奧園蓮花湖項(xiàng)目整合推廣策略

1、 海南瓊山市某大廈主樓停建工程及附樓涉案房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為一幢主樓（停建綜合大廈）及一幢附樓（住宅現(xiàn)房）。主樓于1994年停建，主體結(jié)構(gòu)已封頂，外墻裝飾已完成，內(nèi)裝修、設(shè)備及水電安裝未完成。附樓于1992年建成。估價(jià)對(duì)象宗地由開(kāi)發(fā)商從另一家公司購(gòu)買，未辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，宗地性質(zhì)仍為劃撥，存在補(bǔ)交土地出讓金的遺留問(wèn)題。估價(jià)對(duì)象已辦理房屋所有權(quán)證，因未清償?shù)盅嘿J款而被法院整體查封。 針對(duì)估價(jià)對(duì)對(duì)象停建建工程占占總建筑筑面積770.66%，現(xiàn)現(xiàn)房為229.44%，既既有商業(yè)業(yè)用房，也也有商住住用房，劃劃撥用地地等特點(diǎn)點(diǎn)，結(jié)合合海南房房地產(chǎn)市市場(chǎng)實(shí)際際情況，采采用兩條條估價(jià)技技術(shù)

2、路線線，一是是針對(duì)商商業(yè)、居居住及停停建各部部分分別別運(yùn)用收收益法、市市場(chǎng)比較較法、假假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法進(jìn)行行估價(jià)；二是采采用成本本法，然然后綜合合兩條技技術(shù)路線線的計(jì)算算結(jié)果確確定其價(jià)價(jià)值。 目錄 致委托方函函 估價(jià)師聲明明 估價(jià)的假設(shè)設(shè)和限制制條件 估價(jià)結(jié)果報(bào)報(bào)告 估價(jià)技術(shù)報(bào)報(bào)告 附件 致委托托方函 海南人人民法院院： 受貴院院委托，本本公司對(duì)對(duì)位于海海南省瓊瓊山市府府城鎮(zhèn)瓊瓊州大道道東側(cè)大廈廈主樓(停建工工程)及及附樓在在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)20002年年10月月8日的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)進(jìn)行了估估價(jià)，為為貴院辦辦理案件件提供公公開(kāi)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值依依據(jù)。 估價(jià)人員根根據(jù)估價(jià)價(jià)目的，遵遵循估價(jià)價(jià)原則，按按照估價(jià)價(jià)

3、程序和和技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)經(jīng)實(shí)地勘勘察及市市場(chǎng)調(diào)查查，并進(jìn)進(jìn)行認(rèn)真真的分析析和測(cè)算算，確定定估價(jià)對(duì)對(duì)象在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的公開(kāi)開(kāi)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值總額額為15597.69萬(wàn)萬(wàn)元，大大寫人民民幣壹仟仟伍佰玖玖拾柒萬(wàn)萬(wàn)陸仟玖玖佰元整整，平均均市值單單價(jià)8116.77元/，大寫寫人民幣幣每平方方米捌佰佰壹拾陸陸元柒角角整。 注：1、本本報(bào)告估估價(jià)結(jié)果果包含應(yīng)應(yīng)向政府府補(bǔ)交土土地出讓讓金。經(jīng)經(jīng)計(jì)算，土土地出讓讓金總額額為1338.3392萬(wàn)萬(wàn)元，大大寫人民民幣壹佰佰叁拾捌捌萬(wàn)叁仟仟玖佰貳貳拾元整整。若拍拍賣成交交，由法法院扣繳繳。若以以物抵債債，則應(yīng)應(yīng)從公開(kāi)開(kāi)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值總額額中扣除除。 2、本報(bào)告告估價(jià)結(jié)結(jié)果包含含主

4、樓22-4層層室內(nèi)裝裝修，但但不包括括室內(nèi)空空調(diào)主機(jī)機(jī)等可移移動(dòng)設(shè)備備。 估價(jià)的測(cè)算算過(guò)程及及有關(guān)說(shuō)說(shuō)明，請(qǐng)請(qǐng)見(jiàn)估估價(jià)結(jié)果果報(bào)告和和估價(jià)價(jià)技術(shù)報(bào)報(bào)告。 此致 海海南明正正房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估有有限公司司 二二年年十月八八日 估價(jià)師師聲明 我們鄭重聲聲明： 1、 我們們?cè)诒竟拦纼r(jià)報(bào)告告中陳述述的事實(shí)實(shí)是真實(shí)實(shí)的和準(zhǔn)準(zhǔn)確的。 2、 本估估價(jià)報(bào)告告中的分分析、意意見(jiàn)和結(jié)結(jié)論是我我們自已已公正的的專業(yè)分分析、意意見(jiàn)和結(jié)結(jié)論，但但受到本本估價(jià)報(bào)報(bào)告中已已說(shuō)明的的假設(shè)和和限制條條件的限限制。 3、 我們們與本估估價(jià)報(bào)告告中的估估價(jià)對(duì)象象沒(méi)有利利害關(guān)系系，也與與有關(guān)當(dāng)當(dāng)事人沒(méi)沒(méi)有個(gè)人人利害關(guān)關(guān)系或偏偏見(jiàn)。 4、 我

5、們們依照中中華人民民共和國(guó)國(guó)國(guó)家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房房地產(chǎn)估估價(jià)規(guī)范范GBB/T5502991-119999進(jìn)行分分析，形形成意見(jiàn)見(jiàn)和結(jié)論論，擬定定本估價(jià)價(jià)報(bào)告。 5、 我們們已對(duì)本本估價(jià)報(bào)報(bào)告中的的估價(jià)對(duì)對(duì)象進(jìn)行行了實(shí)地地查勘、拍拍照。 6、 沒(méi)有有人對(duì)本本估價(jià)報(bào)報(bào)告提供供過(guò)重要要專業(yè)幫幫助。 估價(jià)師簽名名： 估估價(jià)的假假設(shè)和限限制條件件 1、 經(jīng)到到瓊山市市國(guó)土局局查檔及及咨詢，估估價(jià)對(duì)象象宗地仍仍為無(wú)償償劃撥用用地，本本報(bào)告估估價(jià)結(jié)果果包含辦辦理轉(zhuǎn)讓讓手續(xù)時(shí)時(shí)應(yīng)向政政府補(bǔ)交交土地出出讓金等等各項(xiàng)稅稅費(fèi)。 2、 依據(jù)據(jù)房屋所所有權(quán)證證和國(guó)有有土地使使用證，房房屋所有有權(quán)人與與土地使使用者不不一致。經(jīng)經(jīng)

6、查房屋屋所有權(quán)權(quán)證及房房屋他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)證記記載，估估價(jià)對(duì)象象由房屋屋所有權(quán)權(quán)人海南南有有限公司司向瓊山山市公司購(gòu)購(gòu)買土地地，但未未辦理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)續(xù)，假設(shè)設(shè)可補(bǔ)辦辦過(guò)戶手手續(xù)。 3、依據(jù)房房屋所有有權(quán)證及及房屋分分層平面面圖，計(jì)計(jì)算主樓樓各分層層建筑面面積如下下表，附附樓建筑筑面積從從瓊山市市房產(chǎn)局局查檔而而來(lái)，今今后以房房管部門門核發(fā)的的分幢（層層）房屋屋所有權(quán)權(quán)證的面面積為準(zhǔn)準(zhǔn)。 幢 層次 面積() 備注 主樓 二層層 15581.0122 含一一層（架架空層作作設(shè)備用用房)及及頂層局局部分?jǐn)倲?三層 20028.0733 含一一層(架架空層)、二層層步梯間間、頂層層局部分分?jǐn)?四層 9666.

7、3344 五至二十層層 1338033.1115 附樓 整幢幢 11183.1566 查房房產(chǎn)局檔檔案資料料 合計(jì) 1995611.700 4、 依據(jù)據(jù)估價(jià)人人員現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查，估估價(jià)對(duì)象象主樓于于19994年停停建，附附樓于119922年建成成，假設(shè)設(shè)與實(shí)際際情況相相符。 5、 估價(jià)價(jià)對(duì)象主主樓2-4層已已由承租租人裝修修使用，本本報(bào)告估估價(jià)結(jié)果果包含主主樓2-4層室室內(nèi)裝修修，但不不包括室室內(nèi)空調(diào)調(diào)主機(jī)等等可移動(dòng)動(dòng)設(shè)備。 6、 本報(bào)報(bào)告有效效期為半半年，隨隨著時(shí)間間的推移移或房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格波波動(dòng)較大大時(shí)，其其估價(jià)結(jié)結(jié)果應(yīng)做做相應(yīng)的的調(diào)整或或復(fù)估。 估估價(jià)結(jié)果果報(bào)告 （一）委托托方：海海南人

8、民法法院 （二）估價(jià)價(jià)方：海海南明正正房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估有有限公司司 住所所：?？诳谑旋埨ダケ甭?15號(hào)中中航大廈廈C座6602室室 資格格等級(jí)：貳級(jí) 法定定代表人人： 電話話號(hào)碼：08998-66676691771 （三）估價(jià)價(jià)對(duì)象 基本情況 名稱 大廈廈主樓及及附樓 公共配配套 齊齊全 坐落 海海南省瓊瓊山市府府城鎮(zhèn)瓊瓊州大道道東側(cè) 現(xiàn)狀狀 主樓樓主體為為停建工工程，其其中2-4層已已裝修使使用。附附樓為現(xiàn)現(xiàn)房 面積 總總建筑面面積1995611.700，其其中主樓樓183378.5444,附附樓11183.1566 ；宗地總總面積335966.5 地勢(shì) 坡坡地 景觀 良良好 環(huán)境 良良好 權(quán)權(quán)

9、屬 海南有限限公司 建筑物物情況表表 層數(shù) 主主樓共220層（第第一層依依坡地而而建為架架空層），附附樓9層層（錯(cuò)層層式）。 朝向向 座東東向西 結(jié)構(gòu) 鋼鋼筋混凝凝土 平平面布置置 主樓樓合理、附附樓較差差 用途 商商住綜合合 工程程質(zhì)量 主樓119-220層天天棚滲水水嚴(yán)重，局局部梁露露筋，附附樓未見(jiàn)見(jiàn)異常。 維護(hù) 稍稍差 建建成年月月 主樓樓19994年停停建,附附樓19992年年建成 主樓建建筑物裝裝修表 外墻面 22-3層層正面采采用落地地玻璃墻墻，配合合局部噴噴涂裝飾飾；4-20層層均以條條磚貼面面 外門 第第二層（沿沿街）正正門不銹銹鋼玻璃璃地彈門門 內(nèi)墻面 22-4層層部分包包木

10、墻面面，部分分刷涂料料；5-20層層墻面已已批擋刷刷白 內(nèi)內(nèi)門 2-44層木夾夾板門包包門套；5-220層已已安裝門門框及普普通夾板板門（部部分已損損壞） 地面 22-4層層5050地地磚,局局部花崗崗巖地面面；5-20層層地面未未做 窗窗 鋁合合金玻璃璃窗(55-200層窗扇扇及窗框框被盜嚴(yán)嚴(yán)重) 天棚 22-4層層部分木木夾板吊吊頂,部部分龍骨骨刷黑吊吊頂，部部分龍骨骨石膏板板吊頂；4-220層，部部分批擋擋刷白，部部分未做做 保養(yǎng) 22-4層層一般，55-200層較差差 衛(wèi)生間 22-4層層鋪砌220330墻磚磚至頂,鋁扣板板吊頂，地地面鋪地地磚，衛(wèi)衛(wèi)生潔具具齊全；5-220層貼貼2m高

11、高墻磚，已已預(yù)埋上上下水管管道，其其余未做做 樓梯 電電梯井未未安裝電電梯；消消防梯為為旋轉(zhuǎn)梯梯，不銹銹鋼管扶扶手，樓樓梯面未未做；22-3層層室內(nèi)步步梯鋪砌砌花崗巖巖面，鐵鐵藝護(hù)攔攔木護(hù)手手 附樓建建筑物裝裝修表 外墻面 條條磚 外外門 鋁合金金玻璃門門及拉閘閘防盜門門 內(nèi)墻面 多多彩噴涂涂 內(nèi)門 木木夾板門門 地面 440*440地磚磚，4層層以上地地板膠地地面 窗窗 鋁合合金玻璃璃窗(窗窗扇部分分被盜) 天棚 二二層部分分木夾板板吊頂,部分輕輕鋼龍骨骨石膏板板吊頂；其余部部分批擋擋刷白 保養(yǎng)養(yǎng) 稍差差 戶型 每層層兩個(gè)單單間和一一個(gè)套間間，有公公用廚房房，平面面布置不不規(guī)則。 衛(wèi)生間 馬

12、馬賽克地地面，木木窗。 樓梯梯 花崗崗巖貼面面，不銹銹鋼扶手手 (四)估價(jià)價(jià)目的：為海南南人人民法院院辦理案案件提供供估價(jià)對(duì)對(duì)象公開(kāi)開(kāi)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值的依依據(jù)。 （五）估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)：20002年110月88日 （六）價(jià)值值定義：本次估估價(jià)采用用的公開(kāi)開(kāi)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為估價(jià)價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)在在公開(kāi)市市場(chǎng)上最最可能形形成的客客觀合理理價(jià)格。估估價(jià)結(jié)果果為估價(jià)價(jià)對(duì)象在在商住綜綜合用途途下的房房屋所有有權(quán)、土土地使用用權(quán)價(jià)格格。 （七）估價(jià)價(jià)依據(jù)： 1、 中華華人民共共和國(guó)國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)規(guī)范 2、 國(guó)家家和地方方的法律律、法規(guī)規(guī)和有關(guān)關(guān)政策文文件 3、 鑒定定委托書書海南南（220022）第號(hào) 4

13、、 房屋屋所有權(quán)權(quán)證（瓊瓊山文莊莊證字第第公號(hào)） 5、 “大廈廈”各層層房產(chǎn)平平面圖 6、 國(guó)有有土地使使用證瓊山國(guó)國(guó)用（府府城）字字第號(hào)及及土地登登記審批批表和宗宗地平面面圖 7、估價(jià)人人員進(jìn)行行市場(chǎng)調(diào)調(diào)查和實(shí)實(shí)地勘察察所獲取取的有關(guān)關(guān)資料 （八）估價(jià)價(jià)原則： 1、合法原原則：以以估價(jià)對(duì)對(duì)象合法法使用、合合法處分分為前提提估價(jià)。 2、最高高最佳使使用原則則：以估估價(jià)對(duì)象象最高最最佳使用用為前提提估價(jià)。 3、替代原原則：要要求估價(jià)價(jià)結(jié)果不不得明顯顯偏離類類似房地地產(chǎn)在同同等條件件下的正正常價(jià)格格。 4、估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)原則則：估價(jià)價(jià)結(jié)果應(yīng)應(yīng)是估價(jià)價(jià)對(duì)象在在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)客觀觀合理價(jià)價(jià)格或價(jià)價(jià)值。 （九）

14、估價(jià)價(jià)方法： 根據(jù)估價(jià)對(duì)對(duì)象現(xiàn)房房部分占占項(xiàng)目總總建筑面面積的229.44%，停停建工程程部分占占項(xiàng)目總總建筑面面積的770.66%，以以及不同同用途的的特點(diǎn)，本本次分別別采取兩兩條技術(shù)術(shù)路線進(jìn)進(jìn)行估價(jià)價(jià)，然后后綜合確確定估價(jià)價(jià)對(duì)象的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)值。第第一條技技術(shù)路線線：對(duì)現(xiàn)現(xiàn)房部分分即主樓樓2-44層和附附樓，考考慮主樓樓2-44層為商商業(yè)用途途，出租租具有收收益性，故故采用收收益法進(jìn)進(jìn)行估價(jià)價(jià)。附樓樓為居住住用途，市市場(chǎng)交易易實(shí)例較較多，故故采用市市場(chǎng)比較較法進(jìn)行行估價(jià)。對(duì)對(duì)主樓（塔塔樓）55-200層停建建工程部部分，根根據(jù)估價(jià)價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的實(shí)實(shí)際情況況，采用用假設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)法進(jìn)進(jìn)行估

15、價(jià)價(jià)（在計(jì)計(jì)算續(xù)建建完成后后的房地地產(chǎn)價(jià)值值時(shí)采用用市場(chǎng)比比較法）。第第二條技技術(shù)路線線：因項(xiàng)項(xiàng)目主體體大部分分為停建建工程，現(xiàn)現(xiàn)房部分分因經(jīng)營(yíng)營(yíng)不善等等原因也也停業(yè)多多年，結(jié)結(jié)合交易易市場(chǎng)狀狀況，對(duì)對(duì)估價(jià)對(duì)對(duì)象整體體采用成成本法進(jìn)進(jìn)行估價(jià)價(jià)（在計(jì)計(jì)算重新新取得土土地價(jià)值值時(shí)采用用基準(zhǔn)地地價(jià)修正正法和假假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法）。 收益法的定定義：運(yùn)運(yùn)用某種種適當(dāng)?shù)牡馁Y本化化率，將將預(yù)期的的估價(jià)對(duì)對(duì)象房地地產(chǎn)未來(lái)來(lái)各期的的正常純純收益折折算到估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)上的現(xiàn)現(xiàn)值，求求其之和和，以此此估算估估價(jià)對(duì)象象的客觀觀合理價(jià)價(jià)格或價(jià)價(jià)值的方方法。 市場(chǎng)比較法法的定義義：將估估價(jià)對(duì)象象與在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)近期有有過(guò)交易易

16、的類似似房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行比比較，對(duì)對(duì)這些類類似房地地產(chǎn)的已已知價(jià)格格作適當(dāng)當(dāng)?shù)男拚源舜斯浪愎拦纼r(jià)對(duì)象象的客觀觀合理價(jià)價(jià)格或價(jià)價(jià)值的方方法。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法法的定義義：預(yù)計(jì)計(jì)估價(jià)對(duì)對(duì)象開(kāi)發(fā)發(fā)完成后后的價(jià)值值，扣除除預(yù)計(jì)的的正常開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本、稅費(fèi)費(fèi)和利潤(rùn)潤(rùn)等，以以此估算算估價(jià)對(duì)對(duì)象的客客觀合理理價(jià)格或或價(jià)值的的方法。 成本法的定定義：以以開(kāi)發(fā)或或建造估估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)產(chǎn)所需要要的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用之之和為基基礎(chǔ)，再再加上正正常利潤(rùn)潤(rùn)和稅金金，得出出房地產(chǎn)產(chǎn)的重置置價(jià)格，然然后再扣扣除折舊舊，以此此估算估估價(jià)對(duì)象象的客觀觀合理價(jià)價(jià)值的方方法。 基準(zhǔn)地價(jià)修修正法定定義：在在政府確確定公布布了基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)的的地區(qū)，

17、由由估價(jià)對(duì)對(duì)象所處處地段的的基準(zhǔn)地地價(jià)調(diào)整整得出估估價(jià)對(duì)象象宗地價(jià)價(jià)格的方方法。 （十）估價(jià)價(jià)結(jié)果： 估價(jià)人員根根據(jù)估價(jià)價(jià)目的，遵遵循估價(jià)價(jià)原則，按按照估價(jià)價(jià)程序和和技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)經(jīng)過(guò)認(rèn)真真的分析析和測(cè)算算，確定定估價(jià)對(duì)對(duì)象在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的公開(kāi)開(kāi)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值總額額為15597.69萬(wàn)萬(wàn)元，大大寫人民民幣壹仟仟伍佰玖玖拾柒萬(wàn)萬(wàn)陸仟玖玖佰元整整，平均均市值單單價(jià)8116.77元/，大寫寫人民幣幣每平方方米捌佰佰壹拾陸陸元柒角角整。 （十一）估估價(jià)人員員簽名 中國(guó)注冊(cè)房房地產(chǎn)估估價(jià)師 中國(guó)注冊(cè)房房地產(chǎn)估估價(jià)師 （十二）估估價(jià)作業(yè)業(yè)日期：20002年99月233日至220022年100月8日日 （十三）

18、估估價(jià)報(bào)告告應(yīng)用的的有效期期： 本報(bào)告書應(yīng)應(yīng)用有效效期為半半年，即即從20002年年10月月8日至至20003年44月7日日止。 海南明明正房地地產(chǎn)評(píng)估估有限公公司 二二二年年十月八八日 估價(jià)技技術(shù)報(bào)告告 （一） 個(gè)個(gè)別因素素分析 1、估價(jià)對(duì)對(duì)象由一一幢主樓樓20層層綜合大大廈及99層附樓樓組成。主主樓第一一層依坡坡地而建建為架空空層，作作設(shè)備用用房使用用，2-4層于于19998年出出租，經(jīng)經(jīng)營(yíng)餐飲飲及娛樂(lè)樂(lè)業(yè)，現(xiàn)現(xiàn)空置，主主樓5-20層層現(xiàn)為半半拉子工工程。主主樓二層層（沿街街首層）大大堂兩側(cè)側(cè)為茶藝藝館，室室內(nèi)中檔檔裝修，刷刷黑色龍龍骨吊頂頂，包木木墻面，拋拋光磚地地面，內(nèi)內(nèi)設(shè)各式式茶座、

19、卡卡座及秋秋千凳等等。南側(cè)側(cè)夜總會(huì)會(huì)(浮仕仕會(huì))高高檔裝修修，內(nèi)設(shè)設(shè)豪華KKTV包包廂、表表演舞臺(tái)臺(tái)、音控控室、雅雅座、吧吧臺(tái)等。第第三層（沿沿街第二二層）中中檔裝修修，有可可容納約約2000桌宴席席的餐廳廳及木夾夾板隔斷斷的包廂廂約366間。第第四層（沿沿街第三三層）普普通裝修修，主要要經(jīng)營(yíng)電電子游戲戲及茶藝藝包廂。五五至二十十層原設(shè)設(shè)計(jì)用途途為帶衛(wèi)衛(wèi)生間的的寫字間間，主體體結(jié)構(gòu)已已完工，室室內(nèi)已做做隔墻，外外墻貼條條磚，內(nèi)內(nèi)墻批擋擋掃白，已已安裝木木夾板門門，衛(wèi)生生間已貼貼2m高高墻磚，預(yù)預(yù)埋上下下水管道道，其余余未做。走走廊已安安裝空調(diào)調(diào)管道（無(wú)無(wú)主機(jī)），室室內(nèi)有空空調(diào)出風(fēng)風(fēng)口（部部分被

20、盜盜），地地面未做做，電梯梯未安裝裝。主樓樓于19994年年停建至至今尚未未完工，物物業(yè)維護(hù)護(hù)差，鋁鋁合金窗窗扇大部部分被盜盜，頂層層滲水嚴(yán)嚴(yán)重，局局部梁露露筋，這這些因素素制約了了估價(jià)對(duì)對(duì)象的市市場(chǎng)價(jià)值值。 2、 估價(jià)價(jià)對(duì)象附附樓為框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅用用房，平平面布置置欠佳，室室內(nèi)普通通裝修，由由于使用用已100年，維維護(hù)稍差差，略顯顯陳舊，個(gè)個(gè)別窗扇扇被盜，加加之所處處位置建建筑密度度大，環(huán)環(huán)境、景景觀差，制制約了物物業(yè)的市市場(chǎng)價(jià)值值。 3、估價(jià)對(duì)對(duì)象主樓樓門前有有較大戶戶外停車車場(chǎng)，這這對(duì)物業(yè)業(yè)的有效效利用提提供了較較好條件件。 （二） 區(qū)區(qū)域因素素分析 估價(jià)對(duì)象位位于海南南省府城城鎮(zhèn)主干

21、干道瓊州州大道東東側(cè)，與與樓樓隔路相相望，北北面為公司司。區(qū)域域內(nèi)有大廈廈、醫(yī)院、電影影院、中中學(xué)等，地地理位置置優(yōu)越，交交通便捷捷，商業(yè)業(yè)繁華度度良好。區(qū)區(qū)域內(nèi)基基礎(chǔ)設(shè)施施和公共共設(shè)施較較為完善善。 （三） 市市場(chǎng)背景景分析 由于宏宏觀房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)疲軟，海海南省海海府地區(qū)區(qū)積壓商商品房和和停建工工程較多多，以致致房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供過(guò)于求求，銷售售價(jià)格處處于低迷迷狀態(tài)。加加之政府府正加大大處置積積壓商品品房力度度，四大大資產(chǎn)管管理公司司又下調(diào)調(diào)價(jià)格加加快處置置變現(xiàn)不不良資產(chǎn)產(chǎn)，這些些因素勢(shì)勢(shì)必影響響到房地地產(chǎn)二級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的交易價(jià)價(jià)格。但但估價(jià)對(duì)對(duì)象所處處地理位位置較好好，從長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)看仍仍具有增增

22、值的潛潛力。 （四） 最最高最佳佳使用分分析 根據(jù)建筑物物設(shè)計(jì)使使用功能能及需求求市場(chǎng)狀狀況分析析，營(yíng)業(yè)業(yè)用房及及商住用用房仍有有一定需需求市場(chǎng)場(chǎng)，主樓樓若將部部分改造造為商住住兩用房房，更能能符合當(dāng)當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)的需求求。估價(jià)價(jià)對(duì)象要要達(dá)到最最高最佳佳使用，應(yīng)應(yīng)以商住住綜合用用途最為為有利，故故本次評(píng)評(píng)估確定定估價(jià)對(duì)對(duì)象在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)為商住住綜合用用途。 （五） 估估價(jià)方法法的選用用 根據(jù)估價(jià)對(duì)對(duì)象現(xiàn)房房部分占占項(xiàng)目總總建筑面面積的229.44%，停停建工程程部分占占項(xiàng)目總總建筑面面積的770.66%，以以及不同同用途的的特點(diǎn)，本本次分別別采取兩兩條技術(shù)術(shù)路線進(jìn)進(jìn)行估價(jià)價(jià)，然后后綜合確確定估價(jià)價(jià)

23、對(duì)象的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)值。第第一條技技術(shù)路線線：對(duì)現(xiàn)現(xiàn)房部分分即主樓樓2-44層和附附樓，考考慮主樓樓2-44層為商商業(yè)用途途，出租租具有收收益性，故故采用收收益法進(jìn)進(jìn)行估價(jià)價(jià)。附樓樓為居住住用途，市市場(chǎng)交易易實(shí)例較較多，故故采用市市場(chǎng)比較較法進(jìn)行行估價(jià)。對(duì)對(duì)主樓（塔塔樓）55-200層停建建工程部部分，根根據(jù)估價(jià)價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的實(shí)實(shí)際情況況，采用用假設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)法進(jìn)進(jìn)行估價(jià)價(jià)（在計(jì)計(jì)算續(xù)建建完成后后的房地地產(chǎn)價(jià)值值時(shí)采用用市場(chǎng)比比較法）。第第二條技技術(shù)路線線：因項(xiàng)項(xiàng)目主體體大部分分為停建建工程，現(xiàn)現(xiàn)房部分分因經(jīng)營(yíng)營(yíng)不善等等原因也也停業(yè)多多年，結(jié)結(jié)合交易易市場(chǎng)狀狀況，對(duì)對(duì)估價(jià)對(duì)對(duì)象整體體采用成成本

24、法進(jìn)進(jìn)行估價(jià)價(jià)（在計(jì)計(jì)算重新新取得土土地價(jià)值值時(shí)采用用基準(zhǔn)地地價(jià)修正正法和假假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法）。 (六)估價(jià)價(jià)測(cè)算過(guò)過(guò)程 第一條技術(shù)術(shù)路線：分別采采用收益益法、市市場(chǎng)比較較法、假假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法測(cè)算算估價(jià)對(duì)對(duì)象的市市場(chǎng)價(jià)值值。 A、采用收收益法計(jì)計(jì)算估價(jià)價(jià)對(duì)象現(xiàn)現(xiàn)房主樓樓2-44層的市市場(chǎng)價(jià)值值（第一一層依坡坡地而建建的架空空層作為為設(shè)備用用房） 采用收收益法的的計(jì)算公公式為: Vaa/r111/(11r)N-nn 公式中中: V:房房地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)值值總額 a：為年凈凈收益 r：資資本化率率 N：耐耐用年限限 n：已已經(jīng)過(guò)年年限 1、計(jì)算估估價(jià)對(duì)象象主樓22-4層層的年有有效毛收收入 （1）采用用市場(chǎng)

25、比比較法確確定估價(jià)價(jià)對(duì)象第第二層(即沿街街首層)租金。 選取可比比實(shí)例 實(shí)例選用表表表AA-1 實(shí)實(shí)例項(xiàng)目目 實(shí)例例A 實(shí)實(shí)例B 實(shí)例CC 名稱 紅紅峰木業(yè)業(yè)（瓊山山市煙草草專賣局局鋪面） 海南新新華印刷刷廠宿舍舍首層鋪鋪面（茶茶藝館） 來(lái)福樓樓首層鋪鋪面 位置 府府城鎮(zhèn)瓊瓊州大道道 府城城鎮(zhèn)紅城城湖路 府城鎮(zhèn)鎮(zhèn)紅城湖湖路 類型 沿沿街首層層鋪面 沿街首首層鋪面面 沿街街首層鋪鋪面 結(jié)構(gòu) 鋼鋼混 鋼鋼混 鋼鋼混 裝修 普普通 中中等 普普通 成交日期 2000299 200029 2200229 出租價(jià)格(元/) 220 330 336 注：選用實(shí)實(shí)例均為為實(shí)際可可出租建建筑面積積租金，物物業(yè)

26、管理理費(fèi)、水水電費(fèi)由由承租方方負(fù)擔(dān)。 交易情況況修正： 根據(jù)所掌握握的資料料，可比比實(shí)例AA、B、CC均為正正常交易易，無(wú)需需進(jìn)行交交易情況況修正。 交易易日期修修正： 根據(jù)府城房房地產(chǎn)租租賃市場(chǎng)場(chǎng)狀況，選選取的實(shí)實(shí)例成交交日期至至估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)間間較近，故故無(wú)需進(jìn)進(jìn)行交易易日期修修正。 區(qū)域域因素修修正： 根據(jù)估價(jià)人人員現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘察和和所掌握握資料，三三個(gè)可比比實(shí)例與與估價(jià)對(duì)對(duì)象的區(qū)區(qū)域因素素比較修修正列表表如下： 區(qū)域因素素比較表表表AA-2 區(qū)域因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)對(duì)象 實(shí)實(shí)例A 實(shí)例BB 實(shí)例例C 繁華程度 0.22 100 100 100.5 10.5 交通便捷度度 0.2 110 110

27、 110 110 環(huán)境 0.2 110 110 110 110 配套設(shè)施 0.22 100 111.5 11 11 規(guī)劃限制 0.22 100 100 100 100 綜合 11.0 1000 1001 1103 1033 個(gè)別因素素修正： 據(jù)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘察和和所掌握握資料，三三個(gè)可比比實(shí)例與與估價(jià)對(duì)對(duì)象個(gè)別別因素比比較修正正列表如如下： 個(gè)別因素比比較表 表表A-33 個(gè)別因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)對(duì)象 實(shí)實(shí)例A 實(shí)例BB 實(shí)例例B 臨街寬深 0.33 100 8.5 111 111 裝修標(biāo)準(zhǔn) 0.22 100 7 9 77 新舊程度 0.22 100 7 10 12 建筑結(jié)構(gòu) 0.22 100 100

28、 100 100 平面布置 0.11 100 7.5 110 110 綜合 11.0 1000 800.5 1011 1001 求出比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格 a、把把以上比比較修正正后的各各項(xiàng)結(jié)果果，綜合合計(jì)算出出可比實(shí)實(shí)例修正正后的單單價(jià)，其其計(jì)算列列表如下下： 綜合修正計(jì)計(jì)算表表表A-44 實(shí)例例項(xiàng)目 實(shí)例AA 實(shí)例例B 實(shí)實(shí)例C 成交價(jià)格（元元/） 20 30 36 交易情況修修正 1100/1000 1000/1100 1000/1000 交易日期修修正 1100/1000 1000/1100 1000/1000 區(qū)域因素修修正 1100/1011 1000/1103 1000/1003 個(gè)別因素修

29、修正 1100/80.5 1100/1011 1000/1101 修正后單價(jià)價(jià)（元/） 25 29 35 b、采用簡(jiǎn)簡(jiǎn)單算術(shù)術(shù)平均法法計(jì)算出出一個(gè)綜綜合結(jié)果果作為比比準(zhǔn)價(jià)格格: 估價(jià)對(duì)象第第二層（沿沿街為首首層）租租金（225229335）/3 30元元 （2）鑒于于瓊山市市府城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)第第二、三三層類似似出租案案例較少少，故采采用海府府地區(qū)類類似物業(yè)業(yè)各層之之間租金金的價(jià)值值環(huán)比，求求出估價(jià)價(jià)對(duì)象各各層租金金,環(huán)比比百分率率列表計(jì)計(jì)算如下下： 位置 物物業(yè)名稱稱 租金金 二層層與首層層租金環(huán)環(huán)比 三三層與二二層租金金環(huán)比 海秀路 寶寶晟大廈廈 首層層70元元/月二層層40元元/月三層

30、層30元元/月 557% 75% 五指山路 鼎華大大廈 首首層1887元/月月二層880元/月月三層550元/月月 433% 663% 海秀路344號(hào) 瑞瑞聯(lián)商場(chǎng)場(chǎng) 首層層1500元/月二二層500元/月三三層300元/月 33% 600% 綜合百分率率 444.333% 666% （3）估價(jià)價(jià)對(duì)象主主樓2-4層營(yíng)營(yíng)業(yè)用房房年有效效毛收入入列表計(jì)計(jì)算如下下： 表A-6 估價(jià)對(duì)象 租金（元元/月） 建筑面面積（） 出出租率(%) 可出租租面積(%) 年（月月） 年年有效毛毛收入（萬(wàn)萬(wàn)元/ 年） 二層(首層層) 330 115811.0112 995 992 112 449.774 三層(二層層)

31、 330444.333%=13.3 220288.0773 990 992 112 226.88 四層(三層層) 113.33666%=88.8 9666.3444 990 992 112 88.455 合計(jì) 45575.43 84.99 2、計(jì)計(jì)算主樓樓2-44層年運(yùn)運(yùn)營(yíng)總費(fèi)費(fèi)用： （1） 管管理費(fèi)：取有效效毛收入入的3%計(jì) 管理費(fèi)884.999萬(wàn)元元3%2.55萬(wàn)萬(wàn)元/年年 （2）維維修費(fèi)： 維修費(fèi)取建建筑物重重置價(jià)的的1%，建建筑物重重置價(jià)按按12000元/計(jì)，則則： 維修費(fèi)445755.433112000元/1%1000000 5.499萬(wàn)元/年 （3）稅金金： 營(yíng)業(yè)稅稅及附加加為有效

32、效毛收入入的5.5%計(jì)計(jì)算，房房產(chǎn)稅為為有效毛毛收入的的12%，合計(jì)計(jì)為有效效毛收入入的177.5%。 稅金844.999177.5%144.877萬(wàn)元/年 （4）保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)：按按建筑物物重置價(jià)價(jià)的2%0計(jì)，則則 保險(xiǎn)費(fèi)445755.433122002%001000000 11.1萬(wàn)萬(wàn)元/年年 （5）年運(yùn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用合計(jì)管理費(fèi)費(fèi)維修修費(fèi)稅稅金保保險(xiǎn)費(fèi) 2.555.449114.88711.1 244.011萬(wàn)元/年 3、計(jì)算主主樓2-4層年年凈收益益： 年凈凈收益年有效效毛收入入年運(yùn)運(yùn)營(yíng)總費(fèi)費(fèi)用 884.999224.001 660.998萬(wàn)元元/年 4、資本化化率r的的確定： 采用安全利利率加風(fēng)

33、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整整值法： 安全利利率取國(guó)國(guó)家一年年期存款款利率11.988%,風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整整值根據(jù)據(jù)府城地地區(qū)的社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)現(xiàn)狀及及預(yù)期,結(jié)合估估價(jià)對(duì)象象所處位位置及物物業(yè)類型型的特點(diǎn)點(diǎn),確定定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整值為為5.002% 。 資本本化率rr1.98%5.02%7% 5、計(jì)算估估價(jià)對(duì)象象主樓22-4層層收益價(jià)價(jià)格 V/r111/(11r)N-nn 估價(jià)對(duì)對(duì)象耐用用年限660年，已已經(jīng)過(guò)年年限8年年，則： 市場(chǎng)價(jià)價(jià)值總額額V660.998/77%111/(117%)600-8 845.31萬(wàn)萬(wàn)元 B、采用市市場(chǎng)比較較法計(jì)算算估價(jià)對(duì)對(duì)象現(xiàn)房房附樓在在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的公公開(kāi)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值。 1、選取可可比實(shí)例例 實(shí)例

34、例選用表表 表B-1 實(shí)實(shí)例項(xiàng)目目 實(shí)例例A 實(shí)實(shí)例B 實(shí)例CC 名稱 鳳鳳翔山莊莊A棟3311房房 天鵝鵝花園CC棟8007房 金竹花花園B幢幢3044室 位置 瓊瓊山市鳳鳳翔路 瓊山市市鳳翔路路 瓊山山市龍昆昆南路 類型 住住宅 住住宅 住住宅 結(jié)構(gòu) 鋼鋼混 鋼鋼混 鋼鋼混 裝修 普普通 普普通 普普通 成交日期 20001.77.133 20001.9.111 220011.8.13 成交價(jià)格(元/) 8800 7477 7666 2、交易情情況修正正： 根據(jù)所掌握握的資料料，可比比實(shí)例AA、B、CC均為正正常交易易，無(wú)需需進(jìn)行交交易情況況修正。 3、 交易易日期修修正： 根據(jù)瓊山市市府

35、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)狀狀況，去去年七月月份至今今該區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)交易市市場(chǎng)價(jià)格格較為平平緩，沒(méi)沒(méi)有明顯顯上升或或下跌現(xiàn)現(xiàn)象，故故無(wú)需進(jìn)進(jìn)行交易易日期修修正。 4、區(qū)域因因素修正正： 根據(jù)估價(jià)人人員現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘察和和所掌握握資料，三三個(gè)可比比實(shí)例與與估價(jià)對(duì)對(duì)象的區(qū)區(qū)域因素素比較修修正列表表如： 區(qū)域域因素比比較表表B-2 區(qū)域因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)對(duì)象 實(shí)實(shí)例A 實(shí)例BB 實(shí)例例C 環(huán)境 00.2 10 13 13 13 景觀 00.2 10 13 13 13 交通便捷度度 0.2 110 99.5 9.55 100 繁華程度 0.11 100 9 9 110 小區(qū)配套設(shè)設(shè)施 00.1 10 12 12

36、12 規(guī)劃限制 0.11 100 100 100 100 治安狀況 0.11 100 100 100 100 綜合 11.0 1000 1112 1112 1144 5、個(gè)別因因素修正正： 據(jù)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘察和和所掌握握資料，三三個(gè)可比比實(shí)例與與估價(jià)對(duì)對(duì)象個(gè)別別因素比比較修正正列表如如下： 個(gè)個(gè)別因素素比較表表 表BB-3 個(gè)別因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)對(duì)象 實(shí)實(shí)例A 實(shí)例BB 實(shí)例例C 樓層 00.2 10 13 9.55 133 新舊程度 0.22 100 133.5 13.5 113.55 裝修標(biāo)準(zhǔn) 0.11 100 100 100 100 工程質(zhì)量 0.11 100 100 100 100 朝向 0

37、0.1 10 10 10 10 平面布置 0.11 100 133 133 133 設(shè)施設(shè)備 0.11 100 100 100 100 建筑結(jié)構(gòu) 0.11 100 100 100 100 綜合 11.0 1000 1116 1109 1166 6、求出比比準(zhǔn)價(jià)格格 （1）把以以上比較較修正后后的各項(xiàng)項(xiàng)結(jié)果，綜綜合計(jì)算算出可比比實(shí)例修修正后的的單價(jià)，其其計(jì)算列列表如下下： 綜綜合修正正計(jì)算表表表B-4 實(shí)例例項(xiàng)目 實(shí)例AA 實(shí)例例B 實(shí)實(shí)例C 成交價(jià)格（元元/） 8000 7447 7766 交易情況修修正 1100/1000 1000/1100 1000/1000 交易日期修修正 1100/1

38、000 1000/1100 1000/1000 區(qū)域因素修修正 1100/1122 1000/1112 1000/1114 個(gè)別因素修修正 1100/1166 1000/1109 1000/1116 修正后單價(jià)價(jià)（元/） 6166 6112 5579 （2）采用用簡(jiǎn)單算算術(shù)平均均法計(jì)算算出一個(gè)個(gè)綜合結(jié)結(jié)果作為為比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格。 附樓樓市值單單價(jià)(616661125579)/3 6002元/ （3）附樓樓市值總總額660211883.1156 77122260元元 771.223萬(wàn)元元 C、采用假假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法計(jì)算算估價(jià)對(duì)對(duì)象主樓樓(塔樓樓)5-20層層的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法法的計(jì)算算公式為為：

39、停建工程價(jià)價(jià)格續(xù)續(xù)建完成成后的房房地價(jià)值值續(xù)建建成本管理費(fèi)費(fèi)用投投資利息息銷售售稅費(fèi)續(xù)建投投資利潤(rùn)潤(rùn)買方方購(gòu)買停停建工程程的稅費(fèi)費(fèi) 1、采用市市場(chǎng)比較較法測(cè)算算續(xù)建完完成后的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值 選取可可比實(shí)例例 實(shí)例選用表表表CC-1 實(shí)實(shí)例項(xiàng)目目 實(shí)例例A 實(shí)實(shí)例B 實(shí)例CC 名稱 港港苑大廈廈A17701房房 鐘誠(chéng)誠(chéng)大廈AA12001 金金泰大廈廈19005房 位置 瓊瓊山市龍龍昆南路路 瓊山山市龍昆昆南路 瓊山市市龍昆南南路 類型 高高層商住住兩用 高層商商住兩用用 高層層商住兩兩用 結(jié)構(gòu) 鋼鋼混 鋼鋼混 鋼鋼混 裝修 中中等 中中等 中中等 成交日期 20001.112.77 200

40、01.8.224 220011.8.13 成交價(jià)格(元/) 112300 10000 12000 交易情況況修正： 根據(jù)所掌握握的資料料，可比比實(shí)例AA、B、CC均為正正常交易易，無(wú)需需進(jìn)行交交易情況況修正。 交易易日期修修正： 根據(jù)瓊山市市府城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)狀狀況，可可比實(shí)例例成交日日期至估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)交易市市場(chǎng)價(jià)格格較為平平緩，沒(méi)沒(méi)有明顯顯上升或或下跌現(xiàn)現(xiàn)象，故故無(wú)需進(jìn)進(jìn)行交易易日期修修正。 區(qū)域域因素修修正： 根據(jù)估價(jià)人人員現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘察和和所掌握握資料，三三個(gè)可比比實(shí)例與與估價(jià)對(duì)對(duì)象的區(qū)區(qū)域因素素比較修修正列表表如下： 區(qū)域因素素比較表表表CC-2 區(qū)域因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)對(duì)象 實(shí)實(shí)

41、例A 實(shí)例BB 實(shí)例例C 繁華程度 0.22 100 100 100 100 環(huán)境 00.2 10 12 10 10 景觀 00.2 10 11.5 99 111 交通便捷度度 0.1 110 110.55 100 100.5 小區(qū)配套設(shè)設(shè)施 00.1 10 10 10 10 規(guī)劃限制 0.11 100 100 100 100 治安狀況 0.11 100 100 100 100 綜合 11.0 1000 1007.55 988 1002.55 個(gè)別因素素修正： 據(jù)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘察和和所掌握握資料，三三個(gè)可比比實(shí)例與與估價(jià)對(duì)對(duì)象個(gè)別別因素比比較修正正列表如如下： 個(gè)別因素比比較表 表表C-33 個(gè)別因

42、素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)對(duì)象 實(shí)實(shí)例A 實(shí)例BB 實(shí)例例B 樓層 00.2 10 14 13 14 工程質(zhì)量 0.22 100 111 111 111 裝修標(biāo)準(zhǔn) 0.11 100 100 100 100 新舊程度 0.11 100 100 100 100 朝向 00.1 10 10 10 10 平面布置 0.11 100 100 100 111 設(shè)施設(shè)備 0.11 100 100 100 100 配套設(shè)施 0.11 100 111 111 111.5 綜合 11.0 1000 1111 1109 1122.5 求出比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格 a、把把以上比比較修正正后的各各項(xiàng)結(jié)果果，綜合合計(jì)算出出可比實(shí)實(shí)例修正正后的

43、單單價(jià)，其其計(jì)算列列表如下下： 綜合修正計(jì)計(jì)算表表表C-44 實(shí)例例項(xiàng)目 實(shí)例AA 實(shí)例例B 實(shí)實(shí)例C 成交價(jià)格（元元/） 12330 110000 12200 交易情況修修正 1100/1000 1000/1100 1000/1000 交易日期修修正 1100/1000 1000/1100 1000/1000 區(qū)域因素修修正 1100/1077.5 1000/988 1000/1102.5 個(gè)別因素修修正 1100/1111 1000/1109 1000/1112.55 修正后單價(jià)價(jià)（元/） 10331 9936 10441 b、采用簡(jiǎn)簡(jiǎn)單算術(shù)術(shù)平均法法計(jì)算出出一個(gè)綜綜合結(jié)果果作為比比準(zhǔn)價(jià)格

44、格: 估價(jià)對(duì)象55-200層市值值單價(jià)（10031936610041）/3 110033元/ 2、續(xù)續(xù)建成本本： 根據(jù)估價(jià)對(duì)對(duì)象5-20層層停工現(xiàn)現(xiàn)狀及瓊瓊山市工工程造價(jià)價(jià)確定(按商住住兩用房房的設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn))，續(xù)建建成本為為4500元/。 續(xù)建成本估估算表表表C-55 項(xiàng)目 單方造造價(jià)(元元/ ) 門窗工程 90 裝飾工程及及局部改改造工程程(含腳腳手架) 1330 樓地面工程程及其他他 355 水電安裝 90 電梯 955 局部改造工工程設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)用 10 合 計(jì) 4500 3、管理費(fèi)費(fèi)用：取取續(xù)建成成本的22%計(jì) 管理費(fèi)費(fèi)用44502%9元/ 4、投投資利息息：利率率按國(guó)家家一年期期貸款利利

45、率5.31%，續(xù)建建期為半半年，設(shè)設(shè)停建工工程價(jià)值值為。 投資利息停建工工程價(jià)值值（115.31%）0.511+ 續(xù)建成本和和管理費(fèi)費(fèi)(155.311%)00.2551 00.02262（455099）00.0113 （0.026626）元元/ 5、銷售稅稅費(fèi)：“兩兩稅一費(fèi)費(fèi)”按處處置積壓壓房地產(chǎn)產(chǎn)政策免免征，銷銷售費(fèi)取取房地總總價(jià)的11%，交交易手續(xù)續(xù)費(fèi)按處處置積壓壓房地產(chǎn)產(chǎn)政策22元/計(jì): 銷售稅稅費(fèi)1100331%212元元/ 6、續(xù)建投投資利潤(rùn)潤(rùn)：取停停建工程程價(jià)值和和開(kāi)發(fā)成成本的55%計(jì)算算 利潤(rùn)（4500）55%（00.055222.55）元/ 7、買方購(gòu)購(gòu)買停建建工程的的稅費(fèi)：按

46、處置置積壓房房地產(chǎn)政政策免征征，故不不計(jì)。 8、計(jì)算估估價(jià)對(duì)象象5-220層（停停建工程程）市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值 停建工程程價(jià)值單單價(jià): =100034450900.02262 661220.05 222.55 =5511.5元元/ 停建工程程價(jià)值總總額5551.5元/1138003.1115 7761.24萬(wàn)萬(wàn)元 D：估價(jià)對(duì)對(duì)象市值值總額ABBC 8455.311711.2337661.224 16777.778萬(wàn)元元 第二條條技術(shù)路路線：采采用成本本法計(jì)算算估價(jià)對(duì)對(duì)象的整整體價(jià)值值(在計(jì)計(jì)算土地地價(jià)值時(shí)時(shí)采用基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)修正法法和假設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)法法)。 采用成本法法的計(jì)算算公式為為： 房地產(chǎn)價(jià)格格土地地

47、重新取取得價(jià)格格建筑筑物重新新建造成成本建建筑物折折舊 1、計(jì)算土土地重新新取得價(jià)價(jià)格： （1）采用用基準(zhǔn)地地價(jià)修正正法和假假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法對(duì)土土地使用用權(quán)在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值進(jìn)進(jìn)行估價(jià)價(jià)。 經(jīng)測(cè)算，估估價(jià)對(duì)象象35996.55土地地使用權(quán)權(quán)公開(kāi)市市場(chǎng)價(jià)值值總額為為3455.988萬(wàn)元，大大寫人民民幣叁佰佰肆拾伍伍萬(wàn)玖仟仟捌佰元元整詳詳見(jiàn)附件件土地地估價(jià)報(bào)報(bào)告明明正評(píng)(20002)估估字第號(hào)。 （2）主樓樓、附樓樓地價(jià)分分?jǐn)?分?jǐn)傁迪禂?shù)總總地價(jià)/建筑面面積 345.98/195561.7 0.011768866 主樓分分?jǐn)偟貎r(jià)價(jià)1883788.544400.011768866 325.05萬(wàn)

48、萬(wàn)元 附樓分分?jǐn)偟貎r(jià)價(jià)11183.15660.017768666 20.993萬(wàn)元元 2、計(jì)算建建筑物重重新建造造成本： 建建筑物重重置成本本開(kāi)發(fā)發(fā)成本管理費(fèi)費(fèi)投資資利息銷售費(fèi)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)稅稅費(fèi) (1)開(kāi)發(fā)發(fā)成本建安工工程費(fèi)勘察設(shè)設(shè)計(jì)及前前期工程程費(fèi)市市政設(shè)施施配套費(fèi)費(fèi) 建安工程程費(fèi) 根據(jù)估價(jià)對(duì)對(duì)象現(xiàn)狀狀及瓊山山市建安安造價(jià)確確定估價(jià)價(jià)對(duì)象主主樓及附附樓建安安工程費(fèi)費(fèi)如下表表： 主樓已完工工程造價(jià)價(jià)估算表表 項(xiàng) 目 單方造造價(jià)(元元/) 備注 樁基礎(chǔ)工程程 1110 綜綜合2-4層二二次裝修修及水電電安裝 鋼筋混凝土土工程 3500 磚石工程 50 腳手架工程程 400 門窗工程 40 樓

49、地面工程程 222 裝飾工程 2100 其它 118 水電安裝 20 合計(jì) 8860 附樓工程造造價(jià)估算算表 項(xiàng) 目 單方造造價(jià)(元元/) 基礎(chǔ)工程 90 鋼筋混凝土土工程 2300 磚石工程 50 腳手架工程程 400 門窗工程 1300 樓地面工程程 455 裝飾工程 1200 其它 115 水電安裝 80 合計(jì) 8800 主樓建安工工程費(fèi)183378.54448660元/1100000 15580.55萬(wàn)萬(wàn)元 附樓建安工工程費(fèi)11883.11568000元/1000000 94.65萬(wàn)萬(wàn)元 勘察設(shè)計(jì)計(jì)及前期期工程費(fèi)費(fèi)：按建建安工程程費(fèi)的66%計(jì)，則則： 主樓勘察設(shè)設(shè)計(jì)及前前期工程程費(fèi)11

50、5800.5556%944.833萬(wàn)元 附樓勘察設(shè)設(shè)計(jì)及前前期工程程費(fèi)994.66566%55.688萬(wàn)元 市政設(shè)施施配套費(fèi)費(fèi)：按政政府有關(guān)關(guān)規(guī)定440元/計(jì)算算，則： 主樓市政設(shè)設(shè)施配套套費(fèi)1183778.55444073.51萬(wàn)萬(wàn)元 附樓市政設(shè)設(shè)施配套套費(fèi)111833.155644044.733萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)發(fā)成本合合計(jì) 主主樓115800.555944.833733.511 17488.899萬(wàn)元 附樓944.6555.684.773 105.06萬(wàn)萬(wàn)元 (2)管理理費(fèi)：（土土地取得得費(fèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本）22 主樓管理費(fèi)費(fèi)（3325.0517448.889）2%41.48萬(wàn)萬(wàn)元 附樓管理費(fèi)費(fèi)（2

51、20.9931105.06）2%2.552萬(wàn)元元 (3)投資利利息:利利率按國(guó)國(guó)家一年年期貸款款利率55.311%,按按現(xiàn)狀建建設(shè)期為為一年計(jì)計(jì)，則 土地費(fèi)用用利息 主樓:3225.005（15.331%）111177.266萬(wàn)元 附樓:200.933（115.31%）111.111萬(wàn)元元 開(kāi)發(fā)成本本、管理理費(fèi)利息息 主樓:（117488.899411.488）(15.331%)0.551466.922萬(wàn)元 附樓:（1105.062.552）(115.31%)0.51122.822萬(wàn)元 投資利息息合計(jì)： 主樓:17.2646.9264.18萬(wàn)萬(wàn)元 附樓:1.11122.8223.93萬(wàn)萬(wàn)元 (

52、4)銷售費(fèi)費(fèi)用：未未發(fā)生,故不計(jì)計(jì) (5)開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)：取取土地價(jià)價(jià)格、開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本的3%計(jì) 主主樓開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)（3225.005117488.899）33% 62.222萬(wàn)元元 附樓開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)（220.9931105.06）3% 3.788萬(wàn)元 (6)稅費(fèi)費(fèi)：稅金金按處置置積壓房房地產(chǎn)政政策免征征，交易易手續(xù)費(fèi)費(fèi)按2元元/計(jì)計(jì),則: 主樓稅費(fèi)183378.54442/1000003.668萬(wàn)元元 附樓稅費(fèi)11883.11562/110000000.244萬(wàn)元 (77)建筑筑物重置置成本 主樓17748.8941.4864.1862.223.668 19200.455萬(wàn)元 附樓1005.00622

53、.5223.933.77800.244 115.53萬(wàn)萬(wàn)元 3、計(jì)算建建筑物折折舊 (1)物質(zhì)質(zhì)折舊：建筑物物耐用年年限為660年，主主樓已經(jīng)經(jīng)過(guò)年限限為8年年，附樓樓已經(jīng)過(guò)過(guò)年限為為10年年。主樓樓成新度度18/660886.667% ，結(jié)合合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)實(shí)際觀察察，由于于停工時(shí)時(shí)間較長(zhǎng)長(zhǎng)，物業(yè)業(yè)維護(hù)差差，部分分樓層露露筋、滲滲水，因因停業(yè)多多年,營(yíng)營(yíng)業(yè) 用房室內(nèi)裝裝修部分分損壞，故故綜合確確定主樓樓成新度度為833%，附附樓自然然成新度度 1100/600833.3%；結(jié)合合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)實(shí)際觀察察，由于于查封后后無(wú)人使使用，物物業(yè)維護(hù)護(hù)稍差，故故綜合確確定附樓樓成新度度為800%。 主樓物質(zhì)折折舊額1

54、9220.445(1883%)3226.448萬(wàn)元元 附樓物質(zhì)折折舊額1155.533(11800%)23.11萬(wàn)萬(wàn)元 (2)功能能折舊:由于建建筑物設(shè)設(shè)計(jì)至今今已相隔隔10年年,需求求市場(chǎng)的的變化必必然影響響到原設(shè)設(shè)計(jì)使用用功能的的貶值。依依據(jù)最高高最佳使使用原則則，主樓樓需要改改造為商商住兩用用方適應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)需需求，附附樓平面面布置不不合理，故故分別取取主樓功功能折舊舊率100%,附附樓功能能折舊率率15%計(jì)，則則: 主樓功能折折舊額19220.445110%1922.055萬(wàn)元 附樓功能折折舊額1155.533155%117.333萬(wàn)元元 (3)經(jīng)濟(jì)濟(jì)折舊：由于估估價(jià)對(duì)象象主樓主主體為半半拉子工工程，目目前市場(chǎng)場(chǎng)積壓半半拉子工工程較多多，變現(xiàn)現(xiàn)的難度度較大,附樓所所處位置置建筑密密度大、環(huán)環(huán)境景觀觀差，加加之目前前瓊山市市府城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)交易市市場(chǎng)低迷迷，結(jié)合合估價(jià)對(duì)對(duì)象環(huán)境境狀況及及物業(yè)類類型的特特點(diǎn)，綜綜合確定定主、附附樓經(jīng)濟(jì)濟(jì)折舊率率為155% 。 主樓經(jīng)濟(jì)折折舊額19220.445115%2888.077萬(wàn)元 附樓經(jīng)濟(jì)折折舊額1155.533155%117.333萬(wàn)元元 (4)建筑筑物折