房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)專題報告：建立和完善房地產(chǎn)長效機(jī)制

房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)專題報告：建立和完善房地產(chǎn)長效機(jī)制

1.土地財政的外部性

毫無疑問，在中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，土地財政作為GDP的轉(zhuǎn)化機(jī)制，通過拉動基建投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的這種模式是具有正外部性的，雖然表面上基建類的項(xiàng)目現(xiàn)金流回籠速度比較慢，但是從長遠(yuǎn)來看基建設(shè)施的完善是有利于企業(yè)成本下降的。比如運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)降低了企業(yè)的運(yùn)輸成本，互聯(lián)網(wǎng)的普及降低了企業(yè)的信息溝通成本。

但同時，這種模式的擠出效應(yīng)也不容忽視。為了便于招商引資，政府往往以較低的價格將土地出讓給工業(yè)部門，而為了獲取土地收入，又會以高價出讓居住和商業(yè)用地，并提高居住用地和商業(yè)用地的價格。隨著地價的不斷上漲，房價也水漲船高，這就使得居民的購房壓力不斷加大，并最終擠出日常消費(fèi)。

在需求減弱的同時，由于高房價等因素的影響，企業(yè)的生產(chǎn)成本也會上升，制造業(yè)的利潤空間受到壓縮。另外，高房價還會導(dǎo)致資源錯配，引導(dǎo)更多的資源向房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈聚集，進(jìn)一步擠占制造業(yè)的發(fā)展空間。

同時，商業(yè)用地價格的上漲，也使得城里這些高端服務(wù)業(yè)類的“密度經(jīng)濟(jì)”背負(fù)了更高的成本，壓縮了生存空間，抑制了經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級。

1.1.土地財政的正外部性

過去圍繞著土地財政模式而大量建設(shè)的這些基建類項(xiàng)目，雖然從表面上看沒有什么現(xiàn)金流，但通過釋放正外部性，在拉動周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展、降低實(shí)體企業(yè)投入成本、打造全國統(tǒng)一的要素和產(chǎn)品市場等方面，做出了積極貢獻(xiàn)。疊加基建修好后地價會上漲的預(yù)期，讓信貸創(chuàng)造變得更加容易。

就以地鐵項(xiàng)目為例，修建地鐵往往存在前期投資巨大、回收周期長的特性，除香港等少數(shù)城市外，多數(shù)地鐵項(xiàng)目是不賺錢的。但是修建地鐵的目的更多的不是項(xiàng)目本身能帶來多少收益，而是通過修建地鐵帶動沿線的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，方便居民的工作與生活。而且在修了地鐵以后，地鐵周邊的房產(chǎn)也會增值，地鐵不盈利沒關(guān)系，房子和土地抵押在銀行那，房子增值了，公共設(shè)施不盈利的那部分就彌補(bǔ)了。

基礎(chǔ)設(shè)施被經(jīng)濟(jì)學(xué)家們稱作“間接社會資本”，這主要是出于其自身的產(chǎn)業(yè)特性。細(xì)數(shù)過去十幾年來的基建成就，中國已經(jīng)具備非常發(fā)達(dá)的交通、物流網(wǎng)絡(luò)，以及普及率超高的電信設(shè)施。2020年，中國高鐵里程達(dá)到了3.8萬公里，占世界高鐵總里程近7成，位居世界首位，對全國百萬以上人口城市的覆蓋率超過95%，高速公路對20萬以上人口城市覆蓋率超過98%，民用運(yùn)輸機(jī)場對于地級市的覆蓋率達(dá)到92%以上。運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達(dá)、城際交通的便利使得人們的時間成本進(jìn)一步降低，居民的工作效率和企業(yè)的經(jīng)營效率都得到了極大的提升。

物流方面，2020年全國快遞業(yè)務(wù)量高達(dá)830億件，是2006年的80多倍。在10年前，我們網(wǎng)購從下單到收貨可能需要一周多的時間，而物流發(fā)展至今，快的話次日、甚至當(dāng)日就能收到。不少中國互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在過去十多年里的迅速崛起，除了依賴中國龐大的人口優(yōu)勢外，也與前期的基建投資有關(guān)。這些企業(yè)搭上了基建擴(kuò)張便車，充分享受到了基建帶來的正外部性。

以電商行業(yè)為例，中國的電子商務(wù)行業(yè)其實(shí)在2000年前后就已經(jīng)萌芽了，但電商正式進(jìn)入居民的視野，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張其實(shí)是在2010年左右，這段時間也是08年“四萬億”帶動的那一大批基建項(xiàng)目的竣工時期。

在這一時期，手機(jī)支付、網(wǎng)絡(luò)購物、外賣等逐漸滲透到居民的日常生活中，極大地改變了人們的生活方式。從數(shù)據(jù)來看，自2008年以來，中國電商交易額逐年增長。2008年，中國電商交易額只有3萬億元，而2011-2015年期間電商交易額的平均增長率甚至高達(dá)38%，之后電商行業(yè)進(jìn)入到了一個穩(wěn)步增長的時期。到了2019年，交易總額已經(jīng)達(dá)到了35萬億元。

而諸多電商平臺的發(fā)展，除了依靠網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外，也跟發(fā)達(dá)的物流體系，以及深入到基層的公路網(wǎng)絡(luò)密切相關(guān)。如果物流很慢，買個東西得等很久，網(wǎng)購相對于實(shí)體店的優(yōu)勢就得大打折扣。而且對于企業(yè)來說，如果沒有發(fā)達(dá)的物流和信息網(wǎng)絡(luò)，光是高額的運(yùn)輸和信息采集成本就可能會提升企業(yè)的經(jīng)營壁壘，讓企業(yè)陷入經(jīng)營困境。

尤其是對于相對欠發(fā)達(dá)的地區(qū)而言，基礎(chǔ)設(shè)施的快速普及打破了原來信息封閉和不對稱的境遇，讓原本相對閉塞的地區(qū)開始與全國市場相接軌，進(jìn)而帶動這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。也讓當(dāng)?shù)氐木用窬腿绾胃纳粕钣辛烁嗟倪x擇，除了背井離鄉(xiāng)到大城市去打工，還可以通過電商平臺來為家鄉(xiāng)特色產(chǎn)品聯(lián)系銷路，并通過發(fā)達(dá)的物流體系把這些產(chǎn)品送入到買家手中。

正是有了高效的通訊和物流網(wǎng)絡(luò)，信息匹配才會快、物流運(yùn)輸效率才會高，企業(yè)的庫存周轉(zhuǎn)、回款速度也得到了大大提升，整個供應(yīng)鏈的效率才得以提高。所以，我們現(xiàn)在提倡發(fā)力新基建，也是想要通過其正外部性，降低社會成本。而且，新基建是面向未來的，更符合中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的需要，所帶來的正外部性也更顯著，比如新基建的完善能夠促進(jìn)科技創(chuàng)新和新興產(chǎn)業(yè)崛起，而新技術(shù)反過來又將賦能傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，提升經(jīng)濟(jì)的整體效率。以5G基站建設(shè)為例，它是5G技術(shù)推廣及應(yīng)用過程中不可或缺的前期投入基礎(chǔ)。再比如，通過提高新能源汽車充電樁網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)密度，有助于釋放新能源汽車的消費(fèi)需求。

1.2.土地財政的擠出效應(yīng)

就像我們前文所述，圍繞土地財政而大量建設(shè)的這些基建項(xiàng)目，在降低實(shí)體企業(yè)投入成本、提升實(shí)體企業(yè)經(jīng)營效率方面的確起到了積極作用。但同時，由于土地財政往往與高房價相伴，它的擠出效應(yīng)也不容忽視，主要體現(xiàn)在對于日常消費(fèi)、制造業(yè)和高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)的擠出。

1.2.1.高房價擠出日常消費(fèi)

基于土地融資與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資之間正向反饋這一過程，基建投資的擴(kuò)張帶動了土地價格不斷上漲，進(jìn)而快速拉升當(dāng)?shù)谿DP。對于那些提早上車的購房者而言，隨著房價的上漲，這些購房者的財富得以增值，而且經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)投資的帶動下也實(shí)現(xiàn)了快速增長，那么這一階段房價的上漲是能夠產(chǎn)生財富效應(yīng)，促進(jìn)居民消費(fèi)提升的。但是當(dāng)這種過分依賴土地財政，依賴信貸和債務(wù)擴(kuò)張拉動經(jīng)濟(jì)增長的動能減弱，中國的GDP增速也隨之放緩了。

在經(jīng)濟(jì)增速放緩的同時，房價依舊走高。根據(jù)百城住宅平均價格，2010年以來，一線城市的房價翻了一倍還多，二、三線城市的房價也翻了接近一倍，房價的快速上漲對于居民消費(fèi)的影響，也正在逐漸由此前的財富效應(yīng)轉(zhuǎn)為擠出效應(yīng)。

而對于這些此前沒有什么積累，又想抓緊買房的居民而言，收入增長速度卻趕不上房價漲幅。自2013年以來，城鎮(zhèn)居民家庭的人均年可支配收入同比增幅放緩，而房價收入比卻在快速提升，居民的收入增速其實(shí)是趕不上房價的漲幅的。對于這部分居民而言，就得靠貸款來解決買房問題了。

正如我們在前一篇杠桿問題中分析過的，從世界其他國家的歷史發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，中國目前的居民杠桿水平是比較高的，而且通過對于償債負(fù)擔(dān)的測算，當(dāng)前中國居民的整體債務(wù)壓力已經(jīng)高于美國等多個發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。而居民杠桿率的上升，很大程度上就是因?yàn)榫用穹抠J的規(guī)模在不斷增加，購房成本的上升，需要居民前期支付更高的首付，后續(xù)也要償還更高的貸款，居民財富集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，自然也就沒有多余的錢去消費(fèi)，這不利于內(nèi)需的提振。

而對于那些沒有房子，要靠租房居住的居民群體而言，房價的上漲也會導(dǎo)致租金的上漲。以上海為例，2021年7月的住宅平均租金和和住宅平均價格分別較2010年6月增長了123%和103%，兩者走勢正相關(guān)。而房租的增長對于這些租房者而言，在工資不變的情況下，房租的上漲導(dǎo)致租房成本上升，也會擠占他們在其他方面的消費(fèi)需求。

1.2.2.高房價擠出制造業(yè)

在本系列的前面章節(jié)中，我們已經(jīng)分析過，在以GDP考核為綱的模式下，政府有動力去壓低工業(yè)用地價格，而低廉的工業(yè)用地價格又為制造業(yè)發(fā)展提供了很大的支撐，以及改革開放之后，中國趕上了全球化的浪潮，開始接納來自全球各地的資本注入，疊加“入世”的積極影響，中國成為了“世界工廠”，一躍成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。

但是隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，勞動力、土地等生產(chǎn)要素成本低廉的優(yōu)勢逐漸減弱，這實(shí)際上對于制造業(yè)的生存和發(fā)展空間有著嚴(yán)重的擠出效應(yīng)。

從需求端來看，由于高房價對居民消費(fèi)有擠出效應(yīng)，導(dǎo)致居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，財富主要集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這就限制了居民對一些非必需的制造業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)，不利于制造業(yè)企業(yè)國內(nèi)市場的打開。內(nèi)需不給力，經(jīng)濟(jì)還需要增長，那么就只能依靠外需，這也是造成我國經(jīng)濟(jì)格局高度依賴外需的重要原因之一。而外需目前來看不確定性也比較高，這對于制造業(yè)的發(fā)展是不利的。

從供給端來看，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，原本在國際分工中生產(chǎn)要素成本低廉的競爭優(yōu)勢逐步削弱。自2000年以來，我國制造業(yè)就業(yè)人員平均工資逐年上升，已經(jīng)由2000年的8750元提升至了2020年的82783元，20年間翻了9倍有余。

更重要的是，房價上漲還會導(dǎo)致資源錯配，引導(dǎo)更多的資源向房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈聚集。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)帶來的投資回報率有目共睹，以北京為例，根據(jù)萬得數(shù)據(jù)，2007年年末北京全市二手房成交均價為13247元/平方米，到了2020年年末已經(jīng)上漲至了92025元/平方米，13年間翻了將近7倍。

從資本的角度來看，由于資本的逐利性，資本會主動向投資回報率更高的房地產(chǎn)市場流動，擠占了一部分原本用來支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)性投資。這就會導(dǎo)致實(shí)體企業(yè)尤其是一部分制造業(yè)缺乏資金的支持，帶來制造業(yè)部門融資難、融資貴等一系列問題。

從企業(yè)的角度出發(fā)，既然房地產(chǎn)領(lǐng)域投資回報率這么高，踏踏實(shí)實(shí)做實(shí)業(yè)可能幾年下來還不如投資房地產(chǎn)賺的多，部分制造業(yè)可能會在高收益的驅(qū)動下，將原本用于生產(chǎn)經(jīng)營的資金轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

1.2.3.高房價擠出高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)

為什么商服用地價格會水漲船高呢？這還是要回到我們老生常談的以GDP為綱的考核機(jī)制上面。地方政府為了能夠通過招商引資拉動經(jīng)濟(jì)增長，會以低廉的價格將土地出讓給工業(yè)部門，而由于土地供應(yīng)受到18億畝耕地紅線的限制，分稅制改革后，當(dāng)?shù)氐呢斦罩н€需要預(yù)算外收入來平衡，這就導(dǎo)致地方政府會對市中心的商業(yè)用地和住宅用地收取較高的土地出讓金。

但由于服務(wù)業(yè)是“密度經(jīng)濟(jì)”，高度依賴于服務(wù)對象的聚集，并且具備生產(chǎn)和消費(fèi)的同步性以及不能被儲存等特征，所以對于商業(yè)中心的依存度極高，不太可能遷移到雖然房價便宜，但是人口密度也相對較低的區(qū)域。

在這樣的背景之下，如何有效地控制房價上漲，維持房價的穩(wěn)定，進(jìn)而刺激內(nèi)需，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級就成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中不得不關(guān)注的問題。

2.解決方法：建立和完善房地產(chǎn)長效機(jī)制

黨的十九大報告提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。2019年7月中央政治局會議也強(qiáng)調(diào)，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立和完善，將有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的運(yùn)行，引領(lǐng)房子回歸居住屬性。

自1998年我國住房制度改革以后，房地產(chǎn)作為刺激我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點(diǎn)，成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。在推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，為了防止市場過熱導(dǎo)致泡沫累積，進(jìn)而引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，我國政府也開展了數(shù)次調(diào)控。

根據(jù)政策調(diào)控方向來進(jìn)行大致劃分，整體而言，2000年至2020年疫情之前，我國房地產(chǎn)市場政策共經(jīng)歷了4次周期性的收緊，分別是：2003年年中至2007年年底；2009年年底至2011年年底；2013年年初至2013年年底；2016年10月至2019年年底。

幾輪調(diào)控下來，有兩點(diǎn)問題需要重視。

其一，房地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)波動可能會影響調(diào)控政策的連續(xù)性。

房地產(chǎn)作為拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，是宏觀調(diào)控的重要手段之一。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)下滑時，政府往往會通過放松房地產(chǎn)調(diào)控力度來拉動經(jīng)濟(jì)增長，比如2008年還有2014年這兩個調(diào)控放松的周期，都與緩解經(jīng)濟(jì)下行的壓力有關(guān)。在政策相對寬松的周期，房地產(chǎn)對于GDP的貢獻(xiàn)率出現(xiàn)了明顯提升，受制于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的壓力，我國過去對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策并沒有形成持續(xù)性。

其二，政策收緊短期來看對于抑制房價作用明顯，但一旦政策松動，房價可能會出現(xiàn)報復(fù)性反彈，政策反復(fù)不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

我們統(tǒng)計了2005年-2019年，70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)的環(huán)比與住宅銷售面積的累計同比，從過去的幾次的調(diào)控效果來看，在房地產(chǎn)調(diào)控期間，政策發(fā)布能夠有效地起到控價的作用，但是一旦政策出現(xiàn)了一些松動的跡象，房價往往會迅速反彈，帶來量價齊升。

第一輪收緊政策之下，疊加08年金融危機(jī)的影響，2007年四季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價齊跌。而到了2008年四季度，在降息降準(zhǔn)、降低購房契稅稅率、下調(diào)公積金貸款利率等系列政策的刺激下，房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了迅速回暖。

第二輪收緊周期，在國四條、國十一條的調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場于2009年12月出現(xiàn)量價齊跌，當(dāng)時間進(jìn)入到2012年，由于部分地區(qū)的調(diào)控出現(xiàn)了邊際放松，市場迅速反應(yīng)，量價再度齊升。直到2013年新國五條的發(fā)布，再次強(qiáng)調(diào)房價調(diào)控目標(biāo)，明確穩(wěn)定房價工作考核問責(zé)機(jī)制，體現(xiàn)了樓市調(diào)控不放松的方向，房地產(chǎn)市場隨之走弱，進(jìn)入到第三輪收緊周期。但隨著2014年穩(wěn)增長壓力的增大，房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)松綁，自2014年9月開始，量價出現(xiàn)跳躍式上漲，這一漲勢持續(xù)到了2016年930新政，930之后，房地產(chǎn)市場開啟了新一輪收緊周期。

由此可見，房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性和持續(xù)性，是影響政策效果、房地產(chǎn)市場波動的重要因素。過去幾輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策受到宏觀經(jīng)濟(jì)影響，沒有形成長久且穩(wěn)定的政策預(yù)期。政策的反復(fù)還在一定程度上造成了市場的波動，這是不利于房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展的。

而且過去的調(diào)控主要是針對需求端的，對供給端的調(diào)控力度相對較弱，從政策效果上來看，對需求端進(jìn)行調(diào)控的確能夠在短期對房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象進(jìn)行降溫，但這些需求只是滯后了并沒有完全消除，尤其是對于剛需的壓制，一旦政策松動，這些需求還是會起來，帶動房價再度上漲。另外，從行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來看，對需求端的限制也會傳導(dǎo)至供給端，導(dǎo)致未來的供給減少，不利于供求市場的長期平衡。

綜合來看，僅僅對于需求端進(jìn)行調(diào)控是不夠的，未來的調(diào)控方向，應(yīng)該將著力點(diǎn)放在保障經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場雙雙平穩(wěn)運(yùn)行，既要控制房價無序上漲，也要避免市場大幅波動，這就要求我國要建立與完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

所謂的長效機(jī)制，可以理解為通過供需的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，推動房地產(chǎn)市場供求長期平衡，堅(jiān)持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房價穩(wěn)定或促進(jìn)房價合理回歸，平抑房地產(chǎn)市場的波動，滿足居民的住房需求，讓房子回歸居住本質(zhì)。

2020年年初，受新冠疫情影響，房地產(chǎn)市場景氣大幅下行，在堅(jiān)持房住不炒的基調(diào)的同時，當(dāng)時房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了一定邊際改善，再疊加寬松的流動性環(huán)境，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯回暖，國房景氣指數(shù)從2020年2月的低點(diǎn)97.45持續(xù)回升至2021年1月的101.44。

隨著房地產(chǎn)市場的迅速恢復(fù)，后疫情時期政策再度加大了調(diào)控力度。值得注意的是，本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)控不僅聚焦于需求端，像房產(chǎn)稅被屢屢提及，近期全國人大常委會還對國務(wù)院在部分地區(qū)試點(diǎn)房地產(chǎn)稅改革授了權(quán)。供給端也沒有放松，設(shè)置三道紅線、房貸集中管理和土地集中供應(yīng)作為調(diào)控的重要抓手。

2020年8月住建部和央行為房地產(chǎn)融資劃定了“三道紅線”監(jiān)管要求。2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，要求在我國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，其“房地產(chǎn)貸款余額占比”及“個人住房貸款余額占比”不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的上限等。意在通過降低房地產(chǎn)貸款的比重，收緊房企信貸資金渠道，調(diào)控資金流向。年內(nèi)，北京、天津、青島、武漢等多個城市宣布對住宅土地集中供應(yīng)。

需求端推行房地產(chǎn)稅改革的步伐加速，供給端設(shè)置三道紅線、房貸集中管理和土地集中供應(yīng)，為我國房地產(chǎn)長效機(jī)制保駕護(hù)航。除供需兩端之外，本輪調(diào)控還將重點(diǎn)放在弱化房地產(chǎn)的社會價值，引領(lǐng)房子回歸居住屬性方面，我國的房地產(chǎn)長效機(jī)制正在持續(xù)完善的過程當(dāng)中。

2.1.需求端：合理籌劃和征收房地產(chǎn)稅

10月23日，全國人大授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。本次授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，并且為后續(xù)的立法提供經(jīng)驗(yàn)。

理論上，開征房地產(chǎn)稅既可以為政府補(bǔ)充財政收入，還可以通過提高房屋持有成本打擊投機(jī)需求，抑制炒房行為。而且征上來的稅收若用于提供、改善公共服務(wù)，提高低收入階層的生活水平，也能夠起到收入再分配的作用，是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分，從長遠(yuǎn)來看有助于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

具體如何征收房地產(chǎn)稅，目前市場上討論的也比較多，主要集中在其中持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅這一項(xiàng)。房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅體系中房屋持有環(huán)節(jié)征收的一類稅種，本質(zhì)上歸屬財產(chǎn)稅類別。這里我們不妨借鑒一下海外的經(jīng)驗(yàn)?？偟膩碚f，國際上房產(chǎn)稅的改革與實(shí)踐都是與一國的歷史文化、政治經(jīng)濟(jì)制度、以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段相適應(yīng)的，所以房產(chǎn)稅的制度設(shè)計與應(yīng)用也有所不同。

比如大多數(shù)歐美國家房產(chǎn)稅是定位于給政府籌集財政收入。就拿最早的英國來說，其在17世紀(jì)推行房產(chǎn)稅是為了籌集地方政府財政資金，從而來安撫社會動亂、緩解貧困問題。在后來的演變中，英國房產(chǎn)稅發(fā)展成了兩類，一類是住宅房產(chǎn)稅，也叫市政稅，由地方征收也由地方支配，另一類是營業(yè)房產(chǎn)稅，由地方征收但由中央支配。因?yàn)橐恢币詠碛褪且粋€主權(quán)高度集中的國家，中央掌握了絕大的稅收收入，所以到現(xiàn)在為止對于地方政府來說，住宅房產(chǎn)稅仍是最主要的財政來源。在英國的影響之下，美國亦是如此。美國的房產(chǎn)稅歸屬于財產(chǎn)稅類別下，而財產(chǎn)稅正是地方政府稅收收入最主要的來源，根據(jù)美國商務(wù)普查局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年美國房產(chǎn)稅占州和地方政府的稅收收入比率達(dá)31%。

國際上的房產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)除了歐美模式之外，還有東亞模式。在東亞模式之下，房產(chǎn)稅還兼顧著調(diào)控房地產(chǎn)市場的功能。歷史上，日本和韓國都曾經(jīng)使用房產(chǎn)稅來調(diào)控房價。這一功能其實(shí)更加貼近我國現(xiàn)在的情況與需求。

對于中國來說，房價快速上漲帶來的負(fù)外部性已經(jīng)逐漸顯露，房地產(chǎn)市場急需建立長效機(jī)制來進(jìn)行調(diào)控。因此，中國開征房產(chǎn)稅的核心本質(zhì)應(yīng)是抑制房地產(chǎn)市場過熱，平抑市場波動，而不是將重點(diǎn)放在直接稅轉(zhuǎn)型，或者替代土地財政上。

為什么這么說呢？

因?yàn)?，作為房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制的一環(huán)，房產(chǎn)稅的開征肯定是旨在打擊投機(jī)炒房行為，但同時又要保障民生，不能打擊到剛需性住房那一塊，所以大概率會設(shè)置一定的免征條件。這一點(diǎn)我們也可以從2011年上海和重慶兩地的試點(diǎn)中得以窺見，當(dāng)時兩地房產(chǎn)稅征收都給予了剛需性住房一定的免稅優(yōu)惠。那么在設(shè)置免征條件這一前提條件之下，房產(chǎn)稅的稅基就縮小很多，所以稅收規(guī)模也較為有限，這是很難去替代土地財政的作用的。

而新加坡的房產(chǎn)稅則采用超額累進(jìn)制，自住型的住宅累進(jìn)稅率一共分為七級，起征點(diǎn)為8000新元，若房屋的年值（也就是年租金）高于8000的免征稅，最高稅率可達(dá)16%。非自住型住宅稅率分為五級，起征點(diǎn)為3萬新元，最高稅率達(dá)到20%。2019年新加坡房產(chǎn)稅占政府收入比重為6.99%?？梢钥闯?，海外國家在征收房產(chǎn)稅的過程中，如果對于自住型的房屋有免征額，或者首套免稅的話，房產(chǎn)稅對于財政收入的貢獻(xiàn)并不是很大。

此前上海和重慶兩地進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)之后，2011年兩地房產(chǎn)稅占地方財政收入比重分別為2.15%、1.40%，2020年這一比重分別上升至3.42%、2.82%。盡管房產(chǎn)稅規(guī)模有所提高，但占比還是比較小。因此我們認(rèn)為，就算未來房產(chǎn)稅在全國推行開來，其整體的規(guī)模也不會很大，很難去有效地替代土地財政。

2.2.供給端：完善住房供應(yīng)體系

2.2.1.房企：控制杠桿在合理區(qū)間

對于房企來說，永遠(yuǎn)都有著上杠桿訴求。一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目所需的資金規(guī)模通常都是巨大的，如果能夠通過加杠桿獲得外部融資的話，那么所需的自有資金就會減少，只要融資成本低于項(xiàng)目利潤率，那么最后的實(shí)際收益率必然會在杠桿的作用下得以上升。

另一方面，加杠桿可以讓房企迅速擴(kuò)張規(guī)模，有了規(guī)模就能夠去沖排名、沖業(yè)績，進(jìn)一步提升融資能力、降低融資成本。而且近些年不僅地價上漲提升了房企的成本，房企之間還要在自持、配建等方面相互競爭，銷售端又出臺了很多限購的政策，房企的利潤已經(jīng)被壓縮很多了，如果不加杠桿，利潤只會越來越薄。

除此之外，長期以來房地產(chǎn)都是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，是各種生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)活動的重要載體，是國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器和壓艙石。即使出現(xiàn)問題，也可能有政府出面兜底。在這樣的考慮之下，很多房企，尤其是在行業(yè)內(nèi)有一定影響力的大企業(yè)，更有動力發(fā)力去加杠桿、擴(kuò)張企業(yè)規(guī)模。

由于房地產(chǎn)行業(yè)本身太過于依賴杠桿和信用，在房企運(yùn)作的過程中，往往是采取向銀行等金融機(jī)構(gòu)借錢拿地—向建筑商賒賬建樓—預(yù)售樓盤回籠資金這樣的模式，用非常少的資金，依靠杠桿和信用來支撐整個體系的運(yùn)轉(zhuǎn)。

可是，杠桿太高就會有風(fēng)險，而且如今的房地產(chǎn)企業(yè)跟金融系統(tǒng)的關(guān)系已經(jīng)十分密切，一旦房企信用風(fēng)險集中爆發(fā)，很可能會波及到銀行甚至整個金融體系。

近幾年房地產(chǎn)政策基調(diào)趨緊，房企的外部融資越發(fā)困難，為了保住規(guī)模、業(yè)績、排名，企業(yè)就只能加快銷售回籠資金。但問題就在于核心一線城市土地供應(yīng)少，地塊不好拿，但土地供應(yīng)相對寬松的二三線城市的房地產(chǎn)并不景氣，很多小城市都出現(xiàn)供給過剩，房企的銷售額持續(xù)下滑。這種情況下，房企從銀行拿不到錢，也沒辦法通過預(yù)售回籠資金，流動資金不足就很可能會引發(fā)信用風(fēng)險。

這個時候，三道紅線就很重要了。2020年8月住建部和央行為房地產(chǎn)融資劃定的“三道紅線”監(jiān)管要求。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，將房企分為紅、橙、黃、綠四檔。若三條紅線均觸及，則企業(yè)為紅檔，不得新增有息負(fù)債；若觸及到兩條紅線，則為橙檔，負(fù)債年增速不得超過5%；若只觸碰一條紅線則為黃檔，企業(yè)年負(fù)債增速不得超過10%；若三道紅線都沒有觸及，則為綠檔，年負(fù)債增速不得超過15%。

三線四檔，實(shí)際上是對房企舉債做出了一個非常明確的限制，這也是希望房企改變過去高杠桿快周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，通過控制杠桿率來阻止信用風(fēng)險集中暴露，進(jìn)而外溢到其他行業(yè)。

三個指標(biāo)逐一來看，根據(jù)21H1的數(shù)據(jù)，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率這一指標(biāo)的中位數(shù)為71.9%，雖同期下降了2個百分點(diǎn)，但仍然超過紅線要求；凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比中位數(shù)分別為75.6%、1.53倍，行業(yè)平均水平未觸及紅線。

從觸線家數(shù)來看，21H1扣預(yù)負(fù)債率指標(biāo)不達(dá)標(biāo)的企業(yè)最多，高達(dá)58家；凈負(fù)債率及現(xiàn)金短債比的觸線家數(shù)已分別由2020年的24、20家，減少至21、19家。從房企達(dá)標(biāo)檔位來看，截至21H1，樣本企業(yè)中觸碰一條紅線要求，即黃色檔的企業(yè)最多，占比45.9%，其次是綠色檔企業(yè)，占比31.6%。橙色檔和紅色檔企業(yè)占比分別為13.3%、9.2%。

三道紅線的提出對房企的壓力可見一斑，我們也可以看到，一旦外部融資收緊了，銀行不給貸款，樓市也不景氣，房企的信用風(fēng)險就開始顯現(xiàn)了。2021年前9個月內(nèi)，已有40只房企債券出現(xiàn)違約，數(shù)量相比去年全年增長26只，累計違約金額達(dá)513.66億元，違約規(guī)模是去年全年的2.8倍。

2.2.2.銀行：房貸集中度管理

2020年12月底，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限，并對超出上限的銀行給出了2-4年的過渡整改期。出臺房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，目的是通過限制銀行放貸，從銀行供給端上收緊房企外部融資規(guī)模。

打個比方，如果某中資中型銀行的房地產(chǎn)貸款占總貸款的比重超過了27.5%，并在2個百分點(diǎn)之內(nèi)的，那么就需要在2年的過渡期內(nèi)進(jìn)行整改，多于2個百分點(diǎn)，就要在4年內(nèi)降低房產(chǎn)貸款集中度，這家銀行就算有意愿也沒法再給房企或者個人買房提供貸款了。

房地產(chǎn)行業(yè)杠桿過高，不僅會使金融系統(tǒng)內(nèi)的風(fēng)險加劇，還會擠占其他部門的社會信貸資源。銀行的總貸款額度是有限制的，錢要是都給房地產(chǎn)了，其他部門得到的信貸資金就少了。

這就涉及到一個問題，銀行為什么喜歡放房貸呢？

這其中的原因跟我們之前講的城投平臺抵押土地得到融資是一樣的，因?yàn)椴还苁菍€人的住房貸款還是對公的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，抵押品都是房子和土地這類“保值”的實(shí)物資產(chǎn)，而且公眾對于房子和土地已經(jīng)形成了強(qiáng)烈的上漲預(yù)期，所以就算最后還不起貸款，銀行也能通過賣房賣地來回款。

由此來看，房貸集中管理制度的重要性不言而喻，這“兩道紅線”能通過降低銀行向房地產(chǎn)行業(yè)的放貸意愿，進(jìn)一步抑制房企過度加杠桿的行為，雙管齊下來控制房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿。與此同時，房貸少了，那支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門信貸資源就更多了，尤其是符合國家戰(zhàn)略部署的一些科技創(chuàng)新、綠色金融、制造業(yè)企業(yè)，還有之前“融資難、融資貴”的中小微企業(yè)都可以從中受益。信貸結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，在降低金融風(fēng)險的同時讓信貸資源真正活起來，流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。

2.2.3.土地供給：建立長期有效的供給長效機(jī)制

房地產(chǎn)貸款集中度是在資金供給端對房企進(jìn)行的限制，而拿地通常是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的第一個環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制延續(xù)到了土地供應(yīng)端——集中供地。

2021年初，多個城市開始推行雙集中的供地模式，包括北上廣深四個一線城市和南京、蘇州、杭州等等在內(nèi)的其他18個二線城市。具體表現(xiàn)為集中規(guī)劃和集中掛牌，原則上一年之內(nèi)不能超過三次，供地數(shù)量不低于過去五年的平均完成量。

那么，集中供地具體有什么好處呢？

之前的土地都是零零散散放出來的，房企本來周轉(zhuǎn)就快，節(jié)奏快的時候可能幾個月就能完成銷售回款，再去拿地。在高杠桿快周轉(zhuǎn)之下，拿地能力大幅提升，拿的地也越來越多，在實(shí)際土地拍賣的過程中更不乏出現(xiàn)爭地王的現(xiàn)象。而土地在某一段時間內(nèi)集中放出來進(jìn)行拍賣，房企一下子很難有那么充足的資金把所有想要的地都拍下來。

2.2.4.租售并舉，構(gòu)建多層次住房保障體系

過去，租賃市場經(jīng)常被忽視。根據(jù)央行2019年的調(diào)查，我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率高達(dá)96%，也就是說需要租房的家庭比率僅有4%。租房率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新加坡（12.1%）、美國（34.2%）和日本（38.8%）這些發(fā)達(dá)國