XXXX年唐山市場年度報(bào)告

2011年唐唐山山市市場場年年度DateofReport:29thDec,2011PrepReportNo.:唐山項(xiàng)目專案組[2011]第(014)號(hào)

版權(quán)權(quán)聲聲明明：：本文文僅僅供供客客戶戶內(nèi)內(nèi)部部使使用用，，版版權(quán)權(quán)歸歸北北京京長長河河置置地地顧顧問問有有限限公公司司所所前言言2011年，北京京長河置置地顧問問有限公公司憑借借多年的的國際化化專業(yè)策策劃經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和豐富富的專業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的實(shí)踐操操盤經(jīng)驗(yàn)驗(yàn),迅速占領(lǐng)領(lǐng)和引導(dǎo)導(dǎo)唐山房房地產(chǎn)市市場。通通過尚唐唐國際、、東潤國國際廣場場、元龍龍第1棟等項(xiàng)目目的成功功策劃和和營銷，，北京長長河置地地顧問有有限公司司對(duì)唐山山房地產(chǎn)產(chǎn)市場有有了更加加全面而而細(xì)致了了解，通通過對(duì)于于2011年政策、、經(jīng)濟(jì)、、市場的的總結(jié)，，從而對(duì)對(duì)2012年的市場場形勢做做以預(yù)判判，達(dá)到到未雨綢綢繆的效效果。一、宏觀觀政策分分析三、宏觀觀市場分分析四、未來來市場2011年唐山市場年度報(bào)告二、宏觀觀經(jīng)濟(jì)分分析11年相關(guān)政政策2011年全國政政策概要要：11年相關(guān)政政策11年相關(guān)政政策11年相關(guān)政政策11年相關(guān)政政策11年相關(guān)政政策11年相關(guān)政政策11年相關(guān)政政策2011年唐山政政策概要要：河北實(shí)行行保障房房質(zhì)量終終身負(fù)責(zé)責(zé)制河北省出出臺(tái)《河北省保保障性安安居工程程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督管理理辦法》（以下簡簡稱《辦法》），要求求各地以以工程質(zhì)質(zhì)量終身身負(fù)責(zé)制制為基礎(chǔ)礎(chǔ)，嚴(yán)格格工程建建設(shè)各環(huán)環(huán)節(jié)監(jiān)督督管理，，切實(shí)保保證保障障性安居居工程質(zhì)質(zhì)量。《辦法》要求，建建設(shè)單位位應(yīng)對(duì)保保障性安安居工程程全生命命周期內(nèi)內(nèi)的質(zhì)量量負(fù)總責(zé)責(zé)。工程程竣工時(shí)時(shí)，須按按規(guī)定設(shè)設(shè)置工程程質(zhì)量永永久性標(biāo)標(biāo)牌，載載明工程程名稱、、開竣工工日期、、建設(shè)、、勘察、、設(shè)計(jì)、、施工、、監(jiān)理單單位全稱稱，法人人代表及及工程項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人姓名名。11年相關(guān)政政策唐山四大大銀行上上浮住房房利率工行、中中行、建建行、交交行已經(jīng)經(jīng)分別上上浮了首首套房貸貸款利率率，其中中中行、、建行最最低上浮浮10%，交行上上浮10%，工行則則最低上上浮20%；農(nóng)行相相關(guān)部門門工作人人員表示示，該行行雖暫我市國有土地范圍內(nèi)房屋轉(zhuǎn)移登記實(shí)現(xiàn)“立等可取”市住建局產(chǎn)權(quán)處通過實(shí)行延時(shí)服務(wù)、預(yù)約上門服務(wù)、綠色通道等措施，提高了房屋登記辦證效能。目前我市國有土地范圍內(nèi)房屋轉(zhuǎn)移登記實(shí)現(xiàn)“立等可取”。公積金貸款首套房首付3成住房公積金管理中心上調(diào)了住房公積金的貸款門檻，首付款比例由原來的最低20%調(diào)整為不得低于30%。11年相關(guān)政政策相關(guān)政策策分析房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控：中中央繼續(xù)續(xù)加強(qiáng)房房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控決心心不減，，地方政政府態(tài)度度曖昧本輪調(diào)控控事關(guān)中中央政府府公信力力和中國國經(jīng)濟(jì)健健康發(fā)展展的大局局，中央央力度和和決心不不減。2010年以來，，中央政政府緊盯盯市場變變化持續(xù)保障房：力度持續(xù)加大，給地方政府帶來巨大資金壓力保障房建設(shè)力度持續(xù)加大，規(guī)模迅速增加，地方政府將面臨更大資金壓力。近幾年保障房建設(shè)規(guī)模迅速增加，政府資金壓力較大。2009年，我國保障房計(jì)劃建設(shè)387萬套，2010年達(dá)到580萬套，實(shí)際開工590萬套?！笆濉逼陂g，中央政府計(jì)劃建設(shè)保障房3600萬套，2011年已經(jīng)完成了開工建設(shè)1000萬套的目標(biāo)相關(guān)政策策分析商品房：：限購、、限價(jià)、、限貸等等行政手手段加碼碼稅收、利利率等經(jīng)經(jīng)濟(jì)手段繼續(xù)抑制投機(jī)投資性需求，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果目前，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得初步成效，保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展順利。研究機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的一份報(bào)告稱，中國住宅銷售均價(jià)已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月下降，累計(jì)銷售面積和銷售額增速也均出現(xiàn)放緩。政府通過抑制不斷膨脹的投資、投機(jī)需求反向調(diào)節(jié)市場供給總量，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系趨向平衡，減少房地產(chǎn)市場價(jià)格泡沫，引導(dǎo)房價(jià)理性回歸。樓市“寒寒冷”還還在繼續(xù)續(xù)房地地產(chǎn)是否否已到轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型期2011年底，僵僵持的房房價(jià)終于于顯現(xiàn)““破冰””趨勢，，房價(jià)進(jìn)進(jìn)入下跌跌通道。。一時(shí)間國家政策策頻繁出出臺(tái)，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)嚴(yán)重施施壓，2011年國家打打壓的力力度以及及對(duì)于地地方執(zhí)行行的要求求之嚴(yán)格格可謂“空前絕絕后”，一二線線城市限限購政策策，嚴(yán)重重影響了了唐山市市場，造造成了客客戶觀望望態(tài)度逐逐步提高高，市場場中“受國家政政策的壓壓力，房房地產(chǎn)將將全線降降價(jià)”的聲音不不絕于耳耳，未來來形勢亦亦不明朗朗；雖考考慮到房房地產(chǎn)市市場對(duì)于于國家經(jīng)經(jīng)濟(jì)的重重要影響響力以及及相關(guān)行行業(yè)的必必要關(guān)聯(lián)聯(lián)性，但但2012年初“換換屆”后后市場立立即回暖暖的可能能性較小小，由此預(yù)計(jì)計(jì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場將將在2012年下半年年或2013年上半年年（總理理換屆后后）開始始復(fù)蘇。。一、宏觀觀政策分分析三、宏觀觀市場分分析四、未來來市場供供應(yīng)2011年唐山市場年度報(bào)告二、宏觀觀經(jīng)濟(jì)分分析國家經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境境：外需需不振，，投資放放緩，經(jīng)經(jīng)濟(jì)減速速，CPI連續(xù)四個(gè)個(gè)月下行行2011年，為控控制通貨貨膨脹，，國內(nèi)貨貨幣政策策持續(xù)收收緊，經(jīng)經(jīng)濟(jì)減速速，國際際環(huán)境惡惡化，不不確定性性加大。。下半年年貨幣政政策收緊緊的節(jié)奏奏放緩，，開始適適時(shí)適度度預(yù)調(diào)微微調(diào)。預(yù)預(yù)計(jì)2012年，中國國經(jīng)濟(jì)將將在積極極的財(cái)政政支持以以及貨幣幣政策的的微調(diào)下下實(shí)現(xiàn)平平穩(wěn)軟著著陸，同同時(shí)使物物價(jià)水平平控制10月，溫家寶總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，更加注重政策的針對(duì)性、靈活性和前瞻性，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持貨幣信貸總量合理增長；央行三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中也沒有再提“把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)”，而是指出繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重政策的針對(duì)性、靈活性和前瞻性，密切監(jiān)測國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢發(fā)展變化，把握好政策的力度和節(jié)奏，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。國家經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析貨幣政策策：穩(wěn)增增長背景景下貨幣幣政策微微調(diào)，由由“穩(wěn)中中偏緊””向“穩(wěn)穩(wěn)健”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變貨幣政策策預(yù)調(diào)微微調(diào)，2012年貨幣幣政策策將由由2011年的““穩(wěn)中中偏緊緊”向向“穩(wěn)穩(wěn)健””轉(zhuǎn)變變，但但全面面放松松可能能性不不大。。近期期通脹脹水平平明顯顯回落落，若若明年年我國國經(jīng)濟(jì)濟(jì)仍能能保持持穩(wěn)定定的發(fā)發(fā)展水水平，，則貨貨幣政政策不不會(huì)大大幅度度全面面轉(zhuǎn)向向。目目前的的貨幣幣政策策微調(diào)調(diào)源于于前期期收緊緊幅度度過大大，現(xiàn)現(xiàn)在是是向正正常水水平回回歸。。央行近近日下下調(diào)存存準(zhǔn)率率，釋釋放貨貨幣政政策微微調(diào)信2011年11月30日，央行公布從12月5日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是近三年來央行首次下調(diào)存準(zhǔn)率，釋放2012年貨幣政策微調(diào)的信號(hào)。07唐山經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析07-11唐山GDP總量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析07-11唐山人人口總總量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析07-11唐山人人均可可支配配收入入統(tǒng)計(jì)計(jì)唐山經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析07-11唐山固固定資資產(chǎn)投投資統(tǒng)統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)鑒于唐唐山整整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)與與其他他城市市不同同，因因此在在房市市蕭條條的2011年，唐山經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析一、宏宏觀政政策分分析三、宏宏觀市市場分分析四、未未來市市場供供應(yīng)2011年唐山市場年度報(bào)告二、宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析宏觀市市場分分析唐山市市06-10施工竣竣工面面積統(tǒng)統(tǒng)計(jì)宏觀市市場分分析唐山市市06-10房地產(chǎn)產(chǎn)投資資統(tǒng)計(jì)計(jì)宏觀市市場分分析唐山市市06-10在建工程統(tǒng)統(tǒng)計(jì)2007年-2011年唐山市商商品房成交交統(tǒng)計(jì)成交統(tǒng)計(jì)分分析07年至2011年商品房成成交量走勢勢，2011年有明顯下下降，已經(jīng)經(jīng)低于2010年的成交量量，下降了了14%，從07年-2010年唐山房地地產(chǎn)市場成成交量穩(wěn)步步上升，2011年開始下成交統(tǒng)計(jì)分分析2010-2011年唐山市商成交統(tǒng)計(jì)分分析2010-2011年唐山市商商品住宅成成交套數(shù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)（單位位：套）成交統(tǒng)計(jì)分分析唐山中心區(qū)區(qū)域市場住住宅成交均均價(jià)走勢成交統(tǒng)計(jì)分分析總結(jié)：2010年為遏制房房價(jià)過快上上漲，中央央出臺(tái)了一一系列房地地產(chǎn)調(diào)控政政策，經(jīng)濟(jì)濟(jì)和行政手手段并用，，從抑制需需求、增加加供給、加加強(qiáng)監(jiān)管等等方面對(duì)市市場全方位位調(diào)控。2010年政府還出出臺(tái)了系列列政策，在在企業(yè)融資資、土地開開發(fā)、商品品房交易等等環(huán)節(jié)加強(qiáng)強(qiáng)管理，規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)及相相關(guān)人員行行為，促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市市場健康發(fā)發(fā)展。2010年4月17日，“新國國十條”出出臺(tái)后，各各地將根成交面積：：10年市場平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展，10月份、12月份成交面面積最高，，2011年的成交面面積從8月份呈下降降趨勢，9月份下降40%，10月份下降了了18%，11月份上升了了4%；成交套數(shù)：：10年金九銀十十體現(xiàn)，10月份成交套套數(shù)最高，，2011年商品住宅宅成交量5月份與8月份為高銷銷售期，9月份開始下下降，下降降了44%，10月份下降了了8%，11月份上升了了11%，嚴(yán)重的收收到市場影影響；成交均價(jià)：：10年-2011年唐山中心心區(qū)域成交交均價(jià)走勢勢，10年各月價(jià)格格變化略小小，而2011年價(jià)格浮動(dòng)動(dòng)較大，11月份有明顯顯變化，8月份有大幅幅度下降，，均價(jià)下降降550元，9、10月份浮動(dòng)較較小。宏觀市場分分析在嚴(yán)峻的市市場狀況下下，大部分分開發(fā)商均均“以不變變應(yīng)萬變””，個(gè)別項(xiàng)項(xiàng)目則先行行挑起了市市場價(jià)格戰(zhàn)戰(zhàn)的端倪……世博廣場特殊案例動(dòng)動(dòng)態(tài)景泰翰林特殊案例動(dòng)動(dòng)態(tài)南湖金地特殊案例動(dòng)動(dòng)態(tài)中水電·首郡特殊案例動(dòng)動(dòng)態(tài)鳳凰湖畔特殊案例動(dòng)動(dòng)態(tài)各項(xiàng)目降價(jià)價(jià)幅度一覽覽世博廣場景泰翰林南湖金地中水電鳳凰湖畔中心板塊8000-10000元/㎡鳳凰新城板板塊7000-10000元/㎡南湖板塊8000-10000元/㎡鳳凰新城板板塊7000-10000元/㎡鳳凰新城板板塊7000-10000元/㎡8500元/㎡7200元/㎡6500元/8500元/㎡6000元/㎡↓26%↓12%↓24%↓15%↓20%6300元/㎡6400元/㎡5000元/㎡73004800元/㎡去化近百套去化19套辦卡70張辦卡200余張去化千余套目前唐山市場場處于極端且且不正常的狀狀態(tài)，三大核核心板塊市中中心區(qū)域、高高新區(qū)域、南南湖區(qū)域均有有開發(fā)商“攪局”，再加上未來來宏觀態(tài)勢發(fā)發(fā)展方面并不不明朗，可能能導(dǎo)致后期可可能會(huì)有更多多的開發(fā)商選選擇以“低價(jià)搏逆勢勢”或“變相降價(jià)””的方式來干擾擾市場，因此此此時(shí)果斷出出擊，搶占市市場最后份額額方為上上之之策。宏觀市場分析析通過對(duì)以上數(shù)數(shù)據(jù)的分析，，已有部分項(xiàng)項(xiàng)目開始變相相降價(jià)，在低低迷階段搶占占市場。世博廣場：與與唐鋼、建行行合作以團(tuán)購購的形式，給給予特價(jià)房，，起價(jià)5800元/平米，均價(jià)6300元/平米；景泰翰林：為為了吸引客戶戶，推出特價(jià)價(jià)房，4組戶型，均價(jià)價(jià)6400元/㎡左右；中水電首郡：：已6200元/㎡起的超低價(jià)價(jià)格入住鳳凰凰新城作為噱噱頭引起關(guān)注注，繳5萬元辦卡即可可享受9.9折優(yōu)惠，全款款9.6折優(yōu)惠，參加加購房網(wǎng)團(tuán)購購可享受9.9的折上折；南湖金地：以以超低價(jià)格入入市導(dǎo)致客戶戶因價(jià)格而忽忽略其偏僻的的位置，目前前辦卡交1000抵10000，搜房網(wǎng)客戶每平米再再減150元/㎡；鳳凰湖畔：與與周邊檢察院院等政府部門門舉行團(tuán)購活活動(dòng)，均價(jià)4800元/㎡，目前已去去化千余套。。一、宏觀政策策分析三、宏觀市場場分析四、未來市場場供應(yīng)2011年唐山市場年度報(bào)告二、宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析2011年土地供應(yīng)信信息2011年土地供應(yīng)信信息2011年土地供應(yīng)信信息ABCDEFJIHGPOKLMN板塊劃分為方便了解整整個(gè)唐山市場場我們將唐山山市區(qū)劃分為為5個(gè)板塊，分別別為：高新區(qū)板塊鳳凰新城及站站前板塊中心板塊陡河?xùn)|板塊新華道及南湖板塊鳳凰新城及站站前板塊陡河?xùn)|板塊新華道及南湖湖板塊中心板塊高新區(qū)板塊市場潛在供應(yīng)應(yīng)統(tǒng)計(jì)高新區(qū)板塊市場潛在供應(yīng)應(yīng)統(tǒng)計(jì)鳳凰新城及站站前板塊市場潛在供應(yīng)應(yīng)統(tǒng)計(jì)中心板塊市場潛在供應(yīng)應(yīng)統(tǒng)計(jì)陡河?xùn)|板塊市場潛在供應(yīng)應(yīng)統(tǒng)計(jì)新華道及路南南板塊市場潛在供應(yīng)應(yīng)統(tǒng)計(jì)唐山