上海某花園項目簡報

1、上海虹橋中央古北花園項目簡報壹、項目簡簡況一項目簡簡介1、地理位位置項目位于紅紅寶石路路、伊犁犁路交接區(qū)區(qū)域，屬于古古北二期期高級涉涉外居住住區(qū)中心心區(qū)域，古古北二期期交通主主軸分布布項目四四周2、交通網(wǎng)網(wǎng)絡虹橋路、古古北路、延延安路高高架構筑筑區(qū)域主主要交通通網(wǎng)絡，可可達市中中心主要要區(qū)域，交交通網(wǎng)絡絡順暢便便捷。古北二期期內部公公路網(wǎng)路路逐步健健全，伊伊犁路、黃黃金城道道作為區(qū)區(qū)域十字字交通的的主軸，區(qū)區(qū)域范圍圍內尚無無公交線線路進入入，多以以私家車車作為主主要代步步工具。3、商服環(huán)環(huán)境依托古北北一期成成熟的商商業(yè)環(huán)境境，擁有有眾多購購物中心心、餐飲飲、娛樂樂中心；古北家家樂福大大賣場、異

2、異國情調調的餐飲飲休閑餐餐廳成為為眾多境境外人士士休閑的的場所；構筑區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)的主體體。古北二期期處于開開發(fā)的先先導期，項項目周邊邊商服配配套尚未未形成，伴伴隨古北北商業(yè)廣廣場的建建設，區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)環(huán)境將將有本質質性轉變變。4、房產開開發(fā)新古北國國際社區(qū)區(qū)亦稱古古北二期期，由正正在開發(fā)發(fā)建設中中的古北北二期高高檔住宅宅區(qū)、以以及規(guī)劃劃于兩年年內施工工的古北北商務區(qū)區(qū)組成。預預計20005年年完工后后，該區(qū)區(qū)域將成成為集居居住、休休閑、教教育、商商務為一一體、上上海規(guī)模模最大、層層次最高高的國際際化社區(qū)區(qū)。整個古北北新區(qū)占占地面積積1366公頃，建建筑面積積約2440多萬萬平方米米。一期期用地

3、面面積522.3公公頃，總總建筑面面積約770多萬萬平方米米，經過過10多多年開發(fā)發(fā)建設，形形成了古古北新區(qū)區(qū)獨特的的人文居居住環(huán)境境及鮮明明的品牌牌特征。新古北國國際社區(qū)區(qū)亦稱為為古北新新區(qū)二期期，位于于古北一一期東側側，北至至虹橋路路，南至至古羊路路，以伊伊犁路為為小區(qū)南南北主干干道。規(guī)規(guī)劃占地地面積557.77公頃，建建筑面積積1033萬平方方米，公公共綠地地近8.5公頃頃，主要要以高端端住宅為為主。新古北國國際社區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃方案由由美國JJY建筑筑設計事事務所與與上海城城市規(guī)劃劃設計研研究院共共同編制制完成，總總體布局局上以黃黃金城道道為中軸軸線來組組織南北北兩面主主體對稱稱的建筑筑空

4、間，軸軸線頂端端以半圓圓弧形空空間作為為主軸線線的高潮潮和終端端，形成成古北特特色的延延續(xù)。二、基地現(xiàn)現(xiàn)狀古北中央花花園一期期項目情況：中央古古北花園園（一期期），于于20002年開開發(fā)，屬屬于古北北地區(qū)較較早高檔檔樓盤，于于20004年33月銷售售完畢；總戶數(shù)數(shù)2000戶，主主力面積積3R:15552240;產品品格局以以裝修為為主，裝裝修單價價在2550030000元/。價格走勢基地概況基本情況：項目緊緊鄰古北北中央花花園（一一期），呈呈正方形形空地，由由圍墻包包圍，目目前土地地尚處平平整階段段。建筑筑容積率率為2.56。產產品類型型：以高高層建筑筑為主，呈呈現(xiàn)半圍圍合式布布局，突突出中心

5、心景觀綠綠化，板板式結構構戶型排排布，打打造舒適適的居住住空間。戶型類別：項目有有三種戶戶型類別別1R、22R、33R、66R均為為平層，面面積從7795583平平方米；戶型種種類較為為齊全。面積構成貳、競爭分分析競爭市場解解析1、價格分分析（注：選取取在售個個案45月市市場成交交均價）古北二期期高檔住住宅區(qū)作作為上海海規(guī)模最最大、層層次最高高的國際際化社區(qū)區(qū)；良好好地生活活環(huán)境、完完善區(qū)域域的城區(qū)區(qū)規(guī)劃，帶帶動價格格的穩(wěn)步步攀升，1130000元/產品品均價占占據(jù)市場場最高端端。華麗家族族古北處處于古北北二期中中心區(qū)域域，外部部由在建建的高檔檔社區(qū)所所環(huán)繞，居居住環(huán)境境理想，產產品以2250

6、0030000元元/精精裝修價價格推入入市場，配配備基本本家電系系統(tǒng)，產產品定位位、檔次次與周邊邊產品實實行錯位位競爭，位位于市場場的高端端。杰仕豪庭庭位于古古北外圍圍區(qū)域，產產品規(guī)模模、檔次次與古北北二期高高檔居住住區(qū)內部部個案存存在較大大差異，產產品推出出精裝修修、全配配的小面面積公寓寓產品以以178800元元/市市場價格格推入市市場，市市場認同同度相對對較低。未來價格走走勢分析伴隨區(qū)域域供給量量的集中中釋放，區(qū)區(qū)域市場場將處于于白熱化化競爭態(tài)態(tài)勢，受受地價、產產品品質質提升的的綜合影影響，區(qū)區(qū)域均價價將持續(xù)續(xù)保持小小幅穩(wěn)步步上揚的的走勢。參照周邊邊預推個個案，裝裝修產品品格局受受高端消消

7、費群體體的喜好好，成為為市場的的主導需需求，毛毛坯房將將逐步推推出市場場，裝修修房產品品價格將將與毛坯坯房價格格差距將將逐步拉拉達，精精裝修產產品有效效實現(xiàn)附附加值的的提升，市市場前景景看好。古北二期期高檔住住宅區(qū)市市場均價價位于市市場高位位，受期期房現(xiàn)轉轉、貸款款緊縮等等相關政政策的影影響，市市場均價價將保持持合理上上漲空間間，預計計年平均均漲幅為為6。2、供需分分析分析區(qū)域市場場整體去去化狀況況維持較較高水平平，目前前市場推推案總量量達222.6萬萬，平平均銷售售率611，在在售個案案月均去去化集中中在255300套/月月，市場場呈現(xiàn)健健康理性性的發(fā)展展趨勢。容積率作作為水平平存在較較大差

8、異異，新建建產品注注重內部部環(huán)境的的打造，容容積率水水平呈現(xiàn)現(xiàn)逐步下下降發(fā)展展態(tài)勢，目目前市場場平均容容積率為為3.33；本案案容積率率水平為為2.556,存存在較大大可操作作空間。潛在供應量量分析（注：選取取個案均均為20005年年推入市市場）分析：由上表看看出古北北二期匯匯聚眾多多知名品品牌，220055年將成成為古北北二期建建設的高高潮期，449萬市場供供給量將將與20005年年20006年年推入市市場；市市場供求求狀況區(qū)區(qū)域平衡衡，市場場趨于合合理性發(fā)發(fā)展。未來品牌牌型、規(guī)規(guī)模型個個案將占占據(jù)市場場主導，產產品內部部競爭成成為主導導競爭模模式，尋尋求產品品面積、總總價的差差異，將將成為

9、影影響整體體去化的的關鍵因因素。3、面積配配比在售個案面面積配比比戶型面積(平方方米)比例(%)1R64-70042R108-111612120-1121163R140-115814161-117921187-119794R201-223314復式212-22536306-33854合計555（注：選取取黃金豪豪園、杰杰仕豪庭庭、華麗麗家族、嘉嘉年華庭庭、瑞仕仕花園在在售戶型型）分析：3R:1661-1179占211市場場份額構構筑區(qū)域域產品面面積的主主峰值，預預示舒適適型產品品格局占占據(jù)市場場絕對主主導，客客源群體體購買實實力強勁勁。較高市場投投資回報報率，受受到投資資客源的的追捧，22R:

10、1120-1211構筑筑區(qū)域的的次峰值值，1RR少量推推出，同同樣形成成市場的的熱銷。4、客源分分析受產品檔檔次國際際化定位位，使得得客源來來源脫離離了區(qū)域域概念，面面向和輻輻射到全全市及境境外。受到總價高高、戶型型面積大大，購買買力的限限制，本本市客源源居住型型消費逐逐步退出出市場，投投資性消消費成為為區(qū)域客客源的主主要消費費需求，且且市場占占有份額額有逐步步放大的的走勢。區(qū)域傳統(tǒng)境境外人士士聚積區(qū)區(qū)，是境境外人士士購房首首選區(qū)域域，區(qū)域域的認同同度較高高，客源源構成比比例占到到45，略高高于本地地客源，構構成區(qū)域域客源主主要消費費群體。境外客源以以港臺、日日韓為主主，主要要以在滬滬投資辦辦

11、廠、駐駐滬高級級代表的的性質較較多，同同時區(qū)域域內分布布駐外領領事館、駐駐滬商貿貿公司，為為區(qū)域市市場提供供歐美、東東南亞客客源群體體。外省區(qū)客客源僅占占有較少少比例，市市場占有有率在不不斷縮小小，主要要以上海海周邊省省區(qū)（如如浙江、江江蘇）為為主叁、項目建建議項目SWOOT分析析優(yōu)勢外部因素古北二期涉涉外居住住區(qū)將成成為集居居住、休休閑、教教育、商商務為一一體、上上海規(guī)模模最大、層層次最高高的國際際化社區(qū)區(qū)；本案案位于中中心區(qū)域域地段優(yōu)優(yōu)勢明顯顯吸引來自自歐美及及港、臺臺、日、韓韓等300幾個國國家和地地區(qū)的外外籍人士士，形成成了古北北新區(qū)獨獨特的人人文居住住環(huán)境及及鮮明的的品牌特特征；國國

12、際化的的購房群群體，構構筑區(qū)域域主力消消費群體體，客源源購買力力強勁、潛潛在需求求群體旺旺盛。社區(qū)集中中了上海海大部分分最早的的外銷樓樓盤，市市場均價價呈現(xiàn)長長期維持持高端水水平，住住宅市場場發(fā)展成成熟，區(qū)區(qū)域均價價將繼續(xù)續(xù)保持小小幅攀升升的態(tài)勢勢。內部因素中央古北北花園一一期屬于于區(qū)域內內較早推推出高檔檔次全裝裝修房，產產品20002年年推出，產產品檔次次、價格格位于市市場的頂頂峰，良良好的文文化底蘊蘊、完善善配套，受受高端消消費群體體的推崇崇，品牌牌效應成成熟，為為后期產產品市場場推廣奠奠定良好好的市場場基礎。二期戶型型產品實實現(xiàn)多元元化發(fā)展展趨勢，主主力戶型型小面積積3R：1288132

13、2與周周邊競爭爭個案，形形成有效效錯位競競爭，無無形中增增加潛在在客源群群體市場場前景看看好。項目采取取半圍合合產品格格局，與與一起產產品連成成一體，大大面積綠綠化廣場場、高檔檔次的會會所配套套，無形形中提升升產品附附加值。機會古北二期期開發(fā)定定位更加加面向國國際化，境境外宣傳傳成為主主體推廣廣模式，無無形中提提升區(qū)域域的品牌牌知名度度，市場場潛在客客源群體體巨大。伴隨市政政規(guī)劃的的完善，居居住環(huán)境境進一步步成熟，古古北二期期區(qū)域均均價將持持續(xù)攀升升，為項項目開發(fā)發(fā)奠定良良好的市市場基礎礎，預留留充足的的升值空空間區(qū)域房產產開發(fā)實實行品牌牌性開發(fā)發(fā)策略，產產品檔次次快速提提升，為為區(qū)域房房產發(fā)

14、展展注入“強心劑劑”；市場場發(fā)展?jié)摑摿薮蟠?。劣勢舒適型戶戶型將占占據(jù)市場場主導，消消費群體體受到限限制，外外籍客源源成為主主力消費費群體，外外部經濟濟環(huán)境、宏宏觀政策策、對客客源消費費需求的的導向形形成較大大的影響響；產品品無法預預期的風風險相對對較大。規(guī)模型個個案占據(jù)據(jù)市場主主導，220055年220066年市場場潛在供供應量體體達499萬，區(qū)區(qū)域市場場內部競競爭將更更為激烈烈，本案案屬于小小規(guī)模樓樓盤，規(guī)規(guī)模效應應無法體體現(xiàn)，產產品塑造造空間得得不到充充分體現(xiàn)現(xiàn)。項目為純純高層社社區(qū)，居居住密度度相應增增加，景景觀主要要依靠中中心花園園，活動動空間有有限，對對項目品品質提升升形成負負面影

15、響響。威脅新開樓盤盤較多，勢勢必產生生客源分分流現(xiàn)象象，高消消費客源源成為主主要爭取取對象。房產調控控政策的的出臺、房房產投資資利潤的的縮小、房房產市場場觀望氣氣氛濃厚厚將導致致高價位位樓盤價價格攀升升放緩，項項目價格格升值空空間受到到一定程程度的限限制。區(qū)域小戶戶型比例例偏低，市市場需求求相應旺旺盛，預預計后期期市場供供給量有有所放大大，對本本案在產產品上構構成一定定的競爭爭威脅。二、價格建建議2005年年上半年年開盤價價格：140000元/（毛坯坯）165000元/（裝修修）解析區(qū)域國際際化程度度日漸濃濃厚和高高消費群群體認同同度高的的優(yōu)勢點點切入，建建議以毛毛坯價格格和裝修修價格兩兩種形

16、式式定位價價格，迎迎合消費費需求多多元化趨趨勢；考慮項目前前期高品品質樓盤盤形象定定位，建建議毛坯坯價1440000元/；1660000元/（裝修修）價格格定位形形成錯位位競爭，規(guī)規(guī)避市場場風險，突突出項目目價格優(yōu)優(yōu)勢、產產品優(yōu)勢勢來獲取取最佳的的市場收收益和回回報?？沙浞掷卯a品品戶型面面積多樣樣性、裝裝修配套套采用豪豪華裝修修標準來來提升物物業(yè)潛在在附加值值和投資資獲益的的機會；以此來來帶動人人氣和價價格的提提升。古北中央央花園（一一期）形形成較高高的市場場認同度度，高層層次的消消費群體體，構筑筑完善的的居住環(huán)環(huán)境，較較高市場場投資回回報成為為吸引投投資客源源導入的的關鍵；綜上所所述，國

17、國際化外外部環(huán)境境為本案案的開發(fā)發(fā)提供良良好的市市場基礎礎，項目目開發(fā)時時機較為為成熟。肆、成本分分析成本測算按容積率為為2.533，1000%高層層、總建建240000測算號序成本名稱金額單位備注一建筑安裝工工程1建安造價2500元/建筑筑面積政府公布參參考價行行情2工程監(jiān)理10元/建筑筑面積小計2510二各類配套工工程1大配套320元/建筑筑面積政府住宅發(fā)發(fā)展局規(guī)規(guī)定2綠化建設配配套100元/建筑筑面積市場行情3人防工程建建設60元/建筑筑面積參照政府規(guī)規(guī)定4電力增容、供供電站145元/建筑筑面積參照政府規(guī)規(guī)定5通訊設備增增容費10元/建筑筑面積參照政府規(guī)規(guī)定6政府其他管管理費10元/建筑筑面積參照政府規(guī)規(guī)定小計645元/建筑筑面積三利息、稅金金1利息400元/建筑筑面積（估算）貸貸款額為為總投資資