《房地產(chǎn)評估》試卷A及參考答案

華中師范大學成人本科 學年第二學期《房地產(chǎn)評估》試卷（A）考試時間分鐘 閉卷 任課老師：裝 班級： 學號： 姓名： 成績：一、單項選擇題（每小題1分，共20分）1、下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好的反映地價水平高低的是（ ）A、土地總價 B、土地單價 C、樓面地價 D、商品房價2、對可比實例價格進行交易日期修正時，最適宜采用的是（ ）A、一般物價指數(shù) B、建筑材料價格指數(shù)C、房地產(chǎn)價格指數(shù) D、定額調(diào)整系數(shù)3、基本完好房的成新度一般為（ ）A、七成新 B、六到七成新 C、七到八成新 D、八到十成4、其他條件相同，期房價格一般（ ）現(xiàn)房價格。A、高于 B、低于 C、等于 D、不可5、土地價=（房地凈收- ）/土地資本化率。（ ）A、土地凈收益訂C、房地費用

B、建筑物價格×建筑物資本化率D、建筑物凈收益6、從理論上講，選用的資本化率越低，求出的價格（ ）A、越高 B、越低 C、不變 D、越可7、用成本法估價時，房屋現(xiàn)值等于（ ）A、房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限B、房屋重置價格-年折舊額×耐用年限C、房屋重置價格×成新度D8、假設開發(fā)法計算時，應扣除的項目部包括（ ）A、毛地的拆遷安置補償費C、投資利息

B、已投入的費用D、銷售稅費9、一宗房地產(chǎn)交易能夠達成的充分條件是（ ）AB線C、買房愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最低價格D、買房愿意付出的最高價格大于賣方愿意接受的最低價格10、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的和5%。某宗房地長交易買方付給賣方2325元㎡應繳納的稅費均由買方負擔則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格（ A、2300/㎡ B、2495/㎡ C、2500/㎡ D、3000/11、若估價目的為買賣，則選取的可比實例交易類型也應該是（ ）A、抵押 B、買賣 C、租賃 D、拆遷補償12、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200平方米，現(xiàn)空置估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為（ ）A180035B110015020C10000180D10002013、在貸款合同中約定，某項貸款年利率為6%，以季度為計息周期，則實際利率是（ A、1.5% B、1.51% C、6.14% D、6%14、經(jīng)濟折舊也叫（ ）A、功能折舊 B物質(zhì)折舊 C、外部折舊 D、精神折舊15某宗土地50年使用權的價格為1000萬元其地上建筑物目前的市價為500萬元現(xiàn)探測其下有鐵礦資源，價值高達500萬元，則該房地產(chǎn)的價格為（ ）A、1000萬元 B、1500萬元 C、2000萬元 D、1500萬元至2000萬元之間16大于有建筑的土地的價格，這種情況是基于原理造成。（）A、收益遞減原理B、適合原理C、均衡原理D、預期原理17、甲土地的當家2100元/平方米，建筑容積率為7，乙土地的單價1500元5，該兩塊土地的總價相比有（）A、甲的等于乙的B、甲的高于乙的C、甲的低于乙的D、難以判斷18某寫字樓剛建成，其建筑造價實際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現(xiàn)實市場價格為600萬元，附近類似寫字樓（包括土地和建筑物）的現(xiàn)實市場價格為2800元/平方米則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應為 萬元。（ ）A、800 B、900 C、1000 D、大于100019、設立地役權通常會使（ ）A、供役地的價值下降 B、需役地的價值下降C、供役地與需役地的價值都下降 D、供役地與需役地的價值都上升20、下列土地狀況中，不屬于土地權益狀況的是（ ）A、土地使用期限 B、土地使用管制 C、土地面積大小 D、土地權利性二、多項選擇題（每小題1分，共10分）1、房屋完損等級劃分的依據(jù)包括（ ）A、功能 B、成新 C、裝修 D、結構 E、設2、下面關于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的說法正確的是（ A、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分又包含風險部分BC、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從理論上講估算結果較精確DE、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法比傳統(tǒng)方法好3、下列敘述正確的是（ ）A、估價是科學與藝術的有機結合C、估價是一種主觀活動

B、理論、方法和經(jīng)驗對估價同等重要DE、買賣雙方應按估價結果交易4、下列關于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有（ A、居民收入的真正增加，通常會導致房地產(chǎn)價格上升BC、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)價格上升D、入股居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，對房地產(chǎn)價格影響不大E、居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格影響不大5、房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估（ ）A、你買賣的房地產(chǎn)市場價值C、買方可承受的最高價E、賣方愿意接受的最高價

B、買房愿意支付的最低價格D、賣方可接受的最低價6、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有（ ）A、房地產(chǎn)開發(fā)用地D、別墅

B、學校 C、在建工E、特殊廠房7、房地產(chǎn)價格與一般物品的價格的不同之處包括（ ）A、受區(qū)位因素影響大 B、是物品本身的價格CE、同時存在租賃價格和買賣價格

D、價格形成時間長8、下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的是（ ）A、相鄰房地產(chǎn)合并交易C、交易雙方存在利害關系

BD、交易稅費非正常負擔E、交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情9、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括（ ）A、電費 B、物業(yè)管理費 C、水費 D、供暖費 E、房地產(chǎn)10、適合采用假設開發(fā)法進行估價的情況包括（ ）A、在建工程BC、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)D、可供開發(fā)建設的土地E、市場交易活躍的房地產(chǎn)三、判斷題（每小題1分，共15分）1、距離有空間直線距離和交通路線距離，現(xiàn)在人們越來越重視交通路線距離。（ ）2、在收集實例資料時，應考察他們是否收到不正常或人為因素的影響。受到這些因素影響的實資料在估價時不可以采用。（ ）3、國有土地使用權即為出讓土地使用權。（ ）4、交易實例不一定是可比實例。（ ）5、報酬率是投資回收與投入資本的比率。（ ）6、周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。（）7、若估價報告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則股價責任隨之終止。（）、每種估價方都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的但不應相互替代。（ ）9、一種房地產(chǎn)商品價格上升導致另一種房地產(chǎn)商品需求增加，則這兩種房地產(chǎn)商品是互補品（）、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最使用。（ ）11、成本法中的折舊不同于會計中的折舊。（）12、路線價法，實際上是一種市場法。（）13、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關系人。（）14、在運用成本法估價時，房地產(chǎn)價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產(chǎn)價格就相應增高。（ ）15、在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”。（）四、簡答題（每小題6分，共30分）1、按照房地產(chǎn)估價上的定義，房地產(chǎn)是那三個方面的結合體？2、按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，房地產(chǎn)可以分為哪些種類？3、房地產(chǎn)需求量的決定因素有哪些？4、房地產(chǎn)估價的原則有哪些？5、房地產(chǎn)的特性有哪些？五、計算題（共25分）1、某房地產(chǎn)建成于2007年底，伺候收益年限為48年，2008年底至2011年底分別獲得凈收益83萬、85909420122013949396元，從2015952011年底的收益價格。10分）、需要評估一宗“七通一平”熟地2012年9500065年，容積率為2800要投入房地產(chǎn)交易中賣方需要交納的營業(yè)稅等為交易價格000㎡。試利用所給資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該宗土20129（折現(xiàn)率為。（15分）以下為本試卷的參考答案一、單選題（共30道試題，共60分。）組成房屋的構件中，下列既屬承重構件又是圍護構件的是（）墻、屋頂樓板、基礎屋頂、基礎門窗、墻正確答案：A 滿分：2分剛性基礎的受力特點是（）A.抗拉強度大，抗壓強度小；抗拉、抗壓強度均大；抗剪切強度大；抗壓強度大、抗拉強度小正確答案：D 滿分：2分住宅建筑常采用（）的尺度A.自然；夸張；親切；相似正確答案：A 滿分：2分當門窗洞口上部有集中荷載作用時，其過梁可選用（）平拱磚過梁拱磚過梁鋼筋磚過梁鋼筋混凝土過梁正確答案：D 滿分：2分伸縮縫是為了預防（）對建筑物的不利影響而設置的A.溫度變化地基不均勻沉降地震荷載過大；正確答案：A 滿分：2分坡屋頂坡度及平屋頂坡度多用的表示方法為（）A.斜率法、百分比法、角度法、斜率法、百分比法、斜率法；、角度法、百分比法正確答案：C 滿分：2分（）是一切形式美的基本規(guī)律注：①對比②統(tǒng)一③虛實④變化A.①②①③②②④正確答案：A 滿分：2分建筑構造設計的原則有（）堅固適用、技術先進、經(jīng)濟合理、美觀大方適用經(jīng)濟、技術先進、經(jīng)濟合理、美觀大方結構合理、技術先進、經(jīng)濟合理、美觀大方堅固耐用、技術先進、結構合理、美觀大正確答案：A 滿分：2分建筑平面的組合形式有（）A.走道式組合、大小空間組合、單元式組合、主次空間組合；套間式組合、走道式組合、大廳式組合、單元式組合；大廳式組合、主次空間組合、走道式組合、套間式組合；單元式組合、套間式組合、主次空間式組合、走道式組合正確答案：B 滿分：2分橫墻承重方案中建筑開間在（）較經(jīng)濟A.B.3.0m；C.4.2m；D.2.4m；E.5.7m；正確答案：A 滿分：2分立面的重點處理部位主要是指（）A.建筑的主立面、建筑的檐口部位、建筑的主要出入口、建筑的復雜部位正確答案：C 滿分：2場地的“三通一平”的內(nèi)容是下列哪一條（）A.水通、電通、路通、平整場地；水通、暖通、煤氣通、路平；通信、暖通、水通、路平；電通、信通、水通、平整場地正確答案：A 滿分：2分無特殊要求房間的窗臺高度通常?。ˋ.B.900；C.1200；D.1500E.1800正確答案：A 滿分：2分木窗的窗扇是由（）組成A.上、下冒頭、窗芯、玻璃；邊框、上下框、玻璃邊框、五金零件、玻璃；亮子、上冒頭、下冒頭、玻正確答案：A 滿分：2分防水材料接縫越多，造成滲漏的可能性越（）A.小；不可能；大；無關正確答案：C 滿分：2分較重要的建筑物建筑設計一般劃分為（）設計階段A.方案設計、施工圖設計初步設計、技術設計、施工圖設計結構設計、建筑設計初步設計、施工圖設正確答案：B 滿分：2分建筑物的使用部分是指（）A.主要使用房間和交通聯(lián)系部分主要使用房間和輔助使用房間使用房間和交通聯(lián)系部分房間和樓電梯等；正確答案：B 滿分：2建筑技術條件是指（）A.建筑結構技術、建筑材料技術、建筑構造技術建筑結構技術、建筑材料技術、建筑施工技術建筑結構技術、建筑環(huán)保技術、建筑構造技術建筑結構技術、建筑構造技術、建筑施工技正確答案：B 滿分：2分室外地坪以上到室內(nèi)地坪以下的這段墻體稱為（）A.墻腳；勒腳；墻裙；踢腳。正確答案：B 滿分：2分一般單股人流通行最小寬度?。ǎ〢.450mm；500mm；240mm；550mm正確答案：D 滿分：2分地下室的所有墻體都必須（）水平防潮層A.一道；二道；三道；四道；正確答案：B 滿分：2分水磨石、水刷石、干粘石、斬假石、假面磚、拉毛灰屬于（B）A.一般抹灰；裝飾抹灰；貼面裝飾；噴涂裝飾；正確答案：B 滿分：2分影響建筑構造的外界環(huán)境因素有（）A.外界作用力、人為因素、地表影響外界作用力、氣候條件、地表影響火災的影響、人為因素、氣候條件外界作用力、人為因素、氣候條正確答案：D 滿分：2分建筑是指（）的總稱A.建筑物構筑物建筑物、構筑物；建造物、構造物正確答案：C 滿分：2分下列哪種構圖手法不是形成韻律的主要手法（）A.漸變重復；交錯；對稱正確答案：D 滿分：2分單側采光房間窗戶上沿離地高應大于房間進深長度的（）A.B.1/2C.1/4D.2倍E.4倍正確答案：A 滿分：2分電梯按其使用性質(zhì)可分為（）A.乘客電梯、載貨電梯、消防電梯；載貨電梯、消防電梯、食梯、雜物梯；消防電梯、乘客電梯、雜物梯、載貨電梯；雜物梯、食梯、乘客電梯、消防電梯正確答案：C 滿分：2分墻腳采用（）等材料，可不設防潮層注：①黏土磚②砌塊③條石④混凝土A.①③④B.②③C.①②④D.③④正確答案：D 滿分：2分初步設計的具體圖紙和文件有（）注：設計總說明②建筑總平面圖③面圖、立面圖④工程概算書⑤建筑構造詳圖A.B.②③④⑤C.①②③④D.①③④E.②④⑤正確答案：B 滿分：2分根據(jù)鋼筋混凝土樓板的施工方法不同可分為（）現(xiàn)澆式、梁板式、板式板式、裝配整體式、梁板式裝配式、裝配整體式、現(xiàn)澆式裝配整體式、梁板式、板正確答案：C 滿分：2分二、多選題（共二、多選題（共10道試題，共20分。）建筑平面設計包括哪些基本內(nèi)容（）A.主要使用房間的設計；輔助使用房間的設計；交通聯(lián)系部分的設計；建筑平面組合設計；正確答案：ABCD 滿分：2分房屋構造設計要遵循下列哪些原則（）A.滿足建筑使用功能；有利于結構安全；適應建筑工業(yè)化的需求；追求建筑經(jīng)濟的綜合效益正確答案：ABCDE 滿分：2分水磨石的分格條作用是（）A.為將大面積分為小塊，可以防止面層開裂；萬一局部損壞，不致影響整體，維修也較方便；可按設計圖案定出不同式樣和顏色；增加美觀。正確答案：ABCD 滿分：2分現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板有（）等類型A.板式樓板；梁板式樓板；壓型鋼板組合樓板；無梁樓板正確答案：ABCD 滿分：2分下面哪些是屬于立面構部件組合（）A.墻體；梁柱；屋檐；門窗陽臺；雨篷；勒腳；花飾正確答案：ABCDEFGH 滿分：2分陽臺按結構形式分為（）A.現(xiàn)澆懸挑陽臺；預制板懸挑陽臺；預制倒槽板陽臺；凹陽臺。正確答案：ABCD 滿分：2分屋頂外形有（）等形式A.平屋頂；坡屋頂；懸索屋頂；薄殼屋頂；拱屋頂；折板屋頂；正確答案：ABCDEF 滿分：2分立面處理方法有（）A.比例與尺度處理；虛實與凹凸處理；線條處理；色彩與質(zhì)感處理；重點與細部處理；正確答案：ABCDE 滿分：