青城山項(xiàng)目可行性分析課件

青城山項(xiàng)目

市場(chǎng)研究及可行性論證

我們的思維導(dǎo)圖項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目核心問(wèn)題確定項(xiàng)目發(fā)展背景解析地塊解析項(xiàng)目定位。本次報(bào)告解決的核心問(wèn)題本次報(bào)告重點(diǎn)在于研究項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所處的宏觀(guān)發(fā)展環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目可行性發(fā)展方向，并在發(fā)展策略、項(xiàng)目定位方面進(jìn)行延展。我們的思維導(dǎo)圖項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目核心問(wèn)題確定項(xiàng)目發(fā)展背景解析地塊解析項(xiàng)目定位地塊區(qū)位解析地塊資源解析地塊配套解析地塊價(jià)值解析本地塊位屬都江堰大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊，位于青城山外山風(fēng)景區(qū)內(nèi)。景區(qū)地勢(shì)連綿起伏，群巒疊嶂，植物茂盛豐沃，林地面積達(dá)數(shù)萬(wàn)畝，每天可釋放出數(shù)百萬(wàn)公升氧氣，洋溢著無(wú)法用語(yǔ)言描述的養(yǎng)生氣息，是都江堰與成都的“綠肺”。凈用地面積：300畝容積率：1.0基本指標(biāo)地塊區(qū)位分析106省道環(huán)山路、環(huán)山渠天下青城3期美墅半島新麗江高爾國(guó)際潮蓉碧水青城中國(guó)青城2期高山流水青城神韻力迅.我的部落廣居民生項(xiàng)目上善棲玉堂鎮(zhèn)中興鎮(zhèn)青城山鎮(zhèn)大觀(guān)鎮(zhèn)街子鎮(zhèn)蜀繡青城青城雅舍未開(kāi)盤(pán)在售盤(pán)置信芙蓉青城分布特征青城山鎮(zhèn)大觀(guān)-街子鎮(zhèn)青城外山地塊所在地地塊位于青城外山,距天下青城三期開(kāi)車(chē)需近10分鐘,距都江堰主城區(qū)開(kāi)車(chē)需近25分鐘.成青快速通道項(xiàng)目地塊資源解析本地塊三面環(huán)山，坐北朝南，植物茂盛豐沃、水豐質(zhì)凈、空氣清新，林地面積達(dá)數(shù)千畝，較適合渡假型高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。地塊現(xiàn)狀

盤(pán)山公路

爛泥壩小學(xué)

花圃地塊周邊配套分析憑借青城山清幽的自然環(huán)境，在高山流水、高爾夫山莊、青城皓庭和天下青城等數(shù)十個(gè)高品質(zhì)樓盤(pán)的交相輝映下，青城山風(fēng)景別墅板塊已經(jīng)成為了高尚、品質(zhì)、健康生活的最理想住區(qū)。大觀(guān)鎮(zhèn)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)大觀(guān)鎮(zhèn)千畝荷花休閑園

大觀(guān)鎮(zhèn)普照寺項(xiàng)目周邊小環(huán)境現(xiàn)狀分析加分點(diǎn)：從項(xiàng)目地塊周邊來(lái)看，區(qū)域版塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)是風(fēng)生水起，隨著青城山區(qū)域規(guī)劃進(jìn)程的加快和城鄉(xiāng)一體化，將會(huì)對(duì)該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)前所未有的熱潮。項(xiàng)目位于青城山大觀(guān)鎮(zhèn)，近鄰大觀(guān)鎮(zhèn)千畝荷塘，緊靠天下青城項(xiàng)目，四周自然風(fēng)景較佳。項(xiàng)目所處區(qū)域是近幾年來(lái)青城山房地產(chǎn)最為火熱的版塊之一。地塊占地300畝，離成都約1個(gè)半小時(shí)車(chē)程，周邊自然生態(tài)環(huán)境極佳，且中、高檔別墅項(xiàng)目頗多，對(duì)以后生活配套的加強(qiáng)和完善起到了較好的提升作用。項(xiàng)目周邊小環(huán)境現(xiàn)狀分析不足之處：配套劣勢(shì)：雖具有地段優(yōu)勢(shì)，但目前地塊周邊生活配套以及市政配套尚不成熟，地塊雖在大觀(guān)鎮(zhèn)內(nèi)，但離鎮(zhèn)區(qū)中心尚有一段距離，城鎮(zhèn)配套和市政建設(shè)遠(yuǎn)未跟上，給項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)難度，很多項(xiàng)目都僅依托自身項(xiàng)目配套來(lái)完善其不足。區(qū)域自身劣勢(shì)：青城山濕氣較重，不宜居住地下或一樓，對(duì)人體居住舒適度和身體體質(zhì)造成一定影響。交通劣勢(shì)：本地塊雖處于大觀(guān)鎮(zhèn)，但離高山流水、新麗江等目前已入住項(xiàng)目還有一段距離，且目前從大觀(guān)鎮(zhèn)通往地塊的路面交通情況較差，項(xiàng)目離主要路道有一定的距離，導(dǎo)致項(xiàng)目展示上有一定缺陷。項(xiàng)目地塊價(jià)值判斷屬性具象詮釋區(qū)位休閑度假旅游型、世界雙遺產(chǎn)區(qū)域青城山作為世界雙遺產(chǎn)旅游勝地，其氣韻天成的自然生態(tài)、不可復(fù)制的地理位置等為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了得天獨(dú)厚、不可替代的絕佳條件。交通組織便利成灌高速、老成灌路、成青快速通道,106國(guó)道,環(huán)山公路環(huán)境自然資源好，城市稀缺性風(fēng)景地勢(shì)連綿起伏，植物茂盛豐沃，道教名山清幽寧?kù)o配套生活配套主要依托都江堰主城區(qū),周邊配套不足距都江堰主城區(qū)需近25分鐘路程,一半為盤(pán)山公路,出行采購(gòu)不便。規(guī)模規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯占地面積300畝，周邊可開(kāi)發(fā)林地達(dá)9000畝,開(kāi)發(fā)配比100:5地塊資源丘陵地形自然落差，坡地利于山地低密度建筑物業(yè)開(kāi)發(fā)限制條件規(guī)劃要求限制滿(mǎn)足風(fēng)景區(qū)旅游規(guī)劃要求，建筑風(fēng)格為低密度園林建筑群，屋頂為坡屋頂本項(xiàng)目屬于名勝風(fēng)景區(qū)內(nèi)以別墅開(kāi)發(fā)為主體的大規(guī)模項(xiàng)目,適宜開(kāi)發(fā)以休閑、養(yǎng)生、度假為主的中高檔別墅樓盤(pán)。我們的思維導(dǎo)圖項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目核心問(wèn)題確定項(xiàng)目發(fā)展背景解析地塊解析項(xiàng)目定位區(qū)域規(guī)劃背景區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域房地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè)項(xiàng)目發(fā)展背景解析區(qū)域規(guī)劃背景區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域房地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè)區(qū)域規(guī)劃背景街子鎮(zhèn)大觀(guān)鎮(zhèn)青城山鎮(zhèn)

青城山鎮(zhèn)距都江堰市區(qū)15公里，距成都市區(qū)60公里，是國(guó)家、省、成都市優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域面積96.1平方公里，總?cè)丝?.71萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)51％。2005年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)10426元。發(fā)展方向：以農(nóng)業(yè)為輔助，依托青城山資源，大力發(fā)展以旅游業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)。

大觀(guān)鎮(zhèn)是青城山一部分，幅員面積63平方公里。距成都60公里，成青路直達(dá)，距都江堰19公里，106省道直達(dá)。發(fā)展方向：以普照寺景區(qū)、天國(guó)寺景區(qū)為依托，建設(shè)自然、生態(tài)、佛教文化旅游版塊；二是以青城高爾夫?yàn)楹诵慕ㄔO(shè)高爾夫文化版塊，著力建設(shè)高品味居住社區(qū)；三是以青城味江河流域?yàn)檩S發(fā)展兩岸山水旅游房產(chǎn)，打造高檔山水別墅群。

街子鎮(zhèn)位于崇州市西北，距成都市57公里，距崇州23公里，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)45公里，距青城山8公里。鎮(zhèn)域幅員面積41.18平方公里，2005年全鎮(zhèn)總?cè)丝?1538人。發(fā)展方向：古鎮(zhèn)區(qū)、新鎮(zhèn)區(qū)、度假居住區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)四位一體的建設(shè)，將成為一個(gè)5—7平方公里的小城市，城市產(chǎn)業(yè)以旅游，休閑，度假為主。

本項(xiàng)目

青城山位于都江堰西南，以青翠滿(mǎn)目，山形如城而得名，連峰不絕，蔚然深秀,有“青城天下幽”之稱(chēng)。云霧繚繞的山中深藏著8大洞、72小洞.相傳東漢張道陵（民間俗稱(chēng)張?zhí)鞄煟┰薜烙诖?，道教稱(chēng)為第五洞天。青城山背靠千里岷江,俯瞰成都平原，景區(qū)面積200平方公里，有36峰、8大洞、72小洞、108個(gè)景點(diǎn).前山以常觀(guān)、上清宮為心，宮觀(guān)相望，古跡甚多。青城后山深藏不露，極具神秘色彩，多年以來(lái)，因交通不便，游客寥寥.區(qū)域規(guī)劃背景區(qū)域規(guī)劃背景青城山景區(qū)性質(zhì)、形象及市場(chǎng)定位在青城山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃中界定為“中國(guó)道教名山，以山水自然風(fēng)光為特色的文化型風(fēng)景名勝區(qū)；是具有觀(guān)光、游覽、休憩、科考研究等功能的，具有世界遺產(chǎn)價(jià)值的國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。”

青城山旅游景區(qū)形象定位為青城山旅游觀(guān)光和道教文化展示地、生態(tài)休閑度假目的地、道教文化體驗(yàn)地。前者決定了青城山觀(guān)光旅游消費(fèi)形態(tài)為主，后者確定了青城山休閑、度假、觀(guān)光旅游目的地的消費(fèi)形態(tài)。景區(qū)形象定位和景區(qū)旅游消費(fèi)形態(tài)，確定了客源市場(chǎng)立足成渝兩大城市地方中端市場(chǎng)，拓展沿海及東南亞的高端市場(chǎng)的針對(duì)性。青城山景區(qū)實(shí)施可持續(xù)發(fā)展，旅游資源的永續(xù)利用，重點(diǎn)突出生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和永續(xù)利用，突出道教文化遺址、遺跡、文物、文化活動(dòng)的保護(hù)和永續(xù)利用。在繼續(xù)做好核心景區(qū)保護(hù)管理的基礎(chǔ)上，有序開(kāi)發(fā)青城后山、青城外山、青城天國(guó)山、青城趙公山，形成以道教文化為主線(xiàn)的、具有長(zhǎng)壽文化、養(yǎng)身文化、財(cái)神文化等不同特色的大旅游區(qū)域和大旅游產(chǎn)業(yè)。區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀青城山鎮(zhèn)街子鎮(zhèn)大觀(guān)鎮(zhèn)青城山歷來(lái)為道家養(yǎng)生修養(yǎng)之地，為全國(guó)著名的長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)，休閑度假型物業(yè)比重達(dá)到60％左右，處于的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，這種物業(yè)以低層（別墅、花園洋房）建筑為主，以養(yǎng)老型和假期度假為主要訴求，養(yǎng)老型項(xiàng)目以青城山區(qū)域前期開(kāi)發(fā)的大部分產(chǎn)品為代表；近期青城山區(qū)域開(kāi)發(fā)的部分高檔別墅均定位為假期入住類(lèi)型以及具有部分的商務(wù)功能。成青快速通道106省道總投資1.8億元的成青快速通道于7月31日正式通車(chē)。該通道起于三環(huán)路，沿光華大道經(jīng)溫江區(qū)直達(dá)青城山風(fēng)景區(qū)，全長(zhǎng)49.8公里。設(shè)計(jì)為一級(jí)公路，設(shè)計(jì)車(chē)速80公里/小時(shí)，理論上最快只需40分鐘，縮短成都至青城山將近20公里行程，并且全程都將實(shí)行免費(fèi)通行。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀自2002年青城山房地產(chǎn)發(fā)展以來(lái)，“5＋2”式現(xiàn)代生活方式已被現(xiàn)代都市人認(rèn)可并廣為接受，許多人開(kāi)始把對(duì)第二居所的向往變成了置業(yè)的行動(dòng)，擁有第二居所已經(jīng)成為現(xiàn)代小康生活的新標(biāo)準(zhǔn)。青城山作為世界雙遺產(chǎn)旅游勝地，其氣韻天成的自然生態(tài)、盛夏季節(jié)足以讓成都“空城”的旅游環(huán)境、不可復(fù)制的地理位置等為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了得天獨(dú)厚、不可替代的絕佳條件。大青城山區(qū)域現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中于崇州市街子鎮(zhèn)與都江堰市大觀(guān)鎮(zhèn)的交界處以及大觀(guān)鎮(zhèn)和青城山鎮(zhèn)交界處靠青城山鎮(zhèn)部分。以大觀(guān)鎮(zhèn)的高山流水、天下青城、高爾國(guó)際、力迅項(xiàng)目，青城山鎮(zhèn)的中國(guó)青城、置信芙蓉青城、上善棲、廣居民生項(xiàng)目為代表。青城山鎮(zhèn)街子鎮(zhèn)大觀(guān)鎮(zhèn)成青快速通道106省道本項(xiàng)目現(xiàn)狀概述

總投資1.6億元的成青快速通道將于今年上半年開(kāi)始修建。據(jù)悉，整條道路全長(zhǎng)23.157公里，路面寬26.5米，雙向六車(chē)道，起點(diǎn)位于成華區(qū)龍?zhí)端氯h(huán)路立交橋，利用已建成的成華大道，上跨繞城高速公路，從成都鐵路編組站西側(cè)通過(guò)并跨毗河及成都樞紐北環(huán)線(xiàn)，終點(diǎn)在唐巴路。成青快速通道青白江段經(jīng)祥福鎮(zhèn)、城廂鎮(zhèn)，全長(zhǎng)8.6公里，征地495畝，工程于2007年7月31日竣工通車(chē)。全程免費(fèi)全長(zhǎng)49.8公里

以前成都游客至世界遺產(chǎn)地青城山，都只能走成灌高速或老成灌路，而且必須繞經(jīng)都江堰市區(qū)，從成都市區(qū)到青城山需要1個(gè)多小時(shí)車(chē)程。成青旅游快速通道通車(chē)后，連接青羊區(qū)、溫江區(qū)、郫縣、都江堰市。該通道起于三環(huán)路，沿光華大道經(jīng)溫江區(qū)直達(dá)都江堰市的青城山風(fēng)景區(qū)，全長(zhǎng)為49.8公里。整條公路為一級(jí)公路，設(shè)計(jì)行車(chē)速度為80公里/小時(shí)，路寬21.5米，從成都到青城山理論上最快只需40分鐘。從今日起，成都至青城山將縮短近20公里行程，并且全程都將實(shí)行免費(fèi)通行。

快速通道兩側(cè)的公交站點(diǎn)已設(shè)置完成。沿途設(shè)有花木交易中心、黃石村、踏水、金星村、鎮(zhèn)子、壽安鎮(zhèn)、青城湖、普照寺路口、大觀(guān)鎮(zhèn)、石橋村、青城山鎮(zhèn)等24個(gè)站點(diǎn)。成青快速通道優(yōu)勢(shì)1）絕佳板塊——高尚生活的別墅住區(qū)地勢(shì)連綿起伏，群巒疊嶂，植物茂盛豐沃，林地面積達(dá)數(shù)萬(wàn)畝，每天可釋放出數(shù)百萬(wàn)公升氧氣，洋溢著無(wú)法用語(yǔ)言描述的養(yǎng)生氣息，是都江堰與成都的“綠肺”。憑借青城山清幽的自然環(huán)境，在高山流水、高爾夫山莊、青城皓庭和天下青城等數(shù)十個(gè)高品質(zhì)樓盤(pán)的交相輝映下，青城山風(fēng)景別墅板塊已經(jīng)成為了高尚、品質(zhì)、健康生活的最理想住區(qū)。2）交通便捷——渡假最佳居所成青（成都-青城山）旅游快速通道已經(jīng)全面通車(chē)。成都到青城山的車(chē)程將由現(xiàn)在近1小時(shí)縮短為半小時(shí)。成青快速通道起于成都市區(qū)三環(huán)路，沿光華大道經(jīng)溫江直達(dá)青城山風(fēng)景區(qū)，道路全長(zhǎng)42.1公里。快速通道有效地突破了通往青城山的交通瓶頸，青城山將隨著城市的發(fā)展和品質(zhì)生活的提升，成為高端人群在風(fēng)景區(qū)居住的最佳選擇居所。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)

3）環(huán)境優(yōu)雅——山水構(gòu)成的生活畫(huà)卷對(duì)別墅來(lái)講，最稀缺的就是自然山水環(huán)境。而青城山背靠千里岷江，俯瞰成都平原，景區(qū)面積200平方公里。在青城山，建筑園林、青山綠水、自然溪流和原始植被融合在了一起，居于其間，可仰視山的春華秋實(shí)，俯視水岸的靈動(dòng)多情，構(gòu)成了一幅山水交融的生活畫(huà)卷。應(yīng)該說(shuō)，自然環(huán)境構(gòu)成了青城山風(fēng)景別墅板塊以稀缺傲立于成都樓市的最鮮明特征。4）人文環(huán)境——養(yǎng)生之道的秘訣青城山作為中國(guó)著名的道教名山，道家修身養(yǎng)性的文化精髓，鋪墊成為了青城山風(fēng)景別墅板塊的深厚底蘊(yùn)；青城山下古樸純良的民風(fēng)民俗和世界著名的長(zhǎng)壽村，為該板塊的人文價(jià)值添上了濃墨重彩的一筆。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)

劣勢(shì)

——周邊配套欠缺由于青城山屬于風(fēng)景名勝區(qū)域，周邊生活配套設(shè)施較為缺乏，周邊沒(méi)有大型購(gòu)物場(chǎng)所和娛樂(lè)場(chǎng)所，很多項(xiàng)目都依托自身配套來(lái)進(jìn)行完善；市政醫(yī)療配套較差，僅在大觀(guān)鎮(zhèn)一間小型醫(yī)院。要保證青城山在郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力，上述方面還需要不斷修建和完善。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)

樓盤(pán)分布圖大青城山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)N106省道環(huán)山路、環(huán)山渠高爾國(guó)際潮蓉碧水青城中國(guó)青城2期高山流水青城神韻力迅.我的部落廣居民生項(xiàng)目上善棲玉堂鎮(zhèn)中興鎮(zhèn)青城山鎮(zhèn)大觀(guān)鎮(zhèn)街子鎮(zhèn)蜀繡青城青城雅舍未開(kāi)盤(pán)在售盤(pán)置信芙蓉青城青城山鎮(zhèn)青城外山天下青城3期美墅半島地塊所在地大觀(guān)-街子鎮(zhèn)成青快速通道新麗江整體特征

從分布特征來(lái)看：青城山區(qū)域項(xiàng)目分布顯現(xiàn)出三個(gè)居住板塊特征：青城山內(nèi)、環(huán)山渠周邊以及106國(guó)道兩側(cè)青城山內(nèi)板塊：該去板塊目前所分布的樓盤(pán)都是中高檔樓盤(pán)資源及配套：青城山內(nèi)良好的自然環(huán)境資源是該板塊最主要的優(yōu)勢(shì)資源，但是由于青城山潮濕、陰冷的氣候特征，使得該板塊居住品質(zhì)受到一定的影響，另外該區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目缺乏配套設(shè)施產(chǎn)品：該板塊項(xiàng)目以中高檔項(xiàng)目為主主要產(chǎn)品是以獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、電梯公寓組成價(jià)格：目前該區(qū)域在售雙拼6500元/平方米環(huán)山渠周邊板塊：該板塊是高檔項(xiàng)目的集中板塊資源及配套：則因其位于青城山腳，一般距離青城山腳50-100米左右，季節(jié)氣候?qū)ζ溆绊懴鄬?duì)較小，同時(shí)也可以享受到青城山獨(dú)有的自然環(huán)境；另外該板塊內(nèi)有高爾夫球場(chǎng)以及像普照寺等配套設(shè)施以及名勝可作為項(xiàng)目依托產(chǎn)品：這個(gè)板塊成是高檔項(xiàng)目相對(duì)較為集中的區(qū)域，其代表項(xiàng)目主要有中國(guó)青城、高山流水、高爾國(guó)際主要產(chǎn)品以獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼為主，同時(shí)也有少量的公寓和合院價(jià)格：獨(dú)棟20000-30000元/平方米、聯(lián)排7500-20000元/平方米、雙拼6500元/平方米左右合院3500元/平方米、公寓4000元/平方米左右106國(guó)道兩側(cè)板塊：該板塊內(nèi)集中了中高檔以及中低檔項(xiàng)目資源以及配套：該區(qū)域由于離青城山相對(duì)較遠(yuǎn)，因此基本無(wú)法直接享受到青城山中的所獨(dú)有的自然資源；另外該板塊發(fā)展相對(duì)較晚，特別是106國(guó)道南側(cè)整體居住氛圍以及配套設(shè)施都相對(duì)較差產(chǎn)品：中低檔次項(xiàng)目代表項(xiàng)目：新麗江、中高檔項(xiàng)目代表：芙蓉青城主要以小型mini別墅為主以及部分公寓價(jià)格：5000-7500元/平方米整體供應(yīng)特征

成都市郊區(qū)目前的土地開(kāi)發(fā)量已達(dá)到全市土地開(kāi)發(fā)的37％左右；成都市建筑面積供應(yīng)總量已達(dá)800多萬(wàn)方；其中郊區(qū)建筑總面積供應(yīng)體量已經(jīng)占到300萬(wàn)方以上，在全市的占有率高達(dá)40%左右。青城山區(qū)域目前在售項(xiàng)目6個(gè)，總體供應(yīng)量約為27.5萬(wàn)平方米，占郊區(qū)總體量的8.5%左右；即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目為3個(gè)，體量為17.7萬(wàn)平方米；已售完或已入住項(xiàng)目8個(gè)，總體量約為70萬(wàn)方。大青城山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格特征大青城山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大觀(guān)-街子鎮(zhèn)

青城山鎮(zhèn)

106國(guó)道以北106國(guó)道以北106國(guó)道以南106國(guó)道以南

青城山鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)公寓價(jià)格在4100-5500元/m2之間，聯(lián)排在14000元/m2左右，獨(dú)棟在30000元/m2左右，區(qū)域價(jià)格穩(wěn)中有升；另外106國(guó)道兩側(cè)價(jià)格差異也較大106國(guó)道以北靠青城山一側(cè)，檔次較，高價(jià)格普遍較高，中國(guó)青城聯(lián)排價(jià)格達(dá)到20000元/平方米，而106國(guó)道以南檔次相對(duì)較高的芙蓉青城項(xiàng)目的聯(lián)排價(jià)格7000元/平方米。大觀(guān)-街子鎮(zhèn)內(nèi)價(jià)格參差不齊，除青城神韻外，其他樓盤(pán)價(jià)格均在6500元/㎡以上。最低價(jià)格是青城神韻合院，僅3800元/㎡，獨(dú)棟價(jià)格達(dá)到20000元/㎡；同樣106國(guó)道兩側(cè)價(jià)格差異較大，其中106國(guó)道以北靠青城山一側(cè)，價(jià)格較高，高爾國(guó)際和高山流水的獨(dú)棟別墅都達(dá)到20000元/平方米以上，而106國(guó)道南側(cè)目前的新麗江項(xiàng)目獨(dú)棟價(jià)格只有6500元/平方米整體價(jià)格特征大青城山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體產(chǎn)品特征

就目前青城山在售項(xiàng)目來(lái)看，聯(lián)排、雙拼和部分獨(dú)幢別墅加以少量的多層構(gòu)成了青城山整個(gè)物業(yè)類(lèi)別體系。該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以套一、套二的小戶(hù)型公寓和套三、套四聯(lián)排為主，部分套四疊拼別墅和獨(dú)棟別墅。該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以渡假公寓、聯(lián)排為主，有少量疊拼和獨(dú)棟別墅供應(yīng)，未來(lái)供應(yīng)趨勢(shì)也是度假公寓、聯(lián)排、雙拼、疊拼獨(dú)棟。其中高山流水為全獨(dú)棟組成，新麗江和青城神韻以公寓和合院為主，高爾國(guó)際以聯(lián)排雙拼為主。大青城山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售特征大青城山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)

青城山鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售速度較為緩慢，其中潮蓉碧水青城，青城雅舍，蜀秀青城相對(duì)較快一些；中國(guó)青城由于檔次定位較高，銷(xiāo)售進(jìn)度相對(duì)較慢。大觀(guān)-街子區(qū)域內(nèi)高爾國(guó)際和青城神韻銷(xiāo)售速度比較理想，高爾國(guó)際由于占有高爾夫資源，其雙拼和獨(dú)棟很快銷(xiāo)售完畢，但其83平米小聯(lián)排銷(xiāo)售速度較為緩慢；高山流水由于檔次定位較高，銷(xiāo)售進(jìn)度相對(duì)較慢。整體客戶(hù)特征大青城山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)本區(qū)域客戶(hù)由投資客和自住客構(gòu)成：投資客戶(hù)主要為成都區(qū)域職業(yè)投資客以及大學(xué)老師、企業(yè)白領(lǐng)、高級(jí)政府公務(wù)員等成都區(qū)域職業(yè)投資客閑置資金在100萬(wàn)左右，以投資為主，尋求物業(yè)長(zhǎng)期升值潛力，兼短期物業(yè)出租收益大學(xué)老師、企業(yè)白領(lǐng)、高級(jí)政府公務(wù)員等穩(wěn)定的家庭年收入10-20萬(wàn)左右，有少量積蓄，年齡在25-35歲之間，購(gòu)房目的以投資為主，兼休閑度假自住客戶(hù)主要為企業(yè)中高管層、小型私企老板、中層公務(wù)員、專(zhuān)家級(jí)大學(xué)教授、醫(yī)生、甘、阿、涼地區(qū)已退休或臨近退休的政府公務(wù)員或經(jīng)商人士及部分境外人士企業(yè)中高管層、小型私企老板、中層公務(wù)員、專(zhuān)家級(jí)大學(xué)教授、醫(yī)生個(gè)人年收入在30萬(wàn)以上，年齡在30歲左右，購(gòu)房目的主要為休閑度假，兼投資甘、阿、涼地區(qū)已退休或臨近退休的政府公務(wù)員或經(jīng)商人士現(xiàn)有積蓄約100萬(wàn)元左右，年齡在45-60歲之間，購(gòu)房目的以休閑養(yǎng)老為主，兼投資境外人士（含港澳臺(tái)）主要為藝人、外企CEO、港澳華僑、往來(lái)于國(guó)內(nèi)外的經(jīng)商人士，在四川區(qū)域有一定的人脈關(guān)系，個(gè)人年收入過(guò)百萬(wàn)，年齡在35歲以上（藝人除外），購(gòu)房主要目的為休閑度假，兼投資青城山鎮(zhèn)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

供應(yīng)特征青城山鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況

青城山鎮(zhèn)區(qū)域的樓盤(pán)目前總開(kāi)發(fā)量約為8.2萬(wàn)余平方米，總戶(hù)數(shù)近1000戶(hù)，其中以潮蓉碧水青城為代表。已公開(kāi)的未來(lái)開(kāi)發(fā)量約為18萬(wàn)余平方米，總戶(hù)數(shù)近2000戶(hù)。區(qū)域未來(lái)開(kāi)發(fā)量較大，其中以廣居民生項(xiàng)目為代表。106省道以南106省道以北項(xiàng)目名稱(chēng)總建筑面積（m2）總戶(hù)數(shù)（戶(hù)）中國(guó)青城2期25969209潮蓉碧水青城2期30000380青城雅舍14118248蜀秀青城11643156廣居民生項(xiàng)目800001000置信芙蓉青城30000200上善棲67720760產(chǎn)品特征項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)形態(tài)主力戶(hù)型中國(guó)青城2期高檔公寓\聯(lián)排公寓套二（75m2)、聯(lián)排套三（113m2）聯(lián)排套四（136m2-148m2）潮蓉碧水青城2期疊拼\聯(lián)排聯(lián)排套三(80m2-89m2)青城雅舍公寓套一（45m2-50m2）、套二（55m2-65m2)蜀秀青城公寓套二（55m2-76m2）上善棲公寓\疊拼公寓套二（57m2-73m2）、公寓套二（84m2-93m2）疊拼套三（96m2-120m2）青城山鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以套一、套二的小戶(hù)型公寓和套三、套四聯(lián)排為主，少量套四疊拼別墅。106省道以南106省道以北芙蓉青城聯(lián)排別墅、MINI別墅MINI別墅套二（90m2）、聯(lián)排套四（167m2、247m2）產(chǎn)品特征中國(guó)青城建筑風(fēng)格:川西民居風(fēng)格青城雅舍建筑風(fēng)格:川西民居風(fēng)格青城山鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況價(jià)格特征區(qū)域內(nèi)公寓價(jià)格在4100-5500元/m2之間，聯(lián)排在14000元/m2左右，獨(dú)棟在30000元/m2左右，區(qū)域價(jià)格穩(wěn)中有升。青城山鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況106省道以北106省道以南銷(xiāo)售特征區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售速度較為緩慢，其中潮蓉碧水青城，青城雅舍，蜀秀青城相對(duì)較快一些；中國(guó)青城由于檔次定位較高，銷(xiāo)售進(jìn)度相對(duì)較慢。青城山鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況項(xiàng)目名稱(chēng)當(dāng)期銷(xiāo)售率銷(xiāo)售周期中國(guó)青城2期高檔公寓：90％、聯(lián)排：80％、4戶(hù)頂級(jí)獨(dú)棟：不詳17個(gè)月潮蓉碧水青城2期80%12個(gè)月青城雅舍90%14個(gè)月蜀秀青城95%10個(gè)月106省道以北106省道以南廣居民生項(xiàng)目未開(kāi)盤(pán)未開(kāi)盤(pán)置信芙蓉青城未開(kāi)盤(pán)未開(kāi)盤(pán)上善棲未開(kāi)盤(pán)未開(kāi)盤(pán)客戶(hù)特征青城山鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況本區(qū)域客戶(hù)由投資客和自住客構(gòu)成：投資客戶(hù)主要為成都區(qū)域職業(yè)投資客以及大學(xué)老師、企業(yè)白領(lǐng)、高級(jí)政府公務(wù)員等成都區(qū)域職業(yè)投資客閑置資金在100萬(wàn)左右，以投資為主，尋求物業(yè)長(zhǎng)期升值潛力，兼短期物業(yè)出租收益大學(xué)老師、企業(yè)白領(lǐng)、高級(jí)政府公務(wù)員等穩(wěn)定的家庭年收入10-20萬(wàn)左右，有少量積蓄，年齡在25-35歲之間，購(gòu)房目的以投資為主，兼休閑度假自住客戶(hù)主要為企業(yè)中高管層、小型私企老板、中層公務(wù)員、專(zhuān)家級(jí)大學(xué)教授、醫(yī)生以及甘、阿、涼地區(qū)已退休或臨近退休的政府公務(wù)員或經(jīng)商人士企業(yè)中高管層、小型私企老板、中層公務(wù)員、專(zhuān)家級(jí)大學(xué)教授、醫(yī)生個(gè)人年收入在30萬(wàn)以上，年齡在30歲左右，購(gòu)房目的主要為休閑度假，兼投資甘、阿、涼地區(qū)已退休或臨近退休的政府公務(wù)員或經(jīng)商人士現(xiàn)有積蓄約100萬(wàn)元左右，年齡在45-60歲之間，購(gòu)房目的以休閑養(yǎng)老為主，兼投資2期占地：170752平方米2期總建面：25969.16平方米

綠化率：80.12%

容積率：0.15

2期總戶(hù)數(shù)：209戶(hù)建筑風(fēng)格：川西民居開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006年05月銷(xiāo)售進(jìn)度：

高檔公寓90％、聯(lián)排別墅80％產(chǎn)品類(lèi)型：獨(dú)棟、聯(lián)排、4拼別墅、酒店式公寓開(kāi)發(fā)商：成都大城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司青城山鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況典型案例中國(guó)青城2期青城山鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況典型案例中國(guó)青城2期

項(xiàng)目2期通過(guò)人工打造，形成80畝人工水面，并通過(guò)北邊水系，以形成水景環(huán)繞的社區(qū)，加上位于青城山腳，山景資源也十分豐富，小區(qū)內(nèi)建筑均考慮到利用山地的資源起伏而布局，同時(shí)也兼顧了水景資源的利用。

青城山鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況典型案例中國(guó)青城2期銷(xiāo)售價(jià)格：二期聯(lián)排別墅均價(jià)：14000元/平方米銷(xiāo)售狀況：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006年05月銷(xiāo)售率：高檔公寓：90％、聯(lián)排別墅：80％裝修標(biāo)準(zhǔn)：清水物業(yè)形態(tài)：獨(dú)棟、聯(lián)體、4拼別墅、酒店式公寓。青城山鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況

A（獨(dú)棟別墅）六室兩廳四衛(wèi):286.86㎡

B（獨(dú)棟別墅）五室兩廳三衛(wèi)：273.35㎡

4拼公寓兩室兩廳一衛(wèi)：72.23㎡

典型案例中國(guó)青城2期

A（聯(lián)體別墅）三室兩廳三衛(wèi)：113.35㎡

B（聯(lián)體別墅）四室兩廳三衛(wèi)：136.47㎡

C（聯(lián)體別墅）四室三廳三衛(wèi)：148.81㎡青城山鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況典型案例中國(guó)青城2期青城山鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況社區(qū)景觀(guān)垂釣休閑中心休閑運(yùn)動(dòng)旅社峰水幽居梅林香齋銀杏果苑步月湖典型案例中國(guó)青城2期大觀(guān)-街子鎮(zhèn)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況供應(yīng)特征項(xiàng)目名稱(chēng)

總建筑面積（㎡）

總戶(hù)數(shù)（戶(hù)）

高山流水80000103高爾國(guó)際30000235青城神韻1850002070新麗江2期400001360力訊我的部落49600600目前青城山大觀(guān)街子鎮(zhèn)總開(kāi)發(fā)量約為39萬(wàn)㎡，總房源為4368套。其中青城神韻為區(qū)域內(nèi)的典型大盤(pán)（18萬(wàn)㎡，2070套房源），高山流水、高爾國(guó)際、新麗江2期提供開(kāi)發(fā)量為15萬(wàn)㎡，力訊我的部落即將提供的供應(yīng)量為49600㎡。106省道以北106省道以南大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況產(chǎn)品特征項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品形態(tài)

在銷(xiāo)主力產(chǎn)品

高山流水獨(dú)棟獨(dú)棟330-450㎡高爾國(guó)際聯(lián)排\雙拼\獨(dú)棟聯(lián)排86-130㎡

雙拼166-171㎡青城神韻合院\聯(lián)排\雙拼合院公寓50-70㎡宅院聯(lián)排107-110㎡天下青城雙拼\獨(dú)棟雙拼新麗江2期雙拼\獨(dú)棟300㎡獨(dú)棟力訊我的部落公寓\聯(lián)排\獨(dú)棟未開(kāi)盤(pán)目前青城山大觀(guān)街子鎮(zhèn)推出產(chǎn)品聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟居多，有少量公寓。高山流水產(chǎn)品為全獨(dú)棟，青城神韻推出部分合院。市場(chǎng)上獨(dú)棟聯(lián)排較受歡迎。106省道以北106省道以南大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況價(jià)格特征目前青城山大觀(guān)街子鎮(zhèn)內(nèi)價(jià)格參差不齊，除青城神韻外，其他樓盤(pán)價(jià)格均在6500元/㎡以上。最低價(jià)格是青城神韻合院，僅3800元/㎡，最高價(jià)格是獨(dú)棟價(jià)格，達(dá)到20000元/㎡。106省道以南106省道以北大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況銷(xiāo)售特征項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售情況高山流水2005-4售完高爾國(guó)際2005-6售完青城神韻2006-11售完天下青城2006-3雙拼剩幾套新麗江2期2005-7該批次共推出幾套，未賣(mài)力訊我的部落未開(kāi)盤(pán)未開(kāi)盤(pán)目前青城山大觀(guān)街子鎮(zhèn)除新麗江推出少數(shù)幾套未售，力訊·我的部落未開(kāi)盤(pán)外，其他樓盤(pán)均以售完。106省道以北106省道以南客戶(hù)特征大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況該區(qū)域客戶(hù)以投資、休閑度假和商務(wù)接待為主：區(qū)域客戶(hù)以成都市區(qū)來(lái)源客戶(hù)為主，兼有省內(nèi)市外和國(guó)內(nèi)省外沿海城市客戶(hù)，還有少量的境外人士（含港澳臺(tái)）。以休閑度假，兼投資為目的的客戶(hù)成都市區(qū)：企業(yè)的中高管層、政府有灰色收入的中層公務(wù)員、專(zhuān)家級(jí)大學(xué)教授、專(zhuān)家級(jí)醫(yī)生、小型私企老板。個(gè)人年收入在30萬(wàn)以上，年齡在30歲左右。三州地區(qū)如甘孜、阿壩、涼山：主要為已退休或臨近退休的政府公務(wù)員或經(jīng)商人士?，F(xiàn)有積蓄約100萬(wàn)元左右，年齡在45-60歲之間。境外人士（含港澳臺(tái)）：主要為藝人、外企CEO、港澳華僑、往來(lái)于國(guó)內(nèi)外的經(jīng)商人士，在四川區(qū)域有一定的人脈關(guān)系，個(gè)人年收入過(guò)百萬(wàn)，年齡在35歲以上（藝人除外）。以投資為主，兼休閑度假為目的的客戶(hù)成都市區(qū)：大學(xué)老師、企業(yè)白領(lǐng)、政府公務(wù)員、醫(yī)療人員，有穩(wěn)定的家庭年收入10-20萬(wàn)左右，有少量積蓄，年齡在25-35歲之間。職業(yè)投資顧客：成都區(qū)域職業(yè)投資客，具備巨額自有資金，閑置資金金額上百萬(wàn)，年齡（分級(jí)不明確），購(gòu)房目的以投資為主，尋求物業(yè)長(zhǎng)期升值潛力，兼短期物業(yè)出租收益。國(guó)內(nèi)省外沿海城市客戶(hù)主要是企業(yè)中高級(jí)董事級(jí)人員，個(gè)人年收入過(guò)百萬(wàn)，年齡在40歲以上，購(gòu)房目的主要為商務(wù)接待，兼休閑度假和投資。以商務(wù)接待為主的客戶(hù)：

成都市區(qū)：中、大型企業(yè)董事級(jí)人員、政府有灰色收入的高層公務(wù)員，個(gè)人年收入過(guò)百萬(wàn)，年齡在40歲以上，購(gòu)房目的主要為商務(wù)接待，兼休閑度假和投資。國(guó)內(nèi)省外沿海城市：中.大型企業(yè)董事級(jí)人員，個(gè)人年收入過(guò)百萬(wàn)，年齡在40歲以上，購(gòu)房目的主要為商務(wù)接待，兼休閑度假和投資。大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況客戶(hù)特征占地：158畝

總建面：30000㎡

綠化率：42.45%

容積率：0.30建筑密度：15%

總戶(hù)數(shù)：235戶(hù)建筑風(fēng)格：北美風(fēng)格開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006-11銷(xiāo)售進(jìn)度：售完產(chǎn)品類(lèi)型：2-3層聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟開(kāi)發(fā)商：成都順通實(shí)業(yè)有限公司典型案例大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況高爾國(guó)際堤香園格林園高爾國(guó)際總平圖聯(lián)排獨(dú)棟典型案例高爾國(guó)際大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況4室

2廳

3衛(wèi)

167.11㎡C型

6室

3廳

6衛(wèi)

449.22㎡D型

5室

3廳

4衛(wèi)

362.76㎡E型每套別墅均獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)典型案例高爾國(guó)際大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況

2室

2廳

2衛(wèi)

86.10㎡A型

3室

2廳

3衛(wèi)

122.44㎡B型4室

2廳

3衛(wèi)

177㎡C1型每套別墅均獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)典型案例高爾國(guó)際大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況一、聯(lián)排86-122㎡。86㎡132套，占總套數(shù)56%；122㎡64套，占總套數(shù)27%二、雙拼166-171平米。166㎡14套，占總套數(shù)6％．171㎡14戶(hù)占總套數(shù)6％三、獨(dú)棟363-449平米，363平米6套，占總套數(shù)：2.6％．449㎡5套，占總套數(shù)2.1％高爾國(guó)際全部產(chǎn)品已售完典型案例高爾國(guó)際大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況高爾夫球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)，推桿練習(xí)場(chǎng)，兒童游戲場(chǎng)，健身場(chǎng)，晨跑道，餐吧，高爾國(guó)際會(huì)所酒店原生態(tài)青城河從堤香園和格林園兩個(gè)園區(qū)穿過(guò)，兩岸有數(shù)百株高大水杉每戶(hù)均帶私家花園，聯(lián)排帶前庭后院，雙拼帶前庭、中庭及后院，獨(dú)棟帶大花園每戶(hù)的2-3樓，設(shè)計(jì)有多個(gè)景觀(guān)露臺(tái)典型案例高爾國(guó)際大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況產(chǎn)品:聯(lián)排雙拼獨(dú)棟公寓開(kāi)發(fā)商：成都新世宇實(shí)業(yè)有限公司大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況典型案例天下青城3期占地：800畝總建面：100000平米綠化率：A：40％B：30%

容積率：A：0.44B：0.29C:0.12總戶(hù)數(shù)：1046戶(hù)建筑風(fēng)格：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2003-12山水公寓2006-3-18

假日公寓2006-4-15銷(xiāo)售進(jìn)度：雙拼剩幾套天下青城（四期）假日峰景（五期）潛在開(kāi)發(fā)區(qū)（600畝）天下青城（三期）美墅半島總平規(guī)劃圖天下青城（一期）天下青城（二期）半山酒店項(xiàng)目位于都江堰兩河鄉(xiāng)，定位為大型山中高檔社區(qū)，共分4期開(kāi)發(fā)。一期：為聯(lián)排別墅和公寓；二期：半山酒店(以酒店公寓為主的小戶(hù)型)；三期：美墅半島(雙拼別墅）；四期：假日風(fēng)景(酒店式公寓,二期的升級(jí)產(chǎn)品);五期：潛在開(kāi)發(fā)區(qū)。大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況典型案例天下青城3期三期占地面積：106畝三期建筑面積：21220平米三期總戶(hù)數(shù)：88戶(hù)三期產(chǎn)品：雙拼別墅目前三期僅剩幾套雙拼未售大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況典型案例天下青城3期雙拼別墅獨(dú)棟別墅大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況典型案例天下青城3期

A型:4室3廳5衛(wèi)203.52㎡(1,2,3層平面圖及閣樓，屋頂，地下室)大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況典型案例天下青城3期

B型:5室3廳6衛(wèi)226.17㎡(1,2,3層平面圖及閣樓，屋頂，地下室)大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況典型案例天下青城3期

C型:

6室5廳8衛(wèi)267.48㎡(1,2,3層平面圖及閣樓，屋頂，地下室)大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況典型案例天下青城3期

D型:4室5廳6衛(wèi)262㎡(1,2,3層平面圖及閣樓，屋頂，地下室)大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況典型案例天下青城3期一、4室3廳5衛(wèi)203.52㎡，共26戶(hù)，占此類(lèi)產(chǎn)品的33%，占本期產(chǎn)品的31％；（A）二、5室3廳6衛(wèi)226.17㎡，共32戶(hù)，占此類(lèi)產(chǎn)品的41%，占本期產(chǎn)品的38％；（B）三、6室5廳8衛(wèi)267.48㎡，共6戶(hù)，占此類(lèi)產(chǎn)品的8%，占本期產(chǎn)品的7％；（C)四、4室5廳6衛(wèi)262㎡，共14戶(hù)，占此類(lèi)產(chǎn)品的18%，占本期產(chǎn)品的17％；（D）

大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況典型案例天下青城3期茶樓、酒廊、網(wǎng)球場(chǎng)、皮伐漂流、游泳池大觀(guān)-街子鎮(zhèn)版塊樓盤(pán)供應(yīng)情況典型案例天下青城3期區(qū)域房地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè)青城山為中國(guó)道家文化的發(fā)源地，擁有稀有的人文自然景觀(guān)，經(jīng)過(guò)多年的物業(yè)開(kāi)發(fā)，目前青城已形成囊括各種檔次、各種物業(yè)的休閑度假型物業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域；市場(chǎng)影響力較大;經(jīng)過(guò)政府對(duì)106國(guó)道的改建以及川西黃金旅游通道的打造，青城山迎來(lái)了新的開(kāi)發(fā)良機(jī)；消費(fèi)者對(duì)該區(qū)域休閑度假的認(rèn)同度也最高，就目前市場(chǎng)消化狀況來(lái)看，青城山是各個(gè)區(qū)域休閑度假型物業(yè)平均銷(xiāo)售率最高的區(qū)域；潛在置業(yè)者對(duì)于該區(qū)域的的空氣質(zhì)量、世界遺產(chǎn)、投資潛力、休閑養(yǎng)老等固有的優(yōu)勢(shì)也比較認(rèn)可；特別是近來(lái)，青城山的別墅變得越來(lái)越小，大約就是70—90平方米，有的項(xiàng)目，面積甚至只有50多平米，但仍然做足了別墅的噱頭。并且，由于均價(jià)差不多就四五千，一套別墅最高也就是50萬(wàn)-60萬(wàn)，而最低只需25萬(wàn)左右就能買(mǎi)到，很受購(gòu)房者關(guān)注。街子鎮(zhèn)大觀(guān)鎮(zhèn)青城山鎮(zhèn)趨勢(shì)：隨著成青快速通道的開(kāi)通以及青城山區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展，將會(huì)有越來(lái)越多的人把置業(yè)目的地定在青城山；而大眾對(duì)于別墅的需求，將會(huì)讓MINI小別墅之風(fēng)進(jìn)一步蔓延，這種價(jià)格相對(duì)低廉的MINI別墅將會(huì)成為未來(lái)青城山區(qū)域住宅項(xiàng)目發(fā)展的趨勢(shì)。我們的思維導(dǎo)圖項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目核心問(wèn)題確定項(xiàng)目發(fā)展背景解析地塊解析項(xiàng)目定位我們首先建立KPI指標(biāo)體系來(lái)判斷本項(xiàng)目的物業(yè)發(fā)展方向地塊位于青城山后山，規(guī)模較大，但內(nèi)部平整方正；三面被9000畝的森林環(huán)抱，東、西兩側(cè)各有一條山溪，自然環(huán)境優(yōu)異地塊屬性

區(qū)域樓盤(pán)集中供應(yīng)區(qū)域?yàn)樯较?06國(guó)道兩側(cè)，山中項(xiàng)目稀少，高端高品質(zhì)別墅需空間大市場(chǎng)因素

整個(gè)青城山的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以旅游服務(wù)、休閑度假為特色的旅游型區(qū)域。政府定義項(xiàng)目發(fā)展方向判斷物業(yè)選擇KPI體系地塊屬性市場(chǎng)因素政府定義宏觀(guān)環(huán)境區(qū)域?qū)傩院暧^(guān)環(huán)境

區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)利好,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速區(qū)域?qū)傩?/p>

雙文化遺產(chǎn)，旅游休閑避暑勝地項(xiàng)目住宅SWOT分析：SWOT優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak地理位置：青城后山，距街子鎮(zhèn)約6公里自然資源：地塊被9000畝森林從東、西、北三面環(huán)抱，東、西兩側(cè)各有一條山溪從地塊旁流過(guò)地塊由南向北有一定自然坡度，有利于坡地概念的打造青城山渡假概念已經(jīng)相當(dāng)成熟成熟大眾對(duì)別墅項(xiàng)目青睞有佳目前交通條件較差項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)水平、實(shí)力非同一般，項(xiàng)目品質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平要求相對(duì)較高周邊眾多別墅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈青城山冬季氣溫低且非常潮濕，對(duì)于居住品質(zhì)和地下室以及一樓有一定影響機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)青城山區(qū)域還缺少中高端高品質(zhì)別墅項(xiàng)目?jī)?yōu)秀的不可再生自然資源，可供項(xiàng)目景觀(guān)以及意境的打造周邊眾多別墅項(xiàng)目具有較大的參考價(jià)值利用成熟的度假氛圍以及獨(dú)有的自然資源與景觀(guān)，完善配套，最大限度挖掘渡假、養(yǎng)生價(jià)值品質(zhì)展示、遠(yuǎn)景宣傳跟隨市場(chǎng)適機(jī)入市，填補(bǔ)空缺，實(shí)現(xiàn)較快的銷(xiāo)售與資金回籠注重品質(zhì)打造，塑造產(chǎn)品差異化威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為激烈國(guó)家政策對(duì)別墅項(xiàng)目的影響產(chǎn)品高舉高打，走高端頂級(jí)路線(xiàn)利用地塊坡地地形，打造高低層次建立適合項(xiàng)目發(fā)展的物業(yè)組合，以符合市場(chǎng)需求注重在產(chǎn)品創(chuàng)新增加產(chǎn)品附加值，強(qiáng)調(diào)實(shí)惠本項(xiàng)目發(fā)展方向選擇?領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—基于物業(yè)品質(zhì)的性?xún)r(jià)比追隨者—搭便車(chē)，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù)—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者本項(xiàng)目發(fā)展方向選擇?度假項(xiàng)目發(fā)展關(guān)鍵詞:生態(tài)休閑養(yǎng)生度假以度假為核心,集生態(tài)、休閑、養(yǎng)生為一體的中高端低密度渡假區(qū)我們的思維導(dǎo)圖項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目核心問(wèn)題確定項(xiàng)目發(fā)展背景解析地塊解析項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位

以度假為核心,集生態(tài)、休閑、養(yǎng)生為一體的中高端低密度渡假區(qū)本項(xiàng)目所處區(qū)域是世界雙遺產(chǎn)旅游度假區(qū)域，根據(jù)項(xiàng)目土地性質(zhì)、區(qū)位特點(diǎn)以及市場(chǎng)環(huán)境等方面的綜合評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目的整體定位為：項(xiàng)目產(chǎn)品定位開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型產(chǎn)品定位：方