2022年廣東省房地產估價師之開發(fā)經營與管理高分預測題庫及解析答案

《房地產估價師之開發(fā)經營與管理》題庫

一,單選題(每題1分，選項中，只有一個符合題意)

1、工程量清單計價中，“招標控制價”是由招標人根據(jù)有關計價規(guī)定計算的工程造價，其作用是招標人用于對招標工程發(fā)包的（）。

A.成交價

B.保留價

C.最高限價

D.最低限價【答案】C2、如國家債券的收益率為9%，經測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%【答案】B3、下列房地產開發(fā)項目的許可證書或文件中，明確用地性質、位置和界限的是（）。

A.建筑工程施工許可證

B.建設用地規(guī)劃許可證

C.國有建設用地使用出讓合同

D.商品房買賣合同【答案】B4、下述各項中，屬于房地產需求分析內容的是（）。

A.相關房地產類型的在建數(shù)量

B.吸納率分析

C.相關房地產類型的存量

D.改變用途數(shù)量【答案】B5、四時感冒，惡寒發(fā)熱不甚而無汗之表證，宜選用

A.加味香蘇散

B.麻黃湯

C.九味羌活湯

D.升麻葛根湯【答案】A6、如國家債券的收益率為9%，經測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%【答案】B7、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（）。

A.需求預測

B.吸納率分析

C.房地產市場建造周期循環(huán)運動情況的分析

D.家庭規(guī)模與結構分析【答案】C8、房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析中，不包括（）。

A.最低租售價格

B.最低租售數(shù)量

C.最低建安成本

D.最高土地取得價格【答案】C9、在房地產自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是（）。

A.空置率＞合理空置率

B.空置率＜合理空置率

C.空置率＝合理空置率

D.不能判斷【答案】A10、關于房屋施工面積的說法，正確的是（）。

A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積

C.房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建筑面積

D.房屋施工面積不包括報告期內開工后又停建、緩建的房屋建筑面積【答案】C11、不需任何刺激需求的費用，就可以實現(xiàn)的基本銷售量，又稱（）。

A.市場潛量

B.市場預測量

C.市場最低量

D.市場最高量【答案】C12、在政府授權開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，由（）負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、土地征收等手續(xù)并組織實施。

A.政府部門

B.建設部門

C.房管部門

D.開發(fā)商【答案】D13、在房地產開發(fā)過程中，（）主要負責在工程建設前進行開發(fā)成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結算。

A.建筑師

B.工程師

C.造價工程師

D.估價師及物業(yè)代理【答案】C14、下列引起資產和負債同時減少的經濟業(yè)務是（）。

A.將現(xiàn)金存入銀行

B.購進一批材料，貨款暫欠

C.以銀行存款購買設備

D.以銀行存款償還銀行借款【答案】D15、開發(fā)商在對當?shù)亟洕鐣胺康禺a市場有比較深入了解并占有大量市場信息的基礎上，尋找需要滿足的市場需求，探討投資可能性，對各種可供選擇的投資機會進行篩選，在頭腦中快速判斷其可能性的過程是（）。

A.細化投資設想

B.提出投資設想

C.可行性研究

D.投資機會選擇【答案】B16、房地產投資方案經濟比選時，各種可能方案中，主要存在著（）關系。

A.互斥和相關

B.獨立和相關

C.互斥和獨立

D.互斥、獨立和相關【答案】D17、關于房屋施工面積的說法，正確的是（）。

A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積

C.房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建筑面積

D.房屋施工面積不包括報告期內開工后又停建、緩建的房屋建筑面積【答案】C18、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質、位置和界限。

A.《規(guī)劃意見書（選址）》

B.《建設工程規(guī)劃許可證》

C.《建設用地規(guī)劃許可證》

D.《國有建設用地使用權出讓成交確認書》【答案】C19、（）是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。

A.差額投資內部收益率

B.內部收益率

C.基準收益率

D.期望投資收益率【答案】A20、房地產投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為()。

A.超額利潤

B.投資回報

C.內部收益

D.風險報酬【答案】D21、房地產開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計息相比，按月計息要多付（）萬元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.10.53【答案】D22、對房地產投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發(fā)建設，有()的特點。

A.土地費用高

B.無投資風險

C.投資者易與政府溝通

D.開發(fā)周期長【答案】A23、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產品期望（E）和該產品可察覺性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。

A.P＝0

B.E＞P

C.E＝P

D.E＜P【答案】D24、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高運營費用分析屬于（）。

A.臨界點分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析【答案】A25、保和丸的藥物組成為

A.白術，木香，黃連，甘草，白茯苓，人參，神曲，陳皮，砂仁，麥芽，山楂，山藥，肉豆蔻

B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子

C.蘇葉，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳殼，甘草，生姜，大棗，杏仁，橘皮

D.山楂，麥芽，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子【答案】B26、從某房地產投資項目的資產負債表上，我們可以得到如下項目信息：負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資項目的速動比率為()。

A.167%

B.80%

C.200%

D.60%【答案】B27、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。

A.收益現(xiàn)金流風險

B.資本價值風險

C.比較風險

D.未來運營費用風險【答案】D28、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）。

A.區(qū)位選擇異常重要

B.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險

C.需要適時的更新改造投資

D.存在效益外溢和轉移【答案】D29、對于一般房地產投資項目，（）指標應大于2。

A.利息備付率

B.償債備付率

C.流動比率

D.速動比率【答案】A30、關于工程量清單計價方法的說法，錯誤的是（）。

A.采用綜合單價計價

B.工程量清單由招標人編制

C.工程計價依據(jù)是各種定額

D.計算的工程量不包含工程量的合理損耗【答案】C31、根據(jù)消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：便利品、選購品和特殊品。

A.購買行為

B.購買習慣

C.購買動機

D.購買心理【答案】A32、（）反映房地產開發(fā)商對未來市場預期的指標。根據(jù)開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調查結果構造。

A.房地產價格指數(shù)

B.量價彈性

C.住房市場指數(shù)

D.消費者心理指數(shù)【答案】C33、財務分析不包括（）。

A.償債能力分析

B.平衡能力分析

C.盈利能力分析

D.營運能力分析【答案】B34、判定房地產投資風險因素中，檢驗各風險變量是否相關屬于（）階段的工作。

A.風險辨識

B.風險估計

C.風險評價

D.風險決策【答案】A35、()是指房地產投資容易受到政府政策的影響。

A.易受政策影響性

B.存在效益外溢和轉移

C.適于進行長期投資

D.最高最佳使用性【答案】A36、如國家債券的收益率為9%，經測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%【答案】B37、新城區(qū)開發(fā)房地產具有的不利條件有()。

A.增加安置補償費開支

B.獲得土地非常困難

C.規(guī)劃設計條件苛刻

D.市政配套設施缺乏【答案】D38、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進行調查，屬于（）。

A.試探性調查

B.描述性調查

C.因果性調查

D.假設性調查【答案】B39、某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2500萬元，經營期內的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為()。

A.12%

B.32%

C.24%

D.30%【答案】B40、趙某以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。

A.0.12

B.0.21

C.1.26

D.2.05【答案】C41、在物業(yè)管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復雜的是（）物業(yè)。

A.收益性

B.工業(yè)性

C.居住性

D.特殊性【答案】A42、假設某段時間內房地產業(yè)的預期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產業(yè)的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)是()。

A.0.25

B.0.50

C.1.5

D.2.00【答案】B43、以出讓方式取得熟地土地使用權時，土地出讓地價款由國有土地使用權出讓金、土地開發(fā)成本和（）構成。

A.基礎設施建設費

B.土地增值收益或溢價

C.公共配套設施建設費

D.不可預見費【答案】B44、某房地產開發(fā)企業(yè)經過市場調研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是()模式。

A.選擇專業(yè)化

B.產品專業(yè)化

C.大量定制

D.市場集中化【答案】D45、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。

A.剩余3年租期、月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

B.剩余3年租期、月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格

D.剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和【答案】D46、（）是反映房地產開發(fā)商對未來市場預期的指標。根據(jù)開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調查結果構造。

A.住房價格合理性指數(shù)

B.量價彈性

C.住房市場指數(shù)

D.消費者信心指數(shù)【答案】C47、土地一般不會毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產投資非常適合作為一種（）。

A.長期投資

B.短期投資

C.風險投資

D.金融投資【答案】A48、房地產項目開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇，首先要遵循的前提是（）。

A.符合國土空間規(guī)劃或城鄉(xiāng)規(guī)劃

B.利益最大化

C.規(guī)模最大化

D.報酬率最小化【答案】A49、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。

A.商用房地產風險更高

B.商用房地產的收益更高

C.商用房地產的價值更高

D.商用房地產的增值潛力更大【答案】A50、房地產開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計息相比，按月計息要多付（）萬元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.10.53【答案】D51、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為()。

A.成本加成定價法

B.價值定價法

C.目標定價法

D.認知價值定價法【答案】B52、下列選項中，不計入收益性物業(yè)運營管理費用的是（）。

A.抵押貸款還本付息

B.管理人員工資

C.公共設施維修費

D.保險費【答案】A53、資產負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占()的比例。

A.全部貸款

B.全部資產

C.銀行貸款

D.部分資產【答案】B54、下列房地產市場指標中，屬于市場監(jiān)測與預警指標的是（）

A.吸納周期

B.城市居民消費價格指數(shù)

C.住房價格合理性指數(shù)

D.房地產價格指數(shù)【答案】C55、房地產能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。

A.預期通貨膨脹

B.非預期通貨膨脹

C.成本型通貨膨脹

D.需求型通貨膨脹【答案】A56、利率和通貨膨脹，屬于房地產市場運行環(huán)境中的（）因素。

A.社會環(huán)境

B.政治環(huán)境

C.經濟環(huán)境

D.金融環(huán)境【答案】C57、下列關于貸款擔保的說法，錯誤的是()。

A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證

B.貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況

C.貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還

D.貸款有保證、抵押、質押三種形式【答案】B58、每宗房地產的市場價值不同，是因為房地產具有（）。

A.用途廣泛性

B.異質性

C.弱流動性

D.長壽命性【答案】B59、（）是反映房地產開發(fā)商對未來市場預期的指標。根據(jù)開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調查結果構造。

A.住房價格合理性指數(shù)

B.量價彈性

C.住房市場指數(shù)

D.消費者信心指數(shù)【答案】C60、不需任何刺激需求的費用，就可以實現(xiàn)的基本銷售量，又稱（）。

A.市場潛量

B.市場預測量

C.市場最低量

D.市場最高量【答案】C61、在住房市場中，存量住房市場的市場結構特征是（）。

A.競爭多于壟斷

B.壟斷多于競爭

C.競爭與壟斷持平

D.不存在競爭和壟斷【答案】A62、某投資者以8000萬元購買一棟寫字樓用于出租經營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經營期內年平均利潤總額為1000萬元，所得稅率為25%，則該項投資的資本金凈利潤率為（）。

A.9.38%

B.12.50%

C.15.63%

D.20.83%【答案】C63、在現(xiàn)金流量表中，不應該出現(xiàn)（）。

A.借貸利息

B.折舊與攤銷

C.所得稅

D.自有資金【答案】B64、資本金凈利潤率＝年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額與()之比。

A.經營收入

B.資本金

C.經營成本

D.銷售收入【答案】B65、所有消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是（）。

A.同質偏好

B.分散偏好

C.集群偏好

D.自然細分市場【答案】A66、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%【答案】D67、在現(xiàn)行建筑安裝工程費用組成中，夜間施工增加費屬于（）。

A.規(guī)費

B.措施費

C.直接工程費

D.企業(yè)管理費【答案】B68、房地產開發(fā)活動可以從（）兩個方面進行考察。

A.物質形態(tài)與貨幣形態(tài)

B.投資資金量和預期收益率

C.出租、出售或經營狀態(tài)

D.資金流通方式與對策【答案】A69、土地儲備機構負責實施土地開發(fā)時，通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的（）。

A.2%

B.3%

C.5%

D.8%【答案】A70、區(qū)域房地產市場分析側重于地區(qū)經濟分析、區(qū)位分析以及（）等內容。

A.項目競爭分析

B.敏感性分析

C.專業(yè)市場分析

D.市場趨勢分析【答案】D71、在房地產泡沫的成因中，()是房地產泡沫產生的基礎。

A.投機需求的膨脹

B.金融機構的過度放貸

C.土地的有限性和稀缺性

D.開發(fā)商之間的博弈【答案】C72、某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報是（）元。

A.10923.89

B.12673.39

C.23326.61

D.25076.11【答案】B73、下列房地產投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是()。

A.周期風險

B.比較風險

C.資本價值風險

D.時間風險【答案】A74、一般來說，投資于房地產信托基金（REITs）的風險比直接投資于房地產的風險要小得多，這主要是因為REITs具有（）。

A.較高的收益性

B.較強的流動性

C.直接融資的功能

D.抵御通貨膨脹影響的功能【答案】B75、下列的會計恒等式，不正確的是（）。

A.資產＝權益＝債權人權益＋所有者權益

B.資產＝負債＋所有者權益

C.所有者權益＝資產＋負債

D.收入－費用＝利潤【答案】C76、單利計息與復利計息的區(qū)別在于（）。

A.是否考慮資金的時間價值

B.是否考慮本金的時間價值

C.是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值

D.采用名義利率還是實際利率【答案】C77、各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時應選擇的判別指標是（）。

A.凈現(xiàn)值

B.凈現(xiàn)值期望值

C.凈現(xiàn)值標準差

D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)【答案】D78、下列選項中，不屬于出售型房地產開發(fā)投資計算期的是（）。

A.準備期

B.建造期

C.銷售期

D.經營期【答案】D79、某房地產開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2（按建筑面積計），預測能夠以8000元/m2（按建筑面積計）的銷售價格實現(xiàn)全部銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（）元/m2。

A.3000

B.5000

C.7500

D.8000【答案】C80、某房地產開發(fā)企業(yè)經過市場調研后，決定在全國多個城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。

A.選擇專業(yè)化

B.產品專業(yè)化

C.全面覆蓋

D.市場集中化【答案】B81、下列風險中無法在投資組合內部被分散或抵消的是（）。

A.收益現(xiàn)金流風險

B.未來運營費用風險

C.匯率風險

D.時間風險【答案】C82、某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2500萬元，經營期內的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為()。

A.12%

B.32%

C.24%

D.30%【答案】B83、某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是()。

A.3.57%

B.4.00%

C.6.56%

D.10.56%【答案】A84、房地產投資個別風險包括()。

A.利率風險

B.或然損失風險

C.持有期風險

D.政策風險【答案】C85、證券市場上的資金供給者是（）。

A.證券發(fā)行人

B.證券投資者

C.證券監(jiān)管機構

D.證券市場的中介機構【答案】B86、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月500元。從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于()元。

A.10000

B.11000

C.7800

D.9200【答案】B87、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5％，月平均租金損失率為2％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3％，則該寫字樓的月凈經營收入是（）萬元。

A.33.00

B.33.10

C.36.00

D.36.10【答案】C88、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為700萬元，則應繳納兩稅一費的總額為()萬元。

A.55.0

B.38.5

C.105.0

D.23.6【答案】B89、對房地產開發(fā)項目，不出現(xiàn)在項目投資現(xiàn)金流量表中的是（）。

A.銷售收入

B.開發(fā)建設投資

C.營業(yè)稅金及附加

D.借貸本金償還【答案】D90、某房地產開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。

A.利潤表

B.資金來源與運用表

C.資本金現(xiàn)金流量表

D.項目投資現(xiàn)金流量表【答案】D91、賣方物業(yè)代理從()收取傭金。

A.買方

B.賣方

C.買賣雙方

D.協(xié)議中規(guī)定的一方【答案】B92、關于房地產市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。

A.吸納周期是指房屋從準備租售到租售完成所需的時間

B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間

C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期

D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)【答案】A93、下列收益性物業(yè)凈經營收入的表達式中，正確的是（）。

A.凈經營收入=有效毛收入－經營費用

B.凈經營收入=有效毛收入－經營費用－抵押貸款還本付息

C.凈經營收入=有效毛收入－經營費用－抵押貸款還本付息－準備金

D.凈經營收入=有效毛收入－經營費用－抵押貸款還本付息－準備金－所得稅【答案】A94、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設周期為（）年。

A.0.5

B.1.0

C.1.5

D.2.0【答案】D95、某投資者于2014年1月以500萬元購買一寫字樓用于出租經營，其中200萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款，其余由投資者以現(xiàn)金支付，2015年該寫字樓的年毛租金收入為100萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運營費用為毛租金收入的30%，寫字樓年增值率為3%，則2015年該寫字樓的投資回報率為（）。

A.12.39%

B.15.38%

C.16.25%

D.21.13%【答案】C96、某企業(yè)上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8，則本期預測銷售量為（）萬臺。

A.102

B.120

C.108

D.88【答案】C97、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）。

A.在建工程

B.車站

C.購物中心

D.科技產業(yè)園區(qū)【答案】B98、某房地產開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2（按建筑面積計），預測能夠以8000元/m2（按建筑面積計）的銷售價格實現(xiàn)全部銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（）元/m2。

A.3000

B.5000

C.7500

D.8000【答案】C99、制定會計核算制度的依據(jù)是（）。

A.基本準則

B.《中華人民共和國會計法》

C.具體準則

D.國家統(tǒng)一的會計制度【答案】A100、關于利息的計算，下列說法不正確的是（）。

A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息

B.還款當年按年末償還，按全年計息

C.每年應計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×貸款利率

D.“氣球法”是指借款期末一次償付全部本金和利息【答案】D二,多選題(共100題，每題2分，選項中，至少兩個符合題意)

101、工程造價的計價與控制是以（）為對象，研究其在建設前期、工程實施和工程竣工的全過程中計算和控制工程造價的理論、方法，以及工程造價運動規(guī)律的學科。

A.建設項目

B.單項工程

C.單位工程

D.分部工程

E.分項工程【答案】ABC102、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產投資可以分為（）投資。

A.居住物業(yè)

B.商業(yè)物業(yè)

C.工業(yè)物業(yè)

D.出租物業(yè)

E.倉儲物業(yè)【答案】ABC103、對于房地產開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括()。

A.預售收

B.還本付息收入

C.租賃收入

D.貸款本金收入E利息收入【答案】ACD104、房地產權益融資的方式有（）。

A.上市

B.增發(fā)新股

C.發(fā)行企業(yè)債券

D.住房抵押貸款

E.可轉換債券【答案】AB105、一般來說，房地產投資風險分析主要包括()等分析。

A.投入資金的安全性

B.投資項目的變現(xiàn)性

C.投資收益的長期性

D.項目定位的科學性E資產管理的復雜性【答案】AB106、投資的作用主要包括（）。

A.投資是一個國家經濟增長的基本推動力

B.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關

C.投資可以促進人民生活水平提高

D.投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往

E.投資可以抑制通貨膨脹【答案】ABCD107、房地產開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標有（）。

A.成本利潤率

B.銷售利潤率

C.資本金凈利潤率

D.資本金利潤率

E.靜態(tài)投資回收期【答案】AB108、房屋施工面積包括（）幾項。

A.報告期新開工的面積

B.上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積

C.上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積

D.上期已經停建本期未恢復施工的面積

E.上期開始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC109、在工業(yè)建筑設計中，工藝設計的評價指標包括（）。

A.凈現(xiàn)值

B.凈年值

C.建筑毛密度

D.投資回收期

E.內部收益率【答案】ABD110、下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.30

D.1.34

E.1.41【答案】ABCD111、按物業(yè)用途不同劃分的房地產投資類型包括（）。

A.居住物業(yè)投資

B.商用物業(yè)投資

C.土地開發(fā)投資

D.房地產資產和經營投資

E.酒店投資【答案】AB112、宏觀經濟周期循環(huán)的擴張過程包括（）。

A.繁榮

B.衰退

C.蕭條

D.復蘇

E.重生【答案】AD113、房地產開發(fā)項目經濟評價的目的，是考察項目的（）。

A.競爭能力

B.發(fā)展能力

C.盈利能力

D.清償能力

E.抵御風險能力【答案】CD114、會計要素中，費用能夠予以確認的條件是（）。

A.導致企業(yè)資產增加

B.導致企業(yè)資產減少

C.導致企業(yè)負債增加

D.導致企業(yè)負債減少

E.經濟利益的流出額能夠可靠計量【答案】BC115、工程量的概念中，物理計量單位是指以度量表示的長度、面積、體積和重量的單位，如（）等。

A.米

B.平方米

C.立方米

D.噸

E.樘【答案】ABCD116、對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。有效的市場調查應具備的特點包括（）。

A.方法科學

B.調查方法專一性

C.創(chuàng)造性

D.合理的信息價值和成本比率

E.政策性【答案】ACD117、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。

A.隨機型競爭者

B.兇猛型競爭者

C.選擇型競爭者

D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD118、房屋劃分為()房屋市場。

A.一級

B.二級

C.三級

D.四級E五級【答案】AB119、對于購買-更新改造-出租-出售模式來說，這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括（）等。

A.購買成本

B.更新改造成本

C.運營成本

D.轉售稅費

E.建造成本【答案】ABCD120、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。

A.認知價值定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰(zhàn)定價法

E.隨行就市定價法【答案】CD121、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在（）。

A.第一階段

B.第二階段前段

C.第二階段后段

D.第三階段

E.第四階段【答案】AB122、甲公司所有的廠房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結構為框架結構，廠房的經濟壽命為50年。甲公司于2006年4月將該廠房轉讓給乙公司，轉讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補交了土地使用權出讓金，將土地變更為商業(yè)用途，土地使用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續(xù)期。2008年4月30日，乙公司以該商業(yè)房地產作價出資成立合資公司。

A.該宗商業(yè)房地產的收益年限為28年

B.該宗商業(yè)房地產的收益年限為28年，但須考慮剩余年限土地使用權價值的影響

C.該宗商業(yè)房地產的收益年限為38年

D.該宗商業(yè)房地產的收益年限為38年，但須考慮建筑物剩余經濟壽命的影響【答案】AB123、政府對企業(yè)投資項目進行核準評估時，重點評估的內容有（）。

A.項目是否符合國家法律法規(guī)要求

B.項目是否符合保護生態(tài)環(huán)境的要求

C.項目是否符合國家宏觀調控政策的要求

D.項目是否符合該企業(yè)投資目標實現(xiàn)的要求

E.項目是否符合該企業(yè)經濟效益要求【答案】ABC124、一般來說，房地產投資風險分析主要包括()等分析。

A.投入資金的安全性

B.投資項目的變現(xiàn)性

C.投資收益的長期性

D.項目定位的科學性E資產管理的復雜性【答案】AB125、房地產開發(fā)項目可行性研究中開發(fā)建設計劃的主要內容有（）。

A.前期開發(fā)計劃

B.工程建設計劃

C.物業(yè)服務計劃

D.建設場地布置

E.施工隊伍選擇【答案】ABD126、根據(jù)消費者對產品不同屬性的重視程度，可將市場細分為（）。

A.同質偏好市場

B.異質偏好市場

C.分散偏好市場

D.集群偏好市場

E.個體偏好市場【答案】ACD127、房地產置業(yè)投資的清償能力指標一般有()。

A.借款償還期

B.利息備付率

C.償債備付率

D.資產負債率E速動比率【答案】ACD128、細分市場評價主要涉及（）等方面的評價。

A.細分市場的可衡量性

B.細分市場的規(guī)模和發(fā)展前景

C.細分市場的差異性大小

D.企業(yè)的目標和資源

E.細分市場結構的吸引力【答案】BD129、房地產價格指數(shù)包括()價格指數(shù)。

A.供給

B.房屋銷售

C.需求

D.房屋租賃E土地交易【答案】BD130、房地產開發(fā)項目策劃的主要工作內容有()。

A.開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇

B.評價方案構造

C.區(qū)位分析與選擇

D.開發(fā)時機的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD131、具體的評價方案中加以明確的內容包括（）。

A.開發(fā)項目擬建設的物業(yè)類型

B.開發(fā)項目的規(guī)劃設計條件

C.建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次

D.合作方式與合作條件

E.擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例【答案】ACD132、下列關于國產設備原價的構成，表述正確的是（）。

A.國產設備原價分為國產標準設備原價和國產非標準設備原價

B.在計算國產標準設備原價時，一般采用不帶有備件的原價

C.國產標準設備原價有兩種，即帶有備件的原價和不帶備件的原價

D.國產設備原價一般是指設備制造廠的交貨價或訂貨合同價

E.可通過查詢相關交易市場價格或向設備生產廠家詢價得到國產標準設備原價【答案】ACD133、下列房地產投資項目評價指標中，屬于動態(tài)盈利能力指標的有（）。

A.借款償還期

B.財務內部收益率

C.償債備付率

D.財務凈現(xiàn)值

E.動態(tài)投資回收期【答案】BD134、以下說法中，錯誤的是（）。

A.張某和王某合作完成一款軟件，他們可以約定申請專利的權利只屬于張某

B.張某和王某共同完成了一項發(fā)明創(chuàng)造，在沒有約定的情況下，如果張某要對其單獨申請專利就必須征得王某的同意

C.張某臨時借調到某軟件公司工作，在執(zhí)行該公司交付的任務的過程中，張某完成的發(fā)明創(chuàng)造屬于職務發(fā)明

D.甲委托乙開發(fā)了款軟件，在沒有約定的情況下，由于甲提供了全部的資金和設備，因此該軟件著作權屬于甲【答案】D135、抵押率的確定受（）等因素的影響。

A.抵押物的流動性

B.貸款期限長短

C.通貨膨脹預期

D.抵押物所處的市場條件

E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD136、對于房地產開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有()。

A.權益投資比率

B.建安工程費用

C.租售價格

D.資本化率E開發(fā)期與經營期【答案】ABCD137、可行性研究的結論主要是說明項目的財務評價結果，表明項目（）。

A.是否有足夠的資金來源

B.是否有較為廣闊的市場

C.是否具有較理想的盈利能力

D.是否有較強的貸款償還和自身平衡能力和較強的抗風險能力

E.項目是否可行【答案】CD138、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為（）。

A.聯(lián)合代理

B.買方代理

C.獨家代理

D.賣方代理

E.雙重代理【答案】BD139、決定房地產投資項目基準收益率大小的主要因素有（）。

A.銷售價格

B.土地費用

C.開發(fā)規(guī)模

D.資金成本

E.項目風險【答案】D140、市場營銷因素調查包括()。

A.消費水平調查

B.分銷渠道調查、價格調查

C.促銷策略調查、產品調查

D.人口數(shù)量調查E產品調查【答案】BC141、房地產開發(fā)企業(yè)在融資方案比選時，通常會選擇（）的方案。

A.資金來源可靠

B.審核程序復雜

C.資金結構合理

D.融資成本較低

E.融資風險較小【答案】ACD142、財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括（）。

A.金融機構手續(xù)費

B.融資代理費、承諾費

C.壞賬損失

D.外匯匯兌凈損失

E.企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用【答案】ABD143、開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的（）。

A.經營費用

B.銷售費用

C.管理費用

D.財務費用

E.不可預見費用【答案】BCD144、消費者市場細分的標準可歸納為（）。

A.地理環(huán)境因素

B.人口因素

C.消費心理

D.經營變量

E.消費行為因素【答案】ABC145、下列關于房地產投資特點的說法中，不正確的有（）。

A.房地產所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域對投資者也很重要

B.房地產投資非常適合作為一種長期投資

C.不可移動性是房地產的重要特性，直接導致市場上沒有兩宗完全相同的房地產

D.房地產資產的證券化能夠從根本上改變房地產資產流動性差的弱點

E.房地產投資容易受到政府宏觀調控和市場干預政策的影響【答案】CD146、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有()。

A.項目投資形成的可分配利潤

B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

C.股息或分紅

D.租售收益E協(xié)議中規(guī)定的有關費用【答案】B147、政府對房地產市場進行宏觀調控時，可選擇的手段主要有()。

A.加大城市基礎設施建設投入

B.調整銀行貸款利率

C.調整公共住房政策

D.調整房地產稅收政策E加快城市化進程【答案】BCD148、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有()。

A.項目投資形成的可分配利潤

B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

C.股息或分紅

D.租售收益E協(xié)議中規(guī)定的有關費用【答案】B149、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為（）。

A.隨機型競爭者

B.兇猛型競爭者

C.選擇型競爭者

D.從容不迫型競爭者

E.軟弱型競爭者【答案】ABCD150、經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或經營時的貨幣收入，包括（）。

A.銷售收入

B.補貼收入

C.出租收入

D.自營收入

E.營業(yè)外收入【答案】ACD151、決定房地產投資項目基準收益率大小的主要因素有（）。

A.銷售價格

B.土地費用

C.開發(fā)規(guī)模

D.資金成本

E.項目風險【答案】D152、實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有（）。

A.可預測性

B.不可控制性

C.不可逆性

D.可延期性

E.不可變更性【答案】CD153、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在（）。

A.第一階段

B.第二階段前段

C.第二階段后段

D.第三階段

E.第四階段【答案】AB154、項目開發(fā)經營期內可用作還款資金的有（）。

A.利潤

B.折舊

C.攤銷

D.營業(yè)外收入

E.其他還款資金【答案】ABC155、在對某市房地產市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細分標準有()。

A.按存量增量細分

B.按交易形式細分

C.按目標市場細分

D.按房地產用途細分E按地域細分【答案】BCD156、關于現(xiàn)金回報率的說法，正確的有（）。

A.現(xiàn)金回報率是年凈收益與初始權益資本的比率

B.現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率

C.現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響

D.現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益

E.現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力【答案】BC157、上海市二手房轉讓市場，是按房地產市場細分的()標準劃分的。

A.按地域細分

B.按房地產用途細分

C.按存量增量細分

D.按交易形式細分E按目標市場細分【答案】ACD158、下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有（）。

A.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

B.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率

C.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率

D.差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案

E.采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案【答案】BD159、下列投資中屬于金融投資的有（）。

A.股票

B.保險

C.彩票投資

D.貨幣市場的存款

E.流動資產投資【答案】ABCD160、房地產開發(fā)項目可行性研究中，投資機會研究的主要內容有（）。

A.地理環(huán)境

B.經濟政策

C.項目投資估算

D.市場情況

E.市場需求與供給情況【答案】ABD161、關于單利計息與復利計息的說法中，正確的有（）。

A.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以復利計算的

B.我國房地產抵押貸款和住房抵押貸款是按復利計息的

C.在投資分析中，一般采用單利計息

D.資金在不停地運動，在實際使用中都采用連續(xù)復利計息

E.在實際中采用較為簡便的間斷復利計息方式計算【答案】B162、房地產營銷因素調查包括的類型有（）。

A.產品調查

B.價格調查

C.市場需求容量調查

D.技術調查

E.競爭情況調查【答案】AB163、房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為（）分析。

A.區(qū)域房地產市場

B.全國性房地產市場

C.專業(yè)房地產市場

D.細分房地產市場

E.項目房地產市場【答案】AC164、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的有（）。

A.回歸分析法

B.簡單平均法

C.移動平均法

D.指數(shù)平滑法

E.市場因子推演法【答案】BCD165、關于FIRR（財務內部收益率）的說法，正確的有（）。

A.FIRR是評估項目清償能力的基本指標

B.FIRR可以通過內插法求得

C.FIRR表明了項目投資所能支付的最高貸款利率

D.FIRR大于或等于貸款利率時，項目在財務上是可以接受的

E.FIRR是指項目在整個計算期內，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率【答案】BC166、資金時間價值的大小，從投資的角度來看，主要的取決因素包括（）。

A.投資利潤率

B.風險因素

C.經濟發(fā)達度

D.通貨膨脹率

E.投資結構【答案】ABD167、可用于互斥方案比選的方法有（）。

A.凈現(xiàn)值法

B.內部收益率法

C.動態(tài)投資回收期法

D.費用現(xiàn)值比較法

E.費用年值比較法【答案】AD168、下列選項中，屬于間接投資的是（）。

A.購買外國股票

B.購置設備

C.開辦企業(yè)

D.兼并其他企業(yè)

E.購買債券【答案】A169、從房地產市場營銷的具體方式來看，主要分為()。

A.開發(fā)商自行租售為主

B.房地產管理部門負責銷售

C.委托物業(yè)代理

D.房地產行業(yè)協(xié)會租售E業(yè)主委員會租售【答案】AC170、在下列房地產投資行為中，體現(xiàn)房地產置業(yè)投資特點的是()。

A.買地——建房——賣房

B.買房——經營

C.買房——出租——轉售

D.買房——出租E買地——開發(fā)——轉讓【答案】BCD171、2012年1月，G省A市一級B房地產開發(fā)公司，在A市規(guī)劃區(qū)內取得兩塊建設用地使用權，一塊是商品住宅小區(qū)建設；一塊是位于A市市中心的一幢45層國際賓館的建設，該國際賓館為重點國際性旅游貿易建筑。該國際賓館±0.000的絕對標高為45.000m，建筑高度為126m。在該商品住宅小區(qū)建設中，B房地產開發(fā)公司利用自有資金、從其他企業(yè)借款、從銀行貸款、進行商品房預售等四方面籌集資金。在寫字樓的建設中，由A市C商業(yè)銀行擔保，B房地產開發(fā)公司向社會公開發(fā)行債券，債券期限為兩年，發(fā)行時按照每張80元的價格發(fā)行，到期按面值100元兌付。B房地產開發(fā)公司計劃將發(fā)行債券募集到的一部分資金用于B房地產開發(fā)公司開發(fā)該幢45層國際賓館的建設。

A.貼現(xiàn)債券

B.抵押債券

C.附息債券

D.擔保債券【答案】AD172、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。

A.單元估算法

B.工程量近似匡算法

C.單位指標估算法

D.蒙特卡洛模擬法

E.概算指標法【答案】ABC173、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有()。

A.潛在毛租金收入

B.經營費用

C.租金損失

D.其他收入E報酬率高低【答案】ACD174、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP，是指（）。

A.市場分析

B.目標市場選擇

C.市場細分

D.市場定位

E.市場調查【答案】BCD175、投資者可以控制的風險包括（）。

A.利率風險

B.政策性風險

C.資本價值風險

D.持有期風險

E.時間風險【答案】CD176、下列房地產市場參與者中，屬于專業(yè)顧問的有（）

A.建筑師

B.律師

C.造價工程師

D.房地產經紀人

E.開發(fā)商【答案】ABCD177、知識產權權利人是指（12）

A.著作權人

B.專利權人

C.商標權人

D.各類知識產權所有人【答案】D178、建筑平面設計常見的組合方式包括（）。

A.走廊式組合

B.套間式組合

C.單間式組合

D.大廳式組合

E.整體式組合【答案】ABD179、開發(fā)-持有出租-出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括（）等。

A.土地成本

B.建造成本

C.運營成本

D.開發(fā)費用

E.購買稅費【答案】ABCD180、房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為（）分析。

A.區(qū)域房地產市場

B.全國性房地產市場

C.專業(yè)房地產市場

D.細分房地產市場

E.項目房地產市場【答案】AC181、下列房地產開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的有（）。

A.進行項目的財務評價

B.獲取項目所需土地

C.確定規(guī)劃設計方案并獲得批準

D.對項目的建設工程進行招標

E.提交項目開工申請并獲得批準【答案】BCD182