8203估價(jià)師協(xié)會網(wǎng)站案例分析

遼寧華達(dá)牧業(yè)土地使用權(quán)抵押的價(jià)格評估案例分析報(bào)告--沈陽旺佳房地產(chǎn)土地評估公司--20090325本案例分析報(bào)告就遼寧華達(dá)牧業(yè)部分土地使用權(quán)抵押的價(jià)格評估過程中的估價(jià)項(xiàng)目背景以及碰到的技術(shù)問題展開分析和探討，并就難點(diǎn)問題進(jìn)行了詳細(xì)的分析并提出了相應(yīng)的技術(shù)處理解決方法。一、估價(jià)目的

第一部分評估項(xiàng)目的背本次評估的目的是為遼寧華達(dá)牧業(yè)以國有出讓工業(yè)土地使二、宗地概況經(jīng)評估現(xiàn)場勘察和委托方提供的資料，該宗地估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)土途工業(yè)用地，土地利用現(xiàn)狀農(nóng)牧高科技企業(yè)，登記使用權(quán)面積19252平地平整50年。使用年限至評估基準(zhǔn)日剩余47.42三、地價(jià)定義10月29日剩余47.42年，由于本次估價(jià)采用房地分估的方法，基礎(chǔ)設(shè)第二部分評估項(xiàng)目估價(jià)方法的技術(shù)難點(diǎn)及一、估價(jià)方法的確價(jià)方法。由于評估對象位于新民市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域內(nèi),可以根據(jù)宗級別，所以可以按基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修進(jìn)行評估，因此選用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修；其次評估對象在新民市城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，近幾年建設(shè)開發(fā)力度加大,各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用有據(jù)可依,運(yùn)用成本近法也比較適二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修技術(shù)難點(diǎn)及解決方基準(zhǔn)地價(jià)存在一定滯后性。基準(zhǔn)地價(jià)，是某一級別或均質(zhì)地域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價(jià)格，該級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地的其他宗地價(jià)格在基準(zhǔn)地價(jià)上下波動(dòng)。由于基準(zhǔn)地價(jià)不能隨時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，這就與估價(jià)業(yè)務(wù)隨時(shí)發(fā)生而產(chǎn)生。本次評估采用的《新市業(yè)地準(zhǔn)價(jià)出租準(zhǔn)是2007年9月1日確定的基準(zhǔn)地價(jià)，因此基準(zhǔn)地價(jià)始終存在一定的滯后性，必須進(jìn)行修正。為解決這個(gè)問題，本次估價(jià)在期日修正時(shí)，適當(dāng)采用了基準(zhǔn)地價(jià)的日期修正系數(shù)表來確定，并經(jīng)對周邊地區(qū)詳細(xì)的房地產(chǎn)市場和綜合分析，通過技術(shù)處理后的價(jià)格能更好地反映區(qū)域價(jià)值的表現(xiàn)。三、成本近法技術(shù)難點(diǎn)及解決方1、土地取得費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用的確定存在不確定性土地取得費(fèi)的求取不能簡單地考慮該宗地以往征地時(shí)發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用，而應(yīng)采用評估期日時(shí)征用土地的平均重置費(fèi)用。由于委估宗地位于新民市城區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，為此采用新民市最近期的土地征地等費(fèi)用作為該宗地的土地取得費(fèi)，具有普遍性。與估價(jià)對象完全一致的參照物很難找到。本案例對與估價(jià)對象相近的參照物的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行了修正，比較切合實(shí)際。2、利息、利潤、土地增值收益中的利率、利潤率、土地增值收益率的取值沒有具體的規(guī)定。本次評估的土地開發(fā)周期為一年，參考了銀行同期利率作為相應(yīng)的土地開發(fā)費(fèi)用的利息率。本案例在確定利潤率時(shí)，參考了同類土地的投資回報(bào)率作為該項(xiàng)目的土地開發(fā)利潤率,并考慮土地的收益還原率,綜合以上因素,來確定其利潤率在確定土地增值收益率時(shí)，參考了開發(fā)程度相近的土地增值收益率并做了必要的修正。3、年期修正還原率確定年期修正還原率沒有明確的規(guī)定，本案例參考了銀行近幾年的一年期定期銀行存款利率平均值為安全利率，加上行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T在實(shí)際中的運(yùn)用情況,綜合分析后確定。第三部分評估項(xiàng)目的難點(diǎn)解決辦法及啟一、基礎(chǔ)資料的收集整理對做好評估工作非常重要?；A(chǔ)資料主要包括歷史地價(jià)資料，房地產(chǎn)交易資料，土地招標(biāo)、拍賣、掛牌資料，這些資料在確定一個(gè)評估項(xiàng)目最終估價(jià)結(jié)果時(shí)具有很高的參考價(jià)值和說服力。二、評估中遇到的某些無法確定的取值，可以依據(jù)市場和向有關(guān)部門咨詢作為參考基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修中主要涉及難以確定的取值有期日修正系數(shù)、還原利、開程度正；成近中的土取得、土開費(fèi)、