固定資產(chǎn)貸款項目評估

10/28/2022固定資產(chǎn)貸款項目評估

主要內(nèi)容一、固定資產(chǎn)貸款項目評估介紹二、評估資料收集三、市場數(shù)據(jù)調(diào)查四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算五、項目評估報告10/28/202210/28/2022第一部分：固定資產(chǎn)貸款項目評估介紹一、固定資產(chǎn)貸款項目評估介紹—評估范圍新建項目擴建項目改建項目項目開發(fā)固定資產(chǎn)購置10/28/2022一、固定資產(chǎn)貸款項目評估介紹—評估目的銀行貸款決策項目建設(shè)的必要性及重要性技術(shù)的先進合理性項目財務(wù)效益銀行收益以及風險狀況10/28/202210/28/2022一、固定資產(chǎn)貸款項目評估介紹—評估依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、財稅政策、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃。1國家標準、行業(yè)標準及相關(guān)參數(shù)。234銀監(jiān)、人行監(jiān)管政策、我行信貸政策。3項目立項批準文件。4項目可行性研究報告及權(quán)威部門論證意見。5借款人生產(chǎn)經(jīng)營資料或同類產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)、技術(shù)等參考資料6中央和地方政府有關(guān)的城市建設(shè)規(guī)劃、環(huán)境保護、消防、安全衛(wèi)生、運輸、勞動保護等有關(guān)法規(guī)和規(guī)定。7特別說明：評估以真實的資料和合理的假設(shè)為前提。810/28/2022一、固定資產(chǎn)貸款項目評估介紹—評估內(nèi)容借款主體評價項目概況建設(shè)與生產(chǎn)條件評估項目產(chǎn)品市場評估投資估算與資金來源評估項目財務(wù)效益評估銀行效益及風險防范總評價10/28/2022一、固定資產(chǎn)貸款項目評估介紹—評估程序評估程序Step1Step2Step

4Step

5了解評估項目做好準備工作制定工作計劃調(diào)查收集資料技術(shù)經(jīng)濟分析撰寫評估報告成立評估小組Step310/28/2022第二部分：評估資料收集10/28/2022二、評估資料收集企業(yè)基本資料（主要參閱調(diào)查報告）1、公司營業(yè)執(zhí)照及公司資質(zhì)證書等2、公司情況介紹（公司簡史、公司管理層簡歷及情況簡介）3、公司近三年經(jīng)審計的財務(wù)報告及最近一期的財務(wù)報告4、項目公司則收集項目發(fā)起人的相關(guān)資料。項目相關(guān)資料1、項目規(guī)劃設(shè)計方案及項目情況介紹2、項目立項批準文件及四證一書（即土地出讓合同書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）3、項目環(huán)評報告及批復(fù)

4、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議或項目轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)文件5、項目可行性研究報告6、項目投資概算、投資計劃7、工程建設(shè)計劃、工程施工進度8、項目資金籌措計劃（自有資金、擬貸資金）9、自有資金的構(gòu)成及來源說明10、項目融資計劃及還款計劃、利息11、項目經(jīng)營方案及經(jīng)營現(xiàn)金流預(yù)測12、項目相關(guān)行業(yè)調(diào)研報告評估資料10/28/2022二、評估資料收集項目建設(shè)基本條件及工藝項目建設(shè)基本條件項目建設(shè)的可行性研究是否完成。項目建設(shè)基本條件是否具備，如征地、供電、供水、交通運輸、排水、消防、環(huán)境保護等。項目建成投產(chǎn)后所需設(shè)備、原輔材料、燃料等的供應(yīng)是否能滿足要求。項目工藝技術(shù)簡單介紹項目所采用的設(shè)計方案、生產(chǎn)工藝等情況，評價其先進性、適用性、經(jīng)濟性、成熟性、可靠性等。（下附工藝流程圖表）10/28/2022二、評估資料收集示例：10/28/2022第三部分：市場數(shù)據(jù)調(diào)查10/28/2022三、市場數(shù)據(jù)調(diào)查調(diào)查方法：詢問、觀察、實驗、抽樣調(diào)查實地走訪、電話或互聯(lián)網(wǎng)搜索市場調(diào)查產(chǎn)品市場投入物市場政治法律環(huán)境技術(shù)環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境消費者狀況行業(yè)競爭對手項目產(chǎn)品原材料價格資源燃料動力10/28/2022三、市場數(shù)據(jù)調(diào)查SWOT1項目所處行業(yè)狀況分析2行業(yè)發(fā)展前景分析3市場需求分析4競爭性分析5市場風險分析市場調(diào)查目的10/28/2022第四部分：固定資產(chǎn)貸款項目評估測算四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—借款人評價借款人概況綜述根據(jù)借款人的地理位置、歷史沿革、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、組織形式、職工人數(shù)、職工知識結(jié)構(gòu)和年齡結(jié)構(gòu)，分析企業(yè)形象、主導(dǎo)產(chǎn)品、行業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟地位。對涉及企業(yè)股權(quán)變更、主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向、對外投資及重大事項等作進一步調(diào)查分析。領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)評價分析法定代表人、領(lǐng)導(dǎo)班子成員和財務(wù)負責人的學歷、經(jīng)歷、業(yè)績、信譽、品德和能力，評價其經(jīng)營管理水平。披露其有無不良信用記錄，是否在逃廢債企業(yè)任職。經(jīng)濟技術(shù)實力評價根據(jù)借款人近三年及當期（當期報表一般為申請項目貸款的上一個月報表，特殊情況不得超過申請項目貸款時的前三個月，下同）總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、固定資產(chǎn)原值、凈值、在建工程、長期投資以及工藝技術(shù)裝備水平等變化情況，分析借款人近幾年業(yè)務(wù)拓展能力和經(jīng)濟實力增長情況。10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—借款人評價償債能力分析根據(jù)借款人資產(chǎn)負債情況計算資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率等指標，分析資產(chǎn)負債表中異動科目的增減變化情況和原因。在綜合考慮或有負債等情況下，評價其長期、短期和即期償債能力。資產(chǎn)運用效率評價根據(jù)借款人近三年及當期的主要生產(chǎn)技術(shù)指標和生產(chǎn)能力利用情況，分析存貨結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品庫存積壓的可能性；分析應(yīng)收帳款帳齡結(jié)構(gòu)和被拖欠、形成壞帳的可能性；并計算生產(chǎn)能力利用率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率等指標，評價資產(chǎn)運用效率。盈利能力分析根據(jù)借款人近三年及當期主要產(chǎn)品產(chǎn)量、銷量、成本費用、銷售收入、利潤總額、稅后利潤等情況，計算產(chǎn)銷率、銷售利潤率、資本金凈利潤率等指標，分析影響盈利的因素，評價盈利能力。10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—借款人評價信用狀況評價了解借款人的基本帳戶開立行、銀行信用評級情況，近三年及當期短期借款、長期借款本息的償還情況，借款人全部銀行授信的明細，包括借款銀行名稱、授信金額、授信余額、期限、擔保方式、資產(chǎn)風險分類情況，分析借款人的信譽和與我行的業(yè)務(wù)合作現(xiàn)狀。發(fā)展前景評價分析借款人所在行業(yè)的特點、發(fā)展方向和中長期發(fā)展規(guī)劃，綜合評價借款人的發(fā)展前景。貸款擔保評估對項目貸款的保證人、抵（質(zhì)）押物進行審查，評價其可行性、可靠性、抵（質(zhì)）押物是否足值等。保證擔保人的資信評價同借款人資信評價，結(jié)合當期已有的或有負債情況評價其擔保代償能力。對以項目公司融資的，上述內(nèi)容不涉及的不作分析。著重分析借款人領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)，并對管理層進行深入評價，對股東背景、關(guān)聯(lián)企業(yè)情況、股東及關(guān)聯(lián)企業(yè)過往固定資產(chǎn)項目投資情況、項目發(fā)展前景等進行分析。10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目概況項目建設(shè)必要性主要從國民經(jīng)濟長遠發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及發(fā)展規(guī)劃等項目建設(shè)背景出發(fā)，說明國家產(chǎn)業(yè)政策影響、項目建成后的作用、項目的相對競爭優(yōu)勢，分析判斷項目建設(shè)的必要性。項目進展過程評估主要說明項目立項、可行性研究、初步設(shè)計、新開工、概算調(diào)整等文件的批復(fù)單位、批復(fù)時間及批復(fù)內(nèi)容。對已開工的項目要分析形象進度、投資完成及各項資金到位情況。工藝技術(shù)設(shè)備評估主要審查項目設(shè)計單位的資格和水平；論述項目采用的工藝技術(shù)、生產(chǎn)流程和主要設(shè)備的先進性、合理性、可靠性和適用性，使用技術(shù)是否涉及到專利、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等知識產(chǎn)權(quán)方面的問題，主要設(shè)備供應(yīng)商按時交貨的可靠性；介紹國內(nèi)外同類工藝技術(shù)和設(shè)備的生產(chǎn)或運轉(zhuǎn)情況；了解借款人是否具有使用、維護該類技術(shù)及設(shè)備的經(jīng)驗和技術(shù)力量。10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目產(chǎn)品市場評估（一）產(chǎn)品的用途、消費對象、市場需求總量及其區(qū)域性、時間性等特點。（二）產(chǎn)品的市場競爭激烈程度。（三）國內(nèi)現(xiàn)有同類產(chǎn)品的生產(chǎn)能力、產(chǎn)品產(chǎn)量及生產(chǎn)能力利用情況。（四）國內(nèi)在建和擬建生產(chǎn)同類產(chǎn)品項目的生產(chǎn)能力及預(yù)計建成投產(chǎn)時間。（五）產(chǎn)品近兩年進出口數(shù)量及進出口主要來源。（六）預(yù)測未來項目生產(chǎn)期內(nèi)（未來5年、10年、15年）產(chǎn)品需求總量。10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目產(chǎn)品市場評估（七）價格變化情況和預(yù)測。（八）與國內(nèi)外同類產(chǎn)品相比較，分析項目產(chǎn)品在性能、質(zhì)量、價格方面的競爭能力。（九）進行產(chǎn)品市場定位和市場開發(fā)計劃、銷售措施分析，落實銷售渠道，論述營銷策略（主要包括產(chǎn)品策略、價格策略、分銷渠道策略、促銷策略等）。（十）有產(chǎn)品出口的項目，要分析其出口可能性并預(yù)測國際市場供求狀況和價格走勢。（十一）注意事項1、進行市場需求調(diào)查預(yù)測時，要考慮進口產(chǎn)品和替代產(chǎn)品對市場需求狀況的影響。2、要結(jié)合全國和當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況，分析項目是否是重復(fù)建設(shè)。10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目投資估算項目總投資國定資產(chǎn)投資靜態(tài)投資動態(tài)投資無形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)鋪底流動資金鋪底流動資金10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目投資估算靜態(tài)投資土地費用建筑工程費用安裝工程費用設(shè)備購置費用其他費用基本預(yù)備費用動態(tài)投資建設(shè)期利息匯兌損失新增稅費漲價預(yù)備金無形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)開辦費咨詢費培訓(xùn)費其他費用10/28/202210/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目投資估算鑒定分析固定資產(chǎn)總投資的內(nèi)容是否完整，有無漏項。1鑒定分析估算的標準和方法是否符合國家、行業(yè)、部門的有關(guān)規(guī)定和要求。23鑒定分析預(yù)備費的估算是否正確，物價上漲指數(shù)的選用是否恰當，是否有一定的依據(jù)。3鑒定分析固定資產(chǎn)總投資所形成的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)是否合理。4鑒定分析建設(shè)期借款利息的計算是否準確、利率是否符合國家規(guī)定，期限是否與建設(shè)期一致，是否考慮了其他資金成本。5總投資估算注意事項10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目投資估算鑒定分析流動資金估算的方法，是否符合行業(yè)部門特點及一般規(guī)定

1鑒定分析流動資金總額能否滿足項目的基本要求

2鑒定分析所采用的參數(shù)是否是行業(yè)或部門標準或平均水平。

34鑒定分析鋪流動資金能否落實等。流動資金估算注意事項四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目投資估算（固定資產(chǎn)投資估算表）固定資產(chǎn)投資估算表設(shè)備費用估算表建筑工程估算表其他費用估算表10/28/202210/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—資金來源評估（投資計劃與資金籌措表）項目投資計劃資金籌措計劃資本金來源自有資金銀行融資其他融資銷售回款四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目財務(wù)效益評估項目財務(wù)效益評估是指在基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)測算與分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度及有關(guān)規(guī)定，測算財務(wù)效益評估指標，考核項目的盈利能力和清償能力，并進行不確定性分析，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目財務(wù)效益評估財務(wù)效益評估銷售收入估算表總成本費用估算表單位產(chǎn)品原材料、輔助材料、燃料動力成本估算表項目折舊、攤銷費估算表損益表銷售稅金及附加估算表10/28/202210/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目財務(wù)效益評估銷售收入預(yù)測產(chǎn)品銷售價格預(yù)測生產(chǎn)水平預(yù)測項目收入預(yù)測銷售稅費及附加估算10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目財務(wù)效益評估鑒定分析項目銷售量的確定是否有充分依據(jù)。1鑒定分析各年生產(chǎn)負荷的確定是否有充分依據(jù)。2鑒定分析產(chǎn)品的銷售價格是否合理。3鑒定分析項目收入計算是否正確。4項目收入評估要點10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目財務(wù)效益評估鑒定分析項目應(yīng)納稅種是否完全，是否有漏掉的稅沒有估算，是否有重復(fù)估算的稅種。1鑒定分析估算時所采用的稅種、稅目、稅率是否符合國家稅法的規(guī)定。2在評估過程中，按照就高不就低的原則計算。3在評估過程中，增值稅作為價外稅不包括在銷售稅金及附加中。4項目銷售稅費評估要點10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目財務(wù)效益評估項目總成本費用外購原輔材料燃料及動力工資及福利費修理費折舊費

項目總成本估算攤銷費利息支出其他費用生產(chǎn)成本銷售費用管理費用財務(wù)費用變動成本固定成本經(jīng)營成本=總成本費用-折舊費-攤銷費-利息支出方式一方式二10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目財務(wù)效益評估鑒定分析項目成本費用估算的方法。1鑒定分析項目成本費用的合理性2鑒定分析項目投入物價格的選用與產(chǎn)出物價格的選用是否保持同期性原則。3鑒定分析項目成本費用估算中所選取的參數(shù)是否符合部門（行業(yè)）的規(guī)定與標準。4項目成本費用評估要點10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目財務(wù)效益評估固定資產(chǎn)貸款利息投產(chǎn)前建設(shè)期利息，一般可計入固定資產(chǎn)成本，增加固定資產(chǎn)原值。投產(chǎn)后貸款的利息，則只計入當期財務(wù)費用，不增加固定資產(chǎn)原值。流動資金貸款利息流動資金貸款利息計入當期財務(wù)費用中。貸款利息10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目財務(wù)效益評估盈利能力分析項目利潤總額項目利潤總額＝產(chǎn)品銷售收入－產(chǎn)品總成本費用－產(chǎn)品銷售稅金及附加+其他銷售利潤稅后可還款利潤稅后還款利潤＝利潤總額－所得稅額－盈余公積金（含公益金）如果項目在投產(chǎn)后發(fā)生年度虧損，可用下一年的所得稅前利潤彌補，下一年利潤不足彌補的，可在5年內(nèi)延續(xù)彌補，5年內(nèi)不足彌補的，則用所得稅后利潤彌補。銷售利潤率投資利潤率財務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目財務(wù)效益評估

銷售利潤率=生產(chǎn)經(jīng)營期年平均利潤總額÷生產(chǎn)經(jīng)營期年平均銷售收入×100%投資利潤率=生產(chǎn)經(jīng)營期年平均利潤總額÷項目總投資×100%

財務(wù)內(nèi)部收益率：是指項目在計算期內(nèi)各年差額凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零的折現(xiàn)率，它反映項目所占用資金的盈利水平。投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)-1+[上年累計凈現(xiàn)金流量絕對值÷(上年累計凈現(xiàn)金流量絕對值+累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量)]10/28/202210/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目財務(wù)效益評估清償能力分析貸款償還期以項目建成投產(chǎn)后可用于還款的利潤、固定資產(chǎn)折舊費、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)等攤銷費及其他還款資金償還固定資產(chǎn)貸款本金和利息所需要的時間。貸款償還期=貸款償還后開始出現(xiàn)盈余年份數(shù)–貸款開始支用的年份+（當年償還貸款本金數(shù)÷當年可用于還款的資金數(shù)）×12≈年月（1）對于有多種貸款來源渠道的項目，除了計算綜合貸款償還期外，還應(yīng)按各種貸款的還款條件計算我行的貸款償還期。（2）涉及外資的項目，其境外借款部分的還本付息，應(yīng)按已經(jīng)明確的或預(yù)計可能的貸款償還條件（包括償還期限和償還方式）計算。（3）在各種貸款的償還條件未確定的情況下，有兩種計算方法：一種是按先貸先還、后貸后還的方式計算；一種是按各種來源渠道的貸款資金占貸款資金總額的比例分攤償還貸款的方式進行計算。10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目財務(wù)效益評估不確定性分析盈虧平衡分析是指在一定的市場、生產(chǎn)能力的條件下，研究貸款項目成本與收益的平衡關(guān)系的方法。主要根據(jù)正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品產(chǎn)量或銷售量、可變成本、固定成本、產(chǎn)品價格和銷售稅金等的年平均數(shù)據(jù)，計算項目盈虧平衡點。（1）以實際產(chǎn)量表示的盈虧平衡點：BEPq=F÷(P-T-V)（2）以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點：BEPr=F÷[(P-T-V)×Q]×100%（3）以年銷售收入表示的盈虧平衡點：BEPs=P×F÷(P-T-V)（4）以銷售單價表示的盈虧平衡點：BEPp=（V+T+F）÷Q以上式中：F為年平均固定總成本，P為年平均銷售收入，Q為年產(chǎn)量V為年平均可變總成本，T為年平均銷售稅金及附加敏感性分析是指在項目建設(shè)過程中和投產(chǎn)后的若干主要的不確定性因素發(fā)生變化時，對項目經(jīng)濟效益所帶來的影響程度而進行的定量分析。一般要分析建設(shè)工期、投資、生產(chǎn)負荷、生產(chǎn)投入物價格、銷售價格、匯率等因素變化，對項目內(nèi)部收益率、貸款償還期等主要評價指標的影響程度，判別項目的潛在風險和抗風險能力。評估中應(yīng)根據(jù)項目的具體情況，對影響項目效益的幾個最主要的因素進行單因素、多因素的敏感性分析。在此基礎(chǔ)上編制“項目敏感性分析表”。10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—項目財務(wù)效益評估概率分析對項目銷售收入進行概率分析，分析項目能否按設(shè)計能力滿負荷工作。在市場需求量大的情況下，項目年銷售收入按滿負荷計算；在市場需求量一般的情況下，項目年銷售收入按80%或90%計算；在市場的需求量小的情況下，項目年銷售收入按60%或70%計算。同時按市場需求量大、一般、小的發(fā)生可能性分別為0.1、0.7、0.2或0.1、0.8、0.1計算期望值和標準偏差。再根據(jù)確定的經(jīng)驗概率，E(X)=±σ的可能性為68%，E(X)=±2σ的可能性為95%，E(X)=±3σ的可能性為98%，由此計算并得出項目銷售（營業(yè)）收入可能處于的盈利區(qū)間。10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—銀行相關(guān)效益與風險防范評估銀行相關(guān)效益評估是指平安銀行對其貸款所支持項目中獲得的間接收益情況進行分析。

貸款風險防范評估是指對借款人提供的保證、抵（質(zhì)）押等貸款風險防范措施的可行性、可靠性等方面進行分析論證。10/28/2022四、固定資產(chǎn)貸款項目評估測算—銀行相關(guān)效益與風險防范評估銀行相關(guān)效益評估流動性評估1、存貸比率=企業(yè)存款÷（固定資產(chǎn)貸款+流動資金貸款）×100%2、銷售款歸行率=（本期企業(yè)在我行結(jié)算戶回籠貨款額÷本期企業(yè)實際收回銷售貨款額）×100%3、貸款占比=（本期企業(yè)在我行全部貸款月平均余額÷本期企