物業(yè)管理的前期介入

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔摘要：本文在介紹國內(nèi)外物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)狀及物業(yè)管理前期介入的作用、可行性、操作規(guī)程后，結(jié)合泉州xx物業(yè)管理公司的實(shí)例，重點(diǎn)論述了物業(yè)管理前期介入的接管驗收階段和入伙階段。接管驗收階段主要介紹了驗收的作用、內(nèi)容、方式、應(yīng)注意問題和資料的收集整理等問題；入伙階段主要討論入伙的程序、費(fèi)用的收取等，并對交樓時，站在物業(yè)管理公司的立場上，對業(yè)主常提出的問題提出建議。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理前期介入、接管驗收、入伙緒論物業(yè)管理作為一個獨(dú)立的、專門的企業(yè)行為，于20世紀(jì)80年代初首先在我國的深圳、廣州出現(xiàn)。其后，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支柱性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)地位的確立，特別是1994年中央作出在我國建立并發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)制度的英明決策，以及其后提出“住房商品化”的政策目標(biāo)后，物業(yè)管理便成為一個新興行業(yè)，并由南往北、由東往西、由沿海向內(nèi)地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新興小城市傳遞，以世所罕見的高速度崛起著、壯大著、發(fā)展著。至今已有2萬多個物業(yè)管理公司，從業(yè)人員超過百萬星羅棋布般分布在華廈遼闊大地的四面八方；作為中國物業(yè)管理發(fā)祥地的深圳，其住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)到90%以上；1997年我國便已涌現(xiàn)出122個優(yōu)秀住宅小區(qū)和優(yōu)秀管理示范小區(qū)；全國性物業(yè)管理法規(guī)相繼出臺，一些發(fā)達(dá)城市的地方性物業(yè)管理法規(guī)、章程或條例也出臺不少；全國物業(yè)管理條例也有望在年內(nèi)頒布；全國性的物業(yè)管理協(xié)會也在前不久誕生；物業(yè)管理觀念深入廣大城鎮(zhèn)居民人心，不少人還自發(fā)地意識到“買物業(yè)，就是買管理”，“要問物業(yè)價格，先問有無良好的物業(yè)管理”等。總之，物業(yè)管理行業(yè)在世紀(jì)交替之際便已成為了中國服務(wù)性行業(yè)中的佼佼者，成為了一個熱門行業(yè)，一個前程看好的朝陽行業(yè)。然而，正像其它一切事物一樣，在其發(fā)展過程中尤其是初始階段的發(fā)展過程中總難免要出現(xiàn)或存在這樣或那樣的問題和困難。目前，我國物業(yè)管理投訴居高不下；管理不規(guī)范；小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備不全，管理維修困難等問題，已經(jīng)影響到我國物業(yè)管理的前進(jìn)、發(fā)展，也影響到業(yè)主們的利益。這些問題歸根到底是我國的物業(yè)管理沒有或沒做好物業(yè)管理的前期介入，對物業(yè)進(jìn)行前期管理。隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，多數(shù)的物業(yè)管理公司已經(jīng)開始注意到物業(yè)管理前期介入的重要性。做好物業(yè)管理前期介入，有利于物業(yè)今后的管理和樹立物業(yè)管理公司的品牌。前期管理與我們通常理解的物業(yè)管理是不同的兩個概念。其主要區(qū)別在于時間段和法律關(guān)系主體的不同。時間段的區(qū)別在于，一般意義上的物業(yè)管理活動從業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而前期物業(yè)管理僅在業(yè)主委員會成立之前存在。根據(jù)前期介入階段的不同，它又可分為早、中、晚三類。早期介入是指物業(yè)管理公司在項目可行性研究階段即開始介入；中期介入則是在項目施工階段開始；在工程結(jié)束、準(zhǔn)備竣工和接管時介入作為晚期介入。法律關(guān)系主體的區(qū)別在于，一般意義上的物業(yè)管理，由業(yè)主委員會選定物業(yè)管理公司，而前期物業(yè)管理，由于業(yè)主委員會尚未成立，所以無法由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司。但由于業(yè)主已經(jīng)入住，必須立即開展物業(yè)管理活動，因而此時往往由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司，或由開發(fā)商直接從事物業(yè)管理工作。物業(yè)管理前期介入最好是在項目可行性研究階段介入。前期介入從項目可行性研究階段到業(yè)主入伙期間的工作是非常繁雜，物業(yè)管理公司事先一定要作好準(zhǔn)備，并制定相應(yīng)的操作規(guī)范。然而，由于我們的物業(yè)管理公司對前期介入還不是很熟悉，我就以本人所學(xué)到的專業(yè)知識，對物業(yè)管理前期介入的操作提出一些個人建議。一、物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)狀物業(yè)管理起源于英國，但真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理卻是在美國形成關(guān)發(fā)展，開成時間是19世紀(jì)末至20世紀(jì)30年代。海外的物業(yè)管理對早期介入的管理相當(dāng)重視。海外的物業(yè)管理公司要進(jìn)入物業(yè)的早期管理，必須通過招投標(biāo)才有資格對物業(yè)進(jìn)行早期介入的管理運(yùn)作。海外物業(yè)管理早期介入一般是在立項決策階段介入。介入立項決策、規(guī)劃設(shè)計、施工安裝、竣工驗收各個環(huán)節(jié)的管理工作為：1．所選派的管理人員對開發(fā)商的立項決策工作進(jìn)行積極配合，對物業(yè)市場的細(xì)分、目標(biāo)市場的定位、成本利潤分析、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容等基本問題發(fā)表誠懇的看法和建議。2．所選派的管理人員根據(jù)自己對業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對物業(yè)規(guī)則設(shè)計中容易忽略的細(xì)節(jié)問題如空調(diào)位置設(shè)計的占地與美觀問題的處理，建筑物內(nèi)的管線布局怎樣考慮才能利于日后的維修養(yǎng)護(hù)等提供改進(jìn)意見，避免或減少物業(yè)管理中的“先天不足”現(xiàn)象。3．所選派的管理人員扮演“第二工程監(jiān)理”角色，按施工進(jìn)度察看施工現(xiàn)場。4．所選派的管理人員參與工程驗收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，并按整改計劃督促整改。海外物業(yè)管理在前期管理動作中主要是與開發(fā)商及銷售商代理商緊密配合，促進(jìn)物業(yè)租售，參與簽約活動；根據(jù)業(yè)主和使用人的要求、希望與建議，設(shè)計日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，海外的做法是：在物業(yè)租售合同簽訂的同時，讓業(yè)主和用戶在有關(guān)物業(yè)維護(hù)、使用的“公共契約”上簽字，如《大廈公契》等開發(fā)商與物業(yè)管理公司依法制定的文件，并與物業(yè)權(quán)屬證一起作為檔案資料保存使用，還在住區(qū)管理工作正式啟動后張貼公布，便于對照執(zhí)行。另外，海外物業(yè)管理的前期運(yùn)作內(nèi)容還包括：1．始終保持公共場所的整潔。2．嚴(yán)格控制和協(xié)助造訪者進(jìn)出物業(yè)。3．嚴(yán)格控制裝修人員進(jìn)出物業(yè)。（新加坡的做法是：所建住宅物業(yè)是“空殼”，讓業(yè)主或使用者自我創(chuàng)造性的進(jìn)行“第二次裝修”，但發(fā)達(dá)國家是先按物業(yè)裝修幾大流派或住戶愛好類型裝修好，將一個“完整”的物業(yè)移交給物業(yè)管理單位，并在3年內(nèi)不準(zhǔn)再裝修）4．保障停車安全。5．精神飽滿、禮貌周全地接待來訪者。6．全天候地做好住區(qū)的治安管理工作。日本關(guān)西地區(qū)管理專家掘重裕說，物業(yè)管理貫穿于整個建筑物生命周期的一種業(yè)務(wù)，它從整個建筑物的設(shè)計、建造、維護(hù)保養(yǎng)一直到最后拆除是全程跟蹤服務(wù)的。因此，從建筑總體花費(fèi)來看，基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用只占整體費(fèi)用的25%，而維護(hù)管理費(fèi)用則占75%，這與中國重基建而輕管理的資金分配方式有所不同。在傳統(tǒng)意識中，國內(nèi)常常把物業(yè)開發(fā)看成是開發(fā)商、設(shè)計院和施工單位的事，物業(yè)管理是房屋建成后才開始的，似乎開發(fā)時期與物業(yè)管理無關(guān)。所以，以前國內(nèi)的物業(yè)管理公司普遍對早期介入不重視。隨著對物業(yè)管理理論研究的深入，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為物業(yè)管理介入的時間越早越好。這個結(jié)論的得出可以說是對我國過去十幾年管理實(shí)踐經(jīng)驗和教訓(xùn)的總結(jié)。目前，國內(nèi)一些規(guī)模較大、管理較規(guī)范的物業(yè)管理公司已經(jīng)在接管物業(yè)時，進(jìn)行早期介入的管理運(yùn)作，并制定出相應(yīng)的管理標(biāo)準(zhǔn)程序。我國現(xiàn)在暫無全國性的物業(yè)管理法律，不能夠制定出統(tǒng)一的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)及程序。雖然有不少地方性法規(guī)、章程或條例出臺，但由于我國物業(yè)管理仍處于初始階段，有很多問題不是地方性法規(guī)所能解決的。所以，目前我國物業(yè)管理公司對早期介入的運(yùn)作一般都是參照國外的做法，其工作內(nèi)容已在之前提過。福建省目前的物業(yè)管理也不很理想。根據(jù)廈門市房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)的調(diào)查，僅一成的業(yè)主滿意現(xiàn)有的物業(yè)管理，有50%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理一般。泉州市物業(yè)管理的狀況也差不多如此，根據(jù)《泉州市市區(qū)房地產(chǎn)市場誠信調(diào)查報告》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，只有59.38%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理處是按合同規(guī)定做好保修工作，只有55.73%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)在交付使用前是驗收合格的，而有47.14%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)存在質(zhì)量問題?？梢姡菔形飿I(yè)管理還有很多不足之處，特別在早期介入方面。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)存在質(zhì)量問題達(dá)到了47.14%之高，而大都是房屋裂縫，漏水，小區(qū)配套設(shè)施等問題?？上攵?，泉州市的物業(yè)管理幾乎沒有做好前期介入，沒有對物業(yè)進(jìn)行綜合、全面、細(xì)致的驗收。泉州市的物業(yè)管理之所以存在種種不足之處，是與泉州市目前的房地產(chǎn)市場不規(guī)范有很大的關(guān)系。雖然泉州市房地產(chǎn)市場經(jīng)過去年的整頓，比以前規(guī)范了很多了，但仍有一些不足的地方。比如，泉州市的大部分物業(yè)管理公司與開發(fā)商都是隸屬于同一個集團(tuán)公司，物業(yè)公司既使發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題存在，為了集團(tuán)公司的眼前利益，他們一般是睜一只眼，閉一只眼，這樣最終吃虧的還是業(yè)主。當(dāng)然，泉州市還有不少較為規(guī)范的物業(yè)管理公司。如南方物業(yè)管理公司（隸屬南益集團(tuán)）、xx物業(yè)管理公司等。他們的管理較為規(guī)范，也有進(jìn)行前期介入的管理的經(jīng)驗。例如，xx物業(yè)管理公司，該公司成立于2000年11月，系具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理公司?，F(xiàn)有的管理人員80%持有全國物業(yè)管理人員資格書。公司以創(chuàng)“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”為目標(biāo)，推行ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系，學(xué)習(xí)和借鑒國內(nèi)外先進(jìn)管理經(jīng)驗。該公司在對泉州中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的xx豪園的接管時，便對物業(yè)進(jìn)行前期的介入管理，他們的介入工作是全面而細(xì)致的，是站在為以后的小區(qū)管理和業(yè)主的角度，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收。二、物業(yè)管理前期介入的作用隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大，已經(jīng)有不少的物業(yè)管理公司開展了早期介入的工作，有更多的物業(yè)管理公司意識到早期介入是保證物業(yè)管理順利起步與開展的重要條件，是實(shí)施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。實(shí)踐證明，早期介入具有以下作用：1．有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細(xì)節(jié)我國疆域廣闊，地理環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距懸殊，這必然要對設(shè)計提出不同要求。比如在南方，高溫時間較長，空調(diào)用電量特別大尤其是一些商業(yè)大廈，就必須考慮電路的負(fù)荷問題。而北方，就要考慮取暖。這些物業(yè)管理中的實(shí)際問題，一般設(shè)計人員很難完全預(yù)料、估計，而有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司卻十分清楚。因此，物業(yè)管理公司在項目設(shè)計階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管理物業(yè)的設(shè)計進(jìn)行審視，對不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計中的細(xì)節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的問題。2．有利于提高房屋建造質(zhì)量由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料，對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題十分了解，通過參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理，強(qiáng)化了施工過程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控，并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。3．有利于保證物業(yè)的使用功能物業(yè)管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收，按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗收，能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全。4．有利于加強(qiáng)對所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，必須對土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，對于圖紙改動或增、減部分作出認(rèn)真記錄。例如；管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計圖紙所標(biāo)位置有一定差距，如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說，物業(yè)管理人員對土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深，而對設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前條件不允許過早介入的話，設(shè)備安裝階段應(yīng)是較合適的介入點(diǎn)。由于加強(qiáng)了對所管物業(yè)的全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ)，可提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。5．早期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行物業(yè)管理公司通過早期介入，保證了設(shè)計、建造質(zhì)量和對物業(yè)的全面了解，對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利，既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實(shí)施，又能保證維修質(zhì)量，從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。同時，在前期管理中，經(jīng)過一段時間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，有利于后期管理工作的進(jìn)行。6．有利于樹立物業(yè)管理公司的形象如果接管與入住同步進(jìn)行，物業(yè)管理公司即使再努力，也會被各項繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，并且容易忙中出錯，以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。三、物業(yè)管理前期介入的可行性物業(yè)管理前期介入，從前面的理論分析已得出其十分必要，但在現(xiàn)實(shí)中是否可行呢？下面我們就對物業(yè)管理前期介入的可行性進(jìn)行分析。（一）、從經(jīng)濟(jì)效益角度看任何經(jīng)濟(jì)活動都要有成本支出，作為一個企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益，這是無可非議的。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性呢？這可從三個角度來分析：1．經(jīng)濟(jì)效益的可行性從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險收益。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；同時保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)承擔(dān)），假若物業(yè)管理公司提出返工建議，可能還增加工期等。綜合而知，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在前期介入中承擔(dān)了一定風(fēng)險，但會帶來更大的收益，從經(jīng)濟(jì)性的角度來看，利大于弊，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該支持物業(yè)管理前期介入。2．從物業(yè)管理公司的角度物業(yè)管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場。不利的一方面是：可能增加成本費(fèi)用（如果費(fèi)用由物業(yè)管理公司承擔(dān)）。3．從社會總體的角度從社會總體角度來看，由于前期介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關(guān)，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，有利于社會總體經(jīng)濟(jì)利益提高。綜上分析，利明顯大于弊，所以從經(jīng)濟(jì)的角度看，物業(yè)管理的早期介入是可行的。（二）、技術(shù)力量的保證為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介入。由于物業(yè)開發(fā)周期長，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批人員介入，所以應(yīng)采取精兵簡政的組織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式：長期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。長期介入人員就是從項目一開始，就進(jìn)入角色，一直到項目結(jié)束，參與項目的全過程。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經(jīng)驗豐富、知識全面的管理人員（該同志應(yīng)對物業(yè)情況十分熟悉，并有相關(guān)經(jīng)驗）來參與物業(yè)管理的前期介入。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來進(jìn)行配合，分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。正是通過技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān)，來保證物業(yè)管理前期介入達(dá)到預(yù)期的結(jié)果。（三）、政府、法律制度的保證政府的經(jīng)濟(jì)職能之一是保證公平、公正，維護(hù)公民的基本權(quán)利。在房地產(chǎn)開發(fā)的市場中，物業(yè)管理以前期介入對未來業(yè)主是必須的，而在實(shí)際操作中，由于開發(fā)商急功近利，或者片面追求利潤，卻不愿意進(jìn)行物業(yè)管理前期介入（物業(yè)管理前期介入，成本投資增加深）。政府應(yīng)該介入。政府介入的方式主要在兩個方面：1．制訂有關(guān)物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度?，F(xiàn)在中國許多城市如深圳、北京等地政府制定出相應(yīng)的條文，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)時，物業(yè)管理必須前期介入，從而在制度上保證物業(yè)管理前期介入的開發(fā)與實(shí)行。2．政府委托行業(yè)協(xié)會成立監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行監(jiān)督。如果沒有實(shí)行物業(yè)管理介入，可進(jìn)行一定的懲罰、處理。這樣就會使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)管理的前期介入工作?？v觀國內(nèi)外各行業(yè)，都已成立了自己行業(yè)的行業(yè)協(xié)會。如中國的物業(yè)管理協(xié)會便是物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)協(xié)會，它的成立必將使中國的物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范化、系統(tǒng)化、專業(yè)化。四、物業(yè)管理前期介入的操作物業(yè)管理前期介入主要是協(xié)助開發(fā)商把好質(zhì)量關(guān)，從“以人為本”的理念來考慮今后業(yè)主（購房者）在物業(yè)中生活感到舒適滿意。因此物業(yè)管理早期介入流程圖如下：與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談，初步達(dá)成協(xié)議↓介入可行性研究→退出房地產(chǎn)開發(fā)↓簽訂合同，正式進(jìn)入前期介入↓介入規(guī)劃設(shè)計階段↓介入物業(yè)銷售階段←介入施工建設(shè)階段↓物業(yè)驗收、移交結(jié)束前期介入物業(yè)管理的前期介入與房地產(chǎn)開發(fā)整個過程緊密相連。房地產(chǎn)開發(fā)全過程分為立項決策、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收幾個階段。事實(shí)證明，物業(yè)管理工作開展的好壞與前面物業(yè)開發(fā)建設(shè)工程有密切的關(guān)系，應(yīng)該早期主動介入。（一）、立項決策階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項以前進(jìn)行市場調(diào)研和項目可行性研究評估時，聽取物業(yè)管理人員對該項目的市場定位，潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面的參考建議是有必要的。這樣做，可減少決策中的風(fēng)險性。（二）、規(guī)劃設(shè)計階段物業(yè)管理工作需要一定的地方和空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計時沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展，連一些基本公共設(shè)施都沒有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等小區(qū)建成以后，再考慮實(shí)行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施，已經(jīng)沒有地皮可建，對此業(yè)主意見很大。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具——自行車車棚都未予以考慮，住戶進(jìn)住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計非常重要。它可以全面細(xì)致了反映物業(yè)管理得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上存在的種種問題或缺陷，并可把這些情況以咨詢報告的形式提交設(shè)計單位，責(zé)成設(shè)計單位在設(shè)計中予以糾正。因此，規(guī)劃設(shè)計時物業(yè)管理公司一般應(yīng)注意配套設(shè)施的完善、水電氣供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材料的選用和其它等方面的問題?？傊?，規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計的目的，是從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局，安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進(jìn)行參謀，提出建議。（三）、施工建設(shè)階段物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是確保工程施工質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)不僅接管理新建的樓宇，更管理著使用年限較長的物業(yè)。這樣，它對樓宇使用過程中暴露出的各種質(zhì)量問題有所了解。諸如衛(wèi)生間、廚房等處的漏水問題及其成因；水電管線如何布置才有利于安全和便于管理；什么樣的墻會滲水；供暖管道哪些部分容易炙傷人等等。這些問題如有物業(yè)管理企業(yè)時常在現(xiàn)場指導(dǎo)和監(jiān)督，就會在施工中予以徹底解決而不遺留下來成為日后使用和管理中難以克服的障礙。一個項目在開發(fā)企業(yè)及施工單位交付使用后的幾十、上百年的使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來面對各種可能出現(xiàn)的問題。如果物業(yè)管理企業(yè)對該物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很難管理好，或無法管理。所以，物業(yè)管理企業(yè)有必要選派相應(yīng)專業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理的要點(diǎn)包括：1．應(yīng)選派有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理；2．要盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料。同進(jìn)熟悉各個部分，為日后管理作好充分的準(zhǔn)備；3．按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對工程設(shè)計與設(shè)計單位、施工單位、開發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會審；4．工程施工中按國家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查，如：是否嚴(yán)格設(shè)計按設(shè)計要求施工，隱蔽工程的施工質(zhì)量，使用各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求等等。（四）、竣工驗收階段竣工驗收是全面考核建設(shè)工作、檢查所建工程是否符合設(shè)計要求和工程質(zhì)量好壞的重要環(huán)節(jié)。所有房地產(chǎn)開發(fā)項目都要按照1990年9月11日國家建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目（工程）竣工驗收辦法》進(jìn)行竣工驗收。城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗收，應(yīng)按照1993年12月1日國家建設(shè)部頒發(fā)的《城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》進(jìn)行?？⒐を炇盏闹黧w是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和城市建設(shè)行政部門，其性質(zhì)是政府行為，是物業(yè)進(jìn)入市場的憑證。1．竣工驗收應(yīng)提交的資料在工程項目竣工驗收前，承建單位應(yīng)將有關(guān)技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在竣工驗收時交開發(fā)單位歸檔保管，以適應(yīng)生產(chǎn)、維修的需要?？⒐を炇諘r，所應(yīng)提交的資料主要有：竣工工程項目一覽表；設(shè)備清單；設(shè)備、材料證明；土建施工記錄；設(shè)備安裝調(diào)試記錄；圖紙會審記錄；設(shè)計變更通知和技術(shù)核定單；工程項目竣工圖；建（構(gòu)）筑物的使用注意事項；其它重要技術(shù)決定和文件。2．完善竣工驗收的必要措施（1）、反復(fù)驗收現(xiàn)在的驗收程序，一般是這樣的：首先是開發(fā)、承建單位介紹情況，然后由專家們分專業(yè)下現(xiàn)場驗收，之后重新聚集，分專業(yè)講評、打分、定級，由開發(fā)、承建單位表態(tài)，最后在驗收報告上會簽，并對需要整改的項目提出處理意見。我認(rèn)為，講評時應(yīng)詳細(xì)地做好記錄，并搞一個驗收紀(jì)要；對于存在的問題，應(yīng)列出整改一覽表，并定出整改期限。期限結(jié)束后，應(yīng)對存在問題的再次檢查，直至完全整改完畢為止，再發(fā)合格證。否則，很有可能把工程質(zhì)量不合格或配套不完善的物業(yè)流入市場，給物業(yè)管理公司和業(yè)主（或使用人）帶來管理或使用上的諸多麻煩。（2）、意見及時在講評之前，驗收部門應(yīng)與物業(yè)管理公司合議一次，理由是物業(yè)管理公司通過較長時間的耳濡目染，或通過參加前期介入，對建設(shè)情況的內(nèi)幕和存在的問題還是比較了解的，他們的意見很有參考價值。物業(yè)管理公司在合議時，應(yīng)及時提出意見。驗收時不把問題暴露全面，事后再提整改意見，那是白費(fèi)心機(jī)的?！叭思医ㄔO(shè)局都通過了，你們物業(yè)管理公司有什么資格在這邊糾纏不休”，包括承建單位在內(nèi)，沒有人會理你的。（3）、驗收全面目前的驗收，對室內(nèi)的裝修、水電設(shè)施看得比較多，而對室外的公共部分看的比較少。例如管道的走向、各種管道井的位置是否與圖紙一致，化糞池和排污井的規(guī)格是否規(guī)范，水電表的廠家、型號是否為推薦產(chǎn)品，停車場、道路是否符合要求；避雷系統(tǒng)是否可靠，等等。而這些是物業(yè)管理公司最關(guān)心的。因此，應(yīng)引起重視，避免顧此失彼。（4）、科學(xué)驗收目前的驗收，一般是憑眼力和經(jīng)驗，應(yīng)增加一些測試儀器、儀表。該試壓的就試壓，該試流量的就試流量，該測負(fù)荷能力的就測負(fù)荷能力。盡量用科學(xué)的檢測方法，對物業(yè)進(jìn)行科學(xué)的驗收。（五）、接管驗收階段1．接管驗收接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管理開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位的物業(yè)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收，是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交物業(yè)管理企業(yè)。（1）、接管驗收的作用物業(yè)的接管驗收，是物業(yè)管理公司在接管物業(yè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗收，不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別注重對綜合功能的驗收。物業(yè)的接管驗收，由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司共同組織驗收小組進(jìn)行。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在：①．明確交接雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系在市場經(jīng)濟(jì)條件下，交接雙方是兩個獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體，通過管驗收，簽署一系列文件，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的同時轉(zhuǎn)移，從而在法律上界定清楚雙方各自的義務(wù)和權(quán)利。②．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益通過物業(yè)管理公司的接管驗收，能進(jìn)一步促進(jìn)開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。同時能夠彌補(bǔ)業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。③．為日后管理創(chuàng)造條件通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到了要求，減少了管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量；另一方面，根據(jù)接管物業(yè)的有關(guān)文件資料，可以清楚摸清物業(yè)的性能和特點(diǎn)，預(yù)期管理中可能遇到的問題，計劃安排好各管理事項，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。④．提高物業(yè)的綜合效益接管驗收可以提高物業(yè)的綜合效益。例如居住區(qū)的接管驗收，不是簡單的房屋驗收，而是居住區(qū)各組成部分的驗收。通過綜合驗收，使小區(qū)的建設(shè)注重綜合效益并使其得到不斷的提高。⑤．促進(jìn)了建設(shè)項目及時投產(chǎn)，發(fā)揮投資效果，總結(jié)建設(shè)經(jīng)驗接管驗收工作既是建設(shè)項目進(jìn)行投產(chǎn)、發(fā)揮效益的前提，也是其正常運(yùn)營的保證。同時，接管驗收實(shí)際上是一項清理總結(jié)的過程，既會發(fā)現(xiàn)建設(shè)過程中的問題，有利于及時糾正，也會獲得一些好的經(jīng)驗，為以后的建設(shè)提供借鑒。（2）、接管驗收的方式由于接管驗收與竣工驗收的驗收主體、性質(zhì)和目的不同，決定了它們驗收的方式的不同?？⒐を炇招枰烧畽C(jī)構(gòu)組織專家小組對工程的各個項目從結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)施設(shè)備安裝運(yùn)行、消防安全等方面做具體、專業(yè)的驗證，只以被驗方提供的數(shù)據(jù)為參考，自行取樣、測試、分析，然后得出獨(dú)立的結(jié)果；而接管驗收對于結(jié)構(gòu)、樁基、建材標(biāo)號等隱蔽性較強(qiáng)的項目只需要另一方提供竣工驗收合格證明，不再作專項驗收，重點(diǎn)對表面可見項目是否符合發(fā)展商與給業(yè)主的購銷合同承諾及通常使用用途作仔細(xì)驗收。因此，接管驗收的方法有觀感驗收法和使用驗收法。觀感驗收法是根據(jù)驗收經(jīng)驗，站在業(yè)主的角度上，對物業(yè)的主體、門窗、水電、公共設(shè)施設(shè)備等表面可見項目進(jìn)行驗收。使用驗收法是根據(jù)房屋的使用功能和建設(shè)部的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》等標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)進(jìn)行驗收。當(dāng)然也可以結(jié)合以上兩種方法，站在便于以后管理、維修和業(yè)主使用習(xí)慣的角度對物業(yè)進(jìn)行驗收。物業(yè)的接管驗收可分為分期驗收、單項工程驗收和全部驗收幾種。①．分期驗收分期驗收是指分期進(jìn)行的工程項目經(jīng)過竣工驗收并達(dá)到使用條件，且需要提前使用時所進(jìn)行的驗收。例如住宅區(qū)，每當(dāng)一批房屋建成并經(jīng)過竣工驗收后，開發(fā)商為了加快資金的周轉(zhuǎn)，急于交付業(yè)主使用，即可提前進(jìn)行接管驗收，以使完成的建筑產(chǎn)品及時投入使用，發(fā)揮其投資效益。②．單項工程驗收工程項目的某個單項工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求，經(jīng)過竣工驗收，開發(fā)商可向業(yè)主發(fā)出交房通知。開發(fā)商應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程有關(guān)資料、工程關(guān)鍵部位施工記錄以及有否遺漏情況、公共設(shè)施設(shè)備等，然后會同物業(yè)管理公司組織驗收小組共同進(jìn)行接管驗收。③．全部工程驗收全部工程驗收是指物業(yè)管理公司根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范以及有關(guān)部門批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)方案，對居住小區(qū)的各項建設(shè)指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)一的整體驗收。泉州市xx物業(yè)管理公司在接管xx豪園時，便是采用此方法。該公司推行ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系。在接管xx豪園時，制訂了自己的標(biāo)準(zhǔn)，他們的標(biāo)準(zhǔn)是在參照建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》的基礎(chǔ)上，根據(jù)豪園的建筑、設(shè)施和設(shè)備的特點(diǎn)與驗收特點(diǎn)而制訂的。驗收標(biāo)準(zhǔn)的制訂使接管驗收有了依據(jù)，同時也為具體操作帶來了便利。（3）、接管驗收的原則接管驗收是一個比較復(fù)雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且牽涉到許多法規(guī)，常常會出現(xiàn)一些實(shí)際結(jié)果與理論要求不一致之處。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸，需要掌握如下基本原則：①．原則性與靈活性相結(jié)合。所謂原則性，就是實(shí)事求是，鐵面無私。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗收中查出的各種問題作非常詳細(xì)的記錄，該返工的就要責(zé)成承建單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)索賠。返工沒有達(dá)到要求，不予簽字，直至達(dá)到要求。所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。對于大規(guī)模物業(yè)，難免會出現(xiàn)一些不如人意之處，接管驗收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施。不能把接管驗收雙方置于對立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理地、圓滿地解決接管驗收中存在的問題。②．細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合。工程質(zhì)量總是對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時間是相當(dāng)久遠(yuǎn)的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進(jìn)行工程驗收時必須細(xì)致入微，任何一點(diǎn)忽視都會給自己日后的管理帶來無限的困難，也將嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益。整體上的把握是從更高層次上去驗收，無論是什么類型的物業(yè)，其土地使用情況、市政公用設(shè)施、公共配套設(shè)施等綜合性項目決定該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。對住宅小區(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關(guān)，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)。寫字樓則要重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)是接管驗收的重點(diǎn)。（4）、接管驗收的內(nèi)容物業(yè)的接管驗收是件繁雜的工作，驗收時應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行。其工作程序如下圖：公司領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)接管驗收指令↓公司組建接管驗收小組↓作好接管驗收準(zhǔn)備↓進(jìn)行資料驗收移交↗要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料↓（否）↖驗收是否合格（是）↓進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收↗要求開發(fā)商限時整改↓（否）↖是否合格（是）↓記錄歸檔接管驗收的主要內(nèi)容包括驗收的準(zhǔn)備工作、資料的接管驗收、硬件設(shè)施設(shè)備和驗收遺留問題的處理等。①．接管驗收的準(zhǔn)備工作新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。在接到公司領(lǐng)導(dǎo)的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照領(lǐng)導(dǎo)要求抽調(diào)業(yè)骨干組成物業(yè)接管小組。接管驗收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作；管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋主體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗收移交工作。接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等；派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；準(zhǔn)備好《房屋主體接管驗收表》、《公共配套設(shè)施接管驗收表》、《機(jī)電設(shè)備接管驗收表》、《接管驗收問題整改表》等接管驗收記錄表格。泉州市xx物業(yè)管理公司在接管xx豪園時，與開發(fā)商泉州中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確定好驗收日期后，立即從行政部、公共事務(wù)部、機(jī)電維修部、保安部等部門抽調(diào)出若干人員，組成接管驗收小組，進(jìn)駐xx豪園并成立xx物業(yè)管理公司xx豪園管理處，對小區(qū)內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行逐項驗收。②．資料的接管驗收開發(fā)商委托物業(yè)管理時需要向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。相關(guān)資料包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機(jī)電設(shè)備資料、業(yè)主資料等。詳細(xì)內(nèi)容見文章后面的資料收集整理的內(nèi)容。③．硬件設(shè)施、設(shè)備的接管驗收a).樓宇主體硬件設(shè)施接管驗收的主要內(nèi)容有：主體結(jié)構(gòu)、樓地面、內(nèi)墻面、門窗、樓梯、水電設(shè)施和其它方面等是否符合標(biāo)準(zhǔn)。xx物業(yè)管理公司在對xx豪園樓宇主體硬件的接管驗收，主要是對主體結(jié)構(gòu)、門窗、水電部份進(jìn)行驗收。xx豪園占地7235平方米，總建筑面積27740平方米，綠化率33%。小區(qū)主體建筑集住宅、店鋪于一體的庭院圍合式小高層樓宇，地上十三層，地下一層，共有住宅159套，店鋪49間。小區(qū)配備6部電梯，建有中庭花園、空中花園、地下停車場等各種配套設(shè)施設(shè)備。xx物業(yè)管理公司對主體結(jié)構(gòu)的驗收主要是檢查屋面是否積水、滲漏；樓面有無空鼓，是否露筋；內(nèi)墻面面層有無剝落、裂縫，有無污漬；門窗是否開啟自如，有無晃動和裂縫，位置是否準(zhǔn)確，有無翹曲變形；電器插座、開關(guān)安裝是否牢固；水表、電表安裝是否牢固，有無損傷，讀數(shù)是否正常；給水設(shè)施有無滲漏、銹跡，壓力是否足夠；地漏、排水管道接口是否密實(shí)，有無滲漏、堵塞現(xiàn)象，排水是否流暢。驗收時如發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，并要求開發(fā)商整改，直至合格。b).公共配套設(shè)施接管驗收的主要內(nèi)容包括：天臺、避雷設(shè)施、路燈、綠化、道路、消防設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站、安保設(shè)施、停車場、信報箱等的驗收。xx物業(yè)管理公司對xx豪園公共配套設(shè)施的接管驗收，主要驗收道路路面是否平整，有無水泥塊、斷裂；消防箱標(biāo)識是否清楚，玻璃是否完好，消防設(shè)施配件是否齊全，消防管標(biāo)識是否明顯，有無漏水，水壓是否充足；該小區(qū)的停車場為地下停車場，所以檢查照明是否充足，標(biāo)識是否清楚，安全設(shè)施、排水設(shè)施是否良好；小區(qū)建有中庭花園、空中花園，綠化的樹種、綠化水管布局的合理性成了驗收的重點(diǎn)，綠化水管的閥門開關(guān)是否靈活、安裝穩(wěn)固。如發(fā)現(xiàn)問題，及時向開發(fā)商提出意見，要求整改。c).機(jī)電設(shè)備的接管驗收應(yīng)檢查電梯、變配電設(shè)備、中央空調(diào)、發(fā)電機(jī)、消防監(jiān)控、保安監(jiān)控等設(shè)備的型號、數(shù)量與移交清單是否相符，配件是否齊全，工作狀態(tài)是否良好運(yùn)轉(zhuǎn)等。xx物業(yè)管理公司對xx豪園的變配電設(shè)備的驗收，以設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷為驗收標(biāo)準(zhǔn)。對電梯設(shè)備的接管驗收，以以設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，動行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范，有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證，機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮為驗收標(biāo)準(zhǔn)?？傊?，硬件設(shè)施、設(shè)備接管驗收的驗收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。④．接管驗收遺留問題的處理a).遺留問題的登記確認(rèn)：對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》（附件一）中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)備設(shè)施問題登記表》（附件二）中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。b).對資料遺留問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。c).對物業(yè)硬件設(shè)備、設(shè)施遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。必要時公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。d).對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進(jìn)行備忘。⑤.《接管驗收遺留資料登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。（5）接管驗收應(yīng)注意的問題物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)，管理公司要高度重視，嚴(yán)格把關(guān)，物別要注意以下事項：①．接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗收為合格工程，但并不意味著接管驗收就沒有問題竣工驗收是從大方面把握質(zhì)量關(guān)，許多無關(guān)宏旨的小問題不在竣工驗收質(zhì)量的范圍內(nèi)。如墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間地漏排水不暢等等，這些問題一般不影響竣工驗收的通過。但物業(yè)管理公司準(zhǔn)備接管時，卻要將類似這樣的細(xì)小問題逐一列明，要建設(shè)單位承諾在一定期限內(nèi)整改。這表明，在接管前物業(yè)有任何問題均應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決。②．現(xiàn)實(shí)的接管驗收少有整個物業(yè)同時移交雖然規(guī)定物業(yè)要經(jīng)過綜合驗收后方可交付使用，但末等綜合驗收就急于交付的情況時有發(fā)生。特別在設(shè)備方面，調(diào)試驗收合格一項就移交一項，今天接管了電梯系統(tǒng)，幾個月后又接管空調(diào)系統(tǒng)，至于消防系統(tǒng)的移交可能更遲。因此，物業(yè)管理公司必須堅持合格一項接管一項。未經(jīng)調(diào)試合格驗收的不能簽字接管，不然就要背著責(zé)任走。③．接管驗收一定要定明接管日期，以便劃清責(zé)任界線物業(yè)管理公司只對接管后的物業(yè)所產(chǎn)生的問題負(fù)責(zé)，如在保質(zhì)其內(nèi)，非人為因素的問題仍由開發(fā)商或施工單位負(fù)責(zé)。若由于開發(fā)商在施工驗收合格后未能及時移交物業(yè)管理公司接管，使物業(yè)管理公司接管后的設(shè)備保持期縮短，物業(yè)管理公司應(yīng)將開發(fā)商提出，爭取補(bǔ)回原來保質(zhì)期。2．驗收資料的收集整理（1）、資料收集整理的程序物業(yè)接管驗收需移交資料的數(shù)量是非常之龐大，如果沒有遵循一定的程序，會使資料收集整理的工作變的茫然無頭緒。為了有效地做好資料的收集整理工作，物業(yè)管理公司一般按以下程序進(jìn)行：①．制訂收集整理計劃。資料收集整理最關(guān)鍵的一步就是制訂一個好的計劃。由于接管驗收應(yīng)收集的資料數(shù)量大、涉及面廣，如果沒有制訂一個計劃，難免會有一些資料漏掉。走好這一步，具體工作就可以按這個框架來一步步完成。一個好的計劃應(yīng)當(dāng)是涉及到物業(yè)的每一方面。接管驗收小組制訂好計劃，應(yīng)當(dāng)反復(fù)檢查計劃應(yīng)收集整理資料是否有遺漏。②．深入現(xiàn)場，實(shí)地收集。物業(yè)接管驗收小組在與開發(fā)商移交資料前，要下到物業(yè)現(xiàn)場，按計劃收集統(tǒng)計需收集資料的數(shù)量、型號等情況，并記錄在案，使物業(yè)管理公司做到自己心里有數(shù)，以便于在資料移交時，考察資料的準(zhǔn)確性、真實(shí)性。③．資料的移交。接管驗收小組在與開發(fā)商進(jìn)行資料移交時，應(yīng)把開發(fā)商移交的資料與自己實(shí)地收集到的資料進(jìn)行對照，必需是相符才可以簽字接管。如果不相符，出現(xiàn)資料不全、不準(zhǔn)確或不真實(shí)等問題，應(yīng)責(zé)返開發(fā)商，并要求開發(fā)商補(bǔ)全。④．資料的整理。資料移交接管完以后，應(yīng)對資料進(jìn)行整理。整理時應(yīng)先搭建一個目錄框架，然后根據(jù)目錄內(nèi)容將資料分類整理，歸納到各個目錄下，并進(jìn)行裝訂。對每一類的資料進(jìn)行命名，并在每一類首頁注明簡要內(nèi)容，以便于隨時調(diào)用。⑤．資料的存檔。移交收集到的資料整后，應(yīng)將資料復(fù)印兩份，一份送往公司行政部存檔，另一份留存該小區(qū)管理處存檔，以便于今后的小區(qū)管理。（2）、資料收集整理的形式資料的表現(xiàn)的形式有很多種，并不僅僅局限于文字，我們可以用圖表、照片等手段使得資料中原本抽象的數(shù)字或難以用文字表達(dá)的項目變的生動且美觀。如小區(qū)分布圖，可用彩色圖片加以美化；小區(qū)內(nèi)的戶型可用戶型結(jié)構(gòu)圖加以表達(dá)；小區(qū)內(nèi)不同戶型的數(shù)量，可用柱狀圖、砌餅圖等圖表表示；機(jī)電設(shè)備的調(diào)試報告數(shù)據(jù)，可用柱狀圖、曲線圖等加以表現(xiàn)；還有一些設(shè)備設(shè)施無法用文字描述，可直接用照片進(jìn)行描述。在竣工驗收中存檔下的報告、文件也可作為資料的存檔形式，這種形式的資料更顯的真實(shí)、有說服力。至于這些豐富的表現(xiàn)形式要怎樣去運(yùn)用，則要視各公司的特點(diǎn)及具體情況而論。（3）、資料收集整理的內(nèi)容在接管驗收時，開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理公司移交以下相關(guān)的資料：①．物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：包括項目開發(fā)批準(zhǔn)報告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑施工許可證；用地紅線圖。②．綜合竣工驗收資料：主要包括竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗收證書；建設(shè)消防驗收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；供水合同；供電協(xié)議書、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)施合格證；電梯準(zhǔn)用證。③．施工設(shè)計資料：地質(zhì)報告書；全套設(shè)計圖紙；圖紙會審記錄；設(shè)計變更通知單；工程預(yù)決算報告書；重要的施工會議紀(jì)要；隱蔽工程驗收記錄；沉降觀測記錄；其他可能會影響將來管理的原始記錄。④．機(jī)電設(shè)備資料：機(jī)電設(shè)備出廠合格證；機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）；機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。⑤．業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。（六）、入伙階段1．交樓期間的準(zhǔn)備工作業(yè)主收樓標(biāo)志著物業(yè)買賣合同基本履行，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系正式建立，管理工作全面展開。因此，作好物業(yè)的順利交接對于日后物業(yè)公司開展工作、與業(yè)主建立良好關(guān)系有著十分重要的意義。當(dāng)物業(yè)管理公司代表所有業(yè)主接收物業(yè)后，就開始正式履行對物業(yè)的管理維護(hù)責(zé)任，這時首要任務(wù)就是配合開發(fā)商作好讓業(yè)主順利收樓的準(zhǔn)備工作。因此，物業(yè)管理公司此時應(yīng)分別做好以下幾方面的工作：（1）、與開發(fā)商聯(lián)合驗收物業(yè)。物業(yè)公司應(yīng)將驗收中發(fā)現(xiàn)的問題作詳細(xì)記錄并交給開發(fā)商聯(lián)系原施工單位整改。為確保能完成整改，以使業(yè)主能得到最大程度的滿意，開發(fā)商必須為交樓前的驗收留出充分的時間。（2）、資料移交。開發(fā)商向物業(yè)管理公司移交全套工程圖紙，包括工程從立項到開工的所有文件資料、全套竣工圖、設(shè)備清單、設(shè)備保修合同、驗收合格手續(xù)文件等。（3）、開發(fā)商向物業(yè)管理公司移交業(yè)主資料，含業(yè)主地址電話、購房面積、委托代理人資料等，以便郵寄通知書、計算收費(fèi)額。（4）、與開發(fā)商就有關(guān)收費(fèi)問題進(jìn)行協(xié)調(diào)。現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商將交樓前的最后一期收費(fèi)與物業(yè)管理公司的交樓工作同理進(jìn)行，以方便業(yè)主。這樣，物業(yè)管理公司有必要就交樓時的財務(wù)問題同開發(fā)商協(xié)調(diào)好。由于多數(shù)收樓信函是由開發(fā)商或物業(yè)管理公司其中一方統(tǒng)一發(fā)出，因此必須準(zhǔn)備好有關(guān)資料提前交另一方。（5）、向已符合條件的業(yè)主發(fā)出有關(guān)函件。這些函件主要包括：入伙通知書。通知書是通知業(yè)主可以來辦理入伙手續(xù)的法律文件。在制定入伙通知書時應(yīng)注意以下幾個問題：如業(yè)主尚有買樓款項未付，應(yīng)向其說明物業(yè)已符合收樓條件，通知其盡快向開發(fā)商繳齊余款即可辦理入伙手續(xù)；為避免業(yè)主收樓時間過于集中，加重業(yè)主輪候時間及物業(yè)公司工作壓力，應(yīng)妥善安排業(yè)主分期分批辦理，但不可將收樓時間拉得太長以免業(yè)主誤會不能按期交樓，必要時應(yīng)增派人手辦理。另外，還要考慮到業(yè)主因故不能按期前來辦理手續(xù)的情況，可說明如業(yè)主因故不能按時收樓，在規(guī)定辦理時間以后，還可以在物業(yè)管理公司注明的機(jī)動時間予以補(bǔ)辦；如果部分業(yè)主仍不能如期在機(jī)動時間內(nèi)前來辦理，則應(yīng)在通知書內(nèi)注明處理辦法。同時，應(yīng)提醒業(yè)主一般不要提前收樓，以免辦理不到手續(xù)，如業(yè)主確有特殊情況（如長期出國或出差等），應(yīng)協(xié)助業(yè)主在收樓期間內(nèi)提前辦理，但應(yīng)告知業(yè)主必須提前預(yù)約。②．收樓程序。為便于業(yè)主了解交樓的操作程序，應(yīng)按步驟向業(yè)主詳細(xì)說明。③．收樓須知。所謂收樓須知，就是要告知業(yè)主要收樓時應(yīng)注意的事項以及在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)攜帶的各種文件、證件、購房合同和收費(fèi)項目、金額及繳費(fèi)方式。2．入伙的程序物業(yè)管理公司在交付物業(yè)一般遵循以下步驟為業(yè)主辦理入伙手續(xù)，下面以泉州xx物業(yè)管理公司為例說明其程序：（1）、物業(yè)管理公司主動出示有關(guān)文件、證件及開發(fā)商同意交樓的書面文件。（2）、要求業(yè)主出示入伙通知書、身份證及有關(guān)文件、證件。（3）、業(yè)主驗收其所購物業(yè)，業(yè)主簽收房屋及設(shè)備驗收清單。業(yè)主有權(quán)根據(jù)售樓合同的標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗收，以保證房屋質(zhì)量。xx物業(yè)管理公司的做法是派管理人員陪同業(yè)主對房屋進(jìn)行檢查驗收，回答業(yè)主提出的問題，如當(dāng)場不能解答的話，必須記錄下來，待征詢后明確答復(fù)。如果確系物業(yè)管理公司在驗收時遺漏或疏忽的質(zhì)量問題，及時通知施工單位或開發(fā)商限期整修、解決。（4）、向業(yè)主收取各項管理服務(wù)費(fèi)和維修基金等費(fèi)用。xx物業(yè)管理公司沒向業(yè)主收取維修基金，因為他們的維修基金是向泉州中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司即開發(fā)商收取的。（5）、物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂業(yè)主公約。（6）、xx物業(yè)管理公司在給業(yè)主介紹入住的有關(guān)事項及接受業(yè)主的咨詢后，并發(fā)給業(yè)主《泉州xx豪園業(yè)主手冊》。（7）、物業(yè)管理公司正式把業(yè)主所購物業(yè)的鑰匙交給業(yè)主。以上程序可能因業(yè)主的不同要求而有所調(diào)整。例如，業(yè)主驗收時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，有的會堅持整改后再收樓，有的則會同意先行辦理手續(xù)后整改。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)不同情況做出較為靈活的程序調(diào)整，告知辦理收樓手續(xù)的管理員，以免與業(yè)主發(fā)生矛盾。3．入伙時費(fèi)用的收取當(dāng)物業(yè)竣工驗收合格、眾多業(yè)主收到開發(fā)商的入伙通知書準(zhǔn)備入伙時，以廣州市及泉州xx物業(yè)管理公司為例，業(yè)主應(yīng)該交如下管理費(fèi)用：（1）、管理費(fèi)預(yù)收金預(yù)收的管理費(fèi)最多不超過3個月，以后原則上每月支付當(dāng)月管理費(fèi)。（2）、入住時一次性繳交費(fèi)用①．水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金。廣州市的標(biāo)準(zhǔn)是多層住宅200元/戶；高層住宅400元/戶；寫字樓、商場不超過15元/㎡。管理公司向不可直接給供水供電部門繳費(fèi)的業(yè)主收水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金。xx物業(yè)管理公司收取的水電周轉(zhuǎn)金是200元/戶。②．裝修保證金。廣州市的標(biāo)準(zhǔn)是多層住宅最高不超過800元/戶；高層住宅最高不超過1500元/戶；多層寫字樓、商場最高不超過1500元/戶（50平方米以內(nèi)），超過部份加收30元/㎡。由于xx豪園內(nèi)有標(biāo)準(zhǔn)和復(fù)式兩種戶型，所以xx物業(yè)管理公司收取的費(fèi)用是標(biāo)準(zhǔn)戶型1000元/戶；復(fù)式戶型為2000元/戶。③．裝修垃圾余泥清運(yùn)費(fèi)。廣州市的標(biāo)準(zhǔn)是按實(shí)際發(fā)生費(fèi)向業(yè)主收取。若業(yè)主入住時以書面形式明確不進(jìn)行室內(nèi)裝修的，物業(yè)公司不應(yīng)向業(yè)主收裝修保證金和裝修垃圾余泥清運(yùn)費(fèi)。xx物業(yè)管理公司并未向業(yè)主收取裝修垃圾余泥清運(yùn)費(fèi)。④．公共設(shè)施費(fèi)用。廣州市的標(biāo)準(zhǔn)是在銷售商品房合同未有明確配套而新增加的設(shè)施，可收取下列費(fèi)用（以明確的配套項目不得重復(fù)收取）：按實(shí)際支出分?jǐn)偟墓卜辣I門費(fèi)；每戶300元的有線電視初裝費(fèi)。xx物業(yè)管理公司并未收取此項費(fèi)用。物業(yè)管理公司不能收取的費(fèi)用包括：供水一戶一表設(shè)備費(fèi)、信報箱（xx物業(yè)管理公司有收取此項費(fèi)用，其費(fèi)用為80元/戶，可能是因為此項費(fèi)用并不高，沒有業(yè)主提出疑問或拒交）、電話管線費(fèi)、裝修管理費(fèi)等等。4．入伙時如何處理好業(yè)主提出的問題在業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，業(yè)主一般會向物業(yè)管理公司詢問一些，而這些問題往往是跟物業(yè)管理公司有密切關(guān)系的問題，如何處理好業(yè)主提出的問題是非常重要的。下面就對一些常見問題提出一些個人意見。（1）、如何對待開發(fā)商售樓時對業(yè)主作出的有關(guān)管理的承諾？近年來，由于房地產(chǎn)市場競爭激烈，商品房供應(yīng)相對過剩，很多開發(fā)商在售樓時往往對業(yè)主有諸多承諾，如配套設(shè)施建設(shè)、配套物業(yè)管理服務(wù)、各種免費(fèi)或優(yōu)惠服務(wù)等等。而物業(yè)售出后，一些開發(fā)商卻又“忘記”了他們曾經(jīng)對業(yè)主許下的承諾。本來，開發(fā)商對業(yè)主的承諾能否兌現(xiàn)是開發(fā)商與業(yè)主之間的事，從理論上講，物業(yè)管理公司可以不去沾邊。然而，我國的物業(yè)管理公司往往與開發(fā)商有著千絲萬縷的聯(lián)系。這種現(xiàn)象在泉州更為明顯，泉州大部分物業(yè)管理公司與開發(fā)商都同屬于一個集團(tuán)公司。而物業(yè)管理公司今后要長期面對業(yè)主的監(jiān)管，又不得不努力為業(yè)主解難。因此，物業(yè)管理公司便成為業(yè)主和開發(fā)商之間的“中間人”，起著協(xié)調(diào)和潤滑作用。所以如果出現(xiàn)此類問題，物業(yè)管理公司應(yīng)做到：①．了解情況，溝通雙方。開發(fā)商與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，往往是公說公有理，婆說婆有理。管理公司應(yīng)深入了解情況，掌握雙方的訴求，講求證據(jù)分清責(zé)任，誠信處事。如果有足夠的證據(jù)，證明開發(fā)商曾有某項承諾，則物業(yè)管理公司應(yīng)代表業(yè)主敦促開發(fā)商盡可能兌現(xiàn)；如果并無足夠的證據(jù)證明開發(fā)商有過某項承諾，當(dāng)物業(yè)管理公司將業(yè)主的請求向開發(fā)商說明后，開發(fā)商不愿意作出犧牲時，物業(yè)管理公司應(yīng)盡量向業(yè)主說明情況。②．兼顧雙方的利益。物業(yè)管理公司由于介于開發(fā)商和業(yè)主之間的特殊關(guān)系，要取得兩方面的配合才能把管理搞好，因而在處理有關(guān)爭議時應(yīng)盡可能兼顧雙方面的利益，對業(yè)主主要盡力為其爭取合法權(quán)益，而對開發(fā)商則要從維護(hù)其良好商譽(yù)我角度出發(fā)，說服開發(fā)商不要為了小小的眼前利益而損害自己的社會形象，要對兌現(xiàn)自己的承諾表現(xiàn)出應(yīng)有的誠意，取得業(yè)主們的信任和配合。③．靈活務(wù)實(shí)，互諒互讓，解決問題。很多時候，開發(fā)商并不是不愿意兌現(xiàn)其作過的承諾，而是因確實(shí)面對很大的困難而無法及時兌現(xiàn)。對這種情況，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系，讓雙方相互理解和尊重，共同商議出變通解決問題的辦法。對不能馬上解決的問題要分步解決，不整改的問題作出經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，求大同，存小異，對一些非原則性問題，雙方均多做讓步，以緩解彼此的對立關(guān)系，建立友好合作的關(guān)系。物業(yè)管理公司因此也能樹立自己的威信，取得開發(fā)商和業(yè)主兩方面的支持和信任，為今后的管理工作奠定良好基礎(chǔ)。（2）、業(yè)主收樓驗收時發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么辦？物業(yè)管理公司與業(yè)主第一次真正交往發(fā)生在收樓時。開發(fā)商通常會委托物業(yè)管理公司代辦交樓手續(xù)。如果此時業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理呢？物業(yè)管理公司作為管理者，在處理房屋質(zhì)量問題時身份較為特殊，既要幫業(yè)主解決問題，減少業(yè)主的矛盾，又要幫助開發(fā)商順利完成交樓工作。一般說來，物業(yè)管理可以就質(zhì)量問題的大小做不同的處理。由于收樓對于業(yè)主來講是一件大事，業(yè)主的心態(tài)一般都比較慎重，因此，即使對于一些如墻面輕微開裂等較為細(xì)微的問題，物業(yè)管理公司也應(yīng)該充分理解。如果這些問題的存在不會影響到業(yè)主的正常使用、裝修，物來管理公司就應(yīng)代開發(fā)商作出一定的承諾，向業(yè)主保證解決問題，并承諾在一定的時間內(nèi)做出補(bǔ)救，之后及時將問題反映給開發(fā)商，跟進(jìn)開發(fā)商做好維修補(bǔ)救工作。這樣才能避免因瑣碎問題延誤交樓。如果業(yè)主在收樓時發(fā)現(xiàn)較為重大的質(zhì)量問題如漏水、結(jié)構(gòu)隱患、缺少重要配件等而拒絕收樓，此時物業(yè)管理公司應(yīng)盡量避免激化矛盾（比如仍勸說