物業(yè)管理服務人員配備計劃

--物業(yè)管理服務人員配備計劃（一）人員配備**層，體現(xiàn)了“三個第一“的質量承諾。管理處各部門人員配備序號序號類別崗位人數(shù)經(jīng)1辦公室人理巡視2秩序維護人門崗、監(jiān)控3保潔人住宅車場綠化養(yǎng)護4工程維護人水電維修工合 計擬定管理人員的素質要求擬定管理人員的素質要求管理處經(jīng)理——高中（大專）以上學歷；——五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗，三年以上小區(qū)經(jīng)理和項目負責人管理經(jīng)驗；——相貌端正，身體健康；——熟悉相關法規(guī)、政策及業(yè)務知識，具有較強的計劃、組織、溝通、協(xié)調能力；——取得建設部頒發(fā)的全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理證書、物業(yè)管理人員上崗證。服務接待內(nèi)勤人員高中以上學歷，對社區(qū)秩序維護員、保潔、工程維修基本知識有一定的了解有效，年齡在30周歲以下，身高男170以上、女160以上。維修服務中心人員初高中以上學歷，持有行業(yè)操作證，身體健康、品行端正，工作認真負責，有一定的口頭表達能力,有專業(yè)證書。安全保障人員先。環(huán)境保潔人員苦耐勞，年齡要求：30-50周歲。（二）人員管理管理原則ISO9001質量管理體系、員工手冊、企業(yè)CI手冊作為員工行為考核的標準。全體員工均采用聘用合同制，做到干部能上能下，職工能進能出，競爭上崗、優(yōu)勝劣汰。錄用、培訓與淘汰按照公司規(guī)定的員工上崗條件和素質標準嚴把進入關。人事部門和用人部門共同對應聘人員的政治素質、知識層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗進行考核、選拔。做到人盡其材、物盡其用。凡聘用人員都要進行上崗前的必要培訓，培訓合格者留用，不合格者解聘。留用者根據(jù)根據(jù)崗位的特點和要求實行1-3個月的試用，試用期滿由人事部門和用人部門再次考核，提出錄用意見，經(jīng)批準后正式簽訂聘用合同。公司根據(jù)培訓計劃，實施全員全階段培訓戰(zhàn)略，不斷學習新觀念、新方法、新工藝、新技術，跟上時代的發(fā)展。培訓考核成績優(yōu)秀者，晉級升職。為適應管理服務的需要，管理處實行人才儲備計劃和年5％人員的淘汰制度識?？己宿k法按ISO9001質量體系對下級責任者進行考核、評審。名列前茅者，年終予以重獎。ISO9001結果、有存檔。員工形象管理處導入CI形象設計，在貫徹過程中進一步培養(yǎng)、提升員工的服務意識，調動員工的積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。于辨認。3、崗位要求和作業(yè)指導管理處經(jīng)理崗位職責：組織小區(qū)之入住工作；崗位職責：協(xié)助招聘管理服務中心配置人員，負責員工的培訓及其考核和獎懲；制訂各類緊急事件之處理程序，對小區(qū)整體安全負有組織領導的具體責任；處理投訴及突發(fā)事件需到現(xiàn)場；出席各類會議，并提交會議記錄；協(xié)助小區(qū)活動，溝通與住戶關系；業(yè)務素質和領導工作能力；饋流暢管理工作高效；程，制定管理服務中心全體員工的職責，并監(jiān)督實施；制定管理服務中心年度、月度工作計劃，并監(jiān)督執(zhí)行；制定房屋、設備、設施維修和養(yǎng)護計劃，并組織維修人員按時保質完成計劃工作；負責管理服務中心日常管理經(jīng)費的審報工作，合理控制費用開支；負責組織、協(xié)調員工工作安排，負責管理服務中心員工工作績效考評證；負責組織管理服務中心的各項工作檢查，通過檢查、考核，加強部門的有效落實；組織每周管理服務中心工作例會，及時了解人員狀況、工作難點，檢查、總結和布置工作；制定夜間查崗制度，指定夜間查崗人員并監(jiān)督查崗情況；自覺接受行政主管部門、開發(fā)商及業(yè)主管理委員會和業(yè)主、住戶的民主監(jiān)督，采納合理化建議，并加以實施；通過管理服務中心與其他管理服務中心、公司各部門的聯(lián)系，建立良好的公共關系，協(xié)調配合，搞好工作；接受部門經(jīng)理及業(yè)主的年度和任期考核，接受獎懲，對公司和業(yè)主負責；以身作則，關心員工，為員工解決實際困難，豐富員工的業(yè)余文化生體凝聚力；認真完成公司交辦的其他任務。作業(yè)指導：作業(yè)指導：領導管理處全體員工完成公司下達的責任目標，對管理處的收支情況負責，對管理處的整體服務質量和安全生產(chǎn)負責；對管理處不合格服務的處理及糾正、預防措施的實施和跟蹤；對管理處的員工進行考核并據(jù)實進行獎懲；組織社區(qū)文化建設活動，研究業(yè)主潛在需求；根據(jù)公司的相關規(guī)定對有關供應商、分承包方進行選擇；根據(jù)公司的相關規(guī)定制定小區(qū)管理制度以及內(nèi)部管理制度；制定年度計劃；管理處年度管理工作計劃；設備、設施維護保養(yǎng)計劃；員工培訓計劃。制定年度財務預、決算計劃；對外委項目進行過程控制；日常服務的檢查監(jiān)督；對突發(fā)事件的應急處理；對業(yè)主投訴的處理；參與物業(yè)管理合同的簽訂(續(xù)訂)；協(xié)助組建業(yè)主委員會；按《培訓計劃》程序實施對管理處員工的培訓崗位職責：服務接待人員崗位職責：負責接待業(yè)主的來人來訪、業(yè)務接待、物業(yè)報修等；負責進戶、退戶工作；負責裝修接待及辦理相關手續(xù)；負責處理業(yè)主投訴及跟蹤驗證工作；負責小區(qū)查詢、找人、叫醒、留言轉告等延伸服務；作業(yè)指導：負責綜合服務工作。作業(yè)指導：每日提前15分鐘到崗，著裝統(tǒng)一，佩戴標識；作布置并具體落實到人，做到分工明確、責任到人；崗位職責：秩序維護員崗位職責：1、 門崗了解和熟悉本小區(qū)的情況；維護門崗區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔和治安秩序；對外來人員執(zhí)行訪客登記制度；嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度；2、巡視熟悉各執(zhí)勤崗的職責和任務，協(xié)助各個崗位處理疑難問題；巡查樓層等公共部位設施設備完好情況，并做好相關記錄；維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序；協(xié)助班長處理緊急情況；負責檢查、督導工作，對有關工作提出改進方法及注重事項。3、 車管車管秩序維護員負責按規(guī)定標準收取駛入車輛的車位使用費；好進出記錄；作業(yè)指導：負責對所轄停車場(庫)的巡查。作業(yè)指導：1、 門崗人員出入管理門崗秩序維護員必須了解和熟悉責任區(qū)內(nèi)使用人樓座、人口、相貌、出入一般規(guī)律等基本情況；；來訪人員須問明所找的姓名、樓座等，確認后須登記進入；登記表》后方可進入；滿情緒。物品搬遷當遇到使用人搬運物品出并未按規(guī)定辦理出門證時，應及時報告領班或主管到場；在得到主管以上人員確認使用人無物業(yè)管理遺留問題并按緊急程序辦理相關手續(xù)后放行；一般情況下如有物件搬運須憑物品出門證，驗證《物品出入清單》后放行。負責監(jiān)控資料的記載、保存等工作。郵件發(fā)放郵局投送到的報刊、雜志等郵件由投遞員統(tǒng)一分發(fā)至各使用人信箱(門崗收受的報刊、雜志等郵件由班長統(tǒng)一分發(fā)并做好相應記錄)；快件、特快專遞、郵件通知單等需給郵局辦理簽收的郵件，在認真做好《郵件收發(fā)登記表》后及時交領班送收件人并讓其做好簽收；對地址不明或無收件人的郵件，經(jīng)核對無誤后及時退回郵局；對收受的郵件進行收郵時間和損壞已否鑒定，如有疑問，請郵遞員簽字認可以便追溯；嚴禁私自撕拆郵件、撕揭郵票等違法行為2、 巡視巡邏要求巡邏頻次每班不少于8次對整個轄區(qū)(包括樓層)實施巡查；巡邏內(nèi)容帶物品；3、 車管地面停車場隨時巡查車輛情況，發(fā)現(xiàn)有門、窗未關好，有漏水、漏油現(xiàn)象及時通知車主，并做好記錄；及時處理并做好記錄；協(xié)助保潔人員做好停車場的清潔工作。停車場(庫)收費要認真核對車牌與停車證是否相符，禁止一證多用；收據(jù)憑證；停車費所收取的款項需在24小時內(nèi)繳交管理處管理員入帳。（4） 環(huán)境保潔崗位職責：崗位職責：1、 負責對員工進行崗位培訓，并做好培訓記錄；2、 負責日常工作安排，監(jiān)督落實清潔員崗位職責；3、 負責小區(qū)室內(nèi)、室外清潔工作日檢和員工考核，并做好記錄，每月對消殺服務質量進行檢驗，并填寫消殺服務質量檢驗表；4、 負責對小區(qū)日常清潔工作中發(fā)生的輕微不合格服務進行關閉處理；5、 帶頭工作，以身作則，調動員工的積極性，高質量、高效率的完成責任區(qū)清潔工作；6、 及時傳達上級指示，定期向管理服務中心經(jīng)理匯報工作。作業(yè)指導：作業(yè)指導：1、 地面清潔工作檢查（含水景）（1）、無積水。（2）（3）（4）

檢查地面(包括地下室地面)有無雜物、垃圾，道路無泥濘、無雜草檢查清潔工是否每日清潔垃圾桶，桶周邊是否清潔。檢查花壇、草地是否每日清掃，無雜物。檢查地面指示牌、宣傳欄等是否清潔，目視無明顯灰塵。2、 樓層清潔工作檢查澤。目視各層樓梯臺階面干凈，無雜物、污漬。樓梯扶手無積灰。大樓內(nèi)消防栓、安全燈箱等各類消防設施表面用抹布抹拭50厘米，各類墻面瓷磚表面用抹布抹拭50厘米，抹布不被嚴重污染，可打開的窗內(nèi)部干凈，無積灰、污跡。大樓內(nèi)防火門門上冒頭、閉門器、門板無明顯積灰。轉換層地面目視干凈，無雜物。電梯門套表面無污漬，無銹跡，光澤明亮。防火門表面無污跡、灰塵、各類玻璃窗的鋁合金框玻璃目視干凈、無灰塵、無水珠。目視電梯轎廂地面無砂粒、無雜物、無灰塵。樓梯道內(nèi)無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、無亂張貼、無亂堆放3、 垃圾清運工作檢查（1）味。

樓層、小區(qū)垃圾收集做到日產(chǎn)日清，污物箱(筒)保持內(nèi)外干凈無異清潔常閉。4、 車庫、停車場工作檢查地下車庫墻面無明顯積灰，無污跡、無蜘蛛，地面無明顯污跡，無紙屑雜物，無明顯積灰。地下車庫護欄、照明干凈，無污痕。地面停車場標識清晰，地面無雜物垃圾。小區(qū)車道、綠地、公共設施工作檢查小區(qū)車道各類路燈、指示標識的標桿清潔明晰，無明顯積灰。地無雜物、磚石，無明顯雜草、枯枝，無明顯枯葉。共區(qū)域的玻璃門窗目視干凈，無灰塵、水珠。天下水道、陰溝暢通無阻塞、無雜物，消防龍頭、陰井蓋干凈、無明顯灰塵。5、 工具、設備工作檢查各類工具整潔，使用保管理規(guī)范。保潔用設備整潔干凈，無故障，擺放規(guī)范。崗位職責：環(huán)境保潔員崗位職責：1、 負責住宅區(qū)內(nèi)樓道、車棚、馬路、草地、天棚、雨棚、平臺、公共場地及水域的清掃、清潔；2、 負責樓道、扶手、門窗、電子門、電表箱、信報箱、樓道開關、燈具的擦抹；3、 負責樓道、天棚、單車棚內(nèi)雜物的清理；4、 負責垃圾池、垃圾箱內(nèi)垃圾的收售，并按標準進行清洗；5、 負責將各責任區(qū)垃圾拖運到垃圾中轉站上，并對中轉站進行清洗；6、 保管好各自所使用的工具；7、 對住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的違章現(xiàn)象進行勸阻和制止。作業(yè)指導：作業(yè)指導：1、 樓宇操作每天清掃各樓層、電梯轎廂（大堂、轉換層地面，需收集各層垃圾的小區(qū)。擦各樓層扶手、窗、消防栓、轎廂、標識，樓宇內(nèi)有垃圾桶的除保持干凈外，須月清洗一次垃圾桶，及時處理電梯轎廂和垃圾桶（房）留下的異味。每天工作的保潔人員須填寫在樓層的保潔日程表并簽名。每周一次擦拭業(yè)主鐵門，每天工作完畢清理保潔工具、器具干凈。每月一次樓宇（大堂）壁燈擦拭2、 外圍操作每天清理歸集垃圾放到指定地點，打掃物業(yè)管轄內(nèi)的公共區(qū)域地面、道路、粘貼物，保障區(qū)域內(nèi)地面整潔干凈。區(qū)域內(nèi)的護欄無明顯積灰。區(qū)域內(nèi)的露天下水道、陰溝須暢通無阻塞、無雜物，消防龍頭、陰井蓋干凈、無明顯積土。3、 綠化操作物業(yè)管轄內(nèi)草地和綠化帶按規(guī)定澆水、除野草，定期修剪喬灌木、籬花球、修整盆栽，適時打農(nóng)藥水，保障綠化存活率。監(jiān)管范圍（如外包的：綠化帶目視無枯葉、飲料罐、煙頭等。綠化的存活率。4、 垃圾房中轉站（垃圾箱房）操作每天將中轉來的垃圾送至指定地點后，即將垃圾房沖洗干凈，定期噴灑除蟲、消毒劑。5、 停車場地清潔操作區(qū)域內(nèi)的停車場（地下車庫、備水管、掃把、排刷、垃圾斗工具和清潔劑，當有油跡、污跡時，即時沖洗，對污染難以沖洗的地面用清潔劑刷洗。保障排水口、下水道暢通。視地面無垃圾、無積水、無污跡和雜物。每天清掃二次，每周用水沖洗一次。清潔時應小心細致，垃圾車和工具不要碰壞其他車輛。發(fā)現(xiàn)機動車輛漏油，應立即通知車主并及時處理油污。6、自行車房（棚）操作每天清掃車棚地面，無垃圾、灰塵，濕布擦抹車庫門及窗網(wǎng)，車輛排放整齊。目視無果皮紙屑、蜘蛛網(wǎng)、墻面無積灰。行車擺放整齊。車棚每月整抹一次，頂棚每周清掃一次。7、玻璃門、窗不銹鋼、雕塑物、宣傳欄、標識牌操作玻璃門、窗：先刀片割掉玻璃上的污跡，再用玻璃清潔劑清洗，用玻璃刮刀刮去玻璃上的水珠。不銹鋼：用專用的不銹油擦抹、油不宜抹太多，防止沾污他人衣物，再使用干凈的干毛巾擦拭，防止沙粒劃傷不銹鋼表面。崗位職責：綠化養(yǎng)護中心主管崗位職責：1、 制定符合小區(qū)綠化養(yǎng)護計劃并組織實施；2、 負責培訓綠化養(yǎng)護人員并制定具體崗位職責、工作流程和操作標準；3、 定期巡檢、督查小區(qū)綠化養(yǎng)護工作及糾偏；4、 確保小區(qū)綠化養(yǎng)護各項指標的合格率；5、 因地制宜設置園藝小景；6、 指導業(yè)主花卉種植技術。崗位職責：綠化養(yǎng)護員崗位職責：1、 草坪平整無雜草；2、 按行業(yè)規(guī)定及時松土除草、滅蟲害、剪枯枝；3、 定期施肥及時澆水；4、 根據(jù)季節(jié)養(yǎng)護計劃完成養(yǎng)護具體要求；5、 服從組織分配，及時完成任務。作業(yè)指導詳見綠化管理維修主管崗位職責：崗位職責：1、 協(xié)調驗收小區(qū)所有設施及跟進有關遺漏工程；2、 對小區(qū)內(nèi)的整改工程，須予查核并回復住戶；3、 執(zhí)行管理服務中心的政策及安排工作；4、 督導及安排各維修人員執(zhí)行日常及定期性維修保養(yǎng)；5、 制訂維修保養(yǎng)計劃及預算，加強控制；6、 協(xié)助策劃及推動大型維修保養(yǎng)計劃；7、 提供培訓及灌輸知識予屬下；8、 定期巡查小區(qū)內(nèi)的設施，并提交報告；9、 召開及出席有關會議，檢計工作，并于三天內(nèi)提交會議記錄；10、檢查員工的紀律、考勤、考績、輪班、加班情況；11、協(xié)助篩選各類承包商，制訂報價投標、合約細則及工程細則，提交管理服務中心選擇；12、定期評估承包商的水平，并匯報設施保養(yǎng)情況；13、草擬各類維修保養(yǎng)工作指引，建議及審核整體保養(yǎng)工程合約，例如公共天線、電器、秩序維護員、消防、渠務、粉飾翻新等；14、監(jiān)察工具物料的正常使用；15、審批申請書、文件、單據(jù)及報價單等；16、安排處理住戶有關投訴、清楚交代。作業(yè)指導：作業(yè)指導：1、 負責維修人員上崗培訓工作及在崗培訓工作，制定年度培訓計劃，報管理處經(jīng)理審核并組織實施；、 ；3、 不定期檢查各崗位規(guī)程、制度的執(zhí)行情況，對違規(guī)者責令其糾正并作出相應處理，負責糾正后的驗證工作；4、監(jiān)督、指導、抽查小修管理人員對每天用工的安排，做好日常的計劃標準；5、落實全體維修人員在接待、服務中的規(guī)范行為進行長效管理、監(jiān)督，對違紀者及時教育、處罰；6、監(jiān)督、指導、抽查小修管理人員對定額工時的計算并抽查維修工人的維修質量，指導維修工人的維修技術；7、落實、安排好防汛防臺的值班人員，做好值班記錄。監(jiān)督、指導、落屋進行查搶險工作；8、 負責規(guī)范各種材料的采購、進庫工作，做到材料的帳、卡、物相符；9、 負責聯(lián)系有關的公用事業(yè)、配套單位，以及對外承接修理工程；10、負責處理上級交辦的任務及市、區(qū)各級的檢查。崗位職責：維修人員崗位職責：1、 每天檢查設備運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，包括生活電梯、弱電系統(tǒng)、水泵、配電房等，并通知上級；2、 檢查時發(fā)現(xiàn)問題后，因某些原因不能馬上解決的，應采取緊急措施，并立即通知上級；3、 對設備經(jīng)常進行保養(yǎng)、清潔，