戴德梁行商場標書：9.3管理運作制度

1、戴德梁行商場標書：9.3管理運作制度戴德梁行商場標書：9.3管理運作制度戴德梁行商場標書：9.3管理運作制度戴德梁行商場標書：9.3管理運作制度編制僅供參考審核批準生效日期地址： 電話：傳真: 郵編:管理運作制度財務(wù)管理運作制度管理方案財務(wù)系統(tǒng)的設(shè)置按深圳港中旅花園具體情況劃分核算單元，每個核算單元為一個成本中心，由各成本中心及共同成本中心構(gòu)成物業(yè)管理核算體系。管理原則嚴格監(jiān)管各管理單元，主要側(cè)重于現(xiàn)金收支情況的監(jiān)督及費用的控制、出包合同及物資采購的監(jiān)督控制，確保各項費用能控制在預(yù)算之內(nèi)。財務(wù)會計制度總體遵循中華人民共和國會計法，中華人民共和國外商投資企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定、中華人民共和國外商投資企

2、業(yè)會計制度，國家有關(guān)的稅收規(guī)定，及物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，具體按財政部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度及物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定執(zhí)行。財產(chǎn)管理制度財產(chǎn)管理包括財產(chǎn)的保管、保養(yǎng)、使用、維修及支付保養(yǎng)、維修的各種支出。財產(chǎn)實行分級管理。所有財產(chǎn)由財務(wù)部列帳記載, 其中工程、機電、設(shè)備類物資由工程部管理, 及各使用部門保管; 其他物資由公辦室管理, 及各使用部門保管。財產(chǎn)物資分固定資產(chǎn)、低值易耗品、辦公用消耗性物品及其它消耗性物品。所有固定資產(chǎn)和非消耗性物品按使用部門設(shè)卡登記; 屬個人使用、保管的非消耗性物品按使用人設(shè)卡登記。各種物資應(yīng)設(shè)倉庫保管，各倉庫應(yīng)分品種、規(guī)格和型號設(shè)賬記錄各種物品的收、發(fā)、存情況，並按

3、月向管理處主任、主管部門和財務(wù)部報送月報表。各種物品必須按規(guī)定定期進行檢修。由使用部門提出檢修計劃，經(jīng)批準後，由對口部門安排維修。固定資產(chǎn)發(fā)生損壞時，使用部門應(yīng)立即報告管理部門。損壞嚴重時，必須報告管理處主任。屬責任事故者，對當事人予以嚴肅處理。低值易耗品和非消耗性物資發(fā)生損壞時，由使用部門或使用人向有關(guān)管理部門辦理交舊領(lǐng)新。屬人為損壞者（包括需維修的），由責任者進行賠償。固定資產(chǎn)或低值易耗品報廢時，由使用部門填寫報廢表，經(jīng)倉管主管部門鑒定並經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理批準後報廢。由歸口主管部門進行處理。所有物品進行檢修、報廢時均需報財務(wù)部備案。固定資產(chǎn)的折舊年限按國家的規(guī)定每一固定資產(chǎn)預(yù)計殘值率10%確定其

4、殘值後，按直線法計提折舊，從投入使用月份的次月起，按月計提；停止使用的，自停用月份的次月起，停止計算折舊。固定資產(chǎn)提足折舊後，仍可繼續(xù)使用的，不再計提折舊；提前報廢的，不補提折舊。各種低值易耗品在領(lǐng)用後，原則上一次性攤銷。但數(shù)額較大的，按使用時間攤銷。購置各種物品必須辦理進倉驗收手續(xù)；領(lǐng)用各種物品，必須填寫領(lǐng)料單，經(jīng)部門主管簽批後辦理領(lǐng)用。庫存物品每月至少盤點一次，發(fā)生盤盈、盤虧或變質(zhì)，應(yīng)立即查清原因，報告主管領(lǐng)導(dǎo)。情況嚴重的，應(yīng)報告總物業(yè)經(jīng)理。各部門所有的收支結(jié)算一律通過財務(wù)部辦理。庫存現(xiàn)金必須嚴格執(zhí)行國家關(guān)於現(xiàn)金管理的有關(guān)規(guī)定。當日發(fā)生的收入一律送入銀行，一般不得坐支。每日結(jié)出餘額，每周填

5、制現(xiàn)金收支報表，做到賬款相符。發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金短缺或溢余，應(yīng)立即向財務(wù)經(jīng)理報告，並查明原因。重大事故應(yīng)立即報告總物業(yè)經(jīng)理。銀行存款的收支應(yīng)每天結(jié)出餘額並每周填制銀行存款報表。月結(jié)時，應(yīng)取得銀行對賬單，填制銀行存款調(diào)節(jié)表。對外簽訂的各種合同，均應(yīng)送財務(wù)部，由財務(wù)部監(jiān)督和配合合同的執(zhí)行。銀行的結(jié)算憑證、發(fā)票、有價證券等統(tǒng)一由財務(wù)部管理。物資管理制度物資分類：固定資產(chǎn)：單位價值在1000元以上（含1000元），使用時間在1年以上（含1年）。低值易耗品：單位價值在100元以上1000元以下，使用時間不足1年或超過1年的物品。辦公用品：辦公用消耗性物品。物料用品：管理所需的消耗性物品。物資采購(工程)申請審批程

6、序所有采購須先由各所在物業(yè)管理處填寫“采購單/工程承包確認單”,由物業(yè)管理處主任簽批后報物業(yè)管理公司審批:總額在500元以上、1000元以下者，采購部門須提供1-2份報價單，由物業(yè)管理處主任審批后報物業(yè)管理公司審批；總額在1000元至10000元以下者，采購部門須提供不少于2份的報價單；由所在物業(yè)管理處主任審批后報物業(yè)管理公司審批；總額在人民幣1萬元至2萬元以下者，采購部門提供3份報價單,由所在物業(yè)管理處主任審批后報物業(yè)管理公司審批；總額在人民幣2萬元至5萬元以下者，采購部門提供4份以上報價單，由所在物業(yè)管理處主任審批，報物業(yè)管理公司審批；總額在人民幣5萬元至10萬元及以上者，采購部門須提供5

7、份以上的報價單，由所在物業(yè)管理處主任初審，報物業(yè)公司審批。 “采購單/工程承包確認單 ”一式五聯(lián)，分別為：- 第一聯(lián)（白色）-承包商/供應(yīng)商留存 第二聯(lián)（紅色）-所在物業(yè)管理處經(jīng)理留存 第三聯(lián)（綠色）-物業(yè)管理部會計處留存第四聯(lián)（黃色）-采購人員在申請付款時作附件給會計部 第五聯(lián)（藍色）-存檔于物業(yè)管理公司所有采購及工程項目對外須簽定正式合同，備合同原件或復(fù)印件一份給會計存檔；所有采購及工程項目完成并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，會計部門才能予以付款。對辦公用品及其它低值易耗的物品及維修材料等的收、發(fā)各物業(yè)管理處須指定專人進行登記。物資的領(lǐng)用、使用、保管制度專人使用之固定資產(chǎn)及及低值易耗品，由使用人辦

8、理領(lǐng)用登記手續(xù)，并負有保管責任；公司及部門共用物品，必須指定專人保管，保管人履行領(lǐng)用手續(xù)并負有保管責任。員工離職或調(diào)離必須辦理物品交接手續(xù)。日常物品的出入庫須填寫出入庫單。倉庫管理人員在物品領(lǐng)用時必須憑有關(guān)人員的簽名的領(lǐng)料單辦理出庫手續(xù)。各部門領(lǐng)用物品須填寫領(lǐng)料單，由部門主管及有關(guān)部門人員簽名后方可到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù)各部門領(lǐng)用之物品，須建立部門領(lǐng)用物品使用登記薄，包括領(lǐng)用時間、領(lǐng)用人、領(lǐng)用數(shù)量及用途。倉管人員應(yīng)及時將出入庫單送至財務(wù)以便入帳。財務(wù)應(yīng)定期匯同倉管員對庫存物資進行盤點。并對物資的采購、消耗、使用情況匯總分析，形成分析報告。 成本控制嚴格按預(yù)算對各單元進行控制；嚴格按規(guī)定審查各種財產(chǎn)

9、物資的申購程序及合同報價等；員工借款必須嚴格執(zhí)行審批制度。借款人先填寫借款申請單，經(jīng)部門主管、財務(wù)主管及管理處主任審批后，由財務(wù)部辦理借款。所有借款除零星采購可使用現(xiàn)金外，均采用支票或匯票結(jié)算?，F(xiàn)金借款不得超過RMB1000元，申請人必須還清舊款方可申請新的借款。有關(guān)部門費用報銷規(guī)定管理處必須嚴格遵守有關(guān)審批程序，凡需購買之物品，要先填寫“采購/工程承包確認單”，由管理處管理處主任簽名，呈物業(yè)管理公司審批后方可履行采購。所有“采購/工程承包確認單”由各部門填寫所購物品清單交管理處出納，由出納統(tǒng)一填寫并編號。要求所填內(nèi)容、金額必須齊全。所有報銷須取得正式的發(fā)票、單據(jù)，并有經(jīng)辦人的簽名（全名）；市

10、內(nèi)交通費：外出辦事非緊急情況不得搭乘的士，特殊情況除外，但事先須征得管理處管理處主任同意。報銷時，報銷人必須在的士車票背面注明XX年XX月XX日，由XX地方到XX地方辦理XX事情，并簽名（全名）。辦公用品：各部門若需購買辦公用品，每月初須填寫“辦公用品申請單”交由行政文員匯總后統(tǒng)一申請，并按規(guī)定程序填寫“采購/工程承包確認單”經(jīng)管理處主任簽名呈物業(yè)管理公司審批后方可履行購買。臨時急需要的零星辦公用品必須填寫“零星物品申購單”(附后)向管理處主任申請，經(jīng)同意后由行政文員臨時購買。其他人員不得隨意購買辦公用品，否則不予報銷。任何人不得擅自購買任何收據(jù)，如有需要應(yīng)到物業(yè)管理部會計處領(lǐng)取。工程部使用的

11、工具用具及維修用品必須按月預(yù)算，統(tǒng)一申請并按本規(guī)定之“一”項的要求操作。臨時急用之維修用品須填寫“零星物品申購單”向物業(yè)管理公司申請，經(jīng)同意后，方可購買，并及時將該筆報銷單據(jù)傳真至物業(yè)管理公司按規(guī)定程序?qū)徟?。通訊費用：管理處管理處主任之手機費用按500元/月標準報銷，超過部分自理，如實際費用不足報銷標準，按實際發(fā)生數(shù)據(jù)實報銷。但不再報銷CALL機臺費。管理處主管及以上級員工按規(guī)定每月憑據(jù)報銷手機費用或CALL機臺費(數(shù)字機)。其余員工手機費用或CALL機臺費一律不得報銷，特殊情況需報銷手機費用或CAII機臺費者須由管理處管理處主任單獨書面申請，須詳細說明被申請報銷人員報銷該費用之必要性，經(jīng)物業(yè)

12、管理公司審批后從審批當月開始按審批標準執(zhí)行。報銷人取得通訊費報銷單據(jù)后應(yīng)及時按月報銷，下列情況不予報銷：所取得之原始憑據(jù)之客戶名稱與報銷人不相符者，不予報銷；用其他月份之原始憑據(jù)代替當月憑證報銷者，或擅自修改原始憑證者, 不予報銷；所有購買之辦公用品及維修用品報銷時須附清單于發(fā)票后，否則不予報銷。報銷程序：經(jīng)辦人員在報銷單據(jù)背后簽名后，填寫“費用報銷單”，并在“報銷人”處簽名，并將發(fā)票單據(jù)整齊粘貼于“費用報銷單”之后；出納審核“費用報銷單”所填數(shù)據(jù)與其附件發(fā)票單據(jù)的數(shù)據(jù)是否相符；所填單據(jù)內(nèi)容是否符合有關(guān)財務(wù)規(guī)定；管理處主任簽名。出納須將“費用報銷單”及有關(guān)附件傳真至物業(yè)管理公司審批后方可支付現(xiàn)

13、金；出納取得按規(guī)定的審批程序?qū)徟戤呏百M用報銷單”后履行支付程序，收款人簽名，出納加蓋“現(xiàn)金付訖”或“銀行付訖”印章；會計報表規(guī)定每月財務(wù)報告須按統(tǒng)一的格式上報，具體報送報表如下：資產(chǎn)負債表；收支表；固定資產(chǎn)明細表；各科目余額明細表（往來帳明細須單獨列表反映）；應(yīng)收、已收、實收管理費明細表庫存現(xiàn)金盤點表；銀行存款余額調(diào)劑表；銀行存款余額調(diào)劑表；財務(wù)報告說明每月日為報表的上報日（節(jié)假日順延），為了保證報表的準時上報，各管理處每月結(jié)帳日期統(tǒng)一為月末最后一日所有報表須先報送至物業(yè)管理公司，審核后之財務(wù)報表方報送給有關(guān)部門人員。保安管理運作方案(一)保安員培訓(xùn)規(guī)程以通過軍事化培訓(xùn), 培養(yǎng)成為一支訓(xùn)練

14、有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的保安員隊伍。其中各培訓(xùn)人員之職責包括:-i)保安領(lǐng)班負責本班保安員的軍體培訓(xùn)及考核。ii)保安主管負責監(jiān)督、指導(dǎo)保安隊全面軍體培訓(xùn)工作與考評。iii)中心主管保安領(lǐng)導(dǎo)負責檢閱、考評保安隊員整體素質(zhì)。而軍訓(xùn)之內(nèi)容將根據(jù)國家之軍訓(xùn)規(guī)範進行。(二)保安員之工作規(guī)定保安員須根據(jù)下列規(guī)定進行工作:-保安員一般守則職責執(zhí)行大樓管理辦和安管部主任指定之任務(wù)；於指定崗位當值；防止一切可疑人員和未經(jīng)允許之人員進入大樓；保障大樓內(nèi)人員及財物的安全；處理一切崗位內(nèi)發(fā)生的事件並上報領(lǐng)導(dǎo)；執(zhí)行上級臨時指派的工作；當值時必須著制服，未經(jīng)接替決不可離崗；不許與閒雜人員等包括當值員之親友在崗位上攀談

15、；交接崗時，必須將崗位內(nèi)的情況，詳細交待清楚，提前十分鐘集隊並交接崗；熟記大樓各部門電話，以便應(yīng)急聯(lián)繫通知；當值時不管發(fā)生大、小事情都需彙報後記錄入薄；熟悉救火器材的位置及使用方法與實用範圍，電源總閘，總水閘等以便應(yīng)急使用。保安員不可觸犯的紀律遲到、早退；衣冠不整；粗暴無禮；精神散漫；當值時不穿制服；當值擅離職守；曠工；不服從上級命令；當值時於崗位內(nèi)睡覺、吸煙看書報、收看電視、收聽錄音；上崗前飲含酒精類飲品；牽涉任何治安、刑事案件。保安員的許可權(quán)在執(zhí)行任務(wù)時，對現(xiàn)行違法犯罪分子，有權(quán)抓獲並扭送公安機關(guān)，但無實施拘留、關(guān)押、審訊、沒收財產(chǎn)和罰款之權(quán)力；對發(fā)生在護衛(wèi)區(qū)內(nèi)的刑事案件或治安案件，有保護

16、現(xiàn)場、保護、維護秩序以及提供情況，但無勘察現(xiàn)場的權(quán)力；按照規(guī)定，制止未經(jīng)許可的人員、車輛進入護衛(wèi)區(qū)；對於出入護衛(wèi)區(qū)內(nèi)的可疑人員、車輛及其所攜帶的物品，按照規(guī)定進行檢查；在執(zhí)勤中，如遇不法分子反抗，甚至行兇報復(fù)，可採取正當防止；對攜帶匕首、三棱刀等管制刀具和槍支以及其他形跡可疑的人員有權(quán)進行盤查監(jiān)視，並報當?shù)毓矙C關(guān)處理；對違反治安中心處罰條例的人，有權(quán)勸阻、制止和批評教育，但無處罰權(quán)利；對有違法犯罪行為的嫌疑分子，可以進行監(jiān)視、檢舉、報告，但無權(quán)偵察、扣押、搜查。對講機的使用未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，不得擅自把對講機帶離大樓範圍使用；未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，不能把對講機借給與工作無關(guān)的人員使用；對講機是由保安部防管

17、或領(lǐng)班負責保管，交接班時，領(lǐng)還人必須做好登記簽收工作；交接班時，雙方一定要檢查對講機是否有損壞，損壞或遺失的要及時上報；保安員有責任保護及愛護對講機，凡遺失或損壞對講機者按原價賠償（追犯罪分子，特殊情況損壞除外）；攜帶對講機時，應(yīng)把對講機放在腰帶的右側(cè)或用手拿著，不得任意擺弄；當值時，不得用對講機閒談與工作無關(guān)的事情；當值時不得把對講機調(diào)至其他頻道對講；在使用對講機對話時，不能說粗話。鎖匙的保管鎖匙必須小心保管，用完後需放回原處；發(fā)現(xiàn)鎖匙丟失現(xiàn)象，必須及時報告保安部領(lǐng)導(dǎo)。交接班每班當值員工必須提前十五分鐘到位整裝待命；交接班時要認真清點裝備之物；詳細記錄值班情況。警棍使用警棍只用於自衛(wèi)用途，使

18、用時應(yīng)避免敲擊頭部或要害，除警棍外，保安員決不能使用其他任何種類之物品作武器用。打卡必須按照公司制度，先檢查員工證後確準方可打卡；禁止允許其他部門人員替自己打卡或代人打卡；保安員禁止代本部同事或其他員工打卡。發(fā)生打架鬥歐事件保安員發(fā)現(xiàn)大樓內(nèi)有打架鬥毆現(xiàn)象，必須第一時間上前勸阻並呼叫同事，上報領(lǐng)導(dǎo)人員一同到場處理，禁止有不勸不管的怕事現(xiàn)象發(fā)生或參與一方的鬥毆；對勸阻不了的打架鬥毆現(xiàn)象，要第一時間報警，儘量避免大樓所屬範圍內(nèi)發(fā)生傷人事故?；馂?zāi)第一時間動用滅火器材撲救；呼叫同事協(xié)助並報告保安部和中心；同時利用消防通道迅速疏散樓層裏的客戶。停電先及時通知工程部；檢查電梯有無降到底層并關(guān)閉；及時性通知各

19、租戶做好停電後的照明工作。颱風一接到颱風消息先將大樓週邊所有屬本公司的物品搬移到安全地帶；檢查各樓層門、窗有無關(guān)好、防止水浸。防止水浸保安員必須熟記工程部值班電話和各值班人員之傳呼機，認備有急事時通知維修；如發(fā)現(xiàn)天花板或樓面有水跡，應(yīng)立即檢查漏水之來源，以避免惡化及用容器盛載漏水，然後通知保安部領(lǐng)導(dǎo)或中心；如發(fā)現(xiàn)有水浸入大樓，應(yīng)使用沙包或其他物品堵塞。防火措施必須熟悉自動淋水系統(tǒng)之總制位置，當聽到淋水系統(tǒng)之警鐘聲時應(yīng)立即通知消防局和保安部領(lǐng)導(dǎo)，同時知會中心領(lǐng)導(dǎo)，如警鐘所發(fā)生之聲為斷斷續(xù)續(xù)，則應(yīng)檢查水壓表，如水壓表跌至零度則應(yīng)通知工程部值班室；必須熟悉消防器材存放之位置及其使用之方法，如發(fā)現(xiàn)失效

20、或損壞，應(yīng)立即通知保安部或本管理辦領(lǐng)導(dǎo)。火警-當發(fā)現(xiàn)有濃煙冒出或聞到有燃烤之焦味發(fā)出，應(yīng)即前往查看，報告消防局及保安部或中心領(lǐng)導(dǎo)；如因電線短路而走火，首先關(guān)閉電制，如撲救無效，則應(yīng)立即通知消防局及中心，如發(fā)現(xiàn)大火應(yīng)立即響警鐘，報告消防局疏散人員，然後備齊所有門匙等候消防員到達，當?shù)竭_後帶領(lǐng)至現(xiàn)場，然後交由消防員處理，疏散時盡可能將門窗關(guān)閉以避免火熱蔓延，應(yīng)從消防通道走避，決不可乘搭電梯；事後消防員離開現(xiàn)場，應(yīng)恢復(fù)巡更工作，特別留意保護火警現(xiàn)場。炸彈如接到電話聲稱大樓內(nèi)藏有炸彈，應(yīng)立即報告大樓管理辦負責人及保安部最高領(lǐng)導(dǎo)，由有關(guān)負責人決定是否報警，同時保持鎮(zhèn)靜展開搜索，如發(fā)現(xiàn)有可疑物品，應(yīng)立即報

21、警，先以報告當?shù)刂沙鏊鶠橐耍瑢⒃摰貐^(qū)內(nèi)人員疏散，切勿觸摸該物體，只可用沙包堆喜人於四周，如人手不夠，可於崗位附過巡視，留意可疑人物，當警察到場後，將一切詳細情形報告警方，但絕不可向報界透露，事後應(yīng)將詳細資料向中心報告。示威或暴動無論因勞資糾紛或政治性發(fā)生之示威行動，保安員處理此類事件，必須特別小心，應(yīng)如有跡象顯示可能發(fā)生時，需立即通知有關(guān)負責人，然後：對示威者不可回答任何問題或發(fā)表意見，保持沈默，以免影響對方之情緒，一切決策由有關(guān)負責人決定；密切注視示威者之可能行動，例如張貼標語，投擲石塊、縱火、破壞大樓之設(shè)施或使用暴力等，未經(jīng)特別指示，決不可撕下標語，撕去標語時以警方在場控制局面為宜；如於

22、夜間發(fā)生，應(yīng)將週邊之燈光全部打開，以利於觀察；處理此類事件，保安員不宜與示威者爭論，或以武力對待，此種行並不能解決問題，只能撩起對方之激動，如處理不當，則造成非常嚴重後果。拾遺之處理若於崗位內(nèi)獲現(xiàn)金或其他財物，必須交予保安部領(lǐng)導(dǎo)及落簿。(三)安全員考核獎懲細則為加強對物業(yè)管理部安全管理人員的管理，充分發(fā)揮員工的積極性、創(chuàng)造性，根據(jù)獎懲條例的有關(guān)規(guī)定，特制定本獎懲細則。獎片細則以積分制形式具體，以安全管理日常工作準則為標準，個人的基數(shù)為10分，上下浮動。每人每月以人幣 元作為獎懲依據(jù)，單位為 元/分。獎懲細則由領(lǐng)班或以上級別員工負責執(zhí)行，在工作中或其他檢查中如發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定者，可即時執(zhí)罰，并由被處

23、罰人在獎懲細則執(zhí)行通知收上簽字。安全管理組次月2日前將上月之安全人員獎懲所得分報行政人事部，由行政人事部負責審核并報財務(wù)部計發(fā)工資或進行處分。每月實扣分數(shù)超過3分，或三個月累計實扣分數(shù)超過6分，或六個月累計實扣分數(shù)超過10分，管理處將予以書面警告處分。每月實扣分數(shù)超過5分，或三個月累計扣分超過10分，或六個月累計實扣分數(shù)超過15分，管理處將予以辭退而不作任何補償。違反“獎懲條款”中第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11條者將即時予以解聘，在就職期間第二鎰違反“獎懲條款”12、13、14、15、16、17條任意一條也將予以解聘，并且一律不鄧作任何補償。計算個人當月獎懲所得分時可將獎勵和

24、懲罰之分數(shù)不得抵銷。本獎懲細則未盡之事項以管理處獎懲條例為準，管理處保留對扣分或處分的最后決策權(quán)，管理處獎懲對本細則之扣分標準也可隨時作必要之更改。本獎懲細則由行政人事部監(jiān)督執(zhí)行。(四)緊急應(yīng)變方案火災(zāi)應(yīng)急方案接到火警後，消防中心人員往現(xiàn)場向現(xiàn)場人員問清情況和偵察火情後，根據(jù)火警範圍大小、程式多少確定報警範圍。通知安全、保衛(wèi)部門及應(yīng)急分隊；通知著火區(qū)域單位負責人到現(xiàn)場；通知工程部人員到現(xiàn)場；報告中心管理處主任和物業(yè)部主管。應(yīng)急分隊接到火警後，五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。偵察火情再次確定報警範圍；立即搶救受困人員和疏散物資；立即運用消防器材撲滅火災(zāi)，並負責調(diào)查起火原因。安全、保衛(wèi)部門接到火警，應(yīng)在最短的時

25、間內(nèi)調(diào)義務(wù)消防醫(yī)療救護隊趕赴現(xiàn)場。義務(wù)消防隊趕赴現(xiàn)場後，第一梯隊所有成員迅速攜帶滅火器材進行滅火，並啟動現(xiàn)場的消防設(shè)施進行搶救火災(zāi)；義務(wù)消防隊第二梯隊對現(xiàn)場通道進行清理，對人員和物資進行疏散，同時保障前線救火人員的消防器材供給；醫(yī)療救護隊在火災(zāi)現(xiàn)場準備搶救火災(zāi)傷病人員。工程部人員接到火警後，立即派人到現(xiàn)場協(xié)助撲救火災(zāi)。根據(jù)需要採取著火區(qū)域停電；保證消防所需的電力、水力的正常運行。設(shè)施服務(wù)中心負責人（即火場總指揮）視情況需要，調(diào)集人員援助。應(yīng)急分隊應(yīng)在起火後三分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進行火勢控制和滅火，義務(wù)消防隊應(yīng)在起火後五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場搶救火災(zāi)，其他協(xié)助人員應(yīng)起火後十分鐘左右趕到現(xiàn)場進行消防搶救工作。防爆炸

26、品事件及應(yīng)採取之行動各物業(yè)管理員工在工作時必須特別小心，尤其是須留意下列各地點是否有可疑物體：會客地點升降機大堂升降機公眾廁所走火梯通道廢紙廂花盆放置垃圾的地方如發(fā)現(xiàn)有可疑物體或收到任何炸彈恐嚇，必須立即報告保安部及物業(yè)中心，同時須即時採取下列措施：報警通知安全管理員其他同事在警方人員及拆彈專家到場前，各員工須採取下列行動：隔離發(fā)現(xiàn)可疑物體的地方不準未被授權(quán)者進行該範圍如可疑物體放置在某升降機內(nèi)，應(yīng)將該部及同槽及升降機停在升降機大堂及關(guān)掉開關(guān)，並且將該處範圍隔離。當須要疏散時，必須以平靜的語調(diào)發(fā)出指示，萬萬不能因緊張而引起恐慌（此行動通常由警方執(zhí)行）。在整個過程中，應(yīng)避免提及“炸彈”的字眼。對

27、一切新聞界所提出之問題必須指示其往管理處查詢。不能碰觸或嘗試干擾該可疑物體。緊記：報警、不要引起恐慌、平靜地疏散附近人群、封鎖現(xiàn)場。若發(fā)生爆炸後：保持冷靜、搶救生命、滅火、協(xié)助警方、消防員和救傷員搶救傷者。物業(yè)經(jīng)理負責對下屬或有關(guān)之清潔承辦商人員發(fā)出正確的指示。一切公眾地方，尤其是放置廢物處必須保持整齊及清潔，這樣如有任何可疑物體被放置當能較易被及早發(fā)覺。電力中斷如果是全座大廈電力突然中斷，應(yīng)立即致電供電公司查詢，若屬大廈供電系統(tǒng)有問題，則應(yīng)立即通知工程部派員搶修，並且在當眼地方張貼停電通知及檢查客/貨升降機是否有人被困。如發(fā)現(xiàn)大廈公共設(shè)施電力突然中斷，控制室應(yīng)立即派員到停電現(xiàn)場看正確位置。查

28、看停電區(qū)域，通知工程部檢查停電原因及進行搶修。加派安全管理員往停電現(xiàn)場巡邏及查看各項公共電器有否受停電影響，避免住戶及訪客受驚恐及發(fā)生意外，同時避免不法之徒乘虛而入，招致小區(qū)之財物受損。於電力恢復(fù)後，應(yīng)通知有關(guān)部門技工到現(xiàn)場檢查受影響之公共電器、設(shè)施是否也已恢復(fù)正常操作，同時須派員詳細巡樓一次，確保各項設(shè)備已恢復(fù)正常。於事後查明有關(guān)停電原因，以書面報告全部經(jīng)過。備註：分辨故障之原因若單是掣櫃上的三盞來電訊號燈（紅、黃、綠）熄了，多數(shù)是供電公司供電系統(tǒng)有問題。若同時掣櫃上的燈號熄掉，供電開關(guān)跳掣及水氣表旗躺下，多數(shù)是大廈供電系統(tǒng)失靈。若遇部份或個別單位電力中斷，應(yīng)立即檢查大廈分層電掣中否有問題，

29、如是則通知公司派員搶修，倘屬個別單位電掣有問題時，則通知該用戶雇人修理。供水中斷若屬個別單位供水中斷，處理如下：先到該單位內(nèi)檢查有關(guān)水喉閘掣是否被關(guān)上；然後到水錶房檢查該單位的水錶閘掣是否關(guān)上，及鄰近單位水錶數(shù)碼有否轉(zhuǎn)動；再到天臺檢查加壓泵操作有否正常。倘上述各項正常的話，則通知自來水公司派員檢查或管理處工程部確認水錶是否淤塞，然后進行維修疏通。如果全座大廈供水中斷，處理如下：先到地面泵房水缸檢查自來水公司的供水是否正常；接著檢查泵房的供水系統(tǒng)是否操作正常；然後到天臺檢查水缸水泵系統(tǒng)及加壓泵是否操作正常；最後到大廈中層位置檢查中途泵系統(tǒng)是否操作正常。氣體泄漏如發(fā)現(xiàn)或接獲煤氣/石油氣體泄漏事件發(fā)

30、生，應(yīng)迅速抵達現(xiàn)場，在安全情況下把懷疑泄漏氣體的地方之所有門窗打開及打掉輸送該處氣體之分掣，然後立即通知氣體供應(yīng)商處理。或情況嚴重的話，應(yīng)立即打電話報警，在消防人員到場前須採取下列行動；隔離情疑泄漏氣體的地方及不準未被授權(quán)者入該範圍；當須要疏散時，必須以平靜的語調(diào)發(fā)出指示，萬萬不能緊張而引起恐慌（此行動通常由保安部執(zhí)行）。對一切新聞界所提出之問題必須指示其往中心查詢。備註：為安全計，到現(xiàn)場調(diào)查時，切記不要作出下列可能引爆氣體之行動：開關(guān)電筒、對講機、打電話，按動門鍾及燈掣等。意外受傷處理如發(fā)現(xiàn)有人受傷，首先應(yīng)通知控制室其正確位置及人數(shù)，而控制員應(yīng)按受傷者情況及傷勢分配人手增援或致電報案，在場同

31、事應(yīng)留意下列情況及按情況處理:-觀察傷者情況及傷勢，盡可能幫助減輕傷者痛楚，切忌阻延救傷工作及施救。如傷員傷勢輕微及少量流血，安全管理員可協(xié)助急嫠或包紮傷口。如傷者之傷口大量流血，安全管理員應(yīng)用棉布等制止傷口繼續(xù)流血。如覺察傷者傷勢嚴重，則切忌移動傷者，避免影響其傷勢。如傷者仍然清醒，應(yīng)以關(guān)懷的語調(diào)安慰傷者，如有可能，可詢問傷者之姓名、地址等有關(guān)資料轉(zhuǎn)知主管、同時在場之安全管理員應(yīng)陪同傷者至救護車或其他同事到場接替為止，於事後以書面報告形式報告事件經(jīng)過。清潔管理運作制度(一)清潔管理方案總規(guī)劃深圳港中旅花園之清潔工作將外判予清潔分包公司, 物業(yè)管理公司將派出環(huán)衛(wèi)主任及經(jīng)理等經(jīng)驗豐富之人員進行監(jiān)

32、察及檢查清潔公司之質(zhì)量, 從而使港中旅花園之工作環(huán)境保持清潔衛(wèi)生。港中旅花園清潔管理方案辦公大樓設(shè)定之運作程序如下:-每日清潔3次各大堂、通道、公共空間及其室內(nèi)每個表面(含天花、牆、地面等)、集散點、樓梯及升降機。每日清潔2次各外牆、更衣室、衛(wèi)生間、儲物室及各類用房、出入口及垃圾站。每日清潔程序：擦洗門面 / 地面 / 表面清潔壁板及表面擦洗地皮、牆腳線機器打磨地板（淡色）清潔廁所（含廁缸、尿兜、水盆、鏡子等）擦淨門（內(nèi)、外）清潔指示牌 / 架擦淨信息板（含指示、指示牌等）擦洗煙灰缸與垃圾箱地毯、墊子吸塵圖片、家具、桌子除塵、擦洗清洗郵箱注：定期與小區(qū)員工安排清理升降機底。每周清潔程序：壁板及

33、表面清洗、上油打磨 / 打蠟，包括裝飾木材擦洗鏡子清洗植物盆擦洗水龍帶卷箱外部擦洗郵箱擦洗、清潔、上蠟、打磨門面、地板，要反亮澤擦洗天花板（包括牆紙 / 金屬天花）擦洗光線漫射屏的外部每30天清潔物業(yè)中庭頂部及表面物料。垃圾收集及運送每日2次。物業(yè)範圍內(nèi)之其他地方設(shè)定之運作程序如下:-設(shè)定之運作程序如下:-每日清潔2次各通道、公共空間及其內(nèi)每個表面(含天花、牆、地面等)、集散點、樓梯、各泊車位、上落貨區(qū); 地面水池、園圃、車道、出入口、護土牆、行人路、捲閘、玻璃幕牆。每日清潔程序：擦洗門面 / 地面 / 表面清潔壁板及表面擦洗地皮、牆腳線機器打磨地板（淡色）清潔廁所（含廁缸、尿兜、水盆、鏡子等

34、）擦淨門（內(nèi)、外）清潔指示牌 / 架擦淨信息板（含指示、指示牌等）擦洗煙灰缸與垃圾箱地毯、墊子吸塵圖片、家具、桌子除塵、擦洗清洗郵箱每周清潔程序：壁板及表面清洗、上油打磨 / 打蠟，包括裝飾木材擦洗鏡子清洗植物盆擦洗水龍帶卷箱外部擦洗郵箱擦洗、清潔、上蠟、打磨門面、地板，要反亮澤擦洗天花板（包括牆紙 / 金屬天花）擦洗光線漫射屏的外部垃圾收集及運送每日2次。(二)環(huán)境清潔的工作程序物業(yè)範圍內(nèi)之清潔工作對於保持物業(yè)之可觀性及操作性起著重要的作用, 我司對於港中旅花園之清潔工作及管理亦相對地重視, 以下為本公司對於環(huán)境清潔的工作及內(nèi)容重點:-外判清潔公司對于駐場清潔公司及其員工，物業(yè)中心應(yīng)對其做相

35、應(yīng)的管理，具體為：一、清潔的素質(zhì)提高清潔工素質(zhì)，使其與大廈的檔次相符合。二、清潔工技能時常抽查清潔效果，督促清潔公司加強對其員工的技能培訓(xùn)，並要求不斷吸取先進的清潔技巧，使清潔工作不斷進步。三、清潔工的勞動紀律經(jīng)常檢查清潔工的工作態(tài)度，到崗情況及出勤情況。四、清潔公司駐場配備的設(shè)備清潔工作中時常使用的機器設(shè)備，如： 吸塵器、擦地機、吸水機、拋光機、刮水器、抹布、水桶、離壓水力清洗機等，這一點應(yīng)在與清潔公司簽定的清潔承包合同中詳細說明，管理必須時常對這些設(shè)備檢查，督促其保証設(shè)備的數(shù)量及完好正常。五、清潔公司使用的清潔材料這是非常重要的一個方面，材料的好壞正確與否，是直接影響清潔效果和對大廈建築的

36、養(yǎng)護方面起重要作用，嚴禁任何清潔工作中使用強酸、強鹼、強腐蝕及稀釋材料，應(yīng)有針對性的專項清潔劑進行對口清潔。六、巡檢從中心自身方面加強巡檢的次數(shù)及質(zhì)量，並督促其駐場的清潔管理人員對清潔工工作的檢查。七、配合管理處提供相應(yīng)的協(xié)助，如： 供電、供水，與業(yè)戶協(xié)調(diào)等方面，共同做好清潔工作。(三)清潔工作檢查規(guī)程縱使物業(yè)管理公司會先制定一套完善的投標方案, 以挑選適合之清潔公司, 但為了保持清潔公司之服務(wù)達到滿意之質(zhì)素, 管理處環(huán)衛(wèi)檢查之工作人員亦會根據(jù)特定之檢查程序, 巡查清潔工作。巡查之工作程序如下:-1.地面清潔工作檢查檢查地面(包括地下室地面)有無雜物、垃圾、道路是否乾淨、無雜草。檢查清潔工是否

37、每日清潔垃圾桶, 桶周圍目視乾淨。檢查花壇、草地是否每日清掃, 無雜物。檢查地面指示牌、宣傳欄等是否清潔, 目視無明顯灰塵。2.樓層清潔工作檢查目視大堂通道乾淨, 無污漬, 有光澤。目視樓梯臺階面乾淨, 無雜物、污漬。用紙巾抹拭各扶手或大門表面, 紙巾不被污染。轉(zhuǎn)換層地面目視乾淨, 無雜物。目視不銹鋼表面無污漬, 無銹跡, 光澤明亮。目視電梯轎廂地面無砂料、無雜物、無灰塵。每日清洗公共衛(wèi)生間, 作到無雜物、無污漬、無異味出現(xiàn)。綠化管理運作制度(一)綠化管理方案區(qū)內(nèi)通道綠化管理方案小區(qū)範圍種植的綠化物，本公司亦會監(jiān)察綠化外判公司對項目外圍公共通道之綠化工作。本公司管理處環(huán)境綠化監(jiān)管人員會每星期巡

38、查通道上之綠化植物數(shù)次, 以監(jiān)察環(huán)境質(zhì)素。(二)綠化(地)的養(yǎng)護工作程序為監(jiān)管港中旅花園的綠化管理, 物業(yè)管理公司特別為港中旅花園制定一套綠化養(yǎng)護工作程序。一.管理處綠化人員是港中旅花園綠化管理工作的直接監(jiān)管責任人，負有監(jiān)管培植、維護、管理綠化的權(quán)利和義務(wù)。充分利用和發(fā)展綠化地面積，並且合理佈置花草樹木的品種和數(shù)量。熟悉花草樹木的名稱、特性和培植方法，並對較多名貴、稀有或數(shù)量較大的品種在適當?shù)牡胤焦嫫涿Q、種植季節(jié)、生長特徵、管理辦法等，方便各人觀賞。對花草樹木定期進行培土、施肥、除雜草和病蟲害，並修枝剪葉、補、淋水，大棵的灌木要予以造型，豐富綠化內(nèi)容。保持綠化地清潔，保證不留雜物、不缺水、

39、不死苗，花木生長茂盛。勸阻和處罰違反有關(guān)綠化管理規(guī)定的行為。二.港中旅花園的每位工作人員亦負有愛護、管理小區(qū)綠化的權(quán)利和義務(wù)，必須遵守：不得砍伐攀折花木、劃樹皮、摘花果、不得用樹木晾曬衣物或樹木上紮鐵絲、打釘?shù)取＝乖诰G化地倒污水和垃圾雜物，禁止損壞花木的保護設(shè)施及花臺。行人和車輛不得跨越和通過綠化帶，不得損壞綠籬柵欄。不得在綠化範圍內(nèi)堆放任何物品。三.凡人為造成花木及保護設(shè)施損壞的，罰款處理如下：對亂砍或碰斷樹木主幹，每株罰款150元；對攀爬樹木、剝樹皮造成損傷的，每株罰款15元。攀摘花朵、枝條的，每朵（枝）罰款1元；因亂放材料或其他事故損壞花木的，每枝罰款20元；破壞草坪的，每平方米罰款4

40、0元。撞壞鐵欄柵，每公尺罰款150元。對在綠化地帶晾曬衣物，被褥者，由管理人員予以警告，並對共進行教育。違反上述規(guī)定的罰款，一律由本人支付。為了做好這項工作，對檢舉破壞綠化的人員，給予罰款收入的50%作為獎勵，獎罰由管理處執(zhí)行。對違反園林綠化規(guī)定，不聽勸阻、刁難、辱罵或毆打管理人員，情節(jié)嚴重的，送交司法部門處理。四. 綠化管理及工作程序：綠化員紀律遵紀守法，遵守公司的各項規(guī)章制度。履行職責，按時上下班，不遲到早退，不曠工離崗，不做與本職工作無關(guān)的事。上班穿工作服，戴工作牌，儀錶整潔，精神飽滿。執(zhí)行“公司文明禮貌用語規(guī)範”文明服務(wù)，禮貌待人。不做有損公司形象的事，不收取業(yè)主或住戶的錢物。服從領(lǐng)導(dǎo)

41、，團結(jié)同事，互相幫助。愛護公物，遺失工具照價賠償。育苗培植工作程式選定育苗培植方法：有性繁殖（播種）或無性繁殖（扡插、分株、壓條等）。備茵床和土壤：精細翻耕、除草、施基肥，將土敲細、耙平待用。播種：選擇播種時間：按不同的品名科目，以及小區(qū)綠化整體情況而定，最好在春季和秋季。播種方法：按苗床而定，採用撒播、條播和點播的方法。復(fù)土：用篩子篩出細土撒在種子上，控制厚度爲種子直徑的2至3倍。扡插：選擇時間為春天，插穗長度為5至10CM，3至4個節(jié)。注意事項插穗時，芽朝上，切記不能插反。防日灼，注意澆水?；ɑ茉耘喙ぷ鞒淌竭x定栽培花卉的品種。配製培養(yǎng)土，裝盆備用。種植時帶土移栽，如為袋裝苗的須去掉膠袋後移栽。複土時應(yīng)複出營養(yǎng)土1-2cm，低於盆口2-3cm。淋水養(yǎng)護，將新種的盆花放在蔭棚裏，每天早晨淋水一次，每半個月施少許花肥，發(fā)生病蟲害要及時防治。根據(jù)不同的花種，做好修剪或摘心工作。標準葉片茂盛，枝條均勻，花朵鮮豔，成活率達95%。注意事項花卉施肥和治蟲時要少量多次，避免重施損苗。喬木、灌木的