2023年我國房地產業(yè)稅負合理性的定量分析【行業(yè)經濟論文】

行業(yè)經濟論文-我國房地產業(yè)稅負合理性的定量分析內容摘要：房地產業(yè)的稅負問題正在引起社會各界的廣泛關注，許多專家學者從理論和實證方面提出了各自的意見。本文在總結前人研究的根底上，利用改進的稅負合理性評價模型對我國房地產業(yè)稅負合理性進行了一些初步探討。關鍵詞：房地產業(yè)波士頓矩陣法九盒矩陣法

房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，關聯(lián)度高，帶動力強，在擴大內需和促進消費方面發(fā)揮了巨大的作用。近年來，房地產業(yè)持續(xù)高速開展的同時也出現(xiàn)了房價居高不下、普通老百姓買不起房的問題。相應的，房地產業(yè)稅收問題也成為了社會各界關注的焦點。進入21世紀以來，我國房地產業(yè)稅收收入取得了連續(xù)多年的大幅增長。由于稅收一直是房價的重要組成局部，所以有關房地產業(yè)稅收負擔是否合理的問題引起了許多專家學者的廣泛關注。

房地產業(yè)稅負問題文獻回憶

我國現(xiàn)行房地產稅收負擔的研究，根據其研究方法的不同，可以分為理論研究和實證研究兩類。

目前，絕大多數(shù)學者對我國房地產稅收負擔的研究都停留在理論研究的階段，他們認為我國房地產稅制存在的問題主要集中在稅負不平，競爭不平等；稅費并舉，重復課征；稅種設置不科學；計稅依據不合理等方面，對此他們都相應的提出了自己的改革建議。此外，房地產稅計稅依據改革課題組(2006)和海南省地方稅務局課題組(2006)從分析我國現(xiàn)行房地產稅制存在的問題入手，提出了我國進行房地產稅計稅依據改革應該具備的根底條件和實施方案，對改革過程中機構、政策、數(shù)據、技術手段、人才、立法等一些具體問題提出了建議。以上這些研究都側重于理論分析，并基于此對我國房地產業(yè)稅制改革提出了一些根本的思路，沒有利用數(shù)量分析方法建立數(shù)學模型進行實證分析。

在實證研究方面，我國剛剛進入起步階段。學者劉立秋，李凱，鄒毅〔2001〕，他們將戰(zhàn)略管理中的波士頓咨詢集團矩陣法〔BCG矩陣法〕應用到稅負合理性分析中，利用改進后的t－r矩陣對我國房地產業(yè)的稅負狀況進行了定量評價和分析，在此根底上提出了房地產業(yè)稅費制度改革的對策建議。但由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它的每個維度只能用單個指標來衡量，因而他們也只使用了增長率這一個指標來衡量稅負的合理性。

本文在總結前人研究成果的根底上，引入GE矩陣法，彌補BCG矩陣法只能用單個指標衡量一個維度的局限性，對房地產業(yè)稅負模型進行了一定的改進。

房地產稅負研究模型簡介

BCG矩陣法是由波士頓集團(BostonConsultingGroup,BCG)在上世紀70年代初開發(fā)的。BCG矩陣將組織的每一個戰(zhàn)略事業(yè)單位〔SBUs〕標在一種二維的矩陣圖上，從而區(qū)分出問題、明星、金牛和瘦狗四種業(yè)務組合〔圖1〕?，F(xiàn)在我們將圖1中的橫坐標改為稅負率t，縱坐標依然使用增長率r，就變成了分析企業(yè)稅負合理性的t－r矩陣〔圖2〕。

利用該方法只要對全國或者某一個地區(qū)的所有房地產企業(yè)進行t－r分析，它們可能會不均勻地分布在某些區(qū)域內，這時再利用黑球法那么、東北角大吉、月牙玉環(huán)、重心移動等五法那么進行分析，就可以對全國或者該地區(qū)房地產業(yè)稅負合理狀況進行分析。但如前所述，由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它只能用一個指標來衡量一個維度，所以由其演化而來的t－r矩陣在分析稅負合理性時也只使用了增長率這單一指標，但衡量一個企業(yè)稅負合理與否不只是增長率這一單一指標，它應該包含企業(yè)增長率、盈利率等一系列因素。為了克服這一缺陷，本文引入了GE矩陣法〔九盒矩陣法〕，它與BCG矩陣相比，使用數(shù)量更多的指標來衡量兩個維度，同時增加了中間等級，這樣衡量更全面，有效〔圖3〕。

接下來，本文將GE矩陣的思想引入t－r矩陣中，對t－r矩陣進行一些改進，其橫軸仍然使用稅負率〔t〕這一單一指標，但縱軸我們使用影響房地產企業(yè)開展〔d〕的各個重要因素作為衡量指標建立一個新的矩陣t－d矩陣〔圖4〕。其具體實施步驟為：定義因素。選擇與房地產業(yè)開展相關的各個重要因素，可采用頭腦風暴法。估測各個因素的影響，采用德爾菲法對各個因素的影響力大小進行評分，據此確定各個因素的權重。根據上面確定的權重，結合各個因素的具體數(shù)據，得出各個房地產企業(yè)開展狀況的加權值，并結合其稅負率，將其分別填入t－d矩陣中。最后再對其分布狀況進行分析，得出結論。

房地產業(yè)稅負合理性案例分析

下文利用上述改進后的t-d模型對我國2005年房地產業(yè)的稅負合理性進行分析。

本文選取房地產企業(yè)的純收入稅負率作為橫坐標，其中純收入稅負率的計算公式為：

根據房地產企業(yè)的特點，選取房地產開發(fā)建設房屋建筑面積增長率、房地產開發(fā)投資額增長率、房地產銷售額增長率、房地產凈利潤增長率、房地產從業(yè)人數(shù)增長率這五個指標來衡量房地產業(yè)開展狀況的情況。

通過德爾菲法，我們得出這五個因素的影響力大小，按次序為：房地產凈利潤增長率，房地產銷售額增長率，房地產開發(fā)投資增長率，房地產開發(fā)建設房屋建筑面積增長率，房地產從業(yè)人數(shù)增長率，并計算得出他們的權重分別為：0.4,0.3,0.15,0.1,0.05。

利用2005年的?中國統(tǒng)計年鑒?、?中國房地產統(tǒng)計年鑒?和?中國稅收統(tǒng)計年鑒?的數(shù)據計算的2005年中國房地產業(yè)各省市自治區(qū)的房地產業(yè)的純收入稅負率和房地產業(yè)開展狀況加權平均數(shù)，如表1所示。

通過對2005年我國房地產業(yè)分地區(qū)情況統(tǒng)計數(shù)據進行t－d分析，得出圖5。

由圖5中可以看出，我國房地產業(yè)2005年的稅負分布圖中大多數(shù)點都散亂的分布在C、D兩個區(qū)域，并沒有形成月牙環(huán)形狀，這說明我國房地產業(yè)的稅負規(guī)劃并不科學，而且效率也不高，應該制定相應的政策，使得全國各省區(qū)的稅負點盡量集中于A、B區(qū)域，并使其成為月牙環(huán)形狀。由于C區(qū)是不合理區(qū)，D區(qū)是劣勢區(qū)，所以應該盡量防止在這兩個區(qū)中出現(xiàn)黑點。而在圖5中，我們可以看到幾乎大多數(shù)點都出現(xiàn)在這兩個區(qū)域，這說明全國大多數(shù)地區(qū)的房地產業(yè)的稅負狀況不合理。對于B區(qū)域，該區(qū)域是優(yōu)勢區(qū)，而在這個區(qū)域只發(fā)現(xiàn)了一個點，這說明我國房地產業(yè)幾乎沒有