項目定位報告編制指引

精品齊魯行業(yè)資料歡迎下載趙魯賓編輯精品齊魯行業(yè)資料歡迎下載趙魯賓編輯-PAGE4-精品齊魯行業(yè)資料歡迎下載趙魯賓編輯項目定位報告編制指引目的通過市場調(diào)研及分析，確定項目目標(biāo)客戶、發(fā)展主題、產(chǎn)品組合等，指導(dǎo)項目發(fā)展方向，為概念設(shè)計與方案設(shè)計工作的開展提供依據(jù)。范圍適用于對新項目的客戶、產(chǎn)品定位以及產(chǎn)品建議。職責(zé)營銷策劃部負(fù)責(zé)牽頭各部門參與到報告的編寫工作中來，并主要草擬及編寫《項目定位報告》。組織項目定位市場調(diào)研工作。調(diào)研記錄的總結(jié)分析、歸檔管理工作。設(shè)計管理部負(fù)責(zé)配合項目定位工作進(jìn)行相關(guān)概念設(shè)計。提供相關(guān)資料供成本管理部進(jìn)行成本核算。成本管理部負(fù)責(zé)配合項目定位工作進(jìn)行相關(guān)成本核算。提供相關(guān)資料供財務(wù)管理部進(jìn)行盈利分析。財務(wù)管理部負(fù)責(zé)配合項目定位工作進(jìn)行相關(guān)盈利分析。工程管理部負(fù)責(zé)配合項目定位工作提供可行的工程進(jìn)度安排。經(jīng)辦部門營銷策劃部參與部門設(shè)計管理部、成本管理部、財務(wù)管理部、工程管理部方法及過程控制《項目定位報告》的編寫應(yīng)本著實事求是，立足于《項目可行性研究報告》和《市場調(diào)研報告》的市場數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，提出可行的方案定位并有所論證；《項目定位報告》的編寫應(yīng)該包括但并不限于下列內(nèi)容：項目概況及市場情況本部分內(nèi)容可參考《項目可行性研究報告》，主要包括:整體市場樓市情況：整體市場近3年成長態(tài)勢，需求供給分析，發(fā)展趨勢預(yù)測。項目所在區(qū)域樓市情況：區(qū)域市場近3年成長態(tài)勢，需求供給分析，發(fā)展趨勢預(yù)測，所在區(qū)域市場生活情況、消費能力，可能存在的影響項目銷售的市政配套及相關(guān)政策。同等檔次樓盤的總體情況：所占市場份額、總體推售情況，項目規(guī)模。項目基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：項目位置、規(guī)模大小、從宏觀市場得出項目的優(yōu)、劣勢以及機會、威脅點。競爭對手（周邊及同類型物業(yè)）調(diào)查采用各種調(diào)查方法，調(diào)研競爭項目，主要包括：項目規(guī)模產(chǎn)品類型及比例銷售情況（銷售時間及銷售量）客戶來源項目優(yōu)、劣勢分析從微觀市場得出項目的優(yōu)、劣勢以及機會、威脅點?？蛻舳ㄎ豁椖縎WOT分析結(jié)合宏、微觀市場，分析欲開發(fā)項目的優(yōu)勢、劣勢、機會及威脅。目標(biāo)客戶定位區(qū)域消費群體及特征調(diào)查競爭項目消費群特點調(diào)查客戶定位目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶特征目標(biāo)客戶關(guān)心問題對客戶關(guān)心問題進(jìn)行表述說明應(yīng)如何滿足客戶需求。項目定位編寫項目主題定位主題形象及發(fā)展理念項目功能定位檔次定位編寫項目產(chǎn)品定位樓型建議及樓型比例說明發(fā)展高層、小高層、多層、別墅等建議及比例?？蓞⒁娤卤恚寒a(chǎn)品形式高層小高層多層別墅樓型比例注：如樓型單一，如高層建筑，則進(jìn)行相應(yīng)的變化。戶型及面積選擇說明設(shè)計何種戶型（如二房二廳、五房三廳等）、各戶型套數(shù)比例、各戶型面積及面積比例、及原因說明。具體可參見下表：戶型面積范圍（m2）單價(元/m2)總價范圍（萬元）面積所占比例套數(shù)所占套數(shù)比例一房一廳二房二廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)頂層復(fù)式關(guān)于小區(qū)商業(yè)面積及商業(yè)功能設(shè)置的建議配套建議交樓標(biāo)準(zhǔn)建議編寫規(guī)劃設(shè)計建議規(guī)劃設(shè)計要求建議容積率的大?。ㄐ杞Y(jié)合設(shè)計部的概念設(shè)計方案及產(chǎn)品形式）；規(guī)劃設(shè)計特點要求分期開發(fā)建議編寫項目價格定位價格定位整體均價，項目總銷售收入；各類產(chǎn)品價格特點及總價控制各期價格等。項目價格的支持條件競爭項目的價格及其銷售情況；市場客戶所接受的價格；各種外部因素對價格的影響；（如外部景觀或市政建設(shè)對項目的影響）各種內(nèi)部因素對價格的影響；（如名牌效應(yīng)、裝修交房等）整體樓市及區(qū)域房價變化