房地產(chǎn)成本控制方法

房地產(chǎn)成本控制方法

成本按不同的角度有多種分法，按費(fèi)用主體而言，政府機(jī)構(gòu)部分（具有強(qiáng)制性）+協(xié)助單位部分+建造部分+自身管理費(fèi)用；按收益而言：部分是不帶來實(shí)際效益（配套房）不得銷售，部分是交易商品（本身具有價(jià)值）；成本本身具有相對性，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或產(chǎn)品定位不一決定的成本也是有差異的，但其為收入的基礎(chǔ)，同時(shí)成本與質(zhì)量、工期之間的關(guān)系也需要找到一種均衡;根據(jù)產(chǎn)品屬性而言，分為土地成本與工程建筑成本，還有部分成本由技巧可以減少（稅費(fèi)）。要擁有一個(gè)全過程成本管理的思維（物業(yè)管理費(fèi)）及成本與收入差額的收益法考慮成本的連帶效應(yīng)（工期質(zhì)量），以及成本的時(shí)間屬性。根據(jù)其屬性的不一樣，各種成本的控制方法及控制措施是不一樣的，必須對癥下藥，加強(qiáng)針對性管理。下面我將依據(jù)房地產(chǎn)流程依次講解各環(huán)節(jié)開發(fā)成本控制要訣（前期研究、定位一一產(chǎn)品設(shè)計(jì)——建造過程一一后續(xù)物業(yè)一一相關(guān)費(fèi)用提及）。

土地乃房地產(chǎn)企業(yè)在激烈市場立于不敗之地的基石，其在房地產(chǎn)開發(fā)成本中也占很大一塊，獲得土地的方式分為征用土地（競標(biāo)制）與拆遷用地。地價(jià)的高低與該地塊的投資價(jià)值是成正比的，拿地的成本控制由可行性研究的投資收益決定，其中征地需要足夠的資金做保障，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)選擇性大，項(xiàng)目的進(jìn)度在可控范圍之內(nèi)；而拆遷用地拿地成本可由建造的房子置換，前期成本相對較小，其拆遷因素對進(jìn)度控制存在不確定性，產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位靈活性差，其存在對用地、規(guī)劃調(diào)整空間（容積率）。

從產(chǎn)品定位到產(chǎn)品功能確定（產(chǎn)品研發(fā)階段——概念設(shè)計(jì)階段），產(chǎn)品的定位是一個(gè)概念，如何通過實(shí)體將華麗的舌辛藻變成實(shí)體建筑呢，我們不得不確定產(chǎn)品的功能以實(shí)現(xiàn)我們的定位，如何用最低的成本打造我們理想的產(chǎn)品就是建筑師的價(jià)值所在。建筑是一個(gè)統(tǒng)一的整體，他不會因?yàn)槟硞€(gè)分部或?qū)I(yè)出奇的鮮艷而提高一個(gè)檔次，局部或不按構(gòu)思意圖的產(chǎn)品功能提高對建筑的效益并不大，從概念產(chǎn)品到產(chǎn)品功能定位是建筑設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，也是將項(xiàng)目投資落到實(shí)處的一

^步。

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段：價(jià)值工程的應(yīng)用將產(chǎn)品的功能與成本控制達(dá)到一種均衡，從眾多建造方案中選出最佳方案；當(dāng)構(gòu)造形式確定下來以后，依據(jù)投資估算，對各個(gè)專業(yè)或分部造價(jià)進(jìn)行調(diào)整，形成最終的造價(jià)控制指標(biāo)，以該指標(biāo)作為層層分解的基礎(chǔ)，同時(shí)也用其他工程量指標(biāo)進(jìn)行控制（鋼筋含量、砼含量、建筑密度、周長系數(shù)等）。當(dāng)各個(gè)部分基本成型之后，應(yīng)該通過優(yōu)化設(shè)計(jì)對設(shè)備選型、參數(shù)匹配、質(zhì)量工期等進(jìn)行平衡，同時(shí)加強(qiáng)對施工圖紙的審查，減少不必要的返工帶來的損失。為了降低設(shè)計(jì)修改的頻率，必須在產(chǎn)品定位過程中考慮市場的變化，從而減少甲方提出的變更要求；工程部門應(yīng)該對現(xiàn)場的施工條件有一個(gè)詳實(shí)的了解，并綜合考慮各分包單位對結(jié)構(gòu)受力要求（幕墻、設(shè)備基礎(chǔ)、屋面構(gòu)造等影響結(jié)構(gòu)受力的因素），同時(shí)設(shè)計(jì)方應(yīng)該具備最基本的建筑施工工藝知識并充分掌握國家政策法規(guī)的變化（節(jié)能保溫、特區(qū)規(guī)劃要求）。由于專業(yè)的限制，設(shè)計(jì)工作總是采取以一家為主、多家為輔模式進(jìn)行，加強(qiáng)對設(shè)計(jì)總包及分包單位關(guān)系協(xié)調(diào)，建立及時(shí)有效的溝通平臺，是保證后期工作減少返工簽證的有效手段。設(shè)計(jì)是對建筑的定型，其工程量基本確定下來，造價(jià)的變動幅度不大，在5%左右，萬科在0.5%，該階段對成本的控制在于用最低成本設(shè)計(jì)出我們想要的產(chǎn)品。圍護(hù)體系非建筑物的實(shí)體結(jié)構(gòu)，屬于臨時(shí)性建筑，是過程性產(chǎn)品不影響產(chǎn)品的收益，設(shè)計(jì)過程中更多應(yīng)該考慮建造成本、工期、基坑的安全性、回收率，如何均衡四者之間的關(guān)系是優(yōu)秀結(jié)構(gòu)師價(jià)值體現(xiàn)所在。

招投標(biāo)階段，設(shè)計(jì)是將建筑畫在紙上，現(xiàn)在我們需要將圖紙上的建筑立起來（建造過程），選擇一支優(yōu)秀的施工隊(duì)伍是打造品質(zhì)工程的關(guān)鍵一步，而考核施工隊(duì)伍的指標(biāo)最主要的莫非于工程報(bào)價(jià)及技術(shù)力量。招標(biāo)控制價(jià)對最終工程造價(jià)的確定起著決定性的作用，招標(biāo)控制價(jià)是由量、價(jià)、費(fèi)組成。精確的工程量+詳實(shí)的工程項(xiàng)目特征+符合現(xiàn)場要求的施工方案+嚴(yán)格的招標(biāo)范圍+對不定項(xiàng)目的設(shè)置+不缺項(xiàng)漏項(xiàng)+變更設(shè)計(jì)的價(jià)款約定均是招標(biāo)控制價(jià)應(yīng)該控制的因素，這是投標(biāo)方合理公平競價(jià)的基礎(chǔ)，也是最終能夠選出優(yōu)秀施工隊(duì)伍的關(guān)鍵所在。招投標(biāo)制度作為一種競爭活動，必須在公開、公正、公平的原則下進(jìn)行，杜絕串標(biāo)行為或關(guān)系戶的踏入。完善評定標(biāo)方法（不平衡報(bào)價(jià)一簽證及資金流+技術(shù)與成本相結(jié)合），并對措施項(xiàng)目加強(qiáng)重點(diǎn)審查（垂直運(yùn)輸+降水方案+腳手架體系+圍護(hù)結(jié)構(gòu)）。

工程建造階段：對合同價(jià)的控制、對簽證變更價(jià)格上漲因素的控制約定、加強(qiáng)圖紙會審及設(shè)計(jì)交底工作的落實(shí)、各隊(duì)伍界面或承包范圍、索賠的控制、材料設(shè)備采購管理、竣工結(jié)算審核。項(xiàng)目的管理作用為在可控的成本下按計(jì)劃要求交出合格的產(chǎn)品，一個(gè)項(xiàng)目的工作的完成不是靠一個(gè)人或某個(gè)組織單獨(dú)完成的，它是由社會力量分工完成的，而我們的造價(jià)也將由各個(gè)合同價(jià)來控制，各合同價(jià)之間不應(yīng)該出現(xiàn)重疊或項(xiàng)目范圍內(nèi)的工作缺失，并清除劃清各單位的工作界面，避免不必要的合同糾紛。合同價(jià)只是工程造價(jià)的控制造價(jià)，具體造價(jià)應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生而定，而通過合同對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分?jǐn)偦蜣D(zhuǎn)移是控制造價(jià)的有效手段（價(jià)格上漲、部分不確定性），約定將是避免糾紛的必要措施?？刂谱兏炞C是防止結(jié)算不超預(yù)算的法寶，加強(qiáng)圖紙會審和設(shè)計(jì)交底工作，將問題盡早提出準(zhǔn)備工作做在前頭，避免返工費(fèi)用的產(chǎn)生，同時(shí)也更有利于對工期質(zhì)量的控制，避免產(chǎn)生索賠。同時(shí)設(shè)計(jì)變更簽證是避免不了的，合同對設(shè)計(jì)變更有效約定是避免簽證價(jià)格抬高的基本手段。為了更好的控制產(chǎn)品質(zhì)量、利用自己集中采購的規(guī)模效益或利用自己的資源優(yōu)勢，建設(shè)方總是將建筑的采購工作掌握在自己手中，為了兼顧工程施工效率及工作協(xié)調(diào)難度，建設(shè)單位總是根據(jù)造價(jià)金額、采購難度、自身優(yōu)勢、影響項(xiàng)目進(jìn)度因子大小等指標(biāo)將采購物資按等級劃分，依次采用不同的采購方式或承包方式。采購成本的控制措施：利用自己的資源優(yōu)勢+利用集中采購的規(guī)模效益價(jià)格優(yōu)勢及降低運(yùn)輸成本+建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系可享受質(zhì)量保證、售后服務(wù)、供貨及時(shí)等好處+建立造價(jià)信息平臺或電子采購、國際采購等了解最全面市場信息、利用電子平臺的價(jià)格優(yōu)勢及采購管理成本低等特點(diǎn)。工程結(jié)算審價(jià)階段：該過程本來不產(chǎn)生費(fèi)用，其是對過去工作的一種總結(jié)匯總，主要目的將費(fèi)用如實(shí)反映。量的控制必須按照合同承包范圍計(jì)量，對不在施工范圍內(nèi)、已通過風(fēng)險(xiǎn)因素或措施費(fèi)的量進(jìn)行鑒定，同時(shí)分清楚工程量的產(chǎn)生是由施工方自身因素還是甲方因素造成，并避免簽證內(nèi)容造價(jià)已計(jì)而設(shè)計(jì)修改內(nèi)容重計(jì)等內(nèi)容。價(jià)的審核，常規(guī)部分按工程量清單計(jì)，而主材人工的調(diào)整因素必須根據(jù)約定調(diào)整條款

（基數(shù)分段確定），批價(jià)內(nèi)容單價(jià)包含因素（主材單價(jià)還是綜合單價(jià)、或是否含運(yùn)輸保管等費(fèi)用）。費(fèi)的確定，必須按照合同約定確定計(jì)費(fèi)基數(shù)（簽證等可能不計(jì)費(fèi)），簽證費(fèi)用（是否在簽證的范圍之內(nèi)）。因?yàn)樽罱K的造價(jià)是根據(jù)審價(jià)報(bào)告而定的，精確的審核結(jié)算造價(jià)至關(guān)重要。工程付款比例及預(yù)付款雖然對最終造價(jià)不產(chǎn)生影響，但必須考慮財(cái)富的時(shí)間效應(yīng)。

后續(xù)服務(wù)階段：作為房地產(chǎn)人員，必須樹立“全過程成本”的理念，建筑竣工后期70年的壽命費(fèi)用也是建筑成本的一部分。必須清楚劃分建設(shè)方、施工方、物業(yè)公司及業(yè)主四方責(zé)權(quán)范圍，明確四方維修服務(wù)期的界線范圍。必須在5年保修期內(nèi)將施工方遺留的問題解決干凈，不留后患。加強(qiáng)物業(yè)公司的管理，在成本合理的情況下提供合格的服務(wù)保障，樹立企業(yè)品牌形象。

合同管理：合同作為雙方合作的契約，是工作得以順利進(jìn)行的綱領(lǐng)性文件。其必須明確規(guī)定工作內(nèi)容（承包范圍）、雙方權(quán)責(zé)、計(jì)價(jià)方式、風(fēng)險(xiǎn)范圍、變更（量、價(jià)、費(fèi)）計(jì)價(jià)約定、技術(shù)質(zhì)量要求、進(jìn)度要求、獎(jiǎng)罰措施、糾紛解決方式及簽訂時(shí)間地點(diǎn)等，并細(xì)化各條款內(nèi)容，以上內(nèi)容必須詳細(xì)且讓人不產(chǎn)生誤解。同時(shí)必須加強(qiáng)對合同內(nèi)容的執(zhí)行，合同不再是一紙空文，成為造價(jià)控制的有力武器。

招投標(biāo)制度：作為一項(xiàng)競爭活動，必須堅(jiān)持公開、公平、公正的原則進(jìn)行。其一必須通過媒介讓有資質(zhì)的企業(yè)了解到這方面的信息，其二必須根據(jù)建設(shè)方要求制定合理的評標(biāo)要求，其二必須提供詳實(shí)的報(bào)價(jià)基礎(chǔ)。

管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用：甲方管理、監(jiān)理設(shè)計(jì)造價(jià)勘察服務(wù)更多的講究是管理服務(wù)的效益，通過懲罰監(jiān)督機(jī)制讓服務(wù)單位全心全意為甲方服務(wù)而創(chuàng)造效益，合同里面對質(zhì)量要求、獎(jiǎng)罰措施、責(zé)權(quán)范圍等明確清楚。營銷費(fèi)用應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位制定合理的營銷方案，再預(yù)算費(fèi)用。

政府費(fèi)用、稅費(fèi)：政府費(fèi)用屬于剛性部分，作利空間較小，其中稅費(fèi)可通過技術(shù)手段來進(jìn)行避免。

成本管理制度：成本控制的基本過程，預(yù)測成本并形成造價(jià)控制目標(biāo)