物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理方案

物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理方案概述：設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理的根本，是開展一切服務(wù)的后勤保障。設(shè)施設(shè)備管理是一道看不見的風(fēng)景，但業(yè)主無時無刻都在感受它的存在。有了設(shè)施設(shè)備的保障，業(yè)主們才能生活、工作在舒適、清雅、安全的環(huán)境中。**物業(yè)在詳細研究師大物業(yè)的基礎(chǔ)上，結(jié)合多年高檔寫字樓、住宅的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理經(jīng)驗，針對該項目智能化程度高、設(shè)施設(shè)備齊全、容量大、數(shù)量多、分布廣的特點，進行細致的綜合技術(shù)分析，并在此基礎(chǔ)上提出“點陣統(tǒng)一、重點控制”的工程設(shè)施設(shè)備管理模式，通過制定嚴格的管理制度、嚴謹?shù)墓ぷ饕?guī)范、周密的維保計劃等，達到對設(shè)備運行和維護的控制，為師大提供安全可靠大的動力支持。一、設(shè)施設(shè)備管理的技術(shù)分析對工程設(shè)備進行深入、準確的綜合分析，是做好工程設(shè)備管理的前提和基礎(chǔ)，只有做到對設(shè)備知根知底，方能在工作時胸有成竹。為此，**物業(yè)精心組織了各專業(yè)工程師對師大的設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進行專業(yè)的調(diào)研，全面、詳盡的技術(shù)分析。在此，我們按工程設(shè)備系統(tǒng)分類逐一對其進行技術(shù)分析，為制定工程設(shè)備管理思路和具體措施提供依據(jù)。（一）供配電系統(tǒng)1、系統(tǒng)組成師大的供配電系統(tǒng)是一個龐大的供配電系統(tǒng)，是整個師大的動力心臟，它包括高壓供電系統(tǒng)、低壓配電系統(tǒng)和雙電源供電系統(tǒng)2、高壓配電系統(tǒng)特點分析高壓配電系統(tǒng)具有顯著的系統(tǒng)大、分散廣、設(shè)備復(fù)雜、技術(shù)要求高的特點，師大所有的動力用電由它供給，這也是今后師大動力保障的最關(guān)鍵點，其運行可靠與否，直接決定了師大能否正常運作，物業(yè)功能能否正常發(fā)揮的最主要因素！因此，這也是我們將其列入工程設(shè)備管理的重中之重的根本原因。為了把控好這一重要環(huán)節(jié)，這就要求我們從多方面做好工作。1 /73、低壓配電系統(tǒng)特點分析低壓配電是師大供電網(wǎng)絡(luò)中的基礎(chǔ)系統(tǒng)，具有設(shè)備數(shù)量多、設(shè)備分散面廣的特點，而且此部分設(shè)備又是供配電系統(tǒng)中操作使用最頻繁的部分，因而設(shè)備的故障率也相對較高。需要有足夠的運行維護人員對各設(shè)備分布點進行密切的監(jiān)控，加強日常巡視，隨時作好設(shè)備的例行維護管理工作，一有故障先兆，必須及時予以處理，防止出現(xiàn)惡性設(shè)備事故的發(fā)生。（二）電梯系統(tǒng)1、系統(tǒng)組成師大的電梯運輸系統(tǒng)總體數(shù)量大、分布廣、未來的使用頻率極高，是未來人流、物流運輸?shù)闹饕緩健?、系統(tǒng)分析師大的電梯系統(tǒng)將是今后師大設(shè)備管理的一個重點和難點，因為電梯系統(tǒng)首先是與業(yè)主接觸最多，使用頻率最高的設(shè)施設(shè)備，故障率也相對較高；擬采取請專業(yè)外包單位提供專業(yè)維護保養(yǎng)工作，以滿足設(shè)備的運行需要。（四）消防系統(tǒng)1、系統(tǒng)組成其主要設(shè)備包括報警主機、煙感、溫感、消火栓按鈕、玻璃破碎按鈕、消防電話、警鈴、揚聲器、防火卷簾門、正壓風(fēng)機、排煙風(fēng)機、噴淋頭、消防水泵、消防水箱、消火栓、消火箱、消防聯(lián)動控制盤、緊急廣播等。2、系統(tǒng)分析（1）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及聯(lián)動控制系統(tǒng)本火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)設(shè)于總控制中心，報警控制主機設(shè)置有圖形顯示裝置及打印機等，具有全中文顯示的功能，除顯示報警信號外，還可直觀顯示各消防設(shè)備的運行狀態(tài)。探測器均內(nèi)置線路隔離開關(guān)，當探測總線發(fā)生短路時，能在報警主機上將損壞的部件隔離，而不需另外增加隔離模塊。消防聯(lián)動控制系統(tǒng)是當某處發(fā)生火災(zāi)時，系統(tǒng)能夠自動啟動其監(jiān)控對象轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急狀態(tài)，如強制切除火災(zāi)區(qū)域的供電電源、啟動消防水泵、自動關(guān)閉防火卷簾、自動關(guān)閉送風(fēng)機、強制切入緊急事故廣播、迫降電梯至首層及電扶梯停止2 /7工作等。（2）消防廣播及背景音樂系統(tǒng)師大的消防廣播及背景音樂系統(tǒng)廣播在火警時作消防緊急廣播用，當收到某區(qū)域火災(zāi)信號時，緊急廣播系統(tǒng)將預(yù)先錄下的信息，播出以引導(dǎo)員工疏散。平時作為背景音樂使用。兩個系統(tǒng)通過報警主機切換。（3）消防水系統(tǒng)消防水系統(tǒng)由室外消火栓系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)及自動噴淋系統(tǒng)組成。師大的消防系統(tǒng)用水由市政自來水管網(wǎng)直接供給，設(shè)置消防水箱，消防水分別用于消火栓系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。（4）消防通訊系統(tǒng)消防通訊系統(tǒng)是供消防專用的通訊系統(tǒng)，其覆蓋范圍包括消防水泵房、電梯機房、消防控制室、發(fā)電機房、高低壓變配電房、風(fēng)機房、生活水泵房及各個重要場所。系統(tǒng)總機設(shè)于消防總控制中心，各主要機房則設(shè)置系統(tǒng)分機。（5）氣體滅火系統(tǒng)氣體滅火系統(tǒng)主要用于配電房的滅火。（6）防火卷簾系統(tǒng)通過各防火卷簾將各區(qū)域分成不同的防火分區(qū)。當發(fā)生火災(zāi)時，可根據(jù)消防控制室、火災(zāi)探測器的指令或就地手動操作使卷簾門下降到定點位置（7）防排煙及正壓送風(fēng)機系統(tǒng)當發(fā)生火災(zāi)險情時，各區(qū)域的煙感、溫感探測器首先會將探測到的信號傳到報警主機，通過主機信號關(guān)閉相關(guān)區(qū)域內(nèi)的新風(fēng)機，并啟動相應(yīng)的排煙閥，進而啟動相關(guān)的排煙風(fēng)機及正壓送風(fēng)機。（8）樓宇管理系統(tǒng)的聯(lián)系接點消防系統(tǒng)提供各聯(lián)系接點至弱電系統(tǒng)，進行系統(tǒng)的總體監(jiān)控，包括室外消火栓水泵的控制接點、室內(nèi)消火栓水泵的控制接點、噴淋水泵控制的接點、高區(qū)噴淋增壓泵控制的接點、高區(qū)室內(nèi)消火栓增壓泵控制接點、消防水池液位以及火警報警信號等。（9）綜述3 /7消防系統(tǒng)是師大一個不可或缺的系統(tǒng)，是防范和處理消防事故的安全線，是工程設(shè)備管理當中一個不可忽視的環(huán)節(jié)，因此必須確保其設(shè)備的正常運行。因此，消防系統(tǒng)的管理重點在于做好日常運行、維護、保養(yǎng)和定期的試驗工作，保證消防控制主機系統(tǒng)和各消防系統(tǒng)設(shè)備隨時可以啟用，同時，將每兩年在消防監(jiān)測部門進行一次系統(tǒng)全面檢測。（五）公共照明系統(tǒng)師大的公共照明系統(tǒng)是非常大的，主要分布于大堂、走廊、通道、會所、機房、地下停車場、消防樓梯、電梯過道以及室外的庭院、車道、和外立面的泛光照明。公共照明系統(tǒng)的使用率高、故障率大，因此，管理的重點在于平時要求我們做好各照明系統(tǒng)的維護保養(yǎng)工作，加強日常巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損，無松落，光源完好率和維修及時率達100%。此外，公共照明系統(tǒng)的節(jié)能問題也是管理中的一大重點。二、設(shè)施設(shè)備的管理模式和管理措施（一）設(shè)施設(shè)備的管理模式針對師大設(shè)備設(shè)施齊全、數(shù)量繁多、分布各區(qū)的特點，**物業(yè)以“重點控制”的工程設(shè)備管理模式，重點控制：所謂重點控制，就是對重點設(shè)備重點部位，制定專門的措施和制度，有目的的去重點控制，從而保證設(shè)施設(shè)備的正常運行。系統(tǒng) 管理重點 管理措施要點電梯系統(tǒng)安全運行日常巡檢記錄、委外維保、按時年檢消防系統(tǒng)可靠運行、隨時可啟動定期試驗、巡查供配電系統(tǒng)安全可靠運行加強日常的維護檢查，發(fā)電機定期試驗、檢修給排水系統(tǒng)水質(zhì)良好，排水正常水箱定期消毒、換水，水質(zhì)定期檢驗，排水系統(tǒng)定期清理、疏通2、模式管理要點該管理模式的管理要點在于對分布各區(qū)域的電梯、消防設(shè)施、智能化系統(tǒng)、4 /7通風(fēng)空調(diào)裝置和給排水系統(tǒng)實行24小時運行值班的管理辦法，對集中控制的供配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)實行24小時集中值班運行，通過嚴密的工作計劃，嚴謹?shù)墓ぷ髁鞒蹋瑖栏竦馁|(zhì)量管理和完善的應(yīng)急處理預(yù)案，對日常維修保養(yǎng)、客戶報修、緊急情況處理等實行統(tǒng)一控制，從而達到統(tǒng)一質(zhì)量，統(tǒng)一監(jiān)管的效果。（二）管理措施根據(jù)“重點控制”的管理模式，針對設(shè)備管理的關(guān)鍵點，我們提出與之配套的管理措施，對設(shè)施設(shè)備實行專案管理1、工程前期介入的管理1.1.物業(yè)管理在工程前期介入，一方面向承建商提供有關(guān)建筑設(shè)計、建筑材料、設(shè)施設(shè)備選用、業(yè)主建議、商戶布局等專業(yè)意見以使該建筑充分體現(xiàn)其價值；另一方面，在建筑物交付使用之前，能夠充分考慮業(yè)主、住戶、租客的使用需求，在小區(qū)的配套設(shè)施方面提供專業(yè)化意見，并顧及到在物業(yè)交付使用以后，需要專業(yè)化的全方位管理去繼續(xù)維護這項重大投資。2、設(shè)備交接管理設(shè)備的驗收和接管是搞好設(shè)備管理工作的首要環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)若能把好關(guān)，將非常有利于今后的日常管理。在交接前期，由于存在種種不完善的地方，設(shè)備可能交接不清，在此情況下，管理處可以先行實施崗位交接，對暫交付條件暫不完善，但急需先行使用的設(shè)施設(shè)備可以先予以代管，不承擔(dān)維護責(zé)任（此時維護的維護責(zé)任在施工安裝公司方），條件成熟后，雙方進行責(zé)任移交。在接管過程中，管理處按發(fā)展商所移交設(shè)備清單、規(guī)格型號、容量大小、設(shè)計要求等進行驗收，對設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖逐項驗收。3、設(shè)備檔案資料管理1）設(shè)備原始資料檔案管理將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容主要包括：驗收記錄、測試記5 /7錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護說明，遺留問題處理協(xié)議和會議記要等。另外要制作設(shè)施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細資料。4、人員管理人員管理有兩層含義1）人員素質(zhì)的管理：包括人員的上崗證、特殊工種作業(yè)證、能證書的管理；人員的崗位培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)的管理。（2）設(shè)備責(zé)任人管理：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的狀況，實行設(shè)施設(shè)備分管責(zé)任制，明確分工，責(zé)任到人，建立設(shè)備臺賬制度，掌握并記錄設(shè)備運行情況。5、制度管理建立交接班制度等一系列管理制度，對工程人員和工程設(shè)備進行統(tǒng)一的監(jiān)管，這是設(shè)備規(guī)范化管理中最重要的手段之一。三、設(shè)施設(shè)備的運行管理（一）設(shè)施設(shè)備運行管理師大的設(shè)施設(shè)備數(shù)量多，涉及面廣，做好工程設(shè)備的運行管理，具有十分重要的現(xiàn)實意義。要保證設(shè)備的正確運行，首先需熟悉各種設(shè)備的技術(shù)資料，包括使用說明書、工作性能、適應(yīng)范圍、運行方式、連續(xù)運行時間、注意事項等等。對一些較為大型、復(fù)雜、技術(shù)要求較高的設(shè)備必須對操作使用人員先進行專業(yè)培訓(xùn)，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨立操作對。一些特殊崗位（如配電、暖通、電梯、消防）等，要求操作人員必須取得相應(yīng)的操作證后方可進行設(shè)備操作。四、設(shè)施設(shè)備的維護管理根據(jù)“重點控制”的原則，工程部將對在管的設(shè)施設(shè)備進行分析，確定重點控制管理部位，制定有針對性的設(shè)施設(shè)備維護管理方案，對設(shè)施設(shè)備實施統(tǒng)一的工程設(shè)備管理，這是工程設(shè)備管理不可缺少的重要環(huán)節(jié)。設(shè)施設(shè)備的維護管理包括定期檢查、日常保養(yǎng)、制定完善統(tǒng)一的維修制度、維修質(zhì)量標準等，工作重點如下：6 /71、預(yù)防