設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化點(diǎn)

文檔編碼:CP2S4B7I8X7——HA7O7B2I7I1——ZL4E5L7J6P4成本把握在設(shè)計(jì)階段〔包括選材用料〕占有70%～80%的份量,因此在設(shè)計(jì)階段應(yīng)選擇客戶認(rèn)可價(jià)值與支付代價(jià)最大差值的方案與部品,不宜單純追求成效,也不宜片面追求低成本；在各階段設(shè)計(jì)和單項(xiàng)設(shè)計(jì)中,都應(yīng)連續(xù)地開展方案優(yōu)化工作,比較不同設(shè)計(jì)方案的所帶來品質(zhì)、成效、成本、效益等方面的差異,同時(shí)仍要考慮物業(yè)愛護(hù)成本、客戶使用成本,從中選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案,兼顧長期利益和短期利益的平穩(wěn)；一、前期規(guī)劃

1.產(chǎn)品組合

實(shí)施原理：依據(jù)不同的產(chǎn)品組合,追求土地的價(jià)值最大化和項(xiàng)目的利潤最大化； 優(yōu)化原就：依據(jù)項(xiàng)目獵取前期七對(duì)眼睛的工作成果,綜合確定規(guī)劃設(shè)計(jì)中的最優(yōu)產(chǎn)品組合；2.成熟產(chǎn)品選用

實(shí)施原理：使用成熟產(chǎn)品不僅能夠節(jié)省時(shí)間、提高效率,而且能夠大幅度地削減后期的變更簽證費(fèi)用,從而降低產(chǎn)品建造成本；成熟產(chǎn)品的大量使用是將來的一個(gè)發(fā)展方向；優(yōu)化原就：在符合客戶需求的前提下,盡量選用成熟產(chǎn)品；3.建筑體形

實(shí)施原理：建筑外部體形的長寬比例、對(duì)稱性以及復(fù)雜程度直接影響建筑物結(jié)構(gòu)成本高低,同時(shí)建筑體形對(duì)節(jié)能產(chǎn)生較大影響；優(yōu)化原就：高層建筑單體應(yīng)選擇對(duì)稱形式;地層建筑盡量形體簡潔;考慮抗震及成本要求；4.土方工程

實(shí)施原理：外運(yùn)及外購?fù)练皆陧?xiàng)目實(shí)施過程中不僅耗費(fèi)大量成本而且耗費(fèi)極大精力,且為隱性成本,對(duì)客戶并無直接價(jià)值表達(dá),應(yīng)盡可能削減土方外運(yùn)及外購量； 優(yōu)化原就：盡可能按原有地勢建造產(chǎn)品,例如在坡地上建造坡地建筑,在凹地中建造地下室,能有效削減動(dòng)土量；5.山地建筑

實(shí)施原理：山地建筑的處理較為復(fù)雜,因地制宜是最好的選擇； 優(yōu)化原就：〔1〕依據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型地勢設(shè)計(jì)而不完全按營銷要求；6.合理確定組團(tuán)大小;〔2〕山地建筑贈(zèng)送的地下室面積應(yīng)依據(jù)實(shí)施原理：組團(tuán)大小對(duì)成本的影響要點(diǎn)是：〔1〕每個(gè)組團(tuán)一般需要 1-2個(gè)出入口;〔2〕每個(gè)組團(tuán)均有圍墻;〔3〕每個(gè)組團(tuán)均要考慮消防要求安全治理與設(shè)施；;〔4〕每個(gè)組團(tuán)出入口均需配備特地 現(xiàn)實(shí)中的體會(huì)是：假如組團(tuán)布置過小,就上述費(fèi)用均大幅增加;假如組團(tuán)布置過大,可能的物業(yè)服務(wù)才能跟不上； 優(yōu)化原就：合理確定組團(tuán)規(guī)模,防止組團(tuán)規(guī)模過小7.路網(wǎng)應(yīng)合理簡潔;相對(duì)集中布置出入口； 實(shí)施原理：道路〔包括基層和面層〕造價(jià)遠(yuǎn)高于同等面積軟景造價(jià),在中意規(guī)范與交通組織的前提下,削減不必要的道路面積代之以軟景可以節(jié)省大量的道路開支； 優(yōu)化原就：削減路網(wǎng)的不合理曲線和彎折,道路的設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮客戶的需求；8.優(yōu)化出入口布置

實(shí)施原理：每設(shè)置一個(gè)道路出入口就意味著需增加治理人員及相應(yīng)設(shè)備費(fèi)用,并且此類費(fèi)用將長期發(fā)生,同時(shí)也會(huì)帶來確定安全隱患問題； 優(yōu)化原就：中意消防、交通流向疏導(dǎo)等前提下,應(yīng)盡量削減出入口；既可節(jié)省出入口的建造成本,又可削減出入口長期的人員治理費(fèi)用；9.布置消防分區(qū)實(shí)施原理：消防設(shè)計(jì)規(guī)范中有對(duì)消防分區(qū)的明確要求,各消防分區(qū)之間的消防設(shè)備有明確要求；一般而言應(yīng)盡量最大限度的布置消防分區(qū),并使其布置的消防分區(qū)的面積盡量為其整數(shù)倍；優(yōu)化原就：〔1〕在符合消防規(guī)范的前提下,最大限度布置消防分區(qū);〔2〕布置防火分區(qū)應(yīng)留意住宅、商用、地下車庫10.把握地下室面積〔單體、復(fù)式〕的區(qū)分； 實(shí)施原理：地下室造價(jià)昂揚(yáng),對(duì)建造地下室的要求是：在中意人防要求的前提下能少建就少建；優(yōu)化原就：嚴(yán)格把握地下室面積；二、路網(wǎng)工程

11.道路寬度

實(shí)施原理：道路寬度與道路長度一樣,削減道路寬度同樣起到削減道路面積、增加建設(shè)用地、節(jié)省成本開支的作用； 優(yōu)化原就：〔1〕在中意消防與交通流量的前提下,適當(dāng)?shù)叵鳒p道路寬度,以節(jié)省建設(shè)用地；〔2〕留意雙車行道設(shè)置與單車行道設(shè)置,單車行道較車行道節(jié)省占地 ;〔3〕通過設(shè)置單車行道會(huì)車區(qū),可以有效地中意消防驗(yàn)收需要；12.給水管的選擇

實(shí)施原理：壓力等級(jí)越高的管材造價(jià)越高,結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際情形,不同區(qū)間管道適當(dāng)選擇不同的壓力等級(jí)；優(yōu)化原就：著重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素,給水管經(jīng)濟(jì)合理性排序?yàn)?PE管→焊接鋼管→無縫鋼管→鍍鋅鋼管→13.排水管的選擇UPVC塑料管→球墨鑄鐵管→鋼塑管；實(shí)施原理：合理進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì),削減人工土方開挖量,削減土方倒運(yùn)量； 優(yōu)化原就：排水管排序?yàn)?規(guī)格500以內(nèi);UPVC波紋管→鋼筋混凝土管→ PE波紋管,規(guī)格500以上;鋼筋混凝土管→UPVC波紋管→PE波紋管；一般情形下,機(jī)動(dòng)車道下選用重型〔Ⅱ級(jí)管或S2管材〕,對(duì)非機(jī)動(dòng)車道下選用重型要嚴(yán)控

14.檢查井設(shè)計(jì)

實(shí)施原理：室外排水是由管道系統(tǒng)和檢查井系統(tǒng)組成,檢查井系統(tǒng)的成本優(yōu)化應(yīng)從井的數(shù)量、井的規(guī)格、井的深度以及井蓋等幾方面入手；井太多也會(huì)影響美觀和行車便利；優(yōu)化原就：防止設(shè)計(jì)盲目統(tǒng)一選用大規(guī)格井;把握重型井蓋使用部位;除機(jī)動(dòng)車道外的非機(jī)動(dòng)車道或綠化帶等部位嚴(yán)控接受重型,并盡量削減檢查井?dāng)?shù)量；15.管網(wǎng)埋深與井深

實(shí)施原理：排水系統(tǒng)中一般來說管網(wǎng)與井的深度越深,相應(yīng)的土方工程量和建造造價(jià)都會(huì)增加；優(yōu)化原就：削減管網(wǎng)埋深與井深；16.優(yōu)化管網(wǎng)走向、長度

實(shí)施原理：管網(wǎng)的長度直接關(guān)系其造價(jià),管道走向設(shè)計(jì)的系統(tǒng)性就準(zhǔn)備了管道的長度；優(yōu)化原就：優(yōu)化管網(wǎng)走向、長度；三、單體設(shè)計(jì)

1.建筑層高

實(shí)施原理：建筑層高直接影響建筑柱、墻體、垂直向管道管線的工程量,一般來說建筑物每增加米,單層建筑成本增加的基礎(chǔ)產(chǎn)生較大影響；2%左右；在高層建筑中層高的累計(jì)就會(huì)對(duì)建筑 鋼筋含量和混凝土含量是表達(dá)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性的最終檢驗(yàn)指標(biāo),接受限額設(shè)計(jì)能有效地對(duì)設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作進(jìn)行約束；優(yōu)化原就：無特殊情形,層高接受米；2.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

實(shí)施原理：在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中,結(jié)構(gòu)荷載和承載力均有確定系數(shù)和取值范疇,如不對(duì)其做要求,設(shè)計(jì)院通常取值偏于保守,對(duì)其經(jīng)濟(jì)性考慮較少； 常用的鋼筋主要有一級(jí)鋼、二級(jí)鋼、冷軋帶肋鋼、三級(jí)鋼等,同樣的構(gòu)件使用不同的鋼材其經(jīng)濟(jì)性不同,應(yīng)當(dāng)對(duì)使用的鋼材種類依據(jù)不同的構(gòu)件進(jìn)行匹配；

優(yōu)化原就：向設(shè)計(jì)院下發(fā)設(shè)計(jì)限額,跟進(jìn)設(shè)計(jì)參數(shù)；3.防火墻設(shè)置

實(shí)施原理：專業(yè)的消防防火墻造價(jià)昂貴,規(guī)范上答應(yīng)利用建筑墻體作為防火墻； 優(yōu)化原就：盡量利用建筑墻體設(shè)置防火墻,削減防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設(shè)置消防分區(qū),削減消防水幕噴淋系統(tǒng)的設(shè)置 ；4.削減沉降縫設(shè)置

實(shí)施原理：每設(shè)置一條沉降縫,不僅要增加縫自身的裝飾費(fèi)用,縫兩側(cè)也要增加柱、墻及基礎(chǔ)的費(fèi)用,因此沉降縫數(shù)量宜越少越好；優(yōu)化原就：在符合設(shè)計(jì)規(guī)范的情形下,削減沉降縫設(shè)置；5.把握地下室層高

實(shí)施原理：在地下室層數(shù)確定的情形下,地下室層高是準(zhǔn)備地下室埋深的主要因素,把握層高能夠削減埋深,從而降低地下室結(jié)構(gòu)成本； 地下室層高的確定一方面需考慮地下室停車和設(shè)備放置的需要,另一方面應(yīng)考慮機(jī)械車位設(shè)置的可能性；優(yōu)化原就：嚴(yán)格把握地下室層高；6.削減地下室層數(shù)實(shí)施原理：地下室層數(shù)、層高以及室外地坪標(biāo)高共同準(zhǔn)備地下室埋深,從而影響地下室建造成本；假如通過對(duì)地下停車布置的優(yōu)化,能在兩〔一〕層地下室內(nèi)解決三〔二〕層地下室的停車要求,無疑應(yīng)削減地下室層數(shù)；優(yōu)化原就：嚴(yán)格把握地下室層數(shù)；7.簡化地下室排水

實(shí)施原理：地下室內(nèi)排水通過建筑找坡實(shí)現(xiàn),將地面水收集到排水溝；由于地下室面積較大,建筑找坡需進(jìn)行大量混凝土澆注,費(fèi)用昂貴；能否取消建筑找坡層 . 優(yōu)化原就：通過結(jié)構(gòu)找坡

8.優(yōu)化轉(zhuǎn)換層

實(shí)施原理：轉(zhuǎn)換層是指柱網(wǎng)的轉(zhuǎn)換,高層建筑中由于地下室柱網(wǎng)與上部住宅柱網(wǎng)的布置差異巨大,一般設(shè)置轉(zhuǎn)換層；轉(zhuǎn)換層由于承擔(dān)上部全部荷載,往往顯現(xiàn)界面巨大的轉(zhuǎn)換梁,轉(zhuǎn)換層用鋼量與混凝土用量一般而言特殊大,設(shè)計(jì)中應(yīng)予以關(guān)注； 優(yōu)化原就：優(yōu)化轉(zhuǎn)換層

8.優(yōu)化設(shè)備層

實(shí)施原理：設(shè)備層往往簡潔被忽視,設(shè)計(jì)中的保守和鋪張情形也較為普遍,結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化中不應(yīng)忽視對(duì)設(shè)備層的優(yōu)化；優(yōu)化原就：優(yōu)化設(shè)備層；10.簡化屋頂造型

實(shí)施原理：坡屋面與平屋面、老虎窗與天窗、屋頂上造型構(gòu)件之間均存在成本差異,如何對(duì)比選型應(yīng)予考慮；優(yōu)化原就：既有經(jīng)濟(jì)性的比選又中意建筑的要求；11.優(yōu)化外挑外掛構(gòu)件

實(shí)施原理：合理布置外挑外掛構(gòu)件能較好地提高產(chǎn)品的素養(yǎng),繁瑣和過分復(fù)雜的外挑外掛件就不僅在建筑上顯得余外,而且增加成本支出；優(yōu)化原就：精減過度的外挑外掛構(gòu)件,形成建筑和成本的雙贏；12.鋁合金門窗

實(shí)施原理：同樣面積的門窗造價(jià)遠(yuǎn)高于建筑外墻造價(jià),且直接影響建筑能耗；控制門窗面積不僅是建筑成本的要求,也是建筑節(jié)能的需要；優(yōu)化原就：通過節(jié)能測算指標(biāo)來把握窗墻比;防止大面積西曬玻璃的使用,日落之前可獲得較好的采光條件,但是進(jìn)行空氣調(diào)劑的費(fèi)用很高；在考慮中意通風(fēng)要求的條件下盡量削減開啟扇數(shù)量,并留意防止空氣滲漏以及緊急出口設(shè)置,平開窗可以較推拉窗獲得高的通風(fēng)才能,但是開啟形式設(shè)計(jì)需要考慮風(fēng)壓作用；依據(jù)門窗系統(tǒng)〔木、鋁、塑〕、項(xiàng)目產(chǎn)品定位、建設(shè)期和使用期全壽命周期費(fèi)用綜合選擇門窗五金件系統(tǒng)；防止功能不足或過剩；謹(jǐn)慎選擇非標(biāo)門窗系統(tǒng),削減開模費(fèi)用；13.欄桿欄板

實(shí)施原理：欄桿作為建筑中的重要構(gòu)件,但卻往往簡潔被忽視,接受 300元/米的欄桿與200元/米的欄桿總造價(jià)可能相差數(shù)十萬；因此,一方面應(yīng)依據(jù)客戶需求確定欄桿檔次,另一方面應(yīng)盡量使用標(biāo)準(zhǔn)化欄桿,提高選購效率并降低成本； 優(yōu)化原就：〔1〕盡量使用標(biāo)準(zhǔn)化欄桿;〔2〕欄桿、欄板檔次規(guī)范化;〔3〕兼顧后期的維護(hù)費(fèi)用；14.外墻裝飾

實(shí)施原理：外墻裝飾主要是建筑外立面用材,包括石材、面磚、涂料的使用以及外掛件〔木材、鋼構(gòu)件、陶制品〕等；一般來說,外立面講究裝飾精致,能起到大幅提高建筑觀感成效的作用；同時(shí)也切忌外墻裝飾材料的堆砌,萬科就曾經(jīng)有分公司的建筑立面方案被當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門要求簡化的例子; 建筑裝飾另一個(gè)不能忽視的部分是：要考慮裝飾材料的耐久性與后期愛護(hù)成本；木制品簡潔開裂脫漆,鋼制品易生銹,這些都是后期客戶投訴的隱患；優(yōu)化原就：多方面比較,實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；15.部品及材料選擇〔百葉、玻璃雨棚〕

實(shí)施原理：有用性與美觀性相結(jié)合

優(yōu)化原就：〔1〕削減百葉、玻璃天窗等不易清洗的部品設(shè)計(jì),室外防腐木的應(yīng)用,削減后期的愛護(hù)成本;〔2〕欄桿百葉等非承重構(gòu)件,需把握斷面尺寸,不宜過大或過厚 ;〔3〕玻璃中意強(qiáng)度和剛度即可〔需留意節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)〕,間距中意安全和遮擋要求即可

雨蓬是由支撐系統(tǒng)與玻璃平板構(gòu)成,一般需通過受力運(yùn)算進(jìn)行設(shè)計(jì)；支撐系統(tǒng)兼顧受力與造型的功能,玻璃主要是起到遮擋作用；玻璃雨蓬的優(yōu)化一方面要留意玻璃的材質(zhì)與厚度,另一方面就要簡化支撐系統(tǒng)；16.金屬構(gòu)件盡量標(biāo)準(zhǔn)化

實(shí)施原理：金屬構(gòu)件主要包括住宅的陽臺(tái)欄桿、圍墻欄桿、空調(diào)百葉、小院門等,金屬構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)化不僅能夠削減設(shè)計(jì)、招標(biāo)次數(shù),表達(dá)規(guī)模效益,仍有利于性價(jià)比較高的金屬構(gòu)件的定型；優(yōu)化原就：金屬構(gòu)件盡量標(biāo)準(zhǔn)化；17.鋼構(gòu)件的處理

實(shí)施原理：鋼構(gòu)件需區(qū)分使用場所〔室內(nèi)外〕,分別接受不同的防腐處理； 優(yōu)化原就：室內(nèi)樓梯扶手、樓梯間欄桿刷防銹漆噴涂或熱鍍鋅+靜電噴涂或熱鍍鋅+一般噴涂；四、景觀工程

18.景觀方案+調(diào)和漆即可;室外欄桿選擇氟碳 實(shí)施原理：景觀工程是項(xiàng)目中最能讓客戶產(chǎn)生好感的內(nèi)容之一；在景觀工程中的幾個(gè)重要法就是：〔1〕硬景成本比軟景高得多;〔2〕景觀中花錢多并不愿定成效好 ;〔3〕絕大多數(shù)的客戶對(duì)綠化的感覺比硬地鋪裝要好;〔4〕景觀中的軟硬景比例是重要的指標(biāo);〔5〕水景讓人感受親切,同樣存在夜間噪音大、夏日蚊蠅多、后期愛護(hù)治理費(fèi)用高的缺點(diǎn)；優(yōu)化原就：對(duì)景觀設(shè)計(jì)的優(yōu)化決不能簡潔化---怎么省錢怎么來;更多的要與設(shè)計(jì)銷售在溝通中與成效的把握中達(dá)到共識(shí)；另需關(guān)注細(xì)節(jié),會(huì)有出其不意的成效 〔如殘疾人通道、門檻斜坡等〕； 19.景觀標(biāo)準(zhǔn)做法

實(shí)施原理：擁有多年體會(huì)的累計(jì),萬科有才能形成自己的兼?zhèn)浣?jīng)濟(jì)性與功能要求的標(biāo)準(zhǔn)景觀做法,以防止在后期的各項(xiàng)目設(shè)計(jì)中顯現(xiàn)不同的設(shè)計(jì)方案,增加優(yōu)化工作量；優(yōu)化原就：供應(yīng)軟硬景觀標(biāo)準(zhǔn)做法表〔如草坪、綠籬、道路、石材、砌塊〕及相應(yīng)價(jià)格表；20.把握景觀構(gòu)筑物的數(shù)量與體形

實(shí)施原理：景觀構(gòu)筑物主要包括景觀橋、墻、亭、臺(tái)、廊、雕塑等；這類構(gòu)筑物造價(jià)往往較高,使用過多對(duì)景觀成效會(huì)產(chǎn)生不利影響；優(yōu)化原就：把握景觀構(gòu)筑物的數(shù)量與體形；五、配套工程

21.泳池設(shè)備選型

實(shí)施原理：泳池設(shè)計(jì)成本把握要點(diǎn)為：嚴(yán)格依據(jù)流量、過濾周期等參數(shù)合理選擇泳池設(shè)備中的加壓泵、沙缸、給水管徑等主要設(shè)備；優(yōu)化原就：兼顧后期的運(yùn)營成本；22.智能化方案規(guī)劃比選

實(shí)施原理：智能化的設(shè)計(jì)方案準(zhǔn)備了智能化工程的成本,接受符合項(xiàng)目規(guī)劃的智能化方案能較大程度地節(jié)省智能化工程的成本； 優(yōu)化原就：以項(xiàng)目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)思想和物業(yè)治理思路來確定智能化系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案〔如,封閉治理社區(qū)選用紅外對(duì)射周界防翻越系統(tǒng)、開放的大社區(qū)治理結(jié)合封閉的單元治理選用電視監(jiān)控加電子巡更系統(tǒng) 〕；23.圍墻設(shè)計(jì)分層次

實(shí)施原理：小區(qū)內(nèi)圍墻主要包括組團(tuán)圍墻、小區(qū)圍墻與公建 〔例如學(xué)?！硣鷫?組團(tuán)圍墻與小區(qū)圍墻的量所占比重較大；圍墻的造價(jià)按不同的設(shè)計(jì)檔次差別可達(dá)數(shù)倍之多；優(yōu)化原就：不同檔次項(xiàng)目選擇不同檔次圍墻,且兼顧有用性；24.配套面積的把握實(shí)施原理：同一項(xiàng)目,建設(shè)1萬平米的配套與建設(shè)5千平米的配套所付出的成本代價(jià)的差別是數(shù)以千萬計(jì)的；而這些成本都需要由可銷售的產(chǎn)品來承擔(dān),因此把握配套面積是把握配套成本的最關(guān)鍵點(diǎn)； 優(yōu)化原就：〔1〕會(huì)所面積優(yōu)化;〔2〕學(xué)校面積優(yōu)化;〔3〕物業(yè)用房面積優(yōu)化;〔4〕架空層面積優(yōu)化；25.停車方式

實(shí)施原理：同樣一塊停車面積內(nèi),科學(xué)地規(guī)劃停車方式與不合理的停車方式設(shè)計(jì)所能得到的有效車位數(shù)量是