商業(yè)還款計(jì)劃書

鼎城鼎城盤錦鼎城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)計(jì)劃書——還款計(jì)劃書2013年4月16日盤錦鼎城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)計(jì)劃書——還款計(jì)劃書第一章項(xiàng)目概要一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本工程位于大洼新華街南側(cè)，湖濱路以西，通達(dá)街以北，利民路以東，東西長(zhǎng)220m,南北長(zhǎng)440m,是個(gè)成矩型的花園式小區(qū)。隨著遼寧“五點(diǎn)一線”的開發(fā)建設(shè)，在相當(dāng)大程度上，增添本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容“東湖勝景”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為8.5474萬平方米?？偨ㄖ娣e近26.27萬平方米?？偩幼∪酥屑s六千人。規(guī)劃建設(shè)成為一個(gè)5、6、18、24層的多功能高檔住宅小區(qū)，其中90平方米以下的占70%以上。另外，小區(qū)中心的集購(gòu)物、休閑、健身為一體的“東湖廣場(chǎng)”更為該項(xiàng)目增添無限活力。三、項(xiàng)目建設(shè)總投資項(xiàng)目總投資：535萬7元1。四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)單位指標(biāo)值方案類占地面積平方米

序號(hào)指標(biāo)單位指標(biāo)值建筑面積平方米萬容積率%綠化率%建筑密度%大平與小平比例*:投資類項(xiàng)目建設(shè)總投資萬元財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)類項(xiàng)目總銷售收入萬元全投資角度分析萬元稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值■■稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元回收期年第二章公司介紹一企業(yè)簡(jiǎn)介盤錦鼎城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家全資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，創(chuàng)建于1999年，擁有注冊(cè)資金1218萬元，固定資產(chǎn)4800萬元，年完成總產(chǎn)值近億元以上。擁有員工154人，其中高級(jí)工程師54人，技術(shù)員24人，中級(jí)職員15人，高級(jí)職員2人。公司的理念是：認(rèn)認(rèn)真真做事，踏踏實(shí)實(shí)做人。在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的精心管理和公司員工的不斷努力下蓬勃發(fā)展，形成了一支獨(dú)具規(guī)模的現(xiàn)代化高素質(zhì)的隊(duì)伍。鼎城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司著重于住宅開發(fā)為主導(dǎo)方向?！耙再|(zhì)量求生存，以信譽(yù)求發(fā)展”的原則，獨(dú)立開發(fā)了先建小區(qū)、司機(jī)樂小區(qū)、天安小區(qū)、地稅家屬樓、明珠家園等房地產(chǎn)項(xiàng)目。去年開發(fā)的明珠家園在去年底已正式交付使用。公司擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力，產(chǎn)品銷售實(shí)力，具備開發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力。二股權(quán)及組織結(jié)構(gòu)1、公司組織架構(gòu)三、經(jīng)營(yíng)范圍盤錦鼎城是一家綜合性企業(yè)集團(tuán)，主要涉及房地產(chǎn)、能源、物流、建筑、等多行業(yè)。第三章項(xiàng)目介紹及項(xiàng)目環(huán)境分析一、設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)以人為本，充分尊重居住的行為模式，創(chuàng)造人際交流環(huán)境塑造社區(qū)文化；達(dá)到居住面積分部合理，規(guī)劃設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)大洼人生活習(xí)慣。二、建筑風(fēng)格“東湖勝景”小區(qū)工程占地面積為8.5474萬平方米，擬建面積為27.04萬平方米的住宅小區(qū)，根據(jù)本地區(qū)的總體規(guī)劃要求，東湖勝景小區(qū)作為生態(tài)型小區(qū)建設(shè)工程，應(yīng)采用先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)環(huán)境與生態(tài)意識(shí)，體現(xiàn)居住環(huán)境的高品質(zhì)要求，貫徹以人為本的發(fā)展戰(zhàn)略，適應(yīng)居住者的心理和生活行為要求，提高居住空間的領(lǐng)域感和溫馨感。保證住宅良好的日照和通風(fēng)，完善公建配套設(shè)施和各項(xiàng)活動(dòng)場(chǎng)地的規(guī)劃。精心設(shè)計(jì)住宅，控制套型面積標(biāo)準(zhǔn)，提高住宅使用功能。注意立面造型和色彩處理，采取現(xiàn)代建筑在布局上的特點(diǎn)，創(chuàng)造充滿活力的建筑群體形象。營(yíng)造人景交融，景人合一的社區(qū)。首先以人為本，在滿足使用功能的要求下，完善配套設(shè)施。超大距離的綠化空間，打造現(xiàn)代居住文化生活的品位，給業(yè)主一種新的生活享受?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)按現(xiàn)代城市標(biāo)準(zhǔn)，以智能化滿足需求。主體結(jié)構(gòu)為框架，內(nèi)裝飾采用環(huán)保型無毒、無輻射、無公害的建筑材料。外墻保溫執(zhí)行國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，按節(jié)能設(shè)計(jì)，采用高密度苯板保溫，采暖使用地?zé)岜P管。三、功能總體布局結(jié)合規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)與周邊相關(guān)的環(huán)境特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)采用合理的布局和先進(jìn)設(shè)計(jì)構(gòu)思，強(qiáng)調(diào)環(huán)境意識(shí)和生態(tài)意識(shí)，營(yíng)造一個(gè)以人為本的小康社區(qū)。園區(qū)路網(wǎng)采用多口人車分流形式，保證業(yè)主休閑活動(dòng)的安全性。住宅小區(qū)中所有戶外活動(dòng)場(chǎng)地均布置在環(huán)境優(yōu)雅宜人的綠地之中。整個(gè)園區(qū)用地四周為道路環(huán)繞，車行道邊配建地面停車場(chǎng)，便于就近停放車輛。與綠化系統(tǒng)相結(jié)合。四、環(huán)境設(shè)計(jì)注重生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和營(yíng)造，總體景觀設(shè)計(jì)與城市道路周邊區(qū)域相統(tǒng)一考慮，結(jié)合道路網(wǎng)，形成周邊硬質(zhì)城市空間與中間軟質(zhì)綠化空間的總體風(fēng)貌。道路通過斷面形式、綠化種植以及周邊地塊建筑圍合等條件的不同變化形成不同風(fēng)格、個(gè)性的道路景觀。道路兩側(cè)的建長(zhǎng)界面均有一定的呼應(yīng)，同時(shí)道路空間的封閉與滲透形成空間的節(jié)奏。自然生長(zhǎng)，是營(yíng)造社區(qū)的最佳狀態(tài)。在植物配置方面多選用當(dāng)?shù)赜刑攸c(diǎn)的植物種類，讓植物自由發(fā)揮自己的特長(zhǎng)，讓建筑成為綠植的配角，讓自然的真正含義在這理被重新定義。地膚、半支蓮、草莓等生命力強(qiáng)的植物，色彩豐富，精致小巧中創(chuàng)造出生命的奇跡。宅間的迷你花園，小巧別致，共同家園共同設(shè)計(jì)栽植，體現(xiàn)出和諧、溫馨大家庭。按小區(qū)地理位置，沿小區(qū)東西兩側(cè)密植喬木，用綠墻圍合出生態(tài)空間，將城市快捷奏的步伐阻擋在外。五、住宅布局針對(duì)盤錦市冬寒夏熱的氣候特點(diǎn)，建筑采用南北朝向布局，通過合理的間距，使住宅獲得良好的日照和通風(fēng)。住宅的布置形式以行列為主，用綠化分隔式和庭院半圍合等各種空間圍合形式，形成良好的鄰里氣氛，增加安全防護(hù)功能。住宅頂層做坡屋頂處理。（一）住宅的戶型戶型大小根據(jù)社會(huì)調(diào)查的資料來設(shè)計(jì)的，建筑面積為47—145m2以上不等的多種形式，滿足不同階層的人。戶型從一室一廳一衛(wèi)至三室二廳二衛(wèi)等十五種戶型，總的戶數(shù)在2063戶左右。規(guī)劃建設(shè)成為一個(gè)5、6、18、24層的多功能高檔住宅小區(qū)。根據(jù)以往的頂數(shù)都有難出售，價(jià)格低等特點(diǎn)，因此在這次規(guī)劃中有的戶型設(shè)計(jì)了六層為全越層式住宅，并配置了樓頂花園，建筑立面及屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)手法體現(xiàn)了精美的現(xiàn)代主義風(fēng)格，增添了住宅的文化內(nèi)涵，形成了亮麗的城市景觀。（二）住宅的層數(shù)綜合考慮用地的經(jīng)濟(jì)性、建筑的造價(jià)、施工條件、居民生活水平和居住方便的程度等因素，該小區(qū)規(guī)劃建設(shè)成為一個(gè)5、6、18、24層的多功能高檔住宅小區(qū)。六、公建項(xiàng)目公建布局形式小區(qū)入口處為物業(yè)管理用房，為業(yè)主提供便利條件。兒童活動(dòng)區(qū)域及健身活動(dòng)區(qū)域均設(shè)置在人行景觀道上，讓業(yè)主在健身休閑之余享受如詩(shī)如畫般的美麗景色。七、小區(qū)道路道路等級(jí)的劃分小區(qū)內(nèi)的道路分為二級(jí)，即：園區(qū)道路及宅前小路。園區(qū)道路幅寬為6m；宅前路為3m,建筑后退道路邊緣最小為2.5m。道路的布置形式居住小區(qū)道路是城市道路的延續(xù)。居民對(duì)小區(qū)的道路，一方面希望能順利的進(jìn)入城市道路，另一方面，又不愿意無關(guān)的車輛與人流干擾他們的安靜和安全。在本次規(guī)劃中，通過小區(qū)道路的向南北兩個(gè)方向延伸，使整個(gè)小區(qū)溶入城市的大環(huán)境中。八、小區(qū)綠地小區(qū)采用不同的植物材料及綠化布置手法，樓間綠地形成了豐富多彩的綠化系統(tǒng)。既形成了集中的公共活動(dòng)空間，又有單獨(dú)的使用活動(dòng)范圍，有效的改善了環(huán)境和景觀，增加了居民的室外活動(dòng)空間，增強(qiáng)了居民的良好的鄰里氣氛，使小區(qū)成為現(xiàn)代化的花園式小區(qū)。九、小區(qū)環(huán)保及衛(wèi)生在入口處布置了兩個(gè)可移動(dòng)式垃圾箱，既不影響園區(qū)美觀又便于垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)。小區(qū)內(nèi)布置給水、排水、電力、電訊、采暖管線。排水經(jīng)化糞池處理后，先由園區(qū)內(nèi)管網(wǎng)進(jìn)入中心路預(yù)埋的主管網(wǎng)。十、小區(qū)智能化管理小區(qū)設(shè)多處探頭，與物業(yè)管理辦公室相連，各入口配備保安人員，不定時(shí)檢查、巡邏，確保小區(qū)安全，物業(yè)部門認(rèn)真做好小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，幫助各戶解決一些困難。十一、消防與安全措施為深入貫徹《中華人民共和國(guó)消防法》，提高全民消防意識(shí)，推動(dòng)我省城市社區(qū)消防建設(shè)工作的全面開展，切實(shí)將消防安全工作落實(shí)到基層，提高城市社區(qū)抗御火災(zāi)的整體能力，實(shí)現(xiàn)城市小區(qū)消防“自我管理，自我教育，自我服務(wù)，自我提高”的要求，根據(jù)全國(guó)城市小區(qū)消防建設(shè)工作會(huì)議精神，制定相應(yīng)措施。第四章產(chǎn)品市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)分析1、大洼縣概況大洼縣位于遼寧省西南部，大遼河、遼河下游，遼東灣東北部，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶縣份。大洼縣于1975年建縣，1988年被國(guó)務(wù)院確定為沿海開放縣，是遼寧省15個(gè)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)縣之一，全縣總面積1387平方公里，下轄14個(gè)鎮(zhèn)，全縣總?cè)丝?5萬大洼縣東西最寬60公里，南北最長(zhǎng)78公里，土地總面積1683平方公里。全縣轄10個(gè)建制鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)、17個(gè)國(guó)有農(nóng)（葦）場(chǎng)、1個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、29個(gè)社區(qū)和138個(gè)村委會(huì)。大洼縣土地總面積中包括省科研所、三角洲管委會(huì)兩塊飛地，其面積分別為2km2和101km2,而所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)及經(jīng)濟(jì)區(qū)總面積為1580km2。2、房產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)大洼房產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)：受到“五點(diǎn)一線”和“遼東灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”的雙重效應(yīng)影響，疏港鐵路即將通車等利好消息的刺激，以及當(dāng)前市場(chǎng)供不應(yīng)求的特征，未來大洼房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將具有較大的發(fā)展空間。201年2第一季度大洼房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)到300元0/平米以上，臨湖好位置達(dá)到350元0/平米，今年房?jī)r(jià)在380元0/平米左右。放眼大洼全縣，這里屬于增值寶地，是低成本高品質(zhì)養(yǎng)生度假的最佳選擇。二、客戶及目標(biāo)市場(chǎng)定位與分析1、目標(biāo)消費(fèi)群定位東湖勝景先前確定了產(chǎn)品走中檔偏高的路線，而作為一個(gè)中高檔樓盤，它所面對(duì)的客戶群也必然是有選擇性的。由消費(fèi)群金字塔的結(jié)構(gòu)也可以看出，中高檔消費(fèi)群數(shù)量并不為多，但要求并不為低，可以說對(duì)于“質(zhì)”與“價(jià)”的平衡與協(xié)調(diào)，他們是幾類消費(fèi)群體中最頭痛的族群。介于本項(xiàng)目為大盤屬性，市場(chǎng)客戶定位方面應(yīng)盡可能擴(kuò)大客源，故此，客源基本上以中等，中高等階層客戶為主，一網(wǎng)打盡式客戶定位，現(xiàn)從區(qū)域上作逐一分析：客源區(qū)域一級(jí)區(qū)域：大洼主城區(qū)內(nèi)；二級(jí)區(qū)域：外阜購(gòu)房者（全省范圍內(nèi)）；三級(jí)區(qū)域：大洼主城區(qū)以外的其它縣鄉(xiāng)及車程在1小時(shí)內(nèi)的周邊城鎮(zhèn)?？驮绰殬I(yè)私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；大洼在外務(wù)工者；大洼本地政府公務(wù)員；企業(yè)高級(jí)管理人員；學(xué)校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工；大洼本地效益較好的企業(yè)職工；富裕進(jìn)城的農(nóng)民。購(gòu)房目的宜居型：選擇環(huán)境好，適合居住的人群新增型：新婚或分家的購(gòu)房，拆遷購(gòu)房，外出務(wù)工返鄉(xiāng)購(gòu)房；改善型：改善原有住宅環(huán)境和居住層次的；工作型：因?yàn)楣ぷ髟騺泶笸?，為了工作方便的人群。吸引客源種類以個(gè)體買家為主，集團(tuán)客戶為輔；立足于中高收入階層，爭(zhēng)取吸引工薪階層。2、主力客源分析總體量26萬平方米，客源定位為公務(wù)員階層、當(dāng)?shù)馗辉ｋA層、工薪階層、返鄉(xiāng)置業(yè)者四大主力群體。一期確定以公務(wù)員階層為客源群體的引導(dǎo)者，以吸引帶動(dòng)主力群體和其他購(gòu)買力群體的購(gòu)買，從而達(dá)到提升本項(xiàng)目品質(zhì)形象和順利去化目的。公務(wù)員階層?收入狀況：公務(wù)員階層在當(dāng)?shù)貙儆谥懈呤杖肴巳?居住現(xiàn)狀：目前公務(wù)員居住環(huán)境以單位自建經(jīng)濟(jì)適用房和定向公務(wù)員商品房為主，公務(wù)員購(gòu)買享有政府補(bǔ)貼政策.?25歲以下人群：一般是處于工作起步階段，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，購(gòu)買商品房承受能力有限，這類人群大部分暫時(shí)沒有考慮購(gòu)買商品房，少數(shù)在父母經(jīng)濟(jì)支持的情況下考慮購(gòu)買，是市場(chǎng)的潛在需求者，主力房型需求為二房，面積90平方米左右。?25—35歲人群：一般是事業(yè)處于發(fā)展和穩(wěn)定階段，在父母經(jīng)濟(jì)支持的情況下，打算購(gòu)買商品房作婚房使用或從原父母家中分離，獨(dú)自生活。這類人群不全部是目前的需求者，但是很明顯他們具有更強(qiáng)的購(gòu)買力，是市場(chǎng)的潛在需求者，主力房型需求為二房和三房，面積90-110平方米。?最需要關(guān)注的人群是36-45歲的年齡段群體：這類人群事業(yè)已經(jīng)穩(wěn)定，并有較大的發(fā)展，他們已經(jīng)有了較為牢靠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，開始打算購(gòu)買商品房以改善目前的居住條件，因而這部分人群是現(xiàn)實(shí)的主流需求者，主力房型需求為三房，面積110-120平方米。?另一較為值得關(guān)注的人群是46歲以上人群：他們多在國(guó)家機(jī)關(guān)部門擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，家庭年收入一般在4萬元以上，收入水平在大洼屬于高層階級(jí)，二次置業(yè)購(gòu)買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強(qiáng)烈，主力房型需求為三房以上，面積130平方米以上及大戶產(chǎn)品。2.2富裕階層：收入狀況：富裕階層包括私營(yíng)主、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、中層干部和效益好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、中層干部等。居住現(xiàn)狀：企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部居住環(huán)境以單位自建房為主，為改善居住環(huán)境，現(xiàn)已有相當(dāng)數(shù)量的企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部購(gòu)買了商品房。私營(yíng)主自建房屋和與父母同住比例較高，為追逐更高生活品質(zhì)，購(gòu)買商品房的比例逐年增加。未來居住需求：企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)家庭年收入一般在4萬元以上，二次甚至多次置業(yè)購(gòu)買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強(qiáng)烈，主力房型需求為三房以上，面積130平方米以上及大戶產(chǎn)品。企事業(yè)中層干部收入相對(duì)已步入穩(wěn)定期，因此存在購(gòu)買大面積戶型的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但同時(shí)存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導(dǎo)致在對(duì)購(gòu)買商品房的面積及戶型需求上相對(duì)均勻分布。其中由于家庭人口的要求該類家庭對(duì)三房需求比重稍大，面積110-130平方米。私營(yíng)主家庭年收入3萬元以上，由于年齡結(jié)構(gòu)及收入的不等，需求戶型也不盡相同。25-35歲區(qū)間相對(duì)需求戶型以三房鼎城為主，面積110平方米左右；36-45歲區(qū)間相對(duì)需求戶型以三房及以上為主，面積110-120平方米及以上。少數(shù)私營(yíng)主會(huì)考慮購(gòu)買大戶。工薪階層收入狀況：工薪階層年收入1-3萬元，包括企事業(yè)單位基層員工、教師、退休職工等。居住現(xiàn)狀：目前工薪階層絕大部分居住環(huán)境以經(jīng)濟(jì)房為主，居住品質(zhì)較低。政府2013年加薪后對(duì)工薪階層商品房的需求較強(qiáng)。未來需求：工薪階層鑒于家庭收入的不足，需求主力戶型以二房及三房為主，面積90-120平方米。單身人群：由于家庭人口單一以及購(gòu)買力約束的問題，相應(yīng)的對(duì)戶型及面積要求相對(duì)較主要集中在二房戶型，面積需求主要集中在90平方米左右區(qū)間。新婚夫婦家庭：購(gòu)買力較單身人群稍勝一籌，該類家庭人口以生存為主因此面積需求不大，需求下等，但部分家庭考慮到今后不久的時(shí)間內(nèi)存在由于生兒育女使家庭人口有擴(kuò)展的可能，因此該類家庭對(duì)戶型及面積需求上也有一定向上擴(kuò)展的要求。另一部分家庭由于家庭成員年紀(jì)較輕總體收入不高，受總價(jià)約束，在戶型面積需求上也存在向下縮小的空間，綜合而言，該類家庭對(duì)面積的需求主要集中在90-110平方米這個(gè)需求空間，戶型主要需求為二房或小三房，但受今后家庭發(fā)展空間的影響在110-130平方米這個(gè)面積范圍內(nèi)也存在一定需求。子女未獨(dú)立家庭：該類家庭由于主要家庭成員工作及收入相對(duì)穩(wěn)定，但同時(shí)存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導(dǎo)致該類家庭在對(duì)購(gòu)買商品房面積及戶型鼎城需求上相對(duì)均勻分布。其中由于家庭人口的要求該類家庭對(duì)三房需求比重稍大。子女已成家的家庭：由于子女已經(jīng)成年并獨(dú)立成家，原有之家庭進(jìn)入了空巢期，多數(shù)家庭的人口又回復(fù)至兩人，因此受居住人口減少及退休后收入減少的影響，該類家庭戶型需求主要集中在110-130平方米區(qū)間。具體房型的目標(biāo)客戶：一居室：新婚夫婦、單身一族、老年夫婦等；二居室：經(jīng)濟(jì)較好的企事業(yè)職工、私營(yíng)企業(yè)職員、一般公務(wù)員；三（四）居室：經(jīng)濟(jì)收入超高階層、追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。湖勝景產(chǎn)品分析及定位3.1品質(zhì)定位根據(jù)對(duì)周圍競(jìng)爭(zhēng)樓盤及該區(qū)域客戶潛在市場(chǎng)的判斷，將產(chǎn)品定位為中高檔品質(zhì)，中高級(jí)物業(yè)管理，中檔偏上價(jià)格的商品房；3.2形象定位政務(wù)別苑——針對(duì)公務(wù)人員，新政務(wù)中心的后花園，形象正面、高貴，又不失浪漫主意情調(diào)。文化宅苑——針對(duì)富裕階層，利用其對(duì)“權(quán)利、文化”的特殊情結(jié)，滿足其“與官親近、附庸風(fēng)雅”的心理需求。都市花園——針對(duì)工薪階層，迎合普通民眾的“趨同、攀高”心理，糅合現(xiàn)代、時(shí)尚元素，營(yíng)造都市、花園的新生活空間。精神家園——針對(duì)勞務(wù)輸出階層，在前期產(chǎn)品形象飽滿、豐富的基礎(chǔ)上，利用已經(jīng)形成的家園氛圍，為其帶來強(qiáng)烈的“自豪感、滿足感和歸屬感”。鼎城3.3形態(tài)定位開發(fā)高層為主，多層為輔，多層以6+躍層為宜，高層18-24+躍層。為了小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，日照充足，應(yīng)適當(dāng)降低建筑密度，把容積率控制在3.0，建筑的層數(shù)要結(jié)合天際線美觀錯(cuò)落設(shè)計(jì)。功能定位由于建筑體量較大，功能上以居住為主，商業(yè)為輔，可以選擇性的適當(dāng)放大商業(yè)面積，內(nèi)部商業(yè)以背靠背的形式，與車庫(kù)相結(jié)合，商業(yè)與住宅分離。道路和停車系統(tǒng)：進(jìn)入小區(qū)后的機(jī)動(dòng)車在小區(qū)主環(huán)道上行駛，分流到支路上進(jìn)入各組團(tuán)。綠化景觀環(huán)境：原則是努力改善小區(qū)的生態(tài)環(huán)境。小區(qū)綠地分三個(gè)層次，即庭院綠地、組團(tuán)綠地和中心綠地。社區(qū)生活理念：“文化、陽光、自然、金色生活”與企業(yè)文化和開發(fā)理念高度契合：營(yíng)造都市中的純自然空間，現(xiàn)代化舒適家園，人與自然和諧相處，人與人之間禮貌關(guān)懷，人與自我協(xié)調(diào)統(tǒng)一的有著濃郁文化氣息的高品質(zhì)社區(qū)。品牌定位：“陽光化”的生活由于氣候的原因，區(qū)域居民對(duì)住宅的朝向要求較高，因此我們?cè)诋a(chǎn)品概念中，應(yīng)該營(yíng)造出一種“陽光化”的生活，在建筑單體設(shè)計(jì)時(shí)，可以設(shè)置一些公共陽光會(huì)客室、陽光書房等設(shè)置，另外在底層（一層）部分與宅前綠化結(jié)合，營(yíng)造陽光花園環(huán)境；頂層（閣樓）適當(dāng)面積設(shè)置露臺(tái)，讓住戶享受更多陽光，打造空中花園概念。優(yōu)美的人文環(huán)境百花匯聚，唐詩(shī)宋詞景觀小品營(yíng)造古典文化意境。鼎城鼎城在我們的調(diào)查中了解到，區(qū)域居民對(duì)小區(qū)的人文環(huán)境要求較高，大家認(rèn)為小區(qū)居民的層次要大致相同，小區(qū)的環(huán)境、配套都要滿足居民“人性化”的要求。但現(xiàn)在區(qū)域的樓盤基本沒有在這方面做的比較好的，導(dǎo)致區(qū)域居民不知道什么是好的人文環(huán)境，我們要做的就是告訴我們居民：什么是“好的生活”，什么是“高品質(zhì)生活”。我們?cè)谛^(qū)的環(huán)境建設(shè)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)提倡社區(qū)的文化營(yíng)造，給居民足夠的活動(dòng)空間和交流空間，用大面積的綠化、清新的空氣、充足的陽光、鄰里之間濃濃的友誼，打造一種好生活、好文化的理想居家環(huán)境，提供住戶一種高品質(zhì)的生活。提供大眾運(yùn)動(dòng)空間、創(chuàng)造健康生活社區(qū)居民提供開放的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，把健康的群眾體育、運(yùn)動(dòng)、休閑開展在自家庭院，倡導(dǎo)現(xiàn)代人健康文明的新生活。4、總體規(guī)劃構(gòu)思小區(qū)的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)以創(chuàng)建21世紀(jì)居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造出具有良好居住環(huán)境、配套設(shè)施齊全的“百花匯聚，詩(shī)情畫意”的住宅社區(qū)（以四季不同的觀賞性花卉和寓意唐詩(shī)宋詞的景觀小品，以及大面積的綠化構(gòu)成景觀體系）。住宅室內(nèi)外功能齊全的環(huán)境綜合體，使“人、建筑、環(huán)境”這三者有機(jī)統(tǒng)一?？紤]區(qū)域?qū)嶋H的消費(fèi)模式及習(xí)慣，根據(jù)區(qū)域的氣候條件，結(jié)合我們對(duì)住宅建設(shè)發(fā)展潮流、趨勢(shì)的研究與判斷，總結(jié)確立了以下幾條設(shè)計(jì)原則：4.1以人為本貫徹“以人為本”的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的住區(qū)。注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理鼎城分配和使用各項(xiàng)資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境質(zhì)量作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目的。充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，形成一種綠意盎然，自然和諧，經(jīng)典高尚的居住環(huán)境。4.2尊重自然貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想。貫徹生態(tài)原則、文化原則與效益原則，強(qiáng)調(diào)綠脈與居民生活活動(dòng)的融合。以點(diǎn)狀的組團(tuán)綠地、帶狀的林蔭步行道和局部集中塊狀的綠地為主的居住區(qū)綠化系統(tǒng)，最大限度地發(fā)揮了綠地的均好性功效，滿足不同層次的居民活動(dòng)的需求，將住宅群與綠色和水活動(dòng)空間融為一體，貫穿可持續(xù)發(fā)展原則。經(jīng)濟(jì)開發(fā)規(guī)劃以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)規(guī)劃的彈性與靈活性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)便于分期實(shí)施和房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，形成良性循環(huán)、滾動(dòng)發(fā)展的機(jī)制。人文內(nèi)涵通過景觀以百花匯聚，唐詩(shī)宋詞景觀小品節(jié)點(diǎn)營(yíng)造使小區(qū)賦予厚重的文化內(nèi)涵。唐宋是中國(guó)古典文化的全盛時(shí)期，這一階段留下的詩(shī)詞作品數(shù)量豐富，內(nèi)容包羅萬象，是中華民族文化的瑰寶。通過寓意唐詩(shī)宋詞的景觀小品，和四季不同的觀賞花卉，塑造風(fēng)花雪月、詩(shī)情畫意的意境，使項(xiàng)目的人問內(nèi)涵飽滿，充滿張力?？萍忌顝?qiáng)調(diào)高科技在建設(shè)、管理和生活中的運(yùn)用，以科技為向?qū)?，適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展和科技的進(jìn)步，e生活（寬帶等）不僅是一種時(shí)尚，且已上升為必需，小區(qū)內(nèi)按照國(guó)標(biāo)進(jìn)行智能化配備為此提供基礎(chǔ)。安全節(jié)能為居民提供健康、舒適、安全的居住和活動(dòng)空間，同時(shí)在建筑全壽命周期中高效的利用資源，最低限度地影響環(huán)境。此外，在建筑材料的選擇上，選用那些占地少、排污少、安全又環(huán)保的建材，減少建筑耗能，以及對(duì)環(huán)境資源的破壞。配套完善項(xiàng)目所在區(qū)域目前的配套設(shè)施較少，因此功能齊全、高起點(diǎn)的配套設(shè)施將成為我們打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的王牌之一。根據(jù)大洼市民的生活特點(diǎn)，在項(xiàng)目?jī)?nèi)配備商業(yè)、娛樂、休閑、文化、養(yǎng)生、餐飲等一系列的功能建筑，為客戶提供舒適、便捷的生活環(huán)境。硬件：在小區(qū)內(nèi)安裝紅外線周界和可視系統(tǒng)；并在每棟樓的入戶口安裝對(duì)講系統(tǒng)，確保安全。管理公司的提前介入：在項(xiàng)目開發(fā)的前期即選擇一家在區(qū)域內(nèi)或是國(guó)內(nèi)有聲譽(yù)的物業(yè)管理公司作為管理顧問，提早物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)，同時(shí)也借助其品牌優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，提升項(xiàng)目附加值和市場(chǎng)形象。在整個(gè)項(xiàng)目中還兼顧：?多樣性：在小區(qū)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中貫穿多樣性原則：小區(qū)品質(zhì)體現(xiàn)文化多元化；住宅類型多樣化；住宅形式多樣性；小區(qū)功能多樣化，包括圍繞居住生活的娛樂、休閑等系列化的功能；環(huán)境設(shè)計(jì)多媒體化，包括建筑媒體、綠化媒體、水域媒體、音樂媒體、光媒體等?！逗侠硇裕汉侠硇栽瓌t體現(xiàn)在對(duì)小區(qū)功能區(qū)塊分析，路網(wǎng)的布置設(shè)計(jì)，對(duì)戶型的精心調(diào)整，對(duì)造型時(shí)尚的分析和重新創(chuàng)作等諸多方面，對(duì)各項(xiàng)感性及理性指標(biāo)綜合進(jìn)行量化的理解貫徹，由理性途徑到達(dá)合理性目鼎城的。合理規(guī)劃商業(yè)、會(huì)所、幼兒園、居住等功能區(qū)，各功能分區(qū)明確，互不干擾，平面組織科學(xué)，結(jié)構(gòu)造型經(jīng)濟(jì)合理，使用方便。?安全性：為保證良好的居住環(huán)境，合理地組織人流、車流，正確處理好人流與車流、人流與環(huán)境的關(guān)系，處理好住宅與周圍環(huán)境的關(guān)系。在設(shè)計(jì)中，采取人車相對(duì)分流的方式，以減弱對(duì)居民生活干擾，人流、車流的入口位置與數(shù)量要合理規(guī)劃，以方便、安全、經(jīng)濟(jì)為主要要求。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警紅外線闖入報(bào)警系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)，利用先進(jìn)的保衛(wèi)系統(tǒng)，做到安全無誤。?生態(tài)性：對(duì)自然條件的關(guān)注成為在設(shè)計(jì)中情趣與感性表現(xiàn)的基礎(chǔ)。人類的外在環(huán)境已不再是過去的自然生態(tài)系統(tǒng)，它是一種復(fù)合人工生態(tài)系統(tǒng)。自然形態(tài)與建成形態(tài)之間的界線變得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑構(gòu)成景觀的框架。而對(duì)自然條件的理解，現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)展到對(duì)人文、歷史等因素的關(guān)注。應(yīng)充分考慮區(qū)域氣候特點(diǎn)和項(xiàng)目地形地貌的特點(diǎn)，利用低洼水塘，挖掘水景資源，創(chuàng)造出優(yōu)美舒適的現(xiàn)代居住環(huán)境景觀。以及結(jié)合地域氣候特征，注重環(huán)境景觀朝向及通風(fēng)采光朝向與基地合理的結(jié)合，建筑單體布局上使每戶都有一定的日照和景觀要求。第五章市場(chǎng)營(yíng)銷分析一、價(jià)格策略1、采取低開高走的價(jià)格策略以幾套相對(duì)偏低單價(jià)或總價(jià)的住宅價(jià)格作為市場(chǎng)價(jià)格切入，采用低幅多頻方式提價(jià)，逐步推出略高于市場(chǎng)價(jià)格的主力價(jià)位，營(yíng)造不斷升值趨勢(shì)。鼎城第一階段：通過高端形象推廣，積累客戶意向，帶動(dòng)市場(chǎng)，聚集人氣；第二階段：物超所值的高性價(jià)比入市，形成“老百姓住得起的好房子”的市場(chǎng)印象；第三階段：低幅多頻調(diào)價(jià)，價(jià)格逐漸漲幅，產(chǎn)生“升值”的市場(chǎng)印象，同時(shí)鑄造平穩(wěn)、幅度較大的價(jià)格走勢(shì)。2、低價(jià)輔助策略：低單價(jià)低總價(jià)體現(xiàn)正式銷售時(shí)，挑選幾套位置、景觀一般的房型及面積較小的房型。以較低單價(jià)或較低總價(jià)首先推出，消除客戶對(duì)本項(xiàng)目高端形象所帶來心理價(jià)位的抗性。（“高貴不貴的好房子”）二、營(yíng)銷通路1、營(yíng)銷展示中心營(yíng)銷中心作為項(xiàng)目形象展示的窗口和銷售的前沿陣地，直接影響買家的選擇。井然有序的購(gòu)買氛圍，良好的購(gòu)買體驗(yàn)將給購(gòu)房者帶來更為持久的心理好感，有助于提升項(xiàng)目軟價(jià)值。因此，營(yíng)銷中心的包裝和服務(wù)成為營(yíng)銷推廣工作的重要組成部分。充實(shí)營(yíng)銷中心的各方面資料和裝備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息；營(yíng)銷中心除具備硬件資料（如模型、效果圖、樓書等資料）外，還需高素質(zhì)、專業(yè)的銷售人員。1）營(yíng)銷中心選址：設(shè)置于項(xiàng)目地塊中心，面積約500平米。2）銷售現(xiàn)場(chǎng)分區(qū)：銷售現(xiàn)場(chǎng)分為模型展示區(qū)、控臺(tái)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、意象表現(xiàn)區(qū)、看板展示區(qū)、辦公區(qū)七個(gè)區(qū)域。3）模型要求：主模型（整體鳥瞰模型）、經(jīng)典產(chǎn)品單體透視模型、平面套型模型。4）裝修風(fēng)格：簡(jiǎn)潔、大氣，注重細(xì)節(jié)。色調(diào)和諧、高雅，以米色淡綠色等色調(diào)與標(biāo)準(zhǔn)色和諧搭配，營(yíng)造高貴氛圍。巧妙使用冷暖色調(diào)搭配，鼎城鼎城鼎城鼎城以標(biāo)準(zhǔn)色為主，輔有靚麗暖色，既有商業(yè)氣氛，又不失輕松活潑。內(nèi)部充分運(yùn)用燈光、水、玻璃、綠色植物的交和作用，使場(chǎng)地內(nèi)外通透綠意濃濃并具有現(xiàn)代氣息。5）現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造?視覺體系：①意象表現(xiàn)區(qū)：雕塑、攝影、油畫、建筑作品欣賞；可采用藝術(shù)節(jié)獲獎(jiǎng)作品或與畫廊、雕塑制品等經(jīng)銷商聯(lián)系為其免費(fèi)展示。②看板展示區(qū)：運(yùn)用玻璃和數(shù)碼高精度輸出，在墻面布設(shè)?？窗迳{(diào)與營(yíng)銷中心整體風(fēng)格相匹配，進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?nèi)容的展示說明。③各功能標(biāo)牌：如銷售人員標(biāo)牌、接待處、簽協(xié)議處、交款處等標(biāo)牌，讓買家明確功能，突出運(yùn)作專業(yè)性。④樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購(gòu)買欲望。其專門的裝修設(shè)計(jì)及空間布局可供業(yè)主參考。?聽覺體系：背景音樂系統(tǒng)。選擇曲目符合樓盤特色，即：崇尚自然，清新宜人。作為輔助，可以放一些古箏曲或小提琴協(xié)奏曲。注意曲風(fēng)的統(tǒng)一和格調(diào)的一致。?味覺體系：為來訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情。使用茶具，而非一次性紙杯。?觸覺體系：營(yíng)銷中心內(nèi)各接觸面圓潤(rùn)光滑、手感溫潤(rùn)，最重要的是一塵不染。配備專門的保潔員，隨時(shí)確保環(huán)境的整潔。?嗅覺體系：嗅覺是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾?？蓴[放造型優(yōu)美的干花，塑造高尚的情調(diào)。服務(wù)人員使用統(tǒng)一品牌的香水，營(yíng)造清雅氛圍。?綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給與客戶美好的心理感受，良好的專業(yè)素養(yǎng)使其確信項(xiàng)目的整體素質(zhì)，從而對(duì)本項(xiàng)目充分認(rèn)可。6）營(yíng)銷中心的CI系統(tǒng)?VI：標(biāo)準(zhǔn)色的使用，整體裝修布置的風(fēng)格協(xié)調(diào)與社區(qū)的整體定位相一致。員工衣著得體，色調(diào)溫馨大方。款式時(shí)尚而脫俗，可選用改良式旗袍或中式立領(lǐng)套裝，男士以西裝為主。道具用品設(shè)計(jì)詳見VI手冊(cè)。?BI：?jiǎn)T工舉止得體大方，親切禮貌。把每日的宣誓程序安排在售樓處前廣場(chǎng)，讓每天的儀式成為一道亮麗的風(fēng)景展示在客戶面前。?MI：與開發(fā)理念和社區(qū)的整體定位相吻合：追求自然，崇尚真誠(chéng)。要求員工待人誠(chéng)懇，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)待客戶細(xì)心周到。2、接待中心由于項(xiàng)目距離舊城區(qū)稍有距離，很多人會(huì)因?yàn)槁吠据^遠(yuǎn)而不愿到營(yíng)銷展示中心。因此在舊城中心最繁忙的空間節(jié)點(diǎn)設(shè)立接待中心，配備專業(yè)的營(yíng)銷接待人員，發(fā)放傳單，通過接待人員的展示介紹，并且以免費(fèi)接送看房等形式吸引潛在客戶。中心選址：1）裝修風(fēng)格：比照營(yíng)銷展示中心的風(fēng)格，即與其保持一直，又能突出強(qiáng)烈的都市感，利用人們的獵奇心理，吸引眼球。2）氛圍營(yíng)造：與營(yíng)銷展示中心有所區(qū)別，突出開發(fā)商的品牌，和項(xiàng)目恢弘的氣勢(shì)，讓人們產(chǎn)生實(shí)地看看的沖動(dòng)。3）CI系統(tǒng)：比照營(yíng)銷展示中心，保持一致。3、VIP營(yíng)銷以VIP卡的形式建立一種客戶優(yōu)先權(quán)，其重要功能是增強(qiáng)客戶的歸屬感，購(gòu)卡者享有優(yōu)先選房權(quán)。VIP卡實(shí)行實(shí)名制，單卡只限購(gòu)房一套。購(gòu)卡客戶可以在開盤時(shí)享受一定的優(yōu)惠，如享受九八折優(yōu)惠，視情況還將享受社區(qū)各項(xiàng)收費(fèi)服務(wù)的優(yōu)惠（如會(huì)所健身、免費(fèi)閱覽、物業(yè)增值服務(wù)等，具體待定）。VIP卡（直銷）推廣目的：VIP卡（直銷）的主要目的是營(yíng)造緊缺感，促進(jìn)購(gòu)買；由會(huì)員活動(dòng)引起的市場(chǎng)擴(kuò)大效果，促進(jìn)客戶帶動(dòng)其親朋購(gòu)買。1）捕捉市場(chǎng)信息，鎖定目標(biāo)客戶；積聚客源，為形成熱銷奠定基礎(chǔ)。2）根據(jù)客戶認(rèn)購(gòu)狀況及反饋信息，能迅速調(diào)整銷售策略和定價(jià)系統(tǒng)。3）VIP卡（直銷）優(yōu)惠政策對(duì)客戶有一定的吸引力，且能加速產(chǎn)品去化。4）增強(qiáng)客戶對(duì)社區(qū)的認(rèn)可，樹立項(xiàng)目及企業(yè)形象，擴(kuò)大影響力。推廣時(shí)間：開盤前一個(gè)月左右開始。1）具體步驟：①售卡A活動(dòng)方式VIP卡可分為銀卡、金卡、白金卡三種，分別以每張5000、8000、12000元的售價(jià)對(duì)外發(fā)售。每張卡上印有一個(gè)預(yù)約號(hào)碼，根據(jù)先來后到的順序進(jìn)行發(fā)售。在開盤當(dāng)日購(gòu)房者可根據(jù)每張卡的不同等級(jí)享受不同的折扣價(jià)格優(yōu)惠（優(yōu)惠視具體情況調(diào)整），白金卡折扣最多，金卡次之，銀卡最低。規(guī)定VIP卡不可以轉(zhuǎn)讓，并限量發(fā)售，適時(shí)公布優(yōu)惠政策，并配合有力的促銷，表現(xiàn)其稀缺性與珍貴性。B.活動(dòng)步驟通過懸掛橫幅、DM派發(fā)、報(bào)紙廣告、電話通知等方式進(jìn)行活動(dòng)的宣傳預(yù)熱。對(duì)所有意向登記客戶進(jìn)行預(yù)約，可用發(fā)函的形式，詳細(xì)告知認(rèn)購(gòu)的時(shí)間、方式，以及VIP卡的優(yōu)惠情況。開盤前一個(gè)月左右，正式發(fā)卡出售，售卡當(dāng)日可在售樓處門口舉行公開售卡活動(dòng)，購(gòu)卡者附贈(zèng)小禮品，并填寫詳細(xì)客戶資料。每張VIP卡附登記表一張，除意向者個(gè)人資料外，具有小型市場(chǎng)調(diào)查功能，接受信息反饋。如目前職業(yè)、對(duì)物業(yè)管理的要求等等。活動(dòng)期間售樓處接待客戶，提供宣傳資料，進(jìn)行客戶登記，并進(jìn)行初步分析和選擇，由業(yè)務(wù)員保持聯(lián)系，但不提供價(jià)格及不接受預(yù)訂；為保持開盤期間樓盤良好形象，開盤后三天內(nèi)不予辦理退卡手續(xù)，其余時(shí)間均可辦理退卡。根據(jù)發(fā)卡情況，控制銷售節(jié)點(diǎn)，配合預(yù)售手續(xù)，進(jìn)入選房階段。2）選號(hào)待房型圖，面積基本確定后，可進(jìn)行選房。預(yù)計(jì)安排在開盤前10天左右進(jìn)行。按VIP卡的卡號(hào)先后順序進(jìn)行選房，力圖使現(xiàn)場(chǎng)井然有序。開盤轉(zhuǎn)大定：開盤之日公布價(jià)格，已選房客戶可以轉(zhuǎn)為大定，也可以在開盤七日后辦理退卡。大定客戶簽約：開盤之后安排大定客戶陸續(xù)簽約。2）效果預(yù)期通過本次活動(dòng)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱，將起到很好的市場(chǎng)宣傳效果，營(yíng)造緊缺氣氛；意向客戶在購(gòu)卡過程中提供的需求信息為下一步銷售策略的制定和產(chǎn)品定價(jià)提供有力的參考；VIP卡（直銷）的市場(chǎng)過濾作用將有效的鎖定目標(biāo)客戶，阻隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。三營(yíng)銷推廣推廣策略及遵循原則1、總體策略以產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，用發(fā)展的前景做支撐，以便利的交通，完善的配套為輔助，將優(yōu)美的社區(qū)景觀為誘惑，全面開展攻心戰(zhàn)略。2、策略詮釋以總體策略為綱要，充分作好銷售前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，把各銷售節(jié)點(diǎn)把握好，作好總體推廣計(jì)劃。本項(xiàng)目廣告以精要為主線，戶外、報(bào)紙、電視為主要媒體，同時(shí)輔以路牌、圍墻、車身、廣播與電視。報(bào)紙廣告基本采用半版與整版兩種模式，開盤前適當(dāng)輔以軟文來炒作。3、營(yíng)銷推廣原則在本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣中應(yīng)始終把握三個(gè)原則：一是抓住本項(xiàng)目實(shí)際賣點(diǎn)，讓產(chǎn)品說話，即產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)訴求原則；二是未來價(jià)值現(xiàn)在化原則，即政務(wù)新區(qū)物業(yè)價(jià)值的超前呈現(xiàn)；三是項(xiàng)目發(fā)展商品牌形象優(yōu)勢(shì)。4、銷售進(jìn)程掌控價(jià)格走“低開高走”的路線，以3380元/平米接近成本的超低價(jià)格切入市場(chǎng)（僅有5套），掀起搶購(gòu)風(fēng)潮，而后以30元/平米為一漲幅，低幅多頻整理，最終實(shí)現(xiàn)一期銷售均價(jià)4500元/平米。一方面強(qiáng)化包裝及宣傳，提高市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格；另一方面，結(jié)合產(chǎn)品提高附加值。并且盡可能縮短銷售。另外會(huì)做好小高層與多層價(jià)格配比，以實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)稍略超過預(yù)期的銷售均價(jià)。進(jìn)入銷售期間以后，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際銷售情況來適當(dāng)調(diào)高銷售價(jià)格。整合營(yíng)銷傳播總體策略引入全新的房地產(chǎn)“平衡論”，把如何平衡項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)差異化和弱勢(shì)差異化作為營(yíng)銷策略的主矛盾來解決。調(diào)動(dòng)一切資源，利用一切手法，力爭(zhēng)在項(xiàng)目公開發(fā)售時(shí)造成轟動(dòng)一時(shí)的人流量，在盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)清空一期產(chǎn)品，瞬間制造熱銷局面，創(chuàng)建品牌社區(qū)，用高端的客戶服務(wù)理念介入，做出有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的二期產(chǎn)品并順勢(shì)推出。三位一體的整合傳播平臺(tái)，針對(duì)各期的不同任務(wù)，選擇不同的平臺(tái)組合向受眾傳達(dá)信息。通過高度的資源整合預(yù)見性的考慮未來的市場(chǎng)走勢(shì)和區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展格局，挑撥并放大消費(fèi)者未來的生活與工作的矛盾，物質(zhì)與精神的矛盾，投資與自住的矛盾，讓已買了（非本項(xiàng)目）房子的人們后悔，讓未買房的人們期待。這樣的前瞻意識(shí)才能夠滿足項(xiàng)目未來發(fā)展5年的需求，這也必將決定雙龍通過本項(xiàng)目樹立區(qū)域地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊、全新住宅時(shí)代引導(dǎo)者的形象和地位！1）整合傳播平臺(tái)：“公關(guān)活動(dòng)+新聞媒體+廣告組合”2）總體策略：通過環(huán)境營(yíng)銷的手法，用公關(guān)活動(dòng)和媒體兩種工具做“窩”，用廣告“釣魚”。整個(gè)營(yíng)銷過程以公關(guān)活動(dòng)為主要節(jié)點(diǎn)展開媒體造勢(shì)和炒作。3）與客戶的交流界面：價(jià)值觀讓客戶從我們引導(dǎo)的角度去衡量?jī)r(jià)值，挖掘其內(nèi)心深處的巨大矛盾和不平衡并不斷放大，直至其發(fā)現(xiàn)了華府，我們?cè)谡麄€(gè)傳播過程中要做到：表面的價(jià)值引導(dǎo)——不買不要緊，但絕對(duì)不能不看！深層次的價(jià)值導(dǎo)向關(guān)鍵：我們有的別人無法學(xué)去，如果有人來到了項(xiàng)目，我們就有把握讓他相信，這里是他最需要的！這里是我們?cè)谒闹薪⑵鹱睢昂谩钡臉?biāo)準(zhǔn)！看了之后再去看別的項(xiàng)目，就找不到這種感覺！如果一個(gè)人從小孩子開始就習(xí)慣用上了刀叉吃飯，那么西餐就可以源源不斷的賣給他！第六章項(xiàng)目投資構(gòu)成一、費(fèi)用與效益估算一、建設(shè)投資估算說明估算范圍。投資范圍包括項(xiàng)目從籌建至結(jié)束時(shí)，按設(shè)計(jì)規(guī)定的土地征用費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)以及基本預(yù)備費(fèi)等。編制依據(jù)《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》；《遼寧省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額》（200）；1《遼寧省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額單位估價(jià)表》（20）01《200年1機(jī)電設(shè)備報(bào)價(jià)手冊(cè)》；盤錦地區(qū)建安工程定額；項(xiàng)目單位提供的相關(guān)資料等。價(jià)格基年價(jià)格基年為200年9。二、基本參數(shù)1、土地成本根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況。本項(xiàng)目占地面積8.54萬7平4方米，土地使用費(fèi)97萬2元5。2、建安工程成本建筑安裝工程費(fèi)是建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。本項(xiàng)目總建筑面積27.04萬平方米，項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)估算額為34006萬元。3、前期費(fèi)用本項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)等階段的支出，經(jīng)估算，本項(xiàng)目前期工程費(fèi)22萬0元。4、紅線內(nèi)外工程及公建配套一（二）期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算額為75萬2元。5、城建配套費(fèi)本項(xiàng)目水暖、供電配套建設(shè)費(fèi)估算額為297萬6元6、不可預(yù)見費(fèi)考慮到項(xiàng)目實(shí)施過程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需估算一定的預(yù)備費(fèi)?？傆?jì)為268萬8元。7、管理銷售費(fèi)本項(xiàng)目管理銷售費(fèi)估算額為52萬8元8、經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)費(fèi)估算額為93萬7元9、開發(fā)期其他費(fèi)本項(xiàng)目其他費(fèi)估算額為98萬元10、財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用估算額為164萬1元項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營(yíng)資金萬元=53571一期總成本費(fèi)用明細(xì)表序工程項(xiàng)目造價(jià)或費(fèi)用（萬元）樓面造價(jià)（元）1開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用1835413491.1土地費(fèi)用42153091.2勘察設(shè)計(jì)和前期費(fèi)926.71.3建筑安裝費(fèi)12891947.51.4道路綠化等配套費(fèi)37427.51.5電、暖配套費(fèi)、安全78257.51.6管理費(fèi)22816.71.7不可預(yù)見費(fèi)503.71.8利息39529.0

2經(jīng)營(yíng)資金17612.93運(yùn)營(yíng)費(fèi)用28821.14其他經(jīng)營(yíng)成本127593.75項(xiàng)目總投資207661476.7二期總成本費(fèi)用明細(xì)表序工程項(xiàng)目造價(jià)或費(fèi)用（萬元）樓面造價(jià)（元）1開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用309191916.81.1土地費(fèi)用5510402.81.2勘察設(shè)計(jì)和前期費(fèi)1289.31.3道路綠化等配套費(fèi)37827.71.4建筑安裝費(fèi)2111515441.5電、暖配套費(fèi)、安全2194160.41.6管理費(fèi)300221.7不可預(yù)見費(fèi)483.51.8財(cái)務(wù)及利息124691.12經(jīng)營(yíng)資金18213.33運(yùn)營(yíng)費(fèi)用29121.34其他經(jīng)營(yíng)成本1413103.35項(xiàng)目總投資328052398第七章、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析一、銷售收入現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類小區(qū)，湖畔花園住宅小區(qū)的推出，雖然具有特色，已完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說明任務(wù)，人們以廣泛接受和希望擁有。該項(xiàng)目依仗地理優(yōu)勢(shì)；大打“宜居牌、環(huán)境牌”將會(huì)在盤錦居住區(qū)中格外引人注目。也刺激了周邊房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，是縣級(jí)政府“以人為本”“建造和詣社會(huì)”的具體展現(xiàn)。目前市場(chǎng)同類產(chǎn)品銷售均價(jià)皆在4000元/m2以上。與同類產(chǎn)品相比“東湖勝景”在地理位置、園林景觀設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品質(zhì)等方面具有明顯優(yōu)勢(shì)。根據(jù)目前房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)及消費(fèi)者“買升不買降”的心理特征。我公司將對(duì)“東湖勝景”的銷售采取“低開平走”“穩(wěn)中有升”的價(jià)格策略。即采取較優(yōu)惠