市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理范本

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔第六節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理

一、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下我國(guó)物業(yè)管理的狀況

解放以來(lái)，我國(guó)在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，是處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式下。由于過(guò)多強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的社會(huì)福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數(shù)的住宅小區(qū)和房屋的管理體制是按照產(chǎn)權(quán)歸屬形成的格局，由國(guó)家(地方)、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統(tǒng)管起來(lái)。這種方法雖然在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和解決人民住房問(wèn)題方面曾起到過(guò)積極的作用，但是這種體制實(shí)際上在某種程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。從市場(chǎng)學(xué)的角度來(lái)考察，在當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為實(shí)行商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)實(shí)際上已不復(fù)存在。國(guó)家在住宅建設(shè)上，只有投入，沒(méi)有產(chǎn)出，建得越多，維修補(bǔ)貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn)出來(lái)。

(一)管理不到位的現(xiàn)象嚴(yán)重

由于現(xiàn)存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，來(lái)源于：--/-.“大鍋飯”思想嚴(yán)重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個(gè)樣”，管理不到位是普遍現(xiàn)象。有許多房屋特別是住宅小區(qū)，漏管、棄管的房屋很多；“一年新、二年舊、三年破”的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。

(二)房屋的附屬設(shè)施、公用配套設(shè)施無(wú)人管理，破損嚴(yán)重

在一些小區(qū)經(jīng)?？吹诫s物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設(shè)備殘缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。住房管理成了群眾投訴最多的問(wèn)題之一。

(三)住宅小區(qū)的管理體制不順，影響居住者的正常使用

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，各主管部門對(duì)住宅小區(qū)的管理往往是各自為政，房地產(chǎn)管理、市政、園林、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會(huì)、派出所都可以對(duì)小區(qū)管理發(fā)號(hào)施令，可遇到實(shí)際問(wèn)題，卻出現(xiàn)既管又不管，使很簡(jiǎn)單的問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決。例如，因刮大風(fēng)把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，也是按產(chǎn)權(quán)單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個(gè)完整的小區(qū)七零八落。

(四)住房租賃管理辦法不統(tǒng)一，政出多門

國(guó)家福利性的住房制度，導(dǎo)致房租價(jià)格非常便宜。文化大革命前，許多大城市房租每平方米月租為0.135元，每戶按20平方米居住面積計(jì)算，月房租為2.70元；文化大革命期間，公房房租又有所下降，有的城市降到每平方米月租0.049元，平均每戶月租1.00元左右。直到20世紀(jì)80年代末，房租才有所上調(diào)，成套房每平方米月租為0.25～0.35元，而工資卻增加了8～10倍。一些福利條件好的企業(yè)，對(duì)職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象征性地收取5元錢。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現(xiàn)一家占有幾套公房的現(xiàn)象，國(guó)有資產(chǎn)流失嚴(yán)重，往往出現(xiàn)以下幾種情況：

1.賣私房，租公房

因?yàn)楣糠孔獗阋?，而私房雖然不需要交房租，但其維修費(fèi)用甚至比公房房租花錢還多，賣私房、租公房?jī)深^得利。例如文化大革命期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項(xiàng)存入銀行，年利率為4％，每年得到利息20元，用利息抵交房租尚且有余。

2.出租私房，租公房

由于公房月租便宜，許多人利用出租私房承租公房，套取價(jià)格之差來(lái)獲利。例如某人有一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房，每平方米月租金0.25元，每月租金為7.50元，這樣每月可凈賺292.50元。

3.多占公房用來(lái)出租，國(guó)有資產(chǎn)流入私人口袋

由于公房房租便宜，有的人多占公房用來(lái)出租，不僅可以支付應(yīng)交的房租，而且還有固定的一大筆收入。尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房，每平方米0.25元月租，共計(jì)12.50元，除用出租的租金來(lái)交自己的房租外，還賺取987.50元。

還由于住房使用權(quán)管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業(yè)單位自己管，各單位福利條件不一樣，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不一致，造成了“二房東”借租房進(jìn)行違法活動(dòng)，使國(guó)有資產(chǎn)大量流失。

(五)入不敷出，國(guó)家難以承受維修資金負(fù)擔(dān)

我國(guó)采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國(guó)家又拿不出更多的資金投入，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)管理的直管房約有2億多平方米，每年要從城市維修費(fèi)中劃出大量的資金進(jìn)行補(bǔ)貼，1981年直管房維修補(bǔ)貼達(dá)33155萬(wàn)元，每平方米達(dá)1.50元。據(jù)核算，80年代末我國(guó)每平方米建筑面積住宅需要4.70元維修費(fèi)，才能維持簡(jiǎn)單的生產(chǎn)。到90年代，隨著物價(jià)指數(shù)的上漲，房租補(bǔ)貼還要多，國(guó)家住宅建設(shè)投資不僅不能回收，反而要投入巨額資金進(jìn)行房屋維修補(bǔ)助，國(guó)家負(fù)擔(dān)越背越重，難以承受。

(六)不利于企事業(yè)單位集中精力發(fā)展生產(chǎn)、提高效益

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下，各個(gè)單位都形成了一個(gè)小而全的小社會(huì)，領(lǐng)導(dǎo)既管生產(chǎn)，又管生活、福利(包括住房)，精力分散，工作效益不高；或者領(lǐng)導(dǎo)只重視生產(chǎn)，而忽視住房建設(shè)與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產(chǎn)進(jìn)展。

二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)呼喚著物業(yè)管理

黨的十一屆三中全會(huì)以后，隨著改革開(kāi)放的深入發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)資料表明，我國(guó)改革開(kāi)放的15年，無(wú)論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長(zhǎng)量，均位居世界前列。據(jù)有關(guān)部門1998年統(tǒng)計(jì)，建國(guó)以來(lái)新建住宅40.4億平方米，占現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅總量的2/3多。其中改革開(kāi)放20年是前30年建造住宅量的6.6倍，使全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積由20年前的3.6平方米，提高到現(xiàn)在的9.3平方米。新建5萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)5000多個(gè)，解決各類住房困難戶近800多萬(wàn)。隨著城市經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)住房商品化、按照商品經(jīng)濟(jì)原則組織住宅的生產(chǎn)和流通為目標(biāo)的住房制度改革的深入發(fā)展，房地產(chǎn)管理社會(huì)化問(wèn)題，尤其是住宅小區(qū)的管理問(wèn)題被提上了議事日程。為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的發(fā)展，許多有識(shí)之士借鑒了國(guó)外先進(jìn)住房管理經(jīng)驗(yàn)，并從我國(guó)的實(shí)際出發(fā)，提出了“物業(yè)管理”的新方法。因此，物業(yè)管理是改革開(kāi)放、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、住房制度改革的產(chǎn)物，它的管理模式必須適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。其具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

(一)物業(yè)管理適應(yīng)城鎮(zhèn)住房制度改革

近些年來(lái)，城鎮(zhèn)住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來(lái)了產(chǎn)權(quán)的多元化，這使過(guò)去以傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業(yè)管理方式發(fā)生了根本的變化。例如過(guò)去一幢樓或一片小區(qū)都是一個(gè)單位的福利房，或歸房管所管理，公共設(shè)施壞了自然是單位或房管部門派人來(lái)修。然而現(xiàn)在一幢住宅樓可能一部分作為商品房出售給個(gè)人，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人；一部分商品房被單位購(gòu)買作為福利房分給職工，產(chǎn)權(quán)歸單位；一部分商品房用于拆遷安排，產(chǎn)權(quán)歸房管部門。由于產(chǎn)權(quán)多元化給維修服務(wù)帶來(lái)了困難。南京中央門附近一棟樓房，下水道堵塞，化糞池漫溢，作為單位分房的那部分職工自然找單位幫助修理，單位同意請(qǐng)人修理，但費(fèi)用需樓內(nèi)住戶共同承擔(dān)，其中屬于該單位職工承擔(dān)的那部分，單位代出，其余部分應(yīng)由其他住戶分擔(dān)，而其他住戶不愿意出，由于經(jīng)費(fèi)問(wèn)題無(wú)法落實(shí)，此問(wèn)題無(wú)法解決，住戶怨聲載道。如果住房制度改革僅僅停留在經(jīng)濟(jì)體制改革的實(shí)踐中，而未能及時(shí)在管理體制上作相應(yīng)的變革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能鞏固，而且還將阻礙住房制度改革的深化。物業(yè)管理則適應(yīng)了住房制度的改革，像上面的問(wèn)題，如果是在物業(yè)管理公司管理范圍內(nèi)，它只須根據(jù)與業(yè)主簽定的有關(guān)協(xié)議(契約)，按照社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型管理形式就能解決。

(二)物業(yè)管理適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最重要的功能之一是按照價(jià)值規(guī)律合理地分配有限資源，充分調(diào)動(dòng)人的積極性，提高效益。物業(yè)管理作為一種社會(huì)化管理模式，就是為了適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)，它與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化和完善是一致的。它改變了過(guò)去的福利型房產(chǎn)管理制度，采取適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的企業(yè)管理，它通過(guò)提供普遍需要的社會(huì)化服務(wù)，并注意強(qiáng)調(diào)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，不僅有利于提高房地產(chǎn)的管理水平，而且有利于企業(yè)從“企業(yè)辦社會(huì)”的樊籬中解脫出來(lái)，使企業(yè)提高效益。只有擺脫現(xiàn)行的“小而全”模式，實(shí)現(xiàn)專業(yè)分工，建立專業(yè)公司，實(shí)行“單獨(dú)核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的運(yùn)行模式，才能適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，才能使物業(yè)管理踏上一個(gè)新的臺(tái)階。

(三)物業(yè)管理是根除“重建輕管”弊端的有力措施

在我國(guó)“重建輕管”的思想由來(lái)已久，有的地方已達(dá)根深蒂固的地步。由于“重建輕管”，許多房屋建設(shè)者只求自身經(jīng)濟(jì)利益，建房不為住房想，建房不為管房想。建造的房屋，有的偷工減料，有的粗制濫造，如果按照建設(shè)部頒布的新房接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，則很難找到一棟完全符合標(biāo)準(zhǔn)的。更為嚴(yán)重的是，有的隱患當(dāng)時(shí)還查找不到，如地下管道未接通，甚至未鋪設(shè)，這樣的房屋交付使用后，住房者苦惱，房管者不僅維修經(jīng)費(fèi)難以承擔(dān)，甚至找不到毛病所在。

由于“重建輕管”，許多房管者也因循守舊，缺乏研究和探索新的管理方法的積極性，致使新建小區(qū)仍然沿襲過(guò)去的按產(chǎn)權(quán)、按部門進(jìn)行分散管理的方式，弊端很快暴露無(wú)遺。小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)單位之間、住戶鄰里之間，有的亂圈用地和亂搭建；有的自封陽(yáng)臺(tái)；有的占用走廊、過(guò)道，亂堆放雜物；有的只顧自家的裝潢，而不考慮整個(gè)結(jié)構(gòu)的安全，亂打亂拆。這不僅導(dǎo)致了原有建筑格局、景觀和房屋的使用功能過(guò)早損壞，使社會(huì)財(cái)富遭到不應(yīng)有的損失，而且還破壞了市容市貌的完美，造成鄰里間矛盾糾紛。

如果采取物業(yè)管理之后，則上述現(xiàn)象可以得到有效的制約和規(guī)范。因?yàn)?，物業(yè)管理是企業(yè)型經(jīng)營(yíng)管理，房屋在這種企業(yè)型經(jīng)營(yíng)管理下，也像其他商品生產(chǎn)一樣，其價(jià)值在于使用。房屋必須經(jīng)用戶的檢驗(yàn)，必須有一定的保修期。代表房屋業(yè)主和住戶利益的物業(yè)管理部門，按照這一原則要求參加組織驗(yàn)收，不合格的要維修達(dá)標(biāo)，并按政府政策規(guī)定，收取一定比例的養(yǎng)護(hù)費(fèi)作為維修管理的啟動(dòng)基金，從而對(duì)房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)者“重建輕管”的思想行為產(chǎn)生制約和規(guī)范的作用。

同時(shí)，物業(yè)管理部門作為房屋業(yè)主和使用人的委托管理者，根據(jù)對(duì)經(jīng)營(yíng)的房屋保值、增值考慮以及維護(hù)業(yè)主和使用人權(quán)益，也必須制定相應(yīng)的管理章程，并與使用者簽約，從而可以規(guī)范住戶的行為，防止房屋結(jié)構(gòu)的損害，保證小區(qū)房屋整體功能和建筑格局的完好。

(四)良好的物業(yè)管理有利于樹立開(kāi)發(fā)商的良好形象

競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是現(xiàn)代市場(chǎng)機(jī)制的基本要素之一。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)越激烈，越能顯現(xiàn)出企業(yè)的素質(zhì)。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，生產(chǎn)要素得到合理流動(dòng)，形成動(dòng)態(tài)平衡，從而促使企業(yè)不斷改進(jìn)技術(shù)，加強(qiáng)管理，降低成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，又使消費(fèi)者的地位日益上升。誰(shuí)贏得消費(fèi)者，誰(shuí)就贏得了市場(chǎng)，就能產(chǎn)生效益。要想贏得消費(fèi)者的信賴，不是靠形式主義和應(yīng)酬式的突擊表現(xiàn)，而是用物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量去贏得商業(yè)信譽(yù)，從而提高物業(yè)價(jià)值及開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。當(dāng)前許多房地產(chǎn)公司建造的商品房滯銷。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處在低谷時(shí)，優(yōu)良的物業(yè)管理可使人們從心里建立起對(duì)企業(yè)的信任感，從而贏得更多的消費(fèi)者。這類例子很多，如海南珠江實(shí)業(yè)股份有限公司，他們奉行“開(kāi)發(fā)一塊，美化一塊，服務(wù)一塊”的理念，積極為小區(qū)的住戶進(jìn)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，解決住戶的各種困難，日復(fù)一日出色的物業(yè)管理工作使企業(yè)聲譽(yù)得到保護(hù)，贏得了一期又一期購(gòu)房新客戶。又如目前高檔別墅積壓很多，無(wú)法銷售出去，然而南京棲霞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的東方花園高檔別墅一建好就全部售空，還有客戶不時(shí)來(lái)要求購(gòu)買。重要的原因之一是東方花園的物業(yè)管理使客戶極為滿意。

(五)有償服務(wù)、多種經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制有利于經(jīng)費(fèi)的解決

我國(guó)經(jīng)濟(jì)還不發(fā)達(dá)，資金還不雄厚，國(guó)家要解決的問(wèn)題十分繁多，劃撥的經(jīng)費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足住宅維修服務(wù)的需要。尤其過(guò)去執(zhí)行的是住房福利型機(jī)制，國(guó)家、企業(yè)單位等投資興建的住宅，都采用福利形式以租賃方式供給職工居住，只收取很低的房租，所以住宅投資虧損很大。我國(guó)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)管理的直管房有2億多平方米，每年要從城市維修費(fèi)中補(bǔ)貼大量資金用于維修。1981年，每平方米補(bǔ)貼1.50元，1990年左右，每平方米建筑面積住宅需要補(bǔ)貼3～5元維修費(fèi)才能維持簡(jiǎn)單再生產(chǎn)。近幾年來(lái)，隨著物價(jià)指數(shù)的上漲，維修費(fèi)還要上漲，而國(guó)家資金十分有限，難以承受。如今采取的物業(yè)管理方法是以經(jīng)濟(jì)手段為主，以法律和行政手段為輔。這種管理方法按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，參照國(guó)際慣例運(yùn)作，改變過(guò)去僅僅局限于房屋維修的行政管理，而實(shí)行包括市政、環(huán)衛(wèi)、治安、供水、供電、房屋保險(xiǎn)等方面的全方位綜合管理；還根據(jù)用戶需要，進(jìn)行一些特殊服務(wù)，如幫助購(gòu)買日用百貨，家電維修，家庭裝潢等。這些管理是有償?shù)?，誰(shuí)收益誰(shuí)負(fù)擔(dān)費(fèi)用，通俗地講即“住戶出錢買方便，管理企業(yè)出力得報(bào)酬”。企業(yè)按“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的管理體制建立和運(yùn)作。這種采取多種經(jīng)營(yíng)、有償服務(wù)的“物業(yè)管理”，既解決了資金不足，又方便了居民生活，一舉兩得。同時(shí)，通過(guò)物業(yè)管理方法的推行，還可以在群眾中促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念的形成，使群眾認(rèn)識(shí)福利制“無(wú)償分配、無(wú)償服務(wù)”形式的弊端，從而有利于人們思想觀念的更新和解放。

(六)物業(yè)管理是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供服務(wù)、解除后顧之憂的系統(tǒng)工程

物業(yè)管理作為一種專業(yè)化的管理模式，對(duì)于住宅小區(qū)和一棟房產(chǎn)有多個(gè)業(yè)主的樓宇的管理，將徹底改變過(guò)去那種多頭管理而又無(wú)人管理的局面，能夠發(fā)揮系統(tǒng)性物業(yè)管理的綜合效益。比如這些年來(lái)，國(guó)家為盡快地改善我國(guó)居民的住宅條件，建設(shè)了許多5萬(wàn)平方米以上的新住宅小區(qū)。然而若按照過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式與要求就會(huì)出現(xiàn)社會(huì)管理和服務(wù)跟不上，如報(bào)紙、信件收不到；交通不便出門難；醫(yī)院、學(xué)校、菜場(chǎng)、商店等服務(wù)設(shè)施跟不上，住戶意見(jiàn)大等。各級(jí)政府和職能部門雖為解決這些問(wèn)題耗費(fèi)了大量的人力、物力和財(cái)力，但仍不能從根本上解決問(wèn)題。實(shí)行物業(yè)管理，這些問(wèn)題便能得到解決，還可以根據(jù)住戶的需要，進(jìn)行特殊的服務(wù)，如日用百貨供應(yīng)，家電維修，送病人去醫(yī)院等。所以物業(yè)管理作為一種適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育和完善的現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相適應(yīng)并為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供服務(wù)，解除后顧之憂的系統(tǒng)工程，是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟時(shí)專業(yè)分工的一種必然要求。

(七)物業(yè)管理能有效吸引外資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

據(jù)香港報(bào)紙載文，香港人士對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r考查后得出結(jié)論：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)在香港仍頗受歡迎，然而它的進(jìn)一步發(fā)展卻受制于置業(yè)人士對(duì)國(guó)內(nèi)樓宇管理狀況缺乏信心。他們認(rèn)為，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理仍停留在非常落后的狀態(tài)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展的最大障礙。置業(yè)者擔(dān)心，他們購(gòu)置的房產(chǎn)，可能會(huì)由于管理落后用不到幾年就變成殘舊物，甚至得不償失，因此對(duì)繼續(xù)到國(guó)內(nèi)搞房地產(chǎn)投資有止步不前之勢(shì)。而采用先進(jìn)的、科學(xué)的樓宇管理方法，亦即十分受國(guó)外歡迎和信任的物業(yè)管理方法，不僅可消除外商上述擔(dān)心和顧慮，還可以吸引外商到國(guó)內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康地發(fā)展。

(八)物業(yè)管理在推進(jìn)兩個(gè)文明建設(shè)中顯示出積極作用

住宅小區(qū)是城市文明的窗口，它反映了一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、建設(shè)和管理水平，是城市整體素質(zhì)的體現(xiàn)。良好的物業(yè)管理工作，不僅可以延長(zhǎng)建筑物和公用設(shè)施的使用壽命，改變城市風(fēng)貌，改善人們的工作和生活環(huán)境，還可以提高城市居民的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識(shí)。城市大環(huán)境質(zhì)量的提高，首先應(yīng)該從城市的基本單元——住宅小區(qū)或每棟樓房抓起。住宅小區(qū)搞不好，城市的臟、亂、差也就解決不好。住宅小區(qū)的管理是城市管理的重要內(nèi)容，住宅小區(qū)是城市管理中的一個(gè)“點(diǎn)”，以點(diǎn)帶面，把整個(gè)城市的管理工作帶動(dòng)起來(lái)，就能保持市容面貌的優(yōu)美整潔，鞏固城市建設(shè)成果。搞好住宅小區(qū)管理，也可以更好地發(fā)揮住宅的“享受”功能、“發(fā)展”功能和居住環(huán)境的“陶冶”功能。通過(guò)住宅小區(qū)內(nèi)的優(yōu)美環(huán)境，通過(guò)在區(qū)內(nèi)建立文化、教育、體育、娛樂(lè)設(shè)施來(lái)滿足居民的求知。這不僅對(duì)凈化人們的心靈，提高民族素質(zhì)，還對(duì)培養(yǎng)人們社會(huì)主義公共道德意識(shí)、健康高尚的思想情操和科學(xué)文明的生活方式都具有重要意義，對(duì)整個(gè)城市的精神文明建設(shè)起到積極的推動(dòng)作用。

(九)物業(yè)管理可以提高城市服務(wù)功能，加快城市現(xiàn)代化建設(shè)

近幾年來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，1990年至1994年我國(guó)設(shè)立城市從457個(gè)增加到622個(gè)，建制鎮(zhèn)從1.2萬(wàn)個(gè)增加到1.6萬(wàn)個(gè)，江蘇省經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的蘇、錫、常三市已無(wú)“縣”建制，全改為市，根據(jù)規(guī)劃到2010年，江蘇全省預(yù)計(jì)只剩10個(gè)縣。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，我國(guó)城市化已進(jìn)入加速發(fā)展期，到2000年，中國(guó)城市化水平將達(dá)到33％至35％，城市人口為4.5億左右。到2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)比重將由現(xiàn)在的26.3％上升到45%以上。設(shè)市超過(guò)1000個(gè)，建鎮(zhèn)制將超過(guò)2萬(wàn)個(gè)。如果當(dāng)年全國(guó)人口預(yù)計(jì)為14億，按45％計(jì)算，則城鎮(zhèn)人口為6.3億，比現(xiàn)在凈增2.5億。

如果這些新增人員按人均8平方米的使用面積計(jì)算，共需要增加住房建筑面積41.