物業(yè)稅法培訓(xùn)資料

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔物業(yè)稅法培訓(xùn)資料物業(yè)稅是土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅等幾個(gè)稅種的總稱，目前該四稅分別立法。為了適應(yīng)我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，國務(wù)院、國家稅務(wù)總局正在著手制定統(tǒng)一的物業(yè)稅法，估計(jì)統(tǒng)一的物業(yè)稅法將于2007年前后正式頒布施行。第一節(jié)土地增值稅法土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。現(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范是，1993年12月13日國務(wù)院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。一、土地增值稅的征免范圍（一）土地增值稅的征稅范圍1、征稅范圍的一般規(guī)定（1）征稅范圍：?jiǎn)为?dú)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；連同建筑物及其附著物一同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（2）界定原則：①看土地使用權(quán)歸屬（轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)屬應(yīng)稅范圍，轉(zhuǎn)讓集體所有土地使用權(quán)屬非稅范圍）；②看土地使用權(quán)屬是否轉(zhuǎn)移（土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的屬應(yīng)稅行為，否則屬非稅范圍）；③看是轉(zhuǎn)讓不是出讓（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬應(yīng)稅范圍，出讓不屬應(yīng)稅范圍）；④看是否取得收入（取得轉(zhuǎn)讓收入的屬應(yīng)稅范圍，無償轉(zhuǎn)讓的不屬應(yīng)稅范圍）。2、征稅范圍的具體規(guī)定（1）出售、搬遷：出售要征（改變權(quán)屬又取得收入），因市政、國家建設(shè)需要而自行搬遷的原房產(chǎn)不征，搬遷的是新房產(chǎn)則要征。（2）繼承、贈(zèng)與：繼承不征（未取得收入），通過規(guī)定渠道的公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征（未取得收入），非公益性捐贈(zèng)要征（非法定捐贈(zèng)）。（3）出租、抵押：出租不征（未改變權(quán)屬），抵押期內(nèi)不征（未改變權(quán)屬），抵押期滿，以房地產(chǎn)抵債要征（改變權(quán)屬）。（4）投資、兼并：投資或聯(lián)營時(shí)不征（法定暫免），被投資或聯(lián)營企業(yè)再轉(zhuǎn)讓要征（改變權(quán)屬又取得收入）。兼并不征（法定暫免）（5）交換、代建：?jiǎn)挝恢g交換要征（取得實(shí)物收入），個(gè)人之間交換自住房不征（法定免征）。代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。（6）合作建房：建成后自用不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移又無收入），建成后轉(zhuǎn)讓要征（權(quán)屬轉(zhuǎn)移且有收入）。（7）其他形式：房產(chǎn)重新評(píng)估不征（無收入），國家收回房地產(chǎn)權(quán)不征（無收入），（二）土地增值稅的減免范圍（1）建造普通住宅出售：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免稅；超過（含20%）的，全部增值額都要征稅。免稅房地產(chǎn)與應(yīng)稅房產(chǎn)未分別核算，不得免稅。（2）國家征用或收回房地產(chǎn)：免征土地增值稅。（3）個(gè)人轉(zhuǎn)讓原自用住房：個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房減免土地增值稅：原住房滿5年免稅，滿3年減半，未滿3年不減免。（4）不同時(shí)間簽訂的合同：1994年1月1日前簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，不論何時(shí)轉(zhuǎn)讓，免征；1994年1月1日前簽訂的開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并按規(guī)定進(jìn)行了開發(fā)，1994年1月1日起5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓免征；該房地產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓或不符合上述條件的房地產(chǎn)（如超出原合同范圍或已變更了合同）轉(zhuǎn)讓要征稅。二、土地增值稅納稅人（1）納稅人一般規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個(gè)人（2）納稅人界定方法：不分法人與自然人，不分經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、不分部門、不分內(nèi)外資、不分國籍。【案例1】分析確定下列開發(fā)商的土地或房產(chǎn)交易是否屬于土地增值稅征稅范圍？A、政府出售土地給開發(fā)商。B、開發(fā)商從政府手中受讓土地后再轉(zhuǎn)讓給其他開發(fā)商。C、開發(fā)商銷售商品房。D、開發(fā)商用房產(chǎn)向銀行抵押貸款。E、開發(fā)商以抵押房產(chǎn)作價(jià)償還貸款。F、開發(fā)商自行開發(fā)房產(chǎn)自用。G、開發(fā)商將自行開發(fā)的房產(chǎn)贈(zèng)送關(guān)系戶。H、為其他企業(yè)建造商務(wù)房。分析：A為土地出讓，不是轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅征稅范圍。B、C、E交易中發(fā)生了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得了不同形態(tài)的收入，屬于土地增值稅征稅范圍。D、F未發(fā)生土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不屬于土增值稅征稅范圍。G、非法定捐贈(zèng)，應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓，屬于土地增值稅征稅范圍。H、為代建行為，開發(fā)商只取得收入，不屬于土地增值稅征稅范圍?！景咐?】分析確定下列企業(yè)的房地產(chǎn)是否屬于土地增值稅征稅范圍？A、兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)。B、企業(yè)對(duì)外投資的房地產(chǎn)。C、一企業(yè)出土地，另一企業(yè)出資金，合作建房按比例分配的房產(chǎn)。D、企業(yè)用于出租的房地產(chǎn)。E、企業(yè)用于生產(chǎn)經(jīng)營的房地產(chǎn)。F、贈(zèng)給社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)。G、國家收回的房地產(chǎn)。H、因國家建設(shè)需要而搬遷后，企業(yè)自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。I、企業(yè)之間相互交換的房地產(chǎn)。J、清產(chǎn)核資評(píng)估增值的房地產(chǎn)。分析：A、B、C為法定暫免的房地產(chǎn)。D、E未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅征稅范圍。F、為法定捐贈(zèng)，不屬于土增值稅征稅范圍。G、發(fā)生了權(quán)屬轉(zhuǎn)移，也取得一定的補(bǔ)償收入，但屬于免征土地增值稅的房地產(chǎn)。H、搬遷后自行轉(zhuǎn)讓，不原于國家需要，屬于土地增值稅征稅范圍。I、發(fā)生了權(quán)屬轉(zhuǎn)移，且取得了實(shí)物形態(tài)的收入，屬于土地增值稅征稅范圍。J、未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅征稅范圍。【案例3】分析確定下列個(gè)人及行政事單位的房地產(chǎn)是否屬于土地增值稅征稅范圍？A、居民甲與居民乙交換的住房。B、居民甲與居民乙交換門面。C、個(gè)人以私有房產(chǎn)與企業(yè)交換房產(chǎn)。D、個(gè)人將私有房地產(chǎn)贈(zèng)送給對(duì)自已有救命之恩的人。E、行政單位將房產(chǎn)免費(fèi)提供給個(gè)人使用。F、事業(yè)單位與企業(yè)交換房產(chǎn)。分析：A、個(gè)人與個(gè)人交換，且交換的居住用房，屬免征土地增值稅的房地產(chǎn)。B、個(gè)人交換非居住用房應(yīng)征收土地增值稅。C、不是個(gè)人與個(gè)人的交換，交換的不一定是居住用房，不屬于免征土地增值稅范圍。D、為非法定捐贈(zèng)，屬于土地增值稅征稅范圍。E、未改變土地權(quán)屬，不屬于土地增值稅征稅范圍。F、發(fā)生了權(quán)屬轉(zhuǎn)移，取得了實(shí)物形態(tài)收入，且不是個(gè)人之間的住房交換，應(yīng)征土地增值稅?！景咐?】分析確定下列房地產(chǎn)是否屬于土地增值稅征稅范圍？A、開發(fā)商開發(fā)銷售高級(jí)公寓、別墅，增值率18%或30%。B、開發(fā)商開發(fā)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值率20%或30%。B、個(gè)人轉(zhuǎn)讓已自住5年的住房，增值率10%。C、個(gè)人轉(zhuǎn)讓已自住3年的住房，增值率30%。分析：A、開發(fā)銷售的為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不論增值率高低都應(yīng)征收土地增值稅。B、開發(fā)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值率不超過20%的，免征土地增值稅。超過的全額征收土地增值稅。C、滿5年的免征土地增值稅，滿3年不滿5年減半征收土地增值稅，不滿3年不免不減。三、土地增值額計(jì)稅依據(jù)土地增值稅以土地增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值額＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目金額。（一）應(yīng)稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入（1）貨幣收入：因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金，銀行存款，信用票據(jù)（支票、銀行本票、匯票），有價(jià)證券（國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票）。（2）實(shí)物收入：因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的建材、房屋、土地等。對(duì)此一般需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估。（3）其他收入：因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)或特許權(quán)等，對(duì)此需要進(jìn)行專門的評(píng)估。（4）代收費(fèi)用收入：計(jì)入房?jī)r(jià)中一并收取，應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計(jì)稅，相應(yīng)地在計(jì)算扣除項(xiàng)目扣除時(shí)可以扣除。單獨(dú)向買方收取的，不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，也不允許扣除。（二）扣除項(xiàng)目金額1、取得土地使用權(quán)支付額（1）土地價(jià)款：以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式從國家手中取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金，以行政劃撥方式從國家（政府）手中取得土地使用權(quán)而補(bǔ)交的出讓金，以轉(zhuǎn)讓方式從其他企業(yè)手中取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的地價(jià)款。（2）受讓費(fèi)用：取得土地使用權(quán)過程中按國家（政府）的有關(guān)規(guī)定支付的注冊(cè)登記費(fèi)、過戶手續(xù)費(fèi)等。2、房地產(chǎn)開發(fā)成本（1）征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)：為取得土地而發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)、附著物拆遷凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。（2）前期工程費(fèi)：項(xiàng)目開工前的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目研究費(fèi)，水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪費(fèi)，“三通一平”支出等。（3）建筑安裝工程費(fèi)：支付承包單位的建筑安裝工程費(fèi)或自營發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：道路、供水、供電、供氣、排污、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。（6）開發(fā)簡(jiǎn)接費(fèi)用：直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，如工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（1）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：即不能按開發(fā)項(xiàng)目匯集的簡(jiǎn)接費(fèi)用（銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用）。此三項(xiàng)期間費(fèi)用實(shí)行限額扣除法，（2）限額扣除方法一：限額扣除的開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×限額標(biāo)準(zhǔn)（5%以內(nèi)）。該方法適用于利息支出可以按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明，且其中的利率不得高于商業(yè)銀行同期同類貸款利率，高于部分不得扣除。（3）限額計(jì)算方法二：限額扣除的開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×限額標(biāo)準(zhǔn)（10%以內(nèi)）。該方法適用于利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目劃分，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的。（4）限額扣除的附加說明：“5%以內(nèi)、10%以內(nèi)”這是一個(gè)幅度標(biāo)準(zhǔn)，具體由地方政府規(guī)定。利率上浮幅度按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度部分不得扣除；超過貸款期限的利息和罰息不得扣除。4、加計(jì)扣除費(fèi)用（1）加計(jì)扣除費(fèi)用計(jì)算：加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%。（2）加計(jì)扣除注意問題：此優(yōu)惠只適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，且進(jìn)行了開發(fā)投入。其他納稅人或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入土地后未進(jìn)行開發(fā)投入，不得進(jìn)行此項(xiàng)扣除）。5、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅金（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所繳納的二稅一費(fèi)，即營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加（印花稅已通過管理費(fèi)扣除）。（2）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所繳納的三稅一費(fèi)，即營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅。6、轉(zhuǎn)讓舊建筑物的扣除項(xiàng)目（1）扣除項(xiàng)目：舊建筑物的評(píng)估價(jià)、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款（未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款征明的不得扣除）、按國家規(guī)定支付的有關(guān)稅費(fèi)和轉(zhuǎn)讓稅金，（2）評(píng)估價(jià)格：重置成本價(jià)×成新度折扣率。重置成本價(jià)一是指按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格和人工費(fèi)計(jì)算，建造相同面積、相同層次、相同標(biāo)準(zhǔn)建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。二是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定。（三）確定應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目金額應(yīng)注意的問題（1）按評(píng)估價(jià)確定轉(zhuǎn)讓收入：凡隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)確定轉(zhuǎn)讓收入。（2）按評(píng)估價(jià)確定扣除項(xiàng)目金額：提供扣除項(xiàng)目金額不真實(shí)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)確定扣除項(xiàng)目金額。（3）評(píng)估價(jià)格定義：這里的評(píng)估價(jià)格是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。其中作為確定轉(zhuǎn)讓收入的評(píng)估價(jià)是房地產(chǎn)銷售評(píng)估價(jià)，作為確定扣除項(xiàng)目金額的評(píng)估價(jià)是房地產(chǎn)成本評(píng)估價(jià)。【案例5】分析確定下列費(fèi)用屬于哪種扣除項(xiàng)目？A、某房地產(chǎn)開發(fā)公司征地后商品房建筑工程開工前發(fā)生的通電通水工程費(fèi)用。B、該公司投入的商品房通電通水工程費(fèi)用。C、該公司開發(fā)陽光花園小區(qū)發(fā)生的職工工資、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)。D、該公司辦公大樓的折舊費(fèi)、總部的辦公費(fèi)、管理人員的工資。E、該公司銷售商品房所繳納的營業(yè)稅，城建稅。分析：A、項(xiàng)目開工前的“三通一平”費(fèi)用，屬房地產(chǎn)開發(fā)成本。B、可以按開房項(xiàng)目歸集的費(fèi)用，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本。C、直接管理組織開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本。D、公司總部發(fā)生的費(fèi)用，不能直接按開發(fā)項(xiàng)目歸集，屬于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。E、是銷售房地產(chǎn)所繳納的有關(guān)稅金，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅金。【案例6】分析計(jì)算下列房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用？某房地產(chǎn)開發(fā)公司2003年建造一棟住宅樓出售，取得貨幣收入2200萬元，支付地價(jià)款和相關(guān)過戶手續(xù)費(fèi)800萬元，開發(fā)成本700萬元。分?jǐn)偟皆撻_發(fā)項(xiàng)目的利息支出80萬元（有金融機(jī)構(gòu)貸款證明和該項(xiàng)目使用貸款的憑據(jù)），當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的費(fèi)用扣除率為10%。該住宅樓可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝80＋（800＋700）×5%＝155（萬元）。如果房產(chǎn)開發(fā)公司不能提供貸款證明，公司貸款利息支出不能在各項(xiàng)目中準(zhǔn)確分?jǐn)?，那么：該住宅樓可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（800＋700）×10%＝150（萬元）?！景咐?】分析計(jì)算下列企業(yè)銷售房地產(chǎn)的加計(jì)扣除費(fèi)用？A、某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)銷售一棟商務(wù)樓，支付土價(jià)款500萬元，開發(fā)成本600萬元。可扣除的開發(fā)費(fèi)用110萬元。B、某工業(yè)企業(yè)銷售一棟已使用五年的辦公樓，取得收入300萬元，補(bǔ)交土地出讓金50萬元，該辦公樓的評(píng)佑價(jià)200元。C、某商業(yè)企業(yè)從另一企業(yè)購入土地2000平方米，支付地價(jià)款100萬元，建造二棟同規(guī)格、類型的宿舍樓，開發(fā)成本300萬元，建成后一棟分給本單位職工居住，另一棟出售。取得收入300萬元。分析：A、加計(jì)扣除費(fèi)用＝（500＋600）×20%＝220（萬元）（計(jì)算依據(jù)為支付的土地價(jià)款及相關(guān)費(fèi)用、房地產(chǎn)開發(fā)成本，不包括房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）。B為銷售舊房，C為委托建房銷售，加計(jì)扣除費(fèi)用只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，不適用銷售舊房和委托建房銷售的納稅人?！景咐?】分析計(jì)算下列舊建筑物的評(píng)估價(jià)格？某企業(yè)有一棟房屋，已使用近十年，約六成新。建造時(shí)的造價(jià)為1000萬元，于2003年12月出售給另一集團(tuán)公司。轉(zhuǎn)讓價(jià)3500萬元。據(jù)專業(yè)人員計(jì)算，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材及人工費(fèi)計(jì)算，建同樣的新房需花費(fèi)4000元。該房屋的評(píng)估價(jià)格＝4000×60%＝2400（萬元）。三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）土地增值稅稅率土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表（二）計(jì)稅公式和計(jì)稅步驟（1）計(jì)稅公式：應(yīng)納稅額＝土地增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率。土地增值額＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目金額。（2）計(jì)稅步驟：第一步確定轉(zhuǎn)讓收入金額和扣除項(xiàng)目金額；第二步計(jì)算土地增值額及其占扣除項(xiàng)目金額比例；第三步確定適用等級(jí)稅率和速算扣除率；第四步計(jì)算應(yīng)納稅額。（三）綜合計(jì)稅案例【案例9】計(jì)算下列企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)納的土地增值稅？一家設(shè)在開發(fā)區(qū)的非房地產(chǎn)開發(fā)單位，開發(fā)并銷售了一幢寫字樓，取得收入5000萬元，按規(guī)定繳納了有關(guān)稅費(fèi)。該單位為建此樓支付地價(jià)款600萬元，投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本1500萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用400萬元，其中利息支出240萬元（能按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，但與按銀行同期同類貸款利率計(jì)算的利息相比多30萬元），其他開發(fā)費(fèi)用160萬元。另知當(dāng)?shù)卣?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)的計(jì)稅扣除比例為3%。計(jì)算該單位出售寫字樓應(yīng)繳多少土地增值稅？（1）轉(zhuǎn)讓收入：5000（萬元）（2）扣除項(xiàng)目金額：支付土地價(jià)款及相關(guān)費(fèi)用＝600（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)成本＝1500（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（240－30）＋（600＋1500）×3%＝273（萬元）與轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目相關(guān)的稅金＝5000×5%×（1＋7%＋3%）＋5000×0.5‰＝277.5（萬元）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝6000＋1500＋273＋277.5＝2650.5（萬元）（3）土地增值額＝5000－2650.5＝2349.5（萬元）（4）土地增值率＝2349.5÷2650.5＝88.64%（5）應(yīng)納土地增值稅＝2349.5×40%－2650.5×5%＝807.275（萬元）【案例10】計(jì)算下例企業(yè)銷售舊房應(yīng)納土地增值稅？某市機(jī)械廠于2003年5月份將位于市內(nèi)的1棟辦公樓出售給某單位，取得收入2000萬元，并按國家稅法規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和印花稅。該廠為建造此樓支付地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用60萬元，并能提供有關(guān)地價(jià)款支付情況的憑據(jù)。該樓原始造價(jià)為1400萬元，已提折舊420萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，該樓重置成本價(jià)為2100萬元，成新度折扣率為70%。（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入＝2000（萬元）。（2）扣除項(xiàng)目金額：地價(jià)款及相關(guān)費(fèi)用＝60（萬元）。舊房評(píng)估價(jià)格＝2100×70%＝1470（萬元）。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的相關(guān)稅金＝2000×5%×（1＋7%＋3%）＋2000×0.5‰＝111（萬元）?？鄢?xiàng)目金額合計(jì)＝60＋111＋1470＝1641（萬元）。（3）土地增值額＝2000－1641＝359（萬元）。（4）土地增值率＝359÷1641＝21.88%。適用稅率30%，速算扣除系數(shù)為0。（5）應(yīng)納土地增值稅＝359×30%＝107.7（萬元）?！景咐?1】計(jì)算下例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納土地增值稅？某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2003年12月將位于市區(qū)已開發(fā)建成的A、B、C三幢商品房出售，A、B兩幢為普通標(biāo)準(zhǔn)的商品房，C為高標(biāo)準(zhǔn)的商品房。A幢商品房出售給某企業(yè)，取得銷售收入600萬元，其占用土地支付額100萬元，房屋開發(fā)成本300萬元。B幢商品房出售給某外資企業(yè)，取得銷售收入1000萬元，其占用土地支付額150萬元，房屋開發(fā)成本300萬元。C幢商品房雖是高檔商品房，但由于結(jié)構(gòu)不合理，位置不好，價(jià)位較低，取得銷售收入950萬元，其占用土地支付額100萬元，開發(fā)成本500萬元。另知該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算比例為10%。（1）A幢商品房應(yīng)繳納的土地增值稅：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入＝600（萬元）。房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額＝土地支付額100＋開發(fā)成本300＋開發(fā)費(fèi)用（100＋300）×10%＋加計(jì)扣除費(fèi)用（100＋300）×20%＋轉(zhuǎn)讓稅金600×5%×（1＋7%＋3%）＝553（萬元）。土地增值額＝600－553＝47（萬元）。土地增值率＝47÷553＝8.5%。A幢商品房是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，土地增值率未超過20%，依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)定，免征土地增值稅。（2）B幢商品房應(yīng)繳納的土增值稅：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入＝1000（萬元）。房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額＝土地支付額150＋開發(fā)成本300＋開發(fā)費(fèi)用（150＋300）×10%＋加計(jì)扣除費(fèi)用（150＋300）×20%＋轉(zhuǎn)讓稅金1000×5%×（1＋7%＋3%）＝640（萬元）。土地增值額＝1000－640＝360（萬元）。土地增值率＝360÷640＝56.25%。適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。應(yīng)納土地增值稅＝360×40%－640×5%＝112（萬元）。（3）C幢商品房應(yīng)繳納土地增值稅：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入＝950（萬元）。房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額＝支付地價(jià)款100＋開發(fā)成本500＋開發(fā)費(fèi)用（100＋500）×10%＋加計(jì)扣除費(fèi)用（100＋500）×20%＋轉(zhuǎn)讓稅金800×5%×（1＋7%＋3%）＝824（萬元）。土地增值額＝950－824＝126（元）。土地增值率＝126÷824＝15.29%。適用稅率30%，速算扣除系數(shù)為0。應(yīng)納土地增值稅＝126×30%＝37.8（萬元）。三、土地增值稅納稅申報(bào)時(shí)間與地點(diǎn)（1）申報(bào)時(shí)間：簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后7日內(nèi)。（2）納稅地點(diǎn)：納稅人為法人時(shí)，在房地產(chǎn)所在地申報(bào)納稅。納稅人為自然人時(shí)，居住地與房地產(chǎn)所在地一致的，在住所所在地申報(bào)納稅，不一致的，在辦理過戶手續(xù)所在地申報(bào)納稅。第二節(jié)房產(chǎn)稅法房產(chǎn)是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能遮風(fēng)避雨，可供人生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的埸所。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅法的基本規(guī)范是，國務(wù)院1986年9月15日頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。一、房產(chǎn)稅納稅人：（1）基本規(guī)定：以房產(chǎn)所有人為納稅人。所有權(quán)屬國家的，以經(jīng)營單位為納稅人，所有權(quán)屬集體或個(gè)人的，以集體單位或個(gè)人為納稅人。（2）特殊規(guī)定：房產(chǎn)出典的，以承典人為納稅人。房產(chǎn)出租的，以出租人為納稅人。所有人或承典人不在或產(chǎn)權(quán)有糾紛的，以代管人或使用人為納稅人。無租使用房產(chǎn)的，以使用人為代繳人。【案例12】分析確定下列房產(chǎn)是否是房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象？A、企業(yè)辦公樓。B、企業(yè)倉庫。C、渡假村的室外游泳池。D、廠區(qū)內(nèi)的自行車棚。E、工廠圍墻。F、地下人防工程。分析：A、B、符合房產(chǎn)稅法對(duì)房產(chǎn)的定義特征，屬于房產(chǎn)稅征稅對(duì)象。C、D、E不符合房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)的定義特征，不屬于房產(chǎn)稅征稅對(duì)象。F、符合房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)的定義特征，但房產(chǎn)稅法規(guī)定此類房產(chǎn)暫免房產(chǎn)稅。【案例13】分析確定下列單位和個(gè)人是否是房產(chǎn)稅的納稅人？A、擁有廠房的國有企業(yè)。B、擁有商業(yè)用房的集體商業(yè)企業(yè)。C、個(gè)人出租私有住房的房產(chǎn)主。D、以房屋作抵押向銀行貸款的房產(chǎn)主。E、代他人管理和經(jīng)辦房產(chǎn)出租的代管人。F、以房產(chǎn)抵頂所欠他人債負(fù)者。分析：A、國有企業(yè)房產(chǎn)所有權(quán)歸國家，由國有企業(yè)使用，該國有企業(yè)為房產(chǎn)稅納稅人。B、房主為集體商業(yè)企業(yè)，該企業(yè)為房產(chǎn)稅納稅人。C、房屋出租，出租的是使用權(quán)，房屋所有權(quán)還屬出租人，出租人為房產(chǎn)稅納稅人。D、以房屋作抵押屬于房產(chǎn)出典，以承典人（銀行）為房產(chǎn)稅納稅人。E、說明房主不在本地，代管人為房產(chǎn)稅代繳人。F、抵頂清償債務(wù)之前的房產(chǎn)稅，以房產(chǎn)原所有人（債務(wù)人）為納稅人。抵頂清償債務(wù)之后，以房產(chǎn)后所有人（債權(quán)人）為房產(chǎn)稅納稅人?！景咐?4】分析確定下列房產(chǎn)租賃誰為房產(chǎn)稅的納稅人？A、企業(yè)從免稅單位有償租入房產(chǎn)。B、企業(yè)從免稅單位無償租入房產(chǎn)。C、企業(yè)從另一企業(yè)有償租入房產(chǎn)。D、企業(yè)從另一企業(yè)無償租入房產(chǎn)。E、企業(yè)將房產(chǎn)有償租給免稅單位。F、企業(yè)將房產(chǎn)無償租給免稅單位。分析：A、B、承租人是納稅單位，出租人是免稅單位，承租人從免稅單位租入房產(chǎn)，如果該房產(chǎn)為應(yīng)稅房產(chǎn)，不論是無償租入還是有償租入，承租人為房產(chǎn)稅的納稅人。C、D、承租人是納稅單位，出租人也是納稅單位，承租人從納稅單位租入房產(chǎn)，如果該房產(chǎn)為應(yīng)稅房產(chǎn)，有償租入的以出租人為房產(chǎn)稅的納稅人，無償租入的，以承租人為房產(chǎn)稅的納稅人。E、F。承租人是免稅單位，出租人是納稅單位，出租人將房產(chǎn)租給承租人，如果該房產(chǎn)為應(yīng)稅房產(chǎn)，不論是有償租出還是無償租出，都以出租人為納稅人。二、房產(chǎn)稅征稅征免范圍（一）房產(chǎn)稅征稅范圍（1）應(yīng)稅地域范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的房屋屬應(yīng)稅范圍，農(nóng)村房產(chǎn)屬非稅范圍。（2）應(yīng)稅用途范圍：生產(chǎn)經(jīng)營用房屬應(yīng)稅范圍，非生產(chǎn)經(jīng)營用房屬非稅范圍。（3）關(guān)聯(lián)范圍：與應(yīng)稅房屋不可分割或不單獨(dú)計(jì)價(jià)的附屬、配套設(shè)施屬應(yīng)稅范圍，與房產(chǎn)可以分開，或單獨(dú)計(jì)價(jià)的附屬、配套設(shè)施屬非稅范圍。（4）主體范圍：內(nèi)資企業(yè)或個(gè)人擁有的房產(chǎn)為應(yīng)稅范圍，外資企業(yè)、外國人經(jīng)營的房產(chǎn)為非稅范圍。（二）房產(chǎn)稅的減免范圍1、預(yù)算撥款單位免稅房產(chǎn)（1）免稅單位：國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)；全額或差額預(yù)算撥款單位（文、體、衛(wèi)、藝、老幼服務(wù)等）；人行總行所屬分支機(jī)構(gòu)；宗教寺廟、公園、名勝古跡。（2）免稅房產(chǎn)：免稅單位的辦公用房、公務(wù)或業(yè)務(wù)用房、職工家屬居住用房等自用房產(chǎn)免稅（出租、出借及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房，不屬免稅范圍）。（3）注意問題：宗教寺廟、公園、名勝古跡供公共參觀游覽的房屋屬自用的免稅房產(chǎn)。學(xué)校后勒實(shí)體用房免稅，校辦工廠用房應(yīng)征稅。2、非預(yù)算撥款的事業(yè)單位免稅房產(chǎn)（1）自收自支事業(yè)單位：從自收自支年度起，其自用房產(chǎn)免稅3年。（2）營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)：從2000年起，其自用房產(chǎn)免稅3年。（3）老年服務(wù)機(jī)構(gòu)：老年社會(huì)福利院、敬老院或養(yǎng)老院、老年服務(wù)中心、老年公寓（含托老所、老年護(hù)理院、康復(fù)中心）等。其自用房產(chǎn)，免稅。3、企業(yè)單位免稅房產(chǎn)（1）企業(yè)閑停危房：停產(chǎn)、撒銷而閑置不用的房產(chǎn)，大修停用半年以上的房產(chǎn)，損壞不堪使用的房屋和危房免稅。（2）基建臨時(shí)用房：基建工地為基建服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免稅。（3）郵政部門用房：郵政部門在四區(qū)以外、尚在縣郵局內(nèi)核算的房產(chǎn)，單位財(cái)務(wù)賬中劃分清楚的，免稅。（4）注意問題：企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用房照常征稅（與城鎮(zhèn)土使用稅不同）。4、其他減免稅用房（1）個(gè)人非營業(yè)住房：不分面積大少，免稅。營業(yè)或出租出借用房要征稅。（2）單位廉租的住房：按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房（包括企事業(yè)單位向本單位職工出租的自有住房），房產(chǎn)部門向居民出租的公有住房，免征房產(chǎn)稅。（3）地下人防設(shè)施：利用地下人防設(shè)施，暫免征收房產(chǎn)稅?！景咐?5】分析確定下列企業(yè)用房是否應(yīng)納房產(chǎn)稅？A、生產(chǎn)經(jīng)營用房。B、產(chǎn)品開發(fā)實(shí)驗(yàn)用房。C、融資租賃租入生產(chǎn)用房。D、經(jīng)營租賃租入的生產(chǎn)用房。E、租給本企業(yè)職工的自有住房。F、職工子弟學(xué)校用房，職工醫(yī)院用房，廠托兒所、理發(fā)室用房。職工食堂用房。G、對(duì)外出租用房。H、正在進(jìn)行為期3個(gè)月大修理的廠房。I、辦公用房。J、為在建工程臨時(shí)搭建的民工住房、辦公用房。K、中外合資企業(yè)生產(chǎn)用房。L、商業(yè)銀行的自用房。分析：A、B為企業(yè)生產(chǎn)用房，屬應(yīng)稅房產(chǎn)。C、視同自有房，屬應(yīng)稅房產(chǎn)。D、租入方不繳房產(chǎn)稅（租出方繳納）。E、屬于免稅房產(chǎn)。F、房產(chǎn)稅法中未有對(duì)之免稅規(guī)定，屬應(yīng)稅房產(chǎn)。G、為生產(chǎn)經(jīng)營用房，屬應(yīng)稅房產(chǎn)。H、未達(dá)到免稅條件（半年以上），屬應(yīng)稅房產(chǎn)。I、為生產(chǎn)經(jīng)營用房，屬應(yīng)稅房產(chǎn)。J、屬免稅房產(chǎn)。K、外資企業(yè)暫不繳納房產(chǎn)。L、人民銀行用房免稅，商業(yè)銀行用房屬應(yīng)稅范圍?！景咐?6】分析確定下列非生產(chǎn)經(jīng)營單位用房是否應(yīng)納房產(chǎn)稅？A、學(xué)校教學(xué)樓、師生宿舍用房、校內(nèi)食堂和飲食店用房、校辦工廠用房、對(duì)外出租用房。B、區(qū)政府辦公用房，所屬招待所用房、機(jī)關(guān)家屬院商店用房。C、宗教寺廟飲食店、茶莊、佛殿、僧人生活用房。D、事業(yè)單位（自收自支已2年）的自用房。分析：A、高校為事業(yè)單位，教學(xué)樓、師生宿舍為教育業(yè)務(wù)用房，免稅。食堂與飲食店為后勤實(shí)體用房，也免稅。工廠、出租用房為生產(chǎn)經(jīng)營用房，屬應(yīng)稅房產(chǎn)。B、政府為行政單位，辦公用房免稅。招待所和商店用房屬生產(chǎn)經(jīng)營用房，屬應(yīng)稅房產(chǎn)。C、飲食店、茶莊為生產(chǎn)經(jīng)營用房，屬應(yīng)稅房產(chǎn)。佛殿、生活用房屬免稅房產(chǎn)。D、仍處于免稅期?！景咐?7】分析確定下列個(gè)人用房是否應(yīng)納房產(chǎn)稅？A、居民個(gè)人自住的樓房。B、個(gè)人自住的別墅。C、個(gè)人出租的住房。D、個(gè)人開辦的小賣部用房。E、個(gè)人無償使用免稅單位房屋用于經(jīng)營。分析：A、B個(gè)人自住的房屋不論大小都免稅。C、D為個(gè)人生產(chǎn)經(jīng)營用房，屬應(yīng)稅房產(chǎn)。E、為生產(chǎn)經(jīng)營用房，屬應(yīng)稅房產(chǎn)，但因房產(chǎn)的所有人是免稅單位，房產(chǎn)稅由使用者繳納。三、房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額計(jì)算1、從價(jià)計(jì)征應(yīng)納稅額計(jì)算（1）應(yīng)納稅額計(jì)算：應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×12%（2）房產(chǎn)原值確定：有原價(jià)的按會(huì)計(jì)賬簿中記載的原價(jià)確定（擴(kuò)建、改建的要增加原值；新建房屋空調(diào)設(shè)備價(jià)值已計(jì)入房產(chǎn)原價(jià)的，計(jì)稅時(shí)不得減除。舊房裝空調(diào)一般單項(xiàng)計(jì)價(jià)，不應(yīng)計(jì)入原值）。無原價(jià)的參照同類房屋的原價(jià)確定。（3）扣除比例確定：稅法規(guī)定幅度扣除比例為10%—30%（不論新房與舊房），具體扣除比例由地方政府規(guī)定。（4）從價(jià)計(jì)征的稅率：1.2%2、從租計(jì)征應(yīng)納稅額的計(jì)算（1）應(yīng)納稅額的計(jì)算：應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)租金收入×12%（2）房產(chǎn)租金的確定：租金收入包括貨幣收入與實(shí)物收入；以勞務(wù)或其他形式抵租的，按同類房產(chǎn)租金水平確定；租金申報(bào)不實(shí)或明顯偏低的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定。（3）從租計(jì)征的稅率：?jiǎn)挝怀鲎鈶?yīng)稅房產(chǎn)和個(gè)人出租經(jīng)營房產(chǎn)，稅率12%，個(gè)人按市價(jià)出租居民住房，暫減按4%征收。3、特殊情況下應(yīng)納稅額的計(jì)算（1）聯(lián)營投資的房產(chǎn)：聯(lián)營投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，按股份分利的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)，從價(jià)計(jì)征，由被投資方納稅；只收固定收入，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，視為收取租金，從租計(jì)征，由投資方納稅。（2）融資租入的房產(chǎn)：以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)，從價(jià)計(jì)征。租賃期內(nèi)，租賃雙方誰為納稅人由稅務(wù)機(jī)關(guān)酌情確定?！景咐?8】計(jì)算下例張某應(yīng)納的房產(chǎn)稅？某城市居民張某擁有房屋10間（各間面積相同），原值400000元。2002年7月份，張某將其中5間用于開設(shè)餐館，將2間按市場(chǎng)價(jià)格出租給他人居住。每月租金1000元，其余3間留于自已生活居住。當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為10%。（1）餐館用房應(yīng)納房產(chǎn)稅＝400000÷2×（1－10%）×1.2%÷12×6＝1080（元）（2）出租住房應(yīng)納房產(chǎn)稅＝1000×6×4%＝240（元）合計(jì)應(yīng)納房產(chǎn)稅＝1080＋240＝1320（元）【案例19】計(jì)算下例飯店應(yīng)納的房產(chǎn)稅？某國有飯店房產(chǎn)原值2000萬元，2001年該飯店內(nèi)裝修，當(dāng)年6月份裝修完畢辦理峻工結(jié)算，裝修支出200萬元（包括更換空調(diào)支出），均計(jì)入固定資產(chǎn)原值。該飯店2001年度應(yīng)納多少房產(chǎn)稅？（當(dāng)?shù)赜?jì)征房產(chǎn)稅允許一次性扣除比例20%）（1）上半年應(yīng)納房產(chǎn)稅＝2000×（1－20%）×1.2%÷2＝9.6（萬元）（2）下關(guān)年應(yīng)納房產(chǎn)稅＝（2000＋200）×（1－20%）×1.2%＝10.56（萬元）當(dāng)年合計(jì)應(yīng)納稅額＝9.6＋10.56＝20.16（萬元）【案例20】計(jì)算下例公司2003年應(yīng)納的房產(chǎn)稅？某集團(tuán)公司2002年購入房屋一棟，原值300萬元，2003年1月1日將其聯(lián)營投資，經(jīng)營期十年，每年固定分紅35萬元。該集團(tuán)自有房產(chǎn)原值4000萬元，2003年4月1日將房產(chǎn)原值200萬元的倉庫出租給某商埸存放貨物，出租期限1年，共計(jì)租金40萬元，簽訂合同時(shí)預(yù)收一個(gè)季度租金10萬元，其余在租用期的當(dāng)季收取。計(jì)算該公司2003年度應(yīng)納多少房產(chǎn)稅？（當(dāng)?shù)赜?jì)征房產(chǎn)稅允許一次性扣除比例為20%）（1）聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，所收取的收入視為租金收入，應(yīng)納房產(chǎn)稅＝35×12%＝4.2（萬元）。（2）出租倉庫，前3個(gè)月應(yīng)按原值計(jì)稅，后9個(gè)月應(yīng)按租金收入計(jì)稅。出租的倉庫應(yīng)納房產(chǎn)稅＝200×（1－20%）×1.2÷12×3＋10×3×12%＝48＋3.6＝51.6（萬元）（3）其他房產(chǎn)，屬自用房產(chǎn)按房產(chǎn)原值計(jì)稅。應(yīng)納稅額＝（4000－200）×（1－20%）×1.2%＝36.48（萬元）合計(jì)應(yīng)納房產(chǎn)稅＝4.2＋51.6＋36.48＝92.28（萬元）四、房產(chǎn)稅納稅管理1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（1）原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營：從生產(chǎn)經(jīng)營之月起納稅。（2）自建房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營：從建成之次月起納稅。（3）委托施工企業(yè)承建：從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起納稅。（4）驗(yàn)收之前已使用或出租出借：從使用、出租、出借當(dāng)月起納稅。2、納稅期限與納稅地點(diǎn)（1）納稅期限：按年計(jì)征，分期（季或半度）繳納。具體由地方政府規(guī)定。（2）納稅地點(diǎn)：在房產(chǎn)所在地納稅；有多處房產(chǎn)的分別在房產(chǎn)所在地納稅?！景咐?1】分析確定下列房屋房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？A、自建房屋，3月完工，4月投入使用。B、自建房屋6月完工，8月投入使用。C、委托建房，3月完工，4月辦理驗(yàn)收，5月投入使用。D、委托建房，3月完工，5月辦理驗(yàn)收，8月投入使用。E、委托建房3月完工，5月投入使用，7月辦理驗(yàn)收。分析：A、B、為自建房，從建成之次月起納稅，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間則分別為4月和7月。C、D、E為委托建房，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起納稅，但在此之前就投入使用的，從使用當(dāng)月起納稅，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間則分別為5月、6月、5月。【案例22】計(jì)算下例企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅？某企業(yè)委托施工企業(yè)新建辦公大樓一棟，總造價(jià)2000萬元，6月份完工，7月份辦理驗(yàn)收手續(xù)。8月份投入使用，同年8月份將原辦公樓（原值500萬元）出租給某單位，每月租金5萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%。當(dāng)年該企業(yè)應(yīng)納多少房產(chǎn)稅？（1）新建辦公樓應(yīng)納房產(chǎn)稅＝2000×（1－30%）×1.2%÷12×6＝8.4（萬元）（2）出租原辦公樓應(yīng)納房產(chǎn)稅＝5×5×12%＝3（萬元）合計(jì)應(yīng)納房產(chǎn)稅額＝8.4＋3＝11.4（萬元）第三節(jié)契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。現(xiàn)行契稅的基本規(guī)范是，1997年7月7日國務(wù)院發(fā)布并于同年10月1日開始施行的《中華人民共和國契稅暫行條例》。一、契稅征免范圍（一）契稅征稅范圍（1）承受土地使用權(quán)：通過支付土地出讓金從政府手中承受國有土使用權(quán)，通過買賣、贈(zèng)與、交換或其他方式從其他單位或個(gè)人手中承受土地使用權(quán)（不包括農(nóng)村集體土承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移）。（2）承受房屋所有權(quán)：通過買賣、贈(zèng)與、交換或其他方式從其他單位和個(gè)人手中承受房屋所有權(quán)。（3）其他承受方式：抵債承受，投資承受，投資入股承受，獲獎(jiǎng)方式承受，預(yù)購或預(yù)付集資方式承受?！景咐?3】分析確定下列房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否屬于契稅的征稅范圍？A、國家出讓國有土地使用權(quán)。B、農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。C、市區(qū)一企業(yè)擁有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。D、居民甲某購買乙某房屋翻新重建。E、居民張某因購買彩票受獎(jiǎng)一套商品房。F、某企業(yè)以房地產(chǎn)投資于一高科技企業(yè)。分析：A、應(yīng)征契稅，由土地受讓者繳納。B、不屬于契稅征收范圍。C、城鎮(zhèn)土地屬國有土地，轉(zhuǎn)讓應(yīng)征契稅，由受讓者繳納。D、應(yīng)按買價(jià)計(jì)征契稅。E、不論何種方式受讓房地產(chǎn)，都屬契稅征收范圍。F、應(yīng)征契稅，由被投資方繳納。（二）契稅免稅范圍（1）公共單位承受土地、房屋：行政、事業(yè)、團(tuán)體、軍事等公共單位，通過各種方式承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的免征契稅，（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定購買住房：城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房、公有制單位職工原分配的在住住房、集資新建的普通住房、單位購買的普通商品房，免征契稅；因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。（3）重新受讓土地、房屋權(quán)屬：被政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由地方政府決定減免。（4）承受四荒土地使用權(quán)：承受并用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)的，免征契稅。四荒：荒山、荒溝、荒丘、荒灘。（5）外事機(jī)構(gòu)人員承受土地房屋：免征契稅。減免手續(xù)在簽訂轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)合同后10日內(nèi)向土地、房屋所在地的征收機(jī)關(guān)辦理?！景咐?4】分析確定下列土地是否屬于契稅的免稅范圍？A、某企業(yè)承受荒山、荒丘用于游樂埸。B、因?yàn)?zāi)害捐失面重新購買的住房。C、企業(yè)與企業(yè)交換土地使用權(quán)。D、職工第二次購買的公有住房。E、職工第一次購買普通商品房。F、某單位受贈(zèng)房屋用于辦公。G、因市政建設(shè)需要，一企業(yè)原廠地被政府征用，政府重新劃撥給該企業(yè)的土地。H、在華某企業(yè)工作的外籍人員購買的商品房。I、某國駐華使館工作人員購買的商品房。分析：A、用于非農(nóng)業(yè)經(jīng)營的要征稅，用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)才免稅。B、酌情減免。C、應(yīng)征收契稅。D、第一次購買公有住房才免稅。E、購買商品房不論第幾次，都要征稅。F、只有公共單位承受土地用于辦公才免稅。H、非外事機(jī)構(gòu)人員，應(yīng)征契稅。I、屬免稅范圍?！景咐?5】分析確定下列房地產(chǎn)的使用是否應(yīng)納契稅？A、某企業(yè)用房地產(chǎn)抵押貸款。B、某企業(yè)用房地產(chǎn)抵償銀行貸款。C、某學(xué)校將原辦公樓改為招待所對(duì)外營業(yè)。D、某企業(yè)將臨街門面用于出租。E、某企業(yè)新建一棟辦公樓。F、某部隊(duì)將原一棟平房，贈(zèng)送給某小學(xué)作教室。分析：A、未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不納契稅。B、發(fā)生了權(quán)屬轉(zhuǎn)移，應(yīng)納契稅，由承受房地產(chǎn)的銀行繳納。C、學(xué)校原辦公樓是免稅的，現(xiàn)用于對(duì)外經(jīng)營應(yīng)補(bǔ)繳契稅。D、出租未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不納契稅。E、辦公樓未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不納契稅。F、部隊(duì)用房是免稅的，學(xué)校教學(xué)用房也是免稅的。（三）契稅征免界定1、契稅征免界的一般方法（1）看權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移：土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的應(yīng)征契稅，未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征契稅。（2）區(qū)分承受方與讓出方：承受土地或房屋的一方要納契稅，讓出土地或房屋的一方不納契稅。2、公司制改制中契稅征免（1）非公司制企業(yè)改為公司制企業(yè)：非公司制企業(yè)改為有限責(zé)任公司，有限責(zé)任公司改為股份在限公司，不改變投資主體或出資比例的不征契稅（未改變權(quán)屬）；否則要征稅。（2）獨(dú)立發(fā)起、募集設(shè)立股份有限公司：股份有限公司承受發(fā)起人土地、房屋權(quán)屬不征契稅（未改變權(quán)屬）。（3）國有、集體企業(yè)改為全體職工持有的股有限公司：股份有限公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的免稅。3、企業(yè)重組中契稅征免（1）企業(yè)合并中的征免：吸收合并的存續(xù)方、新設(shè)合并的新設(shè)方承受被解散方土地、房屋權(quán)屬，如合并前各方同為一個(gè)投資主體的，不征契稅（本質(zhì)上權(quán)屬未轉(zhuǎn)移），各方不為一個(gè)投資主體的要征契稅（權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移）。（2）企業(yè)分立中的征免：存續(xù)分立的派生方、新設(shè)分立的新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不征契稅（本質(zhì)上未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移），存續(xù)分立的存續(xù)方余存土地、房屋也不征契稅（未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。（3）股權(quán)重組中的征免：公司承受股東增資擴(kuò)股的房地產(chǎn)要征契稅（改變權(quán)屬）。公司股東將其持有的股份或出資轉(zhuǎn)讓給他人，受讓方要納契稅。（4）企業(yè)破產(chǎn)中的征免：破產(chǎn)清算期間，債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房產(chǎn)權(quán)屬以抵償債務(wù)的，不征契（免稅規(guī)定）；非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)權(quán)屬的，要征契稅?！景咐?6】分析確定下例企業(yè)分立、合并情況下受讓房地產(chǎn)是否應(yīng)納契稅？A、某企業(yè)有四個(gè)分廠，現(xiàn)將其中一分廠，分離出來成立甲公司（新設(shè)方），原企業(yè)改名為乙公司（存續(xù)方），甲公司承受原企業(yè)一分廠的房地產(chǎn)和一部分辦公樓，其余房地產(chǎn)歸乙公司所有。B、甲公司旗下的子公司A與乙公司旗下的子公司B合并成立C公司，C公司承受A、B兩公司的房地產(chǎn)。C、甲公司旗下的兩子公司A、B合并成立C公司，C公司承受A、B兩公司的房地產(chǎn)。分析：A、分立企業(yè)甲公司和乙公司承受原企業(yè)房地產(chǎn)，未改發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不納契稅。B、合并前雙方不是同一投資主體，應(yīng)納契稅，由合并后的企業(yè)繳納。C、合并前雙方是同一投資主體，房地產(chǎn)權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征契稅。【案例27】分析計(jì)算下例企業(yè)投資、設(shè)立等情況下承受房地產(chǎn)是否應(yīng)納契稅？A、某企業(yè)以房地產(chǎn)作價(jià)參與被投資企業(yè)的配股。B、籌募設(shè)立的股份有限公司承受發(fā)起人土地、房屋。C、某企業(yè)因破產(chǎn)清算，將其中辦公樓作價(jià)200萬元，抵償所欠銀行債務(wù)。將其中一廠房作價(jià)100萬元，轉(zhuǎn)讓給另一企業(yè)，轉(zhuǎn)讓所得用以補(bǔ)繳所欠稅款。D、某企業(yè)將一棟房屋作價(jià)抵償原欠另一企業(yè)的債務(wù)。E、某國有企業(yè)整體改制成股份有限公司，原國有資產(chǎn)（包括房地產(chǎn)）折價(jià)改