煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)市公開(kāi)課一等獎(jiǎng)省賽課獲獎(jiǎng)?wù)n件

絕對(duì)保密煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)1月煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第1頁(yè)——克而瑞為您解讀煙臺(tái)樓市2煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第2頁(yè)P(yáng)ART1回顧這一年3煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第3頁(yè) 全國(guó)政策中央并未出臺(tái)新一輪調(diào)控政策，但貨幣政策放松、差異化信貸等政策促進(jìn)了市場(chǎng)回暖。年末一系列表態(tài)為明年樓市調(diào)控定調(diào)：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。

上六個(gè)月2次下調(diào)存 款準(zhǔn)備金、三年內(nèi) 首次降息、差異化 信貸政策出現(xiàn)

暖?存款準(zhǔn)備金率兩次下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放8000億資金?降息，貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率0.7倍?首套房八五折利率在多個(gè)城

6月

暖冷溫總理5次講話(huà)，四部委集中辟謠“樓市松綁”，政府慎重維持現(xiàn)有調(diào)控結(jié)果

9月-12月

暖?政策市場(chǎng)空白期，全國(guó)多數(shù)城市成交走量，市場(chǎng)進(jìn)入“暖冬”?多地相繼出現(xiàn)地王現(xiàn)象，土地市場(chǎng)開(kāi)始抬頭

12月，中央政府 、國(guó)土部、住建 部集中表態(tài)

冷冷?國(guó)土部出臺(tái)系列政策以遏制地王不停出現(xiàn)?中央會(huì)議、住建部，一系列表態(tài)都指向了政策不松、堅(jiān)持調(diào)控市出現(xiàn)，剛性需求有所復(fù)蘇

4煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第4頁(yè) 煙臺(tái)政策煙臺(tái)并未出臺(tái)任何“闖關(guān)”政策，但政策執(zhí)行含有一定滯后性。北京等一二線(xiàn)城市首套貸款回歸基準(zhǔn)利率央行會(huì)議首次提出滿(mǎn)足首次購(gòu)房家庭貸款需求央行2月24日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)地方政府密集微調(diào)政策，多城市上調(diào)公積金貸款額度央行5月18日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)

多個(gè)城市 首套貸款 利率優(yōu)惠降至85折央行兩次下調(diào)貸款利率0.25和0.31百分點(diǎn)多個(gè)城市連續(xù)出現(xiàn)“闖關(guān)”現(xiàn)象，試探調(diào)控底限多個(gè)城市房貸利率由85折上調(diào)至9折年末。針對(duì)“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)，出臺(tái)一系列政策限制地價(jià)過(guò)快增加。全國(guó)政策煙臺(tái)多數(shù)銀行首貸基準(zhǔn)利率 仍執(zhí)行上浮 5%政策，僅部分出現(xiàn)松動(dòng)煙臺(tái)住房公積金貸款額度并未上調(diào)，利率與國(guó)家同時(shí)。個(gè)人貸款方面，新房最高貸款額度為30萬(wàn)，二手 房最高20萬(wàn)。煙臺(tái)四大行回歸基準(zhǔn)利率，建行、中行首付50%以上可 享9折優(yōu)惠煙臺(tái)部分銀行針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)可提供房貸利 率85折優(yōu)惠煙臺(tái)并未出臺(tái)任何“闖關(guān)”政策，政策層面較為空白。煙臺(tái)政策5煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第5頁(yè)固調(diào)控成果為主基政策小結(jié)調(diào)控政策已經(jīng)筑底，明年樓市仍要堅(jiān)持樓市調(diào)控不放松。鞏政策已經(jīng)筑底，調(diào)控主基調(diào)并未放松貨幣政策放松，差異化信貸政策促進(jìn)了市場(chǎng)回暖年末一系列表態(tài)為明年樓市調(diào)控定調(diào)煙臺(tái)闖關(guān)意愿不高，政策執(zhí)行含有滯后性調(diào)6煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第6頁(yè)12-0411-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-1212-0112-0212-0312-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12403020100近兩年成交對(duì)比 煙臺(tái)商品住宅市場(chǎng)展現(xiàn)回暖跡象！單位：萬(wàn)㎡1月-年12月煙臺(tái)六區(qū)商品住宅成交走勢(shì)共成交203萬(wàn)㎡共成交238萬(wàn)㎡，煙臺(tái)六區(qū)商 品住宅市場(chǎng)共成交238 萬(wàn)㎡，成交量較去年同 比增加17%；成交金 額為144億，同比增加 4%；造成煙臺(tái)商品 住宅市場(chǎng)回暖主要成交面積（萬(wàn)㎡）原因來(lái)剛性需求集中

暴發(fā)和諸如“以?xún)r(jià)換量 ”等降低利潤(rùn)策略執(zhí) 行。數(shù)據(jù)口徑=立案數(shù)據(jù)+CRIC人工補(bǔ)正數(shù)據(jù)

7煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第7頁(yè) 煙臺(tái)市場(chǎng)表現(xiàn)縱觀煙臺(tái)商品住宅市場(chǎng)軌跡，可分為四個(gè)階段：市場(chǎng)淡季——成交量攀升——新一輪博弈——年末翹尾。單位：萬(wàn)㎡1-2月：市場(chǎng)淡季3-7月：成交量攀升8-10月：新一輪博弈年末翹尾70605040302010 012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12供給量成交量效果：

市場(chǎng)淡季彼時(shí)正值春節(jié)，加上政策環(huán)境仍相對(duì)偏嚴(yán)厲，因此市場(chǎng)交易依然延續(xù)年低迷狀態(tài)。

成交量攀升政策面相對(duì)寬松，企業(yè)加大營(yíng)銷(xiāo)力度，市場(chǎng)剛需開(kāi)始集中釋放，推進(jìn)住宅市場(chǎng)交易量快速攀升。

新一輪博弈因?yàn)槭袌?chǎng)回暖，企業(yè)資金壓力明顯緩解，誘發(fā)企業(yè)取消優(yōu)惠政策或提升價(jià)格，市場(chǎng)供求雙方正展開(kāi)新一輪博弈，造成交易量較

年末翹尾年底業(yè)績(jī)沖刺，因而推案規(guī)模和促銷(xiāo)力度有所增加，市場(chǎng)交易量出現(xiàn)年末翹尾局面。前期有所下降。

8煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第8頁(yè) 成交均價(jià)表現(xiàn) 2012上六個(gè)月，煙臺(tái)六區(qū)成交均價(jià)受成交結(jié)構(gòu)性影響展現(xiàn)顯著下滑態(tài)勢(shì)，下 六個(gè)月，改進(jìn)型客戶(hù)逐步入市拉升了成交均價(jià)。 1月-2012月煙臺(tái)六區(qū)商品住宅價(jià)格走勢(shì)單位：元/㎡ 9000800070006000500065756895682961426966702665196587769564446859745654195887554658645282705062586642 610963886084609840003000低價(jià)項(xiàng)目集中立案造成成交均價(jià)下滑改進(jìn)型客戶(hù)逐步入市，拉升成交均價(jià)。1000 0

9煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第9頁(yè) 存量表現(xiàn)煙臺(tái)六區(qū)市場(chǎng)存量增加有所放緩，成交連續(xù)走量致使存銷(xiāo)比展現(xiàn)下滑趨勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)有所緩解。單位：萬(wàn)㎡ 5001月-年12月煙臺(tái)六區(qū)商品住宅存量、存銷(xiāo)比走勢(shì)5040043.742.2454030033.2353020016.524.024.422.216.817.718.1

2519.519.619.620 151005.39.97.99.77.26.25.76.57.18.612.11050存量（萬(wàn)㎡）存銷(xiāo)比010煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第10頁(yè) 六區(qū)形勢(shì)對(duì)比，以剛性需求為主中西部市場(chǎng)表現(xiàn)很好，福山區(qū)、芝罘區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)成為當(dāng)前市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域。各區(qū)供給量占比各區(qū)成交量占比14%13%17%

15%17%24%15%7%17%11%25% 25%芝罘區(qū)福山區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)萊山區(qū)高新區(qū)牟平區(qū)芝罘區(qū)福山區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)萊山區(qū)高新區(qū)牟平區(qū)11煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第11頁(yè)5區(qū)域市場(chǎng)—芝罘區(qū)芝罘區(qū)供給51萬(wàn)㎡，成交52萬(wàn)㎡，展現(xiàn)少有年度供不應(yīng)求現(xiàn)象；年末存量降至79萬(wàn)㎡，存銷(xiāo)比為16個(gè)月。158000

10 4000供求量?jī)r(jià)走勢(shì)0012.123456789101112150100供給量(萬(wàn)㎡)成交量（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）806040存量及存銷(xiāo)比50 020012.123456789101112存量（萬(wàn)㎡）存銷(xiāo)比12煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第12頁(yè)經(jīng)典項(xiàng)目—星匯鳳凰

星匯鳳凰—中心區(qū)品質(zhì)樓盤(pán)，項(xiàng)目位于只楚路北側(cè)，連接芝罘區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū) 、福山區(qū)主要干道。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析——

星匯鳳凰緊鄰南大街商圈，周?chē)虡I(yè)、交通、

金融、生活等配套設(shè)施完善；

西班牙建筑格調(diào)、地中海式風(fēng)情園林以及全

明戶(hù)型產(chǎn)品得到了客戶(hù)認(rèn)可；

開(kāi)發(fā)商品牌及國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理，使

其信譽(yù)度高倍增。

開(kāi)發(fā)商建筑設(shè)計(jì)廣告策劃物業(yè)企業(yè)總建面積成交總價(jià)開(kāi)工時(shí)間規(guī)劃戶(hù)數(shù) 綠化率開(kāi)盤(pán)時(shí)間

煙臺(tái)越秀地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限企業(yè)深圳市埃迪優(yōu)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)有限企業(yè) 煙臺(tái)上華企劃策劃有限企業(yè)越秀地產(chǎn)（煙臺(tái)）物業(yè)管理有限企業(yè) 21.99萬(wàn)㎡ 2.6億 -11-25 1078 40% -8-7

項(xiàng)目地址銷(xiāo)售代理企業(yè) 景觀設(shè)計(jì) 總占地面積 拿地時(shí)間 樓板價(jià) 開(kāi)發(fā)批次 容積率 物業(yè)類(lèi)型 均價(jià)煙臺(tái)市芝罘區(qū)只楚路與楚風(fēng)六街交匯處西南角 煙臺(tái)新聯(lián)康房產(chǎn)咨詢(xún)有限企業(yè) 深圳市埃迪優(yōu)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)有限企業(yè) 7.38萬(wàn)㎡ -12-11 1688元/㎡ 共一期開(kāi)發(fā) 1.9 高層、小高層開(kāi)盤(pán)均價(jià)6800-7200元/㎡；現(xiàn)均價(jià)6500元/㎡13煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第13頁(yè)8000120100單位：套8060經(jīng)典項(xiàng)目—星匯鳳凰 越秀依據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)主動(dòng)調(diào)整價(jià)格策略，成為芝罘區(qū)銷(xiāo)售金額 與銷(xiāo)售面積雙料冠軍。 星匯鳳凰銷(xiāo)售量及均價(jià)走勢(shì) 單位：元/㎡4月低價(jià)入市，均價(jià)調(diào)整至5500元/㎡，促使大量客戶(hù)成交。9月、11月兩次加推 ，折后均價(jià)為6300- 6600元/㎡。7000 6000

時(shí)機(jī)——先4月，政策窗口期，多數(shù)購(gòu)房者觀望情緒有所緩解，但仍抱有一定降價(jià)預(yù)期，星匯鳳凰選擇此節(jié)點(diǎn)率先降價(jià)，領(lǐng)先搶占市區(qū)將出手客群。40205000降幅——準(zhǔn)012.1234567891011124000綜合項(xiàng)目土地成本及品質(zhì)，降價(jià)空間有限，600-800元/㎡為項(xiàng)目可接收且能對(duì)客戶(hù)心理帶來(lái)較高沖擊區(qū)間。伴隨房地產(chǎn)大環(huán)境影響，星匯鳳凰銷(xiāo)售情況較為冷淡，在這期間也有暖場(chǎng)活動(dòng)和小幅優(yōu)惠推出，但銷(xiāo)售情況并未有所好轉(zhuǎn)。4月份連續(xù)兩周加推14#和15#，以特價(jià)房名義均價(jià)調(diào)整至5500-5600元/㎡，當(dāng)日售罄。6-8月無(wú)新品推出，但每七天連續(xù)暖場(chǎng)活動(dòng)，積極蓄客同時(shí)也有效地吸引著未成交客戶(hù)。9月、11月兩次加推位置很好樓座，折后均價(jià)升至6300-6600元/㎡，買(mǎi)房送車(chē)位等優(yōu)惠活動(dòng)有力促進(jìn)了銷(xiāo)售。

說(shuō)辭——巧以樓座位置為由，以特價(jià)房為形式，銷(xiāo)售完成后價(jià)格快速回漲，充分考慮老客戶(hù)感受，無(wú)損企業(yè)口碑。14煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第14頁(yè)5區(qū)域市場(chǎng)—福山區(qū)福山區(qū)供給90萬(wàn)㎡，成交55萬(wàn)㎡；市場(chǎng)存量為45萬(wàn)㎡，存銷(xiāo)比在年末降至7個(gè)月，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)較低。供求量?jī)r(jià)走勢(shì)201510 060004000012.123456789101112504030供給量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）1510存量及存銷(xiāo)比2010 05012.123456789101112存量（萬(wàn)㎡）存銷(xiāo)比15煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第15頁(yè)經(jīng)典項(xiàng)目—香逸中央

香逸中央項(xiàng)目位于福山區(qū)主干道福海路東側(cè)，是引領(lǐng)福山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入 高速發(fā)展期主要項(xiàng)目。

項(xiàng)目區(qū)位圖：項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)發(fā)商整體推廣建筑設(shè)計(jì)

香逸中央煙臺(tái)滬豐房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限企業(yè)山東鑫匯房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限企業(yè)北京中外建建筑設(shè) 計(jì)有限企業(yè)

項(xiàng)目地址 投資商銷(xiāo)售代理企業(yè) 物業(yè)企業(yè)福海路東側(cè)，匯福 街與崇文街之間深圳市合正房地產(chǎn) 集團(tuán)有限企業(yè)中核投資有限企業(yè)煙臺(tái)滬豐房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限企業(yè)深圳市合正物業(yè)服 務(wù)有限企業(yè)總建筑面積 總戶(hù)數(shù) 物業(yè)費(fèi) 均價(jià) 綠化率

60萬(wàn)㎡ 5000戶(hù)1.3元/平方米?月 5600元/㎡ 45.8%總占地面積 車(chē)位配比 建筑類(lèi)別 容積率 物業(yè)類(lèi)型

20萬(wàn)㎡ 1:1多層，小高層，高 層 2.54 住宅、商鋪?lái)?xiàng)目效果圖：16煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第16頁(yè)經(jīng)典項(xiàng)目—香逸中央 ，香逸中央開(kāi)盤(pán)兩次，推出447套、63套高層產(chǎn)品，去化率分別為 62%和98%，低價(jià)入市是項(xiàng)目成功先決原因。12月2日加推1棟高層9月22日開(kāi)盤(pán)四棟高層9月22日開(kāi)盤(pán)情況供給情況：香逸中央此次開(kāi)盤(pán)樓棟45#、46#、47#、49#四棟高層樓座，推出447套房源，戶(hù)型面積區(qū)間是79-156㎡，折后均價(jià)5600元/㎡。認(rèn)購(gòu)情況：開(kāi)盤(pán)當(dāng)日到場(chǎng)客戶(hù)約320組，約600人左右，截止至早晨12點(diǎn)認(rèn)購(gòu)275套房源，認(rèn)購(gòu)率62%。12月2日開(kāi)盤(pán)情況供給情況：香逸中央此次加推50#樓部分房源，共推出63套，戶(hù)型面積是84㎡二房，折后均價(jià)5800元/㎡。認(rèn)購(gòu)情況：加推當(dāng)日到場(chǎng)客戶(hù)約95組，約160人左右，截止至早晨11點(diǎn)認(rèn)購(gòu)62套房源，認(rèn)購(gòu)率98%；

17煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第17頁(yè)區(qū)域市場(chǎng)—開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)供給67萬(wàn)㎡，成交37萬(wàn)㎡；年末市場(chǎng)存量為87萬(wàn)㎡，存銷(xiāo)比為33個(gè)月。201510000供求量?jī)r(jià)走勢(shì)10 5 05000012.123456789101112100供給量(萬(wàn)㎡)成交量（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）80存量及存銷(xiāo)比50 040012.123456789101112存量（萬(wàn)㎡）存銷(xiāo)比18煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第18頁(yè)經(jīng)典項(xiàng)目—澎湖山莊金橋澎湖山莊—本土企業(yè)逆襲，專(zhuān)注剛需、高附加值成就項(xiàng)目熱銷(xiāo)。項(xiàng)目介紹

該項(xiàng)目位于開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路以南，東岳汽車(chē)對(duì)面，由煙臺(tái)本土開(kāi)發(fā)企業(yè)金橋置業(yè)投資，總建面29萬(wàn)㎡，分三期開(kāi)發(fā)，建筑類(lèi)型涵蓋多層、小高、高層，地中海格調(diào)，主力戶(hù)型74-93㎡。銷(xiāo)售情況 該項(xiàng)目自7月份開(kāi)始蓄客，蓄客期長(zhǎng)達(dá)一年，年7月7日項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，推4棟高層（16-18F），共計(jì)408套房源，面積74-112㎡，當(dāng)日去化377套，去化率達(dá)92%，均價(jià)5800元/㎡，購(gòu)房者以地緣性剛需客戶(hù)為主。19煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第19頁(yè)經(jīng)典項(xiàng)目—澎湖山莊

戶(hù)型面積集中度高，60萬(wàn)以?xún)?nèi)剛需產(chǎn)品占92%，客廳飄窗位置贈(zèng)予是賣(mài)點(diǎn)。

客廳飄窗位置全贈(zèng)予，約2.0㎡

戶(hù)型2室2廳1衛(wèi)面積(㎡)

74-81供給套數(shù)

272

觀景陽(yáng)臺(tái) 半贈(zèng)予約 2.8㎡兩室兩廳一衛(wèi)/78-79平方米客廳飄窗位置全贈(zèng)送，約2.5㎡

兩室兩廳一衛(wèi)/90-92平方米

2室2廳1衛(wèi) 2室2廳2衛(wèi)90㎡以下戶(hù)型占67%90-97㎡戶(hù)型占25%112㎡戶(hù)型占8%

全部?jī)墒?/p>

觀景陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)予 約2.8㎡90-97 112

102 3460萬(wàn)以?xún)?nèi)剛需產(chǎn)品為主導(dǎo)20煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第20頁(yè)區(qū)域市場(chǎng)—萊山區(qū)萊山區(qū)供給53萬(wàn)㎡，成交33萬(wàn)㎡，供求相對(duì)平衡；年末存量降至79萬(wàn)㎡，存銷(xiāo)比為24個(gè)月。301000020 5000供求量?jī)r(jià)走勢(shì)100012.123456789101112存量及存銷(xiāo)比100 50 0供給量(萬(wàn)㎡)成交量（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）4020012.123456789101112存量（萬(wàn)㎡）存銷(xiāo)比21煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第21頁(yè)經(jīng)典項(xiàng)目—中鐵逸都

中鐵逸都是中鐵集團(tuán)在煙臺(tái)開(kāi)山之作，項(xiàng)目位于港城東大街南側(cè)，是萊山 區(qū)重點(diǎn)打造“四軸布局”戰(zhàn)略交通要塞。項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)發(fā)商建筑設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)策劃廣告策劃總建面積開(kāi)工時(shí)間車(chē)位總數(shù) 綠化率 樓板價(jià)首次開(kāi)盤(pán)

中鐵逸都煙臺(tái)中鐵置業(yè)有 限企業(yè)深圳方佳設(shè)計(jì)院北京協(xié)眾聯(lián)城房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公 司煙臺(tái)大山廣告設(shè) 計(jì)有限企業(yè) 301038㎡ -8-10

60% 1929元/㎡ -7-7

項(xiàng)目地址 投資商銷(xiāo)售代理企業(yè) 景觀設(shè)計(jì) 總占地面積 總戶(hù)數(shù) 開(kāi)發(fā)批次 容積率 車(chē)位配比 物業(yè)類(lèi)型 銷(xiāo)售均價(jià)煙臺(tái)萊山區(qū)山海路與港城東大街兩大城市 主干道交匯處中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公 司北京協(xié)眾聯(lián)城房地產(chǎn) 顧問(wèn)有限企業(yè)SEETO（香港）景觀 設(shè)計(jì)有限企業(yè) 129358㎡

三期開(kāi)發(fā) 2.3 1:1小高層、高層、洋房 均價(jià)7000元/㎡項(xiàng)目區(qū)位圖：項(xiàng)目效果圖：22煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第22頁(yè)86%經(jīng)典項(xiàng)目—中鐵逸都

萊山區(qū)為中高端項(xiàng)目聚集區(qū)，區(qū)域剛性需求并未得到有效釋放，中鐵逸都一 期以小面積、低總價(jià)首置產(chǎn)品為主，滿(mǎn)足了市場(chǎng)客戶(hù)主流需求。

中鐵逸都各面積段供給套數(shù)對(duì)比17%3%6%74%中鐵逸都以首置產(chǎn)品為主：90㎡以下首置產(chǎn)品占比為86%成功要素：90㎡以下90-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上1、精準(zhǔn)定位。小面積、低總價(jià)產(chǎn)品受客戶(hù)認(rèn)中鐵逸都各面積段成交套數(shù)對(duì)比

2%1% 11%同，煙臺(tái)剛性需求暴發(fā)，首置產(chǎn)品成為市場(chǎng)熱銷(xiāo)產(chǎn)品。2、品牌優(yōu)勢(shì)。中鐵逸都項(xiàng)目是中鐵在煙臺(tái)開(kāi)山之作，中鐵重點(diǎn)打造品牌優(yōu)勢(shì)，受煙臺(tái)市場(chǎng)客群認(rèn)同。90㎡以下90-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上23煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第23頁(yè)5區(qū)域市場(chǎng)—高新區(qū)高新區(qū)供給55萬(wàn)㎡，僅成交16萬(wàn)㎡，供求有所失衡；年末存量降至111萬(wàn)㎡，存銷(xiāo)比為42個(gè)月，位于六區(qū)風(fēng)險(xiǎn)高位。供求量?jī)r(jià)走勢(shì)1510 0100005000012.123456789101112150100供給量(萬(wàn)㎡)成交量（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）200150存量及存銷(xiāo)比50 010050012.123456789101112存量（萬(wàn)㎡）存銷(xiāo)比24煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第24頁(yè)經(jīng)典項(xiàng)目—中海紫御公館

中海紫御公館是中海集團(tuán)在煙臺(tái)首個(gè)項(xiàng)目，成交樓板價(jià)高達(dá)3945元/㎡， 在當(dāng)初創(chuàng)造了煙臺(tái)地王。項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)發(fā)商建筑設(shè)計(jì)廣告策劃物業(yè)企業(yè)總建面積拿地時(shí)間開(kāi)工時(shí)間 綠化率 容積率

中海紫御公館中海地產(chǎn)集團(tuán)有 限企業(yè)香港梁黃顧設(shè)計(jì) 咨詢(xún)有限企業(yè)深圳市孫新陸企業(yè)形象策劃有限 企業(yè)中海物業(yè)管理有限企業(yè)煙臺(tái)分公 司 27萬(wàn)㎡ -1 -7-1 35% 2.46

項(xiàng)目地址 投資商銷(xiāo)售代理企業(yè) 景觀設(shè)計(jì) 總占地面積此次推案面積 樓板價(jià) 開(kāi)發(fā)批次 車(chē)位配比 物業(yè)類(lèi)型煙臺(tái)市高新區(qū)港城東 大街東端中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公 司 自銷(xiāo)泛亞國(guó)際景觀設(shè)計(jì)有 限企業(yè) 81218㎡ 82843㎡ 3945元/㎡ 三期開(kāi)發(fā) 1:1.5 高層、聯(lián)排別墅項(xiàng)目區(qū)位圖：項(xiàng)目效果圖：25煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第25頁(yè)4020典型項(xiàng)目—中海紫御公館 中海紫御公館自3月入市以來(lái)，銷(xiāo)售表現(xiàn)一般，10月高層低價(jià)入市 ，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況拉動(dòng)明顯。單位：套 80 60煙臺(tái)中海成交套數(shù)走勢(shì)10月，中海高層低價(jià)入市，均價(jià)由8300元/㎡調(diào)整至7000元/㎡。煙臺(tái)中海成交面積為3.62萬(wàn)㎡，成交金額為3億元。10月份價(jià)格調(diào)整是促成中海成交很好主要原因。從三個(gè)0.3456789101112緯度數(shù)據(jù)來(lái)看： 成交套數(shù)煙臺(tái)中海銷(xiāo)售情況1、成交套數(shù)。3-9月僅成交62套，10-12月成交147套；項(xiàng)目名稱(chēng)

銷(xiāo)售金額（億）3-9月10-12月銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）3-9月10-12月2、銷(xiāo)售金額。3-9月銷(xiāo)售1.15億，10-12月銷(xiāo)售1.85億；中海紫御公館

累計(jì)1.1531.851.123.622.53、銷(xiāo)售面積。3-9月銷(xiāo)售1.12萬(wàn)平米，10-12月2.5萬(wàn)㎡。26煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第26頁(yè)5區(qū)域市場(chǎng)—牟平區(qū)牟平區(qū)供給66萬(wàn)㎡，成交25萬(wàn)㎡；年末存量增至81萬(wàn)㎡，存銷(xiāo)比為26個(gè)月。供求量?jī)r(jià)走勢(shì)1510 0180004000012.123456789101112存量及存銷(xiāo)比100 50 0供給量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）20015010050012.123456789101112存量（萬(wàn)㎡）存銷(xiāo)比27煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第27頁(yè)經(jīng)典項(xiàng)目—龍湖葡醍海灣 龍湖葡醍海灣——龍湖共開(kāi)盤(pán)4次，分別推出度假小院、疊院、疊拼 、高層四種產(chǎn)品，當(dāng)日銷(xiāo)售率均超出50%。

.3.25 .6.22 .7.22.10.20

度假小院產(chǎn)品

49㎡，59-69萬(wàn)/套，當(dāng)日推出100 套，認(rèn)購(gòu)70套，開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率70%。

葡醍院落產(chǎn)品（疊院）

3疊，100-160㎡，125-155萬(wàn)/套， 當(dāng)日推出234套，認(rèn)購(gòu)128套，開(kāi)盤(pán)

認(rèn)購(gòu)率55%。托斯卡納疊拼產(chǎn)品2疊，200-326㎡，200-270萬(wàn)/套，當(dāng)日推出60套，認(rèn)購(gòu)30套，開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率50%。龍湖公館高層產(chǎn)品高層，88-115㎡，6500元/㎡，當(dāng)日推出132套，認(rèn)購(gòu)86套，開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率65%。

28煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第28頁(yè)經(jīng)典項(xiàng)目—龍湖葡醍海灣不俗銷(xiāo)售業(yè)績(jī)起源于成功營(yíng)銷(xiāo)理念與差異化產(chǎn)品塑造。成功原因一：高愿景規(guī)劃8100畝項(xiàng)目用地刷新煙臺(tái)單盤(pán)最高統(tǒng)計(jì)，龐大項(xiàng)目規(guī)模顯示出企業(yè)雄厚資金實(shí)力，從心理上給予客戶(hù)可信賴(lài)感；現(xiàn)階段地塊位置偏遠(yuǎn)、認(rèn)知度低，周?chē)涮紫鄬?duì)匱乏且檔次較低，項(xiàng)目熱銷(xiāo)原因之一為向好遠(yuǎn)期規(guī)劃，B、C地塊中迪斯尼樂(lè)園、總部基地、會(huì)展中心、游艇碼頭及政府規(guī)劃中養(yǎng)馬島度假區(qū)營(yíng)造出向好發(fā)展前景與投資潛力。成功原因二：差異化產(chǎn)品新奇托斯卡納、香格里拉立面、五重濃蔭設(shè)計(jì)吸引客戶(hù)眼球，合理總價(jià)控制與市面?zhèn)鹘y(tǒng)產(chǎn)品正面PK，60萬(wàn)、150萬(wàn)、200萬(wàn)可圓別墅夢(mèng)想。成功原因三：“全方位”營(yíng)銷(xiāo)客戶(hù)資源全覆蓋：開(kāi)盤(pán)前大規(guī)模CALL客、短信、報(bào)廣整版面媒體訴求：高頻次、大篇幅媒體推廣緊湊線(xiàn)下活動(dòng)：定時(shí)舉行暖場(chǎng)活動(dòng)，保持項(xiàng)目關(guān)注度29煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第29頁(yè) 區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)芝罘區(qū)、福山區(qū)熱度較高，其中芝罘區(qū)位列成交金額榜首，福山區(qū)位列成交面積榜首。煙臺(tái)商品住宅區(qū)域成交金額排行榜煙臺(tái)商品住宅區(qū)域成交面積排行榜排名

1 2 3 4 5 6

區(qū)域芝罘區(qū)福山區(qū)萊山區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)牟平區(qū)高新區(qū)成交金額（億元）

34.1 29.4 23.6 20.8 18.9 11.7排名

1 2 3 4 5 6

區(qū)域福山區(qū)芝罘區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)萊山區(qū)牟平區(qū)高新區(qū)成交面積（萬(wàn)㎡）

55.4 51.7 37.3 33.1 26.2 16.130煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第30頁(yè) 項(xiàng)目排行榜，一線(xiàn)房企在煙臺(tái)市場(chǎng)已占據(jù)大半邊江山，專(zhuān)注剛需、產(chǎn)品差異化、主動(dòng)調(diào)整價(jià)格策略樓盤(pán)銷(xiāo)況理想。煙臺(tái)商品住宅項(xiàng)目成交金額排行榜煙臺(tái)商品住宅項(xiàng)目成交面積排行榜排名

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

項(xiàng)目

龍湖葡醍海灣 假日風(fēng)景保利香榭里公館 星匯鳳凰 陽(yáng)光首院 富甲逸品 萬(wàn)象城 中海紫御公館 澎湖山莊 中鐵逸都

區(qū)域牟平區(qū)福山區(qū)萊山區(qū)芝罘區(qū)福山區(qū)芝罘區(qū)萊山區(qū)高新區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)萊山區(qū)成交金額（億元）

9.81 4.72 3.43 3.38 3.25 3.23 3.14 3.00 2.68 2.57

成交量（萬(wàn)㎡）

6.43 8.16 5.08 5.45 5.67 4.30 4.33 3.62 4.86 3.64排名

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

項(xiàng)目

假日風(fēng)景 龍湖葡醍海灣 陽(yáng)光首院 星匯鳳凰保利香榭里公館 澎湖山莊 鴻福名城 萬(wàn)象城 富甲逸品 東尚藍(lán)灣

區(qū)域福山區(qū)牟平區(qū)福山區(qū)芝罘區(qū)萊山區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)福山區(qū)萊山區(qū)芝罘區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)

成交量（萬(wàn)㎡）

8.16 6.43 5.67 5.45 5.08 4.86 4.41 4.33 4.30 4.18成交金額（億元）

4.72 9.81 3.25 3.38 3.43 2.68 2.14 3.14 3.23 2.45數(shù)據(jù)口徑：商品住宅立案數(shù)據(jù)

31煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第31頁(yè)場(chǎng)回暖信號(hào)強(qiáng)市場(chǎng)小結(jié)在相對(duì)寬松政策環(huán)境下，剛性需求集中釋放，市場(chǎng)回暖信號(hào)強(qiáng)烈。市整體市場(chǎng)表現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)，展現(xiàn)回暖跡象存量市場(chǎng)增速有所放緩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)有所降低福山區(qū)、芝罘區(qū)表現(xiàn)良好，高新區(qū)仍處于競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)高位專(zhuān)注剛需、產(chǎn)品差異化、主動(dòng)調(diào)整價(jià)格策略項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)異烈32煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第32頁(yè)年度市場(chǎng)總結(jié)CRIC對(duì)于政策走向與市場(chǎng)走勢(shì)持樂(lè)觀慎重態(tài)度。 政策環(huán)境政策已經(jīng)筑底，調(diào)控主基調(diào)并未放松；貨幣政策放松差異化信貸政策促進(jìn)了市場(chǎng)回暖；年末一系列表態(tài)為明年樓市調(diào)控定調(diào)；煙臺(tái)闖關(guān)意愿不高，政策執(zhí)行含有滯后性。 整體市場(chǎng)，煙臺(tái)六區(qū)商品住宅市場(chǎng)共成交238萬(wàn)㎡， 成交量較去年同比增加17%；成交金額為144億， 同比增加4%；存量市場(chǎng)增速有所放緩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)有所降低。芝罘區(qū)、福山區(qū)熱度較年度市場(chǎng)以龍湖、萬(wàn)科、越秀為代表

高，其中芝罘區(qū)位列成交金額 榜首，福山區(qū)位列成交面積榜 首。高新區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)較大，市場(chǎng)存量與存銷(xiāo)比均位 列煙臺(tái)六區(qū)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)之首。

區(qū)域市場(chǎng) 產(chǎn)品差異化、專(zhuān)注剛需、主動(dòng) 調(diào)整價(jià)格策略項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu) 異。，一線(xiàn)房企在煙臺(tái)市場(chǎng)已占據(jù)大半邊江山， 成交金額占據(jù)前十中七位，成交面積占據(jù)前五位。 項(xiàng)目表現(xiàn)33煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第33頁(yè)P(yáng)ART2探索34煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第34頁(yè) 未來(lái)調(diào)控方向仍將以堅(jiān)持調(diào)控不放松為主基調(diào)，政策層面有望得到深入寬松，但不排除因?yàn)槭袌?chǎng)回暖而引發(fā)新一輪調(diào)控可能。

1堅(jiān)持調(diào)控 不放松

2地方政府闖關(guān) 意向強(qiáng)烈

3貨幣信貸政策 有放松趨勢(shì)

4市場(chǎng)回暖誘發(fā) 新一輪調(diào)控闖關(guān)

35煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第35頁(yè)大。政策預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè)一 貨幣政策有放松趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)增加放緩解通脹壓力并未得到有效處理，年末中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議明確提出要適當(dāng)擴(kuò)大社會(huì)融資總規(guī)模，保持貸款適度增加。從貨幣政策工具使用來(lái)看，央行降息與加息可能性都不太大，可能頻繁使用工具仍是法定存款準(zhǔn)備金率與逆回購(gòu)。 預(yù)測(cè)二 支持合理改進(jìn)性需求購(gòu)房宏觀調(diào)控政策“誤傷”合理自住與改進(jìn)性需求，實(shí)施差異化信貸政策，放松首套房；年住建部表示支持合理自住和改進(jìn)性需求，這意味著改善性被列入購(gòu)房支持對(duì)象，改進(jìn)性需求主要是針對(duì)二套以上住房，有可能會(huì)與限制條件掛鉤。

預(yù)測(cè)三

房產(chǎn)稅有望鋪開(kāi)房地產(chǎn)稅是調(diào)控長(zhǎng)期有效機(jī)制中主要內(nèi)容，從當(dāng)前情況來(lái)看，短期內(nèi)推出仍有較大難度，預(yù)計(jì)下六個(gè)月有望鋪開(kāi)；政府明確房地產(chǎn)稅來(lái)銜接限購(gòu)來(lái)調(diào)控樓市，預(yù)計(jì)會(huì)以一、二線(xiàn)城市試水，煙臺(tái)執(zhí)行可能性不36煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第36頁(yè) 市場(chǎng)預(yù)判上六個(gè)月市場(chǎng)表現(xiàn)或?qū)⒀永m(xù)去年回暖態(tài)勢(shì)，三到六月是強(qiáng)銷(xiāo)期，進(jìn)入三季度后，市場(chǎng)或?qū)⑹苷哂绊懚l(fā)生新改變。市場(chǎng)走勢(shì)低迷期強(qiáng)銷(xiāo)期

改變期政策連續(xù)放寬季節(jié)性調(diào)整新一輪調(diào)控1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2個(gè)月重點(diǎn)把握第三、四季度初受節(jié)日、氣候等影響，預(yù)計(jì)會(huì)有2個(gè)月成交低迷期。預(yù)計(jì)進(jìn)入3月以后，大量開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)入集中推廣，搶占客戶(hù)階段；3月至6月，經(jīng)過(guò)4個(gè)月上升期，客戶(hù)成交熱情降低。第三季度面臨政策調(diào)整；如政策放緩，則市場(chǎng)上升期會(huì)拉長(zhǎng)；如出現(xiàn)新一輪調(diào)控，依照趨勢(shì)，客戶(hù)購(gòu)置熱情會(huì)逐步下滑；第四季度預(yù)計(jì)有小幅季節(jié)性調(diào)整。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)37煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第37頁(yè) 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)煙臺(tái)各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)有所緩解，其中福山區(qū)、芝罘區(qū)風(fēng)險(xiǎn)最小，牟平區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)其次，萊山區(qū)、高新區(qū)風(fēng)險(xiǎn)最大。供求比區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)域供求比區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)域4.0以上萊山區(qū)4.0以上3.0-4.0牟平區(qū)3.0-4.0高新區(qū)2.0-3.0開(kāi)發(fā)區(qū)芝罘區(qū)高新區(qū)2.0-3.0牟平區(qū)1.0-2.0福山區(qū)1.0-2.0福山區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)萊山區(qū)1.0以下1.0以下芝罘區(qū)12個(gè)月以下12-18個(gè)月18-24個(gè)月24-36個(gè)月36個(gè)月以上12個(gè)月以下12-18個(gè)月18-24個(gè)月24-36個(gè)月36個(gè)月以上去化周期去化周期安全區(qū)域中度風(fēng)險(xiǎn)高度風(fēng)險(xiǎn)安全區(qū)域中度風(fēng)險(xiǎn)高度風(fēng)險(xiǎn)38煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第38頁(yè)0 潛在供給煙臺(tái)六區(qū)新增成交土地（住宅）總建面501萬(wàn)㎡。單位：萬(wàn)㎡ 300 250 200 150 100 50煙臺(tái)六區(qū)市新增土地（住宅用地）芝罘區(qū)萊山區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)福山區(qū)高新區(qū)牟平區(qū)占地面積建筑面積26391922115259303530743972新增成交土地（住宅）總建面501萬(wàn)㎡，土地成-年土地成交建筑面積走勢(shì)（單位：萬(wàn)㎡）交量展現(xiàn)逐年下滑態(tài)勢(shì)，受市場(chǎng)環(huán)境影響，企業(yè)拿地意向較為慎重；年501691開(kāi)發(fā)區(qū)是拿地?zé)狳c(diǎn)，加劇區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。020040060080039煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第39頁(yè)++==風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估現(xiàn)有存量467萬(wàn)㎡去化壓力短期供給913萬(wàn)㎡

年去化量

潛在供給501萬(wàn)㎡

累計(jì)

1881萬(wàn)㎡去化周期1881萬(wàn)㎡÷238萬(wàn)㎡8年注：短期供給為預(yù)估項(xiàng)目未售數(shù)據(jù)、潛在供給為拿地未開(kāi)工量 應(yīng)對(duì)策略 資金流為先——面對(duì)長(zhǎng)達(dá)8年去化周期，提議當(dāng)前持有較多土地 開(kāi)發(fā)商合理調(diào)整銷(xiāo)售策略，以資金流穩(wěn)定為先，確保庫(kù)存土地能 夠順利開(kāi)發(fā)； 慎重拿地——對(duì)于有土地需求開(kāi)發(fā)企業(yè)，提議其加大可行性研究 力度，綜合各方面情況慎重規(guī)劃項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展，弱化未來(lái)可能存 在競(jìng)爭(zhēng)壓力。 40煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第40頁(yè)策略提議策略提議把握四個(gè)月強(qiáng)銷(xiāo)期——重點(diǎn)把握客戶(hù)購(gòu)置熱情較高四個(gè)月時(shí)間，預(yù)計(jì)為3-6月，建議開(kāi)發(fā)商對(duì)其重點(diǎn)把握，盡可能多在此時(shí)間段內(nèi)突擊業(yè)績(jī)指標(biāo)，防止可能會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)回暖而陷入新一輪調(diào)控被動(dòng)之中；專(zhuān)注結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)——?jiǎng)傂孕枨笕詫⑹菬熍_(tái)市場(chǎng)主流需求產(chǎn)品，福山區(qū)、芝罘區(qū)都出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性良性去化，提議開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)研究，深入把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。41煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第41頁(yè)P(yáng)ART3準(zhǔn)確拿地投資遠(yuǎn)期42煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)第42頁(yè) 戰(zhàn)略規(guī)劃藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃提升煙臺(tái)城市能級(jí)，未來(lái)煙臺(tái)將以東部發(fā)展為契機(jī)，引領(lǐng)新一輪發(fā)展。 ，國(guó)家批復(fù)”山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)”上升為國(guó)家濱州-東營(yíng)組團(tuán)

煙臺(tái)YanTai煙臺(tái)-威海組團(tuán)戰(zhàn)略，煙威組團(tuán)成為重點(diǎn)培育三大城鎮(zhèn)組團(tuán)之一，煙臺(tái)被賦予骨干城市地位，由長(zhǎng)久以來(lái)國(guó)家戰(zhàn)略旁觀者成為國(guó)家戰(zhàn)略主要負(fù)擔(dān)者。，煙臺(tái)出臺(tái)東部高科技海洋經(jīng)濟(jì)新區(qū)建設(shè)規(guī)劃，煙臺(tái)將以東部發(fā)展為起點(diǎn)，帶動(dòng)城市快速發(fā)展。青島-濰坊-日照