一房二賣合同債權人無效請求權與撤銷權的選擇

精品文檔 你我共享遇到合同法問題？贏了網(wǎng)律師為你 免費解惑！訪問>>一房二賣合同債權人無效請求權與撤銷權的選擇一、問題的提出普通一房二賣合同債權人基于惡意串通無效請求權與基于債的保全撤銷權的選擇這一論題的提出， 緣于筆者去年參與了一起因一房二賣引起的出賣人涉嫌詐騙先買受人的房款構成合同詐騙罪的辯護,以及今年又參與了先買受人提起的請求法院確認出賣人與后買受人簽訂的房屋買賣合同無效，要求出賣人繼續(xù)履行與其訂立的買賣合同，限期辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，并要求兩被告承擔賠償責任合同糾紛案件的代理這二個案例引發(fā)的思考。案例：出賣人陳某將未取得產(chǎn)權證的拆遷房安置房屋以32萬元價款出賣給張某,雙方簽訂了房屋買賣合同,約定張某支付給陳某房款30萬元后由陳某將該房屋鑰匙交給張某,余款2萬元在陳某取得該房產(chǎn)權證和土地所有證后辦理過戶登記手續(xù)時支付。在陳某取得該房產(chǎn)權證和土地所有證前張某將該房屋轉(zhuǎn)讓給程某,由陳某與程某簽訂房屋買賣合同,約定的條款相同,只是程某另行支付給張某該房屋升值部分款項15萬元。陳某在取得AAAAAA精品文檔 你我共享該房產(chǎn)權證和土地所有證后又將該房屋以34萬元價款出賣給李某并辦理了房屋過戶登記手續(xù)。程某得知后以出賣人陳某涉嫌合同詐騙罪向公安機關報案,經(jīng)公安立案偵查、檢察院審查起訴和法院審理認定陳某的行為構成合同詐騙罪，陳某被判處有期徒刑十二年。程某在陳某被判刑后向法院起訴,將陳某與李某列為共同被告,以兩被告惡意串通簽訂房屋買賣合同搶先登記行為損害了其利益為由請求法院確認該合同無效,要求陳某繼續(xù)履行與其簽訂的房屋買賣合同,限期辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，并要求兩被告承擔賠償責任。兩被告分別委托了律師代理應訴并進行答辯,本案在開庭前不知何故原告突然撤訴。雖然本案沒有開庭進行審理,但所涉及的普通一房二賣合同債權人基于惡意串通無效請求權與債的保全撤銷權的選擇適用問題值得探討。由于先買受人不享有房屋物權，不能行使房屋物權的請求權，而只是享有合同債權，因此只能采取對合同債權的保護方法來保障自己債權的實現(xiàn)。而在后買受人基于買賣合同并辦理了過戶登記手續(xù)對該房屋合法所有的情況下，先買受人必須要在法律上主張該合同無效或者行使撤銷權,使后買受人的所有權失去法律依據(jù),從而可以請求后買受人返還房屋。筆者認為，債權人基于對出賣人享有的債權而請求后買受人返還房屋,只能采取法律規(guī)定的保護方法，這種方法主要有兩種：第一、先買受人可以基于出賣人與后買受人之間的轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)構成惡意串通損害先買受人的利益的行為，請求法院確認該行為無效。第二、先買受人可以基于債的保全的方法，請求法院撤銷出賣AAAAAA精品文檔 你我共享人與后買受人之間的轉(zhuǎn)讓行為。我國《合同法》第五十二條第二項規(guī)定“惡意串通，損害國家、集體或第三人利益”的民事行為為無效?！逗贤ā返谄呤臈l規(guī)定“債務人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為”。這說明合同法明確確立了我國債權人基于惡意串通無效請求權與基于債的保全撤銷權制度。由于債權人基于惡意串通無效請求權與基于合同保全撤銷權制度在某種程度上也發(fā)生重合，因此就發(fā)生了當事人如何選擇適用問題。如有學者認為一些第三人以惡意串通為由主張合同無效的情形，也可能同時符合債權人行使撤銷權的構成要件。因為撤銷權行使的一個要件是，債務人與惡意第三人通過合同所進行的財產(chǎn)處分行為已經(jīng)或者將要損害債權人的合法有效的債權，使其債權有不能實現(xiàn)的危害。而這一行為也可以做另一種理解，即債務人與惡意第三人通過合同惡意串通，損害了合同之外的第三人即債權人的利益。因此，債權人可以依自己的自由意志決定選擇適用債權人撤銷權制度還是無效請求權制度來保護自己的合法利益。這種觀點有其一定道理，當事人可以依自己的自由意志選擇適用債權人撤銷權制度還是無效請求權制度，為其保護自己合法權益提供了方便。筆者認為，雖然法律上不允許對無效行為的撤銷，但是在事實上并不排除當事人以何種訴由向法院起訴的選擇。當事人對兩者的選擇實際上只是一個舉證問題，只有在了解上述兩項制度的法理基礎上對其各自的適用作正AAAAAA精品文檔 你我共享確的理解并分清兩項制度之間的界限之后，才能解決普通一房二賣合同債權人基于惡意串通無效請求權與基于債的保全撤銷權的選擇適用問題。二、惡意串通無效請求權的解釋適用(一)合同關系以外的第三人無效請求權無效合同，是指已經(jīng)成立，因欠缺法定有效要件，在法律上確定當然自始不發(fā)生法律效力的合同。無效合同與合同無效并非同一含義。無效合同是合同的種類之一，而合同無效則為合同的法律效果。無效合同是合同無效的原因之一，除無效合同之外，可撤銷合同經(jīng)撤銷之后，效力未定合同未經(jīng)權利人追認，以及債權人行使撤銷權等都可發(fā)生合同無效的法律后果。我國《合同法》第五十二條雖然以合同無效進行表述，但其實際上是關于無效合同的規(guī)定。審判實踐中，合同當事人主動要求確認合同無效或經(jīng)法院審理依職權主動確認合同無效的案件較為常見，但是由合同關系以外的其他人以起訴的方式要求確認他人之間訂立的合同為無效的較為少見。某一合同是否無效，合同當事人未提起訴訟，合同當事人以外的第三人向法院起訴，要求確認合同無效。對該訴請，法院應如何處理?理論界和實務界存在爭議。多數(shù)學者認為任何人發(fā)現(xiàn)合同包含有無效因素AAAAAA精品文檔 你我共享均可向法院起訴或向仲裁機關申請仲裁，只有這樣，才能真正貫徹對無效合同實行國家干預原則。也有學者認為，在一般情況下，無論合同是絕對無效、當然無效，任何人都可主張無效，法院也可以依職權審查，主動宣告無效。但某些特殊合同盡管具有違法性，只涉及特定第三人的利益，如果將這種合同都認為絕對的、當然的無效，即允許任何人主張合同無效未必妥當。筆者認為，只有與無效合同有利害關系的第三人才能以起訴的方式請求確認合同無效。沒有直接利害關系，不能提起訴訟確認合同無效。(二)債權人基于惡意串通無效請求權我國《合同法》第五十二條第二項規(guī)定“惡意串通，損害國家、集體或第三人利益”的民事行為為無效。作為債權人的先買受人可以主張無效請求權，但其權利的產(chǎn)生是有嚴格的前提的。第一，侵害債權的侵害行為須以合法債權的存在為前提 ;第二,必須是出賣方已履行了后合同從而導致在先買受人無法取得房屋 ;第三,出賣方與后買受人惡意串通，損害了在先買受人的利益。因此 ,先買受人可以基于出賣人與后買受人簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)構成惡意串通損害先買受人的利益的行為,請求法院確認該行為無效。司法實踐中，對于存在一房二賣的情況下如何認定后合同的出買人與后買受人惡意串通，損害在先買受人利益，對此有兩種不同的觀點：第一種認為，如果后買受人在購買特定標的物時具有惡意，尤其是存在著教唆出賣人違AAAAAA精品文檔 你我共享約，或與出賣人合謀，造成在先買受合同不能履行，則后買受人的行為損害了在先買受人的利益，而認定無效。第二種觀點認為，如果后買受人故意采用違背善良風俗的方法購買房屋，目的在于加害前買受人時，才能認定其行為無效。筆者認為第二種觀點更為合理。首先，第一種觀點強調(diào)后買受人必須具有故意或惡意時才能構成損害第三人利益，這無疑是正確的，但僅有這一點是不夠的。因為明知有在先買賣合同存在或在先買受人對該房屋享有債權而仍然購買，乃是非善意的，然而據(jù)此便確定后買受人構成損害在先買受人利益，未免過于寬泛。因為后買受人明知出賣人已與在先買受人就該房屋簽訂合同，仍與出賣人簽訂合同的，揣其目的，可能有二，一是只為取得標的物;二是主要為了損害在先買受人的利益。如果后買受人明知先買受人享有債權仍向出賣人購買，這完全符合自由競爭和交易自由的原則，不能因此而認定其有惡意。但是如果后買受人購買已經(jīng)出售給他人的房屋，目的在于使他人因不能得到該房屋而受到損害，則后買受人已濫用了其享有的交易自由，從而構成了損害第三人利益的真正惡意。其次，按第一種觀點，只要后買受人采取的方式不正當，如教唆、與出賣人同謀等可構成損害第三人利益。筆者認為，在市場競爭條件下，即使后買受人以出高價、利誘、給中間人傭金等方式而購買房屋，其行為并不違反不正當競爭法的規(guī)定，不能認定其行為具有不法性，AAAAAA精品文檔 你我共享并據(jù)此認定其損害第三人利益。因此，在一房二賣的情況下，只有后買受人以故意致先買受人損害為目的，采用違法的、違背善良風俗的方法而致先買受人利益受到損害的，才構成侵害先買受人利益而應該認定為無效。在先買受人主張后合同無效的情況下，如果有證據(jù)證明出賣人與后買受人有惡意串通行為而被法院確認該行為無效，則只能在出賣人與后買受人之間相互產(chǎn)生返還房屋的義務，即應當由后買受人向出賣人返還房屋，而不能由后買受人直接向先買受人返還房屋。(三)舉證責任問題根據(jù)《民事訴訟法》及最高人民法院《關于民事舉證責任的若干問題》的規(guī)定，先買受人要舉證證明出賣人與后買受人有惡意串通行為。在實踐中先買受人承擔這樣的舉證責任存在一定的困難， 因為先買受人不僅必須證明出賣人與后買受人之間主觀上都有具有加害先買受人的故意,而且要證明雙方客觀上必須有相互勾結和串通的行為 ,也就是說，先買受人不僅要證明雙方主觀上都具有加害先買受人的意圖，而且要證明雙方客觀上必須做出了相互勾結和串通的行為。 由于出賣人與后買受人的惡意串通行為往往是隱蔽的， 對于后買受人是否為惡意，這種舉證當然對處于合同關系外部的先買受人來說是十分困難的。因此，在司法實踐中以惡意串通而被宣告無效的案件很少。但AAAAAA精品文檔 你我共享法官在審理中可采用證據(jù)規(guī)則中的推定責任，結合日常生活經(jīng)驗和常理常情，來合理分配或轉(zhuǎn)移舉證責任，從而準確認定是否構成惡意串通。四、債的保全撤銷權的解釋適用(一)債權人的撤銷權債權人的撤銷權，是指債權人所享有的對債務人所為有害及債權的行為，可以請求法院予以撤銷的權利。債權人的撤銷權，是以訴的方式向法院提起，所以又稱為撤銷訴權或廢罷訴權，但其性質(zhì)并非程序法上的權利，而是實體法上的權利?！逗贤ā返谄呤臈l規(guī)定“債務人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為”?？梢?，合同法規(guī)定的債權人的撤銷權必須具備一定條件：(1)必須存在債務人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的行為;(2)這種轉(zhuǎn)讓行為造成債權人損害;(3)以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的，受讓人必須知道轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)會損害債權人的利益。作為房屋買賣合同標的物的房屋，在性質(zhì)上屬于特定物。在給付特定物的債權中，如果債務人將該特定物的所有權轉(zhuǎn)移給第三人，債權人是否可以以此種轉(zhuǎn)移將導致其債權不能實現(xiàn)為由而請求法院撤AAAAAA精品文檔 你我共享銷債務人的行為?也就是說，如果房屋買賣合同簽訂之后，出賣人又將房屋以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓于后買受人且該買受人明知存在先買賣合同，導致出賣人不能將房屋轉(zhuǎn)移于先買受人的，作為債權人的先買受人能否以房屋給付債權受侵害為由，行使撤銷權以保全自己的合同債權?從《合同法》第七十四條規(guī)定來看，在特定物給付債權受害的，債權人能否行使撤銷權，并沒有規(guī)定。筆者認為，在這種情況下，債權人不得行使撤銷權。這是因為，第一，撤銷權的行使目的在于恢復債務人的責任財產(chǎn)，保全全體債權人的利益，而不在于保障債務人能夠向特定物債權人給付特定物。而且撤銷權行使的效力是直接變更債務人與第三人的意思表示的效果，對第三人利益影響甚大。第二，債權人撤銷權屬于對一般債權的擔保，因為債權人如果撤銷債務人的明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓的行為的，就撤銷后所得財產(chǎn)，撤銷權人不能優(yōu)先于其他債權人受償，而應和其他債權人平等受償。第三，在一房二賣的情況下，后買受人支付了合理對價，以完全有效的買賣合同取得房屋的所有權，如果先買受人以出賣人給付該房屋的債權受到侵害為由可以撤銷后合同要求后買受人返還財產(chǎn)，并要求出賣人將房屋轉(zhuǎn)移登記于己。那么，根據(jù)債權平等原則，如果先買受人通過登記取得房屋所有權，后買受人也可以撤銷前合同，如此反復撤銷，對交易實為不利。因此，筆者認為在房屋一房二賣情況下，只有在債務人轉(zhuǎn)移特定物所有權將導致其責任財產(chǎn)減少，其資產(chǎn)不足于清償債權人的債務時，債權人才可以行使撤銷權。也就是說，在房屋一房二賣情況下，只有出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權的行為已經(jīng)或者將要極大地減少出AAAAAA精品文檔 你我共享賣人的責任財產(chǎn)，以致于先買受人請求出賣人承擔違約責任的請求權難以完全實現(xiàn)或者根本不能實現(xiàn)時，先買受人有權撤銷出賣人與后買受人之間的房屋買賣合同。如果房屋出賣人尚有能力承擔不履行的責任，先買受人就不能行使撤銷權。在行使撤銷權的情況下，一旦出賣人與后買受人的行為被撤銷以后，不僅對先買受人和出賣人發(fā)生效力，而且也對后買受人產(chǎn)生效力。先買受人也可以請求后買受人返還已經(jīng)取得的房屋。因此，在出賣人與后買受人之間的房屋轉(zhuǎn)讓行為被撤銷以后，法院可以判令后買受人將該房屋交付給先買受人。在出賣人與后買受人的行為被撤銷以后，撤銷權人不能優(yōu)先于其他債權人受償，而應和其他債權人平等受償。但由于先買受人既無義務也無法知道其他債權人存在及債權數(shù)額，而法院也沒有必要公告其他債權人申報債權。因此，在司法實踐中很難以操作。筆者認為，在先買受人行使撤銷權時，如果沒有其他債權人對出賣人提起訴訟或者沒有其他債權人行使撤銷權，則后買受人沒有必要通知出賣人的其他債權人，可以通過行使撤銷權取得房屋所有權。如果有其他債權人提起訴訟，則可以在執(zhí)行時應當按債權的比例分配。(二)受讓人明知的范圍及惡意的內(nèi)容受讓人的惡意，是指受讓人于受讓時知道債務人所做的行為有害AAAAAA精品文檔 你我共享于債權。關于受讓人明知的范圍及惡意的內(nèi)容， 學術界有兩種不同的觀點：一種認為受讓人只需要知道債務人是以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓就構成惡意;另一觀點認為受讓人不僅要知道債務人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓，而且要知道此種行為對債權人造成損害才能構成惡意。 筆者認為，要求債權人舉證證明受讓人在取得房屋財產(chǎn)時， 已經(jīng)知道債務人所實施的處分房屋財產(chǎn)的行為有害于債權人的債權， 這對債權人來說是十分困難的。因為債權本身具有非公開性，債權不可能公示出來，讓他人知道。對先買受人人來說，一般是不可能知道出賣人與后買受人之間的債權關系及債權的內(nèi)容的。 但這并不意味著債權人就不可能舉證證明后買受人具有惡意。關鍵的問題是如何確定后買受人惡意的內(nèi)容。從合同法第七十四條的規(guī)定來看， 后買受人的惡意不應當包括已經(jīng)明知債務人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓而對債權人造成損害。 只要債權人能夠舉證證明后買受人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓， 便可以認為后買受人與出賣人實施轉(zhuǎn)讓房屋行為時具有惡意。 因為這種明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓的行為，本身是一種非正常的交易，后買受人作為合理的經(jīng)濟人，在此情況下應當知道這種非正常的交易中必然會減少債務人的責任財產(chǎn)。而后買受人在此情況下仍然與債務人發(fā)生交易， 則表明其主觀上具有惡意。至于后買受人是否具有故意損害債權人的意圖，或者是否曾與出賣人惡意串通，在確定后買受人的惡意時不必考慮。因此，受讓人的惡意采取觀念主義，即不以受讓人具有詐害債權AAAAAA精品文檔 你我共享的意思為條件。至于受讓人是否知道債務人的惡意在所不問。(三)舉證責任從合同法第七十四條規(guī)定內(nèi)容來看， 實際上只是要求債權人應當證明債務人在從事低價轉(zhuǎn)讓行為時， 明知轉(zhuǎn)讓的價格屬于明顯不合理的低價，且客觀上有害債權，至于債務人主觀上是否具有有害債權的惡意，則不必舉證，即推定了出賣人以明顯低價出賣的行為具有惡意，實行舉證倒置，出賣人必須證明低價出賣行為系出于重大誤解、 顯失公平等其他原因，反證自己主觀上沒有惡意，從而極大地減輕了債權人對債務人受讓人知道該情形惡意的舉證。 至于后買受人的惡意，合同法規(guī)定：“受讓人知道該情形”，此處惡意系指觀念主義的惡意，與惡意串通的意思主義的惡意不同， 指明知某種情形的存在，側(cè)重于行為人對事實的認識。舉證時應當注意以下兩點：一是后買受人的惡意首先包括后買受人知道轉(zhuǎn)讓的房屋財產(chǎn)是低價轉(zhuǎn)讓的。對“明顯不合理的低價”的判斷，應當根據(jù)當時當?shù)厥袌龅膬r格來判斷，明顯不合理意思意味著轉(zhuǎn)讓的價格與市場價格相比較差距較大，任何一個合理的經(jīng)濟人在此情況下都會認為該價格過低，據(jù)此將有合理的理由認為這種交易不是一種正當?shù)慕灰住６呛筚I受人應當知道基于出賣人的交易行為將會減少出賣人的責任財產(chǎn)，損害債務人的債權人的利益，但債權人沒有必AAAAAA精品文檔 你我共享要舉證證明后買受人知道出賣人負有何種債務以及對誰負有債務。綜上所述，在普通一房二賣情況下，先買受人為保護自己合法利益只能采取法律規(guī)定的保護方法，在基于惡意串通無效請求權與債的保全撤銷權之間作出選擇。當事人對兩項的選擇主要取決于訴訟中舉證責任。如果先買受人有足夠證據(jù)證明出賣人與后買受人惡意串通損害了先買受人的利益，則可依據(jù)合同法五十二條第二項的規(guī)定訴請該行為無效。反之，則先買受人依據(jù)合同法第七十四條提起撤銷之訴。如果先買受人有足夠證據(jù)證明出賣人與后買受人惡意串通損害了先買受人的利益而選擇了基于惡意串通無效請求權，一旦法院宣告該行為無效以后，由于沒有必要撤銷該行為，先買受人再不能夠根據(jù)合同保全制度行使撤銷權。如果因為證據(jù)不足而不能被判定無效，則先買受人還可以再行使撤銷權，以使自己的債權得到更充分的保護。筆者認為，由于行使合同保全撤銷權在舉證和返還房屋上比宣告合同無效對先買受人更為有利。五、本案先買受人應如何選擇就本案來說，雖然后買賣合同中關于房價定得偏低和出賣人與后買受人之間通過訂立低價轉(zhuǎn)讓房屋的行為，最終使先買受人對出賣人的債權很難得到完全實現(xiàn)，但僅憑這兩個事實是不能認定出賣人與后買受人之間具有惡意串通損害先買受人利益的行為的。其原因在于：AAAAAA精品文檔 你我共享第一， 惡意串通首先要求當事人都具有惡意，這種惡意就是指當事人明知或應當知道其訂立的合同或?qū)嵤┑钠渌袨閷嫵蓪λ说膿p害而故意為之。從本案來看，盡管出賣人從事該種行為時具有逃避債務，從而最終損害先買受人利益的意圖，但對于后買受人來說，很難認定其具有損害先買受人利益的惡意。 后買受人與先買受人之間從未往來，甚至可能根本不知道先買受人的存在， 因此不可能直接損害先買受人的利益。后買受人從事這種行為完全是為了取得房屋， 而不在于直接加損害于先買受人。 所以，對于后買受人損害先買受人利益的惡意是很難認定的。 第二，惡意串通行為在結果上直接導致了對他人的損害，在惡意串通與他人的損害之間具有直接的因果關系。 從本案來看，先買受人雖然最終遭受了損害， 但是要認定先買受人的損害是因為出賣人與后買受人訂立買賣合同的結果， 則是困難的。因為出賣人與后買受人之間的低價買賣的行為雖然影響了先買受人債權的實現(xiàn)，但并沒有直接導致對先買受人債權的侵害，尤其是后買受人并沒有實施直接侵害先買受人債權，導致先買受人債權不能實現(xiàn)的行為。總之，筆者認為，先買受人提出出賣人與后買受人之間有惡意串通損害其利益的行為，并據(jù)此請求確認買賣合同無效的主張是不能成立的。然而，應當看到，在本案中出賣人故意低價轉(zhuǎn)讓其財產(chǎn)，從而使其不能有足夠的資產(chǎn)清償對先買受人的債務，導致先買受人的債權不能完全實現(xiàn)。在此情況下，法律應當為債權人設立一定的保障措施，AAAAAA精品文檔 你我共享否則債權不能實現(xiàn)，對惡意的債務人也不能實施制裁，社會經(jīng)濟秩序也難以得到保障。在本案中，先買受人可以獲得的保護其債權的措施在于通過行使債的保全的撤銷權，而維護其債權。撤銷權行使的目的在于防止因債務人的責任財產(chǎn)的不當減少而給債權人帶來損害，從而使債權得到充分實現(xiàn)。為什么說本案中先買受人可以行使撤銷權呢?因為出賣人與后買受人實施的行為已經(jīng)在客觀上符合了撤銷權的行使要件。第一，從客觀要件上說，撤銷權的行使首先要求債務人實施一定的處分財產(chǎn)的行為，這種處分行為已發(fā)生法律效力，而且已經(jīng)或?qū)⒁獓乐負p害債權人的債權。只有在債務人實施法律上的處分行為時，才可能與第三人發(fā)生關系，才能提出撤銷債務人與第三人實施的行為問題。所謂債務人實施處分行為已經(jīng)生效且有損于債權人的債權，應以債務人的處分財產(chǎn)的行為已經(jīng)或?qū)⒁獓乐貙е聜鶛嗳瞬荒軐崿F(xiàn)為標準。如果債務人在實施處分財產(chǎn)的行為以后， 已完全不具有足夠資產(chǎn)清償債權人的債權，則認為該行為嚴重有損于債權。 如果在實施該行為以后，債務人仍有足夠的資產(chǎn)清償債務， 不能認為債務人的行為嚴重有害于債權，在此情況下，債權人也無權干涉?zhèn)鶆杖说奶幏中袨椤?在本案中，出賣人所實施的低價轉(zhuǎn)讓房屋的行為屬于法律上的處分行為且已經(jīng)發(fā)生法律效力，所得房屋款項用于歸還其他債務，直接導致先買受人的債權難以得到實現(xiàn)， 因此可以認為，此種低價轉(zhuǎn)讓行為減少了出賣人的責任資產(chǎn)，從而有損于先買受人的債權。第二，從主觀要件上來說，債務人實施處分行為時或債務人與第AAAAAA精品文檔 你我共享三人實施民事行為時具有惡意。對于雖然是有償?shù)牡黠@低于市價出售財產(chǎn)的處分行為的撤銷，則必須以債務人及其第三人在實施交易行為時都具有加損害于債權人的惡意為要件， 僅僅只是一方有惡意是不夠的。如果債務人為惡意，而第三人為善意，則允許債權人撤銷債務人與第三人的行為，將會直接損害善意第三人的利益， 也將會影響到社會正常秩序。如果債務人是善意，而第三人為惡意，更不能發(fā)生撤銷的后果。 學理上所謂債務人的惡意，是指債務人明知其處分財產(chǎn)的行為將導致其無足夠的資產(chǎn)清償債務，從而有害于債權人的債權，而仍然實施該行為。我國《合同法》對債務人惡意未作明確規(guī)定，是為了方便撤銷權的行使，有利于保護債權人利益。即便是按學理通說，從本案來看，出賣人具有惡意也是不難認定的。 關鍵在于如何認定第三人具有惡意，所謂第三人的惡意，是指第三人知道或應當知道其與債務人實施的低價買賣行為有損于債務人的債權人的權利。 從本案來看，要認定后買受人具有直接損害先買受人利益的意圖是十分困難的，因為后買受人與先買受人并沒有發(fā)生經(jīng)濟上的往來關系，則后買受人不可能也無必要直接針對先買受人而實施某種加害行為，據(jù)此認定后買受人具有加損害于先買受人的惡意是困難的。但在本案中，要認定后買受人具有撤銷權的行使所要求的惡意，則并不困難。先買受人主張后買受人具有此種惡意，只需證明后買受人應當知道其與出賣人共同實施的低價買賣房屋的行為，將有可能導致出賣人用于清償債務的資產(chǎn)減少，從而有損于出賣人的債權人的利益，就可認定后買受人具有惡意，即使后買受人并不知道出賣人的債權人是誰，也不影響AAAAAA精品文檔 你我共享其惡意的成立。從本案來看，在出賣人低價轉(zhuǎn)讓房屋時，后買受人為一個合理的商人，應當知道出賣人實施的低價轉(zhuǎn)讓的行為是為了逃避債務。在此情況下，后買受人仍與出賣人共同實施低價買賣房屋的行為，據(jù)此可以認定后買受人具有惡意。因此，本案先買受人在對基于惡意串通無效請求權與合同保全撤銷權之間作出選擇，則從舉證責任和返還房屋的角度考慮顯然應該選擇合同的撤銷權。但遺憾的是本案先買受人如果選擇行使撤銷權已經(jīng)超過了一年除斥期。深 圳 經(jīng) 濟 特 區(qū) 格 式 合 同 條 例承 包 合 同 公 證 需 提 交 的 證 明 和 材 料房屋中介合同性質(zhì) 一 起 典 型 案 例 論 后 合 同 義 務從 擠 傷 索 賠 談 “ 先 合 同 義 務 ”買 賣 合 同 產(chǎn) 品 質(zhì) 量 糾 紛如 何 約 定 終 止 勞 動 合 同 條 件影 響 融 資 租 賃 合 同 效 力 的 因 素AAAAAA精品文檔 你我共享商 家 確 定 的 最 終 解 釋 權 沒 有 效 力投 標 保 證 金 究 竟 該 交 多 少強 行 解 除 教 師 職 位 的 勞 動 合 同 案超 效 保 證 人 可 先 訴 抗 辯 權中 華人 民共 和國 技術 引 進 合同 管 理 條例勞 動合 同繼 續(xù)履 行原 則 體 現(xiàn)在 哪 些 方面不 安 抗 辯 權 的 構 成 要 件什 么 是 無 效 合 同 以 及 無 效 合 同 的 分 類一 般 保 證 與 連 帶 保 證 的 區(qū) 別國家測繪局國家工商行政管理局關于重新發(fā)布不 得 以 住 房 問 題 拒 絕 解 除 勞 動 合 同AAAAAA精品文檔 你我共享《合同法》第 52 條所規(guī)定無效合同之情形后合同義務的內(nèi)容 如 果 是 出 租 人 死 亡 ， 合 同 還 有 效 嗎什么是法定代表人 民 間 借 款 無 效 的 的 法 律 后 果先合同義務及違反先合同義務之責任形態(tài)研究先法 定 抵 押 權 的 效 力 及 其 實 現(xiàn)建 筑 安 裝 工 程 征 用 土 地 合 同 寫 法融 資 租 賃 合 同 效 力 的 終 止“ 車 輛 報 更 ” 不 是 合 同 終 止 的 條 件水 路 貨 物 運 輸 合 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