商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告

山東濱州市中央公園綜合商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告濟(jì)南贏聯(lián)營(yíng)銷策劃有限公司二零一二年十月目錄前言 3第一篇濱州市宏觀進(jìn)展?fàn)顩r 4一、濱州市概況 .5（一）地理位置及交通概況 5（二）濱州都市布局及各區(qū)縣狀況 6二、濱州宏觀經(jīng)濟(jì)及進(jìn)展現(xiàn)狀 7（一）黃河三角洲進(jìn)展戰(zhàn)略對(duì)濱州的阻礙 7（二）2011年濱州總體經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r 8（三）要緊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)及進(jìn)展現(xiàn)狀 10三、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展情況 12（一）濱州市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及總體特點(diǎn) 122011年濱州市房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 12 房地產(chǎn)市場(chǎng)典型問(wèn)題分析 14（四）近年房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 14第二篇濱州商業(yè)與商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 16一、濱州商業(yè)及商用物業(yè)進(jìn)展概況 17二、濱州市商業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀 18（一）濱州市要緊商圈 18（二）商業(yè)街分布 20（三）大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)布局 20（四）商業(yè)進(jìn)展競(jìng)爭(zhēng)格局 20（五）濱州人口構(gòu)成與消費(fèi) 22（六）濱州商業(yè)現(xiàn)存的問(wèn)題 24三、濱州商業(yè)物業(yè)進(jìn)展特點(diǎn)及趨勢(shì) 25（一）在運(yùn)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)分許 25（二）濱州商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì) 26四、濱州商業(yè)及商業(yè)物業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀總結(jié) 28五、濱州周邊重點(diǎn)縣級(jí)市商業(yè)市場(chǎng)概況 30第三篇濱州以后商業(yè)劃 33一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與交通網(wǎng)絡(luò)的共生系 34二、濱州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)展定位 34（一）濱州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)展規(guī)劃定位考慮的因素 34（二）濱州市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃進(jìn)展要點(diǎn)小結(jié) 35三、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃 35（一）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃思路和進(jìn)展目標(biāo) 35（二）市、區(qū)、組團(tuán)商業(yè)中心及鄰里商業(yè)規(guī)劃 35（三）大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 37（四）中小型零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 38（五）商業(yè)街規(guī)劃 39四、濱州商業(yè)布局規(guī)劃總結(jié) 40第四篇濱州商業(yè)地產(chǎn)綜合調(diào)查 41一、概述 42二、三大商業(yè)組團(tuán) 42三、濱州現(xiàn)有大型專業(yè)市場(chǎng) 51四、辦公寫字樓市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查 56五、娛樂(lè)休閑餐飲業(yè)態(tài)調(diào)查 61六、消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者、投資者調(diào)查 61七、媒體調(diào)查 63八、濱州商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)綜合調(diào)查總結(jié)要點(diǎn) 65第五篇結(jié)束語(yǔ) 67

前言本調(diào)查報(bào)告是通過(guò)我司調(diào)查人員對(duì)濱州市的商業(yè)物業(yè)及商業(yè)各種形態(tài)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，結(jié)合科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析而形成，是項(xiàng)目全程策劃的重要組成部分。一.調(diào)查背景受富泰置業(yè)公司托付，我司針對(duì)其山東濱州中央公園項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)綜合商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，為其開(kāi)發(fā)規(guī)劃提供可參考的市場(chǎng)資訊。二.調(diào)查時(shí)刻2012年8月15日至10月15日共60天。三.調(diào)查人員安排：5人。四.調(diào)查方式依照我們以往的經(jīng)驗(yàn)，本次調(diào)查采取了7種方式進(jìn)行調(diào)查，力求從不同角度去反映印證市場(chǎng)的實(shí)際情況，具體方式列舉如下：典型項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查（在營(yíng)及在售項(xiàng)目，商業(yè)類型為主）1.進(jìn)展商深度訪談2.經(jīng)營(yíng)戶（投資者）抽樣調(diào)查（商場(chǎng)和街鋪）3.商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)模擬訪談4.規(guī)劃局相關(guān)人士訪談5.典型消費(fèi)者座談五.市場(chǎng)調(diào)查具體內(nèi)容：本次調(diào)研重點(diǎn)在調(diào)研濱州的商業(yè)現(xiàn)狀、商業(yè)物業(yè)分布及運(yùn)營(yíng)銷售情況，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、商家狀況和投資者需求，在對(duì)項(xiàng)目有一定了解的基礎(chǔ)上，作專項(xiàng)的商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研。包括以下內(nèi)容：典型在營(yíng)購(gòu)物商場(chǎng)的具體資料數(shù)據(jù)；典型在售商業(yè)物業(yè)的具體資料數(shù)據(jù)市區(qū)商圈狀況重點(diǎn)商業(yè)街道的商鋪具體情況（業(yè)態(tài)、開(kāi)間進(jìn)深、面積、經(jīng)營(yíng)狀況等）商業(yè)步行街狀況（業(yè)態(tài)分布、主力商店分布、商鋪開(kāi)間進(jìn)深、面積、經(jīng)營(yíng)狀況等）項(xiàng)目周邊的商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況；項(xiàng)目周邊狀況、消費(fèi)勁狀況、居民分布狀況；消費(fèi)者購(gòu)買力、消費(fèi)心理及適應(yīng)投資者、經(jīng)營(yíng)者投資經(jīng)營(yíng)心態(tài)／成熟度、對(duì)本項(xiàng)目的看法等；另外，本次調(diào)查還著重于獵取量化數(shù)據(jù)，包括當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)體量、規(guī)模、位置、租售狀況、租售價(jià)格、治理費(fèi)用、要緊營(yíng)銷手段、經(jīng)營(yíng)狀況等。項(xiàng)目所在區(qū)域同類型項(xiàng)目的現(xiàn)狀及目標(biāo)客戶調(diào)研分析

PART1濱州市宏觀進(jìn)展?fàn)顩r

一、濱州市概況濱州位于山東省北部、黃河三角洲腹地、渤海灣西南岸，北通渤海，東臨東營(yíng)市，南連淄博市，西南與濟(jì)南市交界，西與德州市接壤，西北隔漳衛(wèi)新河與河北省海興縣、黃驊市相望。都市具有依河傍海的天然優(yōu)勢(shì)，是曲折五千里渤海灣的地理軸心，京津塘和山東半島兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與黃河經(jīng)濟(jì)帶的交匯點(diǎn)，也是環(huán)渤海區(qū)域的重要交通樞紐。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的崛起與黃河經(jīng)濟(jì)帶的振興，為濱州的開(kāi)發(fā)奠定了基礎(chǔ)。（一）地理位置及交通狀況濱州是連接半島都市圈及大北京都市圈的紐帶區(qū)域內(nèi)要緊的高速公路有京津塘、沈陽(yáng)至大連、濟(jì)南至青島、北京至石家莊和太原至石家莊的高速公路。國(guó)道呈“四縱二橫”的布局。濱州市公路通車?yán)锍?600.8公里，全市通瀝青路8234.8公里，其中鄉(xiāng)村路6434.3公里，1997年領(lǐng)先在全國(guó)平原地區(qū)實(shí)現(xiàn)村村通公路。目前濱州公路建設(shè)保持著強(qiáng)勁的進(jìn)展勢(shì)頭，項(xiàng)目爭(zhēng)取和工程建設(shè)創(chuàng)下歷史最高水平，總投資13億元的“八路兩橋”（國(guó)道205線濱州黃河公路大橋、埕口大橋、濱博高速公路連接線小營(yíng)至淄博段、慶淄路陽(yáng)信至惠民段、永館路沾化段、樂(lè)胡路惠民陽(yáng)信段、濱孤路沾化濱州段、濱溫路陽(yáng)信至大桑段、新海路沾化無(wú)棣段、大濟(jì)路陽(yáng)信段等大修）工程建設(shè)取得了時(shí)期性勝利。1、公共交通2000年，濱州市共開(kāi)通營(yíng)運(yùn)線路22條，其中無(wú)人售票線路17條，線路總長(zhǎng)428公里；有營(yíng)運(yùn)車輛88臺(tái)，其中無(wú)人售票車79臺(tái)。至2000年底，全區(qū)擁有公交營(yíng)運(yùn)車115輛，都市每萬(wàn)人擁有公共汽車15標(biāo)臺(tái)。2、鐵路——黃大線立即貫穿黃大線北起河北省的黃驊港（可至滄州），經(jīng)濱州的北部工業(yè)區(qū)和東營(yíng)，南到山東的大伙兒洼。該線直接使得濱州的貨運(yùn)交通在鐵路上打開(kāi)了與河北省的直接聯(lián)系，而河北黃驊港是萬(wàn)噸級(jí)的煤炭專用港口。3、港口濱州的東風(fēng)港、富國(guó)港也是黃三角重要港口。濱州沿海已形成中小型港口群，現(xiàn)有500至3000噸級(jí)泊位10個(gè)，萬(wàn)噸級(jí)濱州港差不多國(guó)家立項(xiàng)。4、航空于2001年通航的東營(yíng)機(jī)場(chǎng)，緊鄰濱州，要緊是為黃河三角洲地區(qū)服務(wù)的。目前東營(yíng)機(jī)場(chǎng)開(kāi)通了東營(yíng)至上海、北京、深圳、哈爾濱、新疆庫(kù)爾勒的5條航線。從濱州驅(qū)車1小時(shí)可到濟(jì)南空港，3小時(shí)抵達(dá)港城青島，當(dāng)日往返首都北京。分析：濱州的交通一直是制約其進(jìn)展的掣肘，隨著黃河大橋的開(kāi)通，及后期鐵路交通系統(tǒng)的完善，交通水平的提升將為濱州的經(jīng)濟(jì)迅速進(jìn)展提供有力的支撐。（二）濱州都市布局及各區(qū)縣狀況濱州市下轄濱城區(qū)、無(wú)棣縣、陽(yáng)信縣、沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、濱州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)兩區(qū)六縣。其中：濱城區(qū)下轄6街道辦事處、5鎮(zhèn)、3鄉(xiāng)。其中6街道辦事處包括市東街道辦事處、彭李街道辦事處、市西街道辦事處、市中街道辦事處、北鎮(zhèn)街道辦事處、蒲城街道辦事處。5鎮(zhèn)包括濱北鎮(zhèn)、里則鎮(zhèn)、堡集鎮(zhèn)、小營(yíng)鎮(zhèn)、舊鎮(zhèn)鎮(zhèn)。3鄉(xiāng)包括尚集鄉(xiāng)、單寺鄉(xiāng)、梁才鄉(xiāng)。

二、濱州宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展現(xiàn)狀（一）黃河三角洲進(jìn)展戰(zhàn)略對(duì)濱州的阻礙1、黃三角進(jìn)展戰(zhàn)略黃河三角洲作為我國(guó)最后一個(gè)待開(kāi)發(fā)的大河三角洲，多年來(lái)一直受到國(guó)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。國(guó)家先后把進(jìn)展黃三角高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)列入“十五”打算和“十一五”規(guī)劃，山東省委、省政府確定“一體兩翼”的總體進(jìn)展布局，把黃三角作為北翼重點(diǎn)推進(jìn)實(shí)施。黃三角在以后的進(jìn)展中有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)：生態(tài)高效經(jīng)濟(jì)區(qū)作為我國(guó)最后一個(gè)開(kāi)發(fā)的大河流域，黃三角甫一登場(chǎng)便瞄準(zhǔn)了“生態(tài)高效”四個(gè)字，轉(zhuǎn)變進(jìn)展模式成為黃三角開(kāi)發(fā)建設(shè)最大的亮點(diǎn)。黃三角開(kāi)發(fā)定位的要點(diǎn)是生態(tài)高效，確實(shí)是要構(gòu)筑現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)，幸免走先污染后治理的老路子，這是黃三角區(qū)不于珠三角和長(zhǎng)三角最鮮亮的特色。資源豐富，環(huán)境優(yōu)良密西西比河三角洲有被稱為美國(guó)“水城”的新奧爾良港口，還生產(chǎn)全美18%的石油和16%的水產(chǎn)；湄公河三角洲有一望無(wú)際的稻田、四季飄香的果園和風(fēng)情萬(wàn)種的景色，是越南最富饒的地點(diǎn)；還有中國(guó)的長(zhǎng)三角、珠三角，已然獨(dú)秀一方……全世界都在做著一個(gè)關(guān)于“三角”的夢(mèng)想。一方面區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶的進(jìn)展越來(lái)越繁雜，另一方面資源和環(huán)境等硬約束卻越來(lái)越突出，沉睡多年的黃三角要在眾多實(shí)力雄厚的經(jīng)濟(jì)帶中脫穎而出，承擔(dān)起中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展引擎的作用。黃三角的區(qū)位優(yōu)勢(shì)特不難得。山東省發(fā)改委主任費(fèi)云良表示，黃三角毗鄰天津?yàn)I海新區(qū)、唐山曹妃甸新區(qū)等經(jīng)濟(jì)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使其在參與環(huán)渤海地區(qū)產(chǎn)業(yè)分工后有望成為推動(dòng)中國(guó)東部經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)進(jìn)展的重要增長(zhǎng)極。黃三角應(yīng)該按照錯(cuò)位進(jìn)展的思路，進(jìn)一步搞好產(chǎn)業(yè)定位，積極參與產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和共同進(jìn)展，并主動(dòng)承接天津?yàn)I海新區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。進(jìn)入國(guó)家戰(zhàn)略層面在今年的兩會(huì)上，從山東省省長(zhǎng)到地點(diǎn)市長(zhǎng)，都在力推“黃三角”開(kāi)發(fā)進(jìn)入國(guó)家戰(zhàn)略層面，以期獲得更大的政策、資金支持。截至目前，交通配套、產(chǎn)業(yè)布局、土地政策等大問(wèn)題差不多差不多解決，又適逢國(guó)家實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，黃三角開(kāi)發(fā)正當(dāng)其時(shí)。2、濱州發(fā)力黃三角主戰(zhàn)場(chǎng)濱州市位于黃河三角洲腹地，北臨渤海灣，處在濟(jì)南省會(huì)都市群經(jīng)濟(jì)圈、山東半島都市群和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈三大經(jīng)濟(jì)區(qū)結(jié)合部，是山東省的北大門。作為黃河三角洲地區(qū)范圍內(nèi)土地面積最大的行政區(qū)域，與黃河三角洲其他市相比，濱州具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)濱州扼居華北、華東交會(huì)處，北接河北滄州“渤海新區(qū)”，東連山東半島都市群，與天津“濱海新區(qū)”隔海相望。濱州港與天津港相距60多海里，與唐山曹妃甸港相距70多海里，是山東距天津“濱海新區(qū)”最近的區(qū)域，是對(duì)接“濱海新區(qū)”的“橋頭堡”。濱州港又是濟(jì)南省會(huì)都市群經(jīng)濟(jì)圈最近的出海通道，寬敞的沿海區(qū)域可為省會(huì)都市群經(jīng)濟(jì)圈提供產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移腹地支撐。資源優(yōu)勢(shì)濱州擁有未利用荒堿地255萬(wàn)畝，240公里的海岸線，灘涂面積161萬(wàn)畝。全市已探明礦產(chǎn)資源29種，其中石油儲(chǔ)量6億噸，天然氣儲(chǔ)量164億立方米。水產(chǎn)養(yǎng)殖110萬(wàn)畝，原鹽年產(chǎn)量255.74萬(wàn)噸，是山東省重要的原鹽生產(chǎn)基地、鹽化工基地和海水養(yǎng)殖基地。全市具備開(kāi)發(fā)條件的風(fēng)能資源總量1257萬(wàn)千瓦，占全省的12%。潮汐能、波浪能等海洋能資源也十分豐富，開(kāi)發(fā)潛力巨大。交通優(yōu)勢(shì)濟(jì)青高速、濱博高速、榮烏高速、津汕高速和205、220國(guó)道穿越境內(nèi)，濱港鐵路一期工程實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)，濱德高速、黃大鐵路濱州段、德大鐵路開(kāi)工建設(shè)，濱州萬(wàn)噸級(jí)港口建設(shè)進(jìn)展順利。濱州已成為連接華北、華東的全國(guó)交通樞紐之一。2007年，濱州被確定為國(guó)家級(jí)交通運(yùn)輸主樞紐都市。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)棉紡織生產(chǎn)能力世界第一的山東魏橋創(chuàng)業(yè)集團(tuán)，高等級(jí)道路瀝青生產(chǎn)能力全國(guó)第一的濱化集團(tuán)，復(fù)合肥生產(chǎn)能力全國(guó)第一的魯北企業(yè)集團(tuán)，葡萄糖生產(chǎn)能力全國(guó)第一的山東西王集團(tuán)，活塞生產(chǎn)能力全國(guó)第一的盟威集團(tuán)，印染能力全國(guó)第一的華紡股份公司，毛巾生產(chǎn)能力全國(guó)第一的山東亞光紡織集團(tuán)等等，一批國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè)在該市迅速成長(zhǎng)壯大。博興縣幸福鎮(zhèn)是中國(guó)廚都，有廚具生產(chǎn)企業(yè)200多家;惠民縣李莊鎮(zhèn)和姜樓鎮(zhèn)是中國(guó)繩網(wǎng)之鄉(xiāng)，有企業(yè)230多家。黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略之后，將為濱州的進(jìn)展帶來(lái)千載難逢的大好機(jī)遇，突出有五大機(jī)遇。一是極大地提升濱州的阻礙力。二是基礎(chǔ)設(shè)施大進(jìn)展的機(jī)遇。三是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的機(jī)遇。四是投融資的機(jī)遇。五是就業(yè)及民生建設(shè)的機(jī)遇。面對(duì)歷史進(jìn)展機(jī)遇，濱州市積極籌措，全面預(yù)備，統(tǒng)籌各種資源，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大力進(jìn)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)。在市人大政協(xié)兩會(huì)結(jié)束后，濱州進(jìn)一步整合了進(jìn)展思路，確定了進(jìn)展戰(zhàn)略，快速投入到生態(tài)濱州的建設(shè)中。（二）2011年濱州總體經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r2011年，濱州市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)1551.52億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.5%，增幅比上年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。人均可支配收入19686元，增長(zhǎng)12.5%。1、就業(yè)形勢(shì)保持總體穩(wěn)定全年新增城鎮(zhèn)就業(yè)5.72萬(wàn)人，農(nóng)村勞動(dòng)力輸出增加12.48萬(wàn)人，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.14%。加大公益性崗位開(kāi)發(fā)力度，安置困難就業(yè)人員300多人。加大就業(yè)扶持政策力度，全年享受各項(xiàng)扶持政策人員12.97萬(wàn)人次，扶持資金4375萬(wàn)元；享受各項(xiàng)補(bǔ)貼人數(shù)10.14萬(wàn)人，發(fā)放補(bǔ)貼3850萬(wàn)元；發(fā)放小額擔(dān)保貸款409萬(wàn)元，2.81萬(wàn)人次享受稅費(fèi)減免政策，減免稅費(fèi)1406萬(wàn)元。2、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)步提升民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值977.80億元，增長(zhǎng)15.2%，占GDP的63.1%。稅收貢獻(xiàn)明顯增加，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)交稅金114.76億元，增長(zhǎng)27.6%，占全部稅收的63.7%。截至年末，個(gè)體工商戶進(jìn)展到6.18萬(wàn)戶，從業(yè)人員12.95萬(wàn)人，注冊(cè)資金16。30億元，分不比上年增長(zhǎng)2.2%、7.0%和39.4%；私營(yíng)企業(yè)進(jìn)展到1.47萬(wàn)戶，從業(yè)人員21.29萬(wàn)人，注冊(cè)資金641.16億元，分不增長(zhǎng)22.2%、17.3%和67.8%。3、消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍，城鄉(xiāng)市場(chǎng)同步推進(jìn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額431.16億元，增長(zhǎng)18.7%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)19.9%，比上年提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。都市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額230.54億元，增長(zhǎng)19.1%；農(nóng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額200.62億元，增長(zhǎng)18.2%，城鄉(xiāng)市場(chǎng)增幅差距由上年3.1個(gè)百分點(diǎn)縮減為0.7個(gè)百分點(diǎn)。4、批零貿(mào)易業(yè)主體地位不斷加強(qiáng)實(shí)現(xiàn)零售額380.31億元，增長(zhǎng)18.9%，市場(chǎng)份額達(dá)88.2%。其中限額以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額42.84億元，增長(zhǎng)30.3%，占批發(fā)零售業(yè)比重為67.1%，成為拉動(dòng)零售總額快速增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。5、住宿、餐飲市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額50.85億元，增長(zhǎng)17.2%。住宿和餐飲業(yè)所占市場(chǎng)份額達(dá)14.2%，對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的貢獻(xiàn)率達(dá)到11%，提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。6、對(duì)外貿(mào)易企穩(wěn)回升，結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額50.92億美元，增長(zhǎng)51.3%，市場(chǎng)多元化戰(zhàn)略取得積極進(jìn)展，出口商品銷往133個(gè)國(guó)家（地區(qū)），亞洲市場(chǎng)比重降至60%以下，歐美市場(chǎng)占比達(dá)到26.2%，非洲市場(chǎng)快速進(jìn)展到10%。進(jìn)出口商品結(jié)構(gòu)發(fā)生可喜變化，工業(yè)制品出口比重較上年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)，鋼鐵制品、機(jī)械產(chǎn)品、淀粉糖出口分不增長(zhǎng)229%、73.7%和112%；資源類進(jìn)口大幅增長(zhǎng)，達(dá)到17.16億美元，占全部進(jìn)口的67.5%，增長(zhǎng)52.5%，機(jī)電產(chǎn)品進(jìn)口增幅高達(dá)269%。加工貿(mào)易迅速回升，增幅達(dá)46.6%。對(duì)外貿(mào)易結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。7、對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作取得新進(jìn)展全年外商直接投資實(shí)際到賬額3.10億美元，增長(zhǎng)83.2%，增幅居全省首位。充分利用政策優(yōu)勢(shì)，扎實(shí)推進(jìn)“走出去”工作，批準(zhǔn)境外投資項(xiàng)目5個(gè)，投資額6150萬(wàn)美元，增長(zhǎng)43.5%。進(jìn)出口總額達(dá)50.92億美元，增長(zhǎng)51.3%，增幅高于全省平均水平15.4個(gè)百分點(diǎn)，被授予全國(guó)外貿(mào)百?gòu)?qiáng)市稱號(hào)（第80位）。8、都市承載能力和服務(wù)功能不斷提升全市都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成投資45億元，增長(zhǎng)51%。新增道路面積358.9萬(wàn)平方米，供熱面積242.4萬(wàn)平方米，排水管道長(zhǎng)度300.6公里。燃?xì)馄占奥?00%，用水普及率100%。都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得新進(jìn)展，中海公園于11月15日正式開(kāi)園；新立河西路、黃河十三路污水管網(wǎng)共計(jì)8.4公里全部完成。城中村改造再上新臺(tái)階，拆遷面積155.4萬(wàn)平方米，騰空土地2818畝，整體拆遷村居23個(gè)。市區(qū)路燈總數(shù)達(dá)2.81萬(wàn)盞，總線路280公里，好燈率和亮燈率保持在98%以上。園林綠化養(yǎng)護(hù)面積417萬(wàn)㎡，城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)38.6%，城區(qū)綠地率達(dá)32.4%，人均公共綠地面積達(dá)13.15平方米。城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔面積達(dá)858萬(wàn)平方米，其中路面保潔面積達(dá)813萬(wàn)平方米，水面保潔面積達(dá)45萬(wàn)平方米，機(jī)械化清掃率達(dá)31%以上。（三）要緊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)及進(jìn)展?fàn)顩r2011年，濱州第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值155.48億元，增長(zhǎng)4.9%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值847.31億元，增長(zhǎng)12.4%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值548.73億元，增長(zhǎng)17.9%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的10.03:56.34:33.63調(diào)整為10.02：54.61，服務(wù)業(yè)比重較上年提高1.74個(gè)百分點(diǎn)。1、農(nóng)林牧漁業(yè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康進(jìn)展。全年農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值300.41億元，按可比價(jià)格計(jì)算增長(zhǎng)4.9%。種植業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)。糧食生產(chǎn)連續(xù)八年實(shí)現(xiàn)增產(chǎn)，播種面積659.66萬(wàn)畝，比上年增長(zhǎng)2.9%，總產(chǎn)量達(dá)295.65萬(wàn)噸，增長(zhǎng)0.2%。棉花種植面積188.08萬(wàn)畝，減少2.7%，總產(chǎn)量13.22萬(wàn)噸，減少14.9%。2、工業(yè)和建筑業(yè)工業(yè)生產(chǎn)回升態(tài)勢(shì)明顯。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入500萬(wàn)元及以上的獨(dú)立核算工業(yè)法人企業(yè)）1650家，比上年增加91家。實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值763.48億元，增長(zhǎng)16.6%，比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)。重工業(yè)回升勢(shì)頭強(qiáng)勁，增長(zhǎng)25.3%，對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)67.8%。效益狀況進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)回升，全年規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入4269.33億元，增長(zhǎng)36.1%，增幅居全省第2位，同比提高23.2個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)239.42億元，增長(zhǎng)57.4%，增幅居全省第2位，同比提高37.7個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利稅361.89億元，增長(zhǎng)42.1%，增幅居全省第4位，同比提高21.8個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)277.92%，同比提高22.8個(gè)百分點(diǎn)，其中總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率為17.31%，同比提高2.54個(gè)百分點(diǎn)。重點(diǎn)行業(yè)支撐作用明顯。紡織業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、石油加工煉焦業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)等六大行業(yè)合計(jì)完成增加值增長(zhǎng)12.3%，對(duì)全市工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率超五成。裝備制造業(yè)進(jìn)展迅速，全市規(guī)模以上裝備制造業(yè)完成增加值97.89億元，增長(zhǎng)37.7%。建筑業(yè)穩(wěn)定進(jìn)展。全市資質(zhì)以內(nèi)建筑企業(yè)220家，實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)產(chǎn)值148億元，增長(zhǎng)20.4%，其中建安工程產(chǎn)值134.54億元，增長(zhǎng)50.6%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)20.57億元，增長(zhǎng)17.6%；稅金3.53億元，增長(zhǎng)23.4%。房屋施工面積861.57萬(wàn)平方米，比上年增加40.28萬(wàn)平方米；房屋竣工面積249.51萬(wàn)平方米，減少122.75萬(wàn)平方米。3、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)。全市規(guī)模以上在建項(xiàng)目2314個(gè)，其中新開(kāi)工項(xiàng)目1607個(gè)，打算總投資5000萬(wàn)以上項(xiàng)目762個(gè)。規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成886.12億元，增長(zhǎng)22.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資22.12億元，增長(zhǎng)17.1%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資512.11億元，增長(zhǎng)19.8%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資351.89億元，增長(zhǎng)32.3%。投資結(jié)構(gòu)接著優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)投資快速增長(zhǎng)，占規(guī)模以上投資的比重達(dá)39.7%，比上年提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)技改投資快速增長(zhǎng)，完成投資340.58億元，增長(zhǎng)36.9%，占工業(yè)投資的75.0%，比上年提高10.1個(gè)百分點(diǎn)。民間投資逐漸活躍，完成投資750.64億元，增長(zhǎng)21.4%，占全市投資的84.7%，與上年差不多持平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成96.55億元，增長(zhǎng)38.3%。其中，住宅投資68.58億元，增長(zhǎng)42.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資14.95億元，增長(zhǎng)36.6%。市民安居工程取得積極進(jìn)展，全年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資2.27億元，占住宅投資的3.3%，施工面積18.19萬(wàn)平方米，占住宅施工面積的3.2%。商品房供需狀況良好。商品房施工面積710.02萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)62.5%；竣工面積143.30萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)48.5%。商品房銷售面積262.85萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)33.9%，實(shí)現(xiàn)銷售額66.36億元，增長(zhǎng)76.1%。其中，現(xiàn)房銷售面積75.56萬(wàn)平方米，下降24.3%；期房銷售面積187.29萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)94.1%。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展情況（一）濱州市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及總體特點(diǎn)1、房地產(chǎn)進(jìn)展時(shí)期分析2000—2003年房地產(chǎn)孕育期2000年到2003年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于孕育期，居民購(gòu)房處于福利分房與團(tuán)購(gòu)到市場(chǎng)化購(gòu)房的過(guò)渡時(shí)期。市場(chǎng)購(gòu)買以團(tuán)購(gòu)與單位購(gòu)買為主，即使商品房也是如此。部分單純銷售的商品房銷售速度緩慢。因此，大多數(shù)住房全然沒(méi)有進(jìn)入流通領(lǐng)域，而與此相對(duì)應(yīng)，主導(dǎo)房?jī)r(jià)的不是市場(chǎng)，而是成本，幾乎所有集資建房者只要付出建筑房子的成本價(jià)即可擁有住房。但也確實(shí)是這時(shí)，國(guó)內(nèi)一線都市如深圳、廣州等地的房地產(chǎn)卻差不多進(jìn)入高速進(jìn)展和成熟期，隨著這些一線都市的先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念傳入濱州，特不是外地開(kāi)發(fā)商大量涌入，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)推向了市場(chǎng)化的浪潮中。2004—2006年高速進(jìn)展期濱州都市經(jīng)濟(jì)情況的改善，都市化進(jìn)程的加快，使更多的投資者嗅到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的商機(jī)。這時(shí)，大量外地開(kāi)發(fā)商、策劃代理公司涌入，使濱州的房地產(chǎn)業(yè)由埋伏進(jìn)展轉(zhuǎn)變?yōu)橹饾u升溫。另外，政府也加大力度的推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的振興，都市的新規(guī)劃、西區(qū)的新建、政府的新遷、道路環(huán)境的改善，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好的環(huán)境。這時(shí)，更多的外地開(kāi)發(fā)商及策劃代理公司涌入，與本地開(kāi)發(fā)商共同推動(dòng)濱州房地產(chǎn)隨即進(jìn)入高速進(jìn)展時(shí)期。2007年以后成熟穩(wěn)定期，2008年市場(chǎng)在穩(wěn)定中進(jìn)展前進(jìn)濱州景觀資源最好、地段最具升值潛力的區(qū)域，也確實(shí)是環(huán)中海片區(qū)，將是以后濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)中高檔住宅的要緊供應(yīng)區(qū)域。國(guó)內(nèi)一、二線都市的專業(yè)策劃代理公司協(xié)同開(kāi)發(fā)商在該片區(qū)展開(kāi)殊死搏斗，不管從產(chǎn)品、環(huán)境等方面的設(shè)計(jì)上，依舊營(yíng)銷推廣上，帶來(lái)的將是一場(chǎng)風(fēng)起云涌的“革命性”新住宅運(yùn)動(dòng)!能夠預(yù)見(jiàn)，2007年以后濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)隨即進(jìn)入成熟穩(wěn)定的進(jìn)展時(shí)期。2、宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀及總體特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)超速進(jìn)展，供求矛盾初顯2002年以來(lái)，濱州市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出良好進(jìn)展勢(shì)頭，投資持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積不斷增加，商品住宅、商業(yè)用房銷售面積全線攀升，2005年左右出現(xiàn)了供應(yīng)量的激增，造成了許多項(xiàng)目的死盤和滯銷，通過(guò)一段時(shí)刻的消化，2007年市場(chǎng)緩慢回溫，然而隨著政策的打壓，整體市場(chǎng)不容樂(lè)觀，仍有相當(dāng)一部分樓盤滯銷，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈。住宅商品化進(jìn)程加快，但市場(chǎng)化程度不高單位自購(gòu)、建房現(xiàn)象依舊特不嚴(yán)峻，住房商品化市場(chǎng)化程度依舊不高，與2005年相比沒(méi)有改善，多數(shù)項(xiàng)目依靠團(tuán)體購(gòu)買，分解了部分消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康進(jìn)展十分不利。典型如：泰山名郡、麒麟閣。大量團(tuán)購(gòu)造成旺銷假相，同時(shí)也縮減了市場(chǎng)份額，降低了住宅品質(zhì)，對(duì)市場(chǎng)的進(jìn)展造成嚴(yán)峻損害，這也是濱州房?jī)r(jià)遲遲不能提升的重要緣故之一。又加上2007年以來(lái)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)鼓舞，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)了雙重的壓力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平較低，產(chǎn)品不完善產(chǎn)品設(shè)計(jì)不完善，建筑風(fēng)格、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套規(guī)劃、小區(qū)環(huán)境落后沿海都市十年甚至以上，幾個(gè)水平較好、有代表性的樓盤均由外地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，幾乎沒(méi)有本土品牌地產(chǎn)公司。這正是富泰置業(yè)的一個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。3、房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定上升然而相對(duì)偏低由于政策的支持、內(nèi)需的擴(kuò)大及都市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定上升，然而作為衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度高低重要指標(biāo)的房?jī)r(jià)與周邊都市相比明顯偏低。目前市區(qū)內(nèi)平均房?jī)r(jià)在3254元左右。甚至不如一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣房?jī)r(jià)水平高。在山東省僅略高于菏澤市房?jī)r(jià)水平。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有品牌，價(jià)格是要緊消費(fèi)標(biāo)桿盡管濱州房地產(chǎn)已進(jìn)展了多年，但至今仍沒(méi)有形成企業(yè)品牌，消費(fèi)者心目中也沒(méi)有形成購(gòu)房的品牌意識(shí)。價(jià)格仍然是住宅消費(fèi)的要緊標(biāo)桿。品質(zhì)的提升對(duì)價(jià)格的拉動(dòng)不大，而價(jià)格又反向的制約了產(chǎn)品的進(jìn)展。使得開(kāi)發(fā)商沒(méi)有提升其綜合開(kāi)發(fā)水平的動(dòng)力。5、外來(lái)地產(chǎn)商占據(jù)市場(chǎng)前沿來(lái)自滬浙蘇及青島、濟(jì)南、淄博等地的外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入濱州，先進(jìn)的理念和開(kāi)發(fā)水平給濱州百姓帶來(lái)了耳目一新的感受，并成為引導(dǎo)市場(chǎng)的要緊力量。6、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，營(yíng)銷速度慢目前濱州多數(shù)在售樓盤的開(kāi)發(fā)周期相對(duì)來(lái)講都專門長(zhǎng)，甚至是2006、2007年開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤，至今仍是樓市的主角，有的體量，只有4、5萬(wàn)平米，上市一年多銷售率才只是30%。7、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是重要手段由于濱州房地產(chǎn)的進(jìn)展時(shí)期還處于初級(jí)時(shí)期，產(chǎn)品附加值的價(jià)值沒(méi)有得到體現(xiàn)，環(huán)境、生活方式等對(duì)價(jià)格缺少拉動(dòng)力，使得價(jià)格成為樓市競(jìng)爭(zhēng)的要緊手段。各樓盤的實(shí)際銷售價(jià)格比較混亂，對(duì)折扣和優(yōu)惠幾乎無(wú)操縱，價(jià)格不成體系。8、開(kāi)發(fā)規(guī)模小，土地儲(chǔ)備大比較有味的現(xiàn)象是，盡管濱州房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、每次開(kāi)發(fā)的規(guī)模也比較小，但其后期的土地儲(chǔ)備卻比較大，許多樓盤后期均有專門大的開(kāi)發(fā)量。像萊鋼中海城如此的項(xiàng)目，土地閑置數(shù)年而不開(kāi)發(fā)或部分開(kāi)發(fā)的，不乏期數(shù)。價(jià)格與面積特點(diǎn)目前，西部新區(qū)中高檔住宅的單位總價(jià)一般在25萬(wàn)左右，平均單價(jià)在3500元左右；樓型由以多層為主，小高層為輔。另有部分不墅的開(kāi)發(fā)，不墅的價(jià)格維持在5000～8000之間，多層以兩室一廳和三室兩廳為主，面積由90平方米－130平方米。獨(dú)棟不墅以2－3層為主，面積250－350平方米，聯(lián)排不墅以200－300平方米為主。2011年濱州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)、土地市場(chǎng)情況2011年濱州共計(jì)土地出讓124宗，其中住宅用地38宗，總面積928252㎡；商業(yè)用地41宗，總面積1101023㎡。詳細(xì)情況如下：、市場(chǎng)現(xiàn)狀濱州市規(guī)劃一個(gè)主城區(qū)，兩條進(jìn)展軸線，兩個(gè)外圍城區(qū)的空間進(jìn)展結(jié)構(gòu)。實(shí)行優(yōu)先進(jìn)展主城區(qū)，兼顧進(jìn)展外圍城區(qū)的戰(zhàn)略。都市區(qū)能夠劃分為三部分：老城區(qū)、新城區(qū)、東城區(qū)。老城區(qū)老城區(qū)范圍東至渤海五路，西至渤海十路，渤海七路黃河五路乃濱州的商業(yè)中心。各方面配套全面，交通便利。名稱位置最低價(jià)最高價(jià)均價(jià)物業(yè)費(fèi)名仕龍城渤海九路黃河五路4300470045001.2大都匯渤海九路黃河七路390042004100未定綠都風(fēng)景渤海九路黃河六路3870410040000.5新城區(qū)新城區(qū)范圍渤海十路以西，渤海十八路以東，定位于濱州市行政中心。緊鄰聞名的中海風(fēng)景區(qū)，大型購(gòu)物中心有銀座，多所重點(diǎn)學(xué)校，此區(qū)域均屬于中高收入人群。名稱位置最低價(jià)最高價(jià)均價(jià)物業(yè)費(fèi)田園牧歌黃河八路渤海十二路420053004500未定綠都花園黃河五路新立河?xùn)|路480053005000未定領(lǐng)域尚城黃河五路渤海十九路3900510043001.2東城區(qū)東城區(qū)位于渤海五路以東，抵達(dá)東外環(huán)，是濱城區(qū)的區(qū)級(jí)行政單位所在地。作為重點(diǎn)進(jìn)展區(qū)域，正處于起步時(shí)期。要緊是一些專業(yè)性市場(chǎng)，如耿家市場(chǎng)，豪德商貿(mào)城、新興市場(chǎng)、洋貨市場(chǎng)等，五金市場(chǎng)進(jìn)展較為完善。同時(shí)汽車站，火車站也為后期進(jìn)展提供了更多便利。名稱位置最低價(jià)最高價(jià)均價(jià)物業(yè)費(fèi)香格里拉黃河十五路渤海一路340042003800未定濱中嘉園黃河八路渤海五路3300410037000.3/0.8福臨家園黃河十五路渤海四路226844103350未定商業(yè)通過(guò)了解發(fā)覺(jué)，濱州市大多開(kāi)發(fā)商，在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)上欠缺前瞻性，導(dǎo)致專門多項(xiàng)目招商不理想，空置率較高；價(jià)格以本案周邊區(qū)域?yàn)橹行?，向四周遞減。本案周邊因地理位置較優(yōu)，售價(jià)差不多在7500—18000元/平方米。租金均在2-3萬(wàn)元/年。、調(diào)控政策關(guān)于濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙2009-2010年濱州的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)快速進(jìn)展時(shí)期，許多單位在那時(shí)進(jìn)行了低價(jià)團(tuán)購(gòu)購(gòu)房活動(dòng)。這些單位差不多上差不多上濱州的事業(yè)、企業(yè)單位，客群具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。但擺在面前一個(gè)專門現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，這部分客群差不多已不缺房，甚至有人都有好幾套住宅。隨著2011年的政策調(diào)控，住宅地產(chǎn)逐漸開(kāi)始降溫，專門多投資客開(kāi)始退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。而當(dāng)時(shí)針對(duì)高端客戶而建的住宅便陷入尷尬境地，如德坤華府等，銷售量也隨之跌入谷底。隨著年底到來(lái)，各家開(kāi)發(fā)商在媒體投放上也開(kāi)始明顯下滑。在媒體宣傳與售樓處活動(dòng)方面都較為沉寂。相關(guān)于一二線都市價(jià)格大幅下降，整個(gè)市場(chǎng)的動(dòng)蕩不安，濱州市場(chǎng)相對(duì)并未出現(xiàn)較大波動(dòng)，但觀望氣氛較重。房地產(chǎn)市場(chǎng)典型問(wèn)題分析目前，由于濱州市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在許多不規(guī)范的現(xiàn)象。依照走訪、詢問(wèn)等調(diào)查得知，濱州市商品房市場(chǎng)存在的問(wèn)題要緊集中在以下幾方面：1、房屋質(zhì)量問(wèn)題通過(guò)與銷售人員的交談了解到，當(dāng)?shù)赜胁糠中沦?gòu)的房屋墻體裂縫，管道滲漏，外墻或地板滲水以及墻皮脫落，偷工減料現(xiàn)象嚴(yán)峻，如暄嘉名都與泰山名郡等項(xiàng)目。2、房屋面積問(wèn)題房屋面積不實(shí)，公攤面積太大，實(shí)際面積與合同面積不符；合同內(nèi)容含混不清，發(fā)生糾紛難以分清責(zé)任。3、辦產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題消費(fèi)者購(gòu)買房屋后，由于開(kāi)發(fā)商緣故遲遲辦不了產(chǎn)權(quán)證，有的全然就辦不了，如金座豪庭等項(xiàng)目。而也有一些小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目混跡其中，利用消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)權(quán)政策不清晰而混淆集體產(chǎn)權(quán)與國(guó)有產(chǎn)權(quán)，即東海明珠、西海藍(lán)郡等新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目等。4、物業(yè)治理有缺陷入住前開(kāi)發(fā)商承諾物業(yè)治理如何如何好，消費(fèi)者入住后，及時(shí)交了物業(yè)費(fèi)，有了問(wèn)題卻無(wú)人管，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)治理部門互相扯皮，物業(yè)治理公司形同虛設(shè)。因此，真正意義上的物業(yè)治理在當(dāng)?shù)厣胁淮嬖?。（三）近年房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)1、近年商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售遞增速度專門快，開(kāi)發(fā)量暴增，目前在售在建的項(xiàng)目就有黃金國(guó)際、上海大都會(huì)、浙江大市場(chǎng)、中博國(guó)際商貿(mào)城、豪德光彩貿(mào)易廣場(chǎng)、海德汽配城、東海國(guó)際新天地等近十個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，這對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的開(kāi)發(fā)銷售有一定的阻礙。2、大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增多，浙江大市場(chǎng)總建面積815000㎡，而中博國(guó)際商貿(mào)城更是達(dá)到了接近1700000㎡的建筑面積，市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必須要走一種差異化競(jìng)爭(zhēng)的策略。3、濱州的房地產(chǎn)邁向品牌化、品質(zhì)化進(jìn)展，濱州當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)企業(yè)也開(kāi)始打造自己的專業(yè)品牌地產(chǎn)，濱州宇悅置業(yè)在成功開(kāi)發(fā)新悅國(guó)際后，又強(qiáng)勢(shì)推出大型住宅樓盤新悅田園牧歌，這一舉動(dòng)確實(shí)是在加大開(kāi)發(fā)力度，占據(jù)濱州房產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，打造自己的地產(chǎn)品牌。4、住宅戶型向中小戶型進(jìn)展，比較典型的是近年市場(chǎng)上推出的甲殼蟲公寓，這一在濱州市場(chǎng)上較新型的住宅產(chǎn)品，迎合了一部分客戶的市場(chǎng)需求，濱州地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)始走向市場(chǎng)化。PART2商業(yè)與商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀

一、濱州商業(yè)及商用物業(yè)進(jìn)展概況濱州屬于黃三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心都市之一，都市商業(yè)化進(jìn)程起步較早，都市商業(yè)物業(yè)的進(jìn)展經(jīng)歷了不同的時(shí)期。第一時(shí)期：打算經(jīng)濟(jì)下的百貨業(yè)和中小型商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)及臨街營(yíng)業(yè)商鋪為主最初，由于都市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，居民生活水平較低，商業(yè)流通不發(fā)達(dá)，交易量較小，商業(yè)形態(tài)及商用物業(yè)要緊為百貨大樓和比較初級(jí)的集貿(mào)市場(chǎng)，還有道路兩旁的臨街商鋪，這時(shí)期因?yàn)檫€處于打算經(jīng)濟(jì)時(shí)代，經(jīng)濟(jì)水平進(jìn)展還不夠，商業(yè)形態(tài)依舊比較傳統(tǒng)，因此，都市整體商業(yè)依舊以臨街商業(yè)占主流?，F(xiàn)在期商業(yè)形態(tài)的要緊特征是：1、規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)品種業(yè)態(tài)相對(duì)單一，要緊經(jīng)營(yíng)中低檔百貨日用品、服裝、小家電等要緊生活用品。2、商業(yè)經(jīng)營(yíng)起點(diǎn)低，商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理，商業(yè)輻射范圍不大，以滿足周邊居民日生活需求為主。3、國(guó)有的治理體制下，商業(yè)治理比較落后、效率低，缺乏市場(chǎng)意識(shí)商業(yè)輻射范圍不大。第二時(shí)期：大型的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等多功能商業(yè)街為主的大流通、大商貿(mào)格局。隨著經(jīng)濟(jì)及商業(yè)的不斷進(jìn)展，人民生活水平的不斷提高，打算經(jīng)濟(jì)下的商業(yè)模式差不多不能滿足人們購(gòu)物的需要，需要在市中心產(chǎn)生較大的購(gòu)物商場(chǎng)以及市區(qū)形成集中商品批量交易的場(chǎng)所，才能夠整合臨街商鋪的資源，滿足人們零售消費(fèi)及批發(fā)交易的需求，形成一個(gè)中心商貿(mào)區(qū)域，滿足人們更高層次的購(gòu)物需要。在那個(gè)時(shí)期，商業(yè)形態(tài)及商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)是：1、經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，商品種類豐富多樣2、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃比較合理，業(yè)態(tài)比例相對(duì)科學(xué)3、商業(yè)輻射范圍大，成為市區(qū)乃至整個(gè)地區(qū)的商業(yè)中心4、商業(yè)空間規(guī)劃及硬件設(shè)施能滿足人民休閑購(gòu)物娛樂(lè)的需求5、商業(yè)治理開(kāi)始趨向?qū)I(yè)化、規(guī)范化6、商業(yè)功能集中了購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等于一身，引導(dǎo)人們的消費(fèi)潮流7、這時(shí)期商業(yè)物業(yè)多樣化，有大型的購(gòu)物中心、步行街、專業(yè)市場(chǎng)、一般商場(chǎng)等多種形態(tài)，經(jīng)營(yíng)、招商方式也多種多樣。目前，濱州的商業(yè)及商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)正處于那個(gè)時(shí)期，差不多出現(xiàn)了大型購(gòu)物中心、大型生活超市、多功能的商業(yè)街、購(gòu)物中心多種商業(yè)類型并存?？紤]到國(guó)家制定的黃河三角洲進(jìn)展戰(zhàn)略，以及濱州本土的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平，濱州的商業(yè)和商業(yè)物業(yè)的進(jìn)展短期內(nèi)仍將平穩(wěn)進(jìn)展，可能5-10年左右才能達(dá)到比較成熟的時(shí)期，但也將是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特不激烈的局面。二、濱州市商業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀（一）濱州要緊商圈1、概述商圈的形成與都市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、人口布、交通條件等息息相關(guān)，市區(qū)商業(yè)中心是以傳統(tǒng)的大型綜合百貨店、專業(yè)店和傳統(tǒng)商業(yè)街為要緊特征，其周邊有高檔酒店和寫字樓、銀行、通訊、餐飲娛樂(lè)等設(shè)施。目前，濱州的商業(yè)中心區(qū)域位于渤海五路以西、渤海十路以東、黃河二路以北、黃河八路路以南圍成的區(qū)域，其中，核心商圈地帶在黃河三路、渤海六路、黃河五路、渤海八路組城的區(qū)域，這一區(qū)域內(nèi)的渤海七路是最繁華的商業(yè)中心。濱州市要緊商圈示意圖2、核心商圈重點(diǎn)研究核心商圈范圍界定：黃河一路至黃河五路，渤海五路到渤海十路區(qū)域范圍內(nèi)商圈范圍內(nèi)居民情況黃河一路至黃河五路，渤海五路到渤海十路區(qū)域范圍內(nèi)，分布著近百個(gè)大大小小的居民區(qū)，小區(qū)常住居民超過(guò)7萬(wàn)人，在這一區(qū)域內(nèi)還存在著學(xué)校等人口較密集的大型公建配套，使得這一區(qū)域內(nèi)固定人口數(shù)量接近10萬(wàn)人。由于這一固定消費(fèi)群體的存在，推動(dòng)了這一區(qū)域的商業(yè)進(jìn)展，進(jìn)而形成了濱州最核心的商業(yè)區(qū)域，渤海七路的沿街商業(yè)。區(qū)域公建配套在這一商圈范圍內(nèi)，配套設(shè)施較為齊全，包括教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、生活配套設(shè)施、公司單位也比較集中，從工作、上學(xué)、購(gòu)物、醫(yī)療各方面，滿足了周邊居民的各項(xiàng)生活要求。商圈內(nèi)商業(yè)品牌情況濱州商業(yè)從2006年開(kāi)始進(jìn)入了一個(gè)較快的進(jìn)展時(shí)期，大型商業(yè)中心，街區(qū)式商業(yè)也是在近幾年進(jìn)展和興盛起來(lái)的，品牌商業(yè)也開(kāi)始在濱州消費(fèi)者群體中占據(jù)越來(lái)越大的阻礙力，目前品牌店要緊集中在渤海七路（黃河二路到黃河五路）沿線，黃河三路（渤海六路到渤海八路）沿線，黃河四路（渤海六路到渤海八路）沿線，在這一區(qū)域內(nèi)大約分布有近100家品牌店。核心區(qū)域知名品牌數(shù)量統(tǒng)計(jì)品牌店名稱數(shù)量品牌店名稱數(shù)量利郎男裝1嬌點(diǎn)蛋糕2金佰利金飾1吳良材眼鏡1恒豐銀行1德克士2圓緣園餐廳1巴拉巴拉童裝2中國(guó)黃金2新華書店1北京布鞋3國(guó)人西裝1羅蒙西裝1安踏3耐克2李寧4永和豆?jié){3孚德皮鞋13618七匹狼1勁霸2德?tīng)柣?才子1鴻星爾克1肯德基1雙星1姜玉坤眼鏡2蜘蛛王1青島金羊2李先生1意爾康皮鞋2匹克1大明眼鏡2金猴專賣1百斯頓褲業(yè)1柒牌男裝1納迪亞2美特斯邦威1真維斯1拜麗德1達(dá)芙妮1鞋柜1亨達(dá)皮鞋1工商銀行4農(nóng)業(yè)銀行2恒豐銀行1建設(shè)銀行2中國(guó)銀行2（二）商業(yè)街分布濱州市區(qū)商業(yè)街目前形成了四處極具特色的精品商業(yè)街即：中心商業(yè)大街（位于渤海七路，南起黃河二路北至黃河八路）；電動(dòng)車營(yíng)銷街（位于黃河二路，東起渤海七路西至渤海九路）；美食街（位于渤海十路，南起黃河六路西至黃河八路）；家居用品一條街（位于渤海五路，南起黃河四路北至黃河五路）；汽配一條街（渤海九路，南起黃河四路北至黃河五路）。（三）大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)布局濱州全市（含濱州下屬各縣市）共有1000平方米以上各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)950處，5000平方米8處，1萬(wàn)平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施6座，總營(yíng)業(yè)面積9萬(wàn)平方米；各類商品市場(chǎng)535處，其中消費(fèi)品市場(chǎng)495處，生資市場(chǎng)40處，年交易額過(guò)億元的市場(chǎng)11處，博興黑白鐵批發(fā)市場(chǎng)年交易額63億元，沾化馮家海產(chǎn)品市場(chǎng)年交易額57億元，沾化王爾莊海蜇批發(fā)市場(chǎng)26億元。（四）商業(yè)進(jìn)展競(jìng)爭(zhēng)格局1、百貨超市行業(yè)濱州商業(yè)以“銀座”為龍頭，在濱州共計(jì)五家銀座商城，分布在濱州各個(gè)位置，引領(lǐng)濱州的消費(fèi)市場(chǎng)。在濱州銀座強(qiáng)勢(shì)沖擊下，大部分的百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)都比較吃力。其中濱州中百異軍突起在市中心與銀座形成分庭抗禮之勢(shì)，占據(jù)消費(fèi)品市場(chǎng)一席之地，下屬的佳樂(lè)家超市也成為濱州市民首選的購(gòu)物市場(chǎng)之一，其他的超市除了“銀座超市”依托于銀座商城經(jīng)營(yíng)尚可外，樂(lè)天瑪特、華聯(lián)超市的經(jīng)營(yíng)壓力相對(duì)都比較大?，F(xiàn)在濱州在開(kāi)發(fā)中的大型購(gòu)物中心還有黃金國(guó)際、上海大都會(huì)等，經(jīng)營(yíng)規(guī)模都超過(guò)50000平方米以上，功能組合更豐富，這將導(dǎo)致以后濱州的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更為白熱化。2、專業(yè)市場(chǎng)濱州的專業(yè)市場(chǎng)分布相對(duì)比較分散，差不多在營(yíng)業(yè)、比較突出的有：市場(chǎng)名稱地址主營(yíng)業(yè)態(tài)新興市場(chǎng)黃河四路渤海四路服裝、建材、高杜批發(fā)市場(chǎng)渤海八路南首建材、水果、茶葉中關(guān)村科技市場(chǎng)黃河八路渤海八路交匯處電子科技產(chǎn)品綠洲科技數(shù)碼港渤海七路南首506號(hào)綠洲大廈電子科技產(chǎn)品中信科技廣場(chǎng)黃河四路渤海七路與渤海八路之間電子科技產(chǎn)品大觀園服裝鞋帽市場(chǎng)渤海七路黃河二路與黃河三路之間服裝鞋帽海得汽配城渤海五路702號(hào)汽車汽配小周家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)黃河八路以北渤海七路以東果蔬這其中，濱州新興市場(chǎng)與高杜建材批發(fā)市場(chǎng)的知名度和阻礙力最大，其輻射范圍覆蓋了濱州市區(qū)及下面的縣鎮(zhèn)。3、臨街商業(yè)整個(gè)濱州商業(yè)沿街鋪位價(jià)格呈線形發(fā)散，中心點(diǎn)集中在渤海七路與和黃河三路以北，黃河四路以南的渤海國(guó)際，租金價(jià)格高達(dá)12-14元/平米/天，租金價(jià)格最低處北至黃河一路，南至黃河八路，西至渤海十路，東至渤海四路，整個(gè)商業(yè)中心差不多被以上四條路所圍繞。濱州市城區(qū)租金范圍地圖數(shù)據(jù)來(lái)源：依照實(shí)地走訪調(diào)查（詳見(jiàn)附表）（五）濱州人口構(gòu)成與消費(fèi)1、人口現(xiàn)狀2011年濱州人口接著保持低速增長(zhǎng)。年末戶籍總?cè)丝?77.92萬(wàn)人，人口出生率12.5‰，死亡率12.7‰，自然增長(zhǎng)率-0.2‰，男女性不比例為101.7:100.0。在都市化方針指導(dǎo)下，結(jié)合各個(gè)縣城總體規(guī)劃，采納列舉法對(duì)濱州市各級(jí)城鎮(zhèn)規(guī)模做出分析推斷，最后預(yù)測(cè)濱州市都市化水平2012年達(dá)到51%左右，2020年達(dá)到65%。詳見(jiàn)下表：縣區(qū)2012年（單位：萬(wàn)人，%）2020年（單位：萬(wàn)人，%）總?cè)丝诔擎?zhèn)人口中心城人口都市化水平總?cè)丝诔擎?zhèn)人口中心城人口都市化水平濱城區(qū)72656090100909090惠民縣6425123965352054陽(yáng)信縣4315103542221552無(wú)棣縣4518104046251554沾化縣4016104042231855博興縣4824145050302560鄒平縣7335304880504063全市385198/51425275/65分析：都市人口逐年增加，都市化進(jìn)程的速度加快，66%的人口處于購(gòu)房的主力人群。然而都市總體人口數(shù)量較少，消費(fèi)總量有限，制約房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展。都市人口決定了一個(gè)都市房地產(chǎn)進(jìn)展的上限，濱州土地供應(yīng)量一直較大，新城的開(kāi)發(fā)空殼化嚴(yán)峻，開(kāi)發(fā)的增量大于市場(chǎng)消費(fèi)需求的增量，短期內(nèi)仍難以形成良好的市場(chǎng)氛圍。2、消費(fèi)水平據(jù)《2011年濱州國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，價(jià)格運(yùn)行先抑后揚(yáng)。居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（CPI）為102.5%。其中，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲1.1%，消費(fèi)品價(jià)格上漲2.8%。工業(yè)品價(jià)格漲幅較大，全年工業(yè)品出廠價(jià)格上漲9.5%，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲14.7%。房地產(chǎn)市場(chǎng)溫度不減，全年房屋銷售價(jià)格上漲4.3%。都市居民生活條件接著改善。城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資27725元，增長(zhǎng)16.2%。都市居民人均可支配收入19686元，增長(zhǎng)12.5%；人均消費(fèi)性支出13147元，增長(zhǎng)10.7%。其中食品支出3781元，增長(zhǎng)7.7%。恩格爾系數(shù)為28.8%。人均住房建筑面積為34.9平方米。都市每百戶居民家庭要緊耐用消費(fèi)品擁有量消費(fèi)品名稱單位數(shù)量消費(fèi)品名稱單位數(shù)量摩托車輛32照相機(jī)架77助力車輛92鋼琴架4家用汽車輛20微波爐臺(tái)49洗衣機(jī)臺(tái)101空調(diào)器臺(tái)142電冰箱臺(tái)106淋浴熱水器臺(tái)100彩色電視機(jī)臺(tái)123健身器材套4家用電腦臺(tái)84固定電話部94攝像機(jī)架5移動(dòng)電話部226農(nóng)村居民生活水平進(jìn)一步提高。據(jù)抽樣調(diào)查顯示，全年農(nóng)村居民人均純收入7194元，增長(zhǎng)15.2%；人均生活消費(fèi)支出4531元，增長(zhǎng)12.8%。其中，食品消費(fèi)支出1413元，增長(zhǎng)12.4%；衣著消費(fèi)支出226元，增長(zhǎng)11.9%；居住消費(fèi)支出1055元，減少4.1%。人均住房面積達(dá)到36.55平方米。農(nóng)村每百戶居民家庭要緊耐用消費(fèi)品擁有量消費(fèi)品名稱單位數(shù)量消費(fèi)品名稱單位數(shù)量摩托車輛69空調(diào)機(jī)臺(tái)16汽車(生活用)輛7熱水器臺(tái)27洗衣機(jī)臺(tái)73照相機(jī)架7電冰箱臺(tái)50固定電話部78彩色電視機(jī)臺(tái)106移動(dòng)電話部115（六）濱州商業(yè)現(xiàn)存的問(wèn)題1、商業(yè)市場(chǎng)底子薄盡管濱州市商業(yè)及市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，但由于進(jìn)展時(shí)刻較晚，目前尚不規(guī)范，商場(chǎng)治理滯后，品牌意識(shí)比較薄弱，與本省的淄博、東營(yíng)相比還存在一定的差距，盡管居民恩格爾系數(shù)達(dá)到31.4%，但貧富差距較大，消費(fèi)水平有待提高。2、商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布嚴(yán)峻重復(fù)與混亂目前濱州市各大商場(chǎng)的業(yè)態(tài)分布普遍都比較混亂與嚴(yán)峻重復(fù)，沒(méi)有系統(tǒng)而有機(jī)分布及點(diǎn)綴，造成消費(fèi)者不能達(dá)到有效的購(gòu)物目的，導(dǎo)致客流得不到有效的良性循環(huán)，況且商場(chǎng)里也沒(méi)有明顯的導(dǎo)向系統(tǒng)，不能有效引導(dǎo)及方便消費(fèi)者在商場(chǎng)里循環(huán)消費(fèi)、購(gòu)物。3、濱州新老城區(qū)商業(yè)進(jìn)展畸形由于濱州新區(qū)規(guī)劃的建設(shè)及市政府的搬遷等各種利好因素，促進(jìn)了新區(qū)住宅類市場(chǎng)的快速進(jìn)展，現(xiàn)時(shí)濱州市呈現(xiàn)新城區(qū)樓盤的風(fēng)頭蓋過(guò)了市區(qū)樓盤的態(tài)勢(shì)，與之相反的是，商業(yè)進(jìn)展遠(yuǎn)不如老城區(qū)，作為以居住和旅游為主的新區(qū)，目前商業(yè)樓盤較少，商業(yè)氛圍嚴(yán)峻不足，而作為商業(yè)中心的黃河三四路渤海七路段早已形成成熟的商業(yè)圈。4、商場(chǎng)規(guī)劃超前度不足濱州市大部份商場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)都缺乏超前性，由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)展的態(tài)勢(shì)把握不足，至現(xiàn)在，這些商場(chǎng)已顯得過(guò)時(shí)和老態(tài)了，如繽紛購(gòu)物廣場(chǎng)確實(shí)是由于前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)超前度不足，最后進(jìn)行加建、重新裝修。5、商場(chǎng)缺乏休閑、娛樂(lè)功能等商業(yè)配套功能隨著人們生活水平的日益提高，人們不但對(duì)住宅的要求越來(lái)越高，而且，購(gòu)物、休閑的心態(tài)也逐步成熟。濱州市目前的各超市百貨屬于傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)，缺乏主題特色，普遍存在功能較為單一的特點(diǎn)，缺少同時(shí)滿足購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等多種商業(yè)功能的都市綜合體項(xiàng)目，商業(yè)的進(jìn)展明顯跟不上時(shí)代的步伐。三、濱州商業(yè)物業(yè)進(jìn)展特點(diǎn)及趨勢(shì)（一）在運(yùn)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)分析1、物業(yè)類型就目前來(lái)講，濱州的商業(yè)物業(yè)類型要緊有：臨街商鋪、百貨大廈、專業(yè)市場(chǎng)、商場(chǎng)鋪、商業(yè)步行街和大型購(gòu)物中心等幾種類型并存，而批發(fā)市場(chǎng)類型占據(jù)了濱州整體商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的半壁江山，但其阻礙力仍小于新興商業(yè)物業(yè)。2、租售情況在運(yùn)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)中，依照商業(yè)氛圍、區(qū)域、臨街和商場(chǎng)內(nèi)鋪的不同，租金價(jià)格跨度較大，例如渤海七路渤海國(guó)際臨街租金價(jià)格高達(dá)14元/平米/天、而渤海十路黃河七路到黃河八路段附近商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格僅為0.5元/平米/天，就近年商業(yè)銷售情況來(lái)看，濱州商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)良好的進(jìn)展趨勢(shì)，重點(diǎn)位置的商業(yè)物業(yè)實(shí)際投資回報(bào)率遠(yuǎn)超山東其他地市水平，如渤海七路部分沿街商鋪，其投資回報(bào)率已高達(dá)15%-20%，引領(lǐng)濱州整體房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展。3、經(jīng)營(yíng)情況租賃銷售情況好不等于經(jīng)營(yíng)好，如渤海國(guó)際、新悅國(guó)際等項(xiàng)目銷售情況不錯(cuò)，但運(yùn)營(yíng)治理不盡人意，尤其內(nèi)街商戶生意慘淡，人流量未如預(yù)期理想。老牌的商業(yè)濱州銀座、濱州中百、新興市場(chǎng)，則把持著中高低零售市場(chǎng)?？傮w上來(lái)講，大型而且起龍頭作用的商場(chǎng)，面臨著新開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目的激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，后續(xù)經(jīng)營(yíng)壓力專門大。其他的中小型商場(chǎng)，或新開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目需有雄厚資金和業(yè)態(tài)、治理創(chuàng)新才有機(jī)會(huì)取得生存進(jìn)展空間。4、營(yíng)業(yè)規(guī)模在運(yùn)營(yíng)中代表性的百貨商場(chǎng)如濱州銀座、中百大廈、華聯(lián)商廈、濱州百貨大樓營(yíng)業(yè)面積在20000~35000平方米，代表性超市中百佳樂(lè)家超市、銀座超市等營(yíng)業(yè)面積都在12000平方米以上，立即開(kāi)業(yè)的大潤(rùn)發(fā)超市面積也在20000㎡以上，而中博國(guó)際商貿(mào)城的名嘉MALL更是號(hào)稱20萬(wàn)平方米以上，但其位置并不理想，后期經(jīng)營(yíng)狀況如何仍有待持續(xù)觀看。5、商業(yè)業(yè)態(tài)分布關(guān)于大型商業(yè)實(shí)體如中百和銀座來(lái)講，因有其多年的調(diào)整完善，商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較合理，其他中小型商業(yè)實(shí)體因受其體量和產(chǎn)品類型的阻礙，業(yè)態(tài)分布相對(duì)單一；但各批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)因?yàn)闅v史的緣故，普遍業(yè)態(tài)分布凌亂，定位模糊，阻礙了其進(jìn)展的潛力。總體上，濱州在經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)差不多比較合理，而娛樂(lè)、休閑、餐飲等業(yè)態(tài)元素正呈上升趨勢(shì)。6、配套設(shè)施濱州現(xiàn)時(shí)的商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)，普遍缺乏對(duì)足夠的停車位置、客貨梯、外廣場(chǎng)、休閑景觀等硬件設(shè)施的重視，不能充分滿足人們多元化的需求，成為阻礙這些商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)展的瓶頸，這也給后來(lái)的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)提供了較好的市場(chǎng)空白。7、購(gòu)物環(huán)境代表性的商場(chǎng)如中百、銀座購(gòu)物廣場(chǎng)等通過(guò)多年的完善改造，內(nèi)部的購(gòu)物環(huán)境有了專門大的提升，然而，購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造還只是針對(duì)單一的購(gòu)物功能為主，休閑、娛樂(lè)、餐飲的場(chǎng)所空間只占專門小一部分空間。而隨著人們生活水平的提高關(guān)于休閑、娛樂(lè)等的消費(fèi)需求日益增長(zhǎng)，因此以后開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)更應(yīng)注重對(duì)休閑、娛樂(lè)等商業(yè)功能的完善。（二）濱州商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)濱州典型商業(yè)項(xiàng)目排列項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積銷售率備注國(guó)貿(mào)新天地41668㎡66669㎡95%營(yíng)業(yè)中渤海國(guó)際79920㎡280000㎡70%營(yíng)業(yè)中新悅國(guó)際32000㎡35291㎡80%營(yíng)業(yè)中黃金國(guó)際17863㎡52059㎡50%營(yíng)業(yè)中中博國(guó)際商貿(mào)城999000㎡1680000㎡30%在售上海大都會(huì)53280㎡53950㎡60%在售豪德光彩貿(mào)易廣場(chǎng)319014㎡320000㎡60%在售海得汽配城38000㎡45000㎡在售海虹小商品市場(chǎng)14103㎡9731㎡在售東海國(guó)際新天地/200000㎡待售義烏小商品市場(chǎng)199800㎡250000㎡浙江大市場(chǎng)961704㎡815000㎡營(yíng)業(yè)中財(cái)寶廣場(chǎng)144522㎡148800㎡富爾瑪廣場(chǎng)40500㎡67647㎡/規(guī)劃中銀座家居12000㎡44600㎡/自建紅星美凱龍83250㎡150000㎡/自建合計(jì)3036624㎡4068747㎡目前，在濱州商圈中在營(yíng)商業(yè)有濱州銀座、中百商城、渤海國(guó)際、新悅國(guó)際、華聯(lián)、樂(lè)天瑪特、佳樂(lè)家超市、王府井商業(yè)街，在建在售的有黃金國(guó)際、上海大都會(huì)、浙江大市場(chǎng)、環(huán)亞一家、站前財(cái)寶廣場(chǎng)、中博國(guó)際商貿(mào)城等大型商業(yè)項(xiàng)目。其中國(guó)貿(mào)新天地，在濱州較好的詮釋了ShoppingMall的商業(yè)概念，渤海國(guó)際、新悅國(guó)際作為街區(qū)商業(yè)在濱州的代表占據(jù)了濱州市中心的有利位置，成為濱州市民休閑購(gòu)物的首選之地。依照對(duì)濱州典型商業(yè)項(xiàng)目排列（見(jiàn)上表）能夠看出，上述商業(yè)項(xiàng)目的面積超過(guò)200萬(wàn)平米，其要緊緣故是前兩年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)處于供小于求的態(tài)勢(shì)，商業(yè)項(xiàng)目推向市場(chǎng)大都受到追捧，投資回報(bào)較高，因此許多開(kāi)發(fā)商看到了商業(yè)地產(chǎn)這塊高利潤(rùn)回報(bào)的“蛋糕”，紛紛上商業(yè)項(xiàng)目，導(dǎo)致濱州商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)表面呈現(xiàn)“暴熱”的現(xiàn)象，但內(nèi)里卻亂象叢生。針對(duì)濱州商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀特點(diǎn)，具體分析如下：1、商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)炒作“泡沫”——批發(fā)市場(chǎng)型商鋪泛濫目前濱州商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)火爆局面，自2005年渤海國(guó)際開(kāi)盤至今，國(guó)貿(mào)新天地、新悅國(guó)際等商業(yè)項(xiàng)目，在銷售上都取得了不俗的成績(jī)，為開(kāi)發(fā)商賺取了較高的利潤(rùn)。受利益驅(qū)動(dòng)，開(kāi)發(fā)商更多的將目光放在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作上，市場(chǎng)的過(guò)熱使得商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的節(jié)奏和理念并沒(méi)有真正把握住目前濱州商業(yè)格局的真正關(guān)鍵。盲目開(kāi)發(fā)覺(jué)象比較嚴(yán)峻。其中又以批發(fā)市場(chǎng)型商鋪居多，中博國(guó)際商貿(mào)城，義烏商品批發(fā)市場(chǎng)、浙江大市場(chǎng)、濱州豪德貿(mào)易廣場(chǎng)這些商業(yè)體量大，沒(méi)有充分考慮到濱州的市場(chǎng)承載能力以及后期的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。能夠講濱州的商業(yè)地產(chǎn)是存在一定的泡沫的，這也為后期商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作增加了一些困難。2、商業(yè)物業(yè)往常期概念地產(chǎn)推廣方式吸引投資者，以期快速銷售為了搶占投資客市場(chǎng)，各地產(chǎn)商使出各種促銷方式：降低投資門檻，吸引投資客眼光，包租3年，年回報(bào)率8%，一次性返還給客戶，減少客戶首付壓力。為增加商業(yè)氛圍，盡快實(shí)現(xiàn)招商，有些項(xiàng)目推出三年免租的政策。但從實(shí)際效果來(lái)看，中博國(guó)際商貿(mào)城提出年回報(bào)率6%，包租六年一次性返還給客戶，政策不可謂不具有吸引力，但面對(duì)這一政策，投資者仍然考慮再三，緣故專門簡(jiǎn)單中博其位置較偏離市區(qū)商業(yè)中心，商業(yè)氛圍淡薄，后期能否積聚人氣，順利經(jīng)營(yíng)依舊有專門大的疑問(wèn)。而提出三年免租政策的王府井商貿(mào)城，地處濱州繁華地帶，核心商圈，又有如此優(yōu)厚的政策，卻依舊生意慘淡，招商前景黯淡無(wú)光，這是因?yàn)槿昝庾庵皇瞧湓谡猩逃龅捷^大阻力后，臨時(shí)變通的方法，其產(chǎn)品從設(shè)計(jì)到后期的運(yùn)營(yíng)都存在專門大的缺陷。營(yíng)銷方式的翻新，低門檻的投資模式，“狂轟亂炸”的廣告戰(zhàn)，讓濱州的投資者分辨不清投資什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回報(bào)較高、增值潛力大、風(fēng)險(xiǎn)又較小，但從目前這些商業(yè)運(yùn)營(yíng)中給我們敲響了警鐘，在商業(yè)的地產(chǎn)的運(yùn)作上，我們不應(yīng)只是強(qiáng)調(diào)招商、銷售政策的制定，而更應(yīng)該在好的招商與銷售政策下，進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目前期就對(duì)產(chǎn)品、業(yè)態(tài)規(guī)劃、市場(chǎng)情況做好詳細(xì)了解，進(jìn)一步去指導(dǎo)我們項(xiàng)目的運(yùn)作。3、Shopping

Mall悄然“空降”到濱州伴隨濱州商業(yè)地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)熱”的到來(lái)，Shopping

Mall也悄然“空降”到濱州，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)為一體的一站式購(gòu)物中心開(kāi)始出現(xiàn)，但目前在濱州僅有國(guó)貿(mào)新天地可稱為Shopping

Mall，雄踞于濱州市區(qū)，下轄中百商城、潮流前線、佳樂(lè)家超市，稱為濱州市民實(shí)現(xiàn)購(gòu)物休閑的最佳娛樂(lè)場(chǎng)所之一。目前已開(kāi)始營(yíng)業(yè)的名嘉購(gòu)物廣場(chǎng)（中博國(guó)際商貿(mào)城）也打出了ShoppingMall這一理念，其產(chǎn)品定位是集百貨、購(gòu)物街、綜合超市、生鮮超市、娛樂(lè)、餐飲為一體的一站式購(gòu)物休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，共四層17萬(wàn)平米，配套有5000個(gè)停車位，是濱州目前體量最大的綜合性商業(yè)場(chǎng)所。由于其地理位置較偏，為增加現(xiàn)場(chǎng)人氣又配套開(kāi)設(shè)了免費(fèi)購(gòu)物班車。由于其體量太大，而濱州城區(qū)只有50萬(wàn)人口，按商業(yè)面積與人口數(shù)量1:1的比例計(jì)算，其體量已占去了市場(chǎng)容量的三分之一，市場(chǎng)能否容納這么大的體量仍是未知數(shù)，亦是對(duì)其開(kāi)發(fā)者智慧的考驗(yàn)。4、開(kāi)發(fā)商與商業(yè)經(jīng)營(yíng)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，推進(jìn)復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)是一種較新穎的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷模式，是開(kāi)發(fā)商與商業(yè)經(jīng)營(yíng)商聯(lián)合對(duì)所屬項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，以保證項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到后期經(jīng)營(yíng)都能在預(yù)先設(shè)計(jì)的商業(yè)軌道上合理的去運(yùn)作。在濱州目前較符合此類商業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為黃金國(guó)際，該項(xiàng)目早期就與大潤(rùn)發(fā)達(dá)成協(xié)議，這關(guān)于商業(yè)項(xiàng)目的銷售、后期運(yùn)營(yíng)推廣的帶動(dòng)、經(jīng)營(yíng)人流的聚攏都起到專門好的作用。5、加強(qiáng)商業(yè)治理及采取合理租售比例成為趨勢(shì)縱觀現(xiàn)時(shí)的濱州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，王府井商貿(mào)城采取三年免租招商政策、中博國(guó)際商貿(mào)城、浙江大市場(chǎng)也通過(guò)返租營(yíng)銷的方式促進(jìn)銷售，其目的是通過(guò)這些招商、促銷手段達(dá)到盡快出租、銷售的目的，然而卻對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)治理做的并不到位。只是，目前一些在售的商業(yè)項(xiàng)目如黃金國(guó)際，僅銷售部分區(qū)域，專門大一部分由大潤(rùn)發(fā)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，采取相對(duì)合理的租售比例，一定程度上能保障商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)，能夠預(yù)見(jiàn)的是，以后商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)會(huì)朝那個(gè)方向進(jìn)展。四、濱州商業(yè)及商業(yè)物業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀總結(jié)（一）濱州的核心商業(yè)區(qū)域位于渤海七路一帶濱州的商業(yè)中心區(qū)域位于黃河三路、渤海六路、黃河五路、渤海八路圍成的區(qū)域，在這一區(qū)域內(nèi)包含了大量商業(yè)設(shè)施超市、商場(chǎng)、銀行、寫字樓、賓館、酒店林立，能夠講集中了能夠體現(xiàn)一個(gè)都市進(jìn)展水平的所有現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)，其中，核心商圈地帶在黃河三路、渤海七路、黃河四路、渤海八路圍成的區(qū)域，這一商圈范圍專門小然而濱州銀座、濱州中百、渤海國(guó)際、新悅國(guó)際、濱州百貨大樓在這一商圈范圍內(nèi)，不大的空間集中了濱州最有人氣、知名度最高的大型商業(yè)，進(jìn)而帶動(dòng)了整個(gè)濱州的商業(yè)市場(chǎng)的繁榮（二）濱州的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈中心集中、點(diǎn)面聯(lián)結(jié)、較強(qiáng)輻射力的勢(shì)態(tài)濱州整個(gè)城區(qū)已差不多形成了大中小相配套、高中低相結(jié)合的“中心集中、點(diǎn)面聯(lián)結(jié)、具有較強(qiáng)輻射力”的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)展網(wǎng)絡(luò)。隨著都市規(guī)劃的進(jìn)一步落實(shí)，都市空間會(huì)進(jìn)一步完善，大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)還將迅速增長(zhǎng)。（三）濱州居民的人均收入不算高，但人均消費(fèi)能力較強(qiáng)濱州本地人均收入在山東省內(nèi)屬于中游，但受當(dāng)?shù)匚幕諊拖M(fèi)適應(yīng)的阻礙，人均購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)，特不是集中在中高檔次的耐用消費(fèi)品上。銀座商城面對(duì)的消費(fèi)群體多為高消費(fèi)、高收入群體，而銀座能夠在濱州開(kāi)五個(gè)店，由此可見(jiàn)一斑。（四）商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成一枝獨(dú)秀，眾星拱月的格局目前，濱州的商業(yè)市場(chǎng)以銀座為龍頭，銀座不管在百貨商業(yè)依舊超市經(jīng)營(yíng)，都占?jí)旱剐缘膬?yōu)勢(shì)，其他小商戶只能依附其進(jìn)展，形成了眾星拱月的經(jīng)營(yíng)格局。（五）濱州商業(yè)進(jìn)展缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)及合理規(guī)劃現(xiàn)時(shí)濱州的商業(yè)進(jìn)展存在許多問(wèn)題，要緊有布局欠缺合理、商圈進(jìn)展嚴(yán)峻失衡、業(yè)態(tài)功能單一、環(huán)境及硬件設(shè)施落后、商業(yè)層次結(jié)構(gòu)不清晰、商業(yè)整體治理滯后等一系列問(wèn)題。濱州的商場(chǎng)、商貿(mào)市場(chǎng)因?yàn)樵缙谝?guī)劃的緣故，普遍缺乏停車場(chǎng)、休閑空間、客貨梯等硬件設(shè)施，商業(yè)規(guī)劃布局也比較落后，這對(duì)項(xiàng)目來(lái)講是一個(gè)機(jī)會(huì)。（六）綜合型商業(yè)場(chǎng)所在濱州仍是鳳毛麟角濱州的百貨行業(yè)、超市盡管被銀座等少數(shù)經(jīng)營(yíng)大戶所主導(dǎo)，但同質(zhì)化商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已比較激烈，濱州除銀座、中百等少數(shù)百貨公司外，其他的百貨類經(jīng)營(yíng)實(shí)體都不太理想，因此，濱州并不缺百貨商場(chǎng)，缺的是集“吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)”等多種業(yè)態(tài)，能夠滿足消費(fèi)者對(duì)“購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲”等多種需求于一身的購(gòu)物中心等大型都市綜合體項(xiàng)目。像國(guó)貿(mào)新天地項(xiàng)目。之因此能夠運(yùn)營(yíng)成功，與其產(chǎn)品及業(yè)態(tài)的綜合型不無(wú)關(guān)系。（七）近幾年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮暴漲，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)自從2006年以來(lái)，濱州的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如狂潮般暴漲，大型復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，其他中小型商業(yè)項(xiàng)目星羅棋布，為獵取高額利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商普遍采取產(chǎn)權(quán)商鋪、返租銷售方式，使商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必須要正視那個(gè)現(xiàn)實(shí)，采取差異化競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)策略。

五、濱州周邊重點(diǎn)縣級(jí)市商業(yè)市場(chǎng)概況（一）鄒平縣鄒平縣位列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，亦是濱州經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平最好的縣市之一。地處魯中泰沂山區(qū)與魯北黃泛平原的疊交地帶，東接工業(yè)重地淄博，西鄰山東省會(huì)濟(jì)南，南依膠濟(jì)鐵路，北靠黃河，濟(jì)青高速公路橫穿全境26公里。西距濟(jì)南90公里，距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)62公里，東距海濱都市青島240公里，距淄博市37公里，北至首都北京550公里。至2008年末，全縣有199690戶，總?cè)丝?25266人。現(xiàn)在全縣轄13鎮(zhèn)3個(gè)街道辦事處，858個(gè)行政村，一個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，面積1251.75平方公里。鄒平縣城區(qū)中心商業(yè)在黃山三路與黛溪三、四路之間；要緊有超市、服裝、家電等商家，如鄒平商廈、供銷大廈、多了福超市；黃山五路、會(huì)仙一路是當(dāng)?shù)匾o的專業(yè)市場(chǎng)，主營(yíng)建材五金和服飾專賣等。該地段的消費(fèi)仍處于低消費(fèi)時(shí)期。人均消費(fèi)能力較低。（二）博興縣博興縣位列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，在濱州與鄒平齊名，亦是濱州經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平最好的縣市之一。博興縣位于魯北平原黃河下游南岸，地處黃河經(jīng)濟(jì)帶與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的接合部，京津唐和山東半島兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的交匯處，與淄博市、東營(yíng)市相鄰。工業(yè)占主導(dǎo)地位，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，2011年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為171億元，列濱州市第二位。博興縣商業(yè)集中分布在博城五路和勝利三路交匯處，要緊業(yè)態(tài)為超市、服飾、鞋類、寶貨、家電、五金類等產(chǎn)品。如百貨大樓、新世紀(jì)超市、服裝城、華聯(lián)商廈、供銷大廈；各個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)冷淡，只有新世紀(jì)超市經(jīng)營(yíng)狀況較好，人流量大。由于博興的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展較好，在一些民營(yíng)企業(yè)集中的重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)亦自發(fā)形成了一些能體現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)特色的商業(yè)區(qū)，如在博興曹王鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)周邊即形成了廚衛(wèi)家電展示區(qū)。（三）無(wú)棣縣無(wú)棣東北瀕臨渤海，東南連沾化縣，南靠陽(yáng)信縣，西接德州市慶云縣，北以漳衛(wèi)新河為界與河北省海興縣、黃驊市為鄰。轄海豐、棣豐2個(gè)街道辦事處，水灣、埕口、小泊頭、碣石山、柳堡、車王6鎮(zhèn)，信陽(yáng)、佘家巷、西小王3鄉(xiāng)。為濱州市轄縣。2011年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為170億元。無(wú)棣縣城的中心商業(yè)街為步行街，要緊的服裝商家都集中在這一路段上；商業(yè)街是當(dāng)?shù)夭惋嫎I(yè)集中的區(qū)域；要緊的專業(yè)市場(chǎng)是棣新一路上主營(yíng)建材的市場(chǎng)，店面不夠集中，規(guī)模較小，此外信陽(yáng)鄉(xiāng)有一個(gè)規(guī)模相對(duì)較大的鋼材市場(chǎng)，但輻射范圍專門有限。（四）沾化縣沾化縣位于山東省東北部，渤海灣南岸，黃河三角洲腹地?？h政府位于沾化縣富國(guó)鎮(zhèn)富國(guó)村，既是山東半島和京津唐兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的聯(lián)結(jié)地帶，又是國(guó)家“黃河三角洲”開(kāi)發(fā)和山東省確定的“海上山東”建設(shè)兩大工程的主戰(zhàn)場(chǎng)?？偯娣e2214.57平方公里，轄六鎮(zhèn)四鄉(xiāng)、一個(gè)漁港辦事處，443個(gè)行政村，總?cè)丝?8.2萬(wàn)。那個(gè)地點(diǎn)土地寬敞，物產(chǎn)豐富，水陸交通便利，農(nóng)林牧漁協(xié)調(diào)進(jìn)展，工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)設(shè)施功能配套，環(huán)境優(yōu)美，被譽(yù)為“黃河三角洲上的一顆明珠”。沾化縣城的中心商業(yè)街為富城路，要緊經(jīng)營(yíng)服裝鞋帽，其中供銷商城人氣較旺。城區(qū)要緊成型商業(yè)有金鈴商廈、百貨大樓等；要緊的專業(yè)市場(chǎng)有富橋路的成型建材市場(chǎng)和新建的城南建材市場(chǎng)，前者比較成熟，商戶眾多；后者目前無(wú)人氣，商戶專門少。（五）惠民縣惠民縣位于山東省北部平原，處在京津唐和山東半島兩大發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)的交匯點(diǎn)上，屬黃河三角洲腹部地區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)圈。全縣版圖面積1357平方公里，轄10鎮(zhèn)4鄉(xiāng)，人口62萬(wàn)，2011年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)120.5億元?；菝窨h城的中心商業(yè)街為南門大街，是當(dāng)?shù)匾o的商業(yè)街；要緊有超市、服裝、家電等商家，如聯(lián)華購(gòu)物廣場(chǎng)、東方大廈、大觀園商城、大寺商場(chǎng)，普遍檔次不高；文安路西段則是當(dāng)?shù)匾o的專業(yè)市場(chǎng)，主營(yíng)建材五金，規(guī)模較大；此外還有物資局鋼材市場(chǎng)，不成規(guī)模；此外要緊的商業(yè)單體還有南門商場(chǎng)家具城等，經(jīng)營(yíng)狀況不理想。（六）陽(yáng)信縣陽(yáng)信處于黃河三角洲平原開(kāi)發(fā)中心地帶，處于山東半島和京津兩大經(jīng)濟(jì)地區(qū)的連接地帶。總面積793平方公里，人口45萬(wàn)。陽(yáng)信東距青島360公里，南距濟(jì)南120公里，北距黃驊港60公里，天津200公里，北京350公里，濱州大高航空城30公里。2011年陽(yáng)信縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為88億元。陽(yáng)信縣城的中心商業(yè)街為幸福二路，業(yè)態(tài)分布較雜，檔次較低；專業(yè)市場(chǎng)要緊有幸福一路上自發(fā)形成的電動(dòng)車市場(chǎng)、王下馬村的家具市場(chǎng)、陽(yáng)勞路的家具市場(chǎng)等，規(guī)模均不大；要緊商業(yè)單體有東升家具城，檔次較低，經(jīng)營(yíng)狀況一般。（七）濱州周邊重點(diǎn)縣級(jí)市商業(yè)市場(chǎng)概況結(jié)論：目前濱州市下轄的各縣中，除鄒平外，其他縣城商業(yè)極不發(fā)達(dá)，商業(yè)業(yè)態(tài)不完善，與濱城城區(qū)不具有可比性。各縣目前的專業(yè)市場(chǎng)種類較少，以經(jīng)營(yíng)建材五金類和經(jīng)營(yíng)家具類為主，規(guī)模相對(duì)較小，輻射范圍多僅限本地，經(jīng)營(yíng)戶和購(gòu)買群均要緊在本地。各縣中體量或阻礙較大的商業(yè)個(gè)案極少，現(xiàn)有個(gè)案由于局限可不能與濱州城區(qū)商業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)。

PART3濱州以后商業(yè)規(guī)劃

一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與交通網(wǎng)絡(luò)的共生關(guān)系都市商業(yè)的進(jìn)展與交通網(wǎng)絡(luò)的完善有著緊密的關(guān)系，許多商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)直接依托交通網(wǎng)絡(luò)布局進(jìn)展。濱州市區(qū)大型零售百貨商店差不多都布局在都市交通干道兩側(cè)，批發(fā)市場(chǎng)要緊布局在交通通暢地段，商業(yè)街也是交通通達(dá)性較高的區(qū)域。從個(gè)人消費(fèi)傾向調(diào)查資料看：個(gè)人購(gòu)物首要參考因素是交通可達(dá)性，市區(qū)居民購(gòu)物出行時(shí)公共汽車也是首選交通工具。由于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與交通網(wǎng)絡(luò)的共生關(guān)系，都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的進(jìn)展必定受到交通網(wǎng)絡(luò)變化的深刻阻礙。市區(qū)大的交通設(shè)施的建設(shè)及都市主次干道的改造提升，改變了一些商業(yè)設(shè)施的總體布局，使都市商業(yè)設(shè)施向著健康良性方向進(jìn)展，使許多新建的市場(chǎng)向高速公路或五區(qū)連接路附近靠近，擺脫了傳統(tǒng)的在市中心布局市場(chǎng)的做法，減少市區(qū)交通運(yùn)輸量，同時(shí)有利于市場(chǎng)向區(qū)域疏散。隨著都市的改造和建設(shè)，濱州的交通建設(shè)得到快速提升，都市大的交通體系的形成對(duì)都市空間拓展、區(qū)域及樞紐間聯(lián)系，提高客貨運(yùn)輸效率都起著重要的支撐作用，并通過(guò)縮短時(shí)空距離，加強(qiáng)濱州與周邊地區(qū)的聯(lián)系，強(qiáng)化都市的阻礙與地位，為濱州市區(qū)商業(yè)進(jìn)展提供寬敞空間。二、濱州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)展定位（一）濱州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)展規(guī)劃定位考慮的因素：1、黃三角經(jīng)濟(jì)進(jìn)展戰(zhàn)略為濱州經(jīng)濟(jì)及商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展帶來(lái)機(jī)遇黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略之后，將為濱州的進(jìn)展帶來(lái)千載難逢的大好機(jī)遇，突出有五大機(jī)遇。一是極大地提升濱州的阻礙力。二是基礎(chǔ)設(shè)施大進(jìn)展的機(jī)遇。三是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的機(jī)遇。四是投融資的機(jī)遇。五是就業(yè)及民生建設(shè)的機(jī)遇。長(zhǎng)期以來(lái)，濱州民生事業(yè)進(jìn)展相對(duì)滯后，群眾收入相對(duì)較低。隨著一大批項(xiàng)目的落地進(jìn)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化升級(jí)，將為文化、衛(wèi)生、體育等民生設(shè)施建設(shè)及社會(huì)保障等民生問(wèn)題的解決帶來(lái)重大機(jī)遇，并由此帶動(dòng)居民就業(yè)，提高群眾收入。作為黃河三角洲地區(qū)范圍內(nèi)土地面積最大的行政區(qū)域，與黃河三角洲其他市相比，濱州具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。一是區(qū)位優(yōu)勢(shì)。二是資源優(yōu)勢(shì)。三是交通優(yōu)勢(shì)。四是產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。利用這些優(yōu)勢(shì)，濱州經(jīng)濟(jì)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的進(jìn)展高峰。2、都市規(guī)模擴(kuò)大，人口增加，為商業(yè)進(jìn)展提供進(jìn)展空間隨著改革開(kāi)放進(jìn)展的深入，濱州市市區(qū)建設(shè)迅速膨脹起來(lái)。新園區(qū)、新項(xiàng)目的不斷開(kāi)發(fā)建設(shè)，市區(qū)范圍迅速擴(kuò)大，吸引大量人流，特不是市政府西遷，加快了西區(qū)的建設(shè)速度，對(duì)外招商使開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)也突破原規(guī)劃范圍向西延伸。近十年來(lái)，市區(qū)城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，人口不斷增加，為商業(yè)進(jìn)展提供專門大空間，為購(gòu)買力增長(zhǎng)提供了基礎(chǔ)條件。3、經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和居民收入的提高為商業(yè)進(jìn)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)2011年，2011年，濱州市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)1551.52億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.5%，增幅比上年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。人均可支配收入19686元，增長(zhǎng)12.5%。濱州第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值155.48億元，增長(zhǎng)4.9%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值847.31億元，增長(zhǎng)12.4%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值548.73億元，增長(zhǎng)17.9%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的10.03:56.34:33.63調(diào)整為10.02：54.61，服務(wù)業(yè)比重較上年提高1.74個(gè)百分點(diǎn)。4、國(guó)家、省政府、市政府有關(guān)加快流通現(xiàn)代化建設(shè)的政策，為商業(yè)進(jìn)展起引導(dǎo)、保駕護(hù)航作用。當(dāng)前國(guó)家正推行“啟動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)”的政策，全面建設(shè)“小康”社會(huì)，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康進(jìn)展，市政府也提出以進(jìn)展連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、現(xiàn)代市場(chǎng)為焦點(diǎn)，積極采納現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)改造提升傳統(tǒng)流通業(yè)，促進(jìn)流通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快推進(jìn)流通現(xiàn)代化步伐，使流通業(yè)成為全市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。5、從商業(yè)自身進(jìn)展及居民消費(fèi)需求上看，迫切要求濱州商業(yè)進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，加快進(jìn)展。濱州市商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀存在諸多問(wèn)題，企業(yè)進(jìn)展遇到困難，專門難做大、做強(qiáng)。從消費(fèi)心理調(diào)查來(lái)看，目前商業(yè)經(jīng)營(yíng)滿足不了部分人的消費(fèi)要求，有一種購(gòu)物空間小，買不到理想商品，對(duì)商業(yè)設(shè)施和購(gòu)物環(huán)境不滿等傾向。（二）濱州市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃進(jìn)展要點(diǎn)小結(jié)濱州的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)應(yīng)注重與濱州都市進(jìn)展戰(zhàn)略相結(jié)合，提高商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)在濱州都市總體規(guī)劃和濱州市經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的阻礙地位。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)要體現(xiàn)其商業(yè)中心功能，提升濱州商業(yè)進(jìn)展的國(guó)際化程度，結(jié)合濱州的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使其商貿(mào)業(yè)的輻射范圍擴(kuò)大，同時(shí)能夠建設(shè)若干物流園區(qū)和一批大型批發(fā)市場(chǎng)，依照濱州目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，優(yōu)化商貿(mào)流通結(jié)構(gòu)，以提高商貿(mào)流通業(yè)的整體水平，社區(qū)的基層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)更要結(jié)合市區(qū)的居住人口分布。三、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（一）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃思路和進(jìn)展目標(biāo)濱州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布局是依據(jù)濱州市都市總體規(guī)劃及土地資源、都市交通、人口分布、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平等狀況，構(gòu)筑布局合理、業(yè)態(tài)多樣、層次分明、特色突出、功能完善的都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和市場(chǎng)體系。（二）市、區(qū)、組團(tuán)商業(yè)中心及鄰里商業(yè)規(guī)劃為了實(shí)現(xiàn)將濱州打造成為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈及黃河三角洲商貿(mào)中心都市的宏偉目標(biāo)，近日，通過(guò)科學(xué)論證的《濱州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)展規(guī)劃》已由市政府正式批復(fù)。此規(guī)劃的總體定位是依托濱州市區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建設(shè)立足濱州、面向山東、服務(wù)全國(guó)、接軌世界的區(qū)域性商貿(mào)中心。到2020年，建成1處市級(jí)商業(yè)中心、1處市級(jí)商業(yè)副中心、3處區(qū)級(jí)商業(yè)中心、16處社區(qū)商業(yè)中心、45處大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、20家大型賓館酒店、26條商業(yè)街、5處商品交易批發(fā)市場(chǎng)群、46處商品交易市場(chǎng)、25處農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、2處大型物流園區(qū)。為了促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)展，體現(xiàn)以人為本的都市規(guī)劃理念，三處極具特色的精品商業(yè)街即：中心商業(yè)大街（位于渤海七路，南起黃河二路北至黃河八路）電動(dòng)車營(yíng)銷街（位于黃河二路，東起渤海七路西至渤海九路）美食街（位于渤海十路，南起黃河六路西至黃河八路）差不多初具規(guī)模，布局合理、結(jié)構(gòu)完善、分布有序、特色突出的現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)新格局正在逐步形成。人口規(guī)模與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置對(duì)應(yīng)關(guān)系表人口規(guī)模商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置要求達(dá)到2000人設(shè)置便利點(diǎn)、生鮮食品店、書報(bào)亭、醫(yī)藥店、餐飲店等網(wǎng)點(diǎn)達(dá)到5000人增設(shè)綜合超市、服務(wù)類店鋪（如美容、照相沖印、洗衣、家電鐘表及日用品維修、影碟影帶出租等）網(wǎng)點(diǎn)達(dá)到2萬(wàn)人增設(shè)中型超市、生鮮肉菜超市、各類專業(yè)店（如服裝店、醫(yī)藥店、家電店、書店等）購(gòu)物網(wǎng)點(diǎn)；餐飲店、旅店等餐飲住宅網(wǎng)點(diǎn)；文體娛樂(lè)場(chǎng)所等達(dá)到5萬(wàn)人增設(shè)大型綜合超市達(dá)到20萬(wàn)人增設(shè)大型專業(yè)店、社區(qū)型購(gòu)物中心等達(dá)到50萬(wàn)人增設(shè)購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、大型百貨商店等購(gòu)物網(wǎng)點(diǎn)和場(chǎng)所；各類中高檔食肆酒樓、賓館酒店等餐飲住宿網(wǎng)點(diǎn)；大型文體娛樂(lè)設(shè)施等達(dá)到100萬(wàn)人增設(shè)大型購(gòu)物中心、高級(jí)酒店等1、市級(jí)商業(yè)中心布局市級(jí)商業(yè)中心構(gòu)成要求市級(jí)商業(yè)中心規(guī)模大，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，功能齊全，購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、金融、商務(wù)、電子網(wǎng)絡(luò)等網(wǎng)點(diǎn)有機(jī)地集聚在一起，經(jīng)營(yíng)商品種類以高、中檔為主，花式品種多，選擇性大，商店齊全，是全市最繁華的地區(qū)，同時(shí)具備輻射與服務(wù)功能，輻射全市區(qū)及周邊腹地地區(qū)，遠(yuǎn)程吸引力大，是反映都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要窗口，是商務(wù)活動(dòng)的聚攏地，也是都市旅游的目的地，對(duì)國(guó)內(nèi)外游客具有吸引力。市級(jí)商務(wù)中心位于都市中心地段，周邊有大量居住人口（輻射、服務(wù)人口達(dá)50-100萬(wàn)人），交通條件優(yōu)越。市級(jí)商務(wù)功能區(qū)應(yīng)包括以下要緊組成部分：大型購(gòu)物中心1處，大型綜合百貨商場(chǎng)1-3處，大型超市、大型專業(yè)店等若干個(gè)；商業(yè)街：一般800米以上；差不多商業(yè)面積許多于100萬(wàn)平方米；商務(wù)活動(dòng)辦公樓，星級(jí)賓館、酒店，以及餐飲、文化娛樂(lè)等設(shè)施；電子商務(wù)設(shè)施；金融機(jī)