花園地產行業(yè)營銷包裝預案

29/29新嘉坡花園營銷包裝方案第一篇項目分析第一章：差不多情況分析第二章：項目定位第三章：素養(yǎng)營造第四章：包裝方案第二篇營銷篇第一章：推廣總覽第二章：營銷策略廣告方案項目分析差不多情況分析差不多情況分析區(qū)位情況規(guī)劃情況物業(yè)功能及工程進度各合作單位戶型特征自身配套周邊配套分析商業(yè)配套交通情況教育環(huán)境醫(yī)療保健配套環(huán)境自然環(huán)境項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢劣勢風險點第一章差不多情況分析差不多概況分析區(qū)位情況規(guī)劃情況基地總占地面積：39704㎡總建筑面積：66000㎡多層住宅區(qū)容積率：1.63建筑密度：綠地率：總戶數：層數：6層本項目內交通：本小區(qū)分理處兩個不同入口花園規(guī)劃：在會所前面有一標志性中心花園和廣場物業(yè)功能及工程進度本項目四通一平已完成，打算于做售樓處及樣板房，在交付完成。同時，圍墻打算于動工，可能完工。主體工程打算于動工，可能于完工，并預想于開盤。合作單位概況發(fā)展商：新時代地產進展有限公司物業(yè)治理：建筑施工單位：設計單位：策劃代理：江西同致地產戶型特征據朝陽洲片區(qū)調研情況建議戶型以錯層及3房為主，應注意動靜分離，面積集中在90-150㎡之間。所有戶型大部分坐北朝南，部分東西朝向，但景觀比較好。各種戶型建議比例如下戶型面積（㎡）比例（%）二房二廳二衛(wèi)90-10510%三房二廳二衛(wèi)110-13040%四房二廳二衛(wèi)135-16030%復式160-23020%原因：針對二次置業(yè)者總價不高戶型設計一定要充分體現有用，無白費，同樣的面積三房設計，好過不人四房，二房好過不人三房，體現超值！目前南昌市二房二廳大多在100-120㎡左右，三房二廳130-160㎡之間；四房二廳大多160-180㎡之間，整總體感偏大，空間白費較大，同比總價偏高，故建議查找市場空白點、以此比例戶型為主。自身配套教育配套：規(guī)劃中有雙語幼兒園會所：打算600-800㎡之間商業(yè)配套：沿建設西路2幢商品房一樓為商業(yè)鋪面小區(qū)配套：兒童天地、四季花園、入口廣場等周邊配套分析商業(yè)配套建設路建設路口有2個小型超市：家五璇超市，計60㎡；如意自選商場，計50㎡，距本項目500米處。建設路沿街有一小型菜市場，距本項目500米處。建設路口有一海城大酒店（上下兩層），距本項目5分鐘距離。建設路中端有一增顏蘸水羅非漁飯店，比較有特色。距本項目5分鐘車程。民航大酒店位于洪城大市場對面，四星級酒店檔次較高，距本項目10分鐘車程。交通銀行城南辦，辦理各種銀行業(yè)務，并配有自助銀行，距本項目5分鐘車程。中國建設銀行城南辦，辦理各種銀行業(yè)務，距本項目5分鐘車程。中國工商銀行城南辦，辦理各種銀行業(yè)務，距本項目6分鐘車程。黃慶仁藥棧，建設路中端，步行10分鐘，便民服務為業(yè)主解決平常小感小疾。本項目鄰近京山北路南昌市水果批發(fā)市場，為一大型批發(fā)市場，達2000㎡的營業(yè)面積，距本項目6分鐘車程。120㎡。本項目鄰近洪城大市場及建材大市場距本項目150米，建設西路口為南昌市最大的批發(fā)市場洪城大市場，距本項目500米，沿江南路為南昌市最大的建材批發(fā)市場，均為大型成熟的物資聚放之地，商賈云集、人氣旺盛。各種物品價廉物美，為本項目之重點目標消費群體。交通狀況沿江路9路、21路、115路公交車，到老城區(qū)市中心各繁華站點，路寬20幾米，為市外環(huán)路，車流量大。建設路15路、25路公交車，到老城區(qū)各繁華站點。建設西路尚在建設之中，路比較寬為四車道。目前暫無公交車站。教育環(huán)境南通小學：位于京山北路，距本項目5分鐘。江耐學校：位于建設路中端，是江西耐火材料廠子弟學校設初中部及小學部，教育質量一般。醫(yī)療保健配套九四醫(yī)院：位于井岡山大道，為該區(qū)最大型醫(yī)療機構，距本項目10分鐘車程。省二建附屬醫(yī)院：位于建設路，距本項目6分鐘車程，隸屬省二建公司，規(guī)模較小。自然環(huán)境配套象湖公園距本項目10分鐘，環(huán)境優(yōu)美，風景宜人。撫河水景撫河碧波蕩漾，位居上游，水質較好且兩岸綠化延綿數百米景觀。項目優(yōu)劣勢分析綜合前期市場調研及本項目自身相關情況，我們通過認真研究得出本項目的優(yōu)劣勢如下：優(yōu)勢：規(guī)劃優(yōu)勢本項目樓盤間距寬達40余米，視界寬廣，小區(qū)內環(huán)境好。景觀優(yōu)勢本項目周邊環(huán)境幽雅，鄰近象湖公園和撫河公園，逾40%的綠地率。區(qū)位優(yōu)勢緊鄰洪城大市場、建材大市場，商貿云集，人氣旺盛，能夠有效吸引私營小業(yè)主購買。品質優(yōu)勢多層框架結構，有用率高。物管優(yōu)勢名牌物管，智能化治理，樹立服務典范。位置優(yōu)勢安全局確實是鄰居。戶型設計優(yōu)勢以人為本，注重動靜分離，設計合理，有用率高，營銷到位。營銷優(yōu)勢由國家一級地產咨詢機構同致地產擔任行銷企劃，前瞻理念，營銷到位。劣勢：位置劣勢位于位于建設西路，尚屬開發(fā)地帶，交通不是專門方便。配套劣勢由于位置較偏，周邊生活配套、教育配套及醫(yī)療配套設施都不齊全，生活購物不方便。競爭劣勢斜對面為千禧頤和園，不管從規(guī)模、小區(qū)配套及入市時刻都不占優(yōu)勢，競爭壓力較大。環(huán)境劣勢本項目一側為一臭水溝，氣味難聞，阻礙購買欲望。消費劣勢本項目所處地塊較缺乏人氣，且旁邊的人流素養(yǎng)不高。第二章項目定位如何才能以“四兩撥千年”的技巧為項目達到最佳的利益點，這是我們策劃的目標。正因如此，我們從市場角度分析，一個良好的項目開發(fā)，應以極具個性的優(yōu)績產品配合完整并有創(chuàng)意性的營銷組合體系，才能制造出差異性的市場，而其關鍵在于定位的準確性，依照我司對市場的認真研究論證，結合本項目的自身優(yōu)勢特提出以下定位。綜合定位溫馨時尚，經典超值。闡釋：時尚：戶型錯層創(chuàng)新，中心四季花園、會所，給住戶以領先潮流，高雅時尚之感。經典超值：居華東最具規(guī)模的批發(fā)市場洪城大市場僅150米之遙，購物價廉物美，樓價低于頤和園而環(huán)境又不差于它，是為經典超值。特征定位遠離都市喧囂，置身度假怡景。闡釋：遠離都市喧器整個建設西路差不多上以住宅小區(qū)為主，一條建設橋將都市的喧囂與自然的寧靜隔絕，是居家生活的絕好地帶。置身度假怡景小區(qū)間距寬，視線好，景觀營造有特點，猶如若生活在風景區(qū)之中。名稱定位新嘉坡花園：進展商命名一品商?。横槍χ茉鉃楹槌谴笫袌黾敖ú氖袌?，私營業(yè)主為要緊消費群體，以此命名，希望能引起共鳴。成功嘉園：針對周遭為洪城大市場及建材市場，私營業(yè)主為要緊消費群體，以此命名，希望能引起共鳴。廣告語定位1、主廣告語情系創(chuàng)意，經典再現2、輔助廣告語與財寶相伴，與便利相連，與自然相依；市內桃源，漂亮恒久；窗窗都有不同的景致，天天都有相同的富足；把新加坡搬回家；生活因為開闊，才能無限延伸；生活因為超值，才能體現價值。賣點定位差異性賣點時尚創(chuàng)意，經典超值闡釋：將小區(qū)在戶型及景觀上的領先創(chuàng)新體現出來，與頤和園相對區(qū)不出來。在同一區(qū)位，在價格上的優(yōu)勢和其它樓盤相比凸現出來，體現本項目物所超值。差異性輔助賣點優(yōu)雅環(huán)境，寧靜致遠；盡享都市便利，座擁度假怡景（實惠）；名牌物管，金牌服務，盡顯個性；與安全為鄰，和財寶相伴；歐式雙語教育，幫你托起改日的太陽；豪華會所，盡享尊榮；坐擁花園，生意休閑兩不誤；規(guī)劃超前，創(chuàng)意無限，享受領先時代的生活。目標消費群體定位本項目定位結合項目自身特點，對千禧頤和園的購買群體分析及我們對市場經驗做出以下定位：目標消費群區(qū)域來源朝陽洲區(qū)：60%；市區(qū)：30%；其它區(qū)域：10%目標消費群職業(yè)主目標消費群（90%）私營業(yè)主（洪城大市場、建材大市場、水果批發(fā)市場為主）企業(yè)白領階層次目標消費群（10%）在外地工作經商有所成就的朝陽洲人仕；企事業(yè)中層治理干部；投資者；消費群體特征：家庭年收收入在4萬元以上；文化不一定專門高，但眼界較開闊，見識多；已有住房欲改善家人居住環(huán)境二次置業(yè)；收入處于社會的中層，相同階層面較寬敞；有精明的經濟頭腦，對投資及性能比值是否劃算專門感興趣；對環(huán)境有一定的要求，較容易同意新事物。價格定位因小區(qū)附近有明顯的競爭樓盤，我以為價格應稍低于千禧城之整體價格性能價格比要有優(yōu)勢。第三章現場素養(yǎng)營造建議小區(qū)環(huán)境景觀塑造小區(qū)環(huán)境景觀包括小區(qū)建成后的整體環(huán)境景觀設計與項目發(fā)售期的部分環(huán)境塑造。后面的部分在包裝方案中詳細闡述，那個地點只對小區(qū)建成后的環(huán)境景觀提一些建議。作為打算成為一個建設西路的精品住宅小區(qū)，面對千禧城大而全的競爭壓力（小區(qū)配套比較齊全、景觀優(yōu)勢又比較明顯），社區(qū)商業(yè)配套又不專門完善，外部自然景觀又無可借勢之處，如何在小區(qū)內部景觀營造上查找戶型創(chuàng)新設計上的差異性和優(yōu)越性，讓它成為營銷的一個重要賣點和亮點，成為本項目成功與否的關鍵所在。小區(qū)景觀塑應請專業(yè)園林公司設計，充分體現本項目的特點，充分營造本項目的獨特性和千禧頤和園的差異性，使它擁有獨具吸引力的品質，在充分調研考察的基礎之上，我司謹提出以下建議：1、建議在小區(qū)入口廣場處設立一標志，此舉既可樹立小區(qū)形象，又可起到識標性作用。作為小區(qū)居住、休閑、交往、嬉戲的重要場所，建議配備綠地、雕塑、慢跑徑、花壇、休閑椅等設施，一步一景精心營造小區(qū)人文環(huán)境。3、中心花園之后，即有兒童樂園和小區(qū)幼兒園，這二個建筑作為中心花園的背景，顏色應鮮艷耐看，造型獨特有個性，起到畫龍點晴之筆。4、小區(qū)路邊建議種植一些花樹灌木叢，以綠化和隔離東邊，同時鄰里樓層之間不規(guī)則的種植一些綠色植物，并設置曲徑、休閑椅，四季花壇等豐富小區(qū)景觀，形成多層次的小區(qū)環(huán)境景觀。5、小區(qū)靠臭水溝一帶，在修建圍墻的同時，建議種植幾排大型散發(fā)芬香的植物林，一則美化環(huán)境，二則阻隔臭水溝的不良景觀及氣味。6、小區(qū)整體的建筑風格建議以新加坡簡潔、華麗，充滿異國情調的建筑風格為主。項目配套設施及功能項目交付使用時建議設立的配套設施部分智能化系統(tǒng)樓宇可視對講系統(tǒng)，包括單元可視對講門禁對講系統(tǒng)。電子巡更系統(tǒng)，該系統(tǒng)要求保安員按預定時刻，路線對小區(qū)各指定位置進行巡更檢視。周邊防范系統(tǒng)，在小區(qū)周界安裝紅外控測器，當發(fā)生非法翻越時，警情將立即傳往監(jiān)測中心。自動報警系統(tǒng)，每個小區(qū)住戶在受到侵害的緊急情況下，能及時將信息傳往國安局。寬頻網帶系統(tǒng)。車位地面車位個會所為小區(qū)提供服務，只對業(yè)主開放，提高了項目的附加值，對銷售起促進作用，功能建議略。幼兒園建議在小區(qū)內辦一所歐式雙語幼兒園，要緊針對業(yè)主子女，為業(yè)主辦實事，屆時建議幼兒園與名牌幼兒園聯合聘請一流師資創(chuàng)辦名校，注重對小孩的素養(yǎng)教育。如此，才能顯現與不的樓盤的與眾不同。項目發(fā)售時建議設立的配套設施與功能樣板房智能配套及樣品展示，含可視對講系統(tǒng)及緊急報警系統(tǒng)等。物業(yè)治理及服務要點本項目應立足創(chuàng)立安全文明物業(yè)治理之品牌，充分發(fā)揮名牌物管的專業(yè)優(yōu)勢，實力打造本項目的一大賣點物業(yè)治理。安全防范：含電子巡更，24小時出入登記，報警應急治理等；環(huán)境綠化：包含清潔、消毒殺蟲及修剪花草等；樓宇及公共設施治理；消防治理；停車治理；社區(qū)文化活動組織；機電設備及附屬設備治理。第四章包裝方案為了盡量挖掘本項目的優(yōu)勢，體現本項目與競爭樓盤的差異性，盡量爭取我們的目標消費群體，我們建議在包裝上盡量體現工作方便，環(huán)境優(yōu)雅，物所超值的概念，努力與競爭樓盤的包裝區(qū)不開來，做到少花鈔票多辦事。區(qū)域包裝方案原則：搶占先機，在競爭樓盤家門口做與眾不同的差異性廣告，在洪城大市場、建材大市場等目標消費群體經商的場所做廣告，在建設西路做滿廣告領先占據消費者的信息及視覺市場。戶外廣告牌位置：壇子口立交橋，原星港床墊廣告牌位目的：因壇子口人流量專門大，且地處十字路口，廣告效應好廣告語：與財寶相伴，與便利相連，與自然相依形式：噴繪規(guī)格：2m×10m公布時刻：2001年8月-12月位置：洪城大市場治理處大樓目的：針對目標消費群體，將信息領先導入，引起共鳴廣告語：花園，經典超值，生意休閑兩不誤形式：噴繪規(guī)格：6m×10m公布時刻：2001年7月-12月位置：建材大市場入口處目的：針對目標消費群體，吸引聚積人氣，引起共鳴廣告語：花園，經典超值，生意休閑兩不誤位置：國安局圍墻靠撫河處目的：吸引過橋看樓之消費者的視覺形式：噴繪打燈規(guī)格：3m×10m公布時刻：2001年8月-12月廣告語：同上公共汽車廣告欄講明隨著建設西路小區(qū)的不斷建設和開發(fā)，建設西路擁有公共汽車站臺誓成必定，只只是是時刻早晚而已，為占據先機，可先與公共汽車公司聯絡，出資興建建設西路之站臺，廣告公布時刻及制作一次性承包，一年或2年。目的吸引所有過往建設西路的人流的注意力。廣告語花園，情系創(chuàng)意，經典再現。規(guī)格依公共站臺之規(guī)格。現場包裝方案建設橋入口處及建設西路與洪城大市場交匯處1、建設橋入口處兩邊分不做一個有造型的導視牌，如假假山之類，能夠打燈，與兩邊草坪能互相稱映，一定要高大，特不醒目有個性一目了然。通過這兩個導視牌給通過建設橋的人留下深刻印象。同時，將看樓者的視覺從千禧城轉移過來。2、建設西路口同樣也做一個醒目有個性的導視牌，能夠強烈引導洪城大市場的目標消費群到本項目去看看的欲望。3、建設西路與規(guī)劃路交匯處，千禧城旁邊設立一個醒目的導視牌，能吸引千禧城的觀樓者來看樣板房。建設西路口洪城大市場一幢樓上有一個廣告位，能夠考慮做一個霓虹燈，吸引目標群建設橋燈桿做燈桿旗，一燈兩旗目的：兩邊千禧城都做了廣告，唯一能夠利用的確實是燈桿旗規(guī)格：0.8m×1.5m廣告語：花園，經典超值國安局目前已把圍墻做了起來，可否在圍墻上做形象廣告或插刀旗，廣告語同上，引導看樓者去看本項目。臭水溝上的橋的包裝將橋欄重新噴漆，風格應簡潔明快，在每個橋墩之間放噴繪板標明花園LOGO，在每個橋墩上插刀旗。圍墻包圍把整個工地靠建設西路一帶圍起來，在靠建設西路的一邊做形象廣告。文案：花園，經典超值。休閑、生態(tài)兩不誤，花園標志，人物情系畫片及綠色環(huán)境場景。建設西路包裝1、位置：建設西路從項目工地到洪城大市場的路上，在修好路以后的兩邊路燈燈桿上做掛旗規(guī)格：0.8m×1.5m廣告語：花園，經典超值。花園，生意、休閑兩不誤2、路兩邊水泥垛插旗，2.5米一個，直至橋上。煙花爆燈目的：因為整個地段人氣不足，人流不旺，夜色單調，設煙花爆燈可增加本項目的繁華燦爛這色，聚攏人氣位置：本項目售樓處旁邊與道路交匯處，及臭水溝橋旁邊數量：3-5桿保安崗亭目的：先期塑造本項目