商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和管理(交大)

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和管理(交大)第一頁(yè)，共43頁(yè)。主講人簡(jiǎn)介姜新國(guó)上海在行置業(yè)投資咨詢有限公司高級(jí)咨詢顧問(wèn)，國(guó)家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理協(xié)會(huì)專(zhuān)家委員會(huì)委員，著有國(guó)內(nèi)第一本商業(yè)地產(chǎn)理論專(zhuān)著《商鋪投資》和商鋪投資實(shí)戰(zhàn)案例《商鋪?lái)w略》等著作。姜新國(guó)先生曾任職于上海市經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院，從事房地產(chǎn)、商業(yè)實(shí)踐十余年，具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)，擔(dān)任十多家大型國(guó)有、上市民營(yíng)企業(yè)的高級(jí)顧問(wèn)，對(duì)商業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)有著深入的研究，其“美感商業(yè)”一文被選入中華大型學(xué)術(shù)文庫(kù)，被中央黨校列為參考讀物；他的動(dòng)態(tài)租金成本理論，被多家大型商業(yè)集團(tuán)公司所接受并付諸于實(shí)施，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益；“商鋪開(kāi)發(fā)的郊區(qū)化趨勢(shì)”、“一鋪養(yǎng)三代”等文章被全國(guó)各種媒體爭(zhēng)相轉(zhuǎn)載，廣為流傳。經(jīng)他咨詢、策劃的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目--“利富商貿(mào)城”、西安“上海城”、“上海工業(yè)茂”等項(xiàng)目均是目前市場(chǎng)上投資的熱點(diǎn)，其中受上海泰恒房地產(chǎn)公司委托策劃的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“巴比倫生活”被評(píng)為中國(guó)最佳策劃獎(jiǎng)、最有投資價(jià)值的商業(yè)房產(chǎn)獎(jiǎng)和進(jìn)入上海商業(yè)房產(chǎn)十大推薦樓盤(pán)之列，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)一天即告售馨，成為上海房地產(chǎn)行業(yè)成功的經(jīng)典案例。第二頁(yè)，共43頁(yè)。成功策劃作品之一——“巴比倫生活”第三頁(yè)，共43頁(yè)?！安馨矅?guó)際婦女兒童用品商業(yè)中心”成功策劃作品之一第四頁(yè)，共43頁(yè)。上市公司“華聯(lián)股份”戰(zhàn)略投資顧問(wèn)，“店鋪經(jīng)營(yíng)”的戰(zhàn)略思想為該公司接受，取得優(yōu)異的經(jīng)營(yíng)效益。第五頁(yè)，共43頁(yè)。巴比倫生活廣場(chǎng)（30000平方米）美車(chē)飾汽車(chē)生活廣場(chǎng)（15000平方米）上海吳中汽配城（80000平方米市場(chǎng)）“大娘水餃”企業(yè)發(fā)展策略亞太盛匯休閑購(gòu)物廣場(chǎng)（40000平方米）松江文石路商業(yè)街市規(guī)劃（30000平方米）利富商貿(mào)大廈（80000方米）上海旅游委培訓(xùn)基地（12000平方米）上海國(guó)際水產(chǎn)城（1800畝）新世界房地產(chǎn)公司（企業(yè)轉(zhuǎn)型）中電·紫旺電器城（可行性分析）華聯(lián)股份收購(gòu)企業(yè)（否定案）南匯區(qū)航頭商業(yè)街開(kāi)發(fā)規(guī)劃（100000平方米）山東淄博新綠都置業(yè)公司shopping·park（100000平方米）西安·西大街上海城（24000平方米）洛陽(yáng)涌金生活廣場(chǎng)（40畝全程策劃及營(yíng)銷(xiāo)代理）金山新城（200畝全程策劃）上海多倫路文化特色街策劃第六頁(yè)，共43頁(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)概述商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)管理第七頁(yè)，共43頁(yè)。概述第八頁(yè)，共43頁(yè)。沿革

◆商鋪的傳說(shuō)

◆國(guó)外商鋪

◆中國(guó)商鋪

第九頁(yè)，共43頁(yè)。

基本概念

◆

商鋪價(jià)值的構(gòu)成

◆

衡量商鋪價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)

第十頁(yè)，共43頁(yè)。比較項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)居住物業(yè)最終用途商業(yè)經(jīng)營(yíng)居住評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)利潤(rùn)或租金舒適、安全、便捷、機(jī)密、經(jīng)濟(jì)升值條件經(jīng)營(yíng)或商業(yè)環(huán)境土地或居住環(huán)境消耗價(jià)值轉(zhuǎn)移(中間商品)終端消耗獲得方式投資購(gòu)置類(lèi)型經(jīng)營(yíng)型物業(yè)消耗型物業(yè)屬性生產(chǎn)資料生活資料第十一頁(yè)，共43頁(yè)。商鋪種類(lèi)

◆

按路段區(qū)位分類(lèi)

◆

按用途分類(lèi)

◆

按建筑形態(tài)分類(lèi)

◆

按組合形式分類(lèi)

第十二頁(yè)，共43頁(yè)。第一部分商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)第十三頁(yè)，共43頁(yè)。用地判析

◆所在城市

◆所在商圈

◆用地條件

第十四頁(yè)，共43頁(yè)。定位決策

◆定位原則

◆定位方法

第十五頁(yè)，共43頁(yè)。2003年業(yè)態(tài)租金承受能力第十六頁(yè)，共43頁(yè)。2004年業(yè)態(tài)租金承受能力第十七頁(yè)，共43頁(yè)。2003業(yè)種租金承受能力第十八頁(yè)，共43頁(yè)。2004業(yè)種租金承受能力第十九頁(yè)，共43頁(yè)。類(lèi)形商業(yè)街市第二十頁(yè)，共43頁(yè)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略◆用途決定建筑規(guī)劃

◆業(yè)態(tài)決定建筑形態(tài)

◆商業(yè)文化決定建筑風(fēng)格、景觀設(shè)置◆經(jīng)營(yíng)特色決定裝飾風(fēng)格◆其

他第二十一頁(yè)，共43頁(yè)。商業(yè)用地屬性判析體現(xiàn)土地價(jià)值設(shè)立合適的業(yè)態(tài)立店障礙排除建筑形式選取文化氣氛營(yíng)造挖掘商業(yè)價(jià)值提高使用價(jià)值提高附加價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值提升第二十二頁(yè)，共43頁(yè)。實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理業(yè)態(tài)設(shè)置業(yè)種組合商品經(jīng)營(yíng)成本銷(xiāo)售方式要領(lǐng)推廣水平促進(jìn)關(guān)系價(jià)格經(jīng)營(yíng)成本業(yè)態(tài)主題價(jià)格商場(chǎng)成本物業(yè)管理管理技術(shù)招商能力商業(yè)價(jià)值提升第二十三頁(yè)，共43頁(yè)。策劃要?jiǎng)t

◆價(jià)值發(fā)現(xiàn)

◆改變競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

◆引起關(guān)注

◆以理服人

◆

商業(yè)地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略

第二十四頁(yè)，共43頁(yè)。商業(yè)資源開(kāi)發(fā)

◆

商業(yè)生態(tài)

◆商業(yè)資源分類(lèi)

◆商業(yè)資源開(kāi)發(fā)◆

研究招商第二十五頁(yè)，共43頁(yè)。商鋪一般開(kāi)發(fā)方法◆商業(yè)街區(qū)：綜合◆商業(yè)街：主題◆購(gòu)物中心：組合◆市場(chǎng)：專(zhuān)業(yè)◆街鋪：房型第二十六頁(yè)，共43頁(yè)。開(kāi)發(fā)籌劃

◆開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型

◆資金籌劃(資金鏈)拉長(zhǎng)的趨勢(shì)

◆商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)前的重要征詢◆一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序

第二十七頁(yè)，共43頁(yè)。商鋪價(jià)值的十大關(guān)系◆同區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力的關(guān)系(經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平)◆同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關(guān)系◆同區(qū)域房?jī)r(jià)的關(guān)系◆同商業(yè)的聚集程度的關(guān)系(商業(yè)傳統(tǒng))◆同開(kāi)發(fā)用地的關(guān)系第二十八頁(yè)，共43頁(yè)?！敉瑯I(yè)態(tài)的租金承受能力的關(guān)系◆同樓層的關(guān)系A(chǔ)A=1第二十九頁(yè)，共43頁(yè)?！敉娣e的關(guān)系（雙三角）

N

SS=面積N=租金◆同市場(chǎng)需求的關(guān)系◆同商業(yè)發(fā)展的關(guān)系第三十頁(yè)，共43頁(yè)。第二部份商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)第三十一頁(yè)，共43頁(yè)。市場(chǎng)背景

◆總量供應(yīng)

◆市場(chǎng)特征

◆開(kāi)發(fā)發(fā)展方向

◆政策導(dǎo)向

◆法規(guī)滯后

◆周邊市場(chǎng)

第三十二頁(yè)，共43頁(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式

◆政府的盈利模式

◆開(kāi)發(fā)商的盈利模式

◆投資者的盈利模式

第三十三頁(yè)，共43頁(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的主要經(jīng)營(yíng)方式

◆商鋪銷(xiāo)售

◆轉(zhuǎn)讓◆經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓

◆租賃經(jīng)營(yíng)◆并購(gòu)

◆股份轉(zhuǎn)讓

第三十四頁(yè)，共43頁(yè)。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)模式和架構(gòu)

◆開(kāi)發(fā)資本進(jìn)入

◆金融資本和商業(yè)資本介入

◆項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)◆資產(chǎn)贖回

◆資產(chǎn)保管和再融資◆未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)的整體架構(gòu)第三十五頁(yè)，共43頁(yè)?？偛渴袌?chǎng)發(fā)展部項(xiàng)目拓展客戶服務(wù)網(wǎng)上商務(wù)媒介關(guān)系部研展部項(xiàng)目運(yùn)行運(yùn)行部電腦檔案行政保障部商企關(guān)系招商商業(yè)資源法律事務(wù)法務(wù)部商鋪估價(jià)估價(jià)部機(jī)構(gòu)資金個(gè)人企業(yè)資金基金融資部自有資產(chǎn)部資產(chǎn)托管資產(chǎn)置換資產(chǎn)運(yùn)作抵押托管部財(cái)務(wù)管理公司境外基金國(guó)內(nèi)基金市場(chǎng)研究指導(dǎo)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租務(wù)物管三大塊：1、市場(chǎng)塊版：市場(chǎng)發(fā)展部、媒介部、運(yùn)行部、商業(yè)資源部。2、資產(chǎn)版塊：估價(jià)所、融資部、財(cái)務(wù)公司、托管部、自有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。3、保障版塊：法務(wù)部、保障部、審計(jì)室形成狀態(tài)第三十六頁(yè)，共43頁(yè)。第三部份商業(yè)物業(yè)管理第三十七頁(yè)，共43頁(yè)。資產(chǎn)管理

◆

價(jià)值評(píng)估◆市場(chǎng)環(huán)境

◆資產(chǎn)管理和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第三十八頁(yè)，共43頁(yè)。品牌管理◆品牌特征

◆商業(yè)地產(chǎn)品牌體系

◆商業(yè)品牌資源儲(chǔ)備

◆品牌維護(hù)

第三十九頁(yè)，共43頁(yè)。商業(yè)運(yùn)行管理

◆商鋪經(jīng)營(yíng)管理

◆業(yè)態(tài)、業(yè)種控制

◆商品管理、商品保護(hù)

◆商場(chǎng)秩序管理◆售后服務(wù)

◆營(yíng)業(yè)員管理

第四十頁(yè)，共43頁(yè)。商業(yè)物業(yè)