住宅項(xiàng)目定價方法探討

1、住宅項(xiàng)目定價方法探討 一、概述在住宅宅項(xiàng)目定定價實(shí)踐踐中，其其定價方方法較多多，其中中主要有有成本加加成定價價法，它它指的是是在項(xiàng)目目單位成成本的基基礎(chǔ)上加加上一定定比例的的目標(biāo)利利潤作為為項(xiàng)目的的單位售售價，其其公式為為P=CC(1+)11,但但這種定定價方法法僅僅考考慮成本本與企業(yè)業(yè)的目標(biāo)標(biāo)利潤，而而不考慮慮需求和和市場競競爭狀況況，其結(jié)結(jié)果是住住宅要么么賣不出出去要么么企業(yè)不不能獲取取較大的的利潤。差差別定價價法，它它指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商經(jīng)常常根據(jù)顧顧客、房房屋形式式或形象象、時間間、地點(diǎn)點(diǎn)的差異異來制定定不同的的價格；差別定定價是房房地產(chǎn)開開發(fā)商按按兩種或或兩種以以上的價價格來銷銷售住宅

2、宅，而這這些價格格不一定定完全反反映成本本費(fèi)用上上的差異異，這種種定價方方法沒有有很好地地反映市市場需求求和行業(yè)業(yè)競爭狀狀況，特特別是根根據(jù)顧客客差異、房房屋形象象差異來來定價更更像是一一種促銷銷手段。競競爭定價價法，它它指的是是以競爭爭對手的的價格作作為基礎(chǔ)礎(chǔ)的定價價方法，這這種方法法它考慮慮了市場場需求和和行業(yè)競競爭狀況況，在房房地產(chǎn)競競爭激烈烈的今天天，其住住宅的需需求彈性性較小和和供大于于求的情情況下，為為了不破破壞整個個市場價價格的平平衡，這這是一種種較常采采用的定定價方法法，但這這種方法法僅從競競爭對手手價格這這一單一一指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行考慮慮，這樣樣就顯得得過于籠籠統(tǒng)，沒沒有很好好地按區(qū)

3、區(qū)域、住住宅物業(yè)業(yè)形態(tài)等等因素進(jìn)進(jìn)行市場場細(xì)分，故故在項(xiàng)目目定價實(shí)實(shí)際應(yīng)用用中將會會遇到障障礙。此此外，還還有尾數(shù)數(shù)定價法法，這種種定價方方法使得得消費(fèi)者者感覺到到開發(fā)商商是在認(rèn)認(rèn)真定價價，讓消消費(fèi)者有有占到便便宜的感感覺。整整數(shù)定價價法主要要對高檔檔住宅，如如別墅，其其目的是是為了體體現(xiàn)消費(fèi)費(fèi)者身份份和地位位。在本本文中，筆筆者主要要介紹一一種能夠夠運(yùn)用于于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)中中實(shí)際可可操作的的定價方方法，它它其實(shí)是是對競爭爭定價法法的一種種深化和和延伸。在在這里，筆筆者姑且且稱之為為類比量量化定價價法。二、類類比量化化定價法法該定價價方法指指的是對對住宅價價格有影影響的主主要因素素按其影影響因素

4、素的不同同分別確確定權(quán)重重，并對對其中的的每一單單個因素素根據(jù)其其優(yōu)劣賦賦予不同同的分值值，然后后選擇與與本項(xiàng)目目類似的的項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行類比比后分別別一一賦賦予分值值，其次次根據(jù)權(quán)權(quán)重乘以以相應(yīng)分分值求和和得出各各項(xiàng)目的的總分，再再次通過過所得出出的各項(xiàng)項(xiàng)目的總總分與已已知項(xiàng)目目的均價價按最小小二 乘法建建立函數(shù)數(shù)關(guān)系式式得出擬擬售住宅宅項(xiàng)目的的均價，最最后根據(jù)據(jù)位置、樓樓層、景景觀、朝朝向等進(jìn)進(jìn)行價格格調(diào)整確確定出每每一單元元的擬售售價格。該該方法其其優(yōu)越性性在于將將其定價價影響因因素進(jìn)行行了量化化，而賦賦予的分分值又僅僅僅是通通過調(diào)查查對比得得出，而而不是采采取專家家打分法法使得分分值的隨隨意

5、性和和波動性性都比較較大，而而且充分分考慮了了市場需需求和行行業(yè)競爭爭狀況。三、影影響因素素、指標(biāo)標(biāo)及其分分值的確確定筆者共共列出了了12個主主要影響響因素，分分別是位位置、價價格、配配套、交交通、物物業(yè)管理理、周邊邊環(huán)境（景景觀、污污染）、城城市規(guī)劃劃、樓盤盤規(guī)模、建建筑風(fēng)格格及立面面、戶型型、發(fā)展展商品牌牌和實(shí)力力、廣告告，其分分值分別別為1、2、3、4、5。分值值越大，表表示等次次越高，詳詳見下表表1。表1 住宅項(xiàng)項(xiàng)目影響響因素、指指標(biāo)與分分值22 續(xù)前表表： 四、權(quán)權(quán)重的確確定筆者運(yùn)運(yùn)用價值值工程中中的09評分法法來確定定權(quán)重，當(dāng)當(dāng)然讀者者也可以以用層次次分析法法或者經(jīng)經(jīng)驗(yàn)值法法來確定

6、定權(quán)重，其其計(jì)算過過程見表表2。表2 住宅項(xiàng)項(xiàng)目影響響因素權(quán)權(quán)重計(jì)算算表（009評分法法）33 五、項(xiàng)項(xiàng)目均價價的確定定通過表表2確定的的各影響響因素的的權(quán)重和和擬售項(xiàng)項(xiàng)目及類類比項(xiàng)目目所賦予予的分值值，由公公式 得出各各項(xiàng)目的的總分，其其中n表示項(xiàng)項(xiàng)目影響響因素的的項(xiàng)數(shù)，Wi表示權(quán)重，F(xiàn)i表示分值. 然后根根據(jù)得出出的數(shù)據(jù)據(jù)，運(yùn)用用最小二二乘法建建立回歸歸方程，即即P=aa+bSS4，其中中P為項(xiàng)目目均價，S為項(xiàng)目得分，確定參數(shù)a和b后，代入擬售項(xiàng)目的得分，即可得擬售項(xiàng)目的均價。六、住住宅項(xiàng)目目各單元元定價上述定定價只是是制定出出一個小小區(qū)或一一棟樓的的基準(zhǔn)平平均價格格，而對對具體的的某一單

7、單元而言言，由于于位置、層層高、區(qū)區(qū)位、朝朝向、景景觀、戶戶型等的的不同，對對購房者者來說，就就有著不不同的效效用。所所以需將將各單元元分別定定價，以以不同的的價格來來體現(xiàn)效效用的高高低。1、項(xiàng)項(xiàng)目位置置價格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)項(xiàng)目位位置價格格調(diào)整系系數(shù)是指指在一個個小區(qū)中中，根據(jù)據(jù)各棟樓樓宇的位位置、坐坐向、臨臨街狀況況、樓間間距、與與小區(qū)花花園、公公共配套套服務(wù)設(shè)設(shè)施的距距離等來來綜合調(diào)調(diào)整價格格系數(shù)。如如南北朝朝向、較較大的樓樓間距、臨臨近配套套設(shè)施、外外觀漂亮亮的樓宇宇的價格格就會相相對高些些，如表表4所示。表4 項(xiàng)目位位置價格格調(diào)整系系數(shù)表 注：其其中m、k一般在在5以內(nèi)內(nèi)，如果果位置差差異

8、特別別大，可可取更大大的系數(shù)數(shù)，但一一般不超超過155。2、項(xiàng)項(xiàng)目樓層層價格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)項(xiàng)目樓樓層價格格調(diào)整系系數(shù)是指指根據(jù)居居民的生生活習(xí)慣慣、樓層層高低所所體現(xiàn)的的通風(fēng)采采光、視視野等差差異來調(diào)調(diào)整的樓樓宇價格格。在我我國，如如果是六六層多層層住宅，一一般是一一、六層層較便宜宜、二、五五樓層居居中，三三、四層層最貴；而對高高層住宅宅，一般般是越高高越貴。針針對不同同樓層其其價格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)見表55。表5 項(xiàng)目樓樓層價格格調(diào)整系系數(shù)表5 續(xù)前表表： 注：m=kk/N，其其中k為不同同樓層系系數(shù)之最最大值，一一般取11015。如果果有另樓樓遮擋本本樓，則則在另樓樓的最高高層處上上下，本本樓的樓

9、樓層系數(shù)數(shù)會有一一個較大大的跳躍躍。根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目位置置價格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)和項(xiàng)目目樓層價價格調(diào)整整系數(shù)，利利用公式式類比量量化法的的樓宇均均價（1+項(xiàng)目位置價格調(diào)整系數(shù)）（1+項(xiàng)目樓層價格調(diào)整系數(shù)）得出各棟樓各層的均價，筆者將此價格稱之為樓層均價。3、項(xiàng)項(xiàng)目水平平價格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)（1）項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位位價格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)區(qū)位價價格調(diào)整整系數(shù)指指的是那那種靠近近電梯、過過道的單單元由于于易受噪噪音干擾擾、而此此位置單單元不如如遠(yuǎn)離電電梯、過過道的單單元所形形成的價價格調(diào)整整系數(shù)，一一般此價價格調(diào)整整系數(shù)上上下不要要超過11。（2）戶戶型價格格調(diào)整系系數(shù)戶型價價格調(diào)整整系數(shù)是是指從它它的功能能分區(qū)是是否合理理，

10、采光光通風(fēng)如如何，是是否有暗暗房，是是否有恰恰當(dāng)?shù)拿婷娣e配合合比等方方面來進(jìn)進(jìn)行價格格調(diào)整的的系數(shù)。其其價格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)一般不不要超過過3。（3）單單元朝向向價格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)單元朝朝向價格格調(diào)整系系數(shù)是指指根據(jù)單單元的朝朝向、采采光、平平面不局局、消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣等等而進(jìn)行行的價格格調(diào)整系系數(shù)。朝朝向通常常是指客客廳的朝朝向，根根據(jù)朝向向的不同同，其價價格調(diào)整整系數(shù)見見表6。表6 單元朝朝向價格格調(diào)整系系數(shù)表 （4）景景觀價格格調(diào)整系系數(shù)景觀對對于住宅宅購買者者而言，常常具有決決定性的的影響力力，對那那種能夠夠臨望公公園、水水景、山山景、自自然或人人造的景景觀單元元，通常常相對沒沒有景觀觀的單元元而

11、言，價價格要高高出許多多。故景景觀價格格調(diào)整系系數(shù)就是是指由于于不同單單元的景景觀差異異所造成成的價格格調(diào)整系系數(shù)。其其價格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)一般不不要超過過15，對對多面景景觀也最最多不要要超過220。綜合項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位價格格調(diào)整系系數(shù)、戶戶型價格格調(diào)整系系數(shù)、單單元朝向向價格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)、景觀觀價格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)得出項(xiàng)項(xiàng)目水平平價格調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)，如表表7所示。表7 項(xiàng)目水水平價格格調(diào)整系系數(shù)表 然后用用每棟樓樓的各層層樓的樓樓層均價價（11+項(xiàng)目目水平價價格調(diào)整整系數(shù)），即即得各單單元的初初步價格格。七、各各單元價價格的微微調(diào)上述各各單元的的初步價價格相相應(yīng)各單單元的面面積之和和得出整整個項(xiàng)目目的

12、總價價，用總總價除以以總面積積所得的的調(diào)整后后均價與與我們前前面通過過類比量量化定價價法所得得出的均均價有一一定的出出入。我我們可以以用以下下方法進(jìn)進(jìn)行微調(diào)調(diào)。1、當(dāng)當(dāng)調(diào)整后后的均價價大于通通過類比比量化定定價法得得出的均均價時，一一是用每每套單元元均價除除以系數(shù)數(shù)k，其中中系數(shù)kk調(diào)整整后均價價/類比量量化定價價法得出出的均價價。二是是將那些些條件差差的單元元價格再再次調(diào)低低，使最最終得出出的調(diào)整整后均價價與通過過類比量量化定價價法得出出的均價價大致相相符。2、當(dāng)當(dāng)調(diào)整后后的均價價小于通通過類比比量化定定價法得得出的均均價時，一一是用每每套單元元均價乘乘以系數(shù)數(shù)k，其中中系數(shù)kk調(diào)整整后均價

13、價/類比量量化定價價法得出出的均價價。二是是將那些些條件好好的單元元價格再再次調(diào)高高，使最最終得出出的調(diào)整整后均價價與通過過類比量量化定價價法得出出的均價價大致相相符。八、結(jié)結(jié)論住宅項(xiàng)項(xiàng)目定價價是一門門實(shí)踐性性很強(qiáng)的的學(xué)科，它它涉及消消費(fèi)行為為及心理理、藝術(shù)術(shù)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)、住住宅市場場的需求求和供給給有關(guān)市市場調(diào)查查與統(tǒng)計(jì)計(jì)分析等等各方面面的知識識，所以以這是一一個不斷斷積累經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、不不斷總結(jié)結(jié)和引領(lǐng)領(lǐng)消費(fèi)的的應(yīng)用性性非常強(qiáng)強(qiáng)的學(xué)科科。由于于筆者理理論水平平、知識識和實(shí)際際經(jīng)驗(yàn)的的欠缺，僅僅僅在某某些方面面對住宅宅項(xiàng)目的的定價做做了一定定程度的的探討，希希望對那那些從事事住宅項(xiàng)項(xiàng)目定價價的人員員有所啟啟迪，并并在實(shí)際際工作中中不斷總總結(jié)完善善。 DATE M.d.yyyy 10.13.2022 DATE HH:mm DATE M.d.yyyy 10.13.2022 DATE HH:mm 04:50 DATE HH:mm:ss 04:50:15 TIME yy.M.d 22