購物廣場可行性方案建議課件

戴德梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司商鋪部Sep.2006DTZ-RetailDepartment藍天碧水購物廣場可行性方案建議1戴德梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司商鋪部Sep.2006序言基于本行對于南昌市場的深入了解，以及對于大型購物中心類型項目豐富的服務經(jīng)驗，現(xiàn)提出以下商業(yè)規(guī)劃可行建議方案，供貴司參考、比照。2序言基于本行對于南昌市場的深入了解，以及對于大型購物中心類第一章項目分析3第一章項目分析3

藍天碧水購物廣位于南昌市青山南路，與王家莊路交匯處。

藍天碧水購物廣場預計于2007年7月交付使用，項目總建筑面積15萬平方米左右，組成部分包括6座住宅塔樓；地下1層車庫和設備用房；地上3層商業(yè)裙樓。1.1項目概況

藍天碧水購物廣場之平面布置，東西向長約329.86米，南北向?qū)捈s129.05米，主要以臨青山路方向中間為主要正門，東北角、西南角也設計有主要出入口。-1～3層商業(yè)裙樓，總建筑面積近60000平方米，為本策劃報告之研究對象。

1.1.2項目組成

1.1.1地理位置

1.1.3商業(yè)物業(yè)

4藍天碧水購物廣位于南昌市青山南路，與王家莊路交匯處。藍藍天碧水購物廣場部分設計之設備設施包括：1、中央空調(diào)設備2、2部垂直貨用電梯3、2部垂直觀光電梯4、21組自動扶梯藍天碧水購物廣場東臨青山路，為雙向4車道，與八一大道相連接，八一大道為南昌市的主要道路，車流繁忙。青山路上設有公交站，過往巴士線路近7條，由于青山路車流并不算繁忙，因此行車狀況基本還是比較理想的。1.1.4設備設施

1.1.5交通路況

5藍天碧水購物廣場部分設計之設備設施包括：藍天碧水購物廣場東臨藍天碧水購物廣場處于南昌市東湖區(qū)，區(qū)內(nèi)集中了省軍區(qū)宿舍、省電力局大院住宅小區(qū)、制藥廠宿舍、南昌晚報宿舍、公安廳宿舍、中醫(yī)學院宿舍、一附院宿舍、陽明錦城、自由都市等數(shù)十個住宅小區(qū)。周邊銀行、學校、醫(yī)療、集貿(mào)市等配套設施也非常齊全，休閑娛樂場也較為齊全，如名典咖啡、川江食府等。整體商貿(mào)環(huán)境還不夠成熟，商業(yè)氣氛較弱。1.1.6整體環(huán)境

6藍天碧水購物廣場處于南昌市東湖區(qū)，區(qū)內(nèi)集中了省軍區(qū)宿舍整體環(huán)境圖7整體環(huán)境圖7藍天碧水購物廣場之商業(yè)輻射區(qū)域，受整體商業(yè)環(huán)境和地理位置的影響，其一級輻射范圍大約向東3.5公里,向西3.5公里,向北4.5公里,向南2公里，基本集中在項目周圍，主要包括項目東面和南面部分區(qū)域；二級輻射范圍可達青山湖,紅谷灘。1.1.7輻射商圈

8藍天碧水購物廣場之商業(yè)輻射區(qū)域，受整體商業(yè)環(huán)境和地理位置的影項目商圈圖9項目商圈圖91.2項目SWOT分析

項目優(yōu)勢+地處青山路與王家莊路交匯處，青山路與八一大道相連接,為南昌市主要道路,位置優(yōu)越，整體環(huán)境良好+周邊住宅密集，新盤林立，提供大量潛在的消費群體+前期商業(yè)規(guī)劃設計良好，項目理念較為新穎，硬件設施齊備+即將引進國際知名大型超市，可利用其提高商戶的期盼值+周邊消費水平中等偏上，消費力不錯+項目規(guī)模適中，風險及機會的控制較為平衡+本項目連接青山路方位設置有公交站臺,有七條公交路線可直達本項目,交通便利101.2項目SWOT分析項目優(yōu)勢+地處青山路與王家莊路交匯處項目缺點

+距離南昌發(fā)展成熟的商業(yè)核心有一定距離，對聚客力有較大影響+周邊消費群體來青山路消費習慣需要一定的時間培養(yǎng)+

周邊的住宅小區(qū)規(guī)劃過于雜亂,特別是上\下沙窩有大片的農(nóng)民自建房,區(qū)域整體形象較差+

本項目只有兩面臨街,且人流不是很多

+

南昌商業(yè)的進一步發(fā)展，帶來新的機會+

經(jīng)濟的不斷發(fā)展，大中型商業(yè)零售業(yè)的不斷擴張帶來機會項目機會11項目缺點+距離南昌發(fā)展成熟的商業(yè)核心有一定距離，對聚客力+收入的不斷增加，令市民的消費欲望不斷提升，令整體商業(yè)形勢看好+

青山路成熟且具有一定規(guī)模的商業(yè)中心基本沒有，競爭較小項目威脅+本項目區(qū)域外來人員較多,消費力還有待開發(fā),如何進行業(yè)態(tài)規(guī)劃和差異化經(jīng)營去吸引更多的消費者是本項目所要解決的最大問題。+南昌市區(qū)仍有多個大型商業(yè)項目推出，給市場承接能力帶來一定壓力+南昌市商業(yè)中心設施齊備，商業(yè)樓宇眾多，聚客能力很強+

主力超市的招商未必能如期順利簽約，對于整體推廣的時間安排有一定的影響12+收入的不斷增加，令市民的消費欲望不斷提升，令整體商業(yè)形勢本項目周邊整體居住環(huán)境較差，商業(yè)并非位于核心位置，尚需建立自身的號召力；周邊消費力水平不錯，但市級商業(yè)中心區(qū)域已發(fā)展成熟，商業(yè)樓宇眾多，競爭激烈；而本項目所處區(qū)域內(nèi)無大型購物中心，不斷發(fā)展的大型住宅片區(qū)令得此區(qū)域的消費訴求愈發(fā)強烈，發(fā)展功能齊全的購物中心具有一定的市場基礎，未來的消費有訴求，但要求也會愈發(fā)苛刻。

因此，本項目欲取得成功，贏得市場認可，必須完善區(qū)域功能，迎合消費需求，具備商戶的基礎，尋找市場的空白環(huán)節(jié)，形成自身的特色。

綜合評述

13本項目周邊整體居住環(huán)境較差，商業(yè)并非位于核心位置，尚需第二章項目可行性方案建議14第二章項目可行性方案建議14通過對市場的了解及本項目的所具備的條件分析，本行建議如下：主題定位：針對目標消費客層，結(jié)合目前市場狀況，建議本項目定位為：由沃爾瑪超市、各特色次主力店以及潮流、時尚商戶組成的中檔偏高的大型商業(yè)購物中心，集購物、休閑、餐飲于一體，力求樹立南昌商業(yè)新形象，形成南昌市具代表性的區(qū)域購物中心。本項目功能齊全，目標消費群體涵蓋范圍廣泛，主要是年齡在20-55歲之間，年收入6萬元以上之家庭消費群，主要服務于周邊住宅區(qū)及周邊商貿(mào)、醫(yī)院、部隊等企事業(yè)單位工作人員。

目標消費客層：

15通過對市場的了解及本項目的所具備的條件分析，本行建主要包括：

東湖區(qū)之醫(yī)院、部隊行業(yè)等各企業(yè)單位從業(yè)人士

周邊住宅區(qū)居民及本項目住戶

項目內(nèi)特色元素所吸引的其它區(qū)域人士商戶定位遵從主題定位，為面向中檔以上消費群體的經(jīng)營者，商戶均為具有豐富經(jīng)營經(jīng)驗的品牌商家。商戶定位：16主要包括：商戶定位遵從主題定位，為面向中檔以上消費

目標商戶：除部分銷售鋪位外，主要包括家居生活館、美食廣場、網(wǎng)吧、電玩中心、書店、茶社等大面積商戶例如：“生活大師”、“簡單生活”、“美樂匯美食廣場”、“南夢宮電子游戲”等。下首層：中高檔次的的次主力店及特色商戶

大型主力店目標客戶：建議鎖定“沃爾瑪”。因為無論從品牌實力還是市場影響力，“沃爾瑪”作為世界五百強之首其實力是勿庸置疑的，其次“沃爾瑪”在南昌市區(qū)已開設二家店，其開設第三家店后具有一定的規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢，持續(xù)經(jīng)營能力比較強。17目標商戶：除部分銷售鋪位外，主要包括家居生活館首層：中高檔次的的次主力店及中小型商戶

除部分由“沃爾瑪”經(jīng)營外，本層主要包括二～三家次主力店及其它各類品牌專賣店：主要業(yè)態(tài)定位為：電器連鎖店、個人用品護理店、國際知名快餐連鎖店、珠寶金行、眼鏡行、鞋類皮具專賣、通訊、銀行等，例如：“國美電器”、“蘇寧電器”、“屈臣氏個人用品護理專門店”、“千色店”、“肯德基”、“麥當勞”、“真功夫”、“六福珠寶”、“寶島眼鏡”、“明廊眼鏡”、24小時銀行柜員機中心等等，還可包括一些便民服務類商戶：

18首層：中高檔次的的次主力店及中小型商戶除部分由“沃爾瑪”經(jīng)2F：中高檔次中小型餐飲配套及其它服飾店

除部分由“沃爾瑪”經(jīng)營外，本層主要包括具有顯著特色的餐飲商戶和中小型服飾店：品牌西餐廳、咖啡廳、品牌服飾、休閑服裝專賣店等例如：“綠茵閣西餐廳”、“名典咖啡廳”、各品牌服裝店如房屋中介、洗衣店、便利店、面包店、藥店、沖洗店、水果店、冷飲店等例如：正章干洗連鎖、海王星辰藥業(yè)連鎖、可頌坊面包連鎖、7+1便利店、柯達沖印、百果園水果連鎖等。192F：中高檔次中小型餐飲配套及其它服飾店除部分由“沃爾瑪”3F：目標消費強及部分休閑運動商家

除部分由“沃爾瑪”經(jīng)營外，本層客戶主要包括承租面積大、具有顯著特色、目標消費強及具有豐富經(jīng)營經(jīng)驗的、實力強、聚客力強的商戶：203F：目標消費強及部分休閑運動商家除部分由“沃爾瑪”經(jīng)營外商戶組合及樓層布局和商品結(jié)構(gòu)組合（我行推薦之最佳方案）：

A、沃爾瑪：根據(jù)本項目現(xiàn)有結(jié)構(gòu)布局，主力店入口適宜擺放在項目的中部偏東部分1-3層，首層約3000～4000平方米，2-3層每層大約7000平方米（面積均以套內(nèi)建筑面積計算，詳見附圖）B、專賣店：首層至三層層除主力店以及部分次主力店商業(yè)面積外全部分割為獨立店鋪，該類店鋪以銷售為主，都臨街或臨商場內(nèi)主要通道，和主力店配合，設置品牌服飾、鞋類專賣、皮具、運動休閑專賣店、珠寶金行、眼鏡行、音像連鎖、通訊（詳見附圖）商鋪面積可集中在使用面積30-100平方米。21商戶組合及樓層布局和商品結(jié)構(gòu)組合（我行推薦之最佳方案）：AC、便民服務類：首層有部分商鋪臨南面連廊和寫字樓大堂入口，可考慮設置臨街店鋪，主要引進便民服務類商戶：房屋中介、洗衣店、便利店、面包店、沖洗店、冷飲店、快餐廳、水果店（詳見附圖）面積可集中在使用面積40-60平方米。D、特色店：下首層及三層的西部則劃分給可突出項目主題定位、承租面積較大具有顯著特色和消費目的性偏強的商戶如家居生活館、美容美體中心、書店、特色西餐、泰國餐廳、日本料理、韓國燒烤、茶藝館等（詳見附圖）。面積集中在使用面積200-400平方米。

22C、便民服務類：首層有部分商鋪臨南面連廊和寫字樓大堂入口，可商店的區(qū)域位置設置，盡力做到讓經(jīng)營者之間產(chǎn)生互動整合效果，使整個購物廣場形成經(jīng)營合力，每個商業(yè)單位均能獲得好的效益，盡力為發(fā)展商實現(xiàn)穩(wěn)定及最高的經(jīng)濟效益。23商店的區(qū)域位置設置，盡力做到讓經(jīng)營者之間產(chǎn)生互動整合效果，使

1、本商場之平面格局分布及人流導向設計建議按本商場本身的弧形平面格局特點，將項目下首層及首層臨廣場劃分為獨立街鋪，項目首層中間中庭部分不銷售或出租，而是作為本項目日后經(jīng)營過程中做活動或促銷之用，將人流匯集至此然后再向各個方向發(fā)散自然引入商場內(nèi)部，提升后排商鋪的價值。

首層通道設計盡量簡潔，沿商場中部設計成弧中帶直線，寬度不超過3.5米，商鋪沿通道擺設，由于本項目東西向距離很長，因此，在中庭與東西兩端之間設置通道出入，寬度不超過4米。建筑規(guī)劃建議：

241、本商場之平面格局分布及人流導向設計建筑規(guī)劃建議：

二層東面7000余平方米體留給沃爾瑪，西面由于距離較長，且鋪位分割為南北二部分，應考慮于中部設置通道，寬度約為3.5米，并充分利用中庭及扶梯的位置使每個商鋪都有順暢的出入感。三層西部可設置一間大型餐飲，以吸引人流往上。（詳細方案見附圖）

2、商場出入口，觀光電梯及扶手電梯的調(diào)整建議（詳細方案見附圖）3、商場之寬闊度建議建議商場首層通道劃分為3.5米左右，二層通道劃分為3.3米。臨廣場街鋪門面盡量保持在4米，符合商家需求。觀光電梯口預留咨客接待位即可（詳細方案見附圖）。25二層東面7000余平方米體留給沃爾瑪，西面由于距離較長

4、店鋪單元間隔、店面外觀裝修及交鋪標準店鋪的單元間隔按照建筑物結(jié)構(gòu)的柱列跨距、結(jié)合商家的一般要求，進行標準式單位間隔。所有對著人行通道的商店單位門面均以玻璃間隔，店鋪單元內(nèi)以毛坯房標準交付承租戶做內(nèi)部裝修。5、中庭的設計和使用建議

本商場中間有一約1200平方米中庭，善用此中庭，使它成為商場內(nèi)最熱鬧的焦點以及上下首層的結(jié)合，此中庭可以作商家促銷、發(fā)布最新消息使用，也可使之成為公共活動及休息場所。建議利用該中庭對所有商戶之文化、經(jīng)營特色做集中形象展示，對消費者起介紹引導作用，借此為項目作整體宣傳，中庭可以考慮設置為休閑中庭，布置有休閑座椅、小面積開放式飲品店。264、店鋪單元間隔、店面外觀裝修及交鋪標準店鋪的單元間隔建議縮小中庭之弧圈面積，但應力爭去除弧圈內(nèi)部之承重柱，之后發(fā)展商也可通過照明、裝修風格、家具擺設等來塑造空間張力，使中庭成為商場人流聚集之焦點。6、公共配套設施設置

在公共活動區(qū)域（如中庭）1）

設置供顧客休息及觀賞的設施，如座椅、植物、藝術(shù)擺設等，以期讓顧客能在本商場內(nèi)逗留更長時間。此外，還應增加銀行提款機、公共電話等配套服務設施。

27建議縮小中庭之弧圈面積，但應力爭去除弧圈內(nèi)部之承重柱，2）指示系統(tǒng)：指示設施應配合建筑及室內(nèi)設計做整體的規(guī)劃，包括地圖指示、附有文字或圖象說明的方向指標、消費指引宣傳單張。指示設施應配置在本商場各入口及電梯口處，使顧客能清楚知道各商家位置所在，同時也為樓上商家對顧客的指引帶來便利。3）停車場：將現(xiàn)有的停車場與商場連通并做好相應的指示系統(tǒng)，使有車一族來本商場消費十分方便。有必要的話可設置由停車場可直達商場高層的電梯。4）電、消防系統(tǒng)等設施配置到位，特別是主力店、餐飲店的配套水電、上下水、煤氣、排污等有282）指示系統(tǒng)：指示設施應配合建筑及室內(nèi)設計做整體的規(guī)劃，包括特別要求。中央空調(diào)方面，需要根據(jù)南昌市商業(yè)經(jīng)營慣例來考慮，視情況決定是否做到分戶計量。沃爾瑪和大型餐飲以及二層以上大面積商家可以考慮預留中央空調(diào)位置，但暫不安裝，根據(jù)洽談狀況再定。

5）貨梯：建議在項目西側(cè)北面增設一臺貨梯供二、三層特色餐飲或大型酒樓使用。（見附圖）29特別要求。中央空調(diào)方面，需要根據(jù)南昌市商業(yè)經(jīng)營慣例來考各層業(yè)態(tài)平面圖方案

30各層業(yè)態(tài)平面圖方案30便民服務店（洗衣店、藥店、沖印店等）做為銷售便民服務店保留、請遲銷售皮鞋皮具珠寶金行、眼鏡手表、化妝品等沃爾瑪31便民服務店（洗衣店、便民服務店皮鞋皮具珠寶金行、眼鏡手表、化女性服飾、飾品、化妝品等沃爾瑪32女性服飾、飾品、化妝品等沃爾瑪32運動休閑裝童裝、玩具沃爾瑪33運動休閑裝童裝、玩具沃爾瑪33最佳方案業(yè)態(tài)分布和所占比例：針對市場的分析結(jié)果，結(jié)合主題定位，綜合考慮區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，本行認為每層第一個方案為最佳方案組合，并對各業(yè)態(tài)所占比例作出初步安排，詳見下表。34最佳方案業(yè)態(tài)分布和所占比例：34最佳方案業(yè)種分布和所占比例如下

業(yè)態(tài)實用面積（㎡）所占比例網(wǎng)吧1127.93％電玩955.642％書店1132.983％家居2971.467％電影院2749.986％電器1993.285％個人護理546.251％餐飲6413.4114％超市15134.934％兒童游樂區(qū)401.571％皮具、金銀珠寶5468.2213％服飾4675.1511％35最佳方案業(yè)種分布和所占比例如下業(yè)態(tài)實用面積（㎡）所占比例網(wǎng)3636最終結(jié)論：“沃爾瑪”的進駐是本項目成功的關鍵點，是本購物中心能否崛起成為青山南路上的商業(yè)中心的至關重要因素。同時，“沃爾瑪”的進駐對本項目來說是完全可行的，沃爾瑪?shù)谌业赀x址于此，與其第一、二店遙相呼應，三點聯(lián)成一線，為南昌市北中南三大片區(qū)的居民提供了生活的便利，必將得到廣大的贊許和認同。37最終結(jié)論：37戴德梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司商鋪部Sep.2006DTZ-RetailDepartment藍天碧水購物廣場可行性方案建議38戴德梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司商鋪部Sep.2006序言基于本行對于南昌市場的深入了解，以及對于大型購物中心類型項目豐富的服務經(jīng)驗，現(xiàn)提出以下商業(yè)規(guī)劃可行建議方案，供貴司參考、比照。39序言基于本行對于南昌市場的深入了解，以及對于大型購物中心類第一章項目分析40第一章項目分析3

藍天碧水購物廣位于南昌市青山南路，與王家莊路交匯處。

藍天碧水購物廣場預計于2007年7月交付使用，項目總建筑面積15萬平方米左右，組成部分包括6座住宅塔樓；地下1層車庫和設備用房；地上3層商業(yè)裙樓。1.1項目概況

藍天碧水購物廣場之平面布置，東西向長約329.86米，南北向?qū)捈s129.05米，主要以臨青山路方向中間為主要正門，東北角、西南角也設計有主要出入口。-1～3層商業(yè)裙樓，總建筑面積近60000平方米，為本策劃報告之研究對象。

1.1.2項目組成

1.1.1地理位置

1.1.3商業(yè)物業(yè)

41藍天碧水購物廣位于南昌市青山南路，與王家莊路交匯處。藍藍天碧水購物廣場部分設計之設備設施包括：1、中央空調(diào)設備2、2部垂直貨用電梯3、2部垂直觀光電梯4、21組自動扶梯藍天碧水購物廣場東臨青山路，為雙向4車道，與八一大道相連接，八一大道為南昌市的主要道路，車流繁忙。青山路上設有公交站，過往巴士線路近7條，由于青山路車流并不算繁忙，因此行車狀況基本還是比較理想的。1.1.4設備設施

1.1.5交通路況

42藍天碧水購物廣場部分設計之設備設施包括：藍天碧水購物廣場東臨藍天碧水購物廣場處于南昌市東湖區(qū)，區(qū)內(nèi)集中了省軍區(qū)宿舍、省電力局大院住宅小區(qū)、制藥廠宿舍、南昌晚報宿舍、公安廳宿舍、中醫(yī)學院宿舍、一附院宿舍、陽明錦城、自由都市等數(shù)十個住宅小區(qū)。周邊銀行、學校、醫(yī)療、集貿(mào)市等配套設施也非常齊全，休閑娛樂場也較為齊全，如名典咖啡、川江食府等。整體商貿(mào)環(huán)境還不夠成熟，商業(yè)氣氛較弱。1.1.6整體環(huán)境

43藍天碧水購物廣場處于南昌市東湖區(qū)，區(qū)內(nèi)集中了省軍區(qū)宿舍整體環(huán)境圖44整體環(huán)境圖7藍天碧水購物廣場之商業(yè)輻射區(qū)域，受整體商業(yè)環(huán)境和地理位置的影響，其一級輻射范圍大約向東3.5公里,向西3.5公里,向北4.5公里,向南2公里，基本集中在項目周圍，主要包括項目東面和南面部分區(qū)域；二級輻射范圍可達青山湖,紅谷灘。1.1.7輻射商圈

45藍天碧水購物廣場之商業(yè)輻射區(qū)域，受整體商業(yè)環(huán)境和地理位置的影項目商圈圖46項目商圈圖91.2項目SWOT分析

項目優(yōu)勢+地處青山路與王家莊路交匯處，青山路與八一大道相連接,為南昌市主要道路,位置優(yōu)越，整體環(huán)境良好+周邊住宅密集，新盤林立，提供大量潛在的消費群體+前期商業(yè)規(guī)劃設計良好，項目理念較為新穎，硬件設施齊備+即將引進國際知名大型超市，可利用其提高商戶的期盼值+周邊消費水平中等偏上，消費力不錯+項目規(guī)模適中，風險及機會的控制較為平衡+本項目連接青山路方位設置有公交站臺,有七條公交路線可直達本項目,交通便利471.2項目SWOT分析項目優(yōu)勢+地處青山路與王家莊路交匯處項目缺點

+距離南昌發(fā)展成熟的商業(yè)核心有一定距離，對聚客力有較大影響+周邊消費群體來青山路消費習慣需要一定的時間培養(yǎng)+

周邊的住宅小區(qū)規(guī)劃過于雜亂,特別是上\下沙窩有大片的農(nóng)民自建房,區(qū)域整體形象較差+

本項目只有兩面臨街,且人流不是很多

+

南昌商業(yè)的進一步發(fā)展，帶來新的機會+

經(jīng)濟的不斷發(fā)展，大中型商業(yè)零售業(yè)的不斷擴張帶來機會項目機會48項目缺點+距離南昌發(fā)展成熟的商業(yè)核心有一定距離，對聚客力+收入的不斷增加，令市民的消費欲望不斷提升，令整體商業(yè)形勢看好+

青山路成熟且具有一定規(guī)模的商業(yè)中心基本沒有，競爭較小項目威脅+本項目區(qū)域外來人員較多,消費力還有待開發(fā),如何進行業(yè)態(tài)規(guī)劃和差異化經(jīng)營去吸引更多的消費者是本項目所要解決的最大問題。+南昌市區(qū)仍有多個大型商業(yè)項目推出，給市場承接能力帶來一定壓力+南昌市商業(yè)中心設施齊備，商業(yè)樓宇眾多，聚客能力很強+

主力超市的招商未必能如期順利簽約，對于整體推廣的時間安排有一定的影響49+收入的不斷增加，令市民的消費欲望不斷提升，令整體商業(yè)形勢本項目周邊整體居住環(huán)境較差，商業(yè)并非位于核心位置，尚需建立自身的號召力；周邊消費力水平不錯，但市級商業(yè)中心區(qū)域已發(fā)展成熟，商業(yè)樓宇眾多，競爭激烈；而本項目所處區(qū)域內(nèi)無大型購物中心，不斷發(fā)展的大型住宅片區(qū)令得此區(qū)域的消費訴求愈發(fā)強烈，發(fā)展功能齊全的購物中心具有一定的市場基礎，未來的消費有訴求，但要求也會愈發(fā)苛刻。

因此，本項目欲取得成功，贏得市場認可，必須完善區(qū)域功能，迎合消費需求，具備商戶的基礎，尋找市場的空白環(huán)節(jié)，形成自身的特色。

綜合評述

50本項目周邊整體居住環(huán)境較差，商業(yè)并非位于核心位置，尚需第二章項目可行性方案建議51第二章項目可行性方案建議14通過對市場的了解及本項目的所具備的條件分析，本行建議如下：主題定位：針對目標消費客層，結(jié)合目前市場狀況，建議本項目定位為：由沃爾瑪超市、各特色次主力店以及潮流、時尚商戶組成的中檔偏高的大型商業(yè)購物中心，集購物、休閑、餐飲于一體，力求樹立南昌商業(yè)新形象，形成南昌市具代表性的區(qū)域購物中心。本項目功能齊全，目標消費群體涵蓋范圍廣泛，主要是年齡在20-55歲之間，年收入6萬元以上之家庭消費群，主要服務于周邊住宅區(qū)及周邊商貿(mào)、醫(yī)院、部隊等企事業(yè)單位工作人員。

目標消費客層：

52通過對市場的了解及本項目的所具備的條件分析，本行建主要包括：

東湖區(qū)之醫(yī)院、部隊行業(yè)等各企業(yè)單位從業(yè)人士

周邊住宅區(qū)居民及本項目住戶

項目內(nèi)特色元素所吸引的其它區(qū)域人士商戶定位遵從主題定位，為面向中檔以上消費群體的經(jīng)營者，商戶均為具有豐富經(jīng)營經(jīng)驗的品牌商家。商戶定位：53主要包括：商戶定位遵從主題定位，為面向中檔以上消費

目標商戶：除部分銷售鋪位外，主要包括家居生活館、美食廣場、網(wǎng)吧、電玩中心、書店、茶社等大面積商戶例如：“生活大師”、“簡單生活”、“美樂匯美食廣場”、“南夢宮電子游戲”等。下首層：中高檔次的的次主力店及特色商戶

大型主力店目標客戶：建議鎖定“沃爾瑪”。因為無論從品牌實力還是市場影響力，“沃爾瑪”作為世界五百強之首其實力是勿庸置疑的，其次“沃爾瑪”在南昌市區(qū)已開設二家店，其開設第三家店后具有一定的規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢，持續(xù)經(jīng)營能力比較強。54目標商戶：除部分銷售鋪位外，主要包括家居生活館首層：中高檔次的的次主力店及中小型商戶

除部分由“沃爾瑪”經(jīng)營外，本層主要包括二～三家次主力店及其它各類品牌專賣店：主要業(yè)態(tài)定位為：電器連鎖店、個人用品護理店、國際知名快餐連鎖店、珠寶金行、眼鏡行、鞋類皮具專賣、通訊、銀行等，例如：“國美電器”、“蘇寧電器”、“屈臣氏個人用品護理專門店”、“千色店”、“肯德基”、“麥當勞”、“真功夫”、“六福珠寶”、“寶島眼鏡”、“明廊眼鏡”、24小時銀行柜員機中心等等，還可包括一些便民服務類商戶：

55首層：中高檔次的的次主力店及中小型商戶除部分由“沃爾瑪”經(jīng)2F：中高檔次中小型餐飲配套及其它服飾店

除部分由“沃爾瑪”經(jīng)營外，本層主要包括具有顯著特色的餐飲商戶和中小型服飾店：品牌西餐廳、咖啡廳、品牌服飾、休閑服裝專賣店等例如：“綠茵閣西餐廳”、“名典咖啡廳”、各品牌服裝店如房屋中介、洗衣店、便利店、面包店、藥店、沖洗店、水果店、冷飲店等例如：正章干洗連鎖、海王星辰藥業(yè)連鎖、可頌坊面包連鎖、7+1便利店、柯達沖印、百果園水果連鎖等。562F：中高檔次中小型餐飲配套及其它服飾店除部分由“沃爾瑪”3F：目標消費強及部分休閑運動商家

除部分由“沃爾瑪”經(jīng)營外，本層客戶主要包括承租面積大、具有顯著特色、目標消費強及具有豐富經(jīng)營經(jīng)驗的、實力強、聚客力強的商戶：573F：目標消費強及部分休閑運動商家除部分由“沃爾瑪”經(jīng)營外商戶組合及樓層布局和商品結(jié)構(gòu)組合（我行推薦之最佳方案）：

A、沃爾瑪：根據(jù)本項目現(xiàn)有結(jié)構(gòu)布局，主力店入口適宜擺放在項目的中部偏東部分1-3層，首層約3000～4000平方米，2-3層每層大約7000平方米（面積均以套內(nèi)建筑面積計算，詳見附圖）B、專賣店：首層至三層層除主力店以及部分次主力店商業(yè)面積外全部分割為獨立店鋪，該類店鋪以銷售為主，都臨街或臨商場內(nèi)主要通道，和主力店配合，設置品牌服飾、鞋類專賣、皮具、運動休閑專賣店、珠寶金行、眼鏡行、音像連鎖、通訊（詳見附圖）商鋪面積可集中在使用面積30-100平方米。58商戶組合及樓層布局和商品結(jié)構(gòu)組合（我行推薦之最佳方案）：AC、便民服務類：首層有部分商鋪臨南面連廊和寫字樓大堂入口，可考慮設置臨街店鋪，主要引進便民服務類商戶：房屋中介、洗衣店、便利店、面包店、沖洗店、冷飲店、快餐廳、水果店（詳見附圖）面積可集中在使用面積40-60平方米。D、特色店：下首層及三層的西部則劃分給可突出項目主題定位、承租面積較大具有顯著特色和消費目的性偏強的商戶如家居生活館、美容美體中心、書店、特色西餐、泰國餐廳、日本料理、韓國燒烤、茶藝館等（詳見附圖）。面積集中在使用面積200-400平方米。

59C、便民服務類：首層有部分商鋪臨南面連廊和寫字樓大堂入口，可商店的區(qū)域位置設置，盡力做到讓經(jīng)營者之間產(chǎn)生互動整合效果，使整個購物廣場形成經(jīng)營合力，每個商業(yè)單位均能獲得好的效益，盡力為發(fā)展商實現(xiàn)穩(wěn)定及最高的經(jīng)濟效益。60商店的區(qū)域位置設置，盡力做到讓經(jīng)營者之間產(chǎn)生互動整合效果，使

1、本商場之平面格局分布及人流導向設計建議按本商場本身的弧形平面格局特點，將項目下首層及首層臨廣場劃分為獨立街鋪，項目首層中間中庭部分不銷售或出租，而是作為本項目日后經(jīng)營過程中做活動或促銷之用，將人流匯集至此然后再向各個方向發(fā)散自然引入商場內(nèi)部，提升后排商鋪的價值。

首層通道設計盡量簡潔，沿商場中部設計成弧中帶直線，寬度不超過3.5米，商鋪沿通道擺設，由于本項目東西向距離很長，因此，在中庭與東西兩端之間設置通道出入，寬度不超過4米。建筑規(guī)劃建議：

611、本商場之平面格局分布及人流導向設計建筑規(guī)劃建議：

二層東面7000余平方米體留給沃爾瑪，西面由于距離較長，且鋪位分割為南北二部分，應考慮于中部設置通道，寬度約為3.5米，并充分利用中庭及扶梯的位置使每個商鋪都有順暢的出入感。三層西部可設置一間大型餐飲，以吸引人流往上。（詳細方案見附圖）

2、商場出入口，觀光電梯及扶手電梯的調(diào)整建議（詳細方案見附圖）3、商場之寬闊度建議建議商場首層通道劃分為3.5米左右，二層通道劃分為3.3米。臨廣場街鋪門面盡量保持在4米，符合商家需求。觀光電梯口預留咨客接待位即可（詳細方案見附圖）。62二層東面7000余平方米體留給沃爾瑪，西面由于距離較長

4、店鋪單元間隔、店面外觀裝修及交鋪標準店鋪的單元間隔按照建筑物結(jié)構(gòu)的柱列跨距、結(jié)合商家的一般要求，進行標準式單位間隔。所有對著人行通道的商店單位門面均以玻璃間隔，店鋪單元內(nèi)以毛坯房標準交付承租戶做內(nèi)部裝修。5、中庭的設計和使用建議

本商場中間有一約1200平方米中庭，善用此中庭，使它成為商場內(nèi)最熱鬧的焦點以及上下首層的結(jié)合，此中庭可以作商家促銷、發(fā)布最新消息使用，也可使之成為公共活動及休息場所。建議利用該中庭對所有商戶之文化、經(jīng)營特色做集中形象展示，對消費者起介紹引導作用，借此為項目作整體宣傳，中庭可以考慮設置為休閑中庭，布置有休閑座椅、小面積開放式飲品店。634、店鋪單元間隔、店面外觀裝修及交鋪標準店鋪的單元間隔建議縮小中庭之弧圈面積，但應力爭去除弧圈內(nèi)部之承重柱，之后發(fā)展商也可通過照明、裝修風格、家具擺設等來塑造空間