2022年廣東省房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理高分預(yù)測題庫及解析答案

《房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理》題庫

一,單選題(每題1分，選項(xiàng)中，只有一個符合題意)

1、工程量清單計價中，“招標(biāo)控制價”是由招標(biāo)人根據(jù)有關(guān)計價規(guī)定計算的工程造價，其作用是招標(biāo)人用于對招標(biāo)工程發(fā)包的（）。

A.成交價

B.保留價

C.最高限價

D.最低限價【答案】C2、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%【答案】B3、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許可證書或文件中，明確用地性質(zhì)、位置和界限的是（）。

A.建筑工程施工許可證

B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C.國有建設(shè)用地使用出讓合同

D.商品房買賣合同【答案】B4、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。

A.相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量

B.吸納率分析

C.相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量

D.改變用途數(shù)量【答案】B5、四時感冒，惡寒發(fā)熱不甚而無汗之表證，宜選用

A.加味香蘇散

B.麻黃湯

C.九味羌活湯

D.升麻葛根湯【答案】A6、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%【答案】B7、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。

A.需求預(yù)測

B.吸納率分析

C.房地產(chǎn)市場建造周期循環(huán)運(yùn)動情況的分析

D.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析【答案】C8、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）。

A.最低租售價格

B.最低租售數(shù)量

C.最低建安成本

D.最高土地取得價格【答案】C9、在房地產(chǎn)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（）。

A.空置率＞合理空置率

B.空置率＜合理空置率

C.空置率＝合理空置率

D.不能判斷【答案】A10、關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是（）。

A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積

C.房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積

D.房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積【答案】C11、不需任何刺激需求的費(fèi)用，就可以實(shí)現(xiàn)的基本銷售量，又稱（）。

A.市場潛量

B.市場預(yù)測量

C.市場最低量

D.市場最高量【答案】C12、在政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時，由（）負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實(shí)施。

A.政府部門

B.建設(shè)部門

C.房管部門

D.開發(fā)商【答案】D13、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，（）主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算。

A.建筑師

B.工程師

C.造價工程師

D.估價師及物業(yè)代理【答案】C14、下列引起資產(chǎn)和負(fù)債同時減少的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是（）。

A.將現(xiàn)金存入銀行

B.購進(jìn)一批材料，貨款暫欠

C.以銀行存款購買設(shè)備

D.以銀行存款償還銀行借款【答案】D15、開發(fā)商在對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會及房地產(chǎn)市場有比較深入了解并占有大量市場信息的基礎(chǔ)上，尋找需要滿足的市場需求，探討投資可能性，對各種可供選擇的投資機(jī)會進(jìn)行篩選，在頭腦中快速判斷其可能性的過程是（）。

A.細(xì)化投資設(shè)想

B.提出投資設(shè)想

C.可行性研究

D.投資機(jī)會選擇【答案】B16、房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選時，各種可能方案中，主要存在著（）關(guān)系。

A.互斥和相關(guān)

B.獨(dú)立和相關(guān)

C.互斥和獨(dú)立

D.互斥、獨(dú)立和相關(guān)【答案】D17、關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是（）。

A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積

C.房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積

D.房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積【答案】C18、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

A.《規(guī)劃意見書（選址）》

B.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

C.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

D.《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書》【答案】C19、（）是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。

A.差額投資內(nèi)部收益率

B.內(nèi)部收益率

C.基準(zhǔn)收益率

D.期望投資收益率【答案】A20、房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為()。

A.超額利潤

B.投資回報

C.內(nèi)部收益

D.風(fēng)險報酬【答案】D21、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計息相比，按月計息要多付（）萬元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.10.53【答案】D22、對房地產(chǎn)投資者而言，購買熟地比購買生地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，有()的特點(diǎn)。

A.土地費(fèi)用高

B.無投資風(fēng)險

C.投資者易與政府溝通

D.開發(fā)周期長【答案】A23、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可察覺性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。

A.P＝0

B.E＞P

C.E＝P

D.E＜P【答案】D24、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高運(yùn)營費(fèi)用分析屬于（）。

A.臨界點(diǎn)分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析【答案】A25、保和丸的藥物組成為

A.白術(shù)，木香，黃連，甘草，白茯苓，人參，神曲，陳皮，砂仁，麥芽，山楂，山藥，肉豆蔻

B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子

C.蘇葉，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳殼，甘草，生姜，大棗，杏仁，橘皮

D.山楂，麥芽，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子【答案】B26、從某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上，我們可以得到如下項(xiàng)目信息：負(fù)債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的速動比率為()。

A.167%

B.80%

C.200%

D.60%【答案】B27、租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風(fēng)險屬于（）。

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

B.資本價值風(fēng)險

C.比較風(fēng)險

D.未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險【答案】D28、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。

A.區(qū)位選擇異常重要

B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險

C.需要適時的更新改造投資

D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D29、對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，（）指標(biāo)應(yīng)大于2。

A.利息備付率

B.償債備付率

C.流動比率

D.速動比率【答案】A30、關(guān)于工程量清單計價方法的說法，錯誤的是（）。

A.采用綜合單價計價

B.工程量清單由招標(biāo)人編制

C.工程計價依據(jù)是各種定額

D.計算的工程量不包含工程量的合理損耗【答案】C31、根據(jù)消費(fèi)者（）的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品（包括服務(wù)）分為三類：便利品、選購品和特殊品。

A.購買行為

B.購買習(xí)慣

C.購買動機(jī)

D.購買心理【答案】A32、（）反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。

A.房地產(chǎn)價格指數(shù)

B.量價彈性

C.住房市場指數(shù)

D.消費(fèi)者心理指數(shù)【答案】C33、財務(wù)分析不包括（）。

A.償債能力分析

B.平衡能力分析

C.盈利能力分析

D.營運(yùn)能力分析【答案】B34、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素中，檢驗(yàn)各風(fēng)險變量是否相關(guān)屬于（）階段的工作。

A.風(fēng)險辨識

B.風(fēng)險估計

C.風(fēng)險評價

D.風(fēng)險決策【答案】A35、()是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。

A.易受政策影響性

B.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

C.適于進(jìn)行長期投資

D.最高最佳使用性【答案】A36、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%【答案】B37、新城區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)具有的不利條件有()。

A.增加安置補(bǔ)償費(fèi)開支

B.獲得土地非常困難

C.規(guī)劃設(shè)計條件苛刻

D.市政配套設(shè)施缺乏【答案】D38、有多少人愿意花費(fèi)20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。

A.試探性調(diào)查

B.描述性調(diào)查

C.因果性調(diào)查

D.假設(shè)性調(diào)查【答案】B39、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為()。

A.12%

B.32%

C.24%

D.30%【答案】B40、趙某以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。

A.0.12

B.0.21

C.1.26

D.2.05【答案】C41、在物業(yè)管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復(fù)雜的是（）物業(yè)。

A.收益性

B.工業(yè)性

C.居住性

D.特殊性【答案】A42、假設(shè)某段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)是()。

A.0.25

B.0.50

C.1.5

D.2.00【答案】B43、以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由國有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和（）構(gòu)成。

A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

B.土地增值收益或溢價

C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

D.不可預(yù)見費(fèi)【答案】B44、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是()模式。

A.選擇專業(yè)化

B.產(chǎn)品專業(yè)化

C.大量定制

D.市場集中化【答案】D45、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。

A.剩余3年租期、月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

B.剩余3年租期、月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格

D.剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和【答案】D46、（）是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。

A.住房價格合理性指數(shù)

B.量價彈性

C.住房市場指數(shù)

D.消費(fèi)者信心指數(shù)【答案】C47、土地一般不會毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產(chǎn)投資非常適合作為一種（）。

A.長期投資

B.短期投資

C.風(fēng)險投資

D.金融投資【答案】A48、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，首先要遵循的前提是（）。

A.符合國土空間規(guī)劃或城鄉(xiāng)規(guī)劃

B.利益最大化

C.規(guī)模最大化

D.報酬率最小化【答案】A49、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。

A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險更高

B.商用房地產(chǎn)的收益更高

C.商用房地產(chǎn)的價值更高

D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大【答案】A50、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計息相比，按月計息要多付（）萬元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.10.53【答案】D51、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為()。

A.成本加成定價法

B.價值定價法

C.目標(biāo)定價法

D.認(rèn)知價值定價法【答案】B52、下列選項(xiàng)中，不計入收益性物業(yè)運(yùn)營管理費(fèi)用的是（）。

A.抵押貸款還本付息

B.管理人員工資

C.公共設(shè)施維修費(fèi)

D.保險費(fèi)【答案】A53、資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占()的比例。

A.全部貸款

B.全部資產(chǎn)

C.銀行貸款

D.部分資產(chǎn)【答案】B54、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)的是（）

A.吸納周期

B.城市居民消費(fèi)價格指數(shù)

C.住房價格合理性指數(shù)

D.房地產(chǎn)價格指數(shù)【答案】C55、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。

A.預(yù)期通貨膨脹

B.非預(yù)期通貨膨脹

C.成本型通貨膨脹

D.需求型通貨膨脹【答案】A56、利率和通貨膨脹，屬于房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境中的（）因素。

A.社會環(huán)境

B.政治環(huán)境

C.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

D.金融環(huán)境【答案】C57、下列關(guān)于貸款擔(dān)保的說法，錯誤的是()。

A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證

B.貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況

C.貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還

D.貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式【答案】B58、每宗房地產(chǎn)的市場價值不同，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有（）。

A.用途廣泛性

B.異質(zhì)性

C.弱流動性

D.長壽命性【答案】B59、（）是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。

A.住房價格合理性指數(shù)

B.量價彈性

C.住房市場指數(shù)

D.消費(fèi)者信心指數(shù)【答案】C60、不需任何刺激需求的費(fèi)用，就可以實(shí)現(xiàn)的基本銷售量，又稱（）。

A.市場潛量

B.市場預(yù)測量

C.市場最低量

D.市場最高量【答案】C61、在住房市場中，存量住房市場的市場結(jié)構(gòu)特征是（）。

A.競爭多于壟斷

B.壟斷多于競爭

C.競爭與壟斷持平

D.不存在競爭和壟斷【答案】A62、某投資者以8000萬元購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為1000萬元，所得稅率為25%，則該項(xiàng)投資的資本金凈利潤率為（）。

A.9.38%

B.12.50%

C.15.63%

D.20.83%【答案】C63、在現(xiàn)金流量表中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。

A.借貸利息

B.折舊與攤銷

C.所得稅

D.自有資金【答案】B64、資本金凈利潤率＝年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額與()之比。

A.經(jīng)營收入

B.資本金

C.經(jīng)營成本

D.銷售收入【答案】B65、所有消費(fèi)者具有大致相同偏好的市場細(xì)分模式是（）。

A.同質(zhì)偏好

B.分散偏好

C.集群偏好

D.自然細(xì)分市場【答案】A66、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%【答案】D67、在現(xiàn)行建筑安裝工程費(fèi)用組成中，夜間施工增加費(fèi)屬于（）。

A.規(guī)費(fèi)

B.措施費(fèi)

C.直接工程費(fèi)

D.企業(yè)管理費(fèi)【答案】B68、房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從（）兩個方面進(jìn)行考察。

A.物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)

B.投資資金量和預(yù)期收益率

C.出租、出售或經(jīng)營狀態(tài)

D.資金流通方式與對策【答案】A69、土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的（）。

A.2%

B.3%

C.5%

D.8%【答案】A70、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析以及（）等內(nèi)容。

A.項(xiàng)目競爭分析

B.敏感性分析

C.專業(yè)市場分析

D.市場趨勢分析【答案】D71、在房地產(chǎn)泡沫的成因中，()是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。

A.投機(jī)需求的膨脹

B.金融機(jī)構(gòu)的過度放貸

C.土地的有限性和稀缺性

D.開發(fā)商之間的博弈【答案】C72、某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報是（）元。

A.10923.89

B.12673.39

C.23326.61

D.25076.11【答案】B73、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。

A.周期風(fēng)險

B.比較風(fēng)險

C.資本價值風(fēng)險

D.時間風(fēng)險【答案】A74、一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金（REITs）的風(fēng)險比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險要小得多，這主要是因?yàn)镽EITs具有（）。

A.較高的收益性

B.較強(qiáng)的流動性

C.直接融資的功能

D.抵御通貨膨脹影響的功能【答案】B75、下列的會計恒等式，不正確的是（）。

A.資產(chǎn)＝權(quán)益＝債權(quán)人權(quán)益＋所有者權(quán)益

B.資產(chǎn)＝負(fù)債＋所有者權(quán)益

C.所有者權(quán)益＝資產(chǎn)＋負(fù)債

D.收入－費(fèi)用＝利潤【答案】C76、單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于（）。

A.是否考慮資金的時間價值

B.是否考慮本金的時間價值

C.是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值

D.采用名義利率還是實(shí)際利率【答案】C77、各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風(fēng)險大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是（）。

A.凈現(xiàn)值

B.凈現(xiàn)值期望值

C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差

D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)【答案】D78、下列選項(xiàng)中，不屬于出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資計算期的是（）。

A.準(zhǔn)備期

B.建造期

C.銷售期

D.經(jīng)營期【答案】D79、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2（按建筑面積計），預(yù)測能夠以8000元/m2（按建筑面積計）的銷售價格實(shí)現(xiàn)全部銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（）元/m2。

A.3000

B.5000

C.7500

D.8000【答案】C80、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在全國多個城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。

A.選擇專業(yè)化

B.產(chǎn)品專業(yè)化

C.全面覆蓋

D.市場集中化【答案】B81、下列風(fēng)險中無法在投資組合內(nèi)部被分散或抵消的是（）。

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

B.未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險

C.匯率風(fēng)險

D.時間風(fēng)險【答案】C82、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為()。

A.12%

B.32%

C.24%

D.30%【答案】B83、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16%，計算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項(xiàng)目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是()。

A.3.57%

B.4.00%

C.6.56%

D.10.56%【答案】A84、房地產(chǎn)投資個別風(fēng)險包括()。

A.利率風(fēng)險

B.或然損失風(fēng)險

C.持有期風(fēng)險

D.政策風(fēng)險【答案】C85、證券市場上的資金供給者是（）。

A.證券發(fā)行人

B.證券投資者

C.證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)

D.證券市場的中介機(jī)構(gòu)【答案】B86、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月500元。從當(dāng)前我國商業(yè)銀行風(fēng)險管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于()元。

A.10000

B.11000

C.7800

D.9200【答案】B87、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運(yùn)營費(fèi)用為60萬元，月平均空置率為5％，月平均租金損失率為2％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。

A.33.00

B.33.10

C.36.00

D.36.10【答案】C88、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷售收入為700萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為()萬元。

A.55.0

B.38.5

C.105.0

D.23.6【答案】B89、對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是（）。

A.銷售收入

B.開發(fā)建設(shè)投資

C.營業(yè)稅金及附加

D.借貸本金償還【答案】D90、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的（）。

A.利潤表

B.資金來源與運(yùn)用表

C.資本金現(xiàn)金流量表

D.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表【答案】D91、賣方物業(yè)代理從()收取傭金。

A.買方

B.賣方

C.買賣雙方

D.協(xié)議中規(guī)定的一方【答案】B92、關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。

A.吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時間

B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間

C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期

D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)【答案】A93、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是（）。

A.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用

B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用－抵押貸款還本付息

C.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金

D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金－所得稅【答案】A94、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設(shè)周期為（）年。

A.0.5

B.1.0

C.1.5

D.2.0【答案】D95、某投資者于2014年1月以500萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營，其中200萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款，其余由投資者以現(xiàn)金支付，2015年該寫字樓的年毛租金收入為100萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運(yùn)營費(fèi)用為毛租金收入的30%，寫字樓年增值率為3%，則2015年該寫字樓的投資回報率為（）。

A.12.39%

B.15.38%

C.16.25%

D.21.13%【答案】C96、某企業(yè)上期預(yù)測銷售量為100萬臺，實(shí)際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8，則本期預(yù)測銷售量為（）萬臺。

A.102

B.120

C.108

D.88【答案】C97、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）。

A.在建工程

B.車站

C.購物中心

D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)【答案】B98、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2（按建筑面積計），預(yù)測能夠以8000元/m2（按建筑面積計）的銷售價格實(shí)現(xiàn)全部銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（）元/m2。

A.3000

B.5000

C.7500

D.8000【答案】C99、制定會計核算制度的依據(jù)是（）。

A.基本準(zhǔn)則

B.《中華人民共和國會計法》

C.具體準(zhǔn)則

D.國家統(tǒng)一的會計制度【答案】A100、關(guān)于利息的計算，下列說法不正確的是（）。

A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息

B.還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息

C.每年應(yīng)計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×貸款利率

D.“氣球法”是指借款期末一次償付全部本金和利息【答案】D二,多選題(共100題，每題2分，選項(xiàng)中，至少兩個符合題意)

101、工程造價的計價與控制是以（）為對象，研究其在建設(shè)前期、工程實(shí)施和工程竣工的全過程中計算和控制工程造價的理論、方法，以及工程造價運(yùn)動規(guī)律的學(xué)科。

A.建設(shè)項(xiàng)目

B.單項(xiàng)工程

C.單位工程

D.分部工程

E.分項(xiàng)工程【答案】ABC102、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為（）投資。

A.居住物業(yè)

B.商業(yè)物業(yè)

C.工業(yè)物業(yè)

D.出租物業(yè)

E.倉儲物業(yè)【答案】ABC103、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括()。

A.預(yù)售收

B.還本付息收入

C.租賃收入

D.貸款本金收入E利息收入【答案】ACD104、房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有（）。

A.上市

B.增發(fā)新股

C.發(fā)行企業(yè)債券

D.住房抵押貸款

E.可轉(zhuǎn)換債券【答案】AB105、一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析主要包括()等分析。

A.投入資金的安全性

B.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

C.投資收益的長期性

D.項(xiàng)目定位的科學(xué)性E資產(chǎn)管理的復(fù)雜性【答案】AB106、投資的作用主要包括（）。

A.投資是一個國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動力

B.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)

C.投資可以促進(jìn)人民生活水平提高

D.投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往

E.投資可以抑制通貨膨脹【答案】ABCD107、房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有（）。

A.成本利潤率

B.銷售利潤率

C.資本金凈利潤率

D.資本金利潤率

E.靜態(tài)投資回收期【答案】AB108、房屋施工面積包括（）幾項(xiàng)。

A.報告期新開工的面積

B.上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積

C.上期已停建在報告期恢復(fù)施工的房屋面積

D.上期已經(jīng)停建本期未恢復(fù)施工的面積

E.上期開始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC109、在工業(yè)建筑設(shè)計中，工藝設(shè)計的評價指標(biāo)包括（）。

A.凈現(xiàn)值

B.凈年值

C.建筑毛密度

D.投資回收期

E.內(nèi)部收益率【答案】ABD110、下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.30

D.1.34

E.1.41【答案】ABCD111、按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括（）。

A.居住物業(yè)投資

B.商用物業(yè)投資

C.土地開發(fā)投資

D.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營投資

E.酒店投資【答案】AB112、宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)的擴(kuò)張過程包括（）。

A.繁榮

B.衰退

C.蕭條

D.復(fù)蘇

E.重生【答案】AD113、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的目的，是考察項(xiàng)目的（）。

A.競爭能力

B.發(fā)展能力

C.盈利能力

D.清償能力

E.抵御風(fēng)險能力【答案】CD114、會計要素中，費(fèi)用能夠予以確認(rèn)的條件是（）。

A.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)增加

B.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)減少

C.導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債增加

D.導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債減少

E.經(jīng)濟(jì)利益的流出額能夠可靠計量【答案】BC115、工程量的概念中，物理計量單位是指以度量表示的長度、面積、體積和重量的單位，如（）等。

A.米

B.平方米

C.立方米

D.噸

E.樘【答案】ABCD116、對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。有效的市場調(diào)查應(yīng)具備的特點(diǎn)包括（）。

A.方法科學(xué)

B.調(diào)查方法專一性

C.創(chuàng)造性

D.合理的信息價值和成本比率

E.政策性【答案】ACD117、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為()。

A.隨機(jī)型競爭者

B.兇猛型競爭者

C.選擇型競爭者

D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD118、房屋劃分為()房屋市場。

A.一級

B.二級

C.三級

D.四級E五級【答案】AB119、對于購買-更新改造-出租-出售模式來說，這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）等。

A.購買成本

B.更新改造成本

C.運(yùn)營成本

D.轉(zhuǎn)售稅費(fèi)

E.建造成本【答案】ABCD120、下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價的有（）。

A.認(rèn)知價值定價法

B.價值定價法

C.領(lǐng)導(dǎo)定價法

D.挑戰(zhàn)定價法

E.隨行就市定價法【答案】CD121、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在（）。

A.第一階段

B.第二階段前段

C.第二階段后段

D.第三階段

E.第四階段【答案】AB122、甲公司所有的廠房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，廠房的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。甲公司于2006年4月將該廠房轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地變更為商業(yè)用途，土地使用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續(xù)期。2008年4月30日，乙公司以該商業(yè)房地產(chǎn)作價出資成立合資公司。

A.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年

B.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年，但須考慮剩余年限土地使用權(quán)價值的影響

C.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年

D.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年，但須考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的影響【答案】AB123、政府對企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)評估時，重點(diǎn)評估的內(nèi)容有（）。

A.項(xiàng)目是否符合國家法律法規(guī)要求

B.項(xiàng)目是否符合保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求

C.項(xiàng)目是否符合國家宏觀調(diào)控政策的要求

D.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求

E.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要求【答案】ABC124、一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析主要包括()等分析。

A.投入資金的安全性

B.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

C.投資收益的長期性

D.項(xiàng)目定位的科學(xué)性E資產(chǎn)管理的復(fù)雜性【答案】AB125、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中開發(fā)建設(shè)計劃的主要內(nèi)容有（）。

A.前期開發(fā)計劃

B.工程建設(shè)計劃

C.物業(yè)服務(wù)計劃

D.建設(shè)場地布置

E.施工隊(duì)伍選擇【答案】ABD126、根據(jù)消費(fèi)者對產(chǎn)品不同屬性的重視程度，可將市場細(xì)分為（）。

A.同質(zhì)偏好市場

B.異質(zhì)偏好市場

C.分散偏好市場

D.集群偏好市場

E.個體偏好市場【答案】ACD127、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)一般有()。

A.借款償還期

B.利息備付率

C.償債備付率

D.資產(chǎn)負(fù)債率E速動比率【答案】ACD128、細(xì)分市場評價主要涉及（）等方面的評價。

A.細(xì)分市場的可衡量性

B.細(xì)分市場的規(guī)模和發(fā)展前景

C.細(xì)分市場的差異性大小

D.企業(yè)的目標(biāo)和資源

E.細(xì)分市場結(jié)構(gòu)的吸引力【答案】BD129、房地產(chǎn)價格指數(shù)包括()價格指數(shù)。

A.供給

B.房屋銷售

C.需求

D.房屋租賃E土地交易【答案】BD130、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作內(nèi)容有()。

A.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

B.評價方案構(gòu)造

C.區(qū)位分析與選擇

D.開發(fā)時機(jī)的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD131、具體的評價方案中加以明確的內(nèi)容包括（）。

A.開發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型

B.開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計條件

C.建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次

D.合作方式與合作條件

E.擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例【答案】ACD132、下列關(guān)于國產(chǎn)設(shè)備原價的構(gòu)成，表述正確的是（）。

A.國產(chǎn)設(shè)備原價分為國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價和國產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價

B.在計算國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價時，一般采用不帶有備件的原價

C.國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價有兩種，即帶有備件的原價和不帶備件的原價

D.國產(chǎn)設(shè)備原價一般是指設(shè)備制造廠的交貨價或訂貨合同價

E.可通過查詢相關(guān)交易市場價格或向設(shè)備生產(chǎn)廠家詢價得到國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價【答案】ACD133、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評價指標(biāo)中，屬于動態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（）。

A.借款償還期

B.財務(wù)內(nèi)部收益率

C.償債備付率

D.財務(wù)凈現(xiàn)值

E.動態(tài)投資回收期【答案】BD134、以下說法中，錯誤的是（）。

A.張某和王某合作完成一款軟件，他們可以約定申請專利的權(quán)利只屬于張某

B.張某和王某共同完成了一項(xiàng)發(fā)明創(chuàng)造，在沒有約定的情況下，如果張某要對其單獨(dú)申請專利就必須征得王某的同意

C.張某臨時借調(diào)到某軟件公司工作，在執(zhí)行該公司交付的任務(wù)的過程中，張某完成的發(fā)明創(chuàng)造屬于職務(wù)發(fā)明

D.甲委托乙開發(fā)了款軟件，在沒有約定的情況下，由于甲提供了全部的資金和設(shè)備，因此該軟件著作權(quán)屬于甲【答案】D135、抵押率的確定受（）等因素的影響。

A.抵押物的流動性

B.貸款期限長短

C.通貨膨脹預(yù)期

D.抵押物所處的市場條件

E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD136、對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有()。

A.權(quán)益投資比率

B.建安工程費(fèi)用

C.租售價格

D.資本化率E開發(fā)期與經(jīng)營期【答案】ABCD137、可行性研究的結(jié)論主要是說明項(xiàng)目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項(xiàng)目（）。

A.是否有足夠的資金來源

B.是否有較為廣闊的市場

C.是否具有較理想的盈利能力

D.是否有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力

E.項(xiàng)目是否可行【答案】CD138、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為（）。

A.聯(lián)合代理

B.買方代理

C.獨(dú)家代理

D.賣方代理

E.雙重代理【答案】BD139、決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率大小的主要因素有（）。

A.銷售價格

B.土地費(fèi)用

C.開發(fā)規(guī)模

D.資金成本

E.項(xiàng)目風(fēng)險【答案】D140、市場營銷因素調(diào)查包括()。

A.消費(fèi)水平調(diào)查

B.分銷渠道調(diào)查、價格調(diào)查

C.促銷策略調(diào)查、產(chǎn)品調(diào)查

D.人口數(shù)量調(diào)查E產(chǎn)品調(diào)查【答案】BC141、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方案比選時，通常會選擇（）的方案。

A.資金來源可靠

B.審核程序復(fù)雜

C.資金結(jié)構(gòu)合理

D.融資成本較低

E.融資風(fēng)險較小【答案】ACD142、財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括（）。

A.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)

B.融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)

C.壞賬損失

D.外匯匯兌凈損失

E.企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用【答案】ABD143、開發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的（）。

A.經(jīng)營費(fèi)用

B.銷售費(fèi)用

C.管理費(fèi)用

D.財務(wù)費(fèi)用

E.不可預(yù)見費(fèi)用【答案】BCD144、消費(fèi)者市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)可歸納為（）。

A.地理環(huán)境因素

B.人口因素

C.消費(fèi)心理

D.經(jīng)營變量

E.消費(fèi)行為因素【答案】ABC145、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資特點(diǎn)的說法中，不正確的有（）。

A.房地產(chǎn)所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域?qū)ν顿Y者也很重要

B.房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資

C.不可移動性是房地產(chǎn)的重要特性，直接導(dǎo)致市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)資產(chǎn)的證券化能夠從根本上改變房地產(chǎn)資產(chǎn)流動性差的弱點(diǎn)

E.房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預(yù)政策的影響【答案】CD146、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有()。

A.項(xiàng)目投資形成的可分配利潤

B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

C.股息或分紅

D.租售收益E協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用【答案】B147、政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時，可選擇的手段主要有()。

A.加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入

B.調(diào)整銀行貸款利率

C.調(diào)整公共住房政策

D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E加快城市化進(jìn)程【答案】BCD148、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有()。

A.項(xiàng)目投資形成的可分配利潤

B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

C.股息或分紅

D.租售收益E協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用【答案】B149、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（）。

A.隨機(jī)型競爭者

B.兇猛型競爭者

C.選擇型競爭者

D.從容不迫型競爭者

E.軟弱型競爭者【答案】ABCD150、經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營時的貨幣收入，包括（）。

A.銷售收入

B.補(bǔ)貼收入

C.出租收入

D.自營收入

E.營業(yè)外收入【答案】ACD151、決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率大小的主要因素有（）。

A.銷售價格

B.土地費(fèi)用

C.開發(fā)規(guī)模

D.資金成本

E.項(xiàng)目風(fēng)險【答案】D152、實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（）。

A.可預(yù)測性

B.不可控制性

C.不可逆性

D.可延期性

E.不可變更性【答案】CD153、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在（）。

A.第一階段

B.第二階段前段

C.第二階段后段

D.第三階段

E.第四階段【答案】AB154、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)可用作還款資金的有（）。

A.利潤

B.折舊

C.攤銷

D.營業(yè)外收入

E.其他還款資金【答案】ABC155、在對某市房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有()。

A.按存量增量細(xì)分

B.按交易形式細(xì)分

C.按目標(biāo)市場細(xì)分

D.按房地產(chǎn)用途細(xì)分E按地域細(xì)分【答案】BCD156、關(guān)于現(xiàn)金回報率的說法，正確的有（）。

A.現(xiàn)金回報率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率

B.現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率

C.現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響

D.現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益

E.現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力【答案】BC157、上海市二手房轉(zhuǎn)讓市場，是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的()標(biāo)準(zhǔn)劃分的。

A.按地域細(xì)分

B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分

C.按存量增量細(xì)分

D.按交易形式細(xì)分E按目標(biāo)市場細(xì)分【答案】ACD158、下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。

A.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差

B.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率

C.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率

D.差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案

E.采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案【答案】BD159、下列投資中屬于金融投資的有（）。

A.股票

B.保險

C.彩票投資

D.貨幣市場的存款

E.流動資產(chǎn)投資【答案】ABCD160、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容有（）。

A.地理環(huán)境

B.經(jīng)濟(jì)政策

C.項(xiàng)目投資估算

D.市場情況

E.市場需求與供給情況【答案】ABD161、關(guān)于單利計息與復(fù)利計息的說法中，正確的有（）。

A.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以復(fù)利計算的

B.我國房地產(chǎn)抵押貸款和住房抵押貸款是按復(fù)利計息的

C.在投資分析中，一般采用單利計息

D.資金在不停地運(yùn)動，在實(shí)際使用中都采用連續(xù)復(fù)利計息

E.在實(shí)際中采用較為簡便的間斷復(fù)利計息方式計算【答案】B162、房地產(chǎn)營銷因素調(diào)查包括的類型有（）。

A.產(chǎn)品調(diào)查

B.價格調(diào)查

C.市場需求容量調(diào)查

D.技術(shù)調(diào)查

E.競爭情況調(diào)查【答案】AB163、房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求，可分為（）分析。

A.區(qū)域房地產(chǎn)市場

B.全國性房地產(chǎn)市場

C.專業(yè)房地產(chǎn)市場

D.細(xì)分房地產(chǎn)市場

E.項(xiàng)目房地產(chǎn)市場【答案】AC164、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的有（）。

A.回歸分析法

B.簡單平均法

C.移動平均法

D.指數(shù)平滑法

E.市場因子推演法【答案】BCD165、關(guān)于FIRR（財務(wù)內(nèi)部收益率）的說法，正確的有（）。

A.FIRR是評估項(xiàng)目清償能力的基本指標(biāo)

B.FIRR可以通過內(nèi)插法求得

C.FIRR表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

D.FIRR大于或等于貸款利率時，項(xiàng)目在財務(wù)上是可以接受的

E.FIRR是指項(xiàng)目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率【答案】BC166、資金時間價值的大小，從投資的角度來看，主要的取決因素包括（）。

A.投資利潤率

B.風(fēng)險因素

C.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)度

D.通貨膨脹率

E.投資結(jié)構(gòu)【答案】ABD167、可用于互斥方案比選的方法有（）。

A.凈現(xiàn)值法

B.內(nèi)部收益率法

C.動態(tài)投資回收期法

D.費(fèi)用現(xiàn)值比較法

E.費(fèi)用年值比較法【答案】AD168、下列選項(xiàng)中，屬于間接投資的是（）。

A.購買外國股票

B.購置設(shè)備

C.開辦企業(yè)

D.兼并其他企業(yè)

E.購買債券【答案】A169、從房地產(chǎn)市場營銷的具體方式來看，主要分為()。

A.開發(fā)商自行租售為主

B.房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)銷售

C.委托物業(yè)代理

D.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會租售E業(yè)主委員會租售【答案】AC170、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的是()。

A.買地——建房——賣房

B.買房——經(jīng)營

C.買房——出租——轉(zhuǎn)售

D.買房——出租E買地——開發(fā)——轉(zhuǎn)讓【答案】BCD171、2012年1月，G省A市一級B房地產(chǎn)開發(fā)公司，在A市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得兩塊建設(shè)用地使用權(quán)，一塊是商品住宅小區(qū)建設(shè)；一塊是位于A市市中心的一幢45層國際賓館的建設(shè)，該國際賓館為重點(diǎn)國際性旅游貿(mào)易建筑。該國際賓館±0.000的絕對標(biāo)高為45.000m，建筑高度為126m。在該商品住宅小區(qū)建設(shè)中，B房地產(chǎn)開發(fā)公司利用自有資金、從其他企業(yè)借款、從銀行貸款、進(jìn)行商品房預(yù)售等四方面籌集資金。在寫字樓的建設(shè)中，由A市C商業(yè)銀行擔(dān)保，B房地產(chǎn)開發(fā)公司向社會公開發(fā)行債券，債券期限為兩年，發(fā)行時按照每張80元的價格發(fā)行，到期按面值100元兌付。B房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃將發(fā)行債券募集到的一部分資金用于B房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)該幢45層國際賓館的建設(shè)。

A.貼現(xiàn)債券

B.抵押債券

C.附息債券

D.擔(dān)保債券【答案】AD172、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。

A.單元估算法

B.工程量近似匡算法

C.單位指標(biāo)估算法

D.蒙特卡洛模擬法

E.概算指標(biāo)法【答案】ABC173、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有()。

A.潛在毛租金收入

B.經(jīng)營費(fèi)用

C.租金損失

D.其他收入E報酬率高低【答案】ACD174、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP，是指（）。

A.市場分析

B.目標(biāo)市場選擇

C.市場細(xì)分

D.市場定位

E.市場調(diào)查【答案】BCD175、投資者可以控制的風(fēng)險包括（）。

A.利率風(fēng)險

B.政策性風(fēng)險

C.資本價值風(fēng)險

D.持有期風(fēng)險

E.時間風(fēng)險【答案】CD176、下列房地產(chǎn)市場參與者中，屬于專業(yè)顧問的有（）

A.建筑師

B.律師

C.造價工程師

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

E.開發(fā)商【答案】ABCD177、知識產(chǎn)權(quán)權(quán)利人是指（12）

A.著作權(quán)人

B.專利權(quán)人

C.商標(biāo)權(quán)人

D.各類知識產(chǎn)權(quán)所有人【答案】D178、建筑平面設(shè)計常見的組合方式包括（）。

A.走廊式組合

B.套間式組合

C.單間式組合

D.大廳式組合

E.整體式組合【答案】ABD179、開發(fā)-持有出租-出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）等。

A.土地成本

B.建造成本

C.運(yùn)營成本

D.開發(fā)費(fèi)用

E.購買稅費(fèi)【答案】ABCD180、房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求，可分為（）分析。

A.區(qū)域房地產(chǎn)市場

B.全國性房地產(chǎn)市場

C.專業(yè)房地產(chǎn)市場

D.細(xì)分房地產(chǎn)市場

E.項(xiàng)目房地產(chǎn)市場【答案】AC181、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的有（）。

A.進(jìn)行項(xiàng)目的財務(wù)評價

B.獲取項(xiàng)目所需土地

C.確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準(zhǔn)

D.對項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)

E.提交項(xiàng)目開工申請并獲得批準(zhǔn)【答案】BCD182