房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性報告

房地產(chǎn)開發(fā)建立工程可行性報告國一集團(tuán)?四川XX實(shí)業(yè)為開發(fā)XX市龍泉驛區(qū)“XXXX”房地產(chǎn)開發(fā)建立工程，托付本公司對該工程進(jìn)展通過對工程建立必要性和工程市場條件的分析，對工程建立提出結(jié)論性意見，供有關(guān)部門決策參考。一、工程名稱“XXXX”房地產(chǎn)開發(fā)建立工程二、工程開發(fā)商根本狀況XXXX住宅工程由國一集團(tuán)?四川XX實(shí)業(yè)負(fù)責(zé)工程籌備、工程治理，招標(biāo)選擇設(shè)計施工單位進(jìn)展建立開發(fā)。1、法人代表：李曉東2、法定地址：XX華大道文武路42號時代廣場16層3XX4、主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)，以及與其投資力氣相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)、大路建筑、根底設(shè)施建立目的開發(fā)建立5、開發(fā)資質(zhì)：國家房地產(chǎn)開發(fā)二級企業(yè)6、銀行信用等級：AAA7、公司治理團(tuán)隊：公司擁有一支工作作風(fēng)務(wù)實(shí)、治理理念先進(jìn)、極富創(chuàng)意識和開拓精神的治理團(tuán)隊；有一批業(yè)務(wù)技術(shù)精湛、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母?、中級技術(shù)人員和治理人員。公司現(xiàn)有員工393330經(jīng)濟(jì)師等職稱。公司董事長李曉東，曾擔(dān)當(dāng)海南韻龍實(shí)業(yè)副總經(jīng)理、四川東盛實(shí)業(yè)董事長兼總經(jīng)理。曾在美國、澳大利亞工作和生活三年，并對美國、加拿大、澳大利亞的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展考察，至今已有房地產(chǎn)開發(fā)15年的從業(yè)經(jīng)受。他追求穩(wěn)健與卓越，工程選擇見解獨(dú)特、思路清楚，治理理念先進(jìn)，市場定位準(zhǔn)確，工程開發(fā)成功率高?？圃禾丶s爭辯員、四川農(nóng)業(yè)大學(xué)客座教授、四川省金融學(xué)會理事、高級經(jīng)濟(jì)師、證券投資分析師。曾供職于農(nóng)行四川省XX豐富的投資籌劃、資本運(yùn)作閱歷。公司副總經(jīng)理唐義，曾供職于四川省林業(yè)廳，先后擔(dān)當(dāng)四川蓉萌建材總經(jīng)理、XX?；葙Q(mào)易總經(jīng)理。公司分管財務(wù)工作副總經(jīng)理劉建剛，大學(xué)本科學(xué)歷，會1986XX川康達(dá)生物醫(yī)學(xué)工程爭辯開發(fā)中心財務(wù)部經(jīng)理，四川綠色藥業(yè)科技進(jìn)展股份財務(wù)總監(jiān)。三、工程提出隨著住房制度改革的全面推動，住宅的商品化、社會化程度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的簡潔型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。適應(yīng)時代的進(jìn)展，社會的要求，國一集團(tuán)?四川XX實(shí)業(yè)與時俱進(jìn)，經(jīng)過反復(fù)磋商和論證，打算XXXX出“以人為本”的指導(dǎo)思想，以低密度、低價位、高質(zhì)量、高品嘗為目標(biāo)，以獨(dú)特的澳洲風(fēng)情、嚴(yán)峻的暖色調(diào)裝飾，創(chuàng)造一種介于公寓與別墅之間，集居住、休閑于一體的低密度高尚住宅生活環(huán)境。四、工程經(jīng)濟(jì)評價分析報告編制單位：XX其次章 XX市住宅市場供給分析1、數(shù)量分析2022XX202280XX203.3累計投資683.3億元，是前8年的2.56倍。房地產(chǎn)開發(fā)投202221.5XX292022年到XX年526.3%的速度擴(kuò)張。XX年，XX的商品房銷售面積701萬平方米，占全國的3.4%、全省的65.5%，銷售面積XX年超過廣州、深圳，躍居副省級城市首位。在直轄市和副省級城市中居第四位。在商品房銷售中，住宅銷售處于確定地位，直轄市和副省級95.7%，最低的是**，占76.3%，XX為91%，處于較高水平。XX年XX的商品房銷815.561996年—XX年，XX市房地產(chǎn)開發(fā)狀況如下表所示：單位：萬平方米、萬元199619972022年XX年XX施工面積730.13726.531003.571244.381597.64開工面積277.20226.10502.97667.00659.65竣工面積314.45359.90375.18464.77716.34實(shí)際銷售面積208.43262.65336.91400.12638.12272554352990544288643XX052518其中，XX年，XX市房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)如下表：單位：萬元、萬平方米按資質(zhì)等級分本年完成投資施工面積竣工面積銷售面積一級4724668.3232.5919.82二級192915266.12144.86119.37三級464761639.26204.05184.68四級135793226.43103.5882.50其他387330463.99231.26231.75XX市房地產(chǎn)總量擴(kuò)張強(qiáng)勢格外明顯。XX年，XX房地產(chǎn)開發(fā)投資171億元，占全國的2.7%、全省的64.1%，在直轄市和副省級城市中居第六XX相差26XX、上海、廣州、深圳相比差距明顯，在中西部地區(qū)，XX和XX經(jīng)成為各大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資的領(lǐng)頭羊。在西部城市中投XX，占西部地區(qū)開發(fā)投資的19.6%，與全國15個副省級城市比較，XX房地產(chǎn)開發(fā)投資XX列XX顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐步縮小。XX年XX房地產(chǎn)開發(fā)投資203.3132.2%的高基數(shù)上仍增長19.1%。XX房地產(chǎn)開發(fā)日趨活潑，市場前景寬闊。2、構(gòu)造分析成交住宅中，低層和多層占69.624.4%，別墅占6%，低層和高層在購房者地心目中仍占據(jù)很大的位置，高層電梯公寓由于銷售價格、公攤面積相對較高，環(huán)境質(zhì)量不高，在銷售上與低層和多層住宅相比，還存在著確定的差距。成交住宅中，價位在2100－3100元/平方米的占總成交量的56.79%，而超過4000元的將近15%，1500元以下由于地處郊縣，距市區(qū)太遠(yuǎn)，銷售量還不大。高尚住宅區(qū)比例偏低，還有很大潛力。工薪階層為住宅消費(fèi)的主力軍，其購房多為一次置業(yè)，與此相對應(yīng)的是，XX年成交住宅中，90－100平米與120－130平米的成交量最大，各占總成交量的8.65%和13.46%，1002.7%，府南河沿線的占6.3%，在一環(huán)路以內(nèi)的占10.8%，在一至二環(huán)路的占31.6%，在二至三環(huán)路之間的占40.5%，在三環(huán)路以外的占8.1%，具體分布如以以下圖所示，城市郊區(qū)化已初現(xiàn)端倪。二、將來五年XX1、開發(fā)規(guī)模連續(xù)增長近年來，XX房地產(chǎn)開發(fā)投資、開發(fā)面積、竣工面積、銷售面積等方面連續(xù)保持強(qiáng)勢的增長勢頭。XXXX產(chǎn)開發(fā)連續(xù)保持強(qiáng)勁勢頭。一是開發(fā)商土地購置大幅增加。開發(fā)商購置土地737.9萬平方米，增長54%，支付土地購置費(fèi)33.922投21.9%，累計完成投資154億元。其中住宅投資完成118億元，增長28.3%，連續(xù)擔(dān)當(dāng)拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)勁增長的主角。寫字樓、商業(yè)用房投資11個月分別增長69.8%和46.7%。三1898工面積達(dá)809萬平方米，增長6.2%。前11個月，累計竣工商品房491.7萬平方米，增長26.2%，其中住宅竣工412.9萬平方米，增長17.1%；商業(yè)營業(yè)用房竣工44.2萬平方米，88.0%。XX勢，在較長時期內(nèi)，投資仍將是拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。而隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和居民改善住房條件的逐步實(shí)現(xiàn)，穩(wěn)XX開發(fā)面積都將不斷擴(kuò)大。1996—XX年XX市固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)業(yè)增加值的運(yùn)行軌XX發(fā)投資將持續(xù)保持快速增長，增幅明顯高于同期固定資產(chǎn)投資增幅。估量房地產(chǎn)投資規(guī)模到XX年增至390億元。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重將由XX年的29.3％提高到XX33.1％。2、住宅郊區(qū)化顯現(xiàn)從范圍上看，XX的住宅地產(chǎn)已開頭從市區(qū)向市郊、二級城XX是來勢兇狠，規(guī)模大、檔次高、規(guī)劃好、配套完善等特點(diǎn)預(yù)示著郊區(qū)開發(fā)正在全面升級。隨著幾條快速通道的修通，郊區(qū)住宅也不再局限于前兩年其次居所的范疇，正逐步拉近郊區(qū)XX把握了上千畝土地的開發(fā)商還按兵不動，隨著大行宏業(yè)領(lǐng)先13004000XX通，這里著實(shí)吵鬧了一陣。遠(yuǎn)大集團(tuán)、中石化、萬華、深長1000至幾千畝的土地，正在蓄勢待發(fā)地推出自己的工程。在溫江XX團(tuán)，置信實(shí)業(yè)等，由他們領(lǐng)銜開發(fā)的占地1600畝的建信?奧林匹克花園、占地500畝的錦繡森鄰、占地1300500600強(qiáng)實(shí)業(yè)開發(fā)的海峽城，這些工程無論在定位到規(guī)劃設(shè)計，還是從建筑的外立面到戶型設(shè)計以及內(nèi)部裝修上都甚為超20被包括青城山水、假日青城、天下青城、中國青城等在內(nèi)的40XX不少低密度住宅工程吸引了眾多購房者的眼光，尤其是近郊樓盤反而還取得了較之以往更高的成交率。3、別墅供給趨緊XX2月，國土資源部下發(fā)的4545理園區(qū)用地、加強(qiáng)供給調(diào)控”，明確規(guī)定停頓別墅類用地的土地供給。政策的公布不會使進(jìn)展商停頓工程的開發(fā)，由于前期流出了大量土地，別墅這一高端消費(fèi)工程照舊會連續(xù)存在。但別墅工程在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中所占比例比較少，加之資本流向問題，一些原本打算注入別墅的資本將流入一般住宅。開發(fā)商一般上別墅工程較為慎重，在將來一段時間里，開發(fā)商只會引導(dǎo)一些資金投向其他住宅產(chǎn)品上。政策的實(shí)施將使別墅類工程漸漸進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)，別墅銷售狀況看好。第三章XX一、XX2022—XXXX所示：1995—XXXX所示：1997—XXXX變化趨勢如以以下圖所示：XX年XX市城市居民家庭人均可支配收入、人均居住消費(fèi)性支出狀況見下表：單位：元、%類別最低收入戶低收入戶中等偏下戶中等收入戶中等偏上戶高收入戶最高收入戶人 均 可 支 配 收 2762.293625.035081.857012.039797.0614167.9820921.24人 均 居 住 消 費(fèi) 支 384.99605.62458.31771.01743.941034.841568.55支出占收入的比重13.9416.719.0111.007.597.307.50由以上的分析我們可以看出，XX市城鎮(zhèn)居民儲蓄存款持續(xù)增長，潛在的消費(fèi)力強(qiáng)；城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)性支出與其可支配收入呈正相關(guān)性，即隨著收入的進(jìn)一步提高情愿增加居住支出；中等偏上戶居住消費(fèi)支出占其可支配收入的比重小7.59%，是本工程最大的潛在客戶。二、XX市民居住現(xiàn)狀及其進(jìn)展趨勢XX年XX26成套率已到達(dá)7040多萬居民先后搬進(jìn)了設(shè)施配套、功能齊全的居，市民的居住條件得到明顯改善。按國際慣例，當(dāng)居民的生活水平根本到達(dá)小康30—40XX增長，XXXX1019.9354.78XX年XX市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積24.41996—XX年年均增長5.5％。為此，我們分別測算如下：XX年城364.64XX395．9，XX9387萬平方米，到XX11967萬平XX市舊城改造目標(biāo)是在三年內(nèi)根本完成城區(qū)529萬平方米的危舊房拆遷，今年的目標(biāo)是拆遷100萬平方米，這局部可以認(rèn)為是自然毀損面積。XX年城鎮(zhèn)居民增住房需求830問題，即每撤除1平方米，要增加2平方米的需求。所以，XX－XX年城鎮(zhèn)居民增住房需求累計3839萬平方米。將來XX求量近1000萬平方米，到XX年城鎮(zhèn)居民人均住房面積到達(dá)30．2平方米。因此，XX市住宅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有寬闊的進(jìn)展空間。住宅的進(jìn)展歷程是：“小康之前重面積，小康之時重裝XX居住水平在進(jìn)入小康之后，人們“5+2”生活模式是后小康之居住宅的進(jìn)展趨勢之一；山水住區(qū)和山水摟盤也是后小康住宅的追求之一；綠色、生態(tài)、環(huán)保是后小康住宅的環(huán)境要求。將來對住宅的需求將特別留意以下幾個方面：崇尚生態(tài)型、環(huán)保型的環(huán)境設(shè)計。在總體規(guī)劃滿足住宅日照、朝向和安全的根本要求下，住宅要充分利用周邊的自然、地形、景觀優(yōu)勢等，并制造條件使人與自然環(huán)境之間得到溝通和互動。次化”、“共性化”的時期，家庭的小型化、社會的老齡化以及工作時間縮短、業(yè)余時間增加等生活模式的轉(zhuǎn)變，對相應(yīng)的居住空間的共性化和多樣化的要求日趨增加。在房型套內(nèi)功能上，除了滿足“衣食住行”的根本需要外，還要滿足消遣、休閑、就醫(yī)、購物、文體活動等其他需要。居住的基本空間也由起居室、臥房、廚房、衛(wèi)生間、貯存室、陽臺這六項內(nèi)容拓寬到家庭消遣廳、工作室、電腦房、健身房、化妝間、衣帽間等多樣化的內(nèi)容。21世紀(jì)是信息化社會，對居住社區(qū)的綜合功能有了更高的要求，而的住宅標(biāo)準(zhǔn)也對住宅的隔聲、隔熱、保溫、日照等也提出了更嚴(yán)格的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)?？萍歼M(jìn)步是提高居住質(zhì)量的關(guān)鍵。太陽能熱水器的使用、家庭網(wǎng)絡(luò)通訊、小區(qū)安保監(jiān)控系統(tǒng)的完善更直接地以其科技含量成為現(xiàn)代居住生活的標(biāo)志。三、XX高檔住宅需求分析隨著收入的提高，XX市民對住宅品質(zhì)和居住環(huán)境有了更2100－3100元/平方米的占總成交量的56.79%，而超過4000元的高級住15%；從將來趨勢看，代表住宅進(jìn)展方向的別墅和聯(lián)排別墅還有很大的潛力。“非典”疫情也使人們更加重視居住環(huán)境對于安康的影響。人們在買房時將更加關(guān)注居住人口相對較少、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的城市周邊地區(qū)的高尚住宅區(qū)。XX人在早期的兩次房地產(chǎn)開發(fā)熱中，已經(jīng)擁有了較好的住房，但隨著時間的推移和城市的進(jìn)展，以及受早期城市規(guī)劃的局限性，由于一環(huán)路內(nèi)地段的出行交通道路狹小，周邊環(huán)境差，加之開發(fā)商為了單純追求經(jīng)濟(jì)效益，承受高容積率建房等，使其除了有近便的地利條件外其它方面都不太抱負(fù)，以及市區(qū)內(nèi)的空氣及噪聲污染。因此這局部人對房屋居住條件有了更高的追求，再加上大局部人對自有資產(chǎn)保值增值意識的增加，選擇購房也成首選。因此，他們當(dāng)中一戶人有兩套甚至更多的住房的大有人在。其目的不外乎是兩種，一是購置大量不動產(chǎn)，以求自己的資產(chǎn)保值、增值；二是在不同的地點(diǎn)選購房屋，并依據(jù)其不同的功能，季節(jié)性地變換居住地，以求生活質(zhì)量。他們對中、高檔房屋有著猛烈的需求。從XX1－5XX工程吸引了眾多購房者的眼光，尤其是近郊樓盤反而還取得了較之以往更高的成交率。據(jù)華陽綠水康城銷售部經(jīng)理鄒文介紹，該工程憑借地處無污染、生態(tài)環(huán)境好的近郊，以及工程本身優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計，制造了非典時期優(yōu)秀的銷售成績：從5月1日，平均每天銷售1的經(jīng)營模式，短短十個月上千套房子的銷售僅余少許。還有溫江的森宇音樂花園、邊城水戀、錦繡森林等都有不俗的成AAA級住宅錦城150萬元6800元。同時，據(jù)華陽、龍泉、溫江等近郊樓盤開發(fā)商反映，近段時間來，借周末休息時間前往郊縣看房、買房的人猛然間增加了很多，購房者在關(guān)心住宅設(shè)計、園區(qū)景觀的同時，更加留意小區(qū)周邊的建筑、環(huán)境以及小區(qū)內(nèi)的綠化、建筑密度等各項指標(biāo)，他們的居住安康意識已經(jīng)得到了極大的提升。XXXX只有具有突出的、獨(dú)有的特色才會在猛烈的競爭中脫穎而出。XXXX工程以其獨(dú)特的澳洲風(fēng)情，絕佳的環(huán)境品質(zhì)，良好XX極具競爭力。一、工程特征XXXX位于龍泉西部陽光城同安鎮(zhèn)，總占地面積547畝，2009排別墅。本工程總體方案設(shè)計及單體戶型設(shè)計由澳大利亞建筑設(shè)計師完成，主題風(fēng)格為澳洲園林式低密度高尚住宅區(qū)，容積率0.69，綠化率達(dá)60110130140、150、160、180、20615070%，150－180平米的占25%，180平米以上的占5%。每套22451、工程風(fēng)格XXXXXXXX設(shè)計為2.5層聯(lián)排別墅和少量4層復(fù)式洋房。在外觀上以暖顏色為主而富于變化使整體顯得簡潔明快。另外澳洲熱帶風(fēng)情的社區(qū)文化更能讓生活在此的人們體會純粹的澳洲生活。XXXX體規(guī)劃把澳州開放、自由、共性、尊貴的生活真味傳達(dá)給客戶，在物質(zhì)以外賜予一個社區(qū)以精神。XXXX作為XX第一個澳式風(fēng)格的別墅工程對于崇尚海外生活的群體具有深厚的吸引力。2、工程構(gòu)造特點(diǎn)聯(lián)排別墅的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨(dú)立的院子和車庫”，是二戰(zhàn)以后西方國家進(jìn)展城鎮(zhèn)時消滅的住宅形態(tài)，表現(xiàn)為由幾幢二至三層的住宅并聯(lián)而成?！暗兔芏缺憷习嗉肮ぷ?、價格合理、環(huán)境秀麗，成為城市進(jìn)展過程中不行逾越的階段——住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。一般其應(yīng)當(dāng)具備以下條件位置：“低密度聯(lián)排別墅”的位置選擇應(yīng)在城市邊緣地帶，距城市10—2015—30交通：“低密度聯(lián)排別墅”社區(qū)周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，鄰近高速大路，強(qiáng)調(diào)交通的暢達(dá)性。環(huán)境：住“低密度聯(lián)排別墅”追求秀麗的環(huán)境，其不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)的環(huán)境，更強(qiáng)調(diào)工程周邊是否擁有秀麗的自然環(huán)境。規(guī)模：開發(fā)“低密度聯(lián)排別墅”社區(qū)，容積率應(yīng)在0.8以下，但開發(fā)規(guī)模不能10和生活品位。規(guī)劃：規(guī)劃設(shè)計要周全，強(qiáng)調(diào)異域風(fēng)情與自然環(huán)境的融合，合理布置建筑物與道路、景觀及綠地的關(guān)系。建筑：“低密度聯(lián)排別墅”建筑本身除強(qiáng)調(diào)了其內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，特別是室內(nèi)、外灰色空間的制造之3050目前客戶的受眾面最大。效勞：“低密度聯(lián)排別墅”的物業(yè)治理要求突出效勞優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。居住文化氣氛營造與生活方式引導(dǎo)：“低密度聯(lián)排別墅”是一種相對先進(jìn)的居住和生活模式，由于其客戶群普遍受過良好訓(xùn)練，所以社區(qū)應(yīng)營造出高雅的文化氣氛以滿足他們精神生活的需求。工程所具備的構(gòu)造特點(diǎn)充分滿足了客戶多方面的需求，營造出人們心目神往的高尚住宅區(qū)。3龍泉驛以近山不進(jìn)山，離塵不離城，環(huán)境秀麗和桃花節(jié)低密度高尚住宅，容積率僅為0.69,密度僅為22.76%，低密度的住宅為都市人供給了自由呼吸空間。綠化率高達(dá)61綠化率和秀麗的小區(qū)景觀使居住環(huán)境更貼近自然，每戶均有天有地，滿足了人們回歸自然的需要。小區(qū)多類型的綠化苗住宅組團(tuán)綠化、樓體間綠化、私家花園四個園林景觀層次，如同生活在公園中，為人們供給了一個遠(yuǎn)離喧囂環(huán)境的休息之所。XXXX花園長廊和中庭三面圍合式最高達(dá)200平米花園綠地，實(shí)現(xiàn)純粹的澳洲別墅居住生活品質(zhì)。設(shè)計了7種面積不同的住宅戶型139平方米。每間房子都顯示出開放的平面布局，充分表達(dá)澳大利亞3000平米大型會所；網(wǎng)球場、游泳池、親子樂園、老人健身活動場所等配套設(shè)施一應(yīng)齊全，為客戶的居住、生活及休閑供給極大的便利。4、工程價格XXXX210051000上的白領(lǐng)具有很大的誘惑力。相對于XX城區(qū)平均3000元每平方米的房價，XXXX更是極具競爭力。用相當(dāng)于公寓的價格購置一套高品質(zhì)的別墅，不再只是夢想。此外，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級住宅區(qū)，接近陽光體可以預(yù)期，除了現(xiàn)有工程外，周邊還會有樓盤工程競相跟進(jìn)的態(tài)勢，形成開發(fā)熱潮。該處房產(chǎn)極具升值潛力，投資回報率高。5、工程交通條件及配套設(shè)施XXXX市中區(qū)僅17公里，這對于私家車擁有量居全國第三位的XX考慮到了沒有私車的客戶，特地為此開通從天府廣場到雪澳梨鄉(xiāng)的大巴便利客戶來往市區(qū)。工程所在地龍泉同安鎮(zhèn)距國5XX28東距XX327公里，交通極為便利。龍泉區(qū)作為XX市向東延進(jìn)步展的重鎮(zhèn)，經(jīng)過十年多的根底設(shè)施建立，“五縱三橫”的立體交通體系已經(jīng)形成。工程所在地同安鎮(zhèn)是龍泉目前最抱負(fù)的居住區(qū)域之一，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級住宅區(qū)，政府在現(xiàn)有條件上正著力完善各項根底設(shè)施，市鎮(zhèn)配套設(shè)施在短期內(nèi)就會健全；項目緊鄰陽光優(yōu)育城，可以充分滿足客戶休閑健身方面的需內(nèi)會所、區(qū)外各類商業(yè)場所、商業(yè)購物極為便利。物業(yè)治理XXXX物業(yè)治理為一體，實(shí)行“共管式”的星級治理，使小區(qū)配套設(shè)施完善，治理效勞標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境清潔幽雅。6、本工程競爭優(yōu)勢：本工程以低密度、低價位、高品質(zhì)、高享受為目標(biāo)，以獨(dú)特的澳洲風(fēng)情、嚴(yán)峻的暖色調(diào)裝飾，制造一種介于公寓與別墅之間，集居住、休閑于一體的低密度高尚住宅區(qū)。本項目突出的競爭優(yōu)勢為：XXXX建在市郊區(qū)域，一方面土地本錢相對市區(qū)要低得多，另一方面規(guī)?；漠a(chǎn)出也使建筑本錢大大降低，價2100其二，XXXX的高綠化率、低容積率和秀麗的小區(qū)景觀，0.69,密度僅為22.76%，低密度的住宅為都市人供給了自由呼吸空間。綠化率高達(dá)61%，高綠化率和秀麗的小區(qū)景觀使居住環(huán)境更貼近自然，每戶均有天有地，滿足了人們親近自然的需要。其三，XXXX住宅功能齊全，是一般公寓住宅無法比較的。XXXX雖然沒有獨(dú)立豪華型別墅那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上已經(jīng)和獨(dú)立別墅相差無幾。而且除了具有高級公寓所具備的根本功能外，還有門廳、車庫、私家花園、閣樓等，并在貯存、露臺、退臺、走路式衣柜、工作陽臺等功能上放大，XXXX所具有的這些功能，同時也滿足了自有空間和私密性的要求，是一般公寓所無法比較的。此外在規(guī)劃設(shè)計、工程風(fēng)格及其戶型等方面工程也具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢。用相當(dāng)于公寓的價格購置一套高品質(zhì)的別墅，這是本工程最突出的一個賣點(diǎn)。二.工程市場形勢及競爭對手分析1、市場形勢XXXX的根底設(shè)施，較低的價位等競爭優(yōu)勢在市場上將具有極強(qiáng)的競爭力。隨著居民收入的提高，人們對于改善居住條件意愿日益XX消費(fèi)者購房出于這方面考慮的占到90XX條件有了更高的要求。住宅郊區(qū)化、“5+2”生活模式是后小康之居住宅的進(jìn)展趨勢之一；山水住區(qū)和山水摟盤也是后小康住宅的追求之一；綠色、生態(tài)、環(huán)保是后小康住宅的環(huán)境要求。將來對住宅的需求將特別留意以下幾個方面：崇尚生態(tài)型、環(huán)保型的環(huán)境設(shè)計；突出房型的多樣化和共性化；人們的居住安康意識已經(jīng)得到了極大的提升。本工程作為低密度低容積的高尚住宅區(qū)，不僅表達(dá)了后小康生活對居住水平的需求，更承載著二十一世紀(jì)文明的生活模式，上市后前景將格外光明，銷售上有很大的把握。從宏觀面上來看，今年初國土資源部明確規(guī)定停頓別墅類用地的土地供給，5年內(nèi)不再批準(zhǔn)別墅工程的規(guī)定對已獲批并上市的別墅及聯(lián)排別墅是一大利好消息，該政策從源頭上堵住了可能存在的競爭對手，使別墅工程漸漸奇貨可居，也可進(jìn)一步促進(jìn)本工程的銷售。2、龍泉陽光體育城的輻射作用60動元素為工程供給了良好的運(yùn)動、安康、休閑概念。龍泉陽光體育城是大行宏業(yè)由地產(chǎn)向體育產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的產(chǎn)品。依據(jù)龍泉的區(qū)域環(huán)境特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)了人與自然、地域文化與地形生態(tài)的和諧統(tǒng)一。“體育城”以其健身、度假、投資、居家為一體的“四合一生活方式”。600在陽光、水波、樹林、綠草蔭蔭中孕育而生，由足球、籃球10人充分體驗置身于運(yùn)動海洋中的無窮魅力。與運(yùn)動區(qū)相間的生態(tài)消遣休閑區(qū)，小橋流水，鳥語花香，融合了各類棋牌、茶室、咖啡廊、野趣營地、游泳池等，為入住其間的客人和仆人營造了一種詩意般的仙境，勾畫出了一座緩坡城的基本雛形。XXXX緊鄰陽光體育城，將吸引一批對體育、健身、休閑及度假感興趣的人士來此居??；同時陽光體育城巨大的客流XXXX和市場促銷來說都是很好的時機(jī)。3、競爭對手目前龍泉陽光城及其鄰近地區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)工程已有確定規(guī)模，龍泉的商品房銷售也持續(xù)走高，從去年６０萬平方米的銷售面積到今年的８０~１００萬平方米，今年的施工面積到達(dá)了１５０萬平方米。同安的別墅工程也是風(fēng)起云涌，從占地１５００畝的國際名城、占地面積1100畝天泉?聚龍國際生態(tài)別墅到總占地XX畝的玉龍山莊還有陽光假日、優(yōu)詩美地等等。XXXX作為低密度小別墅社區(qū)類高品質(zhì)住宅區(qū)，其目標(biāo)消費(fèi)群體主要為城市中產(chǎn)階級，與純別墅類工程的消費(fèi)群體有所差異；其競爭對手主要為一般聯(lián)排別墅和高層小高層住宅工程。我們選擇陽光假日、山水人家、戀日家園三個工程與XXXX進(jìn)展比較，來分析XXXX與它們之間的差異及優(yōu)勢。樓盤名稱XXXX陽光假日山水人家戀日家園位置同安鎮(zhèn)同安鎮(zhèn)龍泉驛馬河側(cè)洪河鎮(zhèn)類型聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅高層小高層多層2100228018001200547154341112.238809000078750910006300060%62%45%34%容積率0.690.521.21.6110－206140－21890－25583－128本工程與同類型陽光假日比較，綠化率幾乎一樣，容積17比本工程高了將近200元平米。此外，在樓盤具體位置、工程風(fēng)格、戶型上工程也比陽光假日賽過一籌。而且目前陽光假日的銷售已超過九成，更增加了本工程運(yùn)作的信念。與山水人家和戀日家園這類多層工程相比，在綠化率、容積率這些環(huán)境指標(biāo)上本工程優(yōu)勢明顯，位置上也優(yōu)于它們，在價格上，本工程僅比山水人家高300元平米。整體上看，工程以其優(yōu)秀的品質(zhì)環(huán)境及較低的價位對城市白領(lǐng)階層中產(chǎn)階級的誘惑是顯而易見的這也是其他樓盤不具備的綜合來看，XXXX有著顯著的優(yōu)勢陽光城的建成吸引了大量資本房產(chǎn)開發(fā)的條件已經(jīng)具備；XXXX作為公寓和別墅的中間形態(tài)――聯(lián)排別墅既滿足了人們親近自然，實(shí)現(xiàn)別墅夢想的愿望，又有比較便利的交通條件。本工程作為一類聯(lián)排別墅居住人群多為收入水平較高的中產(chǎn)階級，他們對公寓嗤之以鼻，對別墅卻望而興嘆XXXX正是為了這一群中產(chǎn)階級度身打造的優(yōu)質(zhì)住宅。雪澳梨鄉(xiāng)相對于天泉?聚龍、國際名城這些別墅工程有著明顯價位優(yōu)勢。比起這些別墅動輒高達(dá)3000元以上每平方米的價格，XXXX更簡潔為白領(lǐng)階層所承受。 再從XXXX與公寓相比較來看，龍泉的公寓一般都在1200元／平方米與1500元／平方米范圍內(nèi)，XXXXXX元／平方米的價格與其距離并不大，然而XXXX的居住環(huán)境與品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于高層及小高層等公寓。三.XXXXXXXX式，主要的客戶群是中等收入以上的家庭。本工程標(biāo)消費(fèi)群體細(xì)分為以下幾類：1、XX園林式、低密度高尚住宅區(qū)，將吸引一批向往自然安康高品質(zhì)生活的小資人士，中間將有很大一局部是拿來做第一居所的；或是作為其次居所，適宜于“5+2”生活模式。其支付力氣在20強(qiáng)XX已占XX家庭總數(shù)的10%以上；XX私家車擁有量居全國第三位，這為工程成功銷售供給了根底。2、龍泉當(dāng)?shù)馗呤杖氤晒θ耸?。XX部城市副中心的形成，將使龍泉經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)力量提升一個檔XX30萬左右，有堅實(shí)的事業(yè)根底，具有理性消費(fèi)觀念，對高尚住宅有充分的認(rèn)同和需要。3、周邊城市局部高收入階層。外地人在XX的購房比例已超過35％，成為XX市住房消費(fèi)的重要力氣。本工程地處成渝高速龍泉出口四周，將吸引沿線及四周城市如XX、XX、瀘州的市民入?。煌瑫r工程的優(yōu)秀品質(zhì)也將吸引川內(nèi)其他城市居民及四川周邊省份如西藏的局部人士來此居住。這些地XXXX慮在蓉安家，他們看重房產(chǎn)的品質(zhì)、檔次，考慮的條件已不是一般市民所能到達(dá)的，高品質(zhì)的別墅更易成為他們的目標(biāo)。一、工程地址位于XX市東郊龍泉驛區(qū)，其根底環(huán)境完全可以滿足工程建立的需要。區(qū)位特征在競爭日趨白熱化的城區(qū)，開發(fā)商已難有更大的進(jìn)展空間，于是將目光紛紛投向周邊二級市場及郊縣的開發(fā)，房地周邊城區(qū)也抓住西部大開發(fā)機(jī)遇，進(jìn)展自身城區(qū)特色，對房XX安鎮(zhèn)，該區(qū)不僅以自然生態(tài)環(huán)境秀麗著稱，是四川省“花果XXXX市的后花園”，而且該區(qū)還是“國家農(nóng)業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)試驗家級XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)”，是XX市最具進(jìn)展?jié)摿Φ某鞘蠿X果山風(fēng)景區(qū)，是西南地區(qū)唯一的國家級農(nóng)業(yè)科技推廣示范園XX國家級綜合改革試點(diǎn)單位；由于便利的交通條件，該區(qū)幾乎已與XX市區(qū)合而為一，并且輻射包括XX、瀘州、宜賓等市區(qū)。自然特征龍泉驛區(qū)位于XX市的東郊，距市中心13.6公里，面積559⑴氣候特點(diǎn)：龍泉驛區(qū)屬亞熱帶潮濕性季風(fēng)氣候，海拔501—722米，平均氣溫16.5℃，年降雨量950—980毫米，年均日照121628048%，大氣懸浮微粒平均值為0.17毫克/立方米，二氧化硫日均值為0.04毫克/立方米，大氣環(huán)境為“清潔級”?？傊?，龍泉驛區(qū)日照充分，濕度、溫度適宜，空氣清爽，水質(zhì)優(yōu)良，自XX大型生態(tài)空間，是抱負(fù)的人居環(huán)境。XX地勢平坦，地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，屬于典型的淺丘地形，有山、有100交通條件XX根底設(shè)施建立，“五縱三橫”的立體交通體系已經(jīng)形成。同安鎮(zhèn)位于成渝高速大路出XX首座互通式立交橋旁，是XX市東部“五縱三橫”立體交通網(wǎng)絡(luò)的樞紐，東距XX327公里，西距XX159.5距國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)5公里，離西南航空港28公里，離西南最大的鐵路貨運(yùn)站——XX火車東站15公里，交通極為便利。人文特征和優(yōu)待政策龍泉驛是千年古鎮(zhèn)，漢代開頭設(shè)置郵亭，元朝時改稱為龍泉驛，全區(qū)現(xiàn)轄13鎮(zhèn)6鄉(xiāng)，人口49.02萬，城市化水平高達(dá)29.76%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值11975元，人均消費(fèi)零售額44063155893元。龍泉驛區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?jié)摿ψ悖鼛啄陙?，該區(qū)堅持以經(jīng)濟(jì)建立為中心，走開放促開發(fā)的路子，形成了工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游、市場四個開發(fā)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)高速進(jìn)展的局面，經(jīng)濟(jì)建立已進(jìn)入持續(xù)、高速、安康進(jìn)展的階段，2022年被四川省委、省政府授予“小康縣”榮耀稱號，該區(qū)不僅是國家級XX術(shù)開發(fā)區(qū)，還是國務(wù)院命名的“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”、“全國無公害水果示范區(qū)”、“全國造林綠化百佳區(qū)”，“四季花不斷，八節(jié)瓜果香”；龍泉驛區(qū)根底設(shè)施配套齊全，為房地12設(shè)施建立，資本運(yùn)作9億元進(jìn)展舊城改造，同安鎮(zhèn)累計投入5.6郵政等根底及市政設(shè)施，其中已有香港標(biāo)榜學(xué)院、四川自修大學(xué)、XX信息工程學(xué)院、四川聯(lián)合經(jīng)濟(jì)學(xué)院、陽關(guān)中學(xué)等院校。龍泉驛區(qū)抓住三次機(jī)遇，大力推動房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展：一是抓住西部大開發(fā)的機(jī)遇，出臺一系列優(yōu)待政策；二是抓住國務(wù)院批準(zhǔn)在龍泉驛設(shè)立國家級的XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的機(jī)遇，大力開發(fā)建立為高區(qū)配套效勞的高品質(zhì)精品住宅區(qū)；三是抓住國務(wù)院批準(zhǔn)XX市總體規(guī)劃，XX市城市向東向南進(jìn)展的XXXXXX面房地產(chǎn)連續(xù)保持良好進(jìn)展，東面的房地產(chǎn)開發(fā)也漸漸回暖，特別是東面的龍泉驛區(qū)，近年來的投資增長率均超過5012—15萬/畝，現(xiàn)已漲到25—30萬元/畝；一般商品房房價由XX800—9001300二、建立條件工程所在區(qū)域水、電、氣、光纖、道路均已配套接通，土地平坦已完成，能滿足工程投入使用后的有關(guān)要求。工程規(guī)劃方案由澳大利亞DRA設(shè)計師事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計，工程總體規(guī)劃見附圖。該方案結(jié)合城市建立、道路規(guī)劃、周邊環(huán)境、根底配套等進(jìn)展設(shè)計，整體規(guī)劃設(shè)計一流。工程在現(xiàn)有一期地塊用地規(guī)劃的前期設(shè)置為大型自然生態(tài)別墅社區(qū)，別墅形態(tài)以歐式澳州風(fēng)情為主，園區(qū)內(nèi)結(jié)合XX自然生態(tài)的環(huán)境和建筑規(guī)劃布局后期的完善結(jié)合。作為高尚的聯(lián)列式別墅社區(qū)，相對完整的社區(qū)配套和休閑活動空間是提升小區(qū)生活品質(zhì)的關(guān)鍵。因此，在小區(qū)的景觀入口處，方案分別設(shè)置了社區(qū)商務(wù)中心(前期售樓及物業(yè)治理用房)，自由GOLF和果嶺推桿場，網(wǎng)球場地，及兒童景觀泳池，社區(qū)樣板空間(前期售樓樣板房)，門房等等。后續(xù)二、三期開發(fā)中的大型社區(qū)中心及半掩土澳州植被全景溫室，均為小區(qū)的業(yè)主營造出和諧舒適的生活氣息。建筑布局建筑布局是社區(qū)形態(tài)的根底，穿插其間錯落有致的綠化則是生態(tài)居家的前提，合理的配套和公建更是提升社區(qū)文化氣氛的靈魂。工程在設(shè)計中以貫穿社區(qū)內(nèi)的S形主道為空間主線，在用地范圍內(nèi)的主道兩側(cè)地形因勢起伏，而建筑就在其建筑的這種自然舒緩的布置方式與地開的起伏有機(jī)結(jié)合多種以南北朝向為主的套型更可坐擁龍泉天脈的綠景之尊。(2)建筑形態(tài)在建筑形態(tài)上，有綠樹圍繞的四戶拼合式單體別墅；淺丘坡地上層層迭進(jìn)的聯(lián)排別墅及分別私家花園和屋頂花園多處觀景平臺，以及簡潔合理的建筑室內(nèi)的平面布局。清爽雅致的尺度景觀和豐富的居住空間，小巧別致的私家花園和溫馨浪漫的生活氣氛為都市主義生活的演義營造出良好平臺。建筑單體工程共分為四拼式獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，復(fù)工洋房三種住宅形式。建筑單體設(shè)計7套型建筑面積約 126 排別墅套型建筑面積約 138平方米。。。。。。聯(lián)排別墅套型建筑面積約 138平方米。。。。。。聯(lián)排別墅套型建筑面積約 142～148 聯(lián)排別墅套型建筑面積約 124～131 復(fù)式別墅套型建筑面積約 111～118 復(fù)式別墅套型建筑面積約 157～168 聯(lián)排別墅套型建筑面積約 204～207 獨(dú)棟別墅建筑形式統(tǒng)一和諧，與環(huán)境相互協(xié)調(diào)。景觀綠化景觀配置依據(jù)園林設(shè)計，突出強(qiáng)調(diào)居家生活的小尺度自然景觀，并加以相應(yīng)的人文景觀相互結(jié)合。構(gòu)造形式建筑構(gòu)造以磚混構(gòu)造為主，少量聯(lián)列式別墅及四拼式獨(dú)棟為框架構(gòu)造。社區(qū)商務(wù)中心為框架構(gòu)造。停車方式60%半地下私家車庫，40%地面停車位。工程平面規(guī)劃設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：建筑總用地面積547畝，首期：建 筑 總 用 地 面 積---------------------------------133320㎡建 筑 凈 用 地 面 積---------------------------------112456㎡總 建 筑 面 積 90000住宅建筑面積 86380公共建筑面積 600社區(qū)效勞會所 3020地下建筑面積 300o 積 率 0.69綠 化 率 60%建筑密度 22.76%道路廣場 21.47%總居住戶數(shù) 487停 車 位 500建筑層數(shù) 層一、主要污染源狀況本工程主要污染源狀況為生活廢水和雨水，經(jīng)化糞池厭氧處理后排入城市污水管網(wǎng)。二、污染物排放把握標(biāo)準(zhǔn)處理后的廢水排放，執(zhí)行《四川省水污染物排入標(biāo)準(zhǔn)》DB51/190-93三、勞動安全保護(hù)建立施工中嚴(yán)格執(zhí)行勞動部門頒發(fā)的《職工勞動生產(chǎn)條例》及各級政府部門的法規(guī)：制定嚴(yán)格的操作規(guī)程。一、工程建立方式1、開發(fā)建立模式本工程由公司開發(fā)，工程所需的開發(fā)投資，前期主要由XX房預(yù)收款來投入，實(shí)行滾動式開發(fā)。其中，首期投資中，由31.5%，向25%，是一種節(jié)約現(xiàn)金的、可行的、較好的開發(fā)模式。2、設(shè)計和施工組織方式本工程的設(shè)計承受總承包制，為充分發(fā)揮工程所在地獨(dú)特的地形、地貌和自然景觀特征，從規(guī)劃方案、建筑方案均聘請國外知名的建筑設(shè)計院進(jìn)展設(shè)計。工程施工承受監(jiān)理制，承受公開招標(biāo)的形式選擇工程承包商，以使工程的工期、本錢、質(zhì)量得以確保，并承諾使工程到達(dá)優(yōu)良工程水準(zhǔn)。1、工程前期工作工程進(jìn)展了具體的市場調(diào)查，規(guī)劃了工程方案，上報了立項報告，已獲批建筑工程規(guī)劃許可證。建立用地落實(shí)已辦理國有土地使用證、建立用地規(guī)劃許可證。當(dāng)?shù)卣畬こ踢M(jìn)展評估，認(rèn)為工程建立必要、經(jīng)濟(jì)效益良好，賜予政策支持。已完成設(shè)計：分戶型正立面及側(cè)立面圖；會所及商務(wù)中心效果圖及平面圖2、施工條件施工現(xiàn)場有供電、供水條件，施工水電已解決。交通便利，施工材料易組織。主要建筑為磚混及框架構(gòu)造，施工隊伍能擔(dān)當(dāng)工程施工。全部設(shè)備均為國產(chǎn)，大部份在省內(nèi)選購，能準(zhǔn)時供貨和運(yùn)至現(xiàn)場。3、建立進(jìn)度規(guī)劃在建立資金到位準(zhǔn)時狀況下，本工程首期開發(fā)工程施工期為六個月。21飾工程3個月，從9從以上可以看出，該工程的實(shí)施進(jìn)度較為合理。第九章工程投資估算與資金籌措投資估算依據(jù)：1、本工程固定資產(chǎn)投資用概算指標(biāo)法估算2、建立期利息依據(jù)資金來源及投資使用打算估算。二、工程開發(fā)投資估算估算總投資具體由土地取得費(fèi)用、工程建立費(fèi)用、根本預(yù)備費(fèi)用、融資費(fèi)用等幾項構(gòu)成。投資估算說明：１、土地取得費(fèi)用按本工程的土地使用權(quán)的取得本錢計算。２、工程建立費(fèi)用給排水、供電、供氣、消防及其他設(shè)備工程)和小區(qū)附屬設(shè)施等幾項費(fèi)用，其中：土建工程費(fèi)用估算承受投資指標(biāo)估算法，依據(jù)建立區(qū)的XXXX以及其他相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，綜合測算制定，施工隊按國有二級企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。裝飾工程為室外裝飾和室內(nèi)廚衛(wèi)裝修，其費(fèi)用估算是根XXXX測算確定。市政配套工程(含給排水、供電、供氣、消防及其他設(shè)一安裝工程預(yù)算定額四川省估價表》及當(dāng)前市場行情和供需狀況；并結(jié)合本工程的狀況來綜合測算確定，安裝工程隊按國有二級企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。附屬設(shè)施按工程設(shè)計的安裝內(nèi)容和要求，以XX地區(qū)XX年《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估價表》為根底，依據(jù)相關(guān)設(shè)備和材料的現(xiàn)行市價綜合測算確定。３、根本預(yù)備費(fèi)４、融資費(fèi)用是企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，該投資工程首期擬申請3000萬元的工程開發(fā)貸款，平均使用期限估量為12個月，月利率和融資費(fèi)率綜合按5‰計，需支付融資費(fèi)用180萬元。５、其他費(fèi)用XX收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算；勘察設(shè)計費(fèi)依合同而定。6、不行預(yù)見費(fèi)不行預(yù)見費(fèi)用按XX市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)依工程費(fèi)用的４％測算。(一)工程首期投資估算按上述指標(biāo)，估算出工程首期投資為11215萬元。詳見1：工程首期投資估算表(二)工程總投資估算30280.36所占比例如下：工程總投資構(gòu)成表費(fèi)用名稱投資額(萬元)所占總投資比例(%)7,50024.77工程建立費(fèi)用19,887.0465.67根本預(yù)備費(fèi)用785.082.59融資費(fèi)用4801.59其他費(fèi)用1,628.245.38投資合計30,280.36100二、資金籌措與使用分析１、本工程實(shí)行分期開發(fā)，工程建立期共計3年。開發(fā)資金從投入使用第一年起分期安排循環(huán)使用。2、資金籌措30,280.36資所需的資金來源可通過自籌和向銀行申請貸款兩條途徑來解決，其中自籌資金又包括自有資金和房屋銷售款收入。本工程首期開發(fā)自有資金380033.9%，自有資金充分；第一期預(yù)售和正常銷售收入中4415.03萬元投73.3%。首期申300026.7%。建立期各期投資打算及資金籌措狀況見下表：投資打算及資金籌措表單位：萬元123130,280.3611,215.039,876.379,188.961.2開發(fā)本錢29,800.3611,035.039,726.379,038.961.2480.00180.00150.00150.00230,280.3611,215.039,876.379,188.962.1自有資金10,800.003,800.003,500.003,500.002.2貸款8,000.003,000.002,500.002,500.002.3銷售收入回投11,480.364,415.033,876.373,188.96第十章工程財務(wù)分析一、工程計算期依據(jù)工程實(shí)施進(jìn)度打算，本工程建立期為3年；由于本工程為分期開發(fā)和銷售的房地產(chǎn)開發(fā)工程，故不分別計算建4二、營業(yè)收入按前面確定的工程經(jīng)營狀況，經(jīng)計算，工程在計算期內(nèi)各年估量發(fā)生的經(jīng)營收入如下：16,998.33銷售收入14,993.24萬元，會所銷售收入1,208萬元，私家797.0918,472.67銷售收入17,476.31萬元，私家花園銷售收入996.36萬元。19,071.76銷售收入18,075.40萬元，私家花園銷售收入199.27萬元。第四年營業(yè)收入3,860.12萬元，其中住宅銷售收入3,660.85199.27綜合起來，工程總收入58,402.88售收入54,205.80萬元，會所銷售收入1,208萬元，私家花2,989.08各年銷售收入具體計算見附表2：銷售收入分期計算表三、本錢及稅金估算1、銷售本錢估算由于本工程建成后所形成的商品住宅全部用于出售，所以這里承受將當(dāng)期的開發(fā)本錢全部計入當(dāng)期本錢。2、治理及銷售費(fèi)用治理及銷售費(fèi)用依據(jù)當(dāng)年總收入的5%計算。3、財務(wù)費(fèi)用本工程資金本錢率按6%計算。4、各項稅收估算營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加按國家規(guī)定計取。繳納營業(yè)稅稅率為5%；城市維護(hù)建立稅、訓(xùn)練費(fèi)附加分別按營業(yè)稅金額的5%3%計算。土地增值稅50%，所適用的土