贏郡-陶瓷城地塊項(xiàng)目投資分析

1、遼寧 沈沈陽宏緣緣 贏郡項(xiàng)目開發(fā)情情況及信信托融資資構(gòu)想2009年年10月22日第一章開發(fā)團(tuán)隊(duì)遼寧天緣集集團(tuán)是一一家集化化工、醫(yī)醫(yī)藥、進(jìn)進(jìn)出口貿(mào)貿(mào)易、餐餐飲娛樂樂、商業(yè)業(yè)零售、房房地產(chǎn)開開發(fā)、物物業(yè)管理理、金融融業(yè)為一一體的大大型民營營企業(yè)集集團(tuán)。公公司成立立于19999年年，注冊冊資本330000萬元人人民幣，公司目目前擁有有凈資產(chǎn)產(chǎn)2.44億元。天緣集團(tuán)下下屬包括括東北國國際建材材博覽城城、遼寧寧宏緣商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司、沈陽陽天緣粘粘合劑有有限公司司、沈陽天天緣線纜纜廠、沈陽陽醫(yī)藥實(shí)實(shí)業(yè)有限限公司等等7個法法人實(shí)體體公司及及多個分分支機(jī)構(gòu)構(gòu)，現(xiàn)有有員工110000人，年年實(shí)現(xiàn)綜綜

2、合產(chǎn)值值2億元元人民幣幣，年盈盈利水平平20000萬元元。主要要產(chǎn)業(yè)分分布在沈沈陽、本本溪、丹丹東等地地區(qū)。公公司自成成立以來來，在集集團(tuán)公司司董事長長谷德元元先生的的領(lǐng)導(dǎo)下下，秉承承“風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)利益共共擔(dān)”原原則，業(yè)業(yè)績?nèi)〉玫昧碎L足足的發(fā)展展。目前前，集團(tuán)團(tuán)公司又又成立了了高新技技術(shù)研究究所，致致力于高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)品的的自主研研發(fā)和生生產(chǎn)，力力爭3年年內(nèi)發(fā)展展成為大大型跨國國企業(yè)集集團(tuán)，實(shí)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)產(chǎn)、利潤潤同時翻翻兩番的的目標(biāo)。遼寧宏緣地地產(chǎn)是一一家專業(yè)業(yè)的現(xiàn)代代房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，第二章項(xiàng)目開發(fā)構(gòu)構(gòu)想一、“宏緣緣 贏郡”項(xiàng)項(xiàng)目總體體開發(fā)概概況1、地理位位置“贏郡”項(xiàng)項(xiàng)目地處處沈陽東東北部核核心

3、區(qū)位位，接壤二二環(huán)，是沈陽市東北部部區(qū)域地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的重地，更更是房地地產(chǎn)產(chǎn)品品消費(fèi)市市場炙手手可熱的的爭奪焦焦點(diǎn)，近幾年年周邊住住宅項(xiàng)目目連片開開發(fā)，業(yè)業(yè)已形成成具有濃濃厚居住住氛圍的的大型居居住區(qū)，代代表項(xiàng)目目有綠地地集團(tuán)開開發(fā)建設(shè)設(shè)的新里里摩爾公公館、萬萬恒地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)的東東方儷城城、萬恒恒愿景、萬恒領(lǐng)領(lǐng)域以及及沈陽本本土企業(yè)業(yè)開發(fā)的的彤利紫紫竹尚院院、巧克克力城等等中高檔檔，地段段成熟，升升值潛力力無限。2、沈陽，向向北贏郡郡宏觀觀開發(fā)環(huán)環(huán)境沈陽，東東北工業(yè)業(yè)及經(jīng)濟(jì)濟(jì)文化第第一重鎮(zhèn)鎮(zhèn)。沈陽是東北北地區(qū)最最大的中中心城市市。地處處東北亞亞經(jīng)濟(jì)圈圈和環(huán)渤渤海經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈的中中心，具具有重要

4、要的戰(zhàn)略略地位。以以沈陽為為中心，半半徑1550公里里的范圍圍內(nèi)，集集中了以以基礎(chǔ)工工業(yè)和加加工工業(yè)業(yè)為主的的8大城市市，構(gòu)成成了資源源豐富、結(jié)結(jié)構(gòu)互補(bǔ)補(bǔ)性強(qiáng)、技技術(shù)關(guān)聯(lián)聯(lián)度高的的遼寧中中部城市市群。沈沈陽擁有有東北地地區(qū)最大大的民用用航空港港，全國國最大的的鐵路編編組站和和全國最最高等級級的“ 一環(huán)五五射”高速公公路網(wǎng)。溝溝通世界界各大港港口的大大連港、正正在開發(fā)發(fā)建設(shè)的的營口新新港和錦錦州港，距距沈陽均均不超過過4000公里，具具有得天天獨(dú)厚的的地理區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢，作為為東北中中心城市市的沈陽陽，對周周邊具有有較強(qiáng)的的吸納力力、輻射射力和帶帶動力。政策，沈沈陽市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)背

5、景及及沈陽市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的宏觀觀政策背背景沈陽市的國國民經(jīng)濟(jì)一直直保持快快速增長長，經(jīng)濟(jì)總總量也逐逐年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)大幅提提高年均均增長12.8%；城市綜綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，競爭力排排名居全全國前列列，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力排名名連年攀攀升。工業(yè)經(jīng)濟(jì)加加速發(fā)展，主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)不斷壯大，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得得新進(jìn)展，糧食產(chǎn)量穩(wěn)中有升升，農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品加工工率由119%提提高到445%。傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)持續(xù)升級，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。城市發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整取得重大進(jìn)展，渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)、農(nóng)業(yè)高新區(qū)等六大區(qū)域開發(fā)建設(shè)成效顯著，東西南北中各具特色的發(fā)展新空間基本形成，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁進(jìn)一步增強(qiáng)。大沈陽三省一一區(qū)。未未來的二

6、二環(huán)與三三環(huán)之間間的區(qū)域域?qū)⒉辉僭偈且粋€個偏僻的的居住區(qū)區(qū)。棚戶戶區(qū)改造造大幅度度攀升，使使得房地地產(chǎn)市場場需求日日趨擴(kuò)大大。三環(huán)環(huán)內(nèi)全部部實(shí)現(xiàn)城城市化管管理方案案。若三三環(huán)內(nèi)4455.5平方方公里區(qū)區(qū)實(shí)現(xiàn)城城區(qū)化管管理，建建成區(qū)將將會有一一個較大大幅度增增加。城北，沈沈陽城市市發(fā)展的的方向目前，隨著著沈陽經(jīng)經(jīng)濟(jì)的大大發(fā)展，沈陽正在形成外資涌入與“南資北上”的新一輪投資熱潮，城北地區(qū)因資金流向而產(chǎn)生的“洼地效應(yīng)”。而作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最重要的一塊，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)無疑也是本地區(qū)發(fā)展的晴雨表和重頭戲。所以，無論是區(qū)域的整體發(fā)展態(tài)勢，還是資金與政策的傾斜，都將給城北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入強(qiáng)勁的活力。而同時

7、因?yàn)閰^(qū)域功能劃分所導(dǎo)致的住宅消費(fèi)，也將促進(jìn)二手房和新房的交易量大幅度乃至成倍的增長。在“洼地效效應(yīng)”風(fēng)風(fēng)起水涌涌的同時時，沈陽陽市房地地產(chǎn)市場場現(xiàn)有發(fā)發(fā)展趨勢勢也是向向城市的的北部地地區(qū)進(jìn)行行拓展。綜綜觀沈陽陽市現(xiàn)有有的四個個發(fā)展方方向，我我們已經(jīng)經(jīng)看到城南的發(fā)發(fā)展明顯顯進(jìn)入了了一個停停滯期，市市政府對對于該地地區(qū)的扶扶持熱情情正在逐逐漸淡化化并有所所疏遠(yuǎn)。城東雖然然因棋盤盤山風(fēng)景景區(qū)的深深化建設(shè)設(shè)屬于利利好，但但是對房房地產(chǎn)的的影響并并不具有有現(xiàn)實(shí)的戰(zhàn)戰(zhàn)略意義義，且該該區(qū)域因因距離城城區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，居住住配套不不健全等等因素的的影響，很很難在短短時間內(nèi)內(nèi)形成濃濃郁的居居住氛圍圍。城西從表表面上看

8、看是一個個成熟的的生活聚聚居區(qū)，但但其工業(yè)重重點(diǎn)基地地的定位，帶來的問問題就是是工業(yè)基基地中工工廠與居居民生活活區(qū)聚集集在一起起所產(chǎn)生生的難以以解決的的環(huán)境矛矛盾等問問題，且且其可大大量開發(fā)發(fā)的用地地已延伸伸至原張張士開發(fā)發(fā)區(qū)一帶帶，距離離市中心心亦是很很遠(yuǎn)。于此綜合起起來看，最最具發(fā)展展?jié)摿Φ牡摹⒁彩鞘亲罹攥F(xiàn)現(xiàn)實(shí)意義義的發(fā)展展區(qū)域無無疑就落落到了城城北地區(qū)區(qū)，而這這種發(fā)展展?jié)摿ψ钭钪庇^的的表現(xiàn)則則體現(xiàn)在在城北地地區(qū)現(xiàn)有有的房價價發(fā)展趨趨勢上。在在本項(xiàng)目目地塊內(nèi)內(nèi)緊靠二二環(huán)的新新落成的的樓盤，其其價格大大都在44700055000元/之間，這這就充分分說明了了如今沈沈城房地地產(chǎn)市場場對城北北地

9、區(qū)的的歡迎和和重視程程度。而而且隨著著越來越越多的項(xiàng)項(xiàng)目在二二環(huán)以北北的建設(shè)設(shè)，再加加上沈北北開發(fā)區(qū)區(qū)的大開開發(fā)等因因素，該該區(qū)域的的居住氛氛圍今后后勢必更更加成熟熟。大東區(qū)政政府規(guī)劃劃打造造二環(huán)專專業(yè)市場場及二臺臺子?xùn)|望街街高級居居住區(qū)二環(huán)路專業(yè)業(yè)市場、物物流分銷銷產(chǎn)業(yè)帶帶規(guī)劃范圍：西起觀觀泉路、東東至高官官臺街以以西、一一環(huán)路以以外區(qū)域域。功能能定位：該地區(qū)區(qū)交通便便利，城城市公路路、鐵路路四通八八達(dá)，擁擁有發(fā)達(dá)達(dá)的客貨貨運(yùn)輸網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，借借助已成成規(guī)模的的東北陶陶瓷城改改造升級級、光彩彩大東方方物流園園區(qū)大規(guī)規(guī)模建設(shè)設(shè)、東貿(mào)貿(mào)路物流流基礎(chǔ)的的完善，發(fā)發(fā)展以大大型專業(yè)業(yè)市場、綜綜合性物物流基地

10、地和物流流配套服服務(wù)、大大型批發(fā)發(fā)企業(yè)為為主的專專業(yè)市場場、物流流分銷產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶。二臺子?xùn)|望街街高級居住區(qū)在二臺子?xùn)|望望街高級級居住區(qū)，土土地存量量偏大。隨隨著棚戶戶區(qū)改造造，可利利用的土土地空間間較大。規(guī)規(guī)劃中的的汽車城城，有一一半面積積分布在在該地域域；該地地區(qū)具有有無限的的想象空空間?？煽芍攸c(diǎn)擺擺布高檔檔住宅區(qū)區(qū)、綜合合超市、新新型服務(wù)務(wù)業(yè)和社社區(qū)商業(yè)業(yè)等。3、沈陽市市住宅項(xiàng)項(xiàng)目分析析1、沈陽住住宅市場場宏觀情情況今年前9個個月，隨隨著全國國經(jīng)濟(jì)形形勢逐漸漸好轉(zhuǎn)和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場回回暖，沈沈陽房地地產(chǎn)市場場擺脫了了08年下下半年的的低迷，顯顯示了良良好的發(fā)發(fā)展勢頭頭。商品房銷售售形勢好好于預(yù)

11、期期：今年11-5月月份，沈沈陽商品品房銷預(yù)預(yù)售面積積10773.56萬平平方米，同比增幅近10%。除了1月份負(fù)增長以外，其它8個月均超過去年同期水平。二手房購銷銷兩旺：隨著“225條房房產(chǎn)新政政”的深深入落實(shí)實(shí)和有效效時限的的作用，二二手房市市場出現(xiàn)現(xiàn)供銷兩兩旺的局局面。個個人住房房消費(fèi)貸貸款大幅幅增加，據(jù)了解解，隨著著國家對對第一套套住房和和第二套套住房貸貸款政策策的放寬寬，沈陽陽個人住住房消費(fèi)費(fèi)貸款快快速增加加。投資欲望正正在增強(qiáng)強(qiáng)：今年11-8月份，沈沈陽實(shí)際際完成房房地產(chǎn)投投資5998.889億元元，同比比增長222.3%，其其中商業(yè)業(yè)地產(chǎn)成成為沈陽陽房地產(chǎn)產(chǎn)投資新新亮點(diǎn)。另另外，二

12、二季度以以來，沈沈陽土地地市場也也產(chǎn)生了了積極變變化，特特別是進(jìn)進(jìn)入6月月份，僅僅一周時時間就拍拍出四宗宗土地。開開發(fā)商投投資信心心明顯回回升。 商品住宅供供應(yīng)量：2009年年上半年年沈陽房房地產(chǎn)市市場中商商品住宅宅的供應(yīng)應(yīng)總量將將達(dá)到112000.877萬平方方米，較較20008年下下降89個百百分點(diǎn)，市市場實(shí)際際需求將將在 111500萬平方方米左右右，供需需比大約約在1：0.9958左左右。開發(fā)施工面面積：2009年年上半年年沈陽商商品房開開發(fā)施工工面積超超過100萬平方方米的大大約在1140個個左右，其其中投資資總額超超過100億元以以上的項(xiàng)項(xiàng)目大約約為800個(包包括上年年度接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)項(xiàng)

13、目)左右，計(jì)計(jì)劃在220099年進(jìn)入入市場銷銷售的項(xiàng)項(xiàng)目大約約在1220個左左右，加加上上年年度持續(xù)續(xù)在售的的項(xiàng)目，進(jìn)進(jìn)入市場場的項(xiàng)目目總量將將會達(dá)到到3800個以上上。勢頭更旺，220099年沈陽市房房地產(chǎn)市市場展望望（1）房地地產(chǎn)價格格依然上上漲。（2）中小小戶型仍仍是市場場熱銷產(chǎn)產(chǎn)品。（3）伴隨隨著近海海經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)的推進(jìn)進(jìn)，沈陽的樓樓市還會會迎來一一個高峰峰。（4）城市市中心區(qū)區(qū)土地基本本絕跡，開開發(fā)范圍圍移至二二環(huán)以外外。（5）物業(yè)業(yè)方面也也向國際際化、規(guī)規(guī)范化、人人文化靠靠近，服服務(wù)矛盾盾及糾紛紛事件大大為減少少。（6）剛性性需求將將會導(dǎo)致致?lián)屬彑釤岢薄?、區(qū)域市市場中、高高端產(chǎn)品品調(diào)

14、研匯匯總表樓盤名稱地理位置到項(xiàng)目距離離建筑型態(tài)價格（元/）容積率占地面積（萬萬）建筑面積（萬萬）萬恒東方酈酈城東北大馬路路1466號約3.7公公里多層、小高高層、高高層均價540001.83055萬恒領(lǐng)域東站街688號約2.5公公里小高層、高高層均價510002.08.919萬恒愿景沈鐵路944號約3公里多層、高層層 洋房房均價490002.78.420新里摩爾公公館沈鐵路與東東建街交交匯約2公里洋房、高層層，多層層均價440001.79.416巧克力城 HYPERLINK /sy/index.php?type=h&hid=11445&keyword=%E5%B7%A7%E5%85%8B%E5

15、%8A%9B%E5%9F%8E o 進(jìn)入地圖 大東區(qū)二臺臺子街22號約2公里多層;高層層;小高高層均價480002.810283、區(qū)域中中高端市市場綜述述（1）從總總體供需需關(guān)系上上來看，目目前區(qū)域域市場需求求略大于于供給，主主要原因因是金融融危機(jī)的的影響造造成部分分土地閑閑置，企企業(yè)持謹(jǐn)謹(jǐn)慎態(tài)度度未進(jìn)入入開發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)。另外，消消費(fèi)者在在持幣觀觀望了半半年后，在在剛性需需求的驅(qū)驅(qū)動下，急急于購房房，從目目前在售售的幾個個項(xiàng)目來看看，部分分品質(zhì)好好的項(xiàng)目目形成哄哄搶的態(tài)態(tài)勢即是是供求關(guān)關(guān)系的一一個體現(xiàn)現(xiàn)。（2）區(qū)域域市場方方興未艾艾，大量量可供開開發(fā)的土土地奠定定了高檔檔居住區(qū)區(qū)的基礎(chǔ)礎(chǔ)，周邊邊客

16、戶購購買力較較高，目目前基本本居住在在上世紀(jì)紀(jì)90年年代的住住宅產(chǎn)品品中，亟亟待改善善居住環(huán)環(huán)境；（3）從戶戶型面積積段來看看，目前前區(qū)域內(nèi)內(nèi)供應(yīng)的的產(chǎn)品起始始面積在在70-90 mm2左右，終終端面積積也不大，最大大達(dá)到13301500 m2；主力力面積段段集中在85-1115 mm2。（4）從總總體戶型型配比來來看，770-95 mm2區(qū)間的的2房22廳1衛(wèi)衛(wèi)/2衛(wèi)衛(wèi)戶型供供應(yīng)面積積最大且且銷量很很好，11151255 m2區(qū)間的的3房22廳1衛(wèi)衛(wèi)/2衛(wèi)衛(wèi)戶型供供應(yīng)面積積其次基基本也都都已售完完，1440150 m2區(qū)間的3房2廳廳2衛(wèi)戶戶型各樓樓盤都少少量供應(yīng)應(yīng)，且銷銷售情況況不是很很好

17、。（5）目前前區(qū)域內(nèi)內(nèi)住宅項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售均價價穩(wěn)定在在4600050000元元/左右，而而品質(zhì)好好的住宅宅銷售均均價更是是在500005500元元/之間。（6）區(qū)域域內(nèi)潛在在客戶除除了原住住民以外外，還有有一大部部分是周周邊大型型企業(yè)（華華晨集團(tuán)團(tuán)）和各各類專業(yè)業(yè)市場（陶陶瓷城、國國瑞汽配配城等）的的業(yè)主和和從業(yè)人人員，這這部分潛潛在客戶戶對居住住的要求求較高。4、關(guān)于贏贏郡的市市場前景景分析贏郡項(xiàng)目地地處沈陽陽東北地地區(qū)的核核心位置置，定位位為區(qū)域域內(nèi)標(biāo)志志性的住住宅項(xiàng)目目，定會會受到廣廣大消費(fèi)費(fèi)者的關(guān)關(guān)注和熱熱捧，按按照此類類房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的開發(fā)銷銷售規(guī)律律，一經(jīng)面世世，必將將取得良良好的

18、銷銷售業(yè)績績，預(yù)計(jì)計(jì)在18824個個月完成成全部銷銷售。占天時，贏贏地利；取人和和，致全全贏“贏郡郡”項(xiàng)目目地塊分分析規(guī)劃用地面面積：112萬規(guī)劃建筑面面積：442萬其中商業(yè)面面積：112萬；住宅面積：30萬；地理位置：“贏郡”地地塊位于于沈陽市市二環(huán)路路北，屬屬于城市市東北部部的核心心區(qū)。地地塊西面面為沈鋼鋼巷；南南為二環(huán)環(huán)路觀泉路路，與國國瑞汽配配城隔街街相望；北側(cè)為為東陶路路，與東東北最大大的陶瓷瓷城相接接；東側(cè)側(cè)為城市市主干路路東望街街，由此此向北8800即為華華晨集團(tuán)團(tuán)。核心之地，成成就人文文典范綜合上述分分析，本本報(bào)告認(rèn)認(rèn)為“贏郡”地塊的的居住條條件具有有非常優(yōu)優(yōu)良的人人居特質(zhì)質(zhì)。

19、幾大大舊有及及新開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的存在已已經(jīng)使該該區(qū)域的的居住氛氛圍比較較濃厚；暢通的的交通條條件更是是無可比比擬。未未來建成成后，“贏郡”將在這這個較大大規(guī)模的的居住區(qū)區(qū)域內(nèi)形形成一道道獨(dú)特的的風(fēng)景，從從而在總總體環(huán)境境氛圍上上給人以以更為全全新的視視覺及人人文感受受。精優(yōu)規(guī)劃，大大師力作作，接駁駁國際生生活逸態(tài)態(tài)“贏郡郡“項(xiàng)目目規(guī)劃及及產(chǎn)品建建議規(guī)劃設(shè)計(jì)精精益求精精順應(yīng)差異化化市場路路線，“贏郡”的規(guī)劃設(shè)計(jì)將摒棄目前千篇一律的西班牙風(fēng)情，力求突出自己的獨(dú)特風(fēng)格，形成項(xiàng)目自身鮮明的區(qū)域特點(diǎn)，同時充分發(fā)揮地塊的最大“潛質(zhì)”，使項(xiàng)目有別于其它小區(qū)而熠熠生輝。戶型規(guī)劃上上：采用用大開間間短進(jìn)深深空間格

20、格局，使使居住空空間更趨趨合理，起起居生活活更覺豐豐富，同同時亦最最大程度度的節(jié)省省空間，增增加入戶戶花園的的設(shè)計(jì)，接接軌高端端生活。以人為本的的環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)因“贏郡”項(xiàng)項(xiàng)目所處處區(qū)域內(nèi)內(nèi)的居住住氛圍較較為成熟熟，所以以在環(huán)境境規(guī)劃上上既要設(shè)設(shè)計(jì)出自自己獨(dú)樹樹一幟的的藝術(shù)風(fēng)風(fēng)格與品品位，也也要兼顧顧與整個個區(qū)域的的適應(yīng)性性和協(xié)調(diào)調(diào)性，使使業(yè)主既既能感覺覺到一定定的優(yōu)越越感，又又能不脫脫離區(qū)域域內(nèi)的整整體居住住環(huán)境，以以造成整整體生活活氛圍的的脫節(jié)。在環(huán)境規(guī)劃劃設(shè)計(jì)上上，建議議以現(xiàn)代代歐式園園林為著著力點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行擁有有小型園園區(qū)水系系的景觀觀規(guī)劃，同同時還可可將“跨溪入入室”和“枯山水水”景觀加加以

21、重點(diǎn)點(diǎn)表現(xiàn)，以以體現(xiàn)園園區(qū)景觀觀的真正正特色之之處。明快俊朗的的建筑設(shè)設(shè)計(jì)從切合項(xiàng)目目案名與與地區(qū)文化化底蘊(yùn)的的前提下下考慮，“贏郡”可在建筑設(shè)計(jì)、造型、立面色彩上進(jìn)行有特色的突破。設(shè)計(jì)上，重點(diǎn)突出歐洲古典建筑的元素符號，使建筑更具特色之美，并成為二環(huán)路上的一道亮麗風(fēng)景線。在建筑造型型上，充充分考慮慮項(xiàng)目的的地形特特色，優(yōu)優(yōu)化借鑒鑒國內(nèi)外外經(jīng)典建建筑形式式，深入入體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑的簡約約和俊朗朗，使其其產(chǎn)生最最直觀的的記憶；準(zhǔn)確定位，是是決定成成敗的前前提“贏郡郡”專案案定位市場定位“城市性性格”（1）“北北方城市市”：北方方氣候特特征，傳統(tǒng)生生活習(xí)性性為主。（2）“傳傳統(tǒng)城市市”：規(guī)劃、建建

22、筑、環(huán)環(huán)境、建建設(shè)的現(xiàn)現(xiàn)代色彩彩較弱，歷史積積淀濃厚厚，無特特別突出出之人文文特征。（3）“工工業(yè)城市市”：傳統(tǒng)工工業(yè)形態(tài)態(tài)為主，城市中中心與鐵鐵路交通通網(wǎng)交織織。開發(fā)定位1、“老城城區(qū)改造造工程”：舊城市中心心發(fā)展空空間的有有限性。舊城市中心心改造的的相對高高成本和和較長周周期。土地區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢集合合，新城城市理想想發(fā)展區(qū)區(qū)域。2、“標(biāo)志志性居住住區(qū)永不落落后的工工程”： 項(xiàng)目目策劃理理念的前前瞻性思思考。 項(xiàng)目目技術(shù)服服務(wù)的專專業(yè)性支支持。 項(xiàng)目目開發(fā)過過程的動動態(tài)性保保障（政政策、資資金、市市場等）。3、“土地地價值提提升工程程”： 項(xiàng)目目開發(fā)對對城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的良性性推動。 項(xiàng)目目賣點(diǎn)

23、制制造和兌兌現(xiàn)后對對沈陽市市城北地地區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的示范范和帶動動。 項(xiàng)目目價值創(chuàng)創(chuàng)造、實(shí)實(shí)現(xiàn)后對對本區(qū)域域土地和和周邊項(xiàng)項(xiàng)目價值值的抬升升。項(xiàng)目定位：1、規(guī)劃定定位：贏贏郡項(xiàng)目目定位為為沈陽北部部地區(qū)的的“豪布斯斯卡”HOOPSCCA?！昂啦妓箍ā?，作為當(dāng)當(dāng)今地產(chǎn)產(chǎn)模式的的最高形形式，它它是伴隨隨著城市市功能的的綜合化化、規(guī)模模大型化化和空間間與流線線組織復(fù)復(fù)合化而而順應(yīng)成成長的一一種全新新的復(fù)合合地產(chǎn)。他要求必須位于城市中心，有足夠的空間實(shí)現(xiàn)龐大的建筑規(guī)模，有大面積的綠化作為景觀綠帶，有快速便捷的交通網(wǎng)脈作為城市樞紐，并有功能繁多、業(yè)種業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)配套以及高尚多元的文化品位。1986

24、年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，豪布斯卡英文表述為“HOPSCA”，是一個集商務(wù)酒店（公寓）、寫字樓、生態(tài)公園、購物、會所、高尚住宅于一體的城市綜合體。由傳統(tǒng)的“純居住生活區(qū)”向“商業(yè)商務(wù)娛樂休閑公寓”的綜合區(qū)模式的演變。由多種地產(chǎn)功能互補(bǔ)和連動，體現(xiàn)了資源共生、聚合增值的優(yōu)勢。HOPSCA正是上述六大業(yè)態(tài)HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT的首字母的概括縮寫。它絕不是幾幾種產(chǎn)業(yè)業(yè)的簡單單疊加，它是整體布局完善、功能特色明顯、分散化、多樣化、多層次的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)；是現(xiàn)代復(fù)合地產(chǎn)的新高地、新載體。體現(xiàn)了商業(yè)配套和生活服務(wù)雙軌模式的與時俱進(jìn)，幾

25、種業(yè)態(tài)有機(jī)的組合，必將釋放出巨大的能量，創(chuàng)造出巨大的需求空間和商機(jī)。HOPSCA的出現(xiàn)對一個城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商業(yè)設(shè)施的完善將起到極大的推動作用；標(biāo)志著一個城市的國際化進(jìn)程。本項(xiàng)目定位位為一個個包括高高檔景觀觀住宅、現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)、生態(tài)態(tài)公園（環(huán)環(huán)路綠化化帶）、高高檔會所所、餐飲飲娛樂、商商務(wù)辦公公、商務(wù)務(wù)酒店/公寓于于一體的的城市綜綜合體，其其中東面面臨東望望街地塊塊規(guī)劃為為大型現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)、國際際5A級寫寫字樓和和高檔公公寓，其其余規(guī)劃劃為高檔檔景觀住宅宅和社區(qū)區(qū)型商業(yè)業(yè)配套，并利用環(huán)路路綠化帶帶建設(shè)生生態(tài)公園園。2、主力目目標(biāo)客戶戶：周邊邊大型企業(yè)的的高級管管理者、政政府官員員、專業(yè)業(yè)市場的

26、的私營企企業(yè)主和和從業(yè)人人員、原原住居民民等消費(fèi)費(fèi)者為主主，市場場前景良良好。這不是叫賣賣產(chǎn)品，也也并不是是空洞的的帶上一一頂某種種生活方方式的帽帽子。而而是將目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群生活活方式與與樓盤賣賣點(diǎn)有機(jī)機(jī)結(jié)合，形形成消費(fèi)費(fèi)者利益益點(diǎn)與差差異化形形象。3、推廣定定位沈陽東東北 新貴生生活特區(qū)區(qū)4、賣點(diǎn)提提煉（1）全新新生活模模式HOPSCCA的引引入，豐豐富了沈沈陽市民民的生活活色彩，填填補(bǔ)了沈沈陽商業(yè)業(yè)的空缺缺。（2）差異異化產(chǎn)品品，人居居典范項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)由遼遼沈地區(qū)區(qū)資深設(shè)設(shè)計(jì)大師師親自主主筆，充充分考量量當(dāng)?shù)叵M(fèi)特點(diǎn)點(diǎn)，結(jié)合合房地產(chǎn)產(chǎn)營銷精精英和住宅室室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)師三方方的意見見而成，產(chǎn)產(chǎn)品突出出對景觀觀的體現(xiàn)現(xiàn)和人居居的實(shí)用用性，匠匠心獨(dú)具具的純粹巔峰之作作，。（3）高檔檔景觀大盤盤，身份份地位的的象征產(chǎn)品在配有有大面積積的觀景景露臺，全全景飄窗窗設(shè)計(jì)，成成就絕對對的景觀觀豪宅。（4）先進(jìn)進(jìn)開發(fā)理理念，體體現(xiàn)人文文關(guān)懷“跨溪入室室”和“入戶花花園”的設(shè)計(jì)計(jì)，領(lǐng)先先一步，享享用一生生。第三章開發(fā)團(tuán)隊(duì)實(shí)力專業(yè)業(yè)誠信服務(wù)遼寧宏宏緣商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司宏緣地產(chǎn)，隸隸屬于遼遼寧天緣緣集團(tuán)，是是一家專專業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司。成立伊始，公公司即確確立“堅(jiān)守主主業(yè)，打打造品牌牌；量力力辦事，合合理布局局；穩(wěn)中中求