物業(yè)管理企業(yè)窘境、困境及其對(duì)策

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔物業(yè)管理企業(yè)窘境、困境及其對(duì)策廈門金都物業(yè)管理有限公司盧仁輝一、廈門物業(yè)管理企業(yè)面臨的普遍窘境和困境1、管理面積偏小、樓盤分散迄今為止，廈門已有超過200家的大大小小的物業(yè)管理公司，目前數(shù)量仍在增加之中。雖然從1998年至2000年連續(xù)三年廈門每竣工樓盤均達(dá)200余萬平方米，但真正實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)或樓宇又有多少樓盤面積?占當(dāng)年竣工面積比例又有多少呢?就是以竣工面積100％實(shí)施物業(yè)管理，每家每年僅能分得1萬余平方米。如此物業(yè)管理樓盤的增量和僧多粥少的局面，一定難以造就物業(yè)管理行業(yè)龍頭企業(yè)。由于廈門的地產(chǎn)開發(fā)往往出現(xiàn)數(shù)萬平方地塊由若干家地產(chǎn)公司分頭開發(fā)，相鄰的樓盤由不同的開發(fā)商自建的物業(yè)公司進(jìn)行管理，亦因此導(dǎo)致一級(jí)、二級(jí)物業(yè)管理公司的物業(yè)管理面積增長(zhǎng)緩慢，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)所管理的樓盤較為分散，無法形成樓盤物業(yè)管理的區(qū)域中心，亦即無法形成區(qū)域中心物業(yè)管理的人力資源成本共享的優(yōu)勢(shì)。廈門乃是沿海城市中物業(yè)管理市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)程度較高的特區(qū)城市，但因本行業(yè)發(fā)展缺少扶持力度，又因法規(guī)規(guī)章不全或不具備操作性從而使得物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展速度滯后和發(fā)展后勁乏力。廈門金都物業(yè)管理股份有限公司乃是一家成立較早、民營(yíng)股份制、且在全國第二家取得IS09001、IS014001、SA8000三大國際認(rèn)證的一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)。由于廈門城市面積狹小、人口增長(zhǎng)緩慢，加上國有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)自己開發(fā)樓盤的物業(yè)管理的壟斷和保護(hù)，使得像金都物業(yè)這樣管理資質(zhì)、管理水平和實(shí)力的物業(yè)企業(yè)目前的樓盤物業(yè)管理面積僅為60余萬平方米，這與其在廈門的物業(yè)管理行業(yè)中的地位和影響是極不相稱。以金都物業(yè)對(duì)物業(yè)企業(yè)發(fā)展的探索及努力和對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)的目標(biāo)設(shè)定和對(duì)行業(yè)的貢獻(xiàn)來說，本企業(yè)如在深圳市，其對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理面積應(yīng)在200萬平方米之上。2、物業(yè)管理企業(yè)的困境與管理面積之間的比例關(guān)系廈門目前對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的是政府指導(dǎo)價(jià)，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育較早，廣大業(yè)主作為消費(fèi)者的權(quán)益保護(hù)意識(shí)很強(qiáng)。眼下開發(fā)商在房屋預(yù)售時(shí)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的炒作往往概念大于內(nèi)容，而且經(jīng)常沒有正確理解開發(fā)與售后服務(wù)之間的緊密關(guān)系。房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理乃是同一產(chǎn)業(yè)鏈上處于不同區(qū)位的上下游企業(yè)和各自獨(dú)立的法人主體，其盈利結(jié)構(gòu)和企業(yè)特征差別極大。憑心而論，目前大部份房地產(chǎn)開發(fā)商沒有意識(shí)到或意識(shí)到但不重視房屋的物業(yè)管理服務(wù)好壞對(duì)開發(fā)商后續(xù)房產(chǎn)開發(fā)與銷售存在多大的正面推動(dòng)或負(fù)面抵毀的作用，說句實(shí)話，即不重視地產(chǎn)的品牌建設(shè)和塑造，短期行為的居多。任何一個(gè)目光長(zhǎng)遠(yuǎn)的企業(yè)均必須重視和扶持合作伙伴，打造自己企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，將不擅長(zhǎng)的產(chǎn)品或服務(wù)交給擅長(zhǎng)的伙伴企業(yè)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)企業(yè)一起成長(zhǎng)壯大?？赡壳暗氖聦?shí)是開發(fā)商與物業(yè)管理之間存在不公平與不合理的合作現(xiàn)象，開發(fā)商因物業(yè)管理市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)而乘機(jī)轉(zhuǎn)嫁開發(fā)企業(yè)自身的包袱和應(yīng)該由上游企業(yè)合法承擔(dān)的開發(fā)成本，進(jìn)一步惡化物業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展環(huán)境。由于物業(yè)管理市場(chǎng)存在招投標(biāo)不規(guī)范、沒有透明度，亦不遵守相關(guān)法規(guī)規(guī)章。因此，物業(yè)管理的按面積收費(fèi)即常規(guī)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)逐年呈下降趨勢(shì)已成為必然，這種局面對(duì)已形成物業(yè)管理無規(guī)模優(yōu)勢(shì)就難以實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的共識(shí)的物業(yè)管理行業(yè)來說，無疑是雪上加霜。試想，一個(gè)中小型特區(qū)城市，200多家的物業(yè)管理公司，行業(yè)發(fā)展水平普遍不高的情況下，如無管理面積迅速有效遞增，要實(shí)現(xiàn)常規(guī)物業(yè)管理項(xiàng)目下的盈利無異于癡人說夢(mèng)。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展受到諸多因素的制約，其中的一個(gè)重要制約因素就是除了管理面積無法有效遞增外的供電、供水等壟斷性企業(yè)從物業(yè)管理企業(yè)的托收戶頭上強(qiáng)制性劃撥水電費(fèi)這種侵占資金和利潤(rùn)的不平等行為。一家物業(yè)管理企業(yè)只有那么幾萬平方米的管理面積，管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因業(yè)主委員會(huì)紛紛成立、市場(chǎng)的非理性競(jìng)爭(zhēng)而逐年下降，那么，必須保持常規(guī)物業(yè)管理在較高規(guī)范水平下同時(shí)實(shí)施企業(yè)發(fā)展計(jì)劃無異于紙上談兵。由此可見，積極開拓樓盤市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)管理面積的有效增長(zhǎng)，乃是企業(yè)發(fā)展的根本性因素。3、物業(yè)管理企業(yè)人才缺乏盡管廈門物業(yè)管理市場(chǎng)化程度較高，但是廈門物業(yè)管理行業(yè)中真正具備品牌號(hào)召力的企業(yè)極少。由于物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式(規(guī)模優(yōu)勢(shì)、薄利生存)決定行業(yè)的工資收入水平較低，與其它行業(yè)相比不具備任何優(yōu)勢(shì)，加上傳統(tǒng)習(xí)慣思維依然認(rèn)為，物業(yè)管理就是看大門掃地板的，行外的人們對(duì)物業(yè)管理基本上缺乏了解，因此無法吸引高素質(zhì)高學(xué)歷的人才加盟本行業(yè)亦屬正常。目前物業(yè)管理企業(yè)在維持現(xiàn)有規(guī)模和生態(tài)及企業(yè)發(fā)展的過程中普遍遇到的是人才緊缺問題，這也是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的窘境之一。二、破解困境的對(duì)策1、政府重視行業(yè)的發(fā)展，輿論的造勢(shì)與扶持，培植區(qū)域性名牌龍頭企業(yè)，帶動(dòng)行業(yè)的擴(kuò)張和發(fā)展，制定完善、雙贏的游戲規(guī)則，在政策上向物業(yè)管理企業(yè)傾斜。2、物業(yè)企業(yè)要發(fā)展，必須拓展樓盤市場(chǎng)。物業(yè)公司的樓盤市場(chǎng)的拓展，必須制定中長(zhǎng)期的市場(chǎng)策略、短期的戰(zhàn)術(shù)組合及區(qū)域性樓盤市場(chǎng)的合理布局。隨著政府機(jī)關(guān)、國有事業(yè)單位等后勤管理部門的社會(huì)化以及物業(yè)管理內(nèi)涵的不斷擴(kuò)充和完善，物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)開拓要求，必須重視除了上面提到的區(qū)域布局平衡外，尚需發(fā)展不同型態(tài)的物業(yè)管理項(xiàng)目，如政府機(jī)關(guān)的物業(yè)管理，事業(yè)單位的物業(yè)管理，如醫(yī)院、部隊(duì)等，以及大型壟斷性行業(yè)后勤項(xiàng)目物業(yè)管理，如航空公司、機(jī)場(chǎng)、海關(guān)、電力部門、鐵路部門等。這種市場(chǎng)開拓的前瞻性意義在于，除了常規(guī)物業(yè)管理市場(chǎng)拓展方面的收入穩(wěn)定且良性增長(zhǎng)外，還可以因開拓不同型態(tài)的物業(yè)管理項(xiàng)目(市場(chǎng))而在企業(yè)的收入構(gòu)成、現(xiàn)金流量及收入渠道上更趨合理性，提高物業(yè)管理企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，而且還能鍛煉一批可以管理不同型態(tài)物業(yè)和較高物業(yè)管理難度的管理骨干。此舉乃是企業(yè)創(chuàng)新、發(fā)展和升級(jí)進(jìn)行人才儲(chǔ)備，以及企業(yè)朝良性擴(kuò)張、關(guān)聯(lián)性行業(yè)發(fā)展、收入來源多元化方向努力的關(guān)鍵。3、市場(chǎng)開拓后的專業(yè)化規(guī)范化管理服務(wù)能力的塑造，與國際市場(chǎng)規(guī)范接軌，發(fā)展物業(yè)管理集成服務(wù)(1)樓盤項(xiàng)目簽約后，面對(duì)不同的物業(yè)管理內(nèi)容難度和要求，企業(yè)必須有一系列完整、規(guī)范和專業(yè)的實(shí)施計(jì)劃及服務(wù)能力和標(biāo)準(zhǔn)。盡管物業(yè)管理的總體技術(shù)含量不是太高，但是本行業(yè)乃是典型的服務(wù)性行業(yè)，其常規(guī)物業(yè)服務(wù)，如保安、綠化、維修、工程、道路、車輛、社區(qū)文化、樓盤形象設(shè)定等均需不同專業(yè)不同企業(yè)的人員按規(guī)范要求來實(shí)施，達(dá)到專業(yè)化規(guī)范化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。(2)物業(yè)管理企業(yè)必須重視和培養(yǎng)物業(yè)集成商的概念，即物業(yè)管理集成商服務(wù)的作用和實(shí)施。任何物業(yè)的發(fā)展，都將面臨社會(huì)專業(yè)化分工越來越細(xì)與事物的復(fù)雜化程度越來越高的矛盾。事實(shí)上，行業(yè)發(fā)展的規(guī)律是，一個(gè)企業(yè)不可能什么都會(huì)，什么都能做，即使能做會(huì)做，也有個(gè)熟練程序好壞、成本高低和效率(效益)大小的問題，所以，企業(yè)必須集中人力物力精力做自己最擅長(zhǎng)也是核心的業(yè)務(wù)，而把不擅長(zhǎng)的非核心業(yè)務(wù)(盡管是關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù))委托他人來做。即使組織化和規(guī)?；潭群芨叩拇蠊疽膊豢赡苁卤毓H，“萬事不求人”。(3)現(xiàn)代社會(huì)的節(jié)奏越來越快與人們被迫在最短時(shí)間內(nèi)完成大量綜合性工作的矛盾，推動(dòng)了專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。在這個(gè)速度決定生存的時(shí)代，面對(duì)復(fù)雜的工作，企業(yè)只能是最大限度地利用、集成各種社會(huì)資源，在最短的時(shí)間內(nèi)以最快的速度對(duì)社會(huì)最有效的資源進(jìn)行有機(jī)的整合，然后快速地滿足終端客戶的需求。也許物業(yè)服務(wù)的生產(chǎn)者(制造者)只是起到一個(gè)組織社會(huì)資源的作用，最多也只是做了個(gè)所謂的核心業(yè)務(wù)，而其它業(yè)務(wù)上盡量外包給縱向更專業(yè)化的公司或?qū)I(yè)技術(shù)人員來做，那么，這里面物業(yè)管理企業(yè)的作用即包涵了物業(yè)管理服務(wù)的集成商概念。我國加入WTO指日可待，服務(wù)貿(mào)易市場(chǎng)將逐步放開，這也迫使物業(yè)管理市場(chǎng)必須建立符合國際化規(guī)范和要求的相關(guān)服務(wù)體系并持續(xù)改進(jìn)的機(jī)制，必須接受國內(nèi)市場(chǎng)不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)之外的國際服務(wù)貿(mào)易供應(yīng)商的對(duì)高端物業(yè)管理市場(chǎng)的蠶食和沖擊。4、客戶需求的挖掘和整合，開創(chuàng)物業(yè)管理的收入增長(zhǎng)空間大型企業(yè)滿足需求，一流企業(yè)創(chuàng)造需求。隨著不同型態(tài)樓盤的增加，物業(yè)管理面積的良性規(guī)模擴(kuò)張，企業(yè)手中的客戶數(shù)量亦不斷增加(如同電子商務(wù)企業(yè)中常提到的“有效上網(wǎng)人口”)，客戶數(shù)／業(yè)主數(shù)量的遞增，物業(yè)管理企業(yè)可以從中獲得大量有效的需求資訊。隨著對(duì)需求資訊的整理和市場(chǎng)調(diào)研的深入，針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)(產(chǎn)品)即可通過在不同區(qū)域市場(chǎng)合理布局的物業(yè)樓盤進(jìn)行推廣。這種在自己企業(yè)管轄范圍進(jìn)行服務(wù)產(chǎn)品的市場(chǎng)推廣費(fèi)用極其低廉，與其它類型的專業(yè)服務(wù)產(chǎn)品欲進(jìn)入樓盤潛在客戶市場(chǎng)但不知從何下手的情況對(duì)比，物業(yè)管理企業(yè)不僅具備成本優(yōu)勢(shì)而且具備客戶服務(wù)優(yōu)勢(shì)，為企業(yè)的不同服務(wù)產(chǎn)品直接進(jìn)入終端客戶的有效消費(fèi)市場(chǎng)提供了任何企業(yè)無法比擬的方便性和準(zhǔn)確性，而且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和業(yè)主收入的提高，只要物業(yè)企業(yè)能訂制出滿足業(yè)主需求并創(chuàng)造業(yè)主的需求、符合潛在需求的發(fā)展方向的相關(guān)系列服務(wù)產(chǎn)品，那么，其整合性的服務(wù)產(chǎn)品消費(fèi)市場(chǎng)空間亦應(yīng)該是無限的。5、利用物業(yè)管理企業(yè)的樓盤布局優(yōu)勢(shì)，搶占物流配送市場(chǎng)物業(yè)管理企業(yè)隨著樓盤市場(chǎng)的開拓及管理面積的良性增長(zhǎng)，尤其是樓盤市場(chǎng)的布局合理的形成，為物流配送的“終端1公里”的解決方案提供了其它單純物流配送企業(yè)無法提供的準(zhǔn)確、迅速的服