萬(wàn)科地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，萬(wàn)科很早就開始了規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的探索。1994年11月，萬(wàn)科設(shè)立了一個(gè)與設(shè)計(jì)單位密切溝通的平臺(tái)---萬(wàn)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司，開始從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面提煉更高的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。1998年，萬(wàn)科組建了設(shè)計(jì)工程部，下屬的建筑研究中心也成立了。這時(shí)萬(wàn)科的注意力，開始集中于消費(fèi)者的細(xì)節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。隨著萬(wàn)科的進(jìn)一步專業(yè)化，2001年設(shè)計(jì)工程部被分成了規(guī)劃設(shè)計(jì)部和工程管理部。規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)一步獨(dú)立出來(lái)，成為集團(tuán)的專業(yè)系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部的獨(dú)立對(duì)于萬(wàn)科最大的變化，是促使這個(gè)部門出現(xiàn)了許多對(duì)于建筑師而言陌生的專業(yè)：相繼成立了六個(gè)中心，這六個(gè)中心都非常地產(chǎn)化，不是設(shè)計(jì)院能夠替代的。一個(gè)叫項(xiàng)目管理中心，即項(xiàng)目全過(guò)程的跟蹤。一個(gè)是新產(chǎn)品研發(fā)中心，解決地產(chǎn)與客戶、專業(yè)建筑師樓的關(guān)系，其重點(diǎn)不在設(shè)計(jì)，而是針對(duì)客戶需求重構(gòu)一個(gè)以客戶為中心的產(chǎn)品體系。第三個(gè)是技術(shù)研究中心，即新材料、新技術(shù)、節(jié)能等在住宅中的應(yīng)用。第四個(gè)部門是標(biāo)準(zhǔn)化中心，目的在于為住宅建立一個(gè)可以不斷提升的標(biāo)準(zhǔn)和底限。第五個(gè)是產(chǎn)業(yè)化中心。第六個(gè)是理論及推廣中心，如通過(guò)對(duì)萬(wàn)科所開發(fā)的住區(qū)去研究發(fā)展中所面臨的問(wèn)題。2001年，萬(wàn)科開始啟動(dòng)“合金計(jì)劃”，提出“要做沒有質(zhì)量問(wèn)題的房子”的目標(biāo)。2002年3月起，《項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程》、《項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》等一系列設(shè)計(jì)規(guī)范文件陸續(xù)出臺(tái)，為建造優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打下了基礎(chǔ)。目前，涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的《萬(wàn)科住宅標(biāo)準(zhǔn)》已出臺(tái)，與《室外工程、環(huán)境工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系》一起，構(gòu)成萬(wàn)科設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系。在制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化操作范本的同時(shí)，萬(wàn)科還針對(duì)全國(guó)性房地產(chǎn)開發(fā)所存在的地域差別性，提倡“與環(huán)境共生”，根據(jù)樓盤所處的城市、環(huán)境、市場(chǎng)細(xì)分，在戶型設(shè)計(jì)、建材使用、采暖技術(shù)、社區(qū)配套等細(xì)節(jié)上加以變化。（三）綠城房產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理綠城房產(chǎn)是浙江省最大的房地產(chǎn)企業(yè)，也是長(zhǎng)三角地區(qū)一直排名前十強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)管理方面雖然略遜于中海和萬(wàn)科，但也有其非常鮮明的特點(diǎn)。綠城成立了規(guī)劃設(shè)計(jì)部，主要發(fā)揮技術(shù)整合功能，整合集團(tuán)內(nèi)外部資源提高產(chǎn)品品質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部在工作中要扮演一個(gè)評(píng)審、判定的角色，項(xiàng)目公司則進(jìn)行深入和拓展，承擔(dān)設(shè)計(jì)管理的主要角色。綠城定期在項(xiàng)目公司之間開展學(xué)術(shù)經(jīng)驗(yàn)交流活動(dòng)，總結(jié)交流設(shè)計(jì)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。綠城成立了規(guī)劃、建筑、景觀、戶型、精裝修五個(gè)專家小組，頒布實(shí)施了《綠城集團(tuán)設(shè)計(jì)管理工作規(guī)程》，確保產(chǎn)品品質(zhì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的領(lǐng)先和優(yōu)秀。近兩年，綠城逐漸加強(qiáng)了在創(chuàng)新方面的研究工作，在一些有條件的項(xiàng)目公司進(jìn)行相關(guān)專題的研究工作，例如以桃花源公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部為主體，進(jìn)行別墅相關(guān)課題的專項(xiàng)研究，以中山公司精裝修管理部為主體，進(jìn)行精裝修相關(guān)專題的研究工作等。綠城規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的一個(gè)顯著特點(diǎn)是建立了項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理負(fù)責(zé)人聯(lián)席會(huì)議制度。綠城目前已明確了25個(gè)項(xiàng)目公司和2個(gè)工程項(xiàng)目部的共計(jì)27個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理負(fù)責(zé)人，大多數(shù)都是有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的工程系統(tǒng)骨干。通過(guò)設(shè)計(jì)管理負(fù)責(zé)人聯(lián)席會(huì)議制度，加強(qiáng)項(xiàng)目公司相關(guān)專業(yè)人員的橫向溝通和交流，使設(shè)計(jì)管理經(jīng)驗(yàn)得到共享。通過(guò)這一制度，明確集團(tuán)公司和項(xiàng)目公司的接口關(guān)系，加強(qiáng)垂直對(duì)接管理。今后這支隊(duì)伍要逐漸向?qū)I(yè)對(duì)口方向完善和發(fā)展。三、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的流程（一） 并聯(lián)化設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程不是一個(gè)單向的設(shè)計(jì)工作的推進(jìn)，而是一個(gè)“齊頭并進(jìn)”的設(shè)計(jì)，是一個(gè)立體化的、完整的設(shè)計(jì)概念。在這個(gè)階段中，開發(fā)商要適時(shí)的、盡可能提前的將各種設(shè)計(jì)內(nèi)容整合，以期達(dá)到一個(gè)理想的狀態(tài)。比如，項(xiàng)目在總平階段就已經(jīng)在考慮景觀了。設(shè)計(jì)師會(huì)注意到景觀的室外效果和建筑的室內(nèi)效果的銜接 一個(gè)明亮的大堂，它50米內(nèi)的對(duì)景應(yīng)該是什么？它不應(yīng)該是一堵墻，也不應(yīng)該是沒有任何景觀價(jià)值的一些單調(diào)的東西，否則，這個(gè)通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理。我們?cè)谝酝脑O(shè)計(jì)中，規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)會(huì)脫節(jié)，一脫節(jié)就出現(xiàn)許多情況。所以在做總平的時(shí)候就要考慮到最后做完的效果，既要考慮規(guī)劃，又要考慮建筑，又要考慮景觀。就像我曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)的一個(gè)對(duì)四星級(jí)酒店的評(píng)審，做室內(nèi)設(shè)計(jì)的時(shí)候，設(shè)計(jì)師看了平面后，提出了不同看法，建議對(duì)平面作重新調(diào)整，這意味著立面也要隨之改變。（二） 設(shè)計(jì)流程的規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化根據(jù)并聯(lián)化設(shè)計(jì)的原則，設(shè)計(jì)流程發(fā)生了比較大的變化。以前往往是業(yè)主拿到一塊地，就去請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)，做完設(shè)計(jì)以后，再去請(qǐng)銷售策劃專家做推廣，最后等主體下來(lái)，才開始做景觀?？偟膩?lái)說(shuō)是一個(gè)從業(yè)主 設(shè)計(jì) 策劃 景觀的單線串聯(lián)方式。而現(xiàn)在，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、甚至在方案階段，就應(yīng)該開始規(guī)劃、建筑、策劃、景觀、室內(nèi)等各項(xiàng)設(shè)計(jì)，“齊頭并進(jìn)”。設(shè)計(jì)流程的變化對(duì)開發(fā)商的統(tǒng)籌、整合、集成能力提出了非常高的要求。一個(gè)成熟的房產(chǎn)開發(fā)公司，應(yīng)該在項(xiàng)目的前期、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段具備整合各種資源、獲得比較理想的規(guī)劃設(shè)計(jì)成果的能力。為了達(dá)到一個(gè)理想的規(guī)劃設(shè)計(jì)成果，我們需要一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的程序，在這個(gè)程序里邊需要一些標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，這些內(nèi)容要有專家去把關(guān)。也就是說(shuō)，經(jīng)過(guò)專家把關(guān)和確認(rèn)，表明這個(gè)項(xiàng)目可行性是沒有問(wèn)題的，項(xiàng)目的規(guī)劃在全國(guó)或當(dāng)?shù)厥且涣魉降?，建筑是先進(jìn)的，材料也是合適的，工程實(shí)施是可行的假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目有幾十個(gè)這樣的專家來(lái)確認(rèn)簽字，那么，這個(gè)項(xiàng)目最后一定會(huì)具有一個(gè)非常好的環(huán)境景觀、非常好的居住條件和非常高的附加值。尤其需要指出的是