房產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

1、中大恒基房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 其在物質(zhì)上是由土地及土地上 的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)。房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)市場的分級 房地產(chǎn)市場分為三級：一級市場：又稱土地市場，針對開放商向國家買地的行為。二級市場：又稱增量市場，新建商品房的買賣，針對開放商，建造商，購房居民的行為。三級市場：存量房（學(xué)名），二手房（俗名） 商品房：個人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及單位自建住房，已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證的，并且具有全部產(chǎn)權(quán)可以再次上市。顧名思義為可以直接當(dāng)作商品出售的房產(chǎn)。 公產(chǎn)房：國家和單位投資建設(shè)或購買的，產(chǎn)權(quán)屬國家或單位所有的住房。就是購買的公有住房（背景：19

2、98年前，國家實行住房制度改革，根據(jù)職工的工齡，職稱級別，人均居住面積等等因素，使職工以比較低的價格購買房產(chǎn)。）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分類已購公產(chǎn)房又分為成本價和標(biāo)準(zhǔn)價（又稱優(yōu)惠價），主要是當(dāng)時購買的價格不等，所以稱謂不一樣，在之后的交易稅費中會有區(qū)別。央產(chǎn)房：中央在京單位的已購公有住房，也有成本價和標(biāo)準(zhǔn)價之分。經(jīng)濟(jì)適用房：國家為保障中低收入家庭住房困難戶的基本住房需求而建造的房屋。購買者需審核資格，購買價格遠(yuǎn)低于周邊商品房的出售價格。安居房，康居房：為實施國家“安居工程”而建造的住房，稱謂不同但含義一致，主要針對人均居住面積在4平米以下的特困戶。性質(zhì)類似于經(jīng)濟(jì)適用房。住宅可分為高檔住宅及普通住宅。若根據(jù)

3、其權(quán)利來源方式的不同可分為：商品房、房改房 、經(jīng)濟(jì)適用房 、使用權(quán)、私產(chǎn)。非住宅的類型非住宅根據(jù)其住宅用途可分為：辦公樓、店面、車庫及雜物間等。 房產(chǎn)的分類房屋從不同的角度可以不同的分類。按建筑結(jié)構(gòu)分：磚木結(jié)構(gòu)：這類建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚、木做成。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。磚混結(jié)構(gòu)：這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、 屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其它砌體做成。鋼結(jié)構(gòu)：主

4、要承重構(gòu)件均是用鋼材制成。房屋分類按房屋層數(shù)高度分： 低層 1-3層 多層 4-6層 中高層 7-9層 高層 10-30層 超高層 40層以上按房屋房型分： 一室 兩室 三室（一廳）、三室（兩廳） 其它（多室、別墅、平房、四合院、錯層、躍層等）按房屋建筑用途分： 住宅 商用按房屋建筑朝向分： 南北向、東西向； 陽面、陰面、東照、西照。按房屋建筑面積分： 建筑面積：多指私產(chǎn)、商品房合同、返遷協(xié)議、抵債協(xié)議等性質(zhì)的房屋面積； 計租面積：多指公產(chǎn)、企業(yè)產(chǎn)等性質(zhì)的房屋面積；（一般不含陽臺面積）； 公房計租面積與使用面積的區(qū)別：計租面積不含陽臺，使用面積含陽臺。按房屋建筑性質(zhì)分： 私產(chǎn)：指有產(chǎn)權(quán)證的房屋

5、；（其中房改購房分為全部產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)） 公產(chǎn)：指房管局管理的房屋； 企業(yè)產(chǎn)：指企業(yè)管理的房屋； 商品房合同：分為可辦產(chǎn)權(quán)和不可辦產(chǎn)權(quán)； 其它：返遷協(xié)議、抵債協(xié)議、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)等；按房屋建筑樓型分： 塔樓、板樓、其它（點式高層、板式高層、筒子樓、蛇形樓、八角樓、鋸齒樓、老樓、平房、小二樓等）按建筑物使用性質(zhì)分類可分為： 居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑板樓（多層、磚混）塔樓高板（小高層）一居室二居室三居室錯層躍層復(fù)式獨棟聯(lián)排疊拼交易主要稅費 非普通住宅：建筑面積在140平米以上 容積率在1.0以下容積率：建筑面積與規(guī)劃占地面積之比（目前在北京只有獨棟別墅的容積率可能會在1.0以下）成交價

6、高于平均交易價格1.2倍以上（普通和非普的主要區(qū)別：面積是否大于140平米）北京市二手房交易中涉及到的稅費買方印花稅 契稅 土地出讓金 賣方 印花稅 營業(yè)稅 個人所得稅 土地增值稅 綜合地價款（經(jīng)濟(jì)適用房） 土地出讓金（按優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價購買）二手商品房的交易雙方稅費繳納明細(xì)表階段費用明錄 購買方 出售方 上繳部門 交易環(huán)節(jié)契稅 普通住宅：成交價1%（首次購買面積在90平米以下）；成交價1.5% （購買面積超過90平米）非普通住宅：成交價3%房地產(chǎn)交易所 印花稅 成交價0.05% （目前政策改變，暫時取消）成交價0.05% （目前政策改變，暫時取消）房地產(chǎn)交易所營業(yè)稅（含城建稅和教育附加） 普通

7、住宅：2年內(nèi)：差額5.5%；2年外：無營業(yè)稅 非普通住宅：2年內(nèi)：成交價5.5% ；2年外：差額5.5% 房地產(chǎn)交易所個人所得稅 5年之外：免交；5年之內(nèi)：成交價 1%或差額20% 房地產(chǎn)交易所土地增值稅 普通住宅免征，非普通住宅3年內(nèi)全額征收，1%。3-5年內(nèi)減半征收，5年外免征房地產(chǎn)交易所已購公房交易雙方的稅費繳納明細(xì)表階段費用明錄 購買方 出售方 上繳部門 交易環(huán)節(jié)契稅 成交價1.5%房地產(chǎn)交易所 印花稅 成交價0.05% 成交價0.05% 房地產(chǎn)交易所營業(yè)稅（含城建稅和教育附加） 5年之內(nèi)：成交5.5% 5年之外，免交 房地產(chǎn)交易所個人所得稅 5年之外：免交；5年之內(nèi)：成交價 1%或差

8、額20% 房地產(chǎn)交易所土地出讓金 當(dāng)年成本價建筑面積1% 當(dāng)初賣方以優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價購買，由賣方另外向原單位按1560建筑面積7%（其中6%為標(biāo)補成）支付房地產(chǎn)交易所土地增值稅 二手經(jīng)濟(jì)適用房交易雙方稅費繳納明細(xì)表階段費用明錄 購買方 出售方 上繳部門 交易環(huán)節(jié)契稅 普通住宅：成交價1.5% 非普通住宅：成交3% 房地產(chǎn)交易所 印花稅 成交價0.05% 成交價0.05% 房地產(chǎn)交易所營業(yè)稅（含城建稅和教育附加） 5年內(nèi)：成交價5.5%5年以外的非普通住宅需按差額征收營業(yè)稅房地產(chǎn)交易所個人所得稅 房地產(chǎn)交易所綜合地價款 5年之內(nèi)，超標(biāo)部分需要繳納10%的綜合地價款 5年之外，成交價10%的綜合地價

9、款 房地產(chǎn)交易所土地增值稅 非普通住宅3-5年內(nèi)減半征收，3年內(nèi)全額征收1%房地產(chǎn)交易所稅費的注意事項年限也可以參考購房發(fā)票已購公房不涉及普宅與非普宅回遷性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房土地出讓金3%北京市二手房交易稅費判斷三步走第一步：首先看房屋屬性，包括已購公房、二手商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、回遷房第二步：看房產(chǎn)證年限，是否超過5年；第三步：看面積、單價、容積率，判斷是否是普通住宅、面積是否超標(biāo)。 房屋基本知識行業(yè)術(shù)語配套設(shè)施四氣：暖氣、燃?xì)猓ㄌ烊粴饣蛎簹猓?、熱水器、空調(diào);全齊：常用家電（電視、冰箱、洗衣機）和家具（床、衣柜、沙發(fā)、電視柜、整體櫥柜）;毛坯水泥地，白墻簡裝修地磚、白墻中裝修大地磚，老式木

10、地板精裝修木地板，包門、包窗豪華裝修裝修前衛(wèi)、用料講究行業(yè)術(shù)語-裝修分類行業(yè)術(shù)語-住宅性質(zhì)普通民宅92年之建成，已購公有住房 （市場上需求量最大）;甲級住宅24小時電梯、保安，物業(yè)費較高;公寓商品房 24小時電梯、保安，24小時管道熱水;別墅獨棟、聯(lián)排、疊拼建筑，一般較為偏遠(yuǎn);房屋建筑常識-房型一居室：標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公房3050平方米；商品房4080平方米二居室：標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公房5070平方米；商品房80120平方米三居室：標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公房6090平方米； 商品房120160平方米躍 層：房屋使用層跳躍的房型，如一躍二，三躍四等錯 層：房屋內(nèi)地面錯落的房型房屋建筑常識-樓層樓層描述，多層樓

11、房為6層，房屋所在層3層，簡寫3/6優(yōu)劣：樓房中多層樓有“金三銀四”的說法，即六層樓三層最佳，四層次之。高層樓中層次較高的價位也較高，但二手房中頂樓除外。房屋建筑常識-朝向朝向（以主臥室窗戶所對應(yīng)的方向為準(zhǔn)）多層樓朝向多為南北正向或東西側(cè)向。高層板樓與多層樓的朝向相似。高層塔樓多為四角，其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向。房屋建筑常識-面積建筑面積指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等；公攤面積是指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e占地面積建筑物基底及

12、其功能需要占用的面積，也叫紅線面積使用面積它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積，俗稱地磚面積；套內(nèi)面積套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積。面積詳解建筑面積=套內(nèi)面積公攤面積套內(nèi)面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積套內(nèi)面積=臥室+起居室+廳+廚房+衛(wèi)生間+儲藏室+墻體面積+陽臺建筑面積（露臺面積按半面積計算）銷售面積=套內(nèi)建筑面積+公攤的公用建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù);其中：系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積=整幢建筑面積-套內(nèi)建筑面積和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

13、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：大堂、公共大廳、走廊、過道、共廁、電梯前庭、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防通道、水泵、水箱、冷凍機房、配電室、煤氣調(diào)壓室、空調(diào)房、電梯工休息室、警衛(wèi)室、衛(wèi)星接收等。不記入的公灘面積：倉庫、車庫、供暖鍋爐房、人防地下室、物管用房、警衛(wèi)室大部分公房的建筑面積換算：建筑面積=使用面積*1.33房屋建筑基本概念容積率:項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值, 反映土地利用程度、使用強度 及其經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);容積率 = 建筑總面積用地面積 一般的：別墅：1;低層住宅：1-2; 高層住宅：3;普通住宅與非普通住宅的區(qū)別;建筑密度:項目用地范圍內(nèi)各種建、

14、構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。也可以是建筑物基底總面積用地面積, 反映建筑用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度 綠地率:是指項目綠化用地總面積占用地面積的比例。 層高：住宅高度以“層”為單位計算，是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，目前，一般住宅層高在2.8米左右，不得低于2.5米。凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 進(jìn)深：住宅的進(jìn)深就是指住宅的實際長度，指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度，我國城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般限定在5米左右不能任意擴(kuò)大，進(jìn)深大的住宅可以有效的節(jié)約用地。開間：住宅的開間就住宅的寬度，指一間房屋

15、內(nèi)一面墻皮之間到另一面墻皮之間的實際距離，住宅開間一般為3.3、3.6、4.2米，較小的開間范圍，可縮短樓板的層間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性;房屋建筑基本概念如何畫戶型圖？如何畫小區(qū)平面圖？ 房地產(chǎn)的交易類型房地產(chǎn)的租賃房地產(chǎn)的置換 收費標(biāo)準(zhǔn)租 賃: 收取相當(dāng)與一個月租金金額作為代理費買 賣： 買方 按照成交價 1% 賣方 按照成交價 2%租賃業(yè)務(wù)收費普通民宅因代理服務(wù)費（傭金）需要由客戶承擔(dān)，故付款方式通常為押一付三或押一付六公寓及寫字樓因代理服務(wù)費（傭金）需要由業(yè)主承擔(dān)，故付款方式通常為押二付三或押二付六特殊情況下，須有租賃雙方商議并達(dá)成一致 房屋出租人必須具備的出租條件取

16、得房屋所有權(quán)證，且是房屋所有權(quán)所有人共有房屋的出租人須具有共有人同意出租的證明書或委托書代理人代理出租應(yīng)具有房屋所有人委托的代理書和證件副本房屋所有人已死亡的、繼承人應(yīng)辦妥房產(chǎn)繼承過戶手續(xù)，方可以出租私有房屋具有房屋出租行為能力已抵押，并經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的置換業(yè)務(wù)二手房（存量房）概念 二手房的概念二手房是指由北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)所有權(quán)有效證件，業(yè)主擁有完全處置權(quán)的房屋。包括： 私產(chǎn)平房、已購商品房、以及獲準(zhǔn)上市交易的已購公房和已購經(jīng)濟(jì)適用房商品房銷售須具備以下五證：國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證商品房銷售許可證 商

17、品房銷售資質(zhì)置換業(yè)務(wù)-定金定金大定二手房買賣的付款普遍適用定金方式，通常以貳萬或不超過交易房價的20%作為定金，在過戶時（以買方取得領(lǐng)證通知單或進(jìn)行物業(yè)交割為標(biāo)準(zhǔn)），由買方支付剩余房款 不能正常上市出售的房屋范圍產(chǎn)權(quán)共有的房屋，產(chǎn)權(quán)共有人不同意出售的;已抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;房屋所在地區(qū)戶籍凍結(jié)，已列入拆遷公告范圍的;擅自改變房屋使用性質(zhì)的;以房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款及裝修費用的住房面積超過本市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反固定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，超標(biāo)準(zhǔn)部分未按規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的法律、法規(guī)及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的;房屋上市出售后

18、形成新的住房困難的;影響房屋價格的因素房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）;房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等;小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）;小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）;房屋的市場價格定位;房屋的供需狀況;物業(yè)管理公司的口碑;房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少;政府因素、土地價格的變動;其它因素;買賣流程及注意事項交易方式的分類房屋具備了房屋所有權(quán)證的交易方式： 一次性付款 商業(yè)按揭貸款 公積金貸款: 房屋不具備房屋所有權(quán)證的交易方式： 更名一次性付款（使用權(quán)） 更名按揭貸款一次性付款流程簽署看房確認(rèn)書買方交公司2萬元定金透明交易，簽三方約

19、買方將購房款打到雙方指定帳戶買賣雙方至房地產(chǎn)管理部門辦理過戶手續(xù)買方領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證公司見到物業(yè)交割單后放款給賣方售后服務(wù)賣方：身份證、房產(chǎn)證（購房合同）、央產(chǎn)房需上市表、配偶同意出售證明；同住人同意出售證明。非本地需要暫住證。買方：身份證、經(jīng)濟(jì)適用房申請表；非本地需要暫住證。一次性付款應(yīng)提交材料商業(yè)按揭貸款流程簽署看房確認(rèn)書買方交公司2萬元定金透明交易，簽三方約賣方協(xié)助評估公司作房產(chǎn)評估買方準(zhǔn)備貸款資料及首付款賣方準(zhǔn)備售房資料買、賣雙方房地局過戶公司協(xié)助買賣雙方物業(yè)交驗銀行放款到公司或給賣方將房產(chǎn)資料、評估報告買方貸款資料及交銀行作貸款面簽買方按房地產(chǎn)管理部門通知的時間領(lǐng)取買方的房產(chǎn)證銀行將買方

20、的抵押材料、產(chǎn)權(quán)證送房產(chǎn)管理部門抵押售后服務(wù)需要賣方提交的資料： 未 婚 已 婚本人身份證原件 夫妻雙方身份證原件本人戶口本原件 夫妻雙方戶口本原件房屋產(chǎn)權(quán)證原件 （購房合同） 房屋產(chǎn)權(quán)證原件 未婚：單身證明 結(jié)婚證原件離異：離婚證原件、判決書/民事調(diào)解書央產(chǎn)需上市表 需要借款人提交的資料： 未 婚 已 婚本人身份證原件 夫妻雙方身份證原件本人戶口本原件 夫妻雙方戶口本原件 未婚：單身證明 結(jié)婚證原件 離異：離婚證原件、判決書/民事調(diào)解書原件 借款人還需要提供所在單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章。注：非北京市戶口須同時提供暫住證原件 商業(yè)貸款需準(zhǔn)備的資料軍官證，港澳臺有效證件，護(hù)照;借款人必需年

21、滿18周歲，并具完全行事能力的自然人;男性還款年齡不得超過65周歲、女性不得超過60周歲;借款人月收入金額必需超出其月還款額的60%以上;商業(yè)按揭貸款注意事項簽署看房確認(rèn)書到公司交購房定金透明交易，簽三方約帶相關(guān)資料公司報審公積金管理中心初審，評估，交評估費完契稅后客戶到擔(dān)保中心面簽買賣雙方房地局過戶擔(dān)保中心放款到賣方審批后公積金管理中心放款到擔(dān)保中心買方按房地產(chǎn)管理部門通知的時間領(lǐng)取買方的房產(chǎn)證管理中心將產(chǎn)權(quán)證送房地產(chǎn)管理部門抵押售后服務(wù)公積金貸款流程需要賣方提交的資料： 未 婚 已 婚本人身份證原件 夫妻雙方身份證原件本人戶口本原件 夫妻雙方戶口本原件房屋產(chǎn)權(quán)證原件 （購房合同） 房屋產(chǎn)權(quán)證原件 未婚：單身證明 結(jié)婚證原件離異：離婚證原件、判決書/民事調(diào)解書 央產(chǎn)房需上市表 需要