黃驊某地產(chǎn)項目市場研究報告

黃驊某地產(chǎn)項目市場研究報告目錄第 一 部 分 項 目 研 究 背景...................................................................................................................05第 二 部 分 黃 驊 市 整 體 環(huán) 境 分析..........................................................................................................07（一）黃驊市概況（二）人口環(huán)境——未來三年的市場需求量（三）政府規(guī)劃指標(biāo)研究分析（四）政策環(huán)境研究分析（五）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（六）綜述第三部分 房地產(chǎn)總體市場調(diào)研分析……………………20（一）黃驊市房地產(chǎn)市場概況（二）黃驊市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展態(tài)勢（三）典型樓盤分析（四）綜述第 四 部 分 文 脈 分析………………50（一）歷史文脈分析（二）居住文脈分析（三）消費(fèi)文脈分析（四）綜述第 五 部 分 消 費(fèi) 者 市 場 研 究 分析………………………55（一）消費(fèi)主力特征分析（二）購房者的消費(fèi)心理分析（三）影響消費(fèi)者購房的主要因素（四）住宅檔次類別的各消費(fèi)群體分析（五）綜述第 六 部 分 項 目 地 塊 分析………………67（一）項目地概況（二）項目地周邊配套狀況第 七 部 分 調(diào) 研 結(jié) 論 及 開 發(fā) 建議………………………75（一）項目地地產(chǎn)因子分析（二）項目優(yōu)勢分析（三）項目劣勢分析（四）項目機(jī)會分析（五）項目威脅分析（六）綜述第一部分項目研究背景為了準(zhǔn)確把握市場定位，完美顧問市場研究部對本項目進(jìn)行了前期市場調(diào)研；根用實(shí)地考察與相關(guān)人員深度訪談相結(jié)合的方式，依托黃驊市房地產(chǎn)市場相關(guān)背景信息實(shí)以期達(dá)到如下目標(biāo)：了解黃驊市房地產(chǎn)市場的整體狀況及發(fā)展變動趨勢；了解黃驊市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品設(shè)計、物業(yè)類型及價格的發(fā)展趨勢；了解黃驊市住宅物業(yè)市場的分布現(xiàn)狀及客戶群的構(gòu)成情況；了解黃驊市的整體規(guī)劃發(fā)展；掌握本項目所處地塊的基本特征；掌握本項目周邊房地產(chǎn)市場的走勢及主要競爭樓盤的基本特征；明確項目與周邊主要競爭樓盤以及其他區(qū)域的優(yōu)勢、劣勢所在；掌握目標(biāo)客戶及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對項目的初步認(rèn)識；明確項目構(gòu)建優(yōu)勢的市場機(jī)會及企業(yè)機(jī)會；提出項目的市場定位（包括項目定位、目標(biāo)客戶定位、戶型定位等）的思路。第二部分黃驊市整體環(huán)境分析1、黃驊市概況黃驊市位于河北省東南部，臨渤海、靠京津，處于“環(huán)渤?！迸c“環(huán)京津”的“雙環(huán)”樞紐地帶。城市轄區(qū)總面積1803平方公里，人口約41萬。其中黃驊市城區(qū)面積18平方公里，城區(qū)人口約12萬人。轄9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，327個行政村，3個街道辦事處和一個開發(fā)區(qū)；黃驊市歷史悠久，自然資源豐富，全市共有耕地面積94萬畝，未利用土地54萬畝。海岸線長約65公里，為我國四大海鹽生產(chǎn)基地之一，其地下石油、天然氣、地?zé)豳Y源豐富；黃驊市政基礎(chǔ)建設(shè)日益完善，累計投資13億元用于城市建設(shè)，城市綠化面積達(dá)到111萬平方米，市區(qū)人均住房面積達(dá)到28平方米，并形成了以四區(qū)（驊西新區(qū)、驊東區(qū)、驊中區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）為主體的城市格局。黃驊市周邊的南大港管理區(qū)、滄州臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、滄州黃驊港口與黃驊市形成了地域經(jīng)濟(jì)組合，這也為黃驊市帶來了巨大的城市發(fā)展?jié)摿?，?jīng)濟(jì)實(shí)力的發(fā)展強(qiáng)大、市區(qū)人口流動的加大等，這些都帶動了黃驊市區(qū)房地產(chǎn)的急速發(fā)展。黃 驊 市 區(qū) 位 圖黃驊市行政中心（以上圖片展示黃驊市位于河北省東南部，處于“環(huán)渤?！迸c“環(huán)京津”的“雙環(huán)”樞紐地帶，地理位置優(yōu)越。）黃驊市城區(qū)規(guī)劃發(fā)展方向：適當(dāng)向東、向北拓展城市建設(shè)狀況：城市建設(shè)整體定位：力爭經(jīng)過幾年努力，構(gòu)筑起現(xiàn)代化濱海中等城市的雛形；城市建設(shè)功能定位：把黃驊市建成區(qū)域性經(jīng)濟(jì)、文化、教育、商貿(mào)服務(wù)中心；黃驊市境內(nèi)形成了完整的公路、鐵路、海上運(yùn)輸體系。海防公路、205國道（山海關(guān)到廣州）和307國道（歧口到銀川）縱橫貫通黃驊市全境，石港高速公路；鐵路運(yùn)輸由黃滄（黃驊到滄州市）地方鐵路與京滬線接軌，朔黃鐵路即西煤東運(yùn)鐵路通道，全長820公里；石黃高速公路滄州市至黃驊港段（滄黃高速公路），是河北省“十五”期間的重點(diǎn)建設(shè)項目之一，路線全長93.585公里，2006年12月將全線建成通車；津汕高速公路——路線起點(diǎn)河北省黃驊市桃園村的冀津交界處，沿線經(jīng)子牙新河、南大港農(nóng)場、黃驊市規(guī)劃區(qū)、307國道、滄黃鐵路、朔黃鐵路、石黃高速公路、省道武港線至海興縣辛集劉王莊附近。路線全長68．644公里，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為雙向四車道，全封閉、全立交高速公路，路基寬28米，橋涵與路基同寬。分析：近兩年，黃驊市在城市建設(shè)方面加大投資力度，路網(wǎng)的建設(shè)、市政配套的完善、環(huán)境的優(yōu)化、重點(diǎn)工程的開工建設(shè)，使黃驊市的投資環(huán)境得到了較大的改善，城市建設(shè)的加快推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使2006年的黃驊市房地產(chǎn)市場需求空間加大。同時，作為連接滄州市和滄州港的重要通道，滄黃高速公路的建設(shè)，充分發(fā)揮了滄州港這一北方新興港口在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的前沿作用，使之成為黃驊市城市發(fā)展和臨海工業(yè)的重要依托，進(jìn)而帶動黃驊市乃至全省中南部地區(qū)的社會、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，都具有十分重要的意義。黃驊市城市廣場2、人口環(huán)境——未來三年的市場需求量2005年年底人口主要統(tǒng)計指標(biāo)總?cè)藬?shù)12萬人總戶數(shù)37500戶每戶家庭人口3.2人/戶從黃驊市總體人口環(huán)境來看，整個黃驊市人口基數(shù)相對偏小，在12萬左右，僅黃驊市區(qū)本地居民的居住需求量相對有限。計算依據(jù)：目前，黃驊市區(qū)有12萬人左右，人均住房面積有28平方米，按照現(xiàn)有國家小康居住面積35平方米的標(biāo)準(zhǔn)，黃驊市還需要80余萬平方米的住房面積，隨著近年來黃驊市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量外來企業(yè)在黃驊的投資落戶使得外來人口的快速增加，就現(xiàn)狀而言，還需要大面積的住宅開發(fā)來滿足市場需求。合人口因素的分析，未來三年黃驊市還需要大量的居住面積，就本項目而言，具有較大的開發(fā)空間，項目的目標(biāo)著眼于市區(qū)，放眼于市區(qū)周邊在內(nèi)的高等消費(fèi)人群。3、政府規(guī)劃指標(biāo)研究分析黃驊市2006年全市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃指標(biāo)如下：?綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。2005年GDP完成80.7億元，是2000年的1.6倍；財政收入完成5.13億元，是2000年的1.9倍；2006年計劃地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長15%，全部財政收入年均增長20%；?經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。三大產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為9：48.8：42.2，工業(yè)形成五金制造、資源化工、塑料模具三大產(chǎn)業(yè)集群，成為重要的制造業(yè)基地；農(nóng)業(yè)形成以冬棗標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、多樣化加工、品牌化銷售為一體的龍型產(chǎn)業(yè)格局，成為著名的“中國冬棗之鄉(xiāng)”，服務(wù)業(yè)形成輻射周邊地區(qū)的大商貿(mào)、大流通格局，成為區(qū)域性服務(wù)中心；?臨港經(jīng)濟(jì)板塊凸起。倉儲物流、能源開發(fā)、裝備制造等產(chǎn)業(yè)興起，初步形成與臨港區(qū)域相融合、與天津濱海新區(qū)相對接，具有黃驊市特色臨港產(chǎn)業(yè)體系；2004年，農(nóng)民人均純收入3288元，增長13.1%，為歷年來最高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6861元，增長6.1%。城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額9126元，2006年計劃城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人居純收入年均增長9%和7%，社會消費(fèi)品零售總額年均增長15%，城鎮(zhèn)最低生活保障率達(dá)到100%。4、政策環(huán)境研究分析貨幣政策的影響中國人民銀行將根據(jù)市場發(fā)育狀況和經(jīng)濟(jì)金融形勢，適時調(diào)整匯率浮動區(qū)間；對人民幣匯率進(jìn)行管理和調(diào)節(jié)，維護(hù)人民幣匯率的正常浮動，保持人民幣匯率在合理、均衡水平上的基本穩(wěn)定，促進(jìn)國際收支基本平衡，維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)和金融市場的穩(wěn)定；對房地產(chǎn)的融資、銀行貸款、資金鏈產(chǎn)生較大影響。國家金融政策的影響2005年3月份，央行取消房貸優(yōu)惠政策，提高5年以上房貸利率；2005年3月26日國務(wù)院發(fā)布“穩(wěn)定房價的通知”，國家出臺一系列政策和措施具有很強(qiáng)的針對性和指導(dǎo)性，房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控政策的影響下趨于理性和冷靜，整個市場觀望氣氛濃厚；2006年1月1日“放貸利率上調(diào)”；中國人民銀行又出臺政策“將現(xiàn)行的個人住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率0.9倍”——實(shí)為提高住房貸款利率，并建議“提高最低首付比例”；2006年4月28日，中國人民銀行上調(diào)利率0.27%，這將對目前過熱的房地產(chǎn)業(yè)起到了一定的抑制作用；中國人民銀行出臺“調(diào)高存貸款基準(zhǔn)利率”政策，使購房者采取一次性付款的增多；同時，還出現(xiàn)部分提前還貸款的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)發(fā)展帶來一定的影響。房改政策的影響國家嚴(yán)格實(shí)行了土地管理制度，禁止土地以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓，必須實(shí)行“招、拍、掛”，這一政策必然導(dǎo)致土地價格的上漲；隨著國家對集資建房的嚴(yán)格控制，集資建房現(xiàn)象將逐漸減少；2006年初，國務(wù)院下發(fā)通知，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，這一政策必將使房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈。對黃驊市場的影響2006年國家嚴(yán)格限制耕地轉(zhuǎn)換為建設(shè)用地，在一定程度上加快了黃驊市舊城改造的進(jìn)度；黃驊市對城市建設(shè)實(shí)施的一系列優(yōu)惠政策會在一定程度上減少項目的開發(fā)難度，增強(qiáng)開發(fā)商的信心；黃驊市場目前在支付購房房款時相當(dāng)部分采用一次性付款方式，影響不大；黃驊市房價整體水平偏低，貸款利息的上漲不會沖擊過大；在一定程度上不會影響消費(fèi)者的購房計劃。5、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2005年黃驊市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值71.59億元，同比增長17.1%，其中：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值7.73億元，同比增長8.4%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值34.19億元，同比增長22.1%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值29.87億元，同比增長12.9%。2005年黃驊市全部財政收入完成5.13億元，同比增長34.2%，財政收入占GDP比重為7.2%；全社會固定資產(chǎn)投資完成31.6億元，同比增長72.6%；2005年全市財政收支情況，全年完成財政收入5.13億元，占年初預(yù)算的120.7%，同比增長34.2%。其中，一般預(yù)算收入2.09億元，同比增長35%。完成預(yù)算支出36543萬元，同比增長28.6%。其中：基本建設(shè)支出1506萬元，同比增長23%；教育支出8790萬元，同比增長15.2%；農(nóng)業(yè)支出3603萬元，同比增長12.4%；撫恤和社保支出2215萬元，同比增長21.6%。2005年直接利用外資761萬美元，同比增長97%；引進(jìn)省外資金8.5億元，同比增長104%；出口創(chuàng)匯6400萬美元，同比增長23.3%。2006年政府工作目標(biāo)——經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：完成地區(qū)生產(chǎn)總值82.3億元，增長15%；全部財政收入完成5.9億元，增長15%；全社會固定資產(chǎn)投資37.9億元，增長20%；農(nóng)民人均純收入增長6%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長8%。小結(jié)以上為影響房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素，從以上數(shù)據(jù)可以看出：A、黃驊市經(jīng)濟(jì)正向良好的方向發(fā)展，居民的購買力正在逐年增長，隨著收入水平的提高，居民用于日常消費(fèi)性的支出在不斷增加的同時，對住房的需求增加，用于提高生活品質(zhì)、追求高檔住宅也日益成為支出的重要組成部分；B、城鎮(zhèn)人均可支配收入增長8%，反映消費(fèi)者的消費(fèi)力逐年增強(qiáng)，具體到住宅要求市場上提供檔次較高、配套完善的物業(yè)類型；C、招商引資帶動了黃驊市經(jīng)濟(jì)的快速增長，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。6、綜述1）隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近兩年來，黃驊市居民對住房的需求量在迅速增加；2）隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資環(huán)境得到了進(jìn)一步的改善，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較大；3）隨著國家宏觀政策的調(diào)整，將對黃驊市經(jīng)濟(jì)、住房、消費(fèi)產(chǎn)生影響，并在一定程度上改變了4）多條高速公路、鐵路交匯于此，優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，城規(guī)劃及建設(shè)進(jìn)程的加快，使黃驊市的經(jīng)費(fèi)者可支配收入逐年增加，購買力逐步提高，刺激了黃驊市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。5）總體來看，黃驊市房地產(chǎn)發(fā)展水平還比較落后，正處于由分散向集約化轉(zhuǎn)變的階段，需求較的發(fā)展速度，由上述的各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，是房地產(chǎn)發(fā)展的必然階段，從目前黃驊市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、景觀規(guī)劃及銷售價格看，與其他城市還有一定差距，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市規(guī)劃的附：滄州臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)簡介滄州臨港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡稱開發(fā)區(qū)）成立于二零零三年五月，是經(jīng)河北省人民政府批準(zhǔn)建立的具有獨(dú)立區(qū)域和行政管理職能的省級開發(fā)區(qū)，行政隸屬河北省滄州市人民政府（1988年被國務(wù)院批準(zhǔn)的沿海開放城市）。開發(fā)區(qū)前身是中捷友誼農(nóng)場。是一個國際合作型大型農(nóng)墾企業(yè)，直屬河北省農(nóng)墾局。五十年的建設(shè)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量和運(yùn)行質(zhì)量位居全國2000多個農(nóng)墾企業(yè)前茅，已成為“全國工廠化農(nóng)業(yè)示范農(nóng)場”，并且實(shí)現(xiàn)了由農(nóng)場向開發(fā)區(qū)體制的歷史轉(zhuǎn)變。開發(fā)區(qū)總面積268平方公里（40萬畝），耕地10萬畝，人口4.2萬人，下轄企業(yè)百余家，已實(shí)現(xiàn)以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、工業(yè)為主導(dǎo)、農(nóng)工商綜合經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)格局，年產(chǎn)值35億元，財政收入2.2億元。有兩大企業(yè)集團(tuán)：中捷石油化工集團(tuán)和河北捷虹顏料化工集團(tuán)；兩大農(nóng)業(yè)園區(qū)：農(nóng)業(yè)高新技術(shù)園區(qū)、和水產(chǎn)高新技術(shù)園區(qū)；四個一體化產(chǎn)業(yè)：奶牛養(yǎng)殖乳品加工產(chǎn)業(yè)化、葡萄種植與釀酒產(chǎn)業(yè)化、造紙和速生林產(chǎn)業(yè)化、良種繁殖和推廣產(chǎn)業(yè)化；河北省政府滄州市政府已把開發(fā)區(qū)明確作為河北省和滄州經(jīng)濟(jì)新的戰(zhàn)略增長極地區(qū)，滄州已完成經(jīng)濟(jì)從大運(yùn)河走向渤海灣的規(guī)劃部署，以開發(fā)區(qū)為中心的新城市。開發(fā)區(qū)正在實(shí)施“城市興區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)、生態(tài)立區(qū)”的開放發(fā)展戰(zhàn)略。滄州南大港管理區(qū)簡介滄州市南大港管理區(qū)，1978年到2002年的20多年間，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長了37倍，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值9000元，全部財政收入達(dá)5100萬元，基本實(shí)現(xiàn)小康社會。南大港管理區(qū)前身為省屬大型農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)南大港農(nóng)場,屬環(huán)渤海、環(huán)京津經(jīng)濟(jì)區(qū)。轄區(qū)總面積294平方公里，耕地面積13.4萬畝，并有1.6萬公頃省級南大港濕地和鳥類自然保護(hù)區(qū)，人口4.3萬人，職工近1.5萬人。2003年7月，經(jīng)省委、省政府批準(zhǔn)，南大港農(nóng)場改建為滄州市南大港管理區(qū)。結(jié)論：滄州南大港管理區(qū)與滄州臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的改革與發(fā)展，該兩區(qū)的工業(yè)、農(nóng)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，人民的經(jīng)濟(jì)收入水平日益提高，加之黃驊市區(qū)距離該兩地的路程為10公里左右，黃驊市區(qū)的環(huán)境建設(shè)逐漸加大，很大程度吸引了黃驊市區(qū)周邊具有消費(fèi)能力的群體，在此置業(yè)居住。就此2006年將來，該兩區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將繼續(xù)加大黃驊市房地產(chǎn)的建設(shè)。第三篇房地產(chǎn)總體市場調(diào)研分析一、黃驊市房地產(chǎn)市場概況1、開發(fā)現(xiàn)狀2005年黃驊市房地產(chǎn)市場住宅供應(yīng)面積約為26.5萬平方米，銷售面積21.2萬平方米約在1350元/平方米，2006年以來房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房屋施工量在逐年遞增，預(yù)計住近兩年來，黃驊市房地產(chǎn)市場銷售量大致與竣工量保持一致，銷售情況良好，2006年米左右。2、前景方面從供給角度分析，目前市場上單位集資建房較多，商品房小區(qū)較少且規(guī)模較小，難以模、戶型設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)管理上都較為落后。從需求要求的角度分析，黃驊市當(dāng)前的住宅市場較之以前有了較大的飛躍。消費(fèi)者不且對于產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新有了一定的要求。隨著黃驊市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們消費(fèi)水平的日合理的戶型設(shè)計、完善的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管等理因素的住宅產(chǎn)品將引領(lǐng)市場，成為從長期角度看，小高層物業(yè)將成為今后黃驊市房地產(chǎn)發(fā)展的方向，住房消費(fèi)的巨大能發(fā)展應(yīng)有較大的空間，黃驊市房地產(chǎn)市場發(fā)展具有較大的增長潛力。二、黃驊市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展態(tài)勢發(fā)展態(tài)勢一、市場發(fā)展迅猛2002年以來，黃驊市房地產(chǎn)業(yè)在國家擴(kuò)大內(nèi)需，大力推動住宅建筑為主，鼓勵城鎮(zhèn)居策引導(dǎo)下，持續(xù)保持高速增長，投資總量在不斷上升、空置面積逐步下降、房地產(chǎn)景氣指數(shù)發(fā)展態(tài)勢二、穩(wěn)定增長的市場購買力1、從商品房的銷售趨勢看，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)的高潮是積極的、健康的。當(dāng)前，房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售的主流是住宅，銷售對象的主流是個人，購房者的目的是滿足于居住、滿足于住房條件的改善，而不是用來投資收益，因而也不會存在投機(jī)炒作行為，房地產(chǎn)開發(fā)也就失去了產(chǎn)生價格與價值嚴(yán)重背離的過熱現(xiàn)象的基本條件。2、造成需求旺盛的主要原因：第一、隨著近幾年黃驊市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，招商引資力度的不斷加大，外來企業(yè)的加入，增加了該市的人口流動量及具有較高的購買力外來經(jīng)商的企業(yè)家、外來高收入的務(wù)工人員等，在黃驊市購置住房；第二、黃驊市縣城周邊富裕城鎮(zhèn)（兩大農(nóng)場）的居民為了體現(xiàn)大都市的感覺或者是為子女就學(xué)購置房屋；第三、消費(fèi)者為改善居住需求選擇購置新房；第四、隨著城區(qū)人口的不斷增加，需要結(jié)婚購房的青年人購置商品房；以上諸多原因?qū)е铝藢ψ》棵娣e的需求增加，同時也促使黃驊市房地產(chǎn)市場逐漸升溫。小結(jié)：黃驊市位于河北省東南部，處于“環(huán)渤?！迸c“環(huán)京津”的“雙環(huán)”樞紐地帶，地理位置優(yōu)越，這種情況很大地帶動了黃驊市整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同而在很大程度上也推動了黃驊市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；黃驊市房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展階段，大部分產(chǎn)品采用地暖采暖（部分產(chǎn)品利用地?zé)豳Y源），部分產(chǎn)品出現(xiàn)錯層、外飄窗設(shè)計；個別項目開始采用新型建筑材料（如CL建筑體系等）。但從整體來看，樓盤的產(chǎn)品品質(zhì)、整體規(guī)劃、景觀設(shè)計、物業(yè)管理等方面還不成熟。經(jīng)過幾年的發(fā)展，黃驊市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下幾種態(tài)勢：產(chǎn)品設(shè)計上要求新穎、美觀具有人性化等特點(diǎn)；項目產(chǎn)品較合理的小區(qū)整體規(guī)劃和景觀設(shè)計；節(jié)能環(huán)保的新材料及新技術(shù)的廣泛應(yīng)用；小區(qū)物業(yè)管理有初始化發(fā)展到成熟化；受市場需求及政府引導(dǎo)，加之國家對住宅用地的嚴(yán)格審批，黃驊市的物業(yè)類型有低密度的多層建筑轉(zhuǎn)向多樣化發(fā)展（小高層）。三、典型樓盤分析3.1典型樓盤鑫怡佳苑1、基本資料項目地址：信譽(yù)大街與文化路交口開發(fā)商：黃驊市金寶置業(yè)有限責(zé)任公司代理商：黃驊市房產(chǎn)局房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計院：滄州建筑設(shè)計院項目主題：鬧市中一方凈土規(guī)劃占地面積：2.73萬㎡其他規(guī)劃用地：0.91萬㎡建筑面積：43096㎡容積率：1.57建筑密度：29.2%綠地率：30.06%總戶數(shù)：366戶車庫：192個停車位：110個住宅產(chǎn)權(quán)：50年物業(yè)費(fèi)：0.4元/月/平方米2、規(guī)劃與配套社區(qū)規(guī)劃為7棟多層、3棟小高層（12F），緊鄰信譽(yù)大街（二車道）、人民公園戶型面積：面積區(qū)間：40—160平方米（40㎡、51㎡、78㎡、92㎡、100㎡、120㎡、132㎡、141㎡、152㎡、160㎡）小高層：140平米、160平米主力戶型：三室兩廳3、銷售情況銷售進(jìn)度：銷售率約70%銷售價格一層二層三層四層五層1818元/平方1918元/平方1908元/平方1788元/平方1738元/平方米米米米米車庫：層高2.5米，1200元/平方米付款方式：一次性付款優(yōu)惠2.5%分期付款，簽合同時付60%，封頂時付30%，交房時付10%按揭貸款，首付30%，貸款期限30年。4、施工進(jìn)度出地面3F—4F5、交房標(biāo)準(zhǔn)1、窗戶：外飄窗設(shè)計，斷橋隔熱優(yōu)質(zhì)鋁合金窗，中空玻璃（陽臺為普通玻璃）；2、入戶門：名牌防盜門；單元門：防盜對講門；車戶門：遠(yuǎn)紅外線自動遙控卷簾車庫門；3、廚房：地板磚，上下水齊全，不配備洗菜盆；4、衛(wèi)生間：地板磚，上下水齊全，不配備衛(wèi)生潔具；5、墻面：白墻落地；6、地面：水泥平面；7、供電系統(tǒng)：優(yōu)質(zhì)電線電料，單戶設(shè)置電表，白熾燈單設(shè)空調(diào)線路及專業(yè)插座，預(yù)留電扇吊鉤；8、供暖系統(tǒng)：熱源為地?zé)?，地板采暖?、電視系統(tǒng)：預(yù)留有線電視接口；10、通訊系統(tǒng)：預(yù)留電話線路接口，寬帶網(wǎng)入戶；11、供氣系統(tǒng)：天然氣管道入戶；12、供水系統(tǒng)：小區(qū)設(shè)凈化水設(shè)備，為小區(qū)居民提供有償送水服務(wù)；13、每戶安裝優(yōu)質(zhì)太陽能（贈送）。6、項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢位于市中心，地理位置優(yōu)越；項目緊鄰黃驊市人民公園，周邊自然景觀較好；周邊市政配套較為完善；采用CL建筑體系、斷橋鋁合金窗，提升樓盤品質(zhì)。項目劣勢部分戶型設(shè)計較不合理；緊鄰信譽(yù)大街，交通不通暢。廣信頤園1、基本資料項目位置：北環(huán)路與西環(huán)路交口西行400米開發(fā)商：黃驊市廣信房地產(chǎn)開發(fā)公司黃驊市廣廈房地產(chǎn)開發(fā)公司承建商：廣信建設(shè)集團(tuán)有限公司物業(yè)管理公司：廣信物業(yè)管理公司建筑設(shè)計：天津大學(xué)建筑設(shè)計院居住用地面積：8.3萬㎡總建筑面積：85152.3㎡綠化率：39%容積率：1.003總戶數(shù)：659戶停車位：300個居住人數(shù)：2109人戶均人數(shù)：3.2人2、社區(qū)規(guī)劃與配套19棟5.5F，3棟12F小高層3、銷售情況項目Ⅰ、Ⅱ期已售完銷售面積：戶型面積區(qū)間：54.19—214.7戶型面積：四室三廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)。銷售價格最高價1590元/平方米均價1536元/平方米4、施工進(jìn)度主體封頂5、交房標(biāo)準(zhǔn)窗戶：塑鋼窗，中空玻璃；入戶門：名牌防盜門；單元門：防盜對講門；廚房、衛(wèi)生間：瓷磚到頂，做防水處理，上下水齊全；墻面：白墻落地；地面：瓷磚鋪地；供暖系統(tǒng)：熱源為地?zé)幔匕宀膳?；電視系統(tǒng)：預(yù)留有線電視接口；通訊系統(tǒng)：預(yù)留電話線路接口，寬帶網(wǎng)入戶；供氣系統(tǒng)：天然氣管道入戶。6、項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢：?規(guī)模較大，容易聚集人氣，且周邊住宅社區(qū)較多，日后居住氛圍濃厚；?項目緊鄰西外環(huán)，周邊自然環(huán)境優(yōu)雅，適于居??；?緊鄰是第三中學(xué)，子女就學(xué)方便；?項目地周邊道路平整寬闊，交通順暢。項目劣勢：?目前周邊配套市政配套不完善。名人花園1、基本資料項目位置：黃驊市205國道西側(cè)一建對面開發(fā)商：滄州市名人房地產(chǎn)有限公司占地面積：3.7公頃總建面積：57720㎡其中公建面積6992㎡，住宅面積50728㎡容積率：1.56綠化率：56%建筑密度：31.1%總戶數(shù)：400余戶供暖方式：地?zé)岵膳壳耙黄诓捎缅仩t燃燒供暖）2、規(guī)劃與配套整個社區(qū)規(guī)劃10棟多層（5+1）住宅，其中一期開發(fā)5棟，二期開發(fā)3棟，三期開發(fā)2棟，目前一期已入住，二期主體封頂，三期待建，社區(qū)內(nèi)部無明顯景觀設(shè)計，自身配套較少。3、銷售情況一期均價：1520元/平方米二期均價：1550元/平方米二、三層1596元/平方米，五層1500元/平方米車庫價格：1200元/平方米，3—5萬元/個（一層）付款方式：按揭貸款，首付20%，貸款期限30年戶型區(qū)間：47—250.69平方米，其中一期開發(fā)以大面積戶型為主，二期開發(fā)以中小面積戶型為主（80——141平方米）4、施工進(jìn)度一期已入住，二期主體封頂，目前為內(nèi)部裝修階段5、交房標(biāo)準(zhǔn)窗戶：塑鋼窗，中空玻璃；入戶門：名牌防盜門；單元門：防盜保溫可視對講門；車庫門：紅外線遙控自動門；廚房、衛(wèi)生間：瓷磚到頂，做防水處理；墻面：白色耐水膩?zhàn)诱移剑坏孛妫簭N房、衛(wèi)生間，高級防滑瓷磚，其他水泥砂漿壓光；外立面：一層為蘑菇石，二層以上為淺粉色瓷磚；供水系統(tǒng)：24小時供水；供暖系統(tǒng)：熱源為地?zé)?，地板采暖；電視系統(tǒng)：預(yù)留有線電視接口；通訊系統(tǒng)：預(yù)留電話線路接口，寬帶網(wǎng)入戶；供氣系統(tǒng)：天然氣管道入戶；保安系統(tǒng)：24小時保安巡邏、電子巡邏、周邊防護(hù)。6、項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢：?緊鄰307、205國道及黃驊市汽車站，交通便利；?緊鄰市二中、春雷幼兒園、實(shí)驗小學(xué)，子女就學(xué)方便；?戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計合理，錯層結(jié)構(gòu)及南向客廳在黃驊市設(shè)計超前；?小區(qū)周邊市政配套完善。項目劣勢：?小區(qū)景觀綠化及配套較少，降低了樓盤的檔次；?戶型面積偏大。中國名人高爾夫別墅1、基本資料投資商：中國名人高爾夫俱樂部開發(fā)商：中國房地產(chǎn)（黃驊）開發(fā)公司園林景觀設(shè)計：香港雅居園藝設(shè)計公司物業(yè)公司：香港宏景國際物業(yè)管理公司施工單位：中國航空港建設(shè)有限公司首期占地面積：227.25畝建筑面積：102400平方米其中：公建建筑面積5400平方米；別墅建筑面積5000平方米；花園洋房建筑面積92000平方米容積率：0.676綠化率：51%建筑風(fēng)格：純北美鄉(xiāng)村風(fēng)格、西班牙式、法式等街區(qū)風(fēng)格：不同的組團(tuán)有溫哥華、塞納河畔、納帕溪谷、地中海等不同的建筑街區(qū)。2、規(guī)劃與配套項目分三期開發(fā)，其中一期開發(fā)49棟，以別墅和花園洋房為主要物業(yè)類型；一期規(guī)劃別墅10棟（2—3層），別墅帶電梯，規(guī)劃花園洋房39棟（4層），整個社區(qū)被水系圍繞，一期分為三個組團(tuán)，由北向南依此開發(fā)。社區(qū)配套：小區(qū)設(shè)有幼兒園，標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場兩個；現(xiàn)代化配置系統(tǒng)：每棟別墅安置控制器作為別墅群中的智能點(diǎn)，互聯(lián)成網(wǎng)絡(luò)綜合管理系統(tǒng)，具有保安功能和控制功能。保安與安全防范系統(tǒng)：形成周邊防范、保安監(jiān)控與可視對講與家庭報警三層立體安防體系，確保人身安全與財產(chǎn)安全。全數(shù)字化寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：提供800M的寬帶，快速、簡捷、安全的傳遞數(shù)據(jù)，遨游世界。提供CAT及相應(yīng)設(shè)備，且含雙車位的車庫。供熱系統(tǒng)：地?zé)崴Y源，1500米深的地?zé)釡厝?4小時熱水洗浴。引進(jìn)德國先進(jìn)技術(shù)利用地?zé)崴Y源，安置冷熱轉(zhuǎn)換裝置，無須煤、電等能源消耗。3、銷售情況戶型種類：推出58種戶型，滿足不同品位要求，每款占地分別是2、3、4、5畝。別墅面積區(qū)間：160-1000平方米銷售價格：5000元-12000元/平方米花園洋房面積區(qū)間：90—240平方米銷售均價：1550元/平方米，最高價：1600元/平方米（預(yù)計）4、施工進(jìn)度放線結(jié)束，未開工建設(shè)5、交房標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房供暖方式：地板（地?zé)峋┹椛洳膳?、項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢?項目規(guī)模較大，小區(qū)內(nèi)部配套齊全；?項目主要物業(yè)類型為花園洋房、別墅，建筑密度較低，產(chǎn)品檔次較高；?社區(qū)整體規(guī)劃超前，園林景觀及水系設(shè)計較好。項目劣勢?距離黃驊市中心相對較遠(yuǎn)；?周邊市政配套不夠完善。景泰·都市麗景1、基本資料項目地址：建設(shè)大街以東，205國道以西，規(guī)劃路以北開發(fā)商：唐山市景泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計院：北京·華咨設(shè)計院物業(yè)公司：黃驊市興達(dá)物業(yè)管理有限公司項目主題：品味麗景生活·彰顯尊貴人生占地面積：82.5畝建筑面積：60000平方米容積率：1.09總戶數(shù)：480余戶2、規(guī)劃與配套整個社區(qū)規(guī)劃為15棟多層住宅，其中一期6棟，二期9棟。建筑整體布局圍繞中心主題花園，組團(tuán)綠地橫向排列，總體輪廓層次清晰，錯落有致。社區(qū)配套：社區(qū)服務(wù)中心、中心主題花園、兒童樂園、健身廣場等。3、銷售情況銷售進(jìn)度：一期銷售約96%，二期未開盤銷售價格最高價：1650元/平方米最低價：1480元/平方米均價：1568元/平方米車庫價格：1200元/平方米儲藏間：1000元/平方米4、施工進(jìn)度部分主體封頂5、交房標(biāo)準(zhǔn)窗戶：塑鋼窗，中空玻璃，外飄窗設(shè)計；入戶門：防盜門；單元門：樓宇對講門；外墻：采取內(nèi)保溫措施；室內(nèi)部分：毛坯；供暖系統(tǒng)：分戶燃?xì)忮仩t；電視系統(tǒng)：預(yù)留有線電視接口；通訊系統(tǒng)：預(yù)留電話線路接口，寬帶網(wǎng)入戶；供氣系統(tǒng)：天然氣管道入戶。6、項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢：?社區(qū)規(guī)模較大，居住人口較多，人氣較旺；?位于城市北部，是政府重點(diǎn)發(fā)展方向，升值潛力大；?緊鄰城市主干道（建設(shè)大街、205國道），交通便利；?海鮮城二期的動工，附近的商業(yè)氛圍將逐漸形成；?社區(qū)配套小商業(yè)為業(yè)主日常的生活提供了便利的服務(wù)。項目劣勢：?緊鄰205國道，車輛較多，危險性較大；?社區(qū)南北兩側(cè)均為批發(fā)市場，人流量較大，人口嘈雜；?目前項目距離市中心相對較遠(yuǎn)，周邊市政配套不夠完善。附：黃驊市集資建房或合作建房一覽表名稱 捷馨苑小區(qū) 長蘆滄鹽新區(qū)（二期） 電力眾誠家園西環(huán)路與渤海路交口位置西環(huán)路與渤海路交口 北環(huán)路與西環(huán)路交口南行300米單位香港和中捷石化集團(tuán)滄鹽集團(tuán)黃驊市電力局均價1400元/平米1350元/平米1300元/平米棟數(shù)7棟6棟23棟產(chǎn)品配套特點(diǎn)新開工項目的硬件環(huán)境開始有較大提高；物業(yè)管理水平有所提高，物業(yè)管理費(fèi)用（部分項目）現(xiàn)基本為（0.3元/平方米/月左右）。產(chǎn)品風(fēng)格及物業(yè)類型特點(diǎn)歐式（占大部分）及現(xiàn)代的建筑風(fēng)格逐漸占有了黃驊市建筑市場；產(chǎn)品物業(yè)類型往往還較單一，少量住宅項目規(guī)劃有小高層。結(jié)論競爭仍未白熱化，利潤空間較大；未進(jìn)入大盤時代，無論是小區(qū)的規(guī)模、檔次、物業(yè)管理均處于一般水平。四、綜述1）黃驊市房地產(chǎn)投資、開發(fā)出現(xiàn)了新的高潮，加快了住宅產(chǎn)品、配套、設(shè)計的更新?lián)Q盤熱銷狀況，總體發(fā)展趨勢良好；2）通過市場深度調(diào)研分析，黃驊市房地產(chǎn)市場有以下特征：房地產(chǎn)市場競爭尚未出現(xiàn)白熱化。一、歷史文脈分析?黃驊市歷史悠久，大約在7000年前就有人類在這里繁衍生息；?秦二十六年（公元前221年）在今黃驊市羊二莊鄉(xiāng)置柳縣。柳縣是秦推行郡縣制首批置縣之一。秦二十九年秦始皇為求長生之藥，曾派500名童男和500名童女渡海到蓬萊，入海前經(jīng)過柳縣；1938年建立新?？h，1943年由新?？h與青城縣合并為新青縣；1945年，為紀(jì)念抗日戰(zhàn)爭犧牲于縣內(nèi)的黃驊市（原115師教導(dǎo)六旅副旅長兼冀魯邊軍區(qū)副司令員）烈士——黃驊而易名黃驊縣；1989年撤縣建市；二、居住文脈分析?黃驊市作為一個歷史悠久的城市，有著深厚的歷史積淀；?絕大多數(shù)樓盤采用地暖供暖，受當(dāng)?shù)靥厥獾刭|(zhì)條件的影響，部分樓盤采用地?zé)峁┡?近幾十年來，人們?nèi)粘＞幼〉姆课菀睬那陌l(fā)生了演變，由平房、家屬院轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在的多層樓房；?隨著人們生活水平的日益提高，人們對于住宅的居住要求也開始向著舒適化、高檔化發(fā)展。對于房屋的格局、功能等有了更高的要求，對復(fù)式結(jié)構(gòu)的認(rèn)可，并出現(xiàn)部分錯層設(shè)計，在滿足居住的基本要求上，開始要求設(shè)計新穎、美觀大方、健康住宅等特點(diǎn)。三、消費(fèi)文脈分析?通過與其他城市的對比，可以看到前幾年黃驊市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較落后，人們的生活消費(fèi)水平基本上還是以滿足衣食住行等基本條件為主；?隨著近幾年黃驊市各項事業(yè)的蓬勃發(fā)展，人們消費(fèi)水平的日益提高。消費(fèi)也開始轉(zhuǎn)向品牌化、購物商場化、日用商品超市化等方向發(fā)展，進(jìn)入重質(zhì)輕量的理性消費(fèi)階段，但消費(fèi)觀念仍舊相對保守；?以上信息表明：黃驊市經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展的同時，推動了城市現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程，居民消費(fèi)、購買力的增強(qiáng)，進(jìn)一步推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。四、綜述通過對黃驊市歷史、居住、消費(fèi)文脈的分析，可以看出：1、黃驊市人具有：豪情、不拘一格的性格；體現(xiàn)在住房：要求設(shè)計實(shí)用、大方、美觀，健康的住宅；2、黃驊市具有：開放、易接受新事物的特性；體現(xiàn)在建筑上：歐式建筑風(fēng)格較多；3、黃驊市消費(fèi)力逐步提高。第五部分消費(fèi)者市場研究一、消費(fèi)主力的特征分析此次我們采用了實(shí)地走訪和抽樣調(diào)查相結(jié)合的形式，對黃驊市區(qū)各階層的消費(fèi)者目前黃驊市的特殊情況將消費(fèi)群體劃分為：在黃驊投資創(chuàng)業(yè)的商人、兩區(qū)（南大港管等的消費(fèi)者）、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民、外來務(wù)工人口、公務(wù)人員、個體經(jīng)營戶、私企業(yè)主二、購房者的消費(fèi)心理分析黃驊市居民的消費(fèi)心理比較復(fù)雜，即看重地段、價格又精打細(xì)算，體現(xiàn)在房屋購置特點(diǎn)：對價格敏感，尤其對總價的敏感性高于單價，整體購買力一般；對戶型設(shè)計要求不是太高，要求能滿足居住與使用；同時，這一觀念在逐步對購買的房屋，希望能夠體現(xiàn)大都市的感覺；投資意識不強(qiáng)，炒房者較少，一次性付款較多。消費(fèi)者購房所能承受的房價15.25%4.58%24.84%55.34%1000元以下 1000—1300元 1300—1500 1500以上結(jié)合消費(fèi)者訪談情況，從消費(fèi)者對產(chǎn)品要求及對市區(qū)房價的期望看，地理位置較好、完善的市消費(fèi)者對房屋價格較為敏感的前提下，選擇1500元/平方米以上的所占比例達(dá)到4.58%，隨城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)收入提高及城鎮(zhèn)人口的增長，對住房的需求在加大等因素，由此市區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)分析50%45%40%36%30%20%10%11%0%歲歲歲歲0000—3—4—5—651112345

4.30%3.70%它其消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)注：消費(fèi)主體主要集中在中年消費(fèi)者，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力而且有購房的需求。年齡在3141—50歲之間的占到36%?？偤瓦_(dá)到81%，該年齡段代表群體有：在該地經(jīng)商的商公務(wù)員、高收入的高技術(shù)人員、周邊富裕的農(nóng)民。家庭月收入情況分析22.45%12.24%3.06%4.08%39.80%6.12%12.24%1000元以下1000-2000元2000-3000元3000-4000元4000-6000元6000元以上拒絕回答從上圖中可以看出黃驊市消費(fèi)者整體家庭月收入水平相對較低，月收入在100039.8%，月收入在2000—3000元的占到12.24%，家庭月收入在6000元以上的占到了解房地產(chǎn)信息的主要途徑39%61%朋友宣傳單頁從購買者的主要信息來源分析，口碑傳播、宣傳單頁最容易被消費(fèi)者接受區(qū)位優(yōu)勢，建議在主要街道設(shè)立戶外廣告。消費(fèi)者購房面積選擇分析9.57%0.87%8.04%15.87%21.52%44.13%50—7070—9090—100100—130130—150150以上由上圖可以看出，消費(fèi)者購房首選的戶型面積在100—130平方米之間，所占比例達(dá)到4米，占到21.52%，可以反映出消費(fèi)者較為注重戶型面積的實(shí)用性；選擇130—150平方米、9.57%，但從場銷售狀況看，大面積戶型銷售緩慢。并且由50—70平方米所占的比例說明黃對戶型的具體要求16014012029.84%10018.11%8020.99%6010.49%407.20%5.56%4.32%3.50%200衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)式層他一二一二二復(fù)躍其廳廳廳廳廳一二一二二室室室室室二二三三四結(jié)合上圖戶型面積可以看出，消費(fèi)者理想的戶型為三室兩廳、三室一廳及兩室兩選房型，所占比例分別為29.84%、20.99%、18.11%。三、影響消費(fèi)者購房的主要因素購房時所關(guān)注的重要因素30025080.00%89.00%2009.00%15060.00%21.00%15.00%34.00%10063.00%500利近格劃型育化理便遠(yuǎn)價規(guī)戶教綠管通作區(qū)內(nèi)業(yè)交工社室物由此表可以看出，消費(fèi)者在關(guān)注價格的同時，越來越注重環(huán)境、項目配套、物業(yè)管明消費(fèi)者購房已由感性消費(fèi)轉(zhuǎn)向理性消費(fèi)。對小區(qū)物業(yè)管理的具體要求40035030056.00%25019.96%20023.00%20.00%11.00%150100505.0維修保潔保安綠化管理社區(qū)文化活動其由上圖可以看出，消費(fèi)者對小區(qū)物業(yè)管理有了更高的要求，由最初的保安、保潔擴(kuò)展到維修化因素環(huán)境。其中，對保安的要求較高，達(dá)到56%，其次是綠化管理，所占比例為23%，其余動。四、住宅檔次類別的各消費(fèi)群體分析黃驊市不同檔次住宅的消費(fèi)群體展示：高檔（如：中捷高爾夫別墅、西湖別墅）——在當(dāng)?shù)亟?jīng)商的商人、私企業(yè)主、高收入的公務(wù)員，該消費(fèi)群體的家庭經(jīng)濟(jì)收入水平較高，處于黃驊市的上流社會，講究身份形象展現(xiàn)，屈榮心較強(qiáng)、攀比心嚴(yán)重，這類消費(fèi)群體經(jīng)濟(jì)收入輸入較快、較高等特點(diǎn)，在與人際交往中，消費(fèi)輸出亦較高；在居住上講究高景觀規(guī)劃、高物業(yè)管理、齊全配套的高等住宅小區(qū)；中檔（如：鑫怡佳苑、景泰?都市麗景）——私企業(yè)主及個體戶、中等收入的公務(wù)員、周邊的富裕居民、置換房者，這類群體不及高收入人群經(jīng)濟(jì)輸入，在消費(fèi)輸出上也較為少，在需求住宅上講究配套齊全、住房實(shí)用性等的住宅小區(qū)；五、綜述1）黃驊市住宅的主力消費(fèi)群為：在黃驊投資的商人、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民（兩大農(nóng)場職工婚購房的青年人；2）在消費(fèi)心理上對價格、地理位置等因素較為敏感，城區(qū)面積雖小，但居住區(qū)域性明3）消費(fèi)者越來越注重環(huán)境、項目配套等因素，說明消費(fèi)者購房逐步開始由感性消費(fèi)轉(zhuǎn)4）購房了解信息的途徑越來越廣泛，由最初的單渠道到現(xiàn)在多種渠道的信息途徑，方5）對戶型面積的要求主要集中在90—135平方米之間，且對物業(yè)管理的要求也越來6）對購買的房屋，希望能夠體現(xiàn)大都市的感覺；7）投資意識不強(qiáng)，由于房價相對較低，一次性付款、分期付款比例較大。附：北京交通大學(xué)華北學(xué)院圖按照學(xué)校發(fā)展建設(shè)規(guī)劃，在校生規(guī)模為1萬——1.2萬人，擁有一支100人、聘期一學(xué)年以上，相對固定的教師隊伍；一期投資3個多億，2007年下半年完成，建設(shè)校舍12萬多平方米；二期到2008年建設(shè)校舍面積達(dá)到25萬多平方米；在學(xué)校的專業(yè)設(shè)置上，首先是依托北京交通大學(xué)優(yōu)秀的資源和特色，如通訊、運(yùn)輸、經(jīng)濟(jì)管理、機(jī)械土木等這些北交大突出和領(lǐng)先的學(xué)科，要辦相關(guān)的專業(yè)；同時還要結(jié)合華北地區(qū)，特別是黃驊市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，立足于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和社會發(fā)展，增設(shè)一些新的專業(yè)，比如適應(yīng)黃驊市經(jīng)濟(jì)特色的汽車、模具、化工、煤炭等專業(yè)。結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要來培養(yǎng)實(shí)用型人才。結(jié)論：本項目臨北京交通大學(xué)華北學(xué)院，將來在校生達(dá)到1.2萬人，高校教師將成為本項目住宅的主力購買者。第六篇項目概況項目地概況項目地位于黃驊市西北方向，北環(huán)與西環(huán)交叉口以北區(qū)域，南臨廣信小區(qū)、東臨電力小整個項目由四塊較為規(guī)則的長方形狀地塊組成，總占地約1000畝（不含北京交通大學(xué)顯，地塊較為平整；本案北側(cè)緊鄰待建的北京交通大學(xué)華北學(xué)院及規(guī)劃中的人工湖，自然及教育資源豐富；根據(jù)地塊的自然資源、消費(fèi)者偏好等因素分析，項目地塊屬于“適合居住的生態(tài)型地塊項目地現(xiàn)狀地塊一 地塊二地塊三一、主要交通干道北環(huán)路現(xiàn)狀南鄰北環(huán)路，該路是四車道（寬50米），是城市的重要交通干線——通暢的北環(huán)路，為本項目的開發(fā)建設(shè)帶來便利及對消費(fèi)者的強(qiáng)大吸引力，易構(gòu)成強(qiáng)盛市場沖擊氛圍——二、項目地周邊配套狀況1.1人文、教育環(huán)境黃驊市電視大學(xué)——項目周邊的黃驊電視大學(xué)在職的高收入教職工，也將會成為本項目的一大購買群體——黃驊市第三中學(xué)——黃驊市第三中學(xué)緊鄰項目地，為本案提供了良好的科教氛圍，同時學(xué)校教職工也將成為項目的重要目標(biāo)客戶群——1.2商業(yè)、餐飲情況銀海美食城——該項目周邊的銀海美食城，為黃驊市一大餐飲場所，使得該區(qū)域具有濃厚的休閑娛樂氛圍——1.3市政機(jī)構(gòu)黃 驊 市 林 業(yè) 局黃驊市報社——項目周邊較多的國家事業(yè)機(jī)關(guān)單位，公務(wù)員也將成為該項目的一大消費(fèi)群體之一—1.4醫(yī)療服務(wù)育康醫(yī)院——項目緊鄰的醫(yī)院，為消費(fèi)者提供了就醫(yī)方便，解決了小區(qū)居民就醫(yī)難的問題——小結(jié)：以上情況表明，該項目在市場上具有較大的買方市場，更加確定了該項目的可行性。第七篇項目SWOT分析一、項目地地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。通過對該項目地地塊環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：地塊位于黃驊市西北方向，是政府重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域，是適應(yīng)未來城市發(fā)展及住宅集中的優(yōu)質(zhì)地塊；北環(huán)路及西外環(huán)路是該城市的兩條主要交通干線，周邊地塊發(fā)展?jié)摿薮?；地塊北部及北環(huán)路兩側(cè)為政府規(guī)劃的公共綠化、城市教育、居民居住、綠化防護(hù)、商業(yè)等等用地，為居民提供了休閑、娛樂、教育、居住生態(tài)化的場所；地塊毗鄰西外環(huán)路、北環(huán)，交通方便較為突出；地塊周邊及東側(cè)規(guī)劃有大量的商業(yè)用地，該區(qū)域?qū)⑹俏磥睃S驊市的商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚；地塊周邊尤其東側(cè)、南側(cè)1公里內(nèi)市政配套較完善，居住氛圍良好；地塊周邊交通順暢，多條線路（3路、8路）可達(dá)項目地，出行較便捷；以上就是本項目地塊作為住宅用地所具備的地產(chǎn)因子。二、項目優(yōu)勢分析——S項目占地規(guī)模較大，較容易形成成熟社區(qū)；位于城市西北區(qū)域，市政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展方向，升值潛力巨大；地塊較為平整，