合肥第一季度房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

63/63金石地產(chǎn)合肥05第一季度房地產(chǎn)市場調(diào)查報告金石地產(chǎn)合肥2005.03市場調(diào)查報告目錄：一：序言…………………3頁二：項目跟蹤及分析……………………3-41頁三：市場分析總結………………………42頁 序言此報告內(nèi)容為合肥市二零零五年一月二十一日到二零零五年三月二十日的市場調(diào)查報告，結合了合肥市房地產(chǎn)新年以來的資料所做。所涉及到的內(nèi)容要緊要緊競爭樓盤和合肥市目前比較有阻礙力的幾個新盤。項目跟蹤及分析1．頤園世家①地理位置地處習友路與懷寧路交匯處，與宋都的西湖花苑遙相對望地理位置相關于宋都來講較好一些。②開發(fā)商安徽信誼集團信得置業(yè)有限公司。③銷售代理深圳張達利設計公司/地產(chǎn)專案組。④產(chǎn)品介紹此樓盤投資1.9億元，開工面積12.4萬平方米，共有20幢住宅，總戶數(shù)為1100戶，開發(fā)的產(chǎn)品全是小高層，一般以9+1、11+1的為主，沿街的一般為16+1的，主力戶型面積為115、130平方米，目前在售的是4、5、6、7、8、五棟。主力房型為三室兩廳兩衛(wèi)。房屋層高3米，外墻采納面磚，窗戶采納的是彩鋁，玻璃大部分采納的是雙層中空玻璃，屋頂采納的是平頂帶平臺的類型，供水為變頻加壓供水，供電量為20A或40A，陽臺形式為北陽臺封閉，南陽臺不給封閉，小區(qū)車位為560個，整個小區(qū)采納電子巡更系統(tǒng)單元采納可視對講，綜合看來，產(chǎn)品處于中上等水平。現(xiàn)已售30%左右，高一點的樓層和面積較大的賣的不理想。⑤推廣方式廣告投放要緊分布在報廣和戶外廣告牌。售樓處面積較大，布置比較豪華。開盤時刻為2004年7月，一期推出260套。開盤開盤價格為2600元/平方米，采取VIP卡優(yōu)惠10000元，陽光金卡優(yōu)惠8000元的推廣方式。截止到2005年2月銷售均價為3500元/平方米。⑥賣點分析1）地處政務區(qū)，以后進展及升值空間大。2）項目東南方向，一條馬路之隔即為正在興建的奧體中心，更具有專門大的升值空間。3）境外景觀設計公司（加拿大潤楓國際）。⑦劣勢及不足1）運動賣點在銷售中顯得牽強，虛無支撐。2）產(chǎn)品先進性在政務區(qū)顯得不強，如車位配比過低，約1：0.5。3）目前該項目交通不便利，周邊配套尚不完善。3）從整個案場的主管到銷售員專業(yè)性較差，銷講隨意，銷售能力一般，治理也較為混亂。4）其戶型較差，房型不規(guī)整，功能區(qū)面積不合理，使用性較差。另外戶型整風光積偏大，總價高。5）從開盤到現(xiàn)在漲價太快，半年漲了600元/平方米，因為周邊的配套還沒有跟上，項目缺少差不多的支點，從銷售來看比其他的項目明顯要慢得多。近期頤園世家差不多封盤，同時工期也停了下來，只發(fā)了兩期半版的報廣。要緊是由于此項目的入市過于匆忙，在前期沒有客戶積存的情況下進入市場，且此項目至今沒有一個明確的主題，對市場的需求沒有充分調(diào)查，入市的產(chǎn)品全然得不到市場的認可，再加上其入市時沒有一個能夠詮釋項目的展示中心，使得此項目成為市場上的無效供應。此點尤其需要注意，本案作為一個大盤應該要充分考慮市場需求，去引導市場，入市不宜過于匆忙。項目近期與合肥本地的怡景工作室簽訂了整合推廣的合同，目前差不多進入全新包裝時期，可能在半個月左右時刻將會以全新面貌進入市場，我司將持續(xù)高度關注。2．國際花都35188883512888①地理位置 地處東流路與潛山路交匯處，地理位置相關于宋都距市中心較近。②開發(fā)商上海綠地集團合肥置業(yè)有限公司。③銷售代理由開發(fā)商自銷。④產(chǎn)品介紹此樓盤總建面積將達70萬平米，為合肥第二大項目。將分5期開發(fā)，一期于2003年12月開盤，開發(fā)約13萬平米，二期也約13萬平米，戶數(shù)為900多戶，開發(fā)的產(chǎn)品多層與小高層。屋頂采納的是平頂帶平臺的類型，主力戶型為80、120平方米，房型為二室二廳一衛(wèi)與三室兩廳兩衛(wèi)。戶型特點房屋開間大，進深短（10.5m）主力戶型雙臥朝南，戶型方正，采光及通透性好，全明設計。外墻采納面磚，窗戶采納的是彩鋁，玻璃采納的是雙層中空玻璃，供水為變頻加壓供水，供電量為20A或40A，陽臺形式為北陽臺封閉，南陽臺半封閉，小區(qū)車位配比為3：1，整個小區(qū)采納紅外二十四小時監(jiān)控和單元采納可視對講，產(chǎn)品處于中上等水平。一期于2004年底交房，05年下半年二期交付。⑤推廣方式廣告投放要緊分布在報紙廣告，電視廣告和戶外廣告牌。項目分五期，每期都以一種國際花名命名。目前售樓處所在位置為地處東流路與潛山路交匯處樓盤現(xiàn)場，面積約300㎡，裝修簡約。一期多層小高層03年12月6日開盤，4個月時刻全部賣完。二期開盤時刻為2004年6月中旬，均價約3200元，目前均價為3600元。一組團推出200多套，開盤前采取內(nèi)部放號的的形式首批150號在放號當天放完，每號10000元。到十月份為止差不多售完，只余少量的頂樓大面積戶型,購買能夠有5000元的優(yōu)惠。2005年1月16日推出的三期天香苑分三個組團，其中A組團的小高層共推出200套，差不多售完，主力戶型為三房兩廳，價格區(qū)間：3300～4300元/㎡，僅剩170㎡戶型約3、4套。天香苑B組團將于3月5日對外放號銷售，均價為3700元/㎡，⑥賣點分析1）西面緊鄰市政府的辦公大樓，以后進展及升值空間大。2）政務區(qū)以后商業(yè)配套較為集中在此樓盤附近。3）屬于離市中心較近的政務區(qū)樓盤，客戶的同意能力較強。4）一期立即交房小區(qū)的效果能夠直接看見，能起到增強客戶的購房心理作用。5）項目較大配套完善，有主題公園景觀，綠化率達到了40%。6）戶型配比比較符合當?shù)厥袌鲂枨?，?0-120的為主。7）售樓處銷售設施較先進，利用三維動畫可直接從電腦中看房選房。8）境外景觀設計公司，加拿大KFS建筑設計公司。⑦劣勢及不足1）樓盤賣點在銷講中提煉不精，解講不詳細。2）產(chǎn)品先進性在政務區(qū)顯得不強，如車位配比過低，約3：1。3）目前該項目交通不便利，周邊配套尚不完善。4）售價較高，為目前政務區(qū)最貴樓盤。且價格受到周圍樓盤如生活地帶、綠怡匯林等樓盤相對低價的沖擊。5）一期交房后，產(chǎn)品質(zhì)量不如宣傳中的精巧，且綠化效果極為粗糙，與其進展商實力不相符。3、金色池塘①地理位置地處蜀山區(qū)樊洼路與蜀鑫路交匯處，距離合肥植物園較近②開發(fā)商安徽合肥英泰地產(chǎn)③銷售代理開發(fā)公司自銷④產(chǎn)品類型此樓盤總建面積35萬平米，分期開發(fā)。產(chǎn)品為多層與花園洋房，其中花園洋房為模仿萬科退層戶型。一期花園洋房差不多為照抄萬科戶型，二期在戶型上做了一些更改，但一、二期花園洋房均為兩層復式戶型。三期規(guī)劃尚未確定。多層屋頂采納的是平頂帶平臺或閣樓的類型，主力戶型為80、100、120平方米，房型為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)與三室兩廳兩衛(wèi)。戶型多為南北兩端式，開間較大，126㎡的戶型即有三個開間朝南。外墻采納涂料，底層部分架空，窗戶采納的是彩鋁，玻璃大部分采納的是雙層中空玻璃，供水為直供水，供電量為40A，可提供暖氣與熱水，陽臺形式為北陽臺封閉，南陽臺半封閉，小區(qū)車位配比為多層3：1，花園洋房3：2，二期花園洋房一躍二戶型帶自家車庫，且為贈送。整個小區(qū)采納入門IC卡，電子門禁，單元采納可視對講，物管費用多層0.6元，小高層1元，綜合看來產(chǎn)品在當?shù)靥幱谳^高水平。⑤推廣方式廣告投放要緊分布在報廣和戶外廣告牌。在市中心繁華地段設有醒目廣告牌。目前售樓處為樓盤會所，面積較大，裝修豪華。銷售人員著裝統(tǒng)一，服務態(tài)度好，比較認真，業(yè)務素養(yǎng)較好。一期開盤時刻為2003年7月，推出20余幢，500多套多層住宅，3幢，計36套花園洋房。多層分為帶供暖與不供暖兩種，均價分不為2400與2600元，花園洋房均價3500元，最貴景觀戶型達4800元。現(xiàn)一期已全部賣完。二期現(xiàn)拿出2幢多層（均價2750），5幢花園洋房（均價4000元，最高達到了5800元）現(xiàn)多層售差不多售完。二期開盤之前曾采取放號申購形式，二期第一組團150套房源有190位客戶拿號，整個銷售形式十分良好。目前銷售價格差不多漲到3000—3500元/平方米。⑥賣點分析1）地處蜀山區(qū)，周邊環(huán)境較好，以后進展及升值空間大。2）花園洋房房型先進，在合肥乃至安徽都為稀缺產(chǎn)品。3）小區(qū)景觀好，大面積水景設計在當?shù)剌^為突出。4）境外景觀設計公司（瑞典西林）5）內(nèi)部商業(yè)氣氛較好，有商業(yè)內(nèi)街，咖啡館6）有樣板房，樣板區(qū)，樣板景觀帶。在合肥較為少見。7）物管公司為深圳金地公司，銷售時期已前期介入，物業(yè)形象專門好，著裝、服務都與萬科物業(yè)相仿。⑦劣勢及不足1）周邊配套較差。2）盡管水風光積專門大，但水質(zhì)渾濁。3）花園洋房全部為大面積戶型，總價太高。近期金色池塘在推出了三幢小高層，并在2005年3月19日進行放號，當天交2000元意向金即可獲贈2000元的優(yōu)惠，并有抽獎活動，中獎可獲得1000、1500、2000元不等的優(yōu)惠。此次推出的為圍繞會所而建的三幢一梯兩戶的小高層，同時每幢樓只有一個單元，均價的在3500元/㎡，面積在90-140㎡。然而其二期的花園洋房由于價格過高和面積過大，至今還沒有銷售完畢，同時現(xiàn)場銷售員會主動的引導客戶購買花園洋房。通過一期和二期銷售率鮮亮的對比，在三期金色池塘將主推小面積戶型，在三期中70-100㎡的戶型將成為其占有市場的有力籌碼?，F(xiàn)場售樓處增加了一個建材展示區(qū)域，向客戶展示其交付標準中的鋁合金窗框及其隱形紗窗的安裝，使得客戶有了專門直觀的認識，建議本案在今后的現(xiàn)場展示中心也要考慮此項區(qū)域。其一期差不多交付入住，從小區(qū)整體的外立面效果和景觀來看，與其花園洋房的概念相距甚遠。其外立面處理較為粗糙，下水管裸露；且空調(diào)機位設計極其不合理，部分直掛外墻上，部分有空調(diào)機位然而管線拖的較長，極其阻礙外立面；飄窗內(nèi)柵欄和陽臺欄桿的選材不管是從美觀依舊從質(zhì)量上看差不多上比較差；綠化效果與其“花園洋房”的相去甚遠。綜合來看，此開發(fā)商不論從開發(fā)實力和開發(fā)經(jīng)驗上看差不多上比較弱，欠缺開發(fā)理念。4、綠城·桂花園二期①地理位置地處高新技術開發(fā)區(qū)揚振寧大道②開發(fā)商安徽綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司③銷售代理由開發(fā)商自銷④產(chǎn)品類型此樓盤總建41萬平方米，一期總戶數(shù)為500多戶，已全部售完。開發(fā)的產(chǎn)品多層與點式多層及小高層，多層一般以五層的為主，小高層為11層，屋頂采納的是坡頂類型，主力戶型差不多為大戶型設計，平均面積150㎡以上，為三室兩廳兩衛(wèi)，雙臥朝南，戶型方正，通風較好，明衛(wèi)，明廚。外墻采納大理三石貼面與涂料，窗戶采納的是彩鋁，玻璃大部分采納的是雙層中空玻璃，供水為直供與變頻加壓供水，供電量為40A，陽臺形式為北陽臺封閉，南陽臺不給封閉，小區(qū)車位配比為3：2，整個小區(qū)采納紅外二十四小時監(jiān)控、電子巡更和單元采納可視對講，物管費用為多層0.8元，小高層1.08元，產(chǎn)品處于較高水平。⑤推廣方式廣告投放要緊分布在報廣和戶外廣告牌。目前售樓處所在位置為樓盤內(nèi)部的會所當中，面積較大。銷售隊伍形象不錯，服務著裝統(tǒng)一，但業(yè)務素養(yǎng)一般，服務態(tài)度也一般。開盤時刻為2004年3月與5月中旬二次開盤，售價為3600元起，點式多層價格到4000以上，目前銷售形勢較好，一期僅余4套躍層。二期的均價整體在4100左右。⑥賣點分析1）地處高新技術開發(fā)區(qū)，距離大蜀山較近，周邊環(huán)境較好，以后進展及升值空間大。2）整個園區(qū)景觀差不多初步形成，會所設計較完善。3）有現(xiàn)房能夠提供比較直觀的產(chǎn)品形象。4）內(nèi)部景觀設計公司為美國YPA北半球設計顧問有限公司。5）物管公司為綠城物業(yè)治理公司，形象較好，著裝統(tǒng)一，接待有禮，在銷售時期已前期介入。6）產(chǎn)品質(zhì)量較好，選材較精⑦劣勢及不足1）樓盤賣點在銷售中提煉不精，解講不詳細。2）銷售隊伍形象不行，銷售人員服務不熱情。3）目前該項目交通不便利，周邊配套尚不完善。4）價格偏高，且戶型單位面積較大，購房總價高。2005年3月19日綠城推出了90套一期差不多交付的保留房，面積在90-180㎡，價格為4100元/㎡，都為多層。到售樓處即可順位領取一張?zhí)柎a牌，每十位客戶為一組進會議室選房。選房下定需要交納20000元定金，車庫為10000元定金，7天內(nèi)簽合同和付首付，首付為三成。此用意十分明顯：一期的成型和二期的建設，再加上景觀的完工，全面體現(xiàn)了綠城對產(chǎn)品力的追求，綠城·桂花園差不多是合肥標志，綠城品牌差不多成型；對二期小高層的銷售起到促進作用，保持市場的關注度和熱度，因為在此項目中多層和小高層的價格是倒掛的，此多層的價格能夠刺激其小高層的銷售，做到產(chǎn)品的互補；一期差不多從2300元/㎡漲至現(xiàn)今的4300元/㎡，產(chǎn)品差不多差不多實現(xiàn)了利潤最大化；開始宣傳桂花園三期，為項目三期做好鋪墊，積存并鎖定其意向客戶，使得客戶的流失做到最小化。綠城的成功不僅意味著產(chǎn)品力確實是競爭力的真理，而且還預示著在合肥以后幾年內(nèi)，品牌效應差不多成為一種時尚，老百姓對企業(yè)品牌差不多趨之若騖。且在銷售隊伍上綠城差不多有了專門大的變化，銷售人員的專業(yè)性和服務性有了專門大的提高，售樓處也增加了一個小的交付標準建材區(qū)，要緊是展示了交付后窗框和雙層中空玻璃的選材。此產(chǎn)品為合肥市場上的高端產(chǎn)品，鑒于本案中高端產(chǎn)品的定位，有許多能夠向綠城借鑒。如項目的景觀樣板展示區(qū)、樣板房、現(xiàn)場展示中心的設計和裝修等務必精益求精，爭取在合肥市場上一炮而紅，迅速建立宋都企業(yè)品牌和營造一個舒適的家的企業(yè)理念。5、鳳凰城·家家景園2期5581100eq\o\ac(○,1)、項目位置史河路和金牛路交界口 eq\o\ac(○,2)、投資商香港萬基投資進展有限公司eq\o\ac(○,3)、規(guī)劃設計上海同濟都市規(guī)劃設計研究院eq\o\ac(○,4)、景觀設計清華大學景觀設計研究院廣廈eq\o\ac(○,5)、施工單位安徽三建工程有限公司安徽廣廈建筑股份有限公司eq\o\ac(○,6)、產(chǎn)品介紹一期差不多全部售完并差不多交付，二期工地處于一期的北面。目前在售的共計43棟，其中小高層18棟多層25棟，共1470戶，于2004年5月份開盤，目前小高層的均價為3500元/平方米，銷售超過80%。多層均價3400元/平方米，銷售95%左右，僅剩頂層帶閣樓的大面積戶型，頂層贈送20平方左右的平臺。小區(qū)的外立面使用涂料局部采納面磚，靠近路邊的住宅裝有雙層玻璃，使用彩鋁門窗。有一套完整的保安監(jiān)視系統(tǒng)和防盜對講系統(tǒng)，小區(qū)建有幼兒園和籃球場，并有一個大型的商場正在建設之中，一個大型的酒店，區(qū)內(nèi)環(huán)境較好，配套齊全，定位為中等物業(yè)。eq\o\ac(○,7)、推廣方式因二期推出的規(guī)模專門大，售樓處的面積也在300平方左右，沒有請代理公司，屬開發(fā)商自銷項目，廣告要緊為相臨兩條路邊的羅馬旗。廣告設計較差，銷售人員不夠熱情，銷售員處于問一句答一句的狀態(tài)沒有自己的銷售思路，售樓處的衛(wèi)生情況也不是專門理想，光看模型感受房子賣了兩三年了，不象今年才開盤。eq\o\ac(○,8)、賣點分析 小區(qū)規(guī)模大，相對環(huán)境較好規(guī)劃戶行好，大開間小進深，戶型的選擇余地也較大，有從90到190的三十多種戶型。一期差不多交付，環(huán)境做的不錯，關于二期的銷售也有專門大的關心。周邊居民區(qū)較多，已形成一定的居住氛圍。每家一樓有自己的私家花園。eq\o\ac(○,9)、劣勢及不足此項目隨然離一環(huán)線專門近，但周邊的公交離的較遠，要步行五分鐘以上。戶型面積整體偏大，購買能力受限周邊差不多上差不多上住宅區(qū)，談不上以后的規(guī)劃，沒有太多的向往在里面，其價格和銷售情況只能依托合肥的大市場而定。此項目目前多層差不多差不多銷售完畢，只剩余幾套躍層，而小高層也剩余不多，剩余的小高層為115㎡或140-150㎡，均價為3500元/㎡。三個月后將推出下一個組團，面積為100-170㎡。6、盛世名城557500055753331、項目位置潛山路和黃山路口2、投資商安徽新方天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、進展商合肥圣安物業(yè)進展有限責任公司 4、規(guī)劃設計澳大利亞柏濤5、行銷企劃上海及帝智帝6、產(chǎn)品介紹此項目分為小高層、多層和聯(lián)排不墅三種類型，共1700戶。目前共推出1—12號共十二棟住宅，均價為3300元左右。工程進度較快，差不多上在售的幾棟都差不多結構封頂。面積差不多上在90—130之間，銷售速度專門快，據(jù)講開盤三天就達到了80%的銷售率，目前僅剩幾套頂層的躍層帶挑高的大面積戶型。社區(qū)環(huán)境專門好配套齊全，設計也比較獨特，共有27大景點。窗子部分采納雙層中空玻璃，外立面使用乳膠漆，頂層贈送大面積的露臺，車位配比達到60%。周邊交通方便，目前共有四路公交線路通過，周邊的配套也較為齊全超市、小學、醫(yī)院一應俱全，另外周邊有三四家大學，且緊鄰政務新區(qū)，以后的價格提升空間專門大。7、推廣方式8、賣點分析環(huán)境好綠化率專門高，達到了53%周邊配套齊全，交通便利，生活方便學府林立，有專門著專門好的學術氛圍。開發(fā)公司層在合肥成功開發(fā)過項目，口碑不錯。9、缺點及劣勢外立面為涂料顏色老舊緊鄰機械廠，在小區(qū)內(nèi)能聽到機械的嘈雜聲此項目目前可售房源差不多銷售完畢，下期房屋將于2005年4月上旬放號，4月中旬進行認購，目前價格為均價3500元/㎡，下期開盤將推出1幢小高層與4幢多層，目前登記客戶要緊以需求90-100㎡的客戶為主。7、中興-西湖花園1、項目位置二環(huán)線雙七路以北瑤海公園和生態(tài)公園之間2、開發(fā)商合肥西湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、整合推廣杭州中興房地產(chǎn)策劃機構4、規(guī)劃設計浙江省工業(yè)設計研究院5、廣告推廣藍獅品牌策劃有限公司6、產(chǎn)品介紹浙江上市企業(yè)數(shù)源科技之抗鼎力作，共27棟，其中小高層6棟，多層21棟。目前一期共推出四棟130戶，均價達到了2600元/平方。銷售情況專門好，從2004年11月5日開始銷售，目前已售90%，所剩戶型都為一層和頂層。外立面才用面專和涂料結合，每一棟一層東面有一半為架空。區(qū)內(nèi)環(huán)境仿造西湖的風景建筑了一個3000平米的人工湖，并在湖的四周布置了四條生態(tài)走廊，會所位于湖的中央。小區(qū)內(nèi)配有幼兒園，沿街部分做商業(yè)配套，據(jù)講要引進大型的超市，小區(qū)的北面有一個大型的農(nóng)貿(mào)菜場。交通有兩路公交線路。7、推廣方式8、賣點分析西湖景觀的賣點專門是新穎小區(qū)的東面和西面差不多上公園，環(huán)境專門好周邊差不多上在建和最近一兩年才建好的新房，新區(qū)的概念正在形成小區(qū)差不多為多層，業(yè)主較能同意。9、缺點和劣勢小區(qū)的位置比較偏僻已接近城郊結合小區(qū)主入口前的路車子需要拐專門大的彎才能開到里面去，極不方便。頂層為平屋頂可能隔熱和防水會有一定的問題戶型不是專門好，有專門大的面積白費。此項目一期銷售差不多進入尾聲，一期的最終的起售價為2580元/㎡，均價為2700元/㎡，且一期的4幢多層的結構也都差不多差不多完成。立即二期將會將剩下的17幢多層，約400套多層全部推出，主力面積將為120㎡左右。將6幢小高層做為項目的第三期最后推出。此項目的案名與本案十分相象，其在規(guī)劃和景觀設計上，包括LOGO和戶外宣傳上與本‘案十分接近，然而其位置的偏遠將成為其死穴，與本案相比沒有專門強的競爭力。8、香港元一集團 目前有五個項目在開發(fā)一：元一國際大酒店一棟五星級的酒店，自己經(jīng)營位于鳳陽路以北勝利路以東二：元一時代花園小區(qū)差不多交付并入住位于鳳陽路以北勝利路以西三：元一美邦國際小區(qū)差不多售完位于長豐路以西，武警醫(yī)院對面四：元一時代廣場分商場和住宅兩部分，住宅部分差不多售完，售價在4000元/平米。商場部分有四層全部出售，一層價格在40000元/平方米、二層的價格為30000元/平方米、三層的價格為22000元/平方米、四層的價格為10000左右。目前一層和四層的產(chǎn)品差不多全部售完，僅剩三層和二層的部分商鋪。五：元一濱水城560011156008881、項目位置穎上路和臨泉路交叉口2、投資商香港元一集團有限公司3、進展商合肥市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司4、規(guī)劃建筑設計香港劉榮廣伍振民建筑師事務所5、景觀設計雅博奧頓國際設計有限公司6、策劃設計三憬劃TSS7、產(chǎn)品介紹總建筑面積10萬平方米，共計29棟高層，此次一期推出的是靠近小區(qū)東邊的16棟，共計580套。主力面積在90—150之間，價格為2800—3800元/平方米，目前已銷售85%左右。高層差不多上差不多上由28層的高層組成，如此解放出了大面積的土地來做綠化，因此建筑密度超低，在19%左右，在10萬平方米的土地上有8萬平方米的園林綠化。至于采光方面采納北高南低的建筑格局，利于采光和南北的通透性。外立面方面從整體上看大部分差不多上由玻璃組成，其余部分采納面磚，窗子部分采納彩色鋁合金。社區(qū)設立中央空調(diào)，統(tǒng)一提供冷暖需求，并24小時提供熱水。區(qū)內(nèi)設有一個面積近萬平米的豪華會所，功能要緊有餐飲、休閑、教育、商務。停車場分為地上車位和地下停車場兩種，在公共的場所和會所內(nèi)設有背景音樂，智能化方面設有七重智能安保系統(tǒng)。綜合各方面來看社區(qū)定位較為高檔。8、廣告推廣9、賣點的分析依托集團的雄厚實力做宣傳定位為合肥少有的高檔產(chǎn)品，體現(xiàn)出產(chǎn)品的稀缺性。社區(qū)的景觀方面做的專門好，配套也比較齊全。安保方面引進目前較為成熟的技術，解決了業(yè)主的后顧之憂。10、缺點及劣勢周邊的建筑都比較老舊，此項目在周邊有點鶴立雞群的感受交通不是專門方便房型的設計不是專門好，中間突出的部位會擋光小區(qū)的容積率太高合肥人對高層的住宅有一定的心理抗性該項目目前剩余30-40套房源，均價為3400元/㎡，2005年4月下旬將緊接著推出二期，面積為90-200㎡。9、東信·水墨蘭庭351198835129881、項目位置東流路與圣泉路交匯處2、進展商合肥市東信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、規(guī)劃建筑設計美國RTKL4、全案策劃浙江陽光顧問5、產(chǎn)品介紹總建筑面積22萬平方米，共計12幢多層幢31幢小高層和1幢商務中心，此次一期推出的是靠近小區(qū)西邊的紫蘭苑，共計300多套。主力面積在100㎡組，價格為2900—3200元/㎡，目前按銷售人員口述已銷售99%，可能真實銷售率也要達到85%左右。外立面分采納面磚，窗子部分采納彩色鋁合金。停車場分為地上車位和地下停車場兩種，在公共的場所和會所內(nèi)設有背景音樂，智能化方面設有七重智能安保系統(tǒng)。綜合各方面來看社區(qū)定位較為中高檔。6、推廣方式7、賣點的分析規(guī)模較大，小區(qū)內(nèi)配套較完善小區(qū)北面圍繞政務新區(qū)的主題公園，景色怡人一期主力戶型面積較小，只有100㎡左右，且為多層一期入市價格合理，比最近的國際花都低了500元/㎡左右位于政務新區(qū)東西向中軸線東流路上，今后的交通便利，配套完善8、缺點及劣勢產(chǎn)品規(guī)劃設計無特點，依舊沒有擺脫行列式的設計思路戶型設計、功能分區(qū)分配欠合理，進深大開間小，與之采光好的宣傳語不相吻合車位設計欠缺前瞻性，目前為止其銷售人員對車位的配比也沒有清晰的認識，可能可不能超過1：0.6通過其銷售窗口和整體規(guī)劃可看出，此小區(qū)至今概念比較混亂，有許多未確定因素。此項目一期銷售完畢，二期將會將剩余的6幢多層全部推出，具體的推出大致為2005年7月或8月。10、廣利花園2822200,28222331、項目位置潛山路與貴池路西交匯處2、投資商廣利集團3、進展商合肥鴻志房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司4、規(guī)劃建筑設計浙江省建筑設計研究院4、景觀設計浙江大學環(huán)境藝術系5、產(chǎn)品介紹總建筑面積16萬平方米，占地160畝，綠化率35.5%，一期由14幢多層組成，并已差不多銷售完畢，窗框采納的是鋁合金。停車場分為地上車位和地下停車場兩種，在公共的場所設有背景音樂，智能化方面要緊有周界紅外線報警、可視對講、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等。小區(qū)周邊靠近五十中西區(qū)，超市有好有多超市，醫(yī)院有105醫(yī)院和紅十字醫(yī)院，自身配有幼兒園，農(nóng)貿(mào)市場要緊有岳西路與安居苑農(nóng)貿(mào)市場。6、推廣方式7、賣點的分析多層較多，市場需求較多周邊配套齊全，生活方便主力面積較小，總價低8、缺點及劣勢產(chǎn)品規(guī)劃設計無特點，差不多依舊沿用了行列式的排布目前由于周邊小區(qū)較多，交通路線較少，出行不方便車位設計欠缺前瞻性，車位配比為1：0.52005年3月12日廣利花園正式對外放號，其要緊流程為：盡管在廣告上對外宣傳3月12日正式放號，然而許多人在3月11日下午4點就差不多開始排隊并排號，3月12日早上8點已排到了154號；排號時不需要交納意向金，只需手寫登記就能夠順位排號，沒有考慮到老客戶優(yōu)先的原則，現(xiàn)場較為混亂，只有幾名著裝不整的保安和男性銷售人員來維持秩序，客戶對此特不不滿；此次二期推出共計159套住宅；此次來排號的有許多是從上派？？的炒房團，有的老客戶強調(diào)個人最多能夠一人購買5套住宅客戶在售樓處的門口按照號碼順序排隊，進入售樓處前必須交納5000元意向金后方可進入售樓處選房，并確定差不多意向；每5位客戶為一組進入售樓處選房。2005年3月19日，已交納意向金的客戶至售樓處選房，并補齊定金，當場簽約，沒有選中房子的客戶的意向金將被退回。綜述，盡管在放號的過程和流程中有許多的遺憾，然而從此次放號的實際效果來看，廣利的放號依舊相當?shù)某晒?，講明合肥市的消費群體對放號的形式依舊十分同意和喜好的，但關于活動中的合理和公平性還沒有具？？象的認識，從另一個側(cè)面也反映并證實了合肥市的消費群體還處于初級消費意識時期，但差不多迅速的成長并明朗起來，此種手段在本案的銷售中也能夠借鑒并使用。2005年3月19日共有20多人進行了選房，10多人簽署了購房協(xié)議，但在房源銷控上做的較無水準，難道讓專門多消費者知曉專門多的好房源差不多上被保留了，引起專門多人的不滿！均價做到了3700元/㎡。11、百協(xié)·大溪地26299881、項目位置黃山路與懷寧路交匯處2、投資商深圳百協(xié)集團3、進展商合肥百協(xié)置業(yè)4、銷售代理戴德梁行—泛城（中國）綜合住宅服務5、物業(yè)治理顧問戴德梁行6、整合推廣深圳博思堂廣告有限公司6、產(chǎn)品介紹80萬㎡超大高尚人文新城，04年榮獲建設部頒發(fā)的—全國經(jīng)典建筑設計金獎。項目總建為80萬㎡，一期推出688套住宅，其中5幢多層，面積為90-190㎡，主力面積為120㎡左右，共180套；3幢SOHU公寓，面積為34-80㎡，層高為4.5米；5幢11+1小高層，2幢10+1小高層，面積在130-170㎡，共304套；2幢18+1高層，面積130-170㎡，共72套：整個小區(qū)中心為6幢花園洋房，面積在200-262㎡之間，共36套。產(chǎn)品結構比較完整，在2005年4月中旬將對外發(fā)售，于2005年6月交付。一期用地面積為66526.69㎡，建筑密度20.30%，綠化率53.20%，園林面積35871.68㎡，容積率1.32。整個小區(qū)有20萬㎡的風情園林；3.75萬㎡集中綠地；9300㎡的藝術館和體育館；2所幼兒園、1所名牌小學、市重點中學50中的入學名額；網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場\、足球場、標準田徑場、超大型露天泳池；17萬㎡超大商業(yè)規(guī)模；SOHO式酒店公寓等功能齊全的配套，一期的要緊有半籃球場和網(wǎng)球場。7、推廣方式8、賣點的分析規(guī)模較大，打出了人文新城的概念一期建筑類型豐富，面積區(qū)間較大，可供選擇面較廣周邊配套齊全，醫(yī)院、學校、大學城和超市近在咫尺小區(qū)內(nèi)配套齊全，且配套規(guī)模較大9、缺點及劣勢產(chǎn)品入市過于匆忙，整個展示較為混亂，沒有體現(xiàn)整個項目的宏大氣概地段較差，比較偏遠，交通不方便項目周邊目前不成熟，配套不完善靠近火車道，噪音污染嚴峻12、楓丹白鷺·湖公館5317299、53173991、項目位置長江西路·半島路88號3、進展商安徽華房房地產(chǎn)有限公司4、銷售代理上海智帝策劃事業(yè)機構5、景觀設計：澳大利亞DBI設計集團6、售樓中心海關路與天柱路交匯處7、產(chǎn)品介紹項目總建18萬㎡，要緊是以多層和小高層為主，一期全開多層，多層共400多套，車位配比為1：0.7，綠化率為40%，面積從96-180㎡，層高2.9米，結構為異型框架，外墻采納高級外墻磚，屋頂形式為坡頂并為標準層無躍層，門窗為高級彩鋁平開窗，陽臺的選材為金屬欄桿，電表的容量為40A，家庭采納都市管道煤氣，沿街采納雙層中空玻璃，智能化要緊有可視對講、家庭安全防范、周界防越報警、閉路電視監(jiān)控等。8、推廣方式由于此項目現(xiàn)場的制約，因此售樓處設于海關路與天柱路的交匯口，離項目約1.5公里，整個售樓處約500㎡，在進門處設立了一個站立式接待臺，每位輪到接待的銷售人員就在此接待臺等待客戶的到來。一期第一組團近300套于2004年11月中旬首推，均價3000元/㎡；一期第二組團132套于2005年3月19日推出，均價為3080元/㎡，面積為96-140㎡。此項目離新加坡花園城僅100米左右，但其價格相比新加坡花園城要低400-500元/㎡，同時在銷售充分利用此點中采納報總價沒有單價的銷售手法，但此點也確立了其中低端產(chǎn)品的定位。推廣手段以報廣為主。9、賣點的分析緊靠著董鋪水庫，能夠看見水庫的水景；項目的東邊為生態(tài)公園，空氣清新，景色秀美；價格策略制定合理，適合市場需求；緊靠合肥市主干道長江西路，交通比較便利。景觀設計為境外知名設計公司10、缺點及劣勢項目規(guī)劃無特點，屬于中低端產(chǎn)品；項目前面為恢復樓，人文環(huán)境較差；周邊還處于進展時期，配套目前還專門欠缺；建筑立面效果較差，視覺效果專門差。13、春天花園—成功人士都會名宅2629555、26388061、項目位置長江西路與環(huán)城西路交匯處2、投資商安聯(lián)集團3、進展商安徽藍盾房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司4、全程營銷合肥桃園房產(chǎn)代理銷售有限公司5、咨詢地點長江西路（廬陽飯店入口處）6、產(chǎn)品介紹項目為一幢32層高層，商住兩用，1-4層差不多上商鋪，標準層的面積從115㎡的兩房兩廳的到233㎡的五房兩廳兩衛(wèi)，結構為異型框架，外墻采納高級外墻磚，管道供氣，周邊配套齊全，合肥一中、琥珀中學、實驗小學、永紅路小學、咖啡館、郵局、醫(yī)院、銀行等近在周邊，交通十分便利。采納閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，保安24小時監(jiān)控巡邏，每戶預留兩條電話專線，預留有線電視管線，可申請衛(wèi)星電視線路。在高速寬帶網(wǎng)方面，預留網(wǎng)絡管道，提供多媒體高速寬帶網(wǎng)絡接口。在智能IC卡系統(tǒng)方面，住戶出入社區(qū)身份確認治理，車輛進出，臨時停放及收費治理，物業(yè)治理費用收取治理，三表收費治理，其它各類使用收費治理。在公共消防系統(tǒng)方面，公共區(qū)域內(nèi)煙感、自動噴淋，為住戶防火安全提供保證。7、推廣方式8、賣點的分析地理位置較好；能夠領會琥珀潭、黑池壩的美景；交通便利，配套完善；9、缺點及劣勢只有一幢商住樓，自身沒有環(huán)境等配套，商業(yè)氛圍濃厚；戶型設計不合理，有許多設計南北不通風，且白費面積較大；由因此高層，得房率較低；項目直接靠近長江路主干路，噪音和灰塵污染嚴峻14、新華·學府春天—好房子·新紀元0551-55755555571111項目位置東臨石臺路，南接規(guī)劃中的皖河路，西面為潛山路2、投資商安徽新華投資集團有限公司3、進展商安徽新華房地產(chǎn)有限公司4、規(guī)劃設計澳大利亞柏濤(墨爾本)建筑設計公司5、景觀設計美國貝爾高林香港有限公司6、物業(yè)治理安徽天一物業(yè)治理有限公司7、售樓中心合肥市黃山路與石臺路交匯口8、產(chǎn)品介紹項目總用地面積為138672.55總建筑面積為26萬㎡，建筑密度為24.7％，容積率為2.017，停車泊車位數(shù)：877輛（地上23輛，地下806輛，私客車位48輛），居住總戶數(shù)為1767戶。面積區(qū)間為90-290㎡；物業(yè)類型為多層、小高層、高層、聯(lián)排不墅；外墻以亞光面磚為主，頂層外墻涂料；窗的建材采納的是鎂鋁合金窗；煤氣為管道煤氣；陽臺的建材采納的是安全玻璃欄板；小區(qū)采納閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，保安24小時監(jiān)控巡邏，在高速寬帶網(wǎng)方面，預留網(wǎng)絡管道，10M寬帶到戶，可視對講，周界防越報警等。9、推廣方式10、賣點的分析小區(qū)的規(guī)劃和景觀設計皆為境外聞名設計公司；產(chǎn)品的建筑形態(tài)和面積豐富，可供消費者選擇面較大；交通便利，配套完善；一期學府花園的成功銷售和入住對二期的銷售有專門強的支撐。11、缺點及劣勢車位配比較低，只有1：0.48；目前交通路線不多，業(yè)主出行較為不便；15、新加坡花園城5311122、53101381、項目位置長江西路898