培訓(xùn)-房地產(chǎn)開發(fā)流程

培訓(xùn)-房地產(chǎn)開發(fā)流程第一頁，共33頁。11/2/2022房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目報(bào)建報(bào)批流程紛繁復(fù)雜，但不外乎幾個(gè)重要節(jié)點(diǎn)的把控七大階段：第二頁，共33頁。2017節(jié)點(diǎn)詳解第三頁，共33頁。11/2/2022一、項(xiàng)目土地出讓階段（一）項(xiàng)目獲取政府審批職能單位：國土資源管理部門（國土局）合法取得土地使用權(quán)的三種形式：轉(zhuǎn)讓行政劃撥出讓（招/拍/掛/協(xié)議）第四頁，共33頁。11/2/2022第五頁，共33頁。土地拍賣的步驟編制拍賣文件發(fā)布拍賣公告出售拍賣文件組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘審查競(jìng)買資格舉辦拍賣會(huì)公布成交結(jié)果簽訂出讓合同受理競(jìng)買申請(qǐng)第六頁，共33頁。（二）立項(xiàng)立項(xiàng)的三種形式：企業(yè)自主投資的一般項(xiàng)目采用備案制

政府投資項(xiàng)目、銀行政策性貸款項(xiàng)目和外國政府貸款項(xiàng)目企業(yè)自主投資的對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)有重大影響的項(xiàng)目、外商投資項(xiàng)目審批制備案制核準(zhǔn)制第七頁，共33頁。11/2/2022項(xiàng)目備案政府審批職能單位：發(fā)改委①項(xiàng)目備案報(bào)告附項(xiàng)目備案表②營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件或法人證明材料、企業(yè)資質(zhì)證明材料③土地使用權(quán)出讓合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件等。1、項(xiàng)目申請(qǐng)人基本情況2、擬建項(xiàng)目基本情況3、資源利用和能源耗用分析4、生態(tài)環(huán)境影響分析）第八頁，共33頁。11/2/2022以前：項(xiàng)目報(bào)建流程開啟，完成設(shè)計(jì)招標(biāo)工作，并委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)項(xiàng)目總平面圖，規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書，同時(shí)書面征詢供水、供電、煤氣、廣電等配套條件，編制建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

新政：1.出讓土地項(xiàng)目取消規(guī)劃條件的申領(lǐng)，直接進(jìn)入工程證階段辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2、論證文本涉及的規(guī)劃基礎(chǔ)資料向市民中心H樓“規(guī)劃信息”窗口索取；3、日照采用新省標(biāo)（三）申領(lǐng)規(guī)劃條件（？）政府審批職能單位：規(guī)劃局第九頁，共33頁。11/2/2022二、建設(shè)用地規(guī)劃許可、方案及初步設(shè)計(jì)批復(fù)階段（一）建設(shè)用地規(guī)劃許可證政府審批職能單位：區(qū)規(guī)劃局①建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報(bào)表②工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件，授權(quán)委托書、委托身份證明③項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件（批準(zhǔn)文件為發(fā)改部門的可行性研究報(bào)告批復(fù)）（須提供原件核對(duì)）④出讓土地項(xiàng)目提供土地出讓合同及公證書（須提供原件核對(duì)），規(guī)劃條件復(fù)印件（已核發(fā)項(xiàng)目提供）⑤劃拔土地項(xiàng)目提供建設(shè)項(xiàng)目選址意見書（包括附圖）復(fù)印件⑥擬建位置1/1000帶規(guī)劃控制線地形圖1份(用鉛筆標(biāo)明擬用地位置)⑦特殊情況需要提供的其他資料第十頁，共33頁。11/2/2022

（二）辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書、不動(dòng)產(chǎn)證（土地證）

政府審批職能單位：區(qū)國土局土地款繳納交地協(xié)議土地測(cè)繪（可委托先做）契稅、印花稅繳納權(quán)籍調(diào)查領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)證用地批準(zhǔn)書不動(dòng)產(chǎn)證第十一頁，共33頁。11/2/2022

（三）建筑設(shè)計(jì)方案及初步設(shè)計(jì)批復(fù)（二合一審查）政府審批職能單位規(guī)劃局、住建局（節(jié)省報(bào)批時(shí)間）1、《建設(shè)工程方案設(shè)計(jì)審查申請(qǐng)表》2、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件（加蓋單位公章），授權(quán)委托書,委托身份證明（須提供原件核對(duì)）3、項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件（須提供原件核對(duì)）4、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書或規(guī)劃條件（包括附圖），出讓土地項(xiàng)目同步提供含規(guī)劃條件的土地出讓合同（須提供原件核對(duì)）由設(shè)計(jì)單位出具項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)，并邀請(qǐng)消防、衛(wèi)生、綠化、環(huán)保等相關(guān)政府部門針對(duì)建筑方案召開方案評(píng)審會(huì)議。設(shè)計(jì)單位依據(jù)評(píng)審意見修改建筑方案第十二頁，共33頁。11/2/20225、有效土地權(quán)屬證明（存量土地提供土地證、新征土地視情況提供用地規(guī)劃許可證）（須提供原件核對(duì))6、方案設(shè)計(jì)1/500（范圍較大時(shí)1/1000）總平面藍(lán)圖二份7、相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位編制的含方案說明書、效果圖、總平面圖、建筑方案圖等的設(shè)計(jì)方案文本一套（同時(shí)提交電子文件一份）8、日照分析成果9、景觀分析報(bào)告（擬批建設(shè)項(xiàng)目處于城市規(guī)劃確定的景觀控制區(qū)時(shí)提供）10、規(guī)劃公示材料，包括現(xiàn)場(chǎng)公示圖片、社區(qū)反饋意見11、相關(guān)行政主管部門審查意見等資料12、特殊情況需要提供的其他資料第十三頁，共33頁。11/2/2022三、建設(shè)工程規(guī)劃許可階段核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證本階段各相關(guān)部門（單位）作出行政許可、審批決定后。區(qū)規(guī)劃將申報(bào)材料送市規(guī)劃審批，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。市政中心窗口出件及綜合預(yù)告市規(guī)劃局作出行政許可決定后，行政中心窗口應(yīng)在當(dāng)日內(nèi)告知申請(qǐng)人到行政中心窗口領(lǐng)取相關(guān)證件，并告知申請(qǐng)人該項(xiàng)目下階段審批需準(zhǔn)備的申報(bào)材料及前置審批、服務(wù)事項(xiàng)等。第十四頁，共33頁。施工圖圖審機(jī)構(gòu)搖號(hào)立項(xiàng)批文設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案已確定地質(zhì)勘察報(bào)告（詳勘）完成工程勘察文件審查申請(qǐng)表授權(quán)委托書營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件經(jīng)辦人員身份證復(fù)印件立項(xiàng)批文復(fù)印件注：以上資料均蓋公章?lián)u號(hào)條件搖號(hào)所需資料第十五頁，共33頁。11/2/2022建設(shè)工程規(guī)劃許可證（建筑類）1、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表—建筑類項(xiàng)目》2、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件（加蓋單位公章），授權(quán)委托書,委托身份證明（須提供原件核對(duì)）3、方案、擴(kuò)初聯(lián)合審查意見及批復(fù)意見（含有初步設(shè)計(jì)項(xiàng)目提供），經(jīng)復(fù)核同意的方案總平面圖4、相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的建筑施工圖（平、立、剖面圖一套），1/500（范圍較大時(shí)1/1000）總平藍(lán)圖四份（同時(shí)提交電子文件一份）5、有效土地權(quán)屬證明（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或土地證）/國有土地出讓合同（須提供原件核對(duì)）第十六頁，共33頁。11/2/20226、建設(shè)行政主管部門出具的民用建筑節(jié)能意見（須提供原件核對(duì)）7、經(jīng)復(fù)核的日照分析報(bào)告（需進(jìn)行日照分析的項(xiàng)目提供）8、景觀分析報(bào)告（擬批建設(shè)項(xiàng)目處于城市規(guī)劃確定的景觀控制區(qū)時(shí)提供，較原批方案有調(diào)整時(shí)提交修改的景觀分析報(bào)告原件，較原批方案沒調(diào)整時(shí)提交方案審批時(shí)提供材料的復(fù)印件）9、需公示項(xiàng)目的公示材料，包括現(xiàn)場(chǎng)公示圖片，社區(qū)反饋意見。（較原批方案有調(diào)整時(shí)提交再次公示的材料原件，較原批方案沒調(diào)整時(shí)提交方案審批時(shí)提供材料的復(fù)印件）10、特殊情況需要提供的其他資料第十七頁，共33頁。11/2/2022四、建筑工程施工許可階段單位前置并聯(lián)審批事項(xiàng)區(qū)住建局或市建委質(zhì)量安全監(jiān)督書、居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)合同、施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書區(qū)消防房屋建筑、含隧道市政工程消防審核項(xiàng)目提供《建設(shè)消防設(shè)計(jì)審核意見書》；消防備案項(xiàng)目提供《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理方式便民告知單區(qū)人防人防工程設(shè)計(jì)審核意見書市人防人防工程質(zhì)量監(jiān)督書和方案市建委經(jīng)建設(shè)部門備案的施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書各部門規(guī)費(fèi)繳納，包括建設(shè)規(guī)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、新型墻體改造費(fèi)、散裝水泥費(fèi)招標(biāo)辦監(jiān)理單位需招標(biāo)的出具中標(biāo)通知書,監(jiān)理合同施工單位需招標(biāo)的出具中標(biāo)通知書,杭州市建設(shè)工程合同備案表前置第十八頁，共33頁。11/2/2022單位后續(xù)審批事項(xiàng)交通交警公共停車場(chǎng)庫方案審核同意意見書市氣象局防雷裝置設(shè)計(jì)核準(zhǔn)意見書、技術(shù)評(píng)價(jià)意見區(qū)消防消防設(shè)計(jì)備案情況登記表區(qū)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)灰線市人防辦結(jié)合民用建筑修建防空地下室設(shè)計(jì)審查市環(huán)保局環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批市園林處工程建設(shè)項(xiàng)目附屬綠化工程設(shè)計(jì)方案審查市衛(wèi)生局建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)衛(wèi)生審查認(rèn)可書后續(xù)第十九頁，共33頁。五、商品房預(yù)售階段（一）申辦商品房預(yù)售核價(jià)持建設(shè)工程施工許可證和相關(guān)商品房預(yù)售資料至物價(jià)部門辦理（二）委托房屋測(cè)繪單位做預(yù)測(cè)房屋面積委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位，出具測(cè)量報(bào)告書。（三）申領(lǐng)預(yù)售房許可證商品房地上建筑為10層以下的，必須要完成建筑主體結(jié)構(gòu)的施工；11層以上的，完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的一半以上，且不低于10層；100米以上的超高層建筑，已完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的三分之一以上，且不能低于50米。。第二十頁，共33頁。2配套用房移交3綜合驗(yàn)收4城建檔案報(bào)送5竣工備案竣工交付1分項(xiàng)驗(yàn)收六、綜合驗(yàn)收階段第二十一頁，共33頁。分項(xiàng)驗(yàn)收竣工測(cè)繪規(guī)劃驗(yàn)收人防驗(yàn)收防雷驗(yàn)收配套設(shè)施驗(yàn)收環(huán)保、衛(wèi)生驗(yàn)收土地復(fù)核消防驗(yàn)收交警驗(yàn)收（一）分項(xiàng)驗(yàn)收第二十二頁，共33頁。竣工測(cè)繪1、建筑的竣工測(cè)繪（杭州市勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院）2、房屋的竣工測(cè)繪（杭州市房產(chǎn)測(cè)繪公司）3、分項(xiàng)測(cè)繪：綜合管線、土地、綠化、人防等規(guī)劃驗(yàn)收1、書面申請(qǐng)報(bào)告；

2、建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件復(fù)核申請(qǐng)表（建、構(gòu)筑工程）或建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件復(fù)核申請(qǐng)表（市政工程）；

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（建、構(gòu)筑工程）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（市政工程）及附圖復(fù)印件；

4、建設(shè)工程復(fù)測(cè)資料及復(fù)驗(yàn)合格證原件；

5、竣工測(cè)量資料及竣工測(cè)量審核意見書原件；

6、1:500(1:1000)竣工地形圖、完整的建筑和市政竣工圖。第二十三頁，共33頁。消防驗(yàn)收1、要求組織驗(yàn)收的報(bào)告；2、建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表；3、消防設(shè)施、電氣防火技術(shù)檢測(cè)合格證明文件；4、施工、工程監(jiān)理、檢測(cè)單位的合法身份證明和資質(zhì)等級(jí)證明文件；5、建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位消防安全質(zhì)量驗(yàn)收合格的報(bào)告；6、經(jīng)消防機(jī)構(gòu)審批的各類審核驗(yàn)收意見書；7、消防設(shè)計(jì)專篇及消防設(shè)計(jì)變更技術(shù)聯(lián)系單；8、消防產(chǎn)品生產(chǎn)許可證明原件、建筑防火材料、構(gòu)件和消防產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告、合格證明。主要消防產(chǎn)品、設(shè)備的生產(chǎn)單位對(duì)其產(chǎn)品、設(shè)備的數(shù)量、型號(hào)及施工安裝質(zhì)量的確認(rèn)報(bào)告；9、自動(dòng)消防設(shè)施安裝、調(diào)試記錄；地下及隱蔽工程驗(yàn)收記錄；消防設(shè)施系統(tǒng)調(diào)試報(bào)告；施工單位出具的消防設(shè)施聯(lián)動(dòng)測(cè)試報(bào)告；自動(dòng)消防設(shè)施操作維護(hù)管理手冊(cè)；10、竣工圖一套（建筑、水、電、暖通等各系統(tǒng)圖）（竣工圖紙須蓋竣工圖章且要求裝訂整齊）11、消防控制室值班人員名單及培訓(xùn)記錄；12、鋼結(jié)構(gòu)防火噴涂施工、檢驗(yàn)記錄；13、裝修材料檢測(cè)報(bào)告；14、建設(shè)單位委托當(dāng)事人辦理消防手續(xù)的委托書。第二十四頁，共33頁。11/2/2022環(huán)保驗(yàn)收1、建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)保驗(yàn)收申請(qǐng)；

2、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)執(zhí)行報(bào)告；

3、建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告（表、登記卡）4、環(huán)保設(shè)施竣工驗(yàn)收監(jiān)測(cè)報(bào)告；5、市政排水接管許可（雨污水）

防雷驗(yàn)收1、《防雷裝置竣工驗(yàn)收申請(qǐng)書》；

2、防雷工程專業(yè)施工單位和人員的資質(zhì)證和資格證書（僅對(duì)專項(xiàng)防雷工程）；

3、防雷裝置設(shè)計(jì)核準(zhǔn)書；

4、防雷檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具的防雷裝置檢測(cè)報(bào)告；

5、防雷產(chǎn)品出廠合格證、安裝記錄和由國家認(rèn)可的防雷產(chǎn)品測(cè)試機(jī)構(gòu)出具的測(cè)試報(bào)告第二十五頁，共33頁。交警驗(yàn)收1、規(guī)劃批準(zhǔn)的總平面圖紙；2、交警部門蓋章確認(rèn)的施工圖紙；3、相關(guān)的竣工圖紙及機(jī)動(dòng)車位劃線平面圖。人防驗(yàn)收1、人防工程專項(xiàng)驗(yàn)收申請(qǐng)表；

2、人防工程人防專業(yè)質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告；

3、人防工程各專業(yè)平面竣工圖、電子文檔、人防部分竣工資料；

4、人防工程竣工面積測(cè)繪成果

5、人民防空工程移交書；

6、工程所在地人防主管部門出具的《人防工程平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換資料備案回執(zhí)》。第二十六頁，共33頁。11/2/2022土地復(fù)核驗(yàn)收1、新建建設(shè)項(xiàng)目用地復(fù)核驗(yàn)收申請(qǐng)書；2、國有土地使用權(quán)出讓合同(補(bǔ)充合同)、用地批準(zhǔn)文件；3、國有土地使用權(quán)證；4、規(guī)劃紅線圖、控制文本；5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證；6、規(guī)劃竣工圖、電子數(shù)據(jù)、竣工圖測(cè)量資料；7、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證（規(guī)劃審查意見回復(fù)單）；8、房屋面積測(cè)量報(bào)告書及分戶數(shù)據(jù)表；9、地名辦文件、門牌號(hào)編定圖；10、規(guī)劃調(diào)檔竣工圖（平面）一套；11、國土資源管理部門認(rèn)為應(yīng)該提交的其他材料。注：重點(diǎn)關(guān)注開竣工延期、超面積第二十七頁，共33頁。11/2/2022（二）配套用房移交1、物業(yè)用房移交給物業(yè)公司2、社區(qū)用房移交給街道3、小學(xué)移交給教育局4、配套用房移交按照土地出讓合同或規(guī)劃設(shè)計(jì)條件相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，未予明確的按照各地相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十八頁，共33頁。11/2/2022設(shè)施驗(yàn)收通郵驗(yàn)收自行車庫驗(yàn)收排水驗(yàn)收物業(yè)用房社區(qū)用房移交環(huán)衛(wèi)驗(yàn)收供水、供電供氣驗(yàn)收居住區(qū)配套履行確認(rèn)窗口報(bào)建（1套）1、建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目市政公用（配套）設(shè)施驗(yàn)收申請(qǐng)表；

2、項(xiàng)目立項(xiàng)文件，初步設(shè)計(jì)會(huì)審會(huì)議紀(jì)要及批準(zhǔn)文件；

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖(建、工)；4、批準(zhǔn)的綠化方案總平面圖復(fù)印件及批復(fù)文件（帶原件）；

5、土地證及用地規(guī)劃許可證附紅線圖；

6、市政公用工程質(zhì)量監(jiān)督登記表，監(jiān)理報(bào)告；7、綠化竣工總平面圖，道路排水竣工圖。第二十九頁，共33頁。11/2/2022（三）城建檔案報(bào)送建設(shè)單位向城建檔案館應(yīng)報(bào)送項(xiàng)目主體工程、附屬工程及室外工程（含道路、界線等）所形成的應(yīng)當(dāng)歸檔保存的文件材料。[由施工單位與建設(shè)單位一同整理、移交]主要有：

1、工程準(zhǔn)備階段文件；

2、工程施工文件；

3、竣工驗(yàn)收文件；

4、監(jiān)理文件（監(jiān)理總結(jié)及過程資料）；

5、竣工圖(出圖章、圖審章、竣工章）。第三十頁，共33頁。11/2/2022（