2022年我國長租公寓行業(yè)發(fā)展背景、細分市場及競爭分析 行業(yè)尚未出現(xiàn)壟斷式龍頭

2022年我國長租公寓行業(yè)發(fā)展背景、細分市場及競爭分析行業(yè)尚未出現(xiàn)壟斷式龍頭

一、租賃式公寓行業(yè)進入發(fā)展快車道，2021年長租公寓規(guī)模接近18000億元

長租公寓又名白領公寓、單身合租公寓，是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。隨著我國流動人口數(shù)量增加，國家開始大力支持包括長租公寓在內(nèi)的住房租賃市場發(fā)展。在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。

數(shù)據(jù)來源：觀研天下數(shù)據(jù)中心整理

從2017年開始，在國家“租售并舉”的房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略轉型背景下，租賃式公寓行業(yè)進入了發(fā)展的快車道。同時在高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加等因素推動下，我國長租公寓進一步發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2017-2021年我國租賃公寓市場規(guī)模由12375億元增長至17948億元。

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二、長租公寓以分散式管理長租公寓為主，集中式管理長租公寓滲透率偏低

根據(jù)觀研報告網(wǎng)發(fā)布的《中國長租公寓行業(yè)現(xiàn)狀深度調研與發(fā)展趨勢預測報告（2022-2029年）》顯示，長租公寓按照資本運作分為重資產(chǎn)公寓和輕資產(chǎn)公寓，按照運營模式及物業(yè)來源分為非機構化長租公寓和機構化長租公寓。非機構化長租公寓大部分由個人業(yè)主提供，市場規(guī)模較大，2021年為16621億元，增速為16.6%；機構化長租公寓通常由專業(yè)租賃公寓運營公司提供，2021年市場規(guī)模為1327億元，增速為14.3%。

數(shù)據(jù)來源：觀研天下數(shù)據(jù)中心整理

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機構化長租公寓包括分散式長租公寓及集中式長租公寓。集中式長租公寓主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營。分散式長租公寓主要從租賃中介業(yè)務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。

我國機構化長租公寓市場非常分散，有大量運營中的分散式管理長租公寓。截至2021年，我國分散式管理長租公寓市場規(guī)模達878億元，是集中式長租公寓市場規(guī)模的近2倍。我國集中式長租公寓滲透率僅為7.4%，遠低于發(fā)達國家，同年，英國及美國集中式管理長租公寓滲透率分別為42.0%、30.0%。

總體來看，我國長租公寓市場還處于發(fā)展初期。

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三、長租公寓市場供給集中，行業(yè)尚未出現(xiàn)壟斷式龍頭

現(xiàn)階段我國長租公寓行業(yè)市場上活躍的公寓品牌超過80個，分布的城市數(shù)量達到44個。

從區(qū)域發(fā)展看，長三角、京津冀、珠三角三個城市群的租賃式公寓供給量占全國總供給量的70.4%。其中，北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都、西安、重慶十個熱點城市的供給量占全國供給總量的81.7%。

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從品牌發(fā)展看，目前國內(nèi)長租公寓還未出現(xiàn)壟斷式龍頭,所有市場參與者都在競速賽跑擴大管理規(guī)模、搶占市場份額的階段。據(jù)數(shù)據(jù)，2018年，集中式長租公寓和分散式長租公寓CR5為44%、68%。應對資源與資金端的瓶頸,各家公寓管理公司都充分利用各自的資源稟賦進行突破和嘗試。

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整體而言,市場現(xiàn)有主要有地產(chǎn)開發(fā)商（如萬科泊寓、招商壹棧等）、地產(chǎn)服務商（如鏈家（自如）、我愛我家（相寓）等）、酒店類（如等）和品牌機構,這四類參與主體發(fā)展特點各具特色。預計未來資金、資源端的優(yōu)勢和可持續(xù)性將決定行業(yè)龍頭的歸屬。

長租公寓參與主體發(fā)展特點

參與主體

代表

發(fā)展特點

地產(chǎn)開發(fā)商類

萬科泊寓、招商壹棧等

開發(fā)商類背景的公寓管理公司,充分利用地產(chǎn)母公司手中的閑置自持資產(chǎn)進行升級改造,同時借助集團整體的信用進行低成本融資,在長租公寓領域占據(jù)著先發(fā)優(yōu)勢。但他們的劣勢也十分明顯，開了母公司的資源支持,在對外擴張時盈利的持續(xù)能力將遭遇嚴峻挑戰(zhàn),如管理團隊在發(fā)展初期解決好內(nèi)部團隊激勵問題,借助品牌的價值進行對外擴張,在長租公寓市場中仍然是十分有利的競爭者。

地產(chǎn)服務商類

鏈家(自如)、我愛我家(相寓)等

地產(chǎn)服務商背景的公寓機構主要由租賃中介業(yè)務延展而來,天然的客源和分散式房源獲取渠道,因此主要以分散式公寓切入市場,將長租公寓作為租賃中介業(yè)務的變形投入市場,以期獲得更高的收益空間。中介類背景的機構的劣勢也在于分散而來的房源無法簽長合約,大都只能在3-4年以內(nèi)的范圍里與小業(yè)主簽約,并且由于分散式的收房方式無法在裝修集采上達到規(guī)?；瘍?yōu)勢,往往是剛收回裝修改造成本業(yè)主也收回了房屋,再加上小業(yè)主毀約的可能性也高于機構業(yè)主,這使得中介分散式公寓的運營風險較高。未來有實力的中介將會逐步增加集中式公寓的比重,更好地發(fā)揮資金和客源優(yōu)勢,同時以集中式公寓為據(jù)點發(fā)展周邊分散式租賃的托管服務,以輕重結合的方式進行擴張。中介背景的公寓商最大的挑戰(zhàn)來自于運營,對產(chǎn)品的理解和成本控制能力將是爭奪市場的關鍵。

酒店類

華住(城家)、鉑濤(窩趣)等

酒店類背景的公寓商主要優(yōu)勢在于住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗豐富,運營效率有先發(fā)優(yōu)勢,并且在物業(yè)資源端與開發(fā)商相似,酒店集團也擁有較多的存量物業(yè)可以進行改造轉變物業(yè)運營功能。僅就內(nèi)部物業(yè)獲取唁,酒店類公寓運營商的獲取能力要強于中介類和創(chuàng)業(yè)類、弱于開發(fā)商類。而在對外擴張上,離開母公司的支持,酒店類公寓運營商與開發(fā)商類-樣面臨著物業(yè)獲取難題。資金端上酒店類公寓運營商在資金優(yōu)勢上要弱于開發(fā)商類。

品牌機構類

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品牌機構是目前長租公寓領域中數(shù)量最多的參與者,與其它市場參與者相比而言,他們在資源端和資金端都沒有先發(fā)優(yōu)勢,但經(jīng)營思