服務(wù)區(qū)停車區(qū)物業(yè)管理制度

年4月19日服務(wù)區(qū)停車區(qū)物業(yè)管理制度文檔僅供參考高速公路服務(wù)區(qū)(停車區(qū))物業(yè)管理制度第一章總則第一節(jié)服務(wù)區(qū)（停車區(qū)）物業(yè)管理的相關(guān)概念及界定一、服務(wù)區(qū)（停車區(qū)）的物業(yè)管理主要是對(duì)服務(wù)區(qū)（停車區(qū)）公共區(qū)域的安保、清潔、綠化、水電及公共設(shè)備設(shè)施、零星工程維護(hù)維修等。二、相關(guān)概念及界定（1）“公共區(qū)域”與“租賃區(qū)域”的劃分以租賃場(chǎng)所（含配套設(shè)施）滴水線為界。“公共區(qū)域”是指租賃建筑物及附屬建筑物、構(gòu)筑物以外的區(qū)域，包括共同使用的停車坪，公共廁所，供配電房，發(fā)電機(jī)房等部位?！白赓U區(qū)域”是指租賃建筑物內(nèi)部及室內(nèi)外墻面、建筑物外圍邊溝，由經(jīng)營(yíng)單位自行管理的餐廳、廚房、超市、客房、走廊通道、門廳及室外地磚等建筑物有效延伸部分。（2）“公共設(shè)施”與“租賃設(shè)施”的劃分：1、水電設(shè)施以計(jì)量分表為界，表內(nèi)（含表）為租賃水電設(shè)施，表外（含總表及屬于服務(wù)區(qū)維護(hù)維修范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施）為公共水電設(shè)施；2、電信電視網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施以服務(wù)區(qū)內(nèi)公共分線設(shè)備為界，以內(nèi)為租賃設(shè)施，以外為公共設(shè)施；3、排水排污設(shè)施以管道（溝渠）匯合處為界，匯合前的部分為租賃設(shè)施，匯合后的部分為公共設(shè)施。（3）“公共資產(chǎn)”是公共區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)和公共設(shè)施，“租賃資產(chǎn)”是指租賃區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)和租賃設(shè)施。第二節(jié)服務(wù)區(qū)（停車區(qū)）物業(yè)管理的范圍一、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等；二、公共建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：天橋，公共洗手池，垃圾站，化糞池，鍋爐房，溝渠、池、井，水塔、高壓水泵房，高桿燈，供配電房，發(fā)電機(jī)房等；三、公共設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用上下水管道、落水管，共用照明、管道線路，水泵、供排水系統(tǒng)，污水處理系統(tǒng)，供配電系統(tǒng)（含所屬服務(wù)區(qū)管理范圍內(nèi)的電線電路及相關(guān)設(shè)施），發(fā)電機(jī)，室外消防系統(tǒng)，垃圾站清運(yùn)，化糞池、污水處理池、沉淀池、溝渠池井的清淤處理等；四、公用綠地、花木、雕塑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理；五、附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括LED顯示屏、公共衛(wèi)生間、公共垃圾桶、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所等；六、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，包括：公共廣場(chǎng)、公共廁所、車坪道路等區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾收集、清運(yùn)等；七、車輛的引導(dǎo)、停放及公共秩序的維護(hù)，包括：安全監(jiān)控、巡視、治安執(zhí)勤等；八、保管并完善物業(yè)管理相關(guān)工程圖紙、竣工驗(yàn)收資料等.第二章房屋建筑及整體形象第一節(jié)房屋建筑二、房屋外觀符合服務(wù)區(qū)整體規(guī)劃要求，建筑整體完好、整潔。三、不得亂搭亂建或擅自對(duì)房屋建筑進(jìn)行改造，如因經(jīng)營(yíng)需要添置、修繕或改造房屋，須事先向公司提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。四、在規(guī)定保修期內(nèi)，房屋建筑由保修單位負(fù)責(zé)保修。五、房屋維修按公司相關(guān)工程管理辦法執(zhí)行。第二節(jié)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌各功能區(qū)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌指示明確，標(biāo)識(shí)、標(biāo)線、指示牌等設(shè)置恰當(dāng)，清晰明確與區(qū)的整體建筑裝飾風(fēng)格協(xié)調(diào)。一、設(shè)置1、符合高速公路統(tǒng)一形象的要求.2、區(qū)內(nèi)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌由物業(yè)部統(tǒng)一規(guī)劃和設(shè)置;3、采用的文字、圖形或符號(hào)應(yīng)簡(jiǎn)潔明了、會(huì)意性強(qiáng);4、導(dǎo)向標(biāo)牌與其表示的功能屬性、位置、路徑方向必須一致;5、功能區(qū)主導(dǎo)向標(biāo)牌豎立在行車道入口，而且主面與路面平行;6、張貼、懸掛的標(biāo)牌主面下邊沿與水平線平行;7、室內(nèi)標(biāo)牌設(shè)置的位置必須醒目。二、管理服務(wù)區(qū)（停車區(qū)）綜合辦公室對(duì)區(qū)內(nèi)所有標(biāo)識(shí)標(biāo)牌實(shí)行統(tǒng)一監(jiān)督管理，未經(jīng)公司批準(zhǔn)同意，任何單位或個(gè)人不得在服務(wù)區(qū)（停車區(qū)）公共區(qū)域設(shè)置任何標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌和張貼各種商業(yè)廣告、宣傳資料、標(biāo)語及其它張貼物。嚴(yán)禁在區(qū)內(nèi)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌和墻面亂寫、亂畫。第三章公共環(huán)境衛(wèi)生第一節(jié)公共環(huán)境衛(wèi)生管理要求一、保持建筑物的整體美觀，不得堆放、吊掛有礙觀瞻的物品。二、應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要，在建筑物、廣場(chǎng)等周邊擺放花草和盆景，保證其整潔、美觀。三、對(duì)在服務(wù)區(qū)內(nèi)隨地吐痰，亂扔果皮紙屑，隨地大小便和拋灑油污等不文明的行為，每個(gè)員工都有及時(shí)制止的義務(wù)。四、五、六、第二節(jié)車坪道路、每天兩次，用掃把、拖斗車對(duì)路面、綠地進(jìn)行徹底清掃，清除地面果皮、紙屑、樹葉和煙頭等雜物，每隔半小時(shí)巡回清掃一次。發(fā)現(xiàn)污水、污漬、口痰等必須及時(shí)沖刷、清理干凈，用鏟刀清除粘在地面上的香口膠等雜物。果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用長(zhǎng)柄刷子沾水刷洗一次。每周用濕毛巾室外宣傳牌、雕塑、路燈等）每月沖冼有污跡地面、墻身一次。二、清潔標(biāo)準(zhǔn)積水、無明顯污漬、泥沙。果皮箱、垃圾桶外表無明顯污跡，無垃圾粘附物；距宣傳牌、雕塑半米處目視無灰塵、污漬。沙井、明溝內(nèi)無積水、無雜物。第三節(jié)垃圾箱桶清潔一、清潔要求每天及時(shí)清除垃圾箱桶、內(nèi)的垃圾。二、清潔標(biāo)準(zhǔn)目視箱桶表面無污跡，走近箱桶邊無異味，每天清洗二次。三、將箱桶、搬到有水源的地方，先用水沖洗一遍，然后對(duì)污跡處倒少許清洗液搽洗，再用水沖洗干凈，搬到原位放好。一、二、三、四、五、六、七、八、九、第四章綠化亮化小品第一節(jié)喬灌木養(yǎng)護(hù)要求一、喬木修剪1、修剪工具包括高枝剪、高枝鋸、截枝剪、截鋸、枝剪、人字梯、手套、警示牌等；2、棕櫚科植物老化枝葉枯黃面積達(dá)2／3時(shí)即應(yīng)剪除，其葉殼在底部開裂達(dá)1／3以上時(shí)應(yīng)剝除，修剪時(shí)應(yīng)嚴(yán)格保護(hù)主干頂芽不受損傷；3、對(duì)由于受意外傷害折斷而枯黃的枝葉應(yīng)及時(shí)清剪；4、每年12月～次年2月應(yīng)對(duì)喬木修剪，剪除徒長(zhǎng)枝、樹身的萌蘗枝、并生枝、下垂枝、病蟲枝、交叉枝、扭傷枝、枯枝、爛頭等，并對(duì)樹冠適當(dāng)整形保持形狀，對(duì)造型樹木應(yīng)每?jī)蓚€(gè)月修剪一次外形，以保持形狀：5、修剪整形必須達(dá)到均衡樹勢(shì)、完整樹冠和促進(jìn)生長(zhǎng)的要求；6、剪下的枝葉應(yīng)及時(shí)清除，集中運(yùn)到花木基地處理。二、灌木修剪1、修剪工具、用具主要有綠籬機(jī)、綠籬剪、手套、警示牌等；2、所有灌木在冬季進(jìn)行一次枯枝、弱枝、徒長(zhǎng)枝清剪及株型修剪工作；3、非觀花的造型灌木生長(zhǎng)季應(yīng)每25天進(jìn)行一次修剪以保持樹冠豐滿、樹型美觀；4、每天巡查中及時(shí)清剪因折斷等而枯黃的枝葉；5、對(duì)于散尾葵、棕竹等棕櫚科灌木及時(shí)將枯黃的葉邊清修；6、觀花灌木在花期過后進(jìn)行修剪，盡量避免在開花前修剪。三、病蟲害防治1、區(qū)內(nèi)灌木每月噴一次廣譜性殺蟲劑和殺菌劑；2、對(duì)突發(fā)性病蟲害及時(shí)有針對(duì)性地噴殺農(nóng)藥；3、噴藥時(shí)應(yīng)注意噴植物的葉背面及根莖部位；4、服務(wù)區(qū)（停車區(qū)）內(nèi)禁用高毒或強(qiáng)刺激性的農(nóng)藥。第二節(jié)亮化系統(tǒng)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)一、燈桿的地腳螺栓，開關(guān)蓋或其它安裝設(shè)施良好，燈桿無生銹、裂縫或斷裂等情況，油漆良好。二、燈桿編號(hào)清晰，燈桿接線匣無漏水，熔絲完好，匣蓋無銹蝕，螺絲齊全，燈桿的穿線管無損壞，管口導(dǎo)線應(yīng)完好，安裝處無松動(dòng)和銹蝕。三、裝有熔絲的燈具其熔絲應(yīng)完整安裝在相在線，熔絲良好，引下線無松弛及損壞情況，絕緣良好，與其它線路有足夠安全距離，與路燈線、燈頭線的連接良好。四、纜接線匣或管窖井應(yīng)完好，無垃圾或積水現(xiàn)象，燈桿底座內(nèi)接線匣無積水，熔絲良好，匣蓋無銹蝕，螺絲齊全。五、控制柜（控制開關(guān)等）無走時(shí)誤差、失靈，光控開關(guān)安裝位置、方向準(zhǔn)確，無斷線現(xiàn)象，開關(guān)接線、升降馬達(dá)、傳動(dòng)皮帶良好，路燈接觸器接入路燈線的位置良好，無斷線、碰線、接地等情況。六、路燈線、控制器無斷線、碰線、接地等情況，配電站中的開關(guān)、閘刀、接頭無發(fā)熱現(xiàn)象；配電盤、儀表、指示燈運(yùn)行正常。第三節(jié)宣傳欄的清潔一、清潔程序1、宣傳欄的清潔：用抹布將宣傳欄里外周邊全面搽抹一遍，玻璃用玻璃刮清潔，按《玻璃門、窗、鏡面的清潔》操作。2、標(biāo)識(shí)牌：用濕抹布從上往下搽抹，然后用干抹布抹一次。3、用刷子蘸清潔劑搽抹污跡，再用濕抹布抹凈后用干抹布抹干水跡。二、清潔要求：宣傳欄每周清潔一次，標(biāo)識(shí)牌每天清潔一次，保持無污跡、積塵現(xiàn)象。第五章公共洗手間第六章安保及交通秩序第一節(jié)安保管理一、安保員職責(zé)及管理范圍1、負(fù)責(zé)服務(wù)區(qū)（停車區(qū)）公共區(qū)域的全天候值勤，維護(hù)區(qū)內(nèi)公共安全。2、負(fù)責(zé)服務(wù)區(qū)（停車區(qū)）公共區(qū)域全天候交通秩序管理，確保24小時(shí)區(qū)內(nèi)交通暢通有序。3、維護(hù)服務(wù)區(qū)（停車區(qū)）內(nèi)正常的經(jīng)營(yíng)服務(wù)、生產(chǎn)生活秩序，及時(shí)處理各種糾紛及突發(fā)事件。4、負(fù)責(zé)服務(wù)區(qū)（停車區(qū)）內(nèi)資產(chǎn)（含停放車輛及司乘人員的財(cái)產(chǎn)）的安全，確保區(qū)內(nèi)所有資產(chǎn)不損壞和丟失。5、負(fù)責(zé)服務(wù)區(qū)（停車區(qū)）的消防安全監(jiān)督檢查，擔(dān)負(fù)義務(wù)消防崗位職責(zé)。6、完成公司及服務(wù)區(qū)（停車區(qū)）交辦的臨時(shí)警衛(wèi)任務(wù)以及其它特殊任務(wù)。7、二、紀(jì)律要求1、嚴(yán)禁不服從各路段和服務(wù)區(qū)（停車區(qū)）管理人員的工作安排和管理。2、嚴(yán)禁當(dāng)班期間人員離崗、串崗、脫崗、聚堆聊天或在當(dāng)班期間做與工作無關(guān)的事情。3、嚴(yán)禁服務(wù)態(tài)度惡劣，辱罵、脅迫、圍攻甚至毆打顧客。4、嚴(yán)禁拉幫結(jié)派、蠱惑區(qū)內(nèi)員工與員工之間或當(dāng)?shù)匕傩张c員工之間打架毆或煽動(dòng)當(dāng)?shù)匕傩者M(jìn)區(qū)、滋事鬧事或擾亂服務(wù)區(qū)（停車區(qū)）正常秩序。5、嚴(yán)禁對(duì)區(qū)內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行變賣、贈(zèng)送、抵押和蓄意破壞。6、禁止執(zhí)勤喝酒或酒后執(zhí)勤。7、禁止卡、拿、索、要和收受司乘人員財(cái)物或利用工作之便采取其它手段獲取不正當(dāng)利益。第二節(jié)交通秩序一、使用文明禮貌用語和使用標(biāo)準(zhǔn)交通指揮手勢(shì)。二、提醒進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的車輛限速20km/小時(shí)以內(nèi)。三、及時(shí)勸阻在車道上卸貨、修車、擺放物品、車輛插隊(duì)行駛、行人亂穿亂行等有礙交通安全、暢通的行為。四、在路面施工或出現(xiàn)安全隱患的車道入口端放置反光筒等警示標(biāo)志并加強(qiáng)巡邏。五、遵循“分區(qū)停放”原則，引導(dǎo)貨車、客車、小車、禽畜運(yùn)輸車輛、危險(xiǎn)化學(xué)用品運(yùn)輸車輛等分別停放到指定位置。六、保證停放車輛擺放整齊，車位利用率高。七、提醒正在離開車輛的車主關(guān)好車門、車窗、保管好貴重物品。八、檢查停放車輛是否漏水、漏油，如發(fā)現(xiàn)異常盡快通知車主。九、留意觀察區(qū)內(nèi)不明原因停放12小時(shí)以上的車輛并在交接班記錄上登記。十、載有易燃、易爆、有毒物品或大型、重型物件的車輛進(jìn)入服務(wù)區(qū)（停車區(qū)）時(shí)，將此車輛引導(dǎo)到遠(yuǎn)離人員集中區(qū)域并設(shè)置警告標(biāo)志，在發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生泄露、傾倒等危險(xiǎn)情況時(shí)馬上向值班長(zhǎng)報(bào)告。第七章設(shè)施設(shè)備第一節(jié)水電工管理規(guī)定一、凡從事本工作的作業(yè)人員，必須經(jīng)過培訓(xùn)考核，持證上崗。二、水電工每天上班時(shí)必須到服務(wù)區(qū)（停車區(qū)）綜合管理辦公室簽到，接受管理員工作安排。三、停電、停水維修時(shí)，須先通知有關(guān)單位，及時(shí)懸掛標(biāo)識(shí)牌，設(shè)好安全欄，以免發(fā)生危險(xiǎn)。四、工作前必須配好勞動(dòng)保護(hù)用品，檢查維修用的工具材料是否完好。五、電工在操作及檢修工作時(shí)，精力高度集中，嚴(yán)禁打鬧、喝酒，工作開始前必須排除周圍的障礙物，仔細(xì)檢查，確保安全。六、登高作業(yè)時(shí)，首先檢查梯子，腳扣子，安全帶等是否完好，使用梯子時(shí)，下面一定有人扶，登高作業(yè)系好安全帶，安全帶不允許用繩子替代。七、必須對(duì)所出現(xiàn)障礙的電氣設(shè)備進(jìn)行停電、驗(yàn)電，確保無電的情況下可對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和電氣部件的檢查和更換工作，避免發(fā)生觸電等造成人身傷害和電氣設(shè)備的損壞。如果遇到特殊情況，不能停電作業(yè)，在進(jìn)行作業(yè)時(shí)，必須2人在場(chǎng)，一人工作，一人監(jiān)控。監(jiān)控人員仔細(xì)、認(rèn)真、隨時(shí)提醒作業(yè)人員，監(jiān)控人不得離開作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)。八、對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行設(shè)備出現(xiàn)突然停電現(xiàn)象，在沒有查明原因的情況下，不允許盲目送電。如果由于電工本身的原因造成電機(jī)及電氣原件損壞的，對(duì)當(dāng)事人做出相應(yīng)經(jīng)濟(jì)處罰。九、每天上班時(shí)間，對(duì)所有運(yùn)行的設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，并做好詳細(xì)記錄。十、保持電氣室的衛(wèi)生，做到地面清潔無積塵，玻璃干凈、無灰塵。第二節(jié)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)一、供配電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1、保證供電正常，發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起動(dòng)供電。2、變壓器正常。3、配電房設(shè)備無損壞。4、弱電系統(tǒng)無故障，保證正常工作。5、出現(xiàn)停電及時(shí)通知各部門，查尋故障，立即檢修。6、發(fā)電機(jī)表面無灰塵、銹蝕、油污等。7、設(shè)備標(biāo)牌清晰可見。二、給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1、確保設(shè)備性能完好，正常運(yùn)行。2、按照操作規(guī)程進(jìn)行保養(yǎng)，做好運(yùn)行和保養(yǎng)記錄。3、對(duì)二次供水蓄水池按規(guī)定定期清洗消毒，并記錄。4、排水泵、供水泵、閥門、水池及供水管道定期檢查保養(yǎng)并記錄。5、水池水無外溢，供水閥門、管道無銹蝕、無滲漏。6、水泵房無積水、浸泡現(xiàn)象。三、污水處理系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1、設(shè)備能正常使用，確保污水排放達(dá)標(biāo)。2、熟練掌握操作規(guī)程，根據(jù)排水量的大小及時(shí)調(diào)節(jié)消毒藥量，作好記錄。3、排水管、排水溝暢通，無阻塞外溢現(xiàn)象。4、設(shè)備箱體外露部分無銹蝕，機(jī)殼完好。5、定期保養(yǎng)，并作好記錄。6、設(shè)備標(biāo)牌清晰可見。第八章其她第一節(jié)地下雨、污水管道疏通及清潔一、清潔程序1、用鐵鉤打開檢查井蓋，人下到管段兩邊檢查井的井底。2、用長(zhǎng)竹片捅搗管內(nèi)的粘附物，用壓力水槍沖刷管道內(nèi)壁。3、用鐵鏟把粘在檢查井內(nèi)壁的雜物清理干凈。4、用撈篩撈起檢查內(nèi)的懸浮物，防止其下流時(shí)造成堵塞。5、把垃圾用竹筐或桶清運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站。6、放回檢查井蓋，用水沖洗地面。7、雨、污水檢查井每月清理一次。8、雨、污水管道每半年徹底疏通一次。二、清潔標(biāo)準(zhǔn)：清理后，眼看檢查井內(nèi)壁無粘附物，井底無沉淀物;水流暢通，井蓋上無污漬污物。三、安全注意事項(xiàng)1、掀開井蓋后，豎警示牌并有專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)以防行人跌入。2、掀開和蓋上井蓋時(shí)應(yīng)注意防止用于減振的車胎掉入井內(nèi)。3、如發(fā)現(xiàn)管道堵塞、污水外溢時(shí)，立即組織人員進(jìn)行疏通。4、作業(yè)時(shí)穿全身緊邊身褲，戴膠手套。第二節(jié)化糞池清潔一、清潔程序1、用鐵鉤打開化糞池的蓋板，敞開15分鐘后，再用竹桿攪化糞池內(nèi)雜物結(jié)塊層。2、