萬科物業(yè)管理費(fèi)測算方案

撰寫人：綜合辦撰寫人：綜合辦WordFile物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)測算企業(yè)物業(yè)管理費(fèi)測算方案1.目的確定合理的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障。

2.范圍適用于物業(yè)公司及物業(yè)管理項(xiàng)目的管理費(fèi)測算。

3.職責(zé)根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際情況，由物業(yè)公司人事部門負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測算，企管中心（品質(zhì)部）負(fù)責(zé)設(shè)備、清潔、綠化成本的測算，財(cái)務(wù)部門根據(jù)人事部門和品質(zhì)部門提供的數(shù)據(jù)對小區(qū)的管理服務(wù)費(fèi)進(jìn)行綜合測算。

4.方法及過程控制4.1.物業(yè)管理費(fèi)的測算方法一般有兩種：1、列舉法，2、倒推法列舉法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，測算物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)；倒推法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)，測算出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾。在實(shí)際工作中，一般是兩種方法結(jié)合使用，互相印證。

4.2.列舉法中所預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)被測算物業(yè)的基本情況及客戶需求和地產(chǎn)公司要求來制定的。

4.3.倒推法中所預(yù)定的物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)是根據(jù)對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝愋汀⑼瑱n次物業(yè)收費(fèi)價(jià)格的基礎(chǔ)上核定。

4.4.將列舉法測算的物業(yè)管理費(fèi)與倒推法測算的物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行比較，綜合調(diào)整，得出一個(gè)較合理的收支平衡的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)目費(fèi)用比例。

4.5.為了測算的方便，將所有費(fèi)用按物業(yè)管理服務(wù)的性質(zhì)和專用設(shè)備等分別歸類核算，即：人工費(fèi)用、行政費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)費(fèi)用、物料消耗、物業(yè)公共費(fèi)用、其它。

4.6.注意事項(xiàng)南北差異，注意南北地域在設(shè)備、設(shè)施方面的不同，從而帶來的費(fèi)用測算上的差異；法規(guī)差異，注意各地在勞動(dòng)法規(guī)、保險(xiǎn)條例、征收稅率方面不同而帶來的費(fèi)用測算上的差異。

4.7.物業(yè)管理費(fèi)測算公式為物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)＝所有費(fèi)用的總和÷參加測算的物業(yè)收費(fèi)總面積

4.8.物業(yè)管理收費(fèi)面積的確定物業(yè)管理收費(fèi)面積的依據(jù)是開發(fā)商提供的物業(yè)資料（以提供給銷售部門的售樓面積為準(zhǔn)，如有當(dāng)?shù)卣恋刭Y源規(guī)劃管理部門所批復(fù)的《竣工查丈報(bào)告》則以此報(bào)告為準(zhǔn)）。

注:如購房合同中面積已包括分?jǐn)偣裁娣e，則按此面積直接統(tǒng)計(jì)，如個(gè)別地區(qū)法規(guī)要求合同中按套內(nèi)面積計(jì)或按套計(jì)，則應(yīng)加入分?jǐn)偣芾碣M(fèi)面積。

4.9.列舉法測算4.9.1.人工費(fèi)用的測算

4.9.1.1.組織架構(gòu)的確定根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營管理的規(guī)模、復(fù)雜程度、智能配套、樓宇類型、數(shù)量、檔次、功能及設(shè)施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對物業(yè)管理服務(wù)的要求等實(shí)際情況，對組織架構(gòu)、崗位編制進(jìn)行預(yù)測。

4.9.1.2.人工費(fèi)用的測算。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行人工費(fèi)用的測算。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過節(jié)費(fèi)、其它。

4.9.1.3.工資的測算（單位：元/月）。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測算。

4.9.1.4.獎(jiǎng)金及雙薪（單位：元/月）。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)金、雙薪的測算。4.9.1.5.工資附加費(fèi)（單位：元/月）。

按照政府規(guī)定及公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行工資附加費(fèi)的測算。工資附加費(fèi)計(jì)提的標(biāo)準(zhǔn)按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提。

4.9.1.6.社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的測算（單位：元/月）。按照當(dāng)?shù)貏趧?dòng)部門的規(guī)定進(jìn)行社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標(biāo)準(zhǔn)差異較大，在測算時(shí)請注意區(qū)分）。

4.9.1.7.補(bǔ)貼及過節(jié)費(fèi)根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過節(jié)費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼的測算。

4.9.1.8其它未列入以上五項(xiàng)但計(jì)入人工費(fèi)用的，如員工活動(dòng)費(fèi)用等。

4.9.2.行政費(fèi)用的測算（單位：元/月）4.9.2.1.低值易耗品購置費(fèi)用。

4.9.2.2.管理處辦公用水電費(fèi)。水費(fèi)根據(jù)管理處水費(fèi)的使用情況（包括飲用水）：使用水費(fèi)金額＝使用量（立方）/月×水費(fèi)收費(fèi)單價(jià)飲用水金額＝飲用水（桶）/月×桶飲用水單價(jià)電費(fèi)根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：

照明用電費(fèi)用＝辦公照明的功率×按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）×電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

辦公電器用電費(fèi)用＝空調(diào)等辦公設(shè)備的功率×按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）×電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

4.9.2.3.辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)用。主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)。

4.9.2.4.通訊費(fèi)。物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用。其中包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其他通訊費(fèi)用、對講機(jī)等。

4.9.2.5.公務(wù)車輛費(fèi)。根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費(fèi)用。

4.9.2.6.交際應(yīng)酬（公關(guān)維護(hù)）費(fèi)。

4.9.2.7.電腦維護(hù)費(fèi)用。根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi)，包括電腦的升級(jí)、維護(hù)費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟取?/p>

4.9.2.8.報(bào)刊資料費(fèi)。因管理需要訂購的資料、書籍、報(bào)刊、雜志等費(fèi)用。

4.9.2.9.咨詢及訴訟費(fèi)。聘請法律顧問的費(fèi)用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠管理費(fèi)向法院提請?jiān)V訟的訴訟費(fèi)。

4.9.3.財(cái)產(chǎn)費(fèi)用的測算（單位：元/月）。

4.9.3.1.折舊費(fèi)用。管理處正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)（單價(jià)在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進(jìn)行折舊。

固定資產(chǎn)包括：l辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜等。l清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。折舊費(fèi)用＝固定資產(chǎn)的原值÷固定的使用年限÷12月

4.9.3.2.資產(chǎn)的攤銷。管理處前期發(fā)生的開辦費(fèi)按《物業(yè)委托管理合同》的合同期限進(jìn)行分?jǐn)偂ｉ_辦費(fèi)主要包括：前期購置的辦公設(shè)備用品、機(jī)電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場所的裝修費(fèi)等。分?jǐn)傎M(fèi)用＝開辦費(fèi)發(fā)生的總額÷委托的管理期限÷12月

4.9.3.3.固定資產(chǎn)的修理費(fèi)。前期購置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計(jì)提修理費(fèi)。

4.9.3.4.員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍，此項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)）。

4.9.3.5.（財(cái)產(chǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險(xiǎn)）。保險(xiǎn)費(fèi)＝（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額×保險(xiǎn)費(fèi)率÷保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積購買保險(xiǎn)是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種管理手段，所以必須計(jì)提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會(huì)因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。

4.9.4.物料消耗的測算（單位：元/月）。

4.9.4.1.服裝費(fèi)的測算（單位：元/月）。按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

4.9.4.2.保安物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保安器材（可參考下表的測算方法），按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。

4.9.4.3.保潔物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測算方法），按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。

注：如保潔項(xiàng)目外包，此項(xiàng)費(fèi)用的金額以外包協(xié)議規(guī)定的金額為準(zhǔn)。

4.9.4.4.環(huán)境、綠化物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。

4.9.4.4.物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗的測算（可參考下表的測算方法）。

4.9.5.小區(qū)公共費(fèi)用的測算（單位：元/月）

4.9.5.1.公共電費(fèi)。根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實(shí)際工作時(shí)間進(jìn)行公共電費(fèi)的測算。

4.9.5.1.1.電梯系統(tǒng)電費(fèi)。電梯電費(fèi)＝電梯數(shù)量×電梯功率×30天×電梯每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）×電費(fèi)單價(jià)（元/度）電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)＝電梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量×功率×30天×每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）×電費(fèi)單價(jià)（元/度）

4.9.5.1.2.公共照明系統(tǒng)電費(fèi)。室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費(fèi)：公共照明系統(tǒng)電費(fèi)＝照明器具的功率×30天×相應(yīng)照明電器的每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）的總和×電費(fèi)單價(jià)（元/度）

4.9.5.1.3.供配電系統(tǒng)電費(fèi)。變壓器的電費(fèi)：各地供電收費(fèi)政策可能會(huì)有差異，依各地供電部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或：l變壓器的電費(fèi)＝（變壓器基本電費(fèi)（總?cè)萘坎煌?，基本電費(fèi)有所差別）+超出基本電量的實(shí)際使用電量）×電費(fèi)單價(jià)；l變壓器的電費(fèi)＝變壓器功率×電費(fèi)單價(jià)×24小時(shí)×30天

4.9.5.1.4.消防系統(tǒng)電費(fèi)。消防水泵（按每季度檢修2.5小時(shí)計(jì)算）＝消防水泵的數(shù)量×消防水泵的功率×電費(fèi)單價(jià)×2.5小時(shí)÷3月送、排煙風(fēng)機(jī)（元/月）（按每季度檢修2.5小時(shí)計(jì)算）＝送、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量×送、排煙風(fēng)機(jī)功率×電費(fèi)單價(jià)×2.5小時(shí)÷3月中央控制室電費(fèi)＝中央控制室所有電器的功率×30天×每天實(shí)際工作時(shí)間×電費(fèi)單價(jià)

4.9.5.1.5.給排水系統(tǒng)電費(fèi)。供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)＝泵的功率×數(shù)量×30天×每天實(shí)際工作時(shí)間×電費(fèi)單價(jià)

4.9.5.1.6.泳池系統(tǒng)電費(fèi)。(收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng))泳池系統(tǒng)電費(fèi)＝循環(huán)系統(tǒng)的功率×30天×每天實(shí)際工作時(shí)間×電費(fèi)單價(jià)

4.9.5.2.公共水費(fèi)（單位：元/月）

4.9.5.2.1.綠化水費(fèi)根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：綠化水費(fèi)＝綠化面積×0.03×50%×15天×水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）

4.9.5.2.2.清潔用水根據(jù)清潔面積測算：清潔用水＝估算每天用水量×30天×水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）

4.9.5.2.3.泳池用水（收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng)）（可選）根據(jù)泳池容積測算泳池水費(fèi)：泳池用水＝泳池容量×3次（每年換水3次）÷12月×水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）

4.9.5.2.4.小區(qū)景觀用水根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測算：小區(qū)景觀用水＝小區(qū)景觀每天耗用水量×30天×水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）

4.9.5.3.電梯運(yùn)行費(fèi)。電梯保養(yǎng)費(fèi)：每部電梯每月保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)的總合如果每部保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)相同，則電梯保養(yǎng)費(fèi)＝電梯保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)×電梯數(shù)量

電梯年檢費(fèi)：電梯每月年檢費(fèi)＝每部電梯年檢費(fèi)用的總合（或電梯年檢單價(jià)相同時(shí)為單價(jià)×電梯數(shù)量）÷12月

4.9.5.4.公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進(jìn)行維修費(fèi)用測算（可參考上表的測算方法）。

4.9.5.5.社區(qū)文化費(fèi)用根據(jù)小區(qū)的本年度社區(qū)文化計(jì)劃確定所需的費(fèi)用。

4.9.5.6.垃圾清運(yùn)費(fèi)根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：垃圾清運(yùn)費(fèi)＝垃圾量（桶）×收費(fèi)單價(jià)

4.9.6.其它

4.9.6.1.稅金的測算（單位：元/月）根據(jù)國家規(guī)定計(jì)提：稅金＝（4.9.1項(xiàng)、4.9.2項(xiàng)、4.9.3項(xiàng)、4.9.4項(xiàng)、4.9.5項(xiàng)合計(jì)金額供參考）×稅率（5.5%）

4.9.6.2.管理酬金的測算（單位：元/月）按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)提管理酬金（北京10%）。如：管理酬金＝以上包括稅金在內(nèi)的所有費(fèi)用×酬金提取比例

4.9.6.3.不可預(yù)見費(fèi)用該項(xiàng)費(fèi)用按總支出的3%（參考值）計(jì)提不可預(yù)見費(fèi)用＝（4.9.1項(xiàng)、4.9.2項(xiàng)、4.9.3項(xiàng)、4.9.4項(xiàng)、4.9.5項(xiàng)合計(jì)金額）×3%

4.9.7.計(jì)算各類物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)測算出的總成本，按各類分?jǐn)偣芾砻娣e，填寫管理費(fèi)構(gòu)成明細(xì)表，計(jì)算出各類物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

注意：被測算的物業(yè)可能存在以下幾種情況：同一單體同一用途；同一單體不同用途；不同單體同一用途；不同單體不同用途。這樣除了不同物業(yè)單體的管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，即使對同一個(gè)物業(yè)單體，例如綜合性物業(yè)，既有商業(yè)部分，又有住宅或?qū)懽謽遣糠郑矔?huì)出現(xiàn)同一個(gè)物業(yè)內(nèi)有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況，特別是現(xiàn)今萬科開發(fā)的多為大盤，一塊宗地內(nèi)物業(yè)用途的多樣性將使物業(yè)管理費(fèi)的測算較復(fù)雜。

各類管理費(fèi)的測算還應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣贫ǖ摹段飿I(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》及相關(guān)規(guī)定。

4.10.倒推法測算4.10.1.根據(jù)對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察、