ppt4房地產(chǎn)評估收益法

資產(chǎn)評估學(xué)資產(chǎn)評估學(xué)1第二篇資產(chǎn)評估實務(wù)第二篇資產(chǎn)評估實務(wù)2第五章

房地產(chǎn)評估第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法第四節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法第五節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法第五章 房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)3第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述

一、房地產(chǎn)的特性土地的特性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)市場的特性。（一）土地特性

1、土地的自然特性（1）數(shù)量的有限性（不可再生性）供給缺乏彈性（2）位置的不可移動性（3）效用的持久性→價格具上升趨勢（4）效用的差異性（不可替代性）決定決定第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的特性決定決定42、土地的經(jīng)濟(jì)特性（1）用途的多樣性（2）供給的稀缺性（3）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性（4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性

1、位置固定性

2、使用長期性

3、投資大量性

4、保值增值性

5、受政策面因素影響較大2、土地的經(jīng)濟(jì)特性5（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性2、交易的復(fù)雜性3、房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應(yīng)遲緩（供給彈性小于需求彈性）（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性6二、房地產(chǎn)評估的原則

1、合法原則

2、最佳使用原則

3、房地綜合考慮原則

4、區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評估的程序（一）接受委托，明確評估的基本事項

1、明確評估對象

2、明確評估目的

3、明確評估基準(zhǔn)日

4、明確評估報告提交日期（二）制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告二、房地產(chǎn)評估的原則7第四節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法一、基本思路及步驟無限期：房地產(chǎn)價格＝純收益/資本化率 （1）有限期：房地產(chǎn)價格=a*(P/A ,r,n) （2）

a－年純收益

r－折現(xiàn)率二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。第四節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法一、基本思路及步驟8三、各參數(shù)的估算（一）凈收益除去各種費用后的收益，必須是客觀收益，而非實際收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。＝＝（二）資本化率實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬率（收益率）。

凈收益潛在收入空置等造成的收入損失經(jīng)營費用有效毛收入營運費用三、各參數(shù)的估算凈收益潛在收入空置等造成的收入損失經(jīng)營費用有9△

求取方法：

1、收益與售價比法（市場法）尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價格的比例獲取資本化率，至少三個交易案例。2、累加法＝+

資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。

資本化率無風(fēng)險報酬率風(fēng)險調(diào)整值△

求取方法：資本化率無風(fēng)險報酬率風(fēng)險調(diào)整值10（三）收益期的確定

單獨評房——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨評地——土地使用權(quán)年限（1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價值。（2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計算凈收益時應(yīng)扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。（三）收益期的確定單獨評房——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命11四、收益法的計算公式（一）房地合一評房地產(chǎn)價格[例]某房地產(chǎn)公司于2019年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2019年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2019年5月的價格。房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用＝管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費四、收益法的計算公式（一）房地合一評房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格＝房121、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年營運費用（1）管理費：年管理費＝9,855,000×3.5%

＝344,925元（2）維修費：年維修費＝4,800×12,000×1.5%

＝864,000元（3）保險費：年保險費＝4,800×12,000×0.2%

＝115,200元（4）稅金：年稅金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年營運費用：年營運費用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900

＝3,098,025元1、估算年有效毛收入133、估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年營運費用＝9,855,000－3,098,025

＝6,756,975元4、計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝104,434,671元房地產(chǎn)單價＝104,434,671÷12,000

＝8,703元5、評估結(jié)果經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2019年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。

3、估算凈收益14例題:

某房地產(chǎn)公司于2019年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2019年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費為年租金的3.5％，維修費為重置價的1.5％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。試根據(jù)以上資料評估該宗地2019年3月的土地使用權(quán)價格。例題:151、選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2、計算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。年總收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、計算總費用（1）年管理費＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年維修費＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年稅金＝20×900＝18000（元）（4）年保險費＝2500×900×0.2％＝4500（元）年總費用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）1、選定評估方法164、計算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費用＝486000－73260＝412740（元）5、計算房屋純收益（1）計算年折舊費。（2）計算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－年折舊費×已使用年數(shù)＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）計算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8％＝165000（元）4、計算房地產(chǎn)純收益176、計算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740－165000＝247740（元）7、計算土地使用權(quán)價格土地使用權(quán)在2019年3月的剩余使用年期為50－6＝44（年）。單價＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2019年3月的土地使用權(quán)價格為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。

6、計算土地純收益18（二）房地合一評土地（土地殘余法）

由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計算土地凈收益時，應(yīng)扣除建筑物折舊。例題：在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為2000×1200＝240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12％，土地的還原利率為10％。

假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費的年租賃費用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格。（1）計算房地合一純收益

100×2000×60％×12－720000＝720000（元）（2）計算建筑物的純收益

240×（12％+1/20）＝40.80（萬元）（3）計算屬于土地的純收益

72－40.80＝31.20（萬元）（4）土地的價格為：31.2÷10％＝312（萬元）單方土地價格為：312÷3000＝1040（元/m2）（二）房地合一評土地（土地殘余法）19（三）房地合一評房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。（三）房地合一評房（建筑物殘余法）20例題某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8％，建筑物還原利率為10％，另運用市場比較法求得土地價格為每平方米1200元建筑物評估時的剩余使用年限為25年，用殘余法評估該住宅建筑物價格。年房租總收入＝4800×12＝57600（元）年總費用：房租損失準(zhǔn)備費（以半月租金計）＝2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的12％計）＝57600×12％＝6912（元）土地使用稅（每年按每平方米2元計）＝200×2＝400（元）管理費（按年租金3％計）＝57600×3％＝1728（元）修繕費（按年租金4％計）＝57600×4％＝2304（元）保險費每年＝576（元）例題21年總費用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元）年總純收益＝57600－14320＝43280（元）另運用市場比較法求得土地價格為每平方米1200元，則土地總價為：

1200×200＝240000（元）歸屬于土地的年純收益為：

240000×8％＝19200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：

43280－19200＝24080（元）建筑物折舊率＝1/25×100％＝4％建筑物價格＝24080÷（10％+4％）×｛1－[1/（1+14％）25]｝

=172000×0.9622

＝165498.4（元）建筑物每平方米價格為：

165498.4÷240＝689.58（元）

年總費用＝2400+6912+400+1728+2304+522某磚混結(jié)構(gòu)四層住宅，建筑面積800平方米，占地面積為300平方米，月租金24000元，土地還原利率為6%，建筑物還原利率為8%，建筑物評估時的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為40年，稅金為年租金收入的18%，管理費按年租金的2.5%計，年空置損失租金以半月租金計，維修費按年租金的4%計，年保險費12000元，另用市場法求得土地使用權(quán)價格為每平方米2800元(為樓面地價)。試用建筑物殘余估價法評估該建筑物的價格。(計算結(jié)果以元為單位，取整)P272-275單項選擇題4、9、12、14、16、18、28,P277-278計算題2、3、5、7某磚混結(jié)構(gòu)四層住宅，建筑面積800平方米，占地面積為300平23資產(chǎn)評估學(xué)資產(chǎn)評估學(xué)24第二篇資產(chǎn)評估實務(wù)第二篇資產(chǎn)評估實務(wù)25第五章

房地產(chǎn)評估第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法第四節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法第五節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法第五章 房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)26第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述

一、房地產(chǎn)的特性土地的特性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)市場的特性。（一）土地特性

1、土地的自然特性（1）數(shù)量的有限性（不可再生性）供給缺乏彈性（2）位置的不可移動性（3）效用的持久性→價格具上升趨勢（4）效用的差異性（不可替代性）決定決定第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的特性決定決定272、土地的經(jīng)濟(jì)特性（1）用途的多樣性（2）供給的稀缺性（3）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性（4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性

1、位置固定性

2、使用長期性

3、投資大量性

4、保值增值性

5、受政策面因素影響較大2、土地的經(jīng)濟(jì)特性28（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性2、交易的復(fù)雜性3、房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應(yīng)遲緩（供給彈性小于需求彈性）（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性29二、房地產(chǎn)評估的原則

1、合法原則

2、最佳使用原則

3、房地綜合考慮原則

4、區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評估的程序（一）接受委托，明確評估的基本事項

1、明確評估對象

2、明確評估目的

3、明確評估基準(zhǔn)日

4、明確評估報告提交日期（二）制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告二、房地產(chǎn)評估的原則30第四節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法一、基本思路及步驟無限期：房地產(chǎn)價格＝純收益/資本化率 （1）有限期：房地產(chǎn)價格=a*(P/A ,r,n) （2）

a－年純收益

r－折現(xiàn)率二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。第四節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法一、基本思路及步驟31三、各參數(shù)的估算（一）凈收益除去各種費用后的收益，必須是客觀收益，而非實際收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。＝＝（二）資本化率實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬率（收益率）。

凈收益潛在收入空置等造成的收入損失經(jīng)營費用有效毛收入營運費用三、各參數(shù)的估算凈收益潛在收入空置等造成的收入損失經(jīng)營費用有32△

求取方法：

1、收益與售價比法（市場法）尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價格的比例獲取資本化率，至少三個交易案例。2、累加法＝+

資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。

資本化率無風(fēng)險報酬率風(fēng)險調(diào)整值△

求取方法：資本化率無風(fēng)險報酬率風(fēng)險調(diào)整值33（三）收益期的確定

單獨評房——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨評地——土地使用權(quán)年限（1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價值。（2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計算凈收益時應(yīng)扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。（三）收益期的確定單獨評房——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命34四、收益法的計算公式（一）房地合一評房地產(chǎn)價格[例]某房地產(chǎn)公司于2019年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2019年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2019年5月的價格。房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用＝管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費四、收益法的計算公式（一）房地合一評房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格＝房351、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年營運費用（1）管理費：年管理費＝9,855,000×3.5%

＝344,925元（2）維修費：年維修費＝4,800×12,000×1.5%

＝864,000元（3）保險費：年保險費＝4,800×12,000×0.2%

＝115,200元（4）稅金：年稅金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年營運費用：年營運費用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900

＝3,098,025元1、估算年有效毛收入363、估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年營運費用＝9,855,000－3,098,025

＝6,756,975元4、計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝104,434,671元房地產(chǎn)單價＝104,434,671÷12,000

＝8,703元5、評估結(jié)果經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2019年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。

3、估算凈收益37例題:

某房地產(chǎn)公司于2019年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2019年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費為年租金的3.5％，維修費為重置價的1.5％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。試根據(jù)以上資料評估該宗地2019年3月的土地使用權(quán)價格。例題:381、選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2、計算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。年總收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、計算總費用（1）年管理費＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年維修費＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年稅金＝20×900＝18000（元）（4）年保險費＝2500×900×0.2％＝4500（元）年總費用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）1、選定評估方法394、計算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費用＝486000－73260＝412740（元）5、計算房屋純收益（1）計算年折舊費。（2）計算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－年折舊費×已使用年數(shù)＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）計算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8％＝165000（元）4、計算房地產(chǎn)純收益406、計算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740－165000＝247740（元）7、計算土地使用權(quán)價格土地使用權(quán)在2019年3月的剩余使用年期為50－6＝44（年）。單價＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2019年3月的土地使用權(quán)價格為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。

6、計算土地純收益41（二）房地合一評土地（土地殘余法）

由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計算土地凈收益時，應(yīng)扣除建筑物折舊。例題：在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為2000×1200＝240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12％，土地的還原利率為10％。

假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費的年租賃費用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格。（1）計算房地合一純收益

100×2000×60％×12－720000＝720000（元）（2）計算建筑物的純收益

240×（12％+1/20）＝40.80（萬元）（3）計算屬于土地的純收益

72－40.80＝31.20（萬元）（4）土地的價格為：31.2÷10％＝312（萬元）單方土地價格為：312÷3000＝1040（元/m2）（二）房地合一評土地（土地殘余法）42（三）房地合一評房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重