太原市陽曲縣北塔地新農(nóng)村項(xiàng)目的報(bào)告(修改定版)

太原市陽曲縣北塔地新農(nóng)村項(xiàng)目的報(bào)告(修改定版)陽曲縣北塔地村項(xiàng)目策劃報(bào)告目錄一、項(xiàng)目地塊分析二、陽曲市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位五、營銷推廣策略四、項(xiàng)目產(chǎn)品建議一、項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目位置本案

本案地處陽曲縣南側(cè)108國道旁的北塔地村，是連接太原和陽曲縣的紐帶，南距太原18公里，北離陽曲縣城主城區(qū)1.5公里，交通位置較為優(yōu)越。本案與聚豐苑和北塔地新村隔108國道相望。離陽曲縣博愛醫(yī)院直線距離500米。由于受鐵路線阻隔和項(xiàng)目地塊周邊高差限制，現(xiàn)階段進(jìn)村道路要穿過鐵路涵洞，出行交通不便。本案系北塔地舊村改造項(xiàng)目。項(xiàng)目配套交通：緊鄰108國道，擁有通往太原與下屬區(qū)域的城鄉(xiāng)與縣際公交系統(tǒng)；醫(yī)療：臨近陽曲縣城1.5公里，能夠享受全部的縣級(jí)醫(yī)療服務(wù)體系，且本項(xiàng)目東向500米有一所醫(yī)院；教育：陽曲縣內(nèi)小學(xué)，中學(xué)教育較為完善，且距離較近，本項(xiàng)目?jī)?nèi)有村辦小學(xué)；配套：原有生活配套設(shè)施及項(xiàng)目屬于城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，本身生活配套較為完善；項(xiàng)目總規(guī)劃規(guī)劃總用地：24.28公頃規(guī)劃凈用地：22.55公頃總建面：410000平米建筑密度：22.58%容積率：1.82綠化率:33%地塊狀貌：村莊北向區(qū)域?qū)儆诰徠碌噩F(xiàn)狀，地塊高差較為明顯；西向區(qū)域距離108國道與鐵路交通線約50米遠(yuǎn)，且地塊高度差較為明顯，大約10米左右高差；坡地，位置偏高國道、鐵路，地塊較高地塊現(xiàn)狀及四至西向：西向交通平整，出行繞過鐵路涵洞有一定坡度；南向：南向區(qū)域較為平整，居住人口較多，屬于村民核心聚居地帶；東向：隔綠化防護(hù)林有供熱公司供熱基地，有一定的空氣污染；北向：北向地勢(shì)較高，向南向呈緩坡狀延伸；北西南東地塊現(xiàn)狀

現(xiàn)狀：村內(nèi)建筑現(xiàn)階段為北塔地村民自建房，多為磚混結(jié)構(gòu)，待拆遷。北向區(qū)域通過街道，分為兩部分，32,75畝（右圖）區(qū)域局部平整，現(xiàn)為村民活動(dòng)場(chǎng)所；67.97畝（右圖）區(qū)域坡度較高呈層次狀，現(xiàn)為村民住宅；

32.57畝67.97畝總面積：364.73畝地塊認(rèn)知總結(jié)：1、土地屬于新農(nóng)村建設(shè)，拆遷區(qū)域，存在開發(fā)補(bǔ)償問題；產(chǎn)權(quán)問題存在；2、地塊北高南低，西高東低，高度差較為明顯，開發(fā)規(guī)劃注意因地制宜原則，需要弱化地塊高度差問題；3、西向交通噪音污染，東向供熱公司空氣污染，開發(fā)設(shè)計(jì)規(guī)劃應(yīng)避免或者解決此類劣勢(shì)問題；4、地塊東、北、南三向綠化優(yōu)勢(shì)性較為明顯，開發(fā)過程中保留強(qiáng)化。二、陽曲市場(chǎng)分析區(qū)域概況

陽曲縣屬于山西省太原市，地處忻州與晉中盆地之脊梁地帶。東，西，北三面環(huán)山，南部低平。總面積2070.67平方公里，全縣總?cè)丝?4萬人，其中城鎮(zhèn)人口約2萬人。2010年全縣GDP產(chǎn)值達(dá)23.26億元?？偨Y(jié)：陽曲縣經(jīng)濟(jì)實(shí)力在太原區(qū)域內(nèi)較弱，購買力及其產(chǎn)值普遍較低；區(qū)域內(nèi)工農(nóng)業(yè)發(fā)展均較弱；對(duì)尖草坪區(qū)經(jīng)濟(jì)依賴性較高。發(fā)展規(guī)劃：南移：太原都市圈“一核一圈三群”中“一核”的重要組成部分，在太原大都市圈中處于核心地位也是我省城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的重中之重。東拓：太原市規(guī)劃提出“陽曲要努力打造太原北部經(jīng)濟(jì)隆起帶”“休閑宜居后花園”。的要求后，陽曲縣拉大縣城框架，實(shí)現(xiàn)城區(qū)“擴(kuò)容”，啟動(dòng)“陽東新區(qū)”建設(shè)。南移東拓備注：根據(jù)收集的相關(guān)資料分析整理聚豐苑龍興苑美家園德和盛嘉園康城富康家苑北塔地新村城市假日—康城項(xiàng)目位置:

太原市陽曲縣108國道北側(cè)占地面積:32000平方米建筑面積:218834平方米物業(yè)類型：高層、小高層、別墅容積率:0.68配套設(shè)施：康城項(xiàng)目公園：陽曲公園,售價(jià)：3400元/平米工期：準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)：大紅本，五證全說明：城市假日總建筑面積為30萬平方米，陽曲現(xiàn)售最大項(xiàng)目，一期已完美收官，康城正是城市假日二期升級(jí)之作?？党强偨ㄖ娣e11萬平方米，美家園項(xiàng)目地址：陽曲縣新陽廣場(chǎng)2號(hào)項(xiàng)目類型：陽曲縣舊城改造項(xiàng)目物業(yè)類型：商住項(xiàng)目，商業(yè)兩棟，住宅一棟；商業(yè)兩層，住宅17層建筑面積：21436售價(jià)：3480元/平米工程進(jìn)度：現(xiàn)已至17層德和盛嘉園項(xiàng)目位置：陽曲縣新安東街建筑面積：約6萬平米物業(yè)類型：多層、高層戶型面積：109—163（一梯兩戶）售價(jià)：3700元/平米工程進(jìn)度：現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房龍興苑項(xiàng)目地址：陽曲縣城東北街（原鋼木家具廠）建筑面積：16522平米建筑性質(zhì)：住宅物業(yè)類型：地上18層、地下一層售價(jià)：約3300元/平米備注：本項(xiàng)目為雙龍?jiān)纷≌^(qū)二期工程項(xiàng)目，一期建筑面積18000平米，二期約18000平米；聚豐苑項(xiàng)目地址：陽曲縣城南1.5公里處108國道路西（北塔地新村項(xiàng)目前）；物業(yè)性質(zhì)：新農(nóng)村建設(shè)（小產(chǎn)權(quán)）；物業(yè)類型：多層，磚混結(jié)構(gòu)；售價(jià)：2600元/平米（一期售罄）；二期預(yù)計(jì)均價(jià)2700——2800元/平米備注：聚豐苑項(xiàng)目與本項(xiàng)目屬于同一性質(zhì)土地開發(fā)，地理位置及地緣區(qū)位相同，在區(qū)域內(nèi)具有良好的口碑效應(yīng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目前陽曲縣城在售樓盤較多，只有康城與德和盛嘉園處于現(xiàn)房階段，價(jià)格均較高，銷售進(jìn)度較慢，聚豐苑與富康家園二手房市場(chǎng)較為活躍。陽曲在售樓盤項(xiàng)目名稱建筑類別產(chǎn)權(quán)均價(jià)戶型面積工程進(jìn)度

陽曲縣在售項(xiàng)目以大產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目居多，且大多數(shù)進(jìn)入現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房市場(chǎng)，大產(chǎn)權(quán)與小產(chǎn)權(quán)售價(jià)差額約800-1000元左右，項(xiàng)目以現(xiàn)代風(fēng)格為主，多層市場(chǎng)比高層市場(chǎng)更加活躍；康城高層、小高層大產(chǎn)權(quán)340082-138㎡封頂?shù)潞褪⒓螆@多層、小高層大產(chǎn)權(quán)370098-163㎡封頂聚豐苑多層小產(chǎn)權(quán)2600120左右封頂美家園高層大產(chǎn)權(quán)34807層龍興苑高層大產(chǎn)權(quán)3300富康家園多層大產(chǎn)權(quán)3500（二手）90—140現(xiàn)房（二手）市場(chǎng)總結(jié)1、陽曲縣房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)整體較小，區(qū)域分散。除康城外普遍沒有園林優(yōu)勢(shì)。2、項(xiàng)目整體品質(zhì)大同小異，有發(fā)展空間；100㎡-120㎡的戶型、多層產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度較高；3、區(qū)域內(nèi)以準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房市場(chǎng)為主，期房認(rèn)可度較低，準(zhǔn)現(xiàn)房（大紅本）均價(jià)3200元左右，在付款方式上，大部分客戶傾向于按揭付款。4、陽曲縣除康城項(xiàng)目采用戶外沿街大型廣告牌宣傳之外，期他項(xiàng)目宣傳推廣僅僅借助于項(xiàng)目自身售樓部和項(xiàng)目工地，宣傳效果一般。5、區(qū)域市場(chǎng)處于增長(zhǎng)中，速度較為緩慢，太原區(qū)域分流了陽曲縣大量的客群；區(qū)域客群以打工客群及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主，改善性需求為輔，價(jià)格問題變成項(xiàng)目的關(guān)鍵性問題；三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析距離縣城較近，可享有縣城的配套設(shè)施；規(guī)劃面積較大，有規(guī)?；_發(fā)潛力；臨近108國道，具有交通優(yōu)勢(shì)；現(xiàn)階段地塊上為村民自建房，待拆遷地塊高差較大，給施工帶來難度鐵路公路涵洞阻隔，出行不便；東側(cè)供熱公司帶來的環(huán)境污染問題產(chǎn)權(quán)問題處于城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，有市場(chǎng)潛力郊區(qū)城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的利好政策農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化與區(qū)域工業(yè)化開發(fā)，有潛在購買力與需求部分客戶前往太原置業(yè)，客戶分流未來城區(qū)新項(xiàng)目帶來的競(jìng)爭(zhēng)威脅距離差距產(chǎn)生的市場(chǎng)認(rèn)可度與抗性問題本案面臨城市發(fā)展的利好，項(xiàng)目規(guī)模適中，發(fā)展空間較大，但在開發(fā)過程中要處理和解決如下幾項(xiàng)矛盾：本案開發(fā)周期與市場(chǎng)急速變化的矛盾

——規(guī)模化分期開發(fā)與市場(chǎng)急速變化形成的未來市場(chǎng)不穩(wěn)定性。地塊硬性缺陷與規(guī)劃、建設(shè)的矛盾；——地塊高差與坡度問題形成的因地制宜開發(fā)問題。本案區(qū)位與外圍道路阻隔的矛盾；——鐵路、公路噪音污染與外出交通的涵洞坡度問題。項(xiàng)目SWOT總結(jié)開發(fā)市場(chǎng)分析1、限購造城全國市場(chǎng)低迷，陽曲縣同樣受心理影響；未來市場(chǎng)不可預(yù)見性增加；2、縣域內(nèi)大量準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目屬于在售階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；3、本項(xiàng)目地理位置不佳，市場(chǎng)是否能夠認(rèn)可存在很大的風(fēng)險(xiǎn)；試探性入市，分期開發(fā)；產(chǎn)品差異化，避開市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)；首期產(chǎn)品入市。確保市場(chǎng)的接受與認(rèn)可；總結(jié)：現(xiàn)有市場(chǎng)情況下，怎樣穩(wěn)妥入市，撈到“第一桶金”成為本項(xiàng)目開發(fā)成敗的關(guān)鍵！項(xiàng)目宗地分析A地塊坡地區(qū)域，開發(fā)難度大，土地價(jià)值低C地塊地塊平緩，開發(fā)難度小，土地價(jià)值較高B地塊臨近交通干線，交通優(yōu)勢(shì)明顯，地塊價(jià)值高A地塊；坡度大，開發(fā)工程量大，土地價(jià)值較低；B地塊：現(xiàn)階段具有交通與出行優(yōu)勢(shì)，但是交通線污染問題存在；C地塊：地塊平緩，規(guī)模適中，易于開發(fā)；總結(jié)：項(xiàng)目開發(fā)能否穩(wěn)妥入市，價(jià)格問題是關(guān)鍵，首要低價(jià)位區(qū)域可以降低成本，降低項(xiàng)目售價(jià)，A地塊低價(jià)入市成為關(guān)鍵。開發(fā)策略一期開發(fā)（坡地）二期開發(fā)三期開發(fā)1、一期開發(fā)土地價(jià)值最低區(qū)域，易于低價(jià)位入市，引爆市場(chǎng)；同時(shí)確保二期資金鏈；2、二期視一期開發(fā)效果與市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與選擇；3、三期開發(fā)在一二期形成一定的社區(qū)規(guī)模之時(shí)開發(fā)，易于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高端化與高價(jià)位；一期：地塊東北側(cè)區(qū)域多層住宅，商業(yè)一期目標(biāo)——引爆?以多層為啟動(dòng)區(qū)，迅速樹立項(xiàng)目形象，突破區(qū)域陌生感；?快速銷售、穩(wěn)定回現(xiàn)；?檢驗(yàn)市場(chǎng)反應(yīng)，以備后期調(diào)整策略。一期一期目標(biāo)三期二期二期目標(biāo)三期目標(biāo)二期：地塊東南側(cè)區(qū)域多層住宅，商業(yè)二期目標(biāo)——強(qiáng)化?繼續(xù)拔高項(xiàng)目形象，成為市場(chǎng)標(biāo)竿項(xiàng)目；?逐步形成市場(chǎng)口碑和開發(fā)商品牌影響力。三期：地塊西側(cè)區(qū)域高層住宅和商業(yè)；三期目標(biāo)——鞏固?鞏固項(xiàng)目品牌與開發(fā)商品牌的市場(chǎng)影響力；?進(jìn)一步拔高價(jià)格，完成銷售，實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)。?項(xiàng)目形象完美塑造，奠定開發(fā)商品牌的市場(chǎng)影響力；?呈現(xiàn)價(jià)格高峰，追求利潤(rùn)厚度。一期開發(fā)土地與市場(chǎng)分析總結(jié)1、陽曲市場(chǎng)本身較為狹小，房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，且以現(xiàn)房市場(chǎng)為主；本項(xiàng)目?jī)A向于期房銷售，市場(chǎng)認(rèn)可度有折扣；——需求產(chǎn)品的獨(dú)特性（高品質(zhì)）2、本區(qū)域高端客流分流較為嚴(yán)重，大量富裕人口流向太原區(qū)域；外地客群與下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)打工客群比例迅速增加；城市化進(jìn)程速度加快；——鎖定主力客群3、開發(fā)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)，歷史與現(xiàn)階段以多層住宅為主，且銷售情況良好；高層住宅開發(fā)剛剛處于起步階段；——多層入市為佳4、本項(xiàng)目地塊區(qū)域位置比周邊其他項(xiàng)目整體劣勢(shì)較為明顯，彌補(bǔ)劣勢(shì)成為參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵；——變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)（高品質(zhì)）客群分析1、陽曲縣具有交通優(yōu)勢(shì)，城市化速度進(jìn)程較快，遷入人口占了本區(qū)域人口增長(zhǎng)的主要部分；2、縣城及周邊區(qū)域改善型需求較為明顯，近年來有大量新項(xiàng)目迅速快發(fā)，改善型客群數(shù)量迅速擴(kuò)大；3、陽曲縣下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)普遍存在交通問題，下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群到陽曲縣城及其周邊區(qū)域進(jìn)行結(jié)婚、工作、經(jīng)商購房置業(yè)趨勢(shì)明顯；4、本項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆陉柷h南向城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，周邊聚豐苑、北塔地新村項(xiàng)目的入住已形成一定社區(qū)規(guī)模，本區(qū)域未來人口會(huì)逐步增加，客群分析本項(xiàng)目交通、區(qū)位、配套與縣區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目劣勢(shì)性較為明顯；項(xiàng)目一期處于坡地，工程規(guī)模較大，且多層產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度較高；項(xiàng)目首期應(yīng)以多層入市；陽曲縣留守客群經(jīng)濟(jì)整體水平較低，購買力及需求認(rèn)知能力整體較低中低端客群剛需性客群首置型客群客群定位本項(xiàng)目目標(biāo)客群定位

剛需性首置型中低端客群根據(jù)對(duì)本案周邊幾個(gè)項(xiàng)目的走訪，我司對(duì)陽曲購房客群有了大致的判斷，現(xiàn)對(duì)主輔客群做如下分析：客戶定位城區(qū)及其城鄉(xiāng)結(jié)合地帶剛性居住需求客群；陽曲縣小個(gè)體私營業(yè)主；長(zhǎng)期在陽曲打工、經(jīng)商的其他縣市移民；區(qū)域分布陽曲縣城及周邊區(qū)域?yàn)橹髦脴I(yè)特征客群屬于剛性需求，在城區(qū)及其周邊生活多年，有置業(yè)定居需求；注重項(xiàng)目的口碑與功能性；主力目標(biāo)客戶客戶定位陽曲下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕村民縣城與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)適婚人群看中陽曲未來發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y客區(qū)域分布下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村區(qū)域陽曲縣交通干線區(qū)域置業(yè)特征這部分客戶是農(nóng)村中先富裕起來的一批人，渴望融入縣城生活，比較關(guān)注樓盤的品質(zhì)與價(jià)格，對(duì)樓盤的性價(jià)比比較注重；次要目標(biāo)客戶客戶需求分析客群分類目標(biāo)客群置業(yè)動(dòng)機(jī)客群特征產(chǎn)品需求主力客群城區(qū)及其城鄉(xiāng)結(jié)合地帶剛性需求客群；改善居住需求三口、四口甚至多口之家90——150（三房）陽曲縣小個(gè)體私營業(yè)主；改善居住需求三口—四口之家80——130（兩到三房）長(zhǎng)期在陽曲打工、經(jīng)商的其他縣市移民；居住需求兩口—三口之家80-100（兩房）次要客群看中陽曲未來發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y客投資增值有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力（重產(chǎn)品價(jià)值）兩房—三房（100—120）縣城與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)適婚人群居住需求兩口之家90—120（兩房為主）陽曲下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕村民改善性需求三口—多口之家100——150（三房）通過近幾年的發(fā)展，陽曲住房消費(fèi)的市場(chǎng)化環(huán)境已基本形成，消費(fèi)者在購房時(shí)考慮的因素主要集中在產(chǎn)品質(zhì)量、房屋價(jià)格及房屋附加值三個(gè)方面。第一，現(xiàn)在城區(qū)近50%的居民仍居住在原單位房或房改房?jī)?nèi)，居住環(huán)境較差。其子女獨(dú)立后一般都選擇購買商品房，那么他們對(duì)房屋的質(zhì)量就會(huì)有很高的期望，希望改善原先較差的居住環(huán)境。第二，通過實(shí)地的市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)城區(qū)內(nèi)房屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)?shù)鼐用竦闹Ц端?，超高性價(jià)比的房子一房難求。第三，消費(fèi)者在購買房產(chǎn)時(shí)，雖然主要是為了解決居住問題，但作為不動(dòng)產(chǎn)的房產(chǎn)來說，本身就有保值和增值的功效，所以好的升值空間也是消費(fèi)者考慮的主要因素?？腿盒睦矸治鏊?、項(xiàng)目產(chǎn)品建議形象定位與太原相對(duì)成熟的市場(chǎng)相比，陽曲房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，客戶對(duì)陌生區(qū)域的認(rèn)知程度較低，本案如何突破這一局限性，我司認(rèn)為“性價(jià)比”是本案的突破口，我們要在產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫，我們要打造陽曲最高性價(jià)比項(xiàng)目項(xiàng)目一期地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：6.7公頃總建筑面積：約80000平方米商業(yè)建造面積：1666平方米會(huì)所建筑面積：1998平方米建筑密度：23.64%容積率：1.36綠化率：30%現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及陽曲縣以往項(xiàng)目均已現(xiàn)代風(fēng)格為主，出于本項(xiàng)目體量較大，且必須采取分期開發(fā)策略；建議本項(xiàng)目采用歐式風(fēng)格建筑；優(yōu)勢(shì)：1、一期項(xiàng)目的歐式風(fēng)格打造可以為后期開發(fā)樹立形象感；2、與現(xiàn)有現(xiàn)代風(fēng)格差異化，提高產(chǎn)品的品質(zhì)感與昭示性；風(fēng)格定位底層外立面構(gòu)造外立面：底層與整體采取暖色調(diào)色差對(duì)比，構(gòu)成輪廓分明的效果，底層顏色厚重、莊嚴(yán)，二層以上采用柔和色調(diào)，彰顯項(xiàng)目挺拔效果。坡屋頂：坡屋頂設(shè)計(jì)，冬能防寒，夏能隔熱；而且美觀、大方。坡屋頂暖色調(diào)、色差露臺(tái)、老虎窗露臺(tái)：露臺(tái)設(shè)計(jì)擁有“買六送七”的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)增加項(xiàng)目的觀景效果與空間價(jià)值最大化；老虎窗：項(xiàng)目位于坡地，老虎窗能有很好的通風(fēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)增強(qiáng)項(xiàng)目形象感；老虎窗景觀露臺(tái)“買六送七”底層入戶花園底層入戶花園：引入花園洋房的概念優(yōu)勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目的坡地特征，底層設(shè)計(jì)入戶花園，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，同時(shí)快速銷售底層住宅；坡地特征與入戶花園相結(jié)合能夠很好掩蓋項(xiàng)目地塊的高度差劣勢(shì)；同時(shí)提高項(xiàng)目形象感；戶型三居室兩居室/三居室區(qū)間100-130㎡90-120㎡130㎡以上比例75%10%15%備注舒適型為主因需求而定為輔戶型配比建議基于對(duì)陽曲房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的把握和對(duì)潛在住房客戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)；產(chǎn)品的實(shí)用價(jià)值成為重要的市場(chǎng)突破點(diǎn)，本項(xiàng)目一期住宅部分戶型規(guī)劃如下：底層入戶花園設(shè)計(jì)戶型平面建議邊戶弧形窗設(shè)計(jì)

弧形窗設(shè)計(jì)使房屋外立面有流線型感覺，內(nèi)部設(shè)置顯示出跳躍與變化，彰顯個(gè)性與時(shí)尚。細(xì)部設(shè)計(jì)——弧形窗頂層露臺(tái)設(shè)計(jì)飄窗

飄窗使室內(nèi)可用空間卻有所擴(kuò)大，窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過焦距調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有很大的實(shí)用價(jià)值；戶型細(xì)部建議細(xì)部設(shè)計(jì)——落地窗落地窗落地窗適合小戶型住宅，窗戶落地容易形成好的觀景效果和一體化設(shè)計(jì)風(fēng)格。園林景觀坡地園林：處于地形高差與坡地劣勢(shì)考慮，建議因地制宜園林設(shè)計(jì)為坡地景觀；既可掩蓋地形高差，又可以弱化樓棟間的距離感與分離現(xiàn)象；坡地，園林交通設(shè)計(jì)盡可能彎曲，弱化高度感，同時(shí)通過逐步彎曲可以較低坡度的陡峭性；園林景觀園林植物：項(xiàng)目地塊坡度感，要求盡可能弱化高差，同時(shí)要弱化與后期項(xiàng)目高差；盡可能采用喬木、灌木、草坪相結(jié)合模式弱化高度差；（指花、草、樹、木的層次感）喬木、灌木、草坪層次感植物層次感增強(qiáng)，弱化高差園林景觀景觀小品設(shè)置少量具有象征意義的石材景觀和文藝雕塑，即能夠彰顯項(xiàng)目品質(zhì)，又可打造品牌效應(yīng)。

園林內(nèi)部設(shè)置少量藝術(shù)小品，能夠增加項(xiàng)目的生活氣息，同時(shí)還能提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可度和項(xiàng)目形象。景觀小品會(huì)所設(shè)置建議塑造高品質(zhì)健康的生活配套，增添自身產(chǎn)品附加值：如、閱讀室、休閑娛樂中心、體育健身中心等標(biāo)準(zhǔn)化、多樣化生活配套。價(jià)格建議

本項(xiàng)目地處縣城南側(cè)區(qū)域，由于道路阻隔，現(xiàn)階段項(xiàng)目周邊客戶對(duì)本區(qū)域認(rèn)知程度不高。本案的突破點(diǎn)除了通過產(chǎn)品自身規(guī)劃設(shè)計(jì)來彌補(bǔ)地塊與交通的劣勢(shì)外，價(jià)格成為項(xiàng)目能否成交的關(guān)鍵因素。面對(duì)陽曲市場(chǎng)現(xiàn)階段的激烈競(jìng)爭(zhēng)，建議本案前期以低價(jià)策略引爆市場(chǎng)，待客戶對(duì)本區(qū)域認(rèn)可后再坐地起價(jià)。所以本案一期價(jià)格以微利原則為主，迅速積累人氣、炒熱區(qū)域、引爆市場(chǎng)，最終促成銷售，同時(shí)為項(xiàng)目后期奠定客戶基礎(chǔ)。綜上分析，建議項(xiàng)目一期均價(jià)約為2300-2500元/平方米，項(xiàng)目一期銷售后期價(jià)格希望突破2700元/平方米。五、營銷推廣策略推廣市場(chǎng)分析現(xiàn)有推廣模式1、康城模式：城市假日2康城選用甲乙丙丁做全案廣告策劃推廣；結(jié)合項(xiàng)目體量現(xiàn)階段最大，因此以戶外廣告為主要宣傳模式，重在樹立陽曲縣房地產(chǎn)“大哥”形象；現(xiàn)階段已經(jīng)占據(jù)了陽曲縣沿108國道區(qū)域幾乎所有的戶外廣告位；優(yōu)勢(shì)：樹立形象與品牌，易于實(shí)現(xiàn)高價(jià)位，可以延續(xù)多期開發(fā)；劣勢(shì)：甲乙丙丁以單純媒體推廣為主，營銷面較窄，深度感不足；2、德和盛模式：以德和盛為代表性的聚豐苑、美佳園、龍興苑等，由于項(xiàng)目較小，且未有長(zhǎng)期發(fā)展開發(fā)的戰(zhàn)略構(gòu)思，因此，延續(xù)一貫的以售樓部、條幅、輔以一定數(shù)量的單頁短信為主要宣傳模式；優(yōu)勢(shì)：營銷成本小，難以實(shí)現(xiàn)高價(jià)位，快速戰(zhàn)略明顯；劣勢(shì)：客群熟知范圍有限，難以實(shí)現(xiàn)較高價(jià)位，適合小體量一次性開發(fā)；本項(xiàng)目推廣模式定位：項(xiàng)目自身?xiàng)l件1、期房入市；——樹立項(xiàng)目形象與客群認(rèn)可（信任）度；——宣傳，樣板房2、區(qū)位劣勢(shì)；——強(qiáng)化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)性彌補(bǔ)（掩蓋）劣勢(shì)；——樣板房、物料3、競(jìng)爭(zhēng)激烈；——在眾多樓盤中需要獨(dú)特性且脫穎而出；——多樣化推廣4、體量過大；——長(zhǎng)期的銷售與開發(fā)周期，必須保持市場(chǎng)口碑；——長(zhǎng)期戰(zhàn)略5、市場(chǎng)趨向；——全國低迷，未來不明；樹立市場(chǎng)長(zhǎng)期認(rèn)可度；——二次傳播總結(jié)：本項(xiàng)目推廣要在康城模式基礎(chǔ)上有突破，需要增加活動(dòng)推廣與各種軟性推廣模式，多樣化二次傳播，做長(zhǎng)期戰(zhàn)略準(zhǔn)備；宣傳推廣模式包裝推廣：售樓部，樣板間，看房車長(zhǎng)期戰(zhàn)略；消除期房認(rèn)知隱患；媒體推廣：電視（軟廣告），飛播，單頁，戶外，短信；活動(dòng)推廣：贈(zèng)送小禮品，地方活動(dòng)推廣；電視，戶外樹形象，單頁、短信定點(diǎn)營銷；加強(qiáng)人際二次傳播，提高項(xiàng)目口碑；樹立長(zhǎng)期營銷理念；售樓部期房入市，售樓部必須體現(xiàn)項(xiàng)目的真實(shí)性與可靠性；沙盤模式無比體現(xiàn)項(xiàng)目三期所有的社區(qū)景觀及規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)；樣板房陽曲縣市場(chǎng)，基本處于現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房銷售市場(chǎng)，本項(xiàng)目屬于期房銷售劣勢(shì)較為明顯，樣板房設(shè)置可以降低項(xiàng)目劣勢(shì)；樣板房可以展示項(xiàng)目飄窗、落地窗以及戶型方面的一些設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，掩蓋項(xiàng)目的期房市場(chǎng)；售樓中心選址建議本案主要推廣客群集中在縣城及周邊區(qū)域，若在項(xiàng)目周邊建設(shè)或者租賃售樓部，宣傳推廣的范圍受到限制，項(xiàng)目售樓部設(shè)置在108國道及縣城交通線為最佳位置；紅色區(qū)域代表可供選擇的本案設(shè)置售樓部區(qū)域；

本區(qū)域售樓部交通便利且能夠攔截交通干線客群及縣城周邊出入客群；媒體推廣戶外攔截?道旗?戶外廣告牌戶外廣告，道旗示意媒體推廣項(xiàng)目樓書內(nèi)容：項(xiàng)目賣點(diǎn)、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、人文生活方式、業(yè)主生活信息、形式：作為禮品分發(fā)，放置于售樓中心，派送給業(yè)主等。海報(bào)、單頁、短信內(nèi)容：1、項(xiàng)目賣點(diǎn)2、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)3、開發(fā)商宣傳4、活動(dòng)信息單頁，樓書示意活動(dòng)推廣（二次傳播）自駕車普及運(yùn)動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心人員：限購房享受（結(jié)合促銷活動(dòng)）內(nèi)容：贈(zèng)送品牌電瓶車1輛，為宣傳效果，建議統(tǒng)一噴繪項(xiàng)目標(biāo)志。贈(zèng)送電瓶車示意活動(dòng)推廣周末或者節(jié)假日，在售樓中心或陽曲高規(guī)格酒店舉行冷餐會(huì)形式答謝客戶，同時(shí)運(yùn)用“老帶新”等活動(dòng)或者贈(zèng)送禮品活動(dòng)進(jìn)行二次傳播。項(xiàng)目開盤及冷餐會(huì)示意銷售市場(chǎng)分析1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，準(zhǔn)現(xiàn)房為主；2、小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目；3、與聚豐苑區(qū)域直接性競(jìng)爭(zhēng)；4、客群分散，中低端客群較多；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目除康城外推廣較少；期房入市，低價(jià)位策略低價(jià)位，產(chǎn)品特色產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)規(guī)?；茝V，定點(diǎn)營銷銷售策略

高調(diào)宣傳，低價(jià)入市；口碑優(yōu)先；長(zhǎng)線發(fā)展；賣點(diǎn)分析一、洋房元素，住宅價(jià)格；———市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)位入市，銷售主推閣樓、花園；二、獨(dú)有景觀，獨(dú)特風(fēng)格；———差異化賣點(diǎn)簡(jiǎn)歐風(fēng)格，坡地景觀及其小品；三、新式設(shè)計(jì)，優(yōu)勢(shì)戶型；———飄窗、落地窗，優(yōu)勢(shì)戶型及其設(shè)計(jì)理念；四、多樣配套，人居物業(yè)；———各種棋牌室，運(yùn)動(dòng)中心，物業(yè)服務(wù)環(huán)境；13年9月

強(qiáng)銷期準(zhǔn)備亮相認(rèn)籌（3個(gè)月）開盤強(qiáng)銷（3個(gè)月）多批次開盤持銷期4月1日6月1日11月30日人員道具資料拆遷動(dòng)工排號(hào)城區(qū)宣傳團(tuán)購積累開盤繼續(xù)行銷活動(dòng)、小禮品跟進(jìn)·主題活動(dòng)·促銷活動(dòng)團(tuán)購、持續(xù)挖掘潛在客戶快速消化挖掘、積累客戶9月1日·一期清盤

形象導(dǎo)入期

蓄客期

一期尾盤13年3月銷售周期預(yù)估銷售——銷售周期節(jié)點(diǎn)形象導(dǎo)入期（2012.4.1-2012.05.31）目標(biāo)人群：陽曲公眾，以潛在目標(biāo)客戶群為主。推廣目的：激發(fā)