地產(chǎn)壹線上海朗詩營銷代理投標書公開課一等獎省優(yōu)質(zhì)課大賽獲獎課件

——技術標部分3月。錦和出品市場分析政策及宏觀環(huán)境區(qū)域市場中觀環(huán)境競品微觀環(huán)境項目了解SWOT分析

政策環(huán)境上海樓市政策特征限購限貸限價三管齊下戶籍政策維持高壓適用政策：4月上海部分銀行提升二套首付百分比；11月滬七條深入提升二套房首付百分比，并收緊外地人在滬購房門檻，11月底浦東深入收緊單身限購政策，12月起臨港限價房開始接收申請。政策影響：因為市場供不應求大格局依然存在，限購限貸政策即使抑制了大部分投資性需求，但對抑制房價并沒有太大作用。適用政策：6月上海推出居住證積分制度，11月出臺滬七條提升非戶籍家庭購房門檻；11月浦東新區(qū)深入收緊限購政策，外地單身人士無法在滬買房。政策影響：據(jù)房管局局長劉海生透露，以前非戶籍家庭在滬購房百分比占總交易量25%左右，限購出臺后，最低下降到13至14%，證實投資投機行為得到有效遏制。稅收杠桿日益熟練適用政策：1月上海提升房產(chǎn)稅率分界限至27740元，比去年提升844元；3月國五條細則出臺，二手房交易需繳納20%個稅；10月要求個人出售自建自用住房免征營業(yè)稅。政策影響：在過去樓市調(diào)控過程中，因為行政化色彩濃厚，且調(diào)控效果幾近失敗，所以包含稅收政策等長期有效機制越發(fā)受到關注。政策歸結點在剛需適用政策：3月國五條細則落地，要求二手房交易需繳納20%個稅；4月部分銀行提升二套房首付百分比至6.5成；10月個人出售自建自用住房免征營業(yè)稅；11月滬七條提升二套房首付百分比至7成。政策影響：過去是十余年樓市調(diào)控，對于戶籍門檻外，二套房交易、二手房交易等進行限制，這對于本市戶籍首次購房家庭確實是一個保護性辦法。“國五條”細則落地“滬七條”重磅推出浦東收緊單身限購時間：.3.30政策：上?！皣鍡l”細則落地，二手房交易征20%個稅影響：為了防止強征20%個稅，購房者慌忙追趕末班車，開發(fā)商也趁勢加推，3月份開盤量突破61個，成交量達154萬平，創(chuàng)年以來新高，也刷新了以來單月成交統(tǒng)計。時間：.11.08政策：“滬七條”出臺，二套首付提至7成，非戶籍家庭購房需3年內(nèi)繳納2年社?；蚣{稅影響：截至12月8日，滬七條出臺已經(jīng)一個月，新房成交量下跌8.4%，而且展現(xiàn)逐周下滑，尤其是12月首周成交量更是10月份以來最低一周。時間：.11.26政策：上海收緊單身限購；離異喪偶均認定單身，當?shù)貑紊硐拶徱惶鬃》?，外地單身禁購影響：統(tǒng)計顯示，浦東有些板塊比如金橋、聯(lián)洋，單身帶娃買房百分比占到15-30%，上述收緊政策有一定影響，其余板塊單身帶娃買房百分比不足5%，影響較小。年上海最具影響力樓市政策年是房地產(chǎn)市場與政策分化一年。在十年九調(diào)控歲月里，房地產(chǎn)企業(yè)似乎習慣了看政策臉色行事。但自新一屆政府上臺后，中央政府鮮出房地產(chǎn)調(diào)控文件。在三中全會公報、中央經(jīng)濟工作會議及城鎮(zhèn)化會議中也極少提到房地產(chǎn)，更是只字不提房價。這表明，未來房地產(chǎn)市場將改變過多依賴行政調(diào)控基調(diào)，而更多依賴市場，由市場在資源配置中起決定性作用。錦和認為：

宏觀經(jīng)濟環(huán)境（資料起源：上海統(tǒng)計局）1-12月，本市全社會固定資產(chǎn)投資5647.79億元，比上年同期增加7.5%，增幅比上年提升3.8個百分點。（資料起源：上海統(tǒng)計局）1-12月，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資2819.59億元，增幅比上六個月回落3.3個百分點，整年開發(fā)投資一直保持兩位數(shù)增加水平。近年來，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重不停上升，所占比重到達49.9％，高出上年4.6個百分點。

宏觀經(jīng)濟環(huán)境

宏觀經(jīng)濟環(huán)境（資料起源：上海統(tǒng)計局），上海城市居民人均可支配收入為43851元，同比增加9.1%。其中，工資性收入28518元，增加6.6%；經(jīng)營凈收入2317元，增加2.2%；財產(chǎn)性收入788元，增加36.8%；轉移性收入12228元，增加15.4%。整年人均消費支出為28155元，同比增加7.2%，其中以“居住”以59.1%增幅位居漲幅之首。

宏觀經(jīng)濟環(huán)境上海實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)21602.12億元，按可比價格計算，比上年增加7.7%，增幅比上年提升0.2個百分點。分季度看，一季度生產(chǎn)總值同比增加7.8%，二季度增加7.6%，三季度增加7.8%，四季度增加7.6%。整年第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值比重到達62.2%，比上年提升1.8個百分點。（資料起源：上海統(tǒng)計局）GDP

宏觀經(jīng)濟環(huán)境1-12月，整年居民消費價格比上年上漲2.3%，漲幅比上年回落0.5個百分點。分類別看，食品類價格上漲4.4%，上拉總指數(shù)1.3個百分點；居住類價格上漲3.9%，上拉總指數(shù)0.9個百分點。（資料起源：上海統(tǒng)計局）上海整體經(jīng)濟運行概括為——“穩(wěn)中有進”，整年上海圍繞創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展、經(jīng)濟轉型升級，全力推進穩(wěn)增加、調(diào)結構、促改革、惠民生，總體經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)中有進、穩(wěn)中向好主動發(fā)展態(tài)勢。但同時也看到，當前上海外部發(fā)展環(huán)境依然錯綜復雜，經(jīng)濟發(fā)展中仍存在不少困難和問題，如服務業(yè)集聚輻射能力不強，先進制造業(yè)發(fā)展后勁不足，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)尚處于培育階段。所以年，上海將堅持創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展、經(jīng)濟轉型升級，以提升經(jīng)濟增加質(zhì)量和效益為中心，為打造中國經(jīng)濟升級版發(fā)揮示范作用。錦和認為：

宏觀房地產(chǎn)環(huán)境年上海土地市場土地總成交面積為1238.3萬平，較增加52.9%，其中，商品住宅性質(zhì)用地成交521萬平，商業(yè)用地成交332.7萬平，動遷安置房地塊成交384.6萬平；年上海土地市場土地出讓金總額達2129.7億元，創(chuàng)下國內(nèi)土地出讓額最高紀錄，比增加137.4%。（資料起源：錦和數(shù)據(jù)平臺）

土地市場——整年市場好于預期，多數(shù)房企資金充分，補倉拿地越發(fā)激烈

宏觀房地產(chǎn)環(huán)境住宅市場——樓市旺年，供給放量，成交激增，成交均價突破2.4萬元/m2新增供給面積為1157.82萬平，較成交面積少了近1成。伴隨市場快速升溫，即使樓市供給也大幅放量，但市場整體表現(xiàn)出供給偏緊趨勢。從成交方面看，上海樓市共計成交商品住宅累計成交面積1281.86萬平，同比大幅提升了36.6%，創(chuàng)近4年最高水平；成交均價24184元/平，與去年大幅提升7.6%。（資料起源：錦和數(shù)據(jù)平臺）（資料起源：錦和房產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺）20全市新增供給面積逾324.85萬方，年內(nèi)供求比1.25:1，寫字樓市場整體展現(xiàn)供過于求局面。在全市17個區(qū)縣中，僅有6個區(qū)縣展現(xiàn)供不應求現(xiàn)象，其中，閘北區(qū)以0.05:1次于靜安區(qū)。從成交方面看，全市累計成交面積260.17萬平，較年上漲55.19%；成交均價22576元/平，自年以來再度下探7%。

宏觀房地產(chǎn)環(huán)境辦公市場——成交逾260萬平環(huán)比漲逾5成，創(chuàng)7年新高，均價連續(xù)下跌(資料起源：錦和房產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺)

全市新增供給面積逾181.29萬方，年內(nèi)供求基本持平；從成交方面看，在成交量連跌三年后，終于迎來止跌回漲，整年商鋪累計成交面積180.92萬平，逾2成小幅上漲雖并未從根本上扭轉成交頹勢，但無疑為后市成交量繼續(xù)回暖打開了局面。成交均價為20685元/平，較去年上漲9.62%。

宏觀房地產(chǎn)環(huán)境商業(yè)市場——成交止跌回漲，年簽約逾180萬平，均價上漲9.62%縱觀樓市，市場于3月份迎來了首度暴發(fā)，而號稱史上最嚴厲“國五條”政策落地后非但沒起到預期作用，反倒對房價上漲推波助瀾。在“國五條”刺激下，短期內(nèi)大批購房者涌入樓市，而前灘、自貿(mào)區(qū)等規(guī)劃先后落地，軌交11號、16號等多條線路開通，都刺激了購房者入市意愿，維持著市場熱度；同時土地市場火爆，高溢價率地塊頻現(xiàn)愈加劇了購房者對于未來房價上漲預期。上海房價凌厲漲勢，實際上已經(jīng)突破了政府“房價控制目標”。錦和認為：銀行停貸崩盤論樓盤降價人民幣貶值貨幣收緊人民幣貶值初中國樓市中國將GDP增速目標設定為7.5%左右，“7.5%左右”留有余地,不至于讓政府陷入尷尬境地說明中國整體經(jīng)濟環(huán)境將保持穩(wěn)定GDP目標定為7.5%，中國整體經(jīng)濟環(huán)境將保持穩(wěn)定GDP目標7.5%就在房地產(chǎn)界因停貸傳聞與降價風波驚魂未定之時，住建部副部長仇保興3月6日在兩會期間表示，按照城鎮(zhèn)化規(guī)律來講，中國在十年內(nèi)不大可能出現(xiàn)全方面崩盤。當前國內(nèi)大約有十多個城市房價收入比(即住房價格與城市居民家庭年收入之比)在10以上，而絕大多數(shù)城市房價在下跌。所以說，中國房地產(chǎn)在未來十年內(nèi)不可能出現(xiàn)大危機。但個別城市假如不注意調(diào)控，則會出現(xiàn)像鄂爾多斯、溫州、海南那樣情況。也是因為這種分化，總理在匯報中提出了要在不一樣城市進行分類調(diào)控，不能一刀切。——仇保興住建部副部長：樓市十年內(nèi)不可能出現(xiàn)全方面崩盤但剛才過去這個2月，興業(yè)銀行暫停房貸以及杭州、常州幾個樓盤大幅降價消息引發(fā)強烈關注。房價真要降了嗎？地產(chǎn)要崩盤了嗎？

1月以來，人民幣匯率連續(xù)下跌，對于人民幣連續(xù)下跌，市場主流觀點認為是央行有意引導，意在擠出套利資金，從而為新一輪匯率市場化改革鋪路基本面來看，人民幣貶值是階段性，人民幣出現(xiàn)趨勢性貶值可能性較小，長久方向依然是升值。事件一：1月以來，人民幣匯率連續(xù)下跌注明：所停辦夾層融資業(yè)務規(guī)模在該行業(yè)務中占比極小。據(jù)中金企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，銀行業(yè)新增房地產(chǎn)夾層融資規(guī)模為1000-億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資1-2%。2月22日，一則“興業(yè)銀行總行通知全行暫時停頓辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務，暫停房地產(chǎn)供給鏈金融業(yè)務”消息在網(wǎng)上不脛而走，瞬間一石激起千層浪。2月24日晚間，興業(yè)銀行澄清“停貸”誤傳，公布公告稱該行于3月底前停辦夾層融資業(yè)務，該業(yè)務占房地產(chǎn)開發(fā)投資1-2%。2月26日中行、建行、農(nóng)行、工行、交行、中信銀行、招商銀行、民生銀行和浦發(fā)銀行等多家銀行集體發(fā)表申明，表示房地產(chǎn)信貸政策沒有改變，以緩解信貸市場上恐慌情緒。興業(yè)銀行停貸房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務事件二：興業(yè)銀行被誤讀“停貸”，媒體跟風夸大宣傳鑒于現(xiàn)金回流結束、面臨存準補繳、央行對沖加碼等原因，臨近2月末銀行間市場資金面壓力有所上升，資金利率繼續(xù)下降動力已經(jīng)不足；但考慮到外匯占款連續(xù)增加、近期實施正回購將于未來兩周到期，且央行維穩(wěn)資金面意圖明確，資金面整體寬松狀態(tài)仍有望連續(xù)至3月中上旬。央行為何要收緊貨幣？期限交易量中標利率14天1000億元3.80%公開市場業(yè)務交易公告[]第6號人民銀行（官方微博）于2月25日以利率招標方式開展了正回購操作。詳細情況以下：正回購操作情況

事件三：央行25日開展14天期1千億正回購操作金融政策沒有深入收緊余地，銀行方面開發(fā)貸款和個人貸款是不會停頓房地產(chǎn)貸款個人買房按揭貸款開發(fā)商開發(fā)貸款二套房70%首付，銀行安全性穩(wěn)定商業(yè)性貸款，銀行需要衡量風險和收益，并視市場情況，再決定是否核批貸款從大方面來看，開發(fā)商開發(fā)貸款和個人買房貸款是不會停頓不過從金融政策環(huán)境來看，資金面趨緊肯能會造成貸款時間延長從而影響房地產(chǎn)資金鏈周轉銀行停辦夾層融資業(yè)務人民幣匯率改變央行收緊貨幣經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)健，房地產(chǎn)依舊需飾演主要經(jīng)濟支撐角色媒體誤傳階段性調(diào)整控制熱錢在現(xiàn)有金融政策下，未形成對房地產(chǎn)行業(yè)危機事件回放優(yōu)惠多是“禮節(jié)性”噓頭203月打折優(yōu)惠樓盤僅118個，刷新自7月來最低谷，相比2月下跌近一成，而較年同期更是跌幅逾三成11月10月12月上海暫無降價樓盤，以常規(guī)促銷優(yōu)惠為主3月1日綠城玉蘭花園臻園（唐鎮(zhèn)）推出160多套90-130平方米三房房源，兩個多小時內(nèi)，就全部賣完實際成交價格在4元/㎡，較去年10月推出高層公寓房源價格上漲了5000元/㎡。2月22日晚，綠城?上海御園（森蘭）推出250套100-140㎡，現(xiàn)場人滿為患，三小時即售罄，均價45000元/㎡滬高端樓盤“日光”頻頻出現(xiàn)上海作為一線城市代表，需求長久保持增加趨勢，同時各種需求層次及購置力穩(wěn)定，開發(fā)企業(yè)主動拿地，對后市信心十足。在金融和調(diào)控政策無重大改變情況下，上海整體市場保持樂觀趨勢，尤其是對于剛需項目，將一如既往扶持下去。錦和認為：

奉賢區(qū)歷年房地產(chǎn)走勢由上圖可知，近年來奉賢區(qū)整體來說住宅成交相對平穩(wěn)，價格也呈平穩(wěn)上漲之勢，更是突破15000元/平米大關，環(huán)比上漲27.5%；從供給方面看，最近兩年上市量顯著回落，均為超出40萬平米。（資料起源：錦和數(shù)據(jù)平臺）奉賢區(qū)房地產(chǎn)供求量價走勢據(jù)統(tǒng)計，奉賢區(qū)住宅成交整體呈供不應求之勢，供求比為1：1.63，即成交面積為612229平米，供給面積僅為375369平米；從成交均價看，一直保持穩(wěn)步上揚之勢，四季度在“馨雅名筑”、“中糧悅庭”大百分比成交下，價格直線上漲，當前基本保持17000-17500平米。（資料起源：錦和數(shù)據(jù)平臺）奉賢區(qū)各板塊供求量價走勢依據(jù)交易中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，奉賢公寓供給、成交主要都集中在南橋新城板塊，其供給面積占全區(qū)69%，成交面積占66%；從成交均價看，南橋新城板塊均價顯著高于其它板塊，以17612元/平米領跑全區(qū)均價。（資料起源：錦和數(shù)據(jù)平臺）

奉賢區(qū)土地供給量分析依據(jù)上海國土資源管理局公布數(shù)據(jù)顯示，1月～年3月19日，奉賢區(qū)住宅土地累計成交30幅，土地面積為166.65萬平米，總建面積為316.53萬平米（當前大都未開發(fā)），其中南橋新城以15幅居首，總建面積為148.18萬平米；金匯4幅，總建面積為59.11萬平米位居第二；奉城一樣4幅，但總建面積39.61萬平米位居第三?？梢姡磥韼啄?，奉賢區(qū)依舊以南橋新城發(fā)展為主，潛在供給量也是全區(qū)最大。奉賢區(qū)各板塊公寓存量情況（剔除別墅）區(qū)縣板塊面積排行套數(shù)排行奉賢海灣板塊7480018341奉賢莊行板塊5233124772奉賢南橋新城板塊4799133393奉賢奉城板塊2847542444奉賢金匯板塊94325896奉賢柘林板塊855661195累計221584-2102-據(jù)統(tǒng)計，截止于3月19日，奉賢區(qū)公寓存量為221584平米，存量套數(shù)為2102套，存量面積、存量套數(shù)以奉賢海灣板塊居首，莊行、南橋新城位居二、三；金匯板塊存量不足1萬平米，存量套數(shù)僅為89套。（資料起源：錦和數(shù)據(jù)平臺）回看奉賢過去幾年，總體來說相對于上海其它郊區(qū)，該區(qū)發(fā)展遲緩。自至今，奉賢招標掛牌土地累計成交30幅，總建面積達300多萬平米，但受各種原因，至今僅有2幅上市，即南橋新城“奉賢區(qū)南橋新城09單元02A-02A區(qū)域”——中糧南橋半島，“莊行鎮(zhèn)南亭公路南側、冷涇港東側區(qū)域地塊”——申亞樂庭，總建不足8萬平米?？梢?，奉賢區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展相對滯緩，從當前及土地后續(xù)供給看，該區(qū)今后發(fā)展主要集中在南橋板塊，其它板塊為輔。錦和認為：

奉賢重點板塊——南橋新城板塊供求量價走勢1月-年2月，南橋新城板塊公寓成交良好，累計成交42.24萬平米，遠高于25.97萬平米供給面積，成交主要集中在“陽光家園”、“綠地香頌”等；從成交均價看，自去年9月始至今維持一個高位區(qū)間，主要是因為板塊內(nèi)“中糧南橋半島”、“馨雅名筑”集中成交所致，今年1、2月，伴隨高價樓盤成交萎縮，均價也隨之回落。（資料起源：錦和數(shù)據(jù)平臺）南橋新城公寓成交良好，成交均價受明星樓盤拉動，價格一路攀升

奉賢重點板塊——南橋新城板塊成交戶型情況南橋新城成交戶型面積普遍偏大，其中二室、三室占比顯著較高

奉賢重點板塊——南橋新城板塊當前存量情況南橋新城當前存量不多，存量面積不足5萬平米，存量套數(shù)僅為339套房型累計m<=7070<m<=9090<m<=110110<m<=130130<m<=150150<m<=170m>170一房15681

二房80

1839145

4三房178

13713037四房29

722其它35

652

220累計33963246531351253一房：15套；4.42%；1045.7平方；2.22%

二房：80套；23.60%；8821.59平方；18.69%

三房：178套；52.51%；24856.2平方；52.66%

四房：29套；8.55%；6701.32平方；14.20%

其它：35套；10.32%；5778.96平方；12.24%

截止于3月19日，南橋新城板塊公寓存量面積為47991平米，存量套數(shù)為339套。存量中三房過半，其中以130-150平米為主；二房占23.6%，以90-110平米居多。（資料起源：錦和數(shù)據(jù)平臺）

奉賢重點板塊——南橋新城板塊商品住宅潛在供給量至今，南橋新城未開發(fā)住宅用地14幅，未開發(fā)總建約142萬平米

奉賢重點板塊——金匯板塊供求量價走勢1月-年2月，金匯板塊因為無新增供給量，所以公寓成交面積少，累計成交僅為13404平米，成交主要集中在“申亞花滿庭”、“綠色家園”；從成交均價看，雖有波動，但整體向好，受申亞花滿庭帶動，當前均價基本在13000-14000元/平米。（資料起源：錦和數(shù)據(jù)平臺）金匯板塊無新增供給，且區(qū)域內(nèi)無存量支撐，所以成交面積有限

奉賢重點板塊——金匯板塊成交戶型情況金匯板塊公寓戶型少，雖以三室、復式為主力成交，但面積普遍偏小面積段二室三室復式70<m<=902421-90<m<=11043761110<m<=130-1-130<m<=150-1-累計286061（資料起源：錦和數(shù)據(jù)平臺）由上圖表可知，金匯板塊公寓成交主要以三室與復式居占大比，但從戶型面積看，依舊是以剛需客為主小面積。

奉賢重點板塊——金匯板塊當前存量情況金匯板塊存量面積少，主要集中在“申亞花滿庭”、“綠色家園”截止于3月19日，金匯板塊公寓存量面積為9432平米，存量套數(shù)為89套。從存量房源看，其中以三房為主，以90-110平米、110-130平米兩個面積段為主；二房占23.6%，全為70-90平米；復式占23.6%，全為90-110平米?？梢?，該板塊存量大都以小面積戶型為主。（資料起源：錦和數(shù)據(jù)平臺）房型累計m<=7070<m<=9090<m<=110110<m<=130130<m<=150150<m<=170m>170一房431

二房21

21

三房42

215187

四房1

1

復式21

19

2累計893243418712一房：4套；4.49%；260.1平方；2.76%

二房：21套；23.60%；1820.08平方；19.30%

三房：42套；47.19%；4893.07平方；51.88%

四房：1套；1.12%；154.28平方；1.64%

復式：21套；23.60%；2304.01平方；24.43%

奉賢重點板塊——金匯板塊商品住宅潛在供給量至今，金匯累計成交4幅住宅用地，總建約59萬平米，當前均未上市（資料起源：錦和數(shù)據(jù)平臺）

周圍在售樓盤一覽中糧南橋半島2元/m2陽光花園2元/m2馨雅名筑21000元/m2（毛坯）23000元/m2（精裝）正陽世紀星城三期0元/m2申亞花滿庭15000元/m2綠色家園9500元/m2本案申亞樂庭13000元/m2(毛坯)15000元/m2(精裝)

周圍在售樓盤情況簡析樓盤名稱板塊總建面積容積率主力面積建筑類別報價裝修情況總套數(shù)開盤日期銷售率中糧南橋半島南橋新城818471.685-1128F小高層2毛坯501(當期)-10-1999%陽光家園南橋新城1100002.03145-147高層、小高層2毛坯947-9-1291%馨雅名筑南橋新城54745285-138高層21000/23000毛坯/精裝505-9-2190%正陽世紀星城三期南橋新城4300001.34173小高層、高層0毛坯116(當期)-10-1891%申亞花滿庭金匯530421100多層、小高層15000毛坯294(當期)-9-1789%綠色家園金匯509001.780-100多層9500毛坯500-8-18100%長泰東郊御園航頭1479092.8985-111高層18000毛坯1208-3-876%申亞樂庭莊行175001.555-143多層、小高層13000/15000毛坯/精裝113-1-113%中糧南橋半島中糧南橋半島位于上海奉賢南橋新城解放東路和望園路交匯處。地處新城關鍵，近鄰南橋百聯(lián)商廈，與規(guī)劃中五號線站點僅10分鐘旅程。項目分為三期開發(fā)，總建筑面積約20萬平米，一期由8層小高層組成，501套可售單元。主力戶型為2+1房緊湊型90+產(chǎn)品。整個小區(qū)兩面環(huán)水，一面環(huán)林，外加新古典立面及園林，彰顯優(yōu)雅品味，盡享優(yōu)質(zhì)生活。項目占地面積：38756平方米建筑面積：81847平方米所屬商圈：南橋物業(yè)類別：小高層住宅裝修情況：毛坯物業(yè)費用：2.4元/平方米·月南橋新城板塊主要在售樓盤戶型圖銷售情況項目于10月19日開盤，先后共推出501套可售房源，截止于3月19日，已累計成交497套（月均成交99.4套），成交均價為20231元/㎡，銷售率為99%。預計年下六個月加推二期，據(jù)悉以大面積戶型為主。（資料起源：上海房地產(chǎn)交易中心）陽光家園陽光家園位于奉賢南橋環(huán)城南路1128弄，是南橋當?shù)刂_發(fā)商江海開發(fā)“陽光”系列住宅小區(qū)之一，建筑面積超11萬平方米，由18棟小高層和6棟多層組成，和招商南橋1號僅一街之隔。陽光家園周圍教育資源豐富，有陽光第一幼稚園，解放路幼稚園陽光部，九年制陽光外國語學校等。周圍大潤發(fā)、菜場、商業(yè)門店，醫(yī)院等配套一應俱全。項目占地面積：54000平方米建筑面積：110000平方米所屬商圈：南橋物業(yè)類別：小高層住宅裝修情況：毛坯物業(yè)費用：1.4元/平方米·月南橋新城板塊主要在售樓盤戶型圖3室2廳2衛(wèi)1廚136.66㎡2室2廳2衛(wèi)1廚114.00㎡銷售情況項目最早于9月12日開盤，先后共推出947套可售房源，截止于3月19日，已累計成交860套（月均成交47.8套），最近六個月成交均價為19475元/㎡，銷售率為91%。陽光家園在售戶型為145-147平米精裝3房，均價2元/平米，一次性付清享97折優(yōu)惠。售完即清盤。（資料起源：上海房地產(chǎn)交易中心）馨雅名筑馨雅名筑由7幢13-14層小高層組成，由82-94平米兩房及135平米三房組成，贈予270°轉角飄窗及南北陽臺，附贈面積大。小區(qū)車位配比到達1:1，多為地下車位，基本做到人車分流。小區(qū)景觀強調(diào)以人為本，由中心景觀軸和多個組團景觀區(qū)組成，并將歐洲園林融入其中，區(qū)域內(nèi)還設有兒童活動地、休閑平臺等，在功效上服務整個小區(qū)。項目占地面積：27557平方米建筑面積：54745平方米所屬商圈：南橋物業(yè)類別：高層住宅裝修情況：毛坯/精裝物業(yè)費用：1.96元/平方米·月南橋新城板塊主要在售樓盤戶型圖銷售情況項目于9月21日開盤，共推出505套可售房源，截止于3月19日，已累計成交455套（月均成交75.8套），成交均價為21449元/㎡，銷售率為90%。該案有毛坯房與精裝房可選，二者價差在元/平米，即毛坯均價21000元/平米，精裝23000元/平米。當前對外僅有一套裝修房可售，單價2元/平米。售完即清盤。（資料起源：上海房地產(chǎn)交易中心）正陽世紀星城三期正陽世紀星城是南橋地域著名超大型住宅區(qū)，位于奉賢南橋中心鎮(zhèn)，臨近奉賢區(qū)政府，是奉賢南橋城市中心地標性小區(qū)。三期開發(fā)，建筑形態(tài)有多層、小高層和別墅。往東200米就是南橋交通樞紐—南橋汽車站，西面是南橋老城關鍵商業(yè)圈。周圍有賣場、菜場、銀行、餐館、學校和醫(yī)院等配套。項目占地面積：310000平方米建筑面積：430000平方米所屬商圈：南橋物業(yè)類別：小高層、高層裝修情況：毛坯物業(yè)費用：1.28元/平方米·月南橋新城板塊主要在售樓盤銷售情況三期公寓于10月18日開盤，共推出116套可售房源，截止于3月19日，已累計成交106套（月均成交21.2套），成交均價為18411元/㎡，銷售率為91%。該案此次推出都是173平米“3+1”大戶型，對外報價0元/平米，現(xiàn)購房可享貸款99折，全款97折優(yōu)惠。另項目預計下六個月推出200-360平米左右聯(lián)排和雙拼別墅，詳細信息待定。（資料起源：上海房地產(chǎn)交易中心）申亞花滿庭申亞花滿庭位于閔行區(qū)、奉賢區(qū)、浦東新區(qū)三區(qū)交界處，一期由三棟12-18層新古典主義觀景高層、五棟5層別墅式情景花園洋房、十八幢3-4層西班牙風情聯(lián)排、雙拼別墅并結合少許商鋪組建而成。大多數(shù)戶型現(xiàn)有超高附加值建筑空間。項目占地面積：41835平方米建筑面積：53042平方米所屬商圈：金匯物業(yè)類別：多層、高層裝修情況：毛坯物業(yè)費用：1.9元/平方米·月金匯板塊主要在售樓盤戶型圖銷售情況項目最早于09月17日開盤，先后推出復式公寓、花園洋房、聯(lián)排與雙拼別墅，共計294套可售公寓房源，截止于3月19日，已累計成交261套，最近六個月成交均價為14405元/㎡，總銷售率為89%。當前復式公寓已售完，還有少許洋房可售。（資料起源：上海房地產(chǎn)交易中心）綠色家園綠色家園座落于奉賢、閔行、南匯交界處，依據(jù)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)關系，充分利用基地緊臨兩條水系和生態(tài)林優(yōu)越條件，以建設優(yōu)雅、綠色、環(huán)境保護小區(qū)為宗旨來精心打造本小區(qū)，總體設計堅持“舒適、方便、優(yōu)美、安全”智能化小區(qū)管理系統(tǒng)，周界報警電子監(jiān)控系統(tǒng)，設有新型非晶合綠色環(huán)境保護變電箱，采取新型墻體建材，符合環(huán)境保護要求。項目占地面積：30000平方米建筑面積：50090平方米所屬商圈：金匯物業(yè)類別：多層裝修情況：毛坯物業(yè)費用：1.0元/平方米·月金匯板塊主要在售樓盤戶型圖銷售情況該案是板塊內(nèi)老項目，最早于8月開盤，共推出216套公寓房源，截止于7月已全部售罄，最終成交均價穩(wěn)定在9200元/㎡，總銷售率為100%。該案公寓大都采取現(xiàn)房銷售，當前主要在售是獨棟別墅房源。（資料起源：上海房地產(chǎn)交易中心）長泰公館長泰公館位于浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)，規(guī)劃中18號線比鄰小區(qū)，步行就可達。在建中16號線也有望通車，16號線全長59公里，北連浦東中心區(qū)域，南接臨港新城，通車后長泰公館將實現(xiàn)30分鐘大浦東便利生活圈。小區(qū)采取經(jīng)典園林公寓布局，實現(xiàn)建筑間最優(yōu)間距，保留最近360度景觀視角。長泰公館主力戶型面積為85平方米和111平方米。項目占地面積：41184平方米建筑面積：147909平方米所屬商圈：航頭物業(yè)類別：高層裝修情況：毛坯物業(yè)費用：2.9元/平方米·月競爭板塊主要在售樓盤戶型圖戶型圖銷售情況該案于5月開盤，先后共推出1080套公寓房源，截止于3月23日，已累計成交817套，總銷售率為76%。今年3月8日，又加推部分房源，至3月23日，已成交61套，成交均價為16714元/平米。該案銷售采取一二手聯(lián)動，并投入大量主流媒體報廣，所以能在短期內(nèi)形成轟炸效應，從而促成成交，所以成交業(yè)績不錯，且成交客戶起源于全市地域。（資料起源：上海房地產(chǎn)交易中心）申亞樂庭申亞樂庭位于南橋商業(yè)圈輻射地帶，項目占地9000平米，總建面17500平米，由2棟6層、2棟12層多層和小高層建筑組成，總套數(shù)為113套，戶型為55-143平米1房、2房、3房，部分精裝交付。當前對外，毛坯13000元/平米，精裝15000元/平米。項目占地面積：9000平方米建筑面積：17500平方米所屬商圈：莊行物業(yè)類別：多層、小高層裝修情況：精裝/毛坯物業(yè)費用：未定競爭板塊主要在售樓盤戶型圖戶型圖銷售情況該案于1月11日開盤，共推出111套公寓房源，截止于3月23日，累計成交3套，總銷售率為3%。該案即使體量僅有13000平米，但其中部分現(xiàn)有毛坯，又有精裝，二者價差在元/平米。從成交情況看，銷售略顯慘淡，歸根究底關鍵問題還是價格。但最新了解，該案價格已經(jīng)有所松動，對外毛坯11000元/平米，二房精裝1元/平米，三房精裝13000元/平米。（資料起源：上海房地產(chǎn)交易中心）序號名稱成交套數(shù)建筑面積成交總價當日均價成交日期其它說明1申亞樂庭185.2311513443-2-25二室二廳：2825弄7號3層302室2申亞樂庭188.112914616-1-24二室二廳：2825弄6號5層502室3申亞樂庭185.2310612400-1-25二室二廳：2825弄7號5層501室南橋地域在售樓盤中展現(xiàn)以下現(xiàn)象：舒適大面積樓盤，如陽光家園、正陽世紀三期，二房熱銷面積在100-110平米，三房在130-140平米，四房在170平米，其客戶基本都是南橋當?shù)乜?，該面積段相對符合當?shù)叵埠谩按蠓孔印本幼×晳T；緊湊型樓盤，如去年四季度開盤中糧南橋半島、馨雅名筑，主要熱銷是90+（2+1戶型）、80+二房，其客源主要以市區(qū)導入為主，便利交通、齊全配套、能承受總價等都是市區(qū)客戶選擇這些樓盤原因；依據(jù)數(shù)據(jù)顯示，當前南橋大部分樓盤當前都已進入銷售尾期，選擇性小，而且普遍存在大面積低單價，小面積高單價情形，但符合市場正常規(guī)律。錦和認為：

南橋金匯地域在售樓盤中展現(xiàn)以下現(xiàn)象：金匯地域在售樓盤少，主要以剛需小戶型為主，二房在70-90平米，三房在90-110平米，客戶起源地域廣泛，但其中無南橋客，主要來自市區(qū)、三林、航頭；奉賢利好消息基本都集中在南橋，而金匯沒有直接有利好規(guī)劃，都必須依靠南橋新城，且就當?shù)厥杖攵?，普遍低于其它地域，不利于今后銷售；后續(xù)雖有潛在供給，但上市時間不清；本案相鄰板塊在售樓盤也較少，如莊行、航頭等，從表現(xiàn)看——“冷熱不一”，成功是否關鍵找準客源，確定相關后續(xù)推廣及銷售策略。錦和認為：

金匯

項目區(qū)位項目地塊位于奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)，緊貼南橋新城，距離上海人民廣場36公里；距離第一八佰伴36公里；距離三林25公里;距離徐家匯35公里;距離七寶32公里;距離顓橋20公里。三林25km第一八佰伴36km徐家匯35km人民廣場36km七寶32km顓橋20km本案123456

項目地理位置目標地塊地塊位于上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)，四至范圍：北至北行路，西至金碧路，東至賢浦路，南至聚萃路。當前出行小交通環(huán)境較差，不利于出行。

區(qū)域認識浦江鎮(zhèn)南橋人認同“南橋新城”市區(qū)人認為“南橋新城”政府規(guī)劃“南橋新城”宗地對于“南橋新城”認知，不一樣地域存在不一樣了解，但依據(jù)政府規(guī)劃中，本案所處位置正屬于南橋新城內(nèi)，所以今后引導、推廣也應盡可能往新城方向靠，讓市區(qū)客所接收、認同。

項目四至及周圍現(xiàn)實狀況宗地內(nèi)部已平整，外部被待開發(fā)用地及配套商品房包裹金碧路聚萃路賢浦路北行路

項目四至及周圍現(xiàn)實狀況周圍除了缺乏對應生活配套外，西北面發(fā)電廠是本案最大劣勢，除了噪音影響外，還有嚴重空氣污染。金碧路聚萃路賢浦路北行路發(fā)電廠南橋新城（全新商業(yè)、醫(yī)療、教育、行政等一應俱全）宗地南橋老城區(qū)

距離關鍵區(qū)車程5公里小區(qū)商業(yè)中心上海之魚百聯(lián)南橋購物中心南方中意國際家居廣場奉賢中學齊賢中學齊賢學校在建完中、小學、待招生幼稚園奉賢中心醫(yī)院齊賢醫(yī)院

周圍環(huán)境及配套本案周圍配套少，主要依靠南橋新城大配套，如商業(yè)、醫(yī)療、教育等，但當前新城配套還在建設中，待這些相關配套成熟，還將有相當一段時間。S20外環(huán)高架G1501郊環(huán)高速S32申嘉湖高速林海公路浦星公路市中心S4滬金高速A5沈海高速大葉公路本案地塊位于上海南部區(qū)域，近鄰浦江鎮(zhèn)，緊貼南橋新城，隸屬于金匯地域，周圍擁有多條主干道，大交通環(huán)境相對很好，距離人民廣場車程距離僅36公里。

交通環(huán)境金海路、浦江公里、林海公路多條聯(lián)絡通道通往市中心（25分鐘即可抵達）。

交通環(huán)境軌交5號線延伸——年開通金海路越江工程——全線貫通BRT快速公交——上海第一條大容量公交線路浦星公路拓寬改造——快速連接市中心宗地

交通環(huán)境——BRT為加強南橋新城、浦江鎮(zhèn)及若干大型居住小區(qū)公交服務，規(guī)劃一條南橋新城—東方體育中心快速公交線路，沿線經(jīng)過奉賢區(qū)、閔行區(qū)、浦東新區(qū)，全長33.5km。作為中運量交通模式，設計全程45分鐘左右，時速有望在50-60公里?？焖俟痪€路南起奉賢區(qū)南橋新城，北至浦東新區(qū)東方體育中心，總體線路為：南橋汽車站—南奉公路—賢浦路—南行港路—浦星公路—S32地面道路（或沈杜公路）—浦業(yè)路—華夏西路—東育路—東方體育中心樞紐。其中奉賢區(qū)段14.5公里，閔行區(qū)段14公里，浦東新區(qū)段5公里。

交通環(huán)境——BRT奉賢區(qū)段車站設置：快速公交在奉賢區(qū)設11個站，分別為南橋汽車站、望園路站、金海路站、中心醫(yī)院站、褚家站、秀竹路站、清朗路站、金大公路站、齊賢站、南行站、金匯鎮(zhèn)站。其中首末站設置于南橋汽車站內(nèi)。南行港路段道路已經(jīng)完成，賢浦路段計劃5月開工，南奉公路段前期摸底及初步方案已完成，浦星公路段改擴建工程立項獲批，并列入市建設計劃。

交通環(huán)境——虹梅南路、金海路越江隧道金海路隧道，北起中環(huán)、南至大葉公路，全長19.5公里。越江隧道北起永德路，南至西閘路，全長約5260米，為雙向6車道。整個項目標通車計劃是在年8月份。

交通環(huán)境——5號線延伸（奉賢段）軌道交通5號線奉賢段：越江后沿南橋路向南，至團南公路向東，至金海路南下，遠期規(guī)劃至海灣。再南橋新城范圍內(nèi)設肖塘站、奉浦站、環(huán)東路站、望園路站、金海湖站、南橋新城站6個站點。地鐵5號線南延伸段高架段已于去年12月開工，今年5月1日預計奉賢境內(nèi)6個地鐵站工程全方面開工。地塊編號14603奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)09A-01A區(qū)域地塊用地性質(zhì)居住用地用地面積82405.5平米容積率2.0建筑面積164811.0平米（起源于協(xié)議）樓面價（元/㎡）5127地塊總價（萬元/㎡）84500交地時間-10-25注：1、建筑限高60米；2、全裝修住宅面積占總住宅面積30.00％（含保障房10%）以上；3、配建不低于住宅總建筑面積10%百分比保障性住房（全裝修）；4、建設總建筑面積25%百分比限價房；5、帶建地塊東北角垃圾壓縮站一座，建筑面積不少于300平方米，建造價格不低于400萬元，建成后無償移交區(qū)政府；6、車位要求：住宅用地應人車分離，機動車全部設置為地下停車。每戶建筑面積≥140平米，按不少于1.6輛/戶；90≤每戶建筑面積<140，按不少于1.2輛每戶；每戶建筑面積<90平米，按不少于1.0輛/戶；住宅非機動車停車數(shù)不少于1.2輛/戶。

項目地塊主要經(jīng)濟指標依據(jù)南橋新城近年土地成交信息看，大都集中在南部，所以今后新城南部將成為重點發(fā)展區(qū)。而本案則地處政府規(guī)劃中新城北，但因為后續(xù)發(fā)展乏力，所以近幾年本案周圍也將不會有大改進。但伴隨金海路越江隧道、BRT公交、5號線南延伸段陸續(xù)通車，本案可借此經(jīng)過輻射，改進區(qū)位不足之處，進而拉近與市中心距離。但就當前而言，周圍配套少，出行小交通環(huán)境差，尤其是緊鄰發(fā)電廠，所以在可能范圍內(nèi)盡可能補缺。錦和認為：SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak1、地塊位于奉賢北，緊鄰南橋新城，發(fā)展?jié)摿Υ螅?、項目總建16多萬平米，屬于中型小區(qū)，利于做出品質(zhì)；3、多層項目為區(qū)域稀缺產(chǎn)品，能夠與其它項目進行錯位銷售；4、戶型面積多樣，以滿足不一樣需求。1、項目西面為發(fā)電廠，空氣污染嚴重，極大影響項目形象；2、四面動遷小區(qū)多，小環(huán)境不佳；3、項目內(nèi)除了商品房，還有部分動遷房及限價房，在未來品質(zhì)營造有一定影響；4、周圍生活配套少，小交通相對出啊，所以不利于出行。機會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢1、BRT、5號線南延伸段通車，將有利于外區(qū)域客戶導入；2、本案東北面鎮(zhèn)政府將在年底入駐，到時可能會帶動部分商業(yè)，有利于本項目標銷售。抓住市場機會點與空白點，經(jīng)過物業(yè)類型組合，全產(chǎn)品線占領市場；利用“朗詩”品牌，樹立片區(qū)第一地位。經(jīng)過品牌推廣和品質(zhì)打造，加強項目本身比較優(yōu)勢，弱化周圍小環(huán)境差形象；利用產(chǎn)品獨有特點，強化優(yōu)勢，樹立口碑，借勢形成特色產(chǎn)品、明星物業(yè)。威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅降低劣勢，防止威脅1、奉賢房地產(chǎn)發(fā)展遲緩，地塊周圍或毗鄰土地開啟和發(fā)展時間不確定性會對本項目未來周圍環(huán)境影響帶來一定未知數(shù)；2、政府宏觀調(diào)控政策影響。合理物業(yè)類型組合，尋找現(xiàn)有市場空白點，爭取市場份額?？焖俳a(chǎn)品市場形象，結合政府片區(qū)打造，降低小環(huán)境給項目帶來影響。

SWOT分析地塊當前周圍配套不成熟，但伴隨后續(xù)利好交通開通，人口導入會帶動項目標升值；因為上海近年來中心城區(qū)住宅土地供給量劇減，未來住宅供給量將會呈以郊區(qū)供給為主趨勢，該地塊因為大交通條件，物業(yè)發(fā)展和市場接收程度還是含有一定吸引力和潛力；項目外部硬性條件缺憾大，如發(fā)電廠，但如能深度挖掘項目內(nèi)部本身優(yōu)勢，加之后期得當推廣及營銷伎倆，仍有較大發(fā)展空間。錦和認為：目標客戶定位周圍經(jīng)典成交項目客戶分析從規(guī)劃數(shù)據(jù)上看，本案以中小面積兩房、三房為主，總量多、容積率高，從思維慣性來看，項目標客群應該是以25-30歲左右首次置業(yè)年輕人為主，且多為區(qū)域客。不過且先看金匯周圍案例成交客戶分析。周圍經(jīng)典成交項目客戶分析-金匯板塊周圍經(jīng)典成交項目客戶分析-金匯板塊周圍經(jīng)典成交項目客戶分析-金匯板塊周圍經(jīng)典成交項目客戶分析-航頭板塊周圍經(jīng)典成交項目客戶分析-航頭板塊周圍經(jīng)典成交項目客戶分析-南橋板塊周圍經(jīng)典成交項目客戶分析-南橋板塊周圍經(jīng)典成交項目客戶分析-南橋板塊周圍經(jīng)典成交項目客戶分析-南橋板塊馨雅名筑成交客戶年紀分析馨雅名筑成交客戶戶型分析依據(jù)以上分析，我們能夠得出：●奉賢當?shù)厝速I房以南橋為首選，南橋當?shù)厝藢Φ赜蚩剐源螅淮罂赡苜I至其它版塊，且當?shù)厝讼矚g寬大大戶型。●外區(qū)域買至奉賢當?shù)乜蛻?，普通選擇離地鐵較近房源，首選面積相對緊湊戶型?？赡?個經(jīng)典周圍案例，不含有普遍代表性。不過結合產(chǎn)品來看，75-85左右兩房和2+1房并不符合奉賢當?shù)乜蛻簦ㄓ绕涫悄蠘蚩停┬睦眍A期和消費習慣，所以，本項目標客群必須跳脫當?shù)乜退季S?？驮吹赜蚨ㄎ唬禾摲钯t·放眼全上?！ぷダ纹謻|客在詳細描述客群前，請先看一段影片。一列地鐵車廂聯(lián)接了他們，她們……70+80+上海人或新上海人上有老，下有小從白領走向中產(chǎn)分析一下上海年輕人普遍現(xiàn)實狀況雙職員汽車族中心城蝸居家庭意見領袖超前消費周末派夜貓子近友而疏親雙職員汽車族掌上明珠中心城蝸居家庭意見領袖超前消費周末派夜貓子近友而疏親網(wǎng)絡世代素質(zhì)教育少周末放風入托難入學難社會意識弱“籠中鳥”雙職員汽車族掌上明珠“空巢”中心城蝸居家庭意見領袖超前消費“周末派”夜貓子近友而疏親網(wǎng)絡世代素質(zhì)教育少“籠中鳥”周末放風入托難入學難社會意識弱“圍城”“隔代親”“醫(yī)療控”故鄉(xiāng)意識自立與尊嚴余熱群聚意志雙職員汽車族掌上明珠“空巢”中心城蝸居家庭意見領袖超前消費“周末派”夜貓子近友而疏親網(wǎng)絡世代素質(zhì)教育少“籠中鳥”周末放風入托難入學難社會意識弱“圍城”“隔代親”“醫(yī)療控”故鄉(xiāng)意識銀發(fā)尊嚴余熱群聚意志居家模式vs.生存環(huán)境是城市家庭生活窘局關鍵矛盾面對首次置業(yè)和首次改進性置業(yè)，30—40歲客戶群體，我們需要貼近他們，聽聽他們心聲。重新定義剛需族他們事業(yè)剛起步，經(jīng)濟實力不強，但對生活充滿向往；他們準備迎接寶寶或第二個寶寶到來，幸福煩惱如約而至；他們有癡迷興趣，為了工作和家庭，不得不放在第二位；他們對品牌有自己了解，買房愿意跟著品牌走。他們有夢想有理想，不愿意為了繁榮委屈于小小居住空間。選擇奉賢金匯項目，需要有遠見！即使在郊區(qū)，但那有他們生活與夢想客戶描?。核麄兛释麑儆谧约荷?，這就是他們態(tài)度！選擇離開市中心，并不是逃避，而是以退為進。他們含有美好品格，活力、主動、上進……城市中心閃閃發(fā)光，機會多，壓力大，不一定為你而備。你在城市奮斗，突圍。你懷抱夢想而來，陷于庸常之中。你在職場勞心勞力，有工作，卻沒有生活。你與疾病、壞感情、高房價狹路相逢。你與自己期待生活，很遠。要生活，還是要繁榮城市中心？其實你能夠有多項選擇。市中心是現(xiàn)貨，市郊是期貨；市中心有優(yōu)越感，市郊有歸屬感；市中心適合小眾者，市郊適合生活家。我們怎樣對客戶說：年紀區(qū)間第二代：30—35歲第一代：55—60歲第三代：無、0—5歲收入階層中下層（準白領、白領、準中產(chǎn)）家庭需要關鍵道具汽車+醫(yī)?？?尿布奶粉居住現(xiàn)實狀況在市區(qū)有1套緊湊型住宅（或在市區(qū)與一方父母共住）（或在市區(qū)租賃住宅、公寓）父母在市區(qū)或原籍有一套住宅主要戶型需求2房或3房戶型（夫妻1房，兒童1房，書房）判斷組成百分比40-50%左右主力目標客群首套置業(yè)客戶：家庭存款60萬以上，家庭年收入在15-20萬人群恰恰是我們客戶年紀區(qū)間第二代：35—40歲第一代：60—70歲第三代：5—15歲收入階層中層（中產(chǎn)）家庭需要關鍵道具汽車+兒童玩具+鋼琴居住現(xiàn)實狀況在市區(qū)有1套或2套舒適型自購住宅有生二胎需求戶型需求3房戶型（夫妻1房，兒童1房，父母1房）2+1房戶型（夫妻1房，兒童2房，）判斷組成百分比20-25%左右主要目標客群首改置業(yè)客戶：家庭存款100萬以上，家庭年收入在15-20萬人群恰恰是我們客戶年紀區(qū)間第二代：40—50歲第一代：70—85歲第三代：15—20歲收入階層中上層（中產(chǎn)、準金領）家庭需要關鍵道具汽車+輪椅+高考輔導書居住現(xiàn)實狀況在市區(qū)有1套舒適型自購住宅在其它區(qū)域、省市有投資型物業(yè)主要戶型需求4房戶型（父母房+女兒房+兒子房+夫妻房）或者2套2房戶型判斷組成百分比5-10%左右潛力目標客群二套房客戶：家庭存款150萬以上，家庭年收入在25-30萬人群恰恰是我們客戶SUNMONTUEWEDTHUFRISAT

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客戶生活情境重現(xiàn)：客戶生活情境重現(xiàn)：客戶生活情境重現(xiàn)：客戶生活情境重現(xiàn)：客戶生活情境重現(xiàn)：客戶生活情境重現(xiàn)：產(chǎn)品附加值提升提議戶型套內(nèi)面積建筑面積得房率三房71.4㎡80.16㎡0.88三房68.59㎡77.86㎡多層1F、2-3F平面圖戶型指標套內(nèi)面積公攤面積建筑面積得房率改造前68.599.2777.8688.09%改造后69.37

77.8689.10%多層戶型1.沿用未來樹標準化戶型。2.調(diào)整廚房、臥室分割方式。使之滿足現(xiàn)行規(guī)范采光系數(shù)。3.實施圖為廚房+房間格局：實現(xiàn)贈予陽臺面積至臥室。多層標準層及改造圖戶型套內(nèi)面積建筑面積得房率兩房59.9567.260.88一房51.958.27多層3

/4/5F平面圖屋面？戶型套內(nèi)面積建筑面積得房率兩房59.9567.260.88一房51.958.27多層3

/4/5F平面圖此處未與上下對齊，洗衣機功效無法實現(xiàn)戶型套內(nèi)面積建筑面積得房率兩房59.9567.260.88一房51.958.27多層3

/4/5F平面圖此處未與上下對齊，洗衣機功效無法實現(xiàn)A-1/A-1'戶型套內(nèi)面積銷售面積得房率改造前68.5484.9280.71%改造后69.9484.9282.36%18層改造后戶型圖1.中間套75小戶型實現(xiàn)2.5開間朝南。2.邊套經(jīng)過贈予陽臺面積實現(xiàn)85平米2+1房。18層115平米四房綠色建筑專題地塊出讓文件要求該項目綠色二星標識，主要技術辦法：1.建筑節(jié)能率到達68.5%以上（相對于65%再節(jié)能10%）；2

.室外透水地面面積比應大于50%；3

.六層以下住宅統(tǒng)一設計并安裝符合相關標準太陽能熱水系統(tǒng)，申報范圍內(nèi)戶數(shù)使用太陽能熱水器百分比大于50%；4

.設置雨水回收系統(tǒng)，用于室外綠化，對雨水用量沒有詳細要求；5

.設置室外綠化噴灌系統(tǒng)；6

.建筑砂漿應全部使用預拌砂漿。一個將高層和多層主力戶型均控制在70-80㎡項目，在嚴格按照國家相關法規(guī)設計房型同時，還重視于為客戶營造一個不論在實用性和舒適性上都力爭完美，而且努力以高得房率營造產(chǎn)品，能夠這么說，戶型在同面積段項目中臻于極致，假如一定要找出缺點，那就是在雞蛋里挑骨頭了。不過，對客戶而言，即使南橋新城規(guī)劃指日可待，可交通和配套現(xiàn)時弱勢顯而易見?？蛻魮裰愤h郊，可選擇余地很大，為何要選擇這里？這就需要軟件（服務）上做多下工夫，錦上添花，將小區(qū)營造成一個真正讓客戶接收家。家是什么樣呢？還需分析一下我們客群共同需求。對外公共交通本項目標交通還屬于前景型，在軌道交通，BRT，沒有完全開通前，提議開發(fā)商給予一定幫助，如小區(qū)班車，小區(qū)出租車，使客戶能最便捷抵達現(xiàn)有軌道車站。他們擇居這里破冰一步對外公共交通集中型商業(yè)本項目標周圍商業(yè)配套也屬于前景型，在周圍商業(yè)沒有完全起來前，提議有班車（或提供小區(qū)出租車）定時送業(yè)主至最近集中型商業(yè)點。他們擇居這里破冰一步對外公共交通集中型商業(yè)鄰里型商業(yè)因未得到本項目商業(yè)深入資料，僅根據(jù)區(qū)域內(nèi)其他項目情況提出提議，提議開發(fā)商在小區(qū)開設二十四小時便利店，同時引入洗衣店、健身房、小區(qū)大食堂、咖啡快餐店等小區(qū)商業(yè)，以滿足業(yè)主所需。他們擇居這里破冰一步對外公共交通集中型商業(yè)鄰里型商業(yè)大型生活超市本項目標周圍并無大型生活超市，最近大超市需至南橋，提議開發(fā)商可聯(lián)絡各大超市（樂購、大潤發(fā)……）班車在小區(qū)門口設點。他們擇居這里破冰一步對外公共交通集中型商業(yè)鄰里型商業(yè)公園、綠地等公共空間大型生活超市客戶對于公園綠地需求是基于對綠色生態(tài)，空氣環(huán)境渴望。但項目西北面發(fā)電廠帶來環(huán)境污染不可防止，在蓄客時可不考慮此原因，但客戶到訪后，此劣勢必將成為威脅。提議開發(fā)商以朗詩本身品牌（綠色地產(chǎn)+科技地產(chǎn)）給予弱化，同時提議贈予客戶空氣凈化裝置。他們擇居這里破冰一步對外公共交通集中型商業(yè)鄰里型商業(yè)公園、綠地等公共空間綜合型醫(yī)院大型生活超市本項目鄰近并無大型綜合型醫(yī)院，建議開發(fā)商可提供小區(qū)出租車和特需班車方便業(yè)主就醫(yī)，另還可與醫(yī)瑞葆合作，提供二十四小時醫(yī)生在線問診服務以及其他輔助貼心服務。他們擇居這里破冰一步對外公共交通集中型商業(yè)鄰里型商業(yè)公園、綠地等公共空間綜合型醫(yī)院金融、郵政、網(wǎng)絡、家政等服務大型生活超市基本金融、郵政能夠在金匯鎮(zhèn)輕松辦到。網(wǎng)絡接入由開發(fā)商提供，鑒于年輕人上網(wǎng)習性，提議WIFI覆蓋全小區(qū)，家政服務可由物業(yè)提供。他們擇居這里破冰一步對外公共交通集中型商業(yè)鄰里型商業(yè)公園、綠地等公共空間綜合型醫(yī)院金融、郵政、網(wǎng)絡、家政等服務大型生活超市鑒于項目處于市郊特征，提議開發(fā)商可與當?shù)剞r(nóng)家樂合作，由物業(yè)定時舉行各類活動，給予客戶一定休閑娛樂場所。休閑體驗空間和設施他們擇居這里破冰一步大規(guī)模、高質(zhì)量幼稚園和小學對外公共交通集中型商業(yè)鄰里型商業(yè)公園、綠地等公共空間綜合型醫(yī)院金融、郵政、網(wǎng)絡、家政等服務大型生活超市休閑體驗空間和設施鑒于項目處于金匯鎮(zhèn)特征，提議開發(fā)商可聯(lián)絡南橋當?shù)睾芎糜字蓤@和小學，處理孩子高質(zhì)量就學問題。他們擇居這里破冰一步親子游藝空間和設施大規(guī)模、高質(zhì)量幼稚園和小學對外公共交通集中型商業(yè)鄰里型商業(yè)公園、綠地等公共空間綜合型醫(yī)院金融、郵政、網(wǎng)絡、家政等服務大型生活超市休閑體驗空間和設施鑒于項目處于市郊特征，周圍并無親子游戲空間和設施。提議開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)開辟兒童運動場地。他們擇居這里破冰一步全案精裝修智能化WIFI小區(qū)物業(yè)增值服務：小區(qū)醫(yī)療/小區(qū)家政/小區(qū)幼兒看護/小區(qū)大食堂/微信繳費系統(tǒng)……二十四小時便利店/咖啡店/健身房自助洗衣店兒童運動場地小區(qū)班車/小區(qū)出租車物業(yè)服務網(wǎng)上平臺其他便民服務……總而言之，我們將附加值提升歸納以下，希望能愈加促進項目附加值，于細微之處打感人，以微小服務讓客戶輕松享受品質(zhì)生活，為全案溢價帶來更大空間。他們擇居這里破冰一步企劃推廣策略南橋人心中奉賢地圖鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下農(nóng)場農(nóng)場農(nóng)場農(nóng)場農(nóng)場農(nóng)場鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下鄉(xiāng)下城里有點遠南橋新城南橋新城奉賢人心中奉賢地圖好地方還不錯農(nóng)場農(nóng)場農(nóng)場農(nóng)場農(nóng)場農(nóng)場農(nóng)場農(nóng)場農(nóng)場農(nóng)場農(nóng)場農(nóng)場農(nóng)場農(nóng)場農(nóng)場城外城里城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外外區(qū)人心中奉賢地圖奉賢碧海金沙碧海金沙碧海金沙碧海金沙別墅區(qū)別墅區(qū)別墅區(qū)別墅區(qū)別墅區(qū)別墅區(qū)不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道黃桃黃桃閔行閔行閔行閔行閔行不知道不知道不知道不知道南橋新城上海之魚掃墓不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道南橋新城有規(guī)劃，有前景，易于被認同

金匯沒有任何利好，認同度。必須弱化。企劃地段定位：南橋新城朗詩第一盤邊緣化城市區(qū)位大盤體量軌道交通+BRT多層高層限價房經(jīng)適房戶型緊湊南橋新城規(guī)劃前景朗詩品牌本案屬性中青年不減速、少壓力老有所依、所樂、所為幼有所養(yǎng)、所教、所學當代生活模式東方家庭倫理接駁田園夢想城市需求剛需宅項目關鍵價值梳理：郊野生活類ARTDECO建筑立面兩大公園全裝修省心離城市不遠綠色住宅本案屬性3040也是年輕人他們是剛需，但也有夢想他們對生活品質(zhì)有追求他們也要人車分流，有綠化小區(qū)見微知著，小而全他們渴望小區(qū)就是家打動他們往往是細致入微服務心理需求夢想宅重新定義剛需宅，讓客群認同：夢想宅是一個微豪宅該有房間雖不大，但一間都不少該有房間雖不大，但功效布局一樣不缺夢想宅是一個空間智慧用市區(qū)2房置換郊區(qū)3房在激進生活節(jié)奏中找到慢生活方式夢想宅是一個新桃源小區(qū)以人為本，尤重老幼，黃發(fā)垂髫，怡然自樂大雜居，小聚居，交往與交流，幸福與完美代言夢想宅滿足了3040虛榮心誰說豪宅就一定要大；能裝下一家人也是豪宅全裝修+好物業(yè)+好環(huán)境，哪樣比豪宅差品牌開發(fā)商+交通便利，有房有車一樣是富有夢想宅是一個新生活方式當代大城市主流人群居家模式創(chuàng)新東方傳統(tǒng)家庭生活行為挽留與重構企劃產(chǎn)品定位：夢想宅生活也很完美！室雅何須大功效都齊備服務顯尊貴企劃產(chǎn)品定位：案名前思索—賣點提煉：坐擁上海之魚大盤體量政府規(guī)劃重點區(qū)域，未來前景有潛力軌道交通+BRT干道交通左右逢源城市與海隨心切換綠色住宅朗詩品牌案名思索：基于常規(guī)案名思索，我們會賦予項目標案名會是但我們更愿意叫它——萃微朗詩綠韻，朗詩綠島夜曲，朗詩綠原，朗詩翡翠谷，朗詩森活，朗詩綠色年華其它副推案名朗詩萃語、朗詩萃微郡、朗詩萃意、朗詩品微、朗詩云之微（主推案名）微

萃微綠=翠案名由來：上海之魚3800畝生態(tài)林綠色住宅朗詩品牌輕豪宅小而全見微知著精微，微妙，微笑細致入微服務綠—翠—萃聚萃路薈萃，集萃，出類拔萃萃7080心中都曾響起過一首小薇歌，半音同案名能勾起他們關于往事聯(lián)想。怎樣讓案名被客群接收：萃微賦予案名人物個性，擬人化以后能被客群記住每個人心中都有一個萃微萃微可能是你，也可能是我，每一個住在小區(qū)人都是萃微。萃微是一個美好小區(qū)，萃微是一個精巧夢想。只要幸福，誰都是萃微，哪里都是萃微。形象定位：SLOGAN:總有不如意，不如來萃微生活中總會有這么那樣不如意，此句直接點戳觀者此情緒，讓人看到后產(chǎn)生萃微能平復他心中煩惱感受，從而對萃微產(chǎn)生依戀之心。整體推廣主題：每個人心中都有一個萃微分階段推廣主題請參考蓄客策略部分整體及分階段推廣主題：LOGO及應用：彩色單色LOGO及應用：VI：VI：VI：VI：VI：VI：VI：VI：VI：萃微生活讀本VI：VI：VI：我對你耍性子，你包容我小任性

每個人心中都有一個萃微我起了個大早，你陪我一起晨練每個人心中都有一個萃微我去花園捉蛐蛐，你幫我打手電每個人心中都有一個萃微情感系列家添一口，房間不夠總有不如意，不如來萃微通貨膨脹，房租瘋漲總有不如意，不如來萃微上班下班，擁擠不堪總有不如意，不如來萃微煩惱系列環(huán)境保護系列LOGO：VI：VI：VI：VI：VI：家添一口，房間不夠總有不如意，不如來萃微通貨膨脹，房租瘋漲總有不如意，不如來萃微上班下班，擁擠不堪總有不如意，不如來萃微備選LOGO：蓄客策略基于常規(guī)蓄客方式，我們可能會提出推廣三板斧：即前期高炮鋪墊，預熱期報紙造勢，一陣猛轟再跟上網(wǎng)絡短信輔助，中間階段性活動配合開盤、熱銷、傾情回饋客戶。同時，再配合最近流行電商合作。不過，以錦和扎根奉賢金匯近3年經(jīng)驗來看，這么蓄客方式，雖見穩(wěn)妥，但未必能使項目在短期內(nèi)引發(fā)關注，取得口碑，累積大量客戶。我們認為：怎樣在短時間內(nèi)引發(fā)市區(qū)客/外區(qū)客關注，取得口碑同時，贏取大量客戶導入本區(qū)域是蓄客重點。常規(guī)蓄客伎倆：蓄客策略關鍵微營銷萃微要導演一場“全民”運動，不是簡單購房行為，更不是簡單按照項目目標客群所在區(qū)域精細化拓展。萃微，就要有自己不是傳統(tǒng)意義微博微信營銷蓄客策略關鍵微營銷是什么樣子？一個主戰(zhàn)場（網(wǎng)絡）二個副戰(zhàn)場（戶外、媒體）三大戰(zhàn)略方向（話題、事件、活動）事件營銷為主，網(wǎng)絡微信造勢，戶外媒體配合蓄客策略關鍵微營銷關鍵精神（花少許錢把事辦好）萃微主動出擊，營銷走出去，需要一個強勢插旗運動，占據(jù)全上海各山頭和制高點。在上海年輕人聚集商業(yè)繁榮重地、賣場、商業(yè)街，以各種活動、外展場形式，吸引關注。當然遍地開花，并不一定代表著高額費用?；顒有麄髂軌蜓埣媛毚髮W生工作。網(wǎng)絡并非傳統(tǒng)概念搜房新房等房產(chǎn)網(wǎng)站廣告，而是尋找網(wǎng)絡推手將話題擴散，為線下事件營銷造勢。當今社會，網(wǎng)絡推手們營造了一個又一個奇跡，網(wǎng)絡從來不缺關注者，只缺乏適當話題。戶外廣告可能是此次蓄客費用最貴一個步驟，從成本上考量，也能以其它適當方式來取代。紙媒和電視媒體費用一向是推廣中花費最多一環(huán)，但在這次蓄客中，媒體功效僅僅是輔助，只要形成話題有足夠關注度，自然有媒體愿意報道。微營銷怎樣用好戶外媒體萃微等你回家萃微，你在哪里？我是萃微，你在哪里？我們都是萃微，你在哪里？形象引導期蓄勢期形象建立期市區(qū)及熱點關注區(qū)如浦東新區(qū)商業(yè)場所LED屏短期畫面（1-2周）線下配合話題/事件營銷等造勢活動。單獨二胎了，來萃微吧！BRT開通了，來萃微吧！形象鞏固期每個人心中都有一個萃微形象引導期蓄勢期形象建立期戶外：浦星公路/林海公路戶外高炮或大牌。形象鞏固期單獨二胎了，來萃微吧！BRT開通了，來萃微吧！微營銷怎樣用好網(wǎng)絡媒體各大熱門論壇網(wǎng)站話題造勢（包含房地產(chǎn)網(wǎng)站），建立萃微自己官方微博，官方微信，官方QQ群要好好利用戶外、報紙、電臺、短信……這些傳統(tǒng)媒體。不一定要花錢做廣告，但一定要有話題給他們?nèi)フf。微營銷怎樣用好其它媒體網(wǎng)絡時代，紙媒衰落。而廣告費用卻往往不菲，一篇整版硬廣動輒20萬，時效一天。不如用20萬請人進行事件營銷，其效果可能比一次報廣更加好，同時也為開發(fā)商賺取口碑。萃微在等誰？萃微是誰？為何有些人要找她？萃微找你微營銷之事件+話題營銷微營銷之事件+話題營銷全城找萃微你知道萃微嗎？——全城大市調(diào)——設計一份問卷，在全城各商業(yè)場所進行萃微大調(diào)查，從萃微引出朗詩并將產(chǎn)品形態(tài)和理念傳達給受眾，同時進行3040生活方式調(diào)研。微營銷之事件+話題營銷大寧人民廣場陸家嘴五角場徐家匯中山公園靜安寺豫園淮海路虹口足球場微營銷之造勢可選擇區(qū)域——內(nèi)環(huán)微營銷之造勢可選擇區(qū)域——浦東社會征集萃微之歌演唱者，評選最正確歌手，獲獎者成為萃微代言人。微營銷之事件+話題營銷萃微好聲音萃微之歌有一個漂亮地方它名字叫作萃微它是一個美好小區(qū)

它悄悄偷走我心

萃薇啊

你可知道我多愛你

我住在這兒哪里也不去

看那夢想多漂亮謝謝你讓我愛這里總而言之，一系列微營銷伎倆必將成功讓項目引爆市場，贏得全城關注。讓想買房，認同朗詩品牌，認同項目理念客戶主動上門。那這就是我們開始收網(wǎng)，將微營銷落地時候了。找已購房客戶拍攝一系列萃微生活影片，讓客戶為樓盤代言，而且詮釋萃微生活美好。微營銷之微電影微生活（我在萃微系列季）微營銷之節(jié)日營銷現(xiàn)在年輕人工作生活壓力大，最想是放松自己，恨不得天天都是星期天，天天睡到自然醒。要實現(xiàn)這一奢望，他們最在意和期盼就是法定節(jié)日假期到來。微派對微營銷關鍵點就是無微不至！勞動節(jié)、青年節(jié)、兒童節(jié)、教師節(jié)、國慶節(jié)、圣誕節(jié)、情人節(jié)……不論什么節(jié)，都是一次狂歡。微營銷就是要時時把握年輕人跳動脈搏，結合營銷活動舉行派對，與客群有效溝通。錦和對于微營銷貢獻錦和擁有近3000個曾經(jīng)矚目于金匯地區(qū)意向客戶名單錦和擁有300組已成交客戶老帶新資源錦和與當?shù)劂y行、交易中心等相關銷售步驟包括部門關系良好錦和與奉賢本地廣告供給商有良好關系數(shù)千家中介合作門店線上線下相結合電銷資源40多家熟悉媒體可認為項目發(fā)布無償信息不過錦和對于微營銷最大貢獻是，我們知道客戶為何不選擇金匯而選擇航頭，三林原因。我們知道哪些人會選擇金匯。定價策略定價之前先來分析一下產(chǎn)品1【普通商品房】完全市場行為2

【限價房】受限市場行為3

【經(jīng)適房】完全受限市場行為產(chǎn)權類型定價之前先來分析一下產(chǎn)品1【多層公寓】一梯二戶六成產(chǎn)品有額外附加值得房率高2【小高層公寓】一梯四戶得房率超值產(chǎn)品類型不一樣產(chǎn)品線邏輯關系展現(xiàn)特點：□本案甲方提供銷售分期顯示出優(yōu)質(zhì)資源靠前特點。□在全案定價思維下，全案最終實收均價取決于首期優(yōu)質(zhì)資源入