0813 房屋買賣、租賃實(shí)用法律知識(shí)

房屋買賣、租賃實(shí)用法律知識(shí)2010年8月13日目錄購(gòu)買二手房房屋租賃房地產(chǎn)名詞術(shù)語(yǔ)購(gòu)買新房2目錄購(gòu)買二手房房屋租賃房地產(chǎn)名詞術(shù)語(yǔ)購(gòu)買新房3住宅類型名詞術(shù)語(yǔ)(1)1、躍層式住宅：大都處于中間樓層，上下兩層一般相加為米。2、復(fù)式住宅：一般位于房屋的頂層，分為上下兩層，內(nèi)有樓梯連接，上層大多為坡屋頂，有些還有露臺(tái)。除了坡層，復(fù)式一層一般為米。3、錯(cuò)層住宅：房屋各個(gè)房間不處于同一平面，有比較少的落差。住宅類型名詞術(shù)語(yǔ)(2)4、公寓式住宅：24小時(shí)電梯、24小時(shí)熱水5、低層住宅：一般指一層到三層的，高度低于或等于10米的住宅，如平房、別墅等。6、多層住宅：一般指四層到七層，高度高于10米、低于或等于24米的住宅。住宅類型名詞術(shù)語(yǔ)(3)7、小高層住宅：是指樓層在8-12層，一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，配備電梯的住宅。8、高層住宅：多為13-24層的住宅。9、超高層住宅：多為24層以上的住宅。建筑知識(shí)名詞術(shù)語(yǔ)(2)1、建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)2、層高/凈高/開間/進(jìn)深7建筑知識(shí)名詞術(shù)語(yǔ)(1)建筑面積：是指房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積+公攤面積公攤面積：電梯間、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等公共用房的面積套內(nèi)建筑面積=建筑面積-公攤面積使用面積=套內(nèi)建筑面積-室內(nèi)墻體83、得房率：套內(nèi)建筑面積與建筑面積之比。

建筑知識(shí)名詞術(shù)語(yǔ)(3)4、容積率：是建筑總面積和建筑用地面積的比。-容積率與居住質(zhì)量規(guī)劃容積率/實(shí)際容積率/“容積率腐敗”5、綠化率：綠化面積和規(guī)劃用地面積的比，綠化率越高越好。6、車位比：車位比是指小區(qū)總戶數(shù)與車位數(shù)的比例。在樓盤信息中常指的是居住戶數(shù)與車庫(kù)數(shù)量的比值。9產(chǎn)權(quán)類名詞術(shù)語(yǔ)(1)1、土地使用權(quán)證示例：國(guó)有出讓土地使用權(quán)證10產(chǎn)權(quán)類名詞術(shù)語(yǔ)(1)2、房屋所有權(quán)證3、土地房屋權(quán)證11目錄購(gòu)買二手房房屋租賃房地產(chǎn)名詞術(shù)語(yǔ)購(gòu)買新房12一、“五證”是否齊全12345建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證建設(shè)工程施工證商品房銷售(預(yù)售)許可證1314關(guān)于“五證”的問(wèn)題購(gòu)房時(shí)如何確認(rèn)“五證”？五證不全的房子能不能買？土地使用權(quán)的類型？什么是經(jīng)濟(jì)適用房？什么是小產(chǎn)權(quán)房？15土地使用權(quán)的分類國(guó)有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)宅基地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)以出租、入股等其他方式獲得的土地使用權(quán)宅基地使用權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公益用地等建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)農(nóng)用土地使用權(quán)16案例——重慶首例經(jīng)濟(jì)適用房訴訟糾紛重慶翰林景園購(gòu)房者在毫不知情的情況下，以商品房的價(jià)格買了實(shí)際上的經(jīng)濟(jì)適用房；而且以后如果要轉(zhuǎn)讓房屋，還得補(bǔ)交土地出讓金——醒過(guò)神兒來(lái)的11名業(yè)主一紙?jiān)V狀把地產(chǎn)開發(fā)告上法庭，要求退回多收的房款和大修基金。因?yàn)樵嫖刺峤挥上嚓P(guān)行政部門出具的經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)購(gòu)證明，不能證明其具有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的主體資格；而開發(fā)商不審查購(gòu)房人是否具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的主體資格，將經(jīng)濟(jì)適用房以商品房?jī)r(jià)格賣給原告來(lái)獲取高額的非法利益，2005年8月法院認(rèn)定合同無(wú)效，無(wú)效合同的處理結(jié)果是退房還款。11戶人家從2003年開始先后搬進(jìn)，他們從當(dāng)時(shí)小區(qū)的外觀和廣告宣傳上，根本就沒(méi)看出這是一個(gè)“經(jīng)濟(jì)型”住宅小區(qū)，也沒(méi)有人告訴他們這是經(jīng)濟(jì)適用房。直至2004年6月的一天，業(yè)主從媒體上的一則新聞中得知，自己所住的這個(gè)房子原來(lái)是經(jīng)濟(jì)適用房。于是，11名業(yè)主一紙?jiān)V狀把金霸房地產(chǎn)開發(fā)告上法庭，要求金霸公司退回多收的房款和大修基金。17經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。18經(jīng)濟(jì)適用房（續(xù)）經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的主要不同如下：獲得土地的方式不同：經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金。

租售政策不同：經(jīng)濟(jì)適用房只售不租，商品房不受限制；購(gòu)買條件和對(duì)象不同，經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，實(shí)行申請(qǐng)審批制度，商品房購(gòu)買對(duì)象和條件不受限制；經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售，出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)的一定比例向政府交納收益。

價(jià)格政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不得擅自提價(jià)出售。商品房出售價(jià)格完全由市場(chǎng)決定。19小產(chǎn)權(quán)房所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。20小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生過(guò)程21小產(chǎn)權(quán)房交易22二、排號(hào)費(fèi)、誠(chéng)意金、訂金、定金23排號(hào)費(fèi)、誠(chéng)意金

-未拿到預(yù)售許可證，不得收取預(yù)約行費(fèi)用-交納之前需要確認(rèn)的問(wèn)題-簽署購(gòu)房合同之前可以要求返還

24什么是定金？

定金指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款。定金具有擔(dān)保性質(zhì)，必須以書面方式約定。定金的數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十。

定金罰則：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。明確約定可以要求返還定金的情況，如申請(qǐng)貸款未獲通過(guò)定金25訂金與定金僅一字之差，在法律性質(zhì)上卻有天壤之別。訂金不是一個(gè)規(guī)范的概念,在法律上僅作為一種預(yù)付款的性質(zhì)。是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)。合同履行的只作為抵充房款，不履行也只能如數(shù)返還。

訂金三、商品房買賣合同26132商品房預(yù)售基本流程商品房銷售基本流程商品房買賣合同主要條款及注意事項(xiàng)1、商品房預(yù)售基本流程商品房預(yù)售的一般流程為：第一步，預(yù)購(gòu)人通過(guò)中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；第二步，預(yù)購(gòu)人查詢?cè)摌潜P的基本情況；第三步，預(yù)購(gòu)人與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同；第四步，辦理預(yù)售合同文本登記備案；第五步，商品房竣工后，開發(fā)商辦理初始登記，交付房屋；第六步，與開發(fā)商簽訂房屋交接書；第七步，辦理交易過(guò)戶、登記領(lǐng)證手續(xù)。272、商品房銷售基本流程商品房銷售的一般流程為：第一步：購(gòu)房人通過(guò)中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；第二步：購(gòu)房人查詢?cè)摌潜P的基本情況；第三步：購(gòu)房人與商品房開發(fā)商訂立商品房買賣合同；第四步：交易過(guò)戶登記。283、商品房買賣合同主要條款及注意事項(xiàng)商品房買賣合同范本-國(guó)家、地方不同版本-提倡開發(fā)商使用但不強(qiáng)制商品房預(yù)售合同范本29商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。30目錄購(gòu)買二手房房屋租賃房地產(chǎn)名詞術(shù)語(yǔ)購(gòu)買新房314付款6交接驗(yàn)房132查驗(yàn)房產(chǎn)證、土地證、身份證件調(diào)查房屋情況簽署合同辦理過(guò)戶手續(xù)5購(gòu)買二手房基本流程1、查驗(yàn)房產(chǎn)證、土地證、身份證件房改房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房公房回遷房小產(chǎn)權(quán)房商品房*雙證：房屋所有權(quán)證土地使用權(quán)證（商品房預(yù)售合同）3334是否有產(chǎn)權(quán)？房屋性質(zhì)？是否有抵押？沒(méi)有土地證的房子面臨三大風(fēng)險(xiǎn)雖然房產(chǎn)證握在自己手里，但土地使用權(quán)仍屬于房地產(chǎn)

開發(fā)商，這就不能排除開發(fā)商以該土地使用權(quán)“大證”

向銀行抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)；

不辦理土地證，有的單位可能會(huì)非法把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

給他人，使購(gòu)房者蒙受不必要的損失；

土地使用證和房產(chǎn)權(quán)證不齊影響上市交易查驗(yàn)身份證件

共有人的權(quán)利案例——以夫妻共有財(cái)產(chǎn)為名主張無(wú)效張某與李某簽訂房屋買賣合同，張某購(gòu)買李某位于北京西城某處的房屋。張某支付定金后，李某主張?jiān)摲课菹灯渑c妻子陳某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，陳某不同意賣房，要求解除雙方的買賣合同。張某遂訴至法院，要求李某繼續(xù)履行合同，并支付逾期交房違約金?；橐龇ㄒ?guī)定：“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第17條規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見?！备鶕?jù)以上規(guī)定，出賣夫妻共有的房屋，一般應(yīng)由夫妻雙方共同在合同上簽字或者蓋章。本案張某提供的現(xiàn)有證據(jù)不足以證明第三人認(rèn)可房屋買賣一事。據(jù)此，法院判決張某與李某所簽訂合同應(yīng)為無(wú)效合同。35案例——處置繼承的房產(chǎn)需經(jīng)其他共有人同意王大娘與王大爺是再婚夫婦，婚后兩人購(gòu)買了一套房屋，登記在王大爺名下。王大爺去世后，王大娘未經(jīng)王大爺子女同意，擅自將房屋賣與他人，王大爺子女以其侵犯共有人權(quán)益訴至法院。物權(quán)法第九十七條規(guī)定處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。本案中各繼承人對(duì)該房屋沒(méi)有析產(chǎn)繼承，且沒(méi)有明確表示放棄繼承，故該房屋處于共同共有狀態(tài)。王大娘未經(jīng)其他共有人同意即簽訂房屋買賣合同，屬于擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的行為，侵犯了其他共有人的合法權(quán)益，該房屋買賣合同無(wú)效。36購(gòu)買二手房如何防止“半路程咬金”簽訂二手房買賣合同前，通過(guò)審查權(quán)利證書、向房產(chǎn)登記部門、小區(qū)物業(yè)以及鄰居等了解房屋狀況等方式認(rèn)真審查房屋的權(quán)利狀況，要求售房者提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明，以免侵犯其他共有人的權(quán)利。

簽訂二手房買賣合同時(shí)，應(yīng)提前考慮房?jī)r(jià)變化等因素，約定違約賠償責(zé)任，避免因房?jī)r(jià)變化而導(dǎo)致遭受損失。在具備辦理過(guò)戶手續(xù)的條件時(shí)，及時(shí)辦理，避免賣方反悔。

增強(qiáng)維權(quán)意識(shí)，在看房或房屋買賣磋商過(guò)程中應(yīng)認(rèn)真審查并保留好有關(guān)證據(jù)。37382、調(diào)查房屋情況周邊環(huán)境、鄰里氛圍、歷史情況是否有私搭私建部分確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)房屋的市政配套設(shè)施（水、電、氣、暖、有線）裝修的狀況物業(yè)管理的情況是否有承租人（承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)/買賣不破租賃)住房戶口物業(yè)管理費(fèi)、公用事業(yè)費(fèi)交納情況是否可以做二手房貸款3、簽署合同一般而言，二手房的買賣合同應(yīng)包括以下主要條款：

（1）買賣二手房當(dāng)事人的姓名或者名稱；

（2）房屋的坐落、地點(diǎn)、面積，房產(chǎn)證、土地證證號(hào)；

（3）房屋的平面圖、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施，配套設(shè)施等情況；

（4）房屋買賣的價(jià)格、支付方式和期限，交易稅費(fèi)的承擔(dān)；（定金條款）

（5）房屋交付日期、交接手續(xù)；

（6）房屋過(guò)戶手續(xù)的辦理；

（7）違約責(zé)任；（具體明確、適當(dāng)?shù)慕痤~）

（8）爭(zhēng)議解決處理辦法；

（9）買賣雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。（例如：戶口遷移）

394、付款

二手房交易不像其他商品交易那樣可以“銀貨兩訖”，因此確保交易資金的安全是購(gòu)房最關(guān)鍵的。

目前可行的方法，一是在合同中明確約定：

在簽訂房屋買賣合同時(shí)，買方即支付相當(dāng)于

房?jī)r(jià)款百分之多少的定金給賣方，并要留有

字據(jù)。在辦理過(guò)戶當(dāng)天或交付使用后，再把剩余的房款支付給賣方（已付定金應(yīng)轉(zhuǎn)為房款）；二是通過(guò)第三方介入，對(duì)買賣進(jìn)程及房款交付進(jìn)行全程監(jiān)控，或是通過(guò)公證處公證采取房款提存公證，或是委托資信較好的房產(chǎn)中介公司提供擔(dān)保，這樣較安全、省心。

405、辦理過(guò)戶手續(xù)（一般流程）買賣雙方（賣方如為已婚，必須夫妻雙方都到）持買賣協(xié)議、雙方《身份證》、原《房屋所有權(quán)證》等到房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)；并申報(bào)交易價(jià)格；房地產(chǎn)交易管理部門對(duì)交易的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估；由買方到財(cái)政部門繳納契稅，賣方到地方稅務(wù)局申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，買賣雙方（也可以在合同或協(xié)議中約定一方）到房地產(chǎn)交易管理部門繳納交易費(fèi)、工本費(fèi)；買方領(lǐng)取