租賃合同精課件

1合同法學(xué)

第十四章租賃合同

教學(xué)目的：通過(guò)本章的教學(xué)，使學(xué)生掌握租賃合同的概念、特征；租賃合同的內(nèi)容及法律效力；房屋租賃合同的基本內(nèi)容。在學(xué)習(xí)中注意租賃合同和融資租賃合同的關(guān)系；注意房屋租賃合同與《房地產(chǎn)法》及《土地管理法》的關(guān)系。1合同法學(xué)第十四章租賃合同教2合同法學(xué)法釋【2009】11號(hào)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

25條2合同法學(xué)法釋【2009】11號(hào)3合同法學(xué)本章要點(diǎn)：

1、租賃合同的特征。

2、出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

3、承租人的義務(wù)。

4、轉(zhuǎn)租中的出租人、承租人、次承租人的關(guān)系。

5、不定期租賃合同的解除規(guī)則。3合同法學(xué)本章要點(diǎn)：4合同法學(xué)第一節(jié)租賃合同概述第二節(jié)出租人與承租人的主要義務(wù)第三節(jié)租賃合同的特別效力第四節(jié)租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)4合同法學(xué)第一節(jié)租賃合同概述5合同法學(xué)租賃合同效力特別效力物權(quán)化風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)特點(diǎn)分類形式內(nèi)容出租人承租人交付租賃物瑕疵擔(dān)保責(zé)任維修費(fèi)用償還出賣的通知按約使用保管按期支付租金終止返還義務(wù)不作為義務(wù)租賃的物權(quán)化5合同法學(xué)租賃合同特別效力風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)特點(diǎn)分類出租人6合同法學(xué)李某與劉某簽訂一房屋租賃合同。根據(jù)所學(xué)的《合同法》的知識(shí)和相關(guān)法律規(guī)定，回答下列問(wèn)題：

（1）假如房屋租賃合同的期限為30年，合同是否有效？為什么？

（2）假如租賃期間房屋需要維修，承租人也要求維修，但由于沒(méi)有維修，致使房屋側(cè)墻倒塌，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失，責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)？為什么？

6合同法學(xué)李某與劉某簽訂一房屋租賃合同。根據(jù)所學(xué)的《7合同法學(xué)（3）為了美觀舒適，承租人自己對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，要求出租人按照裝修費(fèi)用的一半支付是否合理？為什么？

（4）承租人經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租，承租人和出租人之間的關(guān)系是否解除？為什么？

（5）在承租期間，出租人將房屋出售，是否需要承租人的同意？為什么？

7合同法學(xué)（3）為了美觀舒適，承租人自己對(duì)房屋進(jìn)行了8合同法學(xué)某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在租期內(nèi)，某甲又與某丙簽定了私房三間的買賣合同。下列論述中正確的是：

A．某甲與某丙所簽訂的合同無(wú)效，因?yàn)槟臣孜慈〉媚骋业耐?/p>

B．某甲應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知某乙房屋將要出售

C．某乙在同等條件下有權(quán)優(yōu)先于某丙購(gòu)買房屋

D．如某丙購(gòu)得了房屋，則其有權(quán)決定原甲乙之間的房屋租賃合同是否繼續(xù)執(zhí)行8合同法學(xué)某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在租9合同法學(xué)甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個(gè)飛鏢愛(ài)好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項(xiàng)是正確的？A．甲有權(quán)要求解除與乙的租賃合同B．甲有權(quán)要求乙賠償墻面損壞造成的損失C．甲有權(quán)要求丙搬出房屋D．甲有權(quán)要求丙支付租金9合同法學(xué)甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋10合同法學(xué)

甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定租金為每年5萬(wàn)元，乙可以一直承租該房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙為了經(jīng)營(yíng)酒店，經(jīng)甲同意，對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，共花費(fèi)6萬(wàn)元。一天晚上，一失控的汽車撞到該房屋，致使其臨街的玻璃墻毀損，肇事司機(jī)駕車逃逸，乙要求甲維修，甲拒絕，乙便自行花費(fèi)1萬(wàn)元予以維修?，F(xiàn)甲乙發(fā)生糾紛，均欲解除合同，但就如何解除意見(jiàn)不一。請(qǐng)回答以下1－4題。10合同法學(xué)甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定11合同法學(xué)1.該租賃合同的性質(zhì)如何？A.附解除條件的合同B.附延緩條件的合同C.附始期的合同D.附終期的合同11合同法學(xué)1.該租賃合同的性質(zhì)如何？12合同法學(xué)2.對(duì)于乙對(duì)房屋的裝修費(fèi)用，若甲乙達(dá)不成協(xié)商一致，應(yīng)如何處理？A.由乙無(wú)條件拆除，費(fèi)用由乙自理B.裝修物歸甲所有，且甲無(wú)須支付費(fèi)用C.裝修物歸甲所有，且甲應(yīng)當(dāng)支付全部裝修費(fèi)用D.若裝修物可以拆除則拆除，不能拆除的，可折價(jià)后歸甲所有12合同法學(xué)2.對(duì)于乙對(duì)房屋的裝修費(fèi)用，若甲乙達(dá)不成13合同法學(xué)3.對(duì)于乙對(duì)玻璃墻的維修及其費(fèi)用應(yīng)如何處理？A.由甲承擔(dān)維修費(fèi)用B.由乙承擔(dān)維修費(fèi)用C.由甲乙分擔(dān)維修費(fèi)用D.由甲承擔(dān)大部分維修費(fèi)用，乙承擔(dān)小部分維修費(fèi)用13合同法學(xué)3.對(duì)于乙對(duì)玻璃墻的維修及其費(fèi)用應(yīng)如何處14合同法學(xué)4.若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方又無(wú)法就租賃期限協(xié)議補(bǔ)充，下列關(guān)于合同解除的何種說(shuō)法是正確的？A.甲無(wú)權(quán)隨時(shí)解除合同B.甲可以隨時(shí)解除租賃合同，但應(yīng)在合理期限之前通知乙C.乙可以隨時(shí)解除租賃合同D.若合同解除，乙仍應(yīng)支付解除之前實(shí)際租賃期限的租金14合同法學(xué)4.若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方15合同法學(xué)

第一節(jié)租賃合同概述一、概念和特點(diǎn)《合同法》第212條租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。15合同法學(xué)第一節(jié)租賃16合同法學(xué)租賃合同的當(dāng)事人包括出租人和承租人。出租人是把特定財(cái)產(chǎn)交付給他人使用、收益并收取租金的人。出租人一般為租賃物的所有權(quán)人，特定條件下所有人以外的享有使用、收益權(quán)的人也可以作為出租人（《合同法》第224條）。承租人是使用租賃物并應(yīng)支付租金的人。16合同法學(xué)租賃合同的當(dāng)事人包括出租人和承租人。17合同法學(xué)租賃合同的標(biāo)的物簡(jiǎn)稱租賃物，是租賃合同的重要構(gòu)成要素，是指出租人于合同生效后應(yīng)交付承租人使用、收益的物。租賃合同的性質(zhì)決定了該動(dòng)產(chǎn)一般應(yīng)為不可代替物以及非消耗物。租賃合同的標(biāo)的物應(yīng)具有合法性。租賃合同的標(biāo)的物一般為現(xiàn)存的物，但不以現(xiàn)存的物為必要。17合同法學(xué)租賃合同的標(biāo)的物簡(jiǎn)稱租賃物，是租賃合同的18合同法學(xué)（二）租賃合同具有以下特點(diǎn)：1、租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同

2、租賃合同是諾成、雙務(wù)、有償合同3、租賃合同標(biāo)的物為不可消耗物、特定物是出租人于合同生效后應(yīng)交付承租人使用、受益的物。

4、租賃合同具有期限性20年

6個(gè)月3個(gè)月1個(gè)月1年5、租賃合同為繼續(xù)性合同18合同法學(xué)（二）租賃合同具有以下特點(diǎn)：19合同法學(xué)10月6日，甲與乙達(dá)成口頭協(xié)議，甲將自己的牛租給乙耕地。10月7日，乙到甲家中將牛牽走。10月10日，乙又與甲商量以1000元的價(jià)格將牛買下，甲同意。下列選項(xiàng)中正確的有（）。A、甲與乙之間的租賃合同于10月6日成立B、甲與乙之間的租賃合同于10月7日生效C、甲與乙之間的買賣合同于10月10日生效D、乙于10月7日取得了牛的所有權(quán)19合同法學(xué)10月6日，甲與乙達(dá)成口頭協(xié)議，甲將自己20合同法學(xué)二、租賃合同的分類1、一般租賃合同與特殊租賃合同2、定期租賃合同與不定期租賃合同3、使用租賃合同與用益租賃合同20合同法學(xué)二、租賃合同的分類21合同法學(xué)三、租賃合同的形式根據(jù)合同法規(guī)定，租賃合同可以采用書面形式，也可以采用口頭形式。但租賃期限在6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，一律視為不定期租賃，當(dāng)事人隨時(shí)可以解除合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。21合同法學(xué)三、租賃合同的形式22合同法學(xué)馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，張某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮某表示同意。張某遂與翁某達(dá)成租期1年、月租金1200元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。下列選項(xiàng)哪些是正確的？（）A、馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃B、張某將房屋轉(zhuǎn)租后，馮某有權(quán)按每月1200元向張某收取租金C、馮某有權(quán)要求張某恢復(fù)原狀或賠償損失D、馮某有權(quán)要求翁某承擔(dān)違約責(zé)任22合同法學(xué)馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，23合同法學(xué)26、張某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出國(guó)。租期屆滿，何某并未作任何表示。次年3月何某歸來(lái)，要求張某立即搬出。下列選項(xiàng)哪個(gè)是正確的？（2000律考）

A、雙方?jīng)]有續(xù)訂合同，租賃關(guān)系消滅

B、次年1至3月，雙方存在無(wú)償合同關(guān)系

C、次年1月起，原合同應(yīng)視為續(xù)訂一年

D、次年1月起，該合同轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄗ庾赓U

23合同法學(xué)26、張某于1月租住何某一套房屋，租期一24合同法學(xué)四、租賃合同的內(nèi)容主要包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物的維修等24合同法學(xué)四、租賃合同的內(nèi)容25合同法學(xué)法釋【2009】11號(hào)無(wú)效有3種

“解釋”中“無(wú)效的情形”主要考慮了出租方出租的房屋權(quán)屬是否獲得相關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，也就是房屋本身存在的合法性問(wèn)題。具體無(wú)效情形有三:(一)出租房屋未取得工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的;(二)未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑;(三)租賃超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但同時(shí)又做了除外的規(guī)定，在一審法庭辯論終結(jié)前取得了相關(guān)部門批準(zhǔn)的，也就是權(quán)屬完整的，租賃合同有效。25合同法學(xué)法釋【2009】11號(hào)無(wú)效有3種26合同法學(xué)

第二節(jié)租賃合同的效力一、出租人的主要權(quán)利和義務(wù)（一）出租人的主要權(quán)利1.收取租金的權(quán)利。2.同意改善或轉(zhuǎn)租的權(quán)利。3.合同解除權(quán)：26合同法學(xué)第二節(jié)27合同法學(xué)①承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。②在不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。27合同法學(xué)①承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金28合同法學(xué)③承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。④承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失，出租人可以解除合同并要求賠償損失。28合同法學(xué)③承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以29合同法學(xué)（二）出租人的主要義務(wù)：1、租賃物的交付義務(wù)出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。2、3瑕疵擔(dān)保義務(wù)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保義務(wù)的方式，可以為減少租金或免除租金。4、維修義務(wù)與費(fèi)用償還義務(wù)5.出賣租賃房屋的通知義務(wù)。29合同法學(xué)（二）出租人的主要義務(wù)：30合同法學(xué)2、租賃物權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)1）權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指出租人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保不因第三人對(duì)租賃物主張權(quán)利，而影響承租人租賃物的使用、收益。權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是法定義務(wù)。30合同法學(xué)2、租賃物權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)31合同法學(xué)2）出租人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)需滿足以下三個(gè)條件：①第三人就租賃物向承租人主張權(quán)利，且該權(quán)利妨礙承租人對(duì)租賃物的使用、收益。②第三人主張的權(quán)利須發(fā)生在租賃物交付之前。③合同訂立時(shí)，承租人不知道有權(quán)利瑕疵。31合同法學(xué)2）出租人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)需滿足以下32合同法學(xué)3）【2000】44號(hào)第66條規(guī)定："抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。"

32合同法學(xué)3）【2000】44號(hào)33合同法學(xué)3、租賃物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)1）租賃合同中出租人對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)不同于轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的買賣合同中賣方的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，它以保證承租人依約對(duì)租賃物正常使用、收益為限度。

33合同法學(xué)3、租賃物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)34合同法學(xué)2）出租人承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)須符合兩個(gè)前提條件：①租賃物在交付時(shí)及租賃期間發(fā)生物的瑕疵；②承租人在合同訂立時(shí)不知道標(biāo)的物存在瑕疵，同時(shí)不存在出租人免責(zé)的事由。34合同法學(xué)2）出租人承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)須符合兩個(gè)35合同法學(xué)4、維修義務(wù)與費(fèi)用償還義務(wù)221條維修通常發(fā)生于租賃物破損、老化的情況下，如果是因?yàn)槌凶馊说恼Ｊ褂檬箻?biāo)的物破損、老化（包括磨損）的，出租人有維修義務(wù)，如果由于承租人的故意或者過(guò)失，致使租賃物破損，自當(dāng)由承租人承擔(dān)責(zé)任，由承租人自負(fù)經(jīng)費(fèi)維修。1）有益費(fèi)用—同意；改善2）必要費(fèi)用—維持35合同法學(xué)4、維修義務(wù)與費(fèi)用償還義務(wù)22136合同法學(xué)5.出賣租賃房屋的通知義務(wù)。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)，需要出租人在出賣房屋前履行通知的義務(wù)。如未通知承租人，出租人與第三人訂立的合同屬于待定合同。36合同法學(xué)5.出賣租賃房屋的通知義務(wù)。37合同法學(xué)小劉租老張的牛耕地，由于?；疾。诟貢r(shí)牛意外死亡。下列選項(xiàng)中正確的是（）。A、小劉要對(duì)老張承擔(dān)違約責(zé)任B、小劉要對(duì)老張承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任C、小劉要對(duì)老張承擔(dān)損害賠償責(zé)任D、老張自己承擔(dān)損失37合同法學(xué)小劉租老張的牛耕地，由于?；疾。诟貢r(shí)38合同法學(xué)二、承租人的主要權(quán)利和義務(wù)（一）承租人的主要權(quán)利1.依約受領(lǐng)租賃物的權(quán)利。2.使用、收益權(quán)。3.對(duì)新所有權(quán)人的對(duì)抗權(quán)。4.優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。5.合同解除權(quán)：6.共同居住人的承繼權(quán)。38合同法學(xué)二、承租人的主要權(quán)利和義務(wù)39合同法學(xué)承租人解除租賃合同的3個(gè)-【2009】11號(hào)因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

39合同法學(xué)承租人解除租賃合同的3個(gè)-【2009】140合同法學(xué)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。租賃期間，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。40合同法學(xué)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。41合同法學(xué)合同解除權(quán)：①在不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除；②租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。③因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。41合同法學(xué)合同解除權(quán)：42合同法學(xué)（二）承租人的義務(wù)1、按約定方法使用租賃物承租人對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的法律后果--恢復(fù)原狀，不能應(yīng)當(dāng)賠償損失

2、妥善保管租賃物----

轉(zhuǎn)租及其后果-224條承租人因過(guò)錯(cuò)保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。3、支付租金-------數(shù)額、方式、期限42合同法學(xué)（二）承租人的義務(wù)43合同法學(xué)租金的給付期限1）應(yīng)當(dāng)按照合同的約定。2）對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定3）仍不能確定，租賃期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。43合同法學(xué)租金的給付期限44合同法學(xué)4、租賃合同終止時(shí)返還租賃物在租賃合同終止時(shí)，承租人有義務(wù)返還租賃物。因可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或全部毀損、滅失的，承租人應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。5、不作為義務(wù)主要:1）不得隨意對(duì)租賃物進(jìn)行改善或在租賃物上增設(shè)他物2）不得隨意轉(zhuǎn)租44合同法學(xué)4、租賃合同終止時(shí)返還租賃物45合同法學(xué)

第三節(jié)租賃合同的特別效力一、租賃權(quán)的物權(quán)化（一）租賃權(quán)的物權(quán)化主要體現(xiàn)在:

1.租賃權(quán)的對(duì)抗效力

2.承租人能否基于租賃權(quán)主張排除妨害請(qǐng)求權(quán)

3.租賃權(quán)的繼續(xù)性。

租賃權(quán)的繼續(xù)性，是指延長(zhǎng)租賃期限并限制出租人的解除權(quán)。

45合同法學(xué)第三節(jié)租賃合同的46合同法學(xué)4.租賃權(quán)處分的可能性。轉(zhuǎn)租的可能性

租賃權(quán)處分的可能性，是指租賃權(quán)是否得自由地被讓與以及承租人是否可以自由轉(zhuǎn)租。

5.廢止利用方法的限制。

廢止利用方法的限制，即承認(rèn)承租人得享有改建建筑物或進(jìn)行重大修繕的自由。

6.租金的客觀化46合同法學(xué)4.租賃權(quán)處分的可能性。轉(zhuǎn)租的可能性

租47合同法學(xué)二、合同法中的具體體現(xiàn)：（一）承租人獲取租賃物收益的權(quán)利但當(dāng)事人另有約定的除外。（二）租賃合同的對(duì)抗效力-買賣不破租賃在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，承租人的租賃權(quán)可以對(duì)抗租賃物的新所有權(quán)人，承租人與出租人原來(lái)在租賃合同中所作的其他約定，租賃物的新所有權(quán)人也應(yīng)一并遵循。

47合同法學(xué)二、合同法中的具體體現(xiàn)：48合同法學(xué)房屋所有權(quán)人劉某與張某簽訂為期10年的房屋租賃合同，將房屋租于張某居住。一年以后，劉某將房屋賣于霍某，霍某要求張某搬出房屋?；裟车倪@種要求是否有法律依據(jù)？（）A、有依據(jù)，因?yàn)榛裟橙〉梅课菟袡?quán)后，可以對(duì)之進(jìn)行自主支配，當(dāng)然有權(quán)要求張某退出其房屋B、無(wú)依據(jù)，因?yàn)樵O(shè)定在先的債權(quán)的效力優(yōu)先于設(shè)定在后的物權(quán)C、無(wú)依據(jù)，因?yàn)閺埬橙〉米赓U權(quán)在先，根據(jù)買賣不破租賃原則，張某可對(duì)抗霍某在后取得的所有權(quán)D、有依據(jù)，因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，霍某取得的房屋所有權(quán)優(yōu)先于張某通過(guò)合同取得的租賃權(quán)48合同法學(xué)房屋所有權(quán)人劉某與張某簽訂為期10年的房49合同法學(xué)（三）房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)和購(gòu)買權(quán)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購(gòu)買房屋的權(quán)利。該合理期限根據(jù)貫徹民法通則意見(jiàn)的規(guī)定為3個(gè)月。而且在同等購(gòu)買條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租人違反該項(xiàng)義務(wù)與第三人訂立買賣合同的，該合同無(wú)效。49合同法學(xué)（三）房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)和購(gòu)買權(quán)50合同法學(xué)同一房屋數(shù)份租賃合同誰(shuí)優(yōu)先【2009】11號(hào)在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，要按下列法定順序處理。(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。50合同法學(xué)同一房屋數(shù)份租賃合同誰(shuí)優(yōu)先【2009】151合同法學(xué)【2009】11號(hào)4種情況下承租人沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)該司法解釋對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)進(jìn)行了一定的制約。在下列情形下，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的不會(huì)獲得人民法院的支持:(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;(四)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。51合同法學(xué)【2009】11號(hào)52合同法學(xué)“買賣不破租賃”也是有例外的-【2009】11號(hào)買賣不破租賃依然是不變的法律規(guī)則，但該司法解釋做出了例外的規(guī)定：(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。在上述情形下，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，不會(huì)獲得人民法院的支持。52合同法學(xué)“買賣不破租賃”也是有例外的-【200953合同法學(xué)某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在租期內(nèi)，某甲又與某丙簽訂了私房三間的買賣合同。下列論述中正確的是（）。A、某甲與某丙所簽訂的合同無(wú)效，因?yàn)槟臣孜慈〉媚骋业耐釨、某甲應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知某乙房屋將要出售C、某乙在同等條件下有權(quán)優(yōu)先于某丙購(gòu)買房屋D、如某丙購(gòu)得了房屋，則其有權(quán)決定原甲乙之間的房屋租賃合同是否繼續(xù)執(zhí)行53合同法學(xué)某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在54合同法學(xué)第四節(jié)租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，分兩個(gè)問(wèn)題考察一、租賃物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題租賃物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，是指由于不可歸責(zé)于承租人和出租人雙方當(dāng)事人的事由，致使租賃物部分或全部毀損、滅失的，租賃物部分或全部毀損滅失的損失應(yīng)由誰(shuí)負(fù)擔(dān)。除非法律有特別規(guī)定，或當(dāng)事人之間有特別約定，由租賃物的所有權(quán)人來(lái)負(fù)擔(dān)此風(fēng)險(xiǎn)。54合同法學(xué)第四節(jié)租賃合同的風(fēng)55合同法學(xué)二、租金的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題租金的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，是指因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，從而導(dǎo)致租賃合同部分或全部不能履行時(shí)，租金風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由誰(shuí)負(fù)擔(dān)的問(wèn)題。租金風(fēng)險(xiǎn)一般由租金風(fēng)險(xiǎn)由出租人負(fù)擔(dān)。55合同法學(xué)二、租金的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題56合同法學(xué)本章思考題1、租賃合同的概念和內(nèi)容。2、租賃合同的效力和責(zé)任有哪些。3、租賃的物權(quán)化表現(xiàn)。56合同法學(xué)本章思考題態(tài)度決定一切細(xì)節(jié)影響成敗態(tài)度決定一切58合同法學(xué)

第十四章租賃合同

教學(xué)目的：通過(guò)本章的教學(xué)，使學(xué)生掌握租賃合同的概念、特征；租賃合同的內(nèi)容及法律效力；房屋租賃合同的基本內(nèi)容。在學(xué)習(xí)中注意租賃合同和融資租賃合同的關(guān)系；注意房屋租賃合同與《房地產(chǎn)法》及《土地管理法》的關(guān)系。1合同法學(xué)第十四章租賃合同教59合同法學(xué)法釋【2009】11號(hào)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

25條2合同法學(xué)法釋【2009】11號(hào)60合同法學(xué)本章要點(diǎn)：

1、租賃合同的特征。

2、出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

3、承租人的義務(wù)。

4、轉(zhuǎn)租中的出租人、承租人、次承租人的關(guān)系。

5、不定期租賃合同的解除規(guī)則。3合同法學(xué)本章要點(diǎn)：61合同法學(xué)第一節(jié)租賃合同概述第二節(jié)出租人與承租人的主要義務(wù)第三節(jié)租賃合同的特別效力第四節(jié)租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)4合同法學(xué)第一節(jié)租賃合同概述62合同法學(xué)租賃合同效力特別效力物權(quán)化風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)特點(diǎn)分類形式內(nèi)容出租人承租人交付租賃物瑕疵擔(dān)保責(zé)任維修費(fèi)用償還出賣的通知按約使用保管按期支付租金終止返還義務(wù)不作為義務(wù)租賃的物權(quán)化5合同法學(xué)租賃合同特別效力風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)特點(diǎn)分類出租人63合同法學(xué)李某與劉某簽訂一房屋租賃合同。根據(jù)所學(xué)的《合同法》的知識(shí)和相關(guān)法律規(guī)定，回答下列問(wèn)題：

（1）假如房屋租賃合同的期限為30年，合同是否有效？為什么？

（2）假如租賃期間房屋需要維修，承租人也要求維修，但由于沒(méi)有維修，致使房屋側(cè)墻倒塌，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失，責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)？為什么？

6合同法學(xué)李某與劉某簽訂一房屋租賃合同。根據(jù)所學(xué)的《64合同法學(xué)（3）為了美觀舒適，承租人自己對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，要求出租人按照裝修費(fèi)用的一半支付是否合理？為什么？

（4）承租人經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租，承租人和出租人之間的關(guān)系是否解除？為什么？

（5）在承租期間，出租人將房屋出售，是否需要承租人的同意？為什么？

7合同法學(xué)（3）為了美觀舒適，承租人自己對(duì)房屋進(jìn)行了65合同法學(xué)某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在租期內(nèi)，某甲又與某丙簽定了私房三間的買賣合同。下列論述中正確的是：

A．某甲與某丙所簽訂的合同無(wú)效，因?yàn)槟臣孜慈〉媚骋业耐?/p>

B．某甲應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知某乙房屋將要出售

C．某乙在同等條件下有權(quán)優(yōu)先于某丙購(gòu)買房屋

D．如某丙購(gòu)得了房屋，則其有權(quán)決定原甲乙之間的房屋租賃合同是否繼續(xù)執(zhí)行8合同法學(xué)某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在租66合同法學(xué)甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個(gè)飛鏢愛(ài)好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項(xiàng)是正確的？A．甲有權(quán)要求解除與乙的租賃合同B．甲有權(quán)要求乙賠償墻面損壞造成的損失C．甲有權(quán)要求丙搬出房屋D．甲有權(quán)要求丙支付租金9合同法學(xué)甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋67合同法學(xué)

甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定租金為每年5萬(wàn)元，乙可以一直承租該房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙為了經(jīng)營(yíng)酒店，經(jīng)甲同意，對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，共花費(fèi)6萬(wàn)元。一天晚上，一失控的汽車撞到該房屋，致使其臨街的玻璃墻毀損，肇事司機(jī)駕車逃逸，乙要求甲維修，甲拒絕，乙便自行花費(fèi)1萬(wàn)元予以維修?，F(xiàn)甲乙發(fā)生糾紛，均欲解除合同，但就如何解除意見(jiàn)不一。請(qǐng)回答以下1－4題。10合同法學(xué)甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定68合同法學(xué)1.該租賃合同的性質(zhì)如何？A.附解除條件的合同B.附延緩條件的合同C.附始期的合同D.附終期的合同11合同法學(xué)1.該租賃合同的性質(zhì)如何？69合同法學(xué)2.對(duì)于乙對(duì)房屋的裝修費(fèi)用，若甲乙達(dá)不成協(xié)商一致，應(yīng)如何處理？A.由乙無(wú)條件拆除，費(fèi)用由乙自理B.裝修物歸甲所有，且甲無(wú)須支付費(fèi)用C.裝修物歸甲所有，且甲應(yīng)當(dāng)支付全部裝修費(fèi)用D.若裝修物可以拆除則拆除，不能拆除的，可折價(jià)后歸甲所有12合同法學(xué)2.對(duì)于乙對(duì)房屋的裝修費(fèi)用，若甲乙達(dá)不成70合同法學(xué)3.對(duì)于乙對(duì)玻璃墻的維修及其費(fèi)用應(yīng)如何處理？A.由甲承擔(dān)維修費(fèi)用B.由乙承擔(dān)維修費(fèi)用C.由甲乙分擔(dān)維修費(fèi)用D.由甲承擔(dān)大部分維修費(fèi)用，乙承擔(dān)小部分維修費(fèi)用13合同法學(xué)3.對(duì)于乙對(duì)玻璃墻的維修及其費(fèi)用應(yīng)如何處71合同法學(xué)4.若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方又無(wú)法就租賃期限協(xié)議補(bǔ)充，下列關(guān)于合同解除的何種說(shuō)法是正確的？A.甲無(wú)權(quán)隨時(shí)解除合同B.甲可以隨時(shí)解除租賃合同，但應(yīng)在合理期限之前通知乙C.乙可以隨時(shí)解除租賃合同D.若合同解除，乙仍應(yīng)支付解除之前實(shí)際租賃期限的租金14合同法學(xué)4.若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方72合同法學(xué)

第一節(jié)租賃合同概述一、概念和特點(diǎn)《合同法》第212條租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。15合同法學(xué)第一節(jié)租賃73合同法學(xué)租賃合同的當(dāng)事人包括出租人和承租人。出租人是把特定財(cái)產(chǎn)交付給他人使用、收益并收取租金的人。出租人一般為租賃物的所有權(quán)人，特定條件下所有人以外的享有使用、收益權(quán)的人也可以作為出租人（《合同法》第224條）。承租人是使用租賃物并應(yīng)支付租金的人。16合同法學(xué)租賃合同的當(dāng)事人包括出租人和承租人。74合同法學(xué)租賃合同的標(biāo)的物簡(jiǎn)稱租賃物，是租賃合同的重要構(gòu)成要素，是指出租人于合同生效后應(yīng)交付承租人使用、收益的物。租賃合同的性質(zhì)決定了該動(dòng)產(chǎn)一般應(yīng)為不可代替物以及非消耗物。租賃合同的標(biāo)的物應(yīng)具有合法性。租賃合同的標(biāo)的物一般為現(xiàn)存的物，但不以現(xiàn)存的物為必要。17合同法學(xué)租賃合同的標(biāo)的物簡(jiǎn)稱租賃物，是租賃合同的75合同法學(xué)（二）租賃合同具有以下特點(diǎn)：1、租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同

2、租賃合同是諾成、雙務(wù)、有償合同3、租賃合同標(biāo)的物為不可消耗物、特定物是出租人于合同生效后應(yīng)交付承租人使用、受益的物。

4、租賃合同具有期限性20年

6個(gè)月3個(gè)月1個(gè)月1年5、租賃合同為繼續(xù)性合同18合同法學(xué)（二）租賃合同具有以下特點(diǎn)：76合同法學(xué)10月6日，甲與乙達(dá)成口頭協(xié)議，甲將自己的牛租給乙耕地。10月7日，乙到甲家中將牛牽走。10月10日，乙又與甲商量以1000元的價(jià)格將牛買下，甲同意。下列選項(xiàng)中正確的有（）。A、甲與乙之間的租賃合同于10月6日成立B、甲與乙之間的租賃合同于10月7日生效C、甲與乙之間的買賣合同于10月10日生效D、乙于10月7日取得了牛的所有權(quán)19合同法學(xué)10月6日，甲與乙達(dá)成口頭協(xié)議，甲將自己77合同法學(xué)二、租賃合同的分類1、一般租賃合同與特殊租賃合同2、定期租賃合同與不定期租賃合同3、使用租賃合同與用益租賃合同20合同法學(xué)二、租賃合同的分類78合同法學(xué)三、租賃合同的形式根據(jù)合同法規(guī)定，租賃合同可以采用書面形式，也可以采用口頭形式。但租賃期限在6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，一律視為不定期租賃，當(dāng)事人隨時(shí)可以解除合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。21合同法學(xué)三、租賃合同的形式79合同法學(xué)馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，張某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮某表示同意。張某遂與翁某達(dá)成租期1年、月租金1200元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。下列選項(xiàng)哪些是正確的？（）A、馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃B、張某將房屋轉(zhuǎn)租后，馮某有權(quán)按每月1200元向張某收取租金C、馮某有權(quán)要求張某恢復(fù)原狀或賠償損失D、馮某有權(quán)要求翁某承擔(dān)違約責(zé)任22合同法學(xué)馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，80合同法學(xué)26、張某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出國(guó)。租期屆滿，何某并未作任何表示。次年3月何某歸來(lái)，要求張某立即搬出。下列選項(xiàng)哪個(gè)是正確的？（2000律考）

A、雙方?jīng)]有續(xù)訂合同，租賃關(guān)系消滅

B、次年1至3月，雙方存在無(wú)償合同關(guān)系

C、次年1月起，原合同應(yīng)視為續(xù)訂一年

D、次年1月起，該合同轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄗ庾赓U

23合同法學(xué)26、張某于1月租住何某一套房屋，租期一81合同法學(xué)四、租賃合同的內(nèi)容主要包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物的維修等24合同法學(xué)四、租賃合同的內(nèi)容82合同法學(xué)法釋【2009】11號(hào)無(wú)效有3種

“解釋”中“無(wú)效的情形”主要考慮了出租方出租的房屋權(quán)屬是否獲得相關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，也就是房屋本身存在的合法性問(wèn)題。具體無(wú)效情形有三:(一)出租房屋未取得工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的;(二)未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑;(三)租賃超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但同時(shí)又做了除外的規(guī)定，在一審法庭辯論終結(jié)前取得了相關(guān)部門批準(zhǔn)的，也就是權(quán)屬完整的，租賃合同有效。25合同法學(xué)法釋【2009】11號(hào)無(wú)效有3種83合同法學(xué)

第二節(jié)租賃合同的效力一、出租人的主要權(quán)利和義務(wù)（一）出租人的主要權(quán)利1.收取租金的權(quán)利。2.同意改善或轉(zhuǎn)租的權(quán)利。3.合同解除權(quán)：26合同法學(xué)第二節(jié)84合同法學(xué)①承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。②在不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。27合同法學(xué)①承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金85合同法學(xué)③承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。④承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失，出租人可以解除合同并要求賠償損失。28合同法學(xué)③承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以86合同法學(xué)（二）出租人的主要義務(wù)：1、租賃物的交付義務(wù)出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。2、3瑕疵擔(dān)保義務(wù)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保義務(wù)的方式，可以為減少租金或免除租金。4、維修義務(wù)與費(fèi)用償還義務(wù)5.出賣租賃房屋的通知義務(wù)。29合同法學(xué)（二）出租人的主要義務(wù)：87合同法學(xué)2、租賃物權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)1）權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指出租人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保不因第三人對(duì)租賃物主張權(quán)利，而影響承租人租賃物的使用、收益。權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是法定義務(wù)。30合同法學(xué)2、租賃物權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)88合同法學(xué)2）出租人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)需滿足以下三個(gè)條件：①第三人就租賃物向承租人主張權(quán)利，且該權(quán)利妨礙承租人對(duì)租賃物的使用、收益。②第三人主張的權(quán)利須發(fā)生在租賃物交付之前。③合同訂立時(shí)，承租人不知道有權(quán)利瑕疵。31合同法學(xué)2）出租人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)需滿足以下89合同法學(xué)3）【2000】44號(hào)第66條規(guī)定："抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。"

32合同法學(xué)3）【2000】44號(hào)90合同法學(xué)3、租賃物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)1）租賃合同中出租人對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)不同于轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的買賣合同中賣方的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，它以保證承租人依約對(duì)租賃物正常使用、收益為限度。

33合同法學(xué)3、租賃物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)91合同法學(xué)2）出租人承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)須符合兩個(gè)前提條件：①租賃物在交付時(shí)及租賃期間發(fā)生物的瑕疵；②承租人在合同訂立時(shí)不知道標(biāo)的物存在瑕疵，同時(shí)不存在出租人免責(zé)的事由。34合同法學(xué)2）出租人承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)須符合兩個(gè)92合同法學(xué)4、維修義務(wù)與費(fèi)用償還義務(wù)221條維修通常發(fā)生于租賃物破損、老化的情況下，如果是因?yàn)槌凶馊说恼Ｊ褂檬箻?biāo)的物破損、老化（包括磨損）的，出租人有維修義務(wù)，如果由于承租人的故意或者過(guò)失，致使租賃物破損，自當(dāng)由承租人承擔(dān)責(zé)任，由承租人自負(fù)經(jīng)費(fèi)維修。1）有益費(fèi)用—同意；改善2）必要費(fèi)用—維持35合同法學(xué)4、維修義務(wù)與費(fèi)用償還義務(wù)22193合同法學(xué)5.出賣租賃房屋的通知義務(wù)。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)，需要出租人在出賣房屋前履行通知的義務(wù)。如未通知承租人，出租人與第三人訂立的合同屬于待定合同。36合同法學(xué)5.出賣租賃房屋的通知義務(wù)。94合同法學(xué)小劉租老張的牛耕地，由于?；疾。诟貢r(shí)牛意外死亡。下列選項(xiàng)中正確的是（）。A、小劉要對(duì)老張承擔(dān)違約責(zé)任B、小劉要對(duì)老張承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任C、小劉要對(duì)老張承擔(dān)損害賠償責(zé)任D、老張自己承擔(dān)損失37合同法學(xué)小劉租老張的牛耕地，由于?；疾。诟貢r(shí)95合同法學(xué)二、承租人的主要權(quán)利和義務(wù)（一）承租人的主要權(quán)利1.依約受領(lǐng)租賃物的權(quán)利。2.使用、收益權(quán)。3.對(duì)新所有權(quán)人的對(duì)抗權(quán)。4.優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。5.合同解除權(quán)：6.共同居住人的承繼權(quán)。38合同法學(xué)二、承租人的主要權(quán)利和義務(wù)96合同法學(xué)承租人解除租賃合同的3個(gè)-【2009】11號(hào)因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

39合同法學(xué)承租人解除租賃合同的3個(gè)-【2009】197合同法學(xué)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。租賃期間，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。40合同法學(xué)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。98合同法學(xué)合同解除權(quán)：①在不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除；②租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。③因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。41合同法學(xué)合同解除權(quán)：99合同法學(xué)（二）承租人的義務(wù)1、按約定方法使用租賃物承租人對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的法律后果--恢復(fù)原狀，不能應(yīng)當(dāng)賠償損失

2、妥善保管租賃物----

轉(zhuǎn)租及其后果-224條承租人因過(guò)錯(cuò)保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。3、支付租金-------數(shù)額、方式、期限42合同法學(xué)（二）承租人的義務(wù)100合同法學(xué)租金的給付期限1）應(yīng)當(dāng)按照合同的約定。2）對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定3）仍不能確定，租賃期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。43合同法學(xué)租金的給付期限101合同法學(xué)4、租賃合同終止時(shí)返還租賃物在租賃合同終止時(shí)，承租人有義務(wù)返還租賃物。因可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或全部毀損、滅失的，承租人應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。5、不作為義務(wù)主要:1）不得隨意對(duì)租賃物進(jìn)行改善或在租賃物上增設(shè)他物2）不得隨意轉(zhuǎn)租44合同法學(xué)4、租賃合同終止時(shí)返還租賃物102合同法學(xué)

第三節(jié)租賃合同的特別效力一、租賃權(quán)的物權(quán)化（一）租賃權(quán)的物權(quán)化主要體現(xiàn)在:

1.租賃權(quán)的對(duì)抗效力

2.承租人能否基于租賃權(quán)主張排除妨害請(qǐng)求權(quán)

3.租賃權(quán)的繼續(xù)性。

租賃權(quán)的繼續(xù)性，是指延長(zhǎng)租賃期限并限制出租人的解除權(quán)。

45合同法學(xué)第三節(jié)租賃合同的103合同法學(xué)4.租賃權(quán)處分的可能性。轉(zhuǎn)租的可能性

租賃權(quán)處分的可能性，是指租賃權(quán)是否得自由地被讓與以及承租人是否可以自由轉(zhuǎn)租。

5.廢止利用方法的限制。

廢止利用方法的限制，即承認(rèn)承租人得享有改建建筑物或進(jìn)行重大修繕的自由。

6.租金的客觀化46合同法學(xué)4.租賃權(quán)處分的可能性。轉(zhuǎn)租的可能性

租104合同法學(xué)二、合同法中的具體體現(xiàn)：（一）承租人獲取租賃物收益的權(quán)利但當(dāng)事人另有約