房地產(chǎn)深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及趨勢報(bào)告

PAGEPAGE18深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及趨勢報(bào)告第一章、宏觀經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展概況分析一、城市建設(shè)和發(fā)展目標(biāo)1、城市建設(shè)目標(biāo)“未來的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個最適合人類居住的、高科技的、生態(tài)型的、園林式的現(xiàn)代化中心城市。”對以上目標(biāo)的達(dá)成，深圳市已經(jīng)完成和正在完成的工作有：◆園林式城市建設(shè)。深圳市已于2000年被評為“國際花園城市”，是中國首獲國際認(rèn)可的國際花園城市?！舾呖萍籍a(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過六年的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為深圳市的支柱產(chǎn)業(yè)之一，2000年高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)1162億元；稅收25億元?！羯鷳B(tài)型城市目標(biāo)將是深圳城市建設(shè)重點(diǎn)解決的當(dāng)務(wù)之急。深圳經(jīng)過二十年的城市建設(shè)，已經(jīng)由一個邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展成為全國首個國際花園城市。但這只是生態(tài)型城市建設(shè)的一個方面。目前深圳市城市建設(shè)需要重點(diǎn)解決的當(dāng)務(wù)之急是生態(tài)型城市建設(shè)。目前深圳市政府正組織有關(guān)專家制訂一分生態(tài)城市建設(shè)計(jì)劃綱要，內(nèi)容涵蓋生態(tài)城市所包含的內(nèi)容。而建設(shè)生態(tài)型城市的的當(dāng)務(wù)之急又是水污染治理。經(jīng)過一系列的生態(tài)城市建設(shè)，深圳的城市環(huán)境將更加美好。深圳市城市建設(shè)和發(fā)展的目標(biāo)給深圳房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展契機(jī)，深圳將會以良好的市場投資環(huán)境、優(yōu)美的城市環(huán)境吸引大量的人口來深圳投資、置業(yè)，未來的深圳房地產(chǎn)市場將會突破區(qū)域的限制，成為最適合人們居住的城市。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)根據(jù)深圳市十五規(guī)劃的發(fā)展目標(biāo)，預(yù)計(jì)深圳市在2005年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體現(xiàn)在：全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到人民幣3000億元，人均國民生產(chǎn)總值7600美元，人均住房面積25M2，恩格爾系數(shù)（食品支出在人均消費(fèi)性支出中所占的比例）控制在25%以下，城市常住人口控制在500萬以下。截止到2002年，深圳市人均GDP達(dá)到5558美元，人均住房面積約為22M2。相比2005年的發(fā)展目標(biāo)，深圳房地產(chǎn)市場尚有較大發(fā)展空間。3、城市功能定位未來在珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈形成以深-港、廣-佛為中心的華南城市圈。根據(jù)深圳市國際性城市功能定位發(fā)展要求，深圳與香港的聯(lián)系將更加緊密。隨著深港經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程的加快，深港在文化、生活、消費(fèi)等各方面的融合是大勢所趨，深圳以其良好的城市環(huán)境、相對低廉的房價(jià)、完善的城市配套，將會成為香港的后花園，越來越多的港人到深圳置業(yè)，必將大大推動深圳房地產(chǎn)外銷市場的發(fā)展。二、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況通過對1996-2002年深圳市國民生產(chǎn)總值及其增長率、人均GDP及其增長率等國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析,為深圳市房地產(chǎn)發(fā)展提供市場基礎(chǔ)。表1、深圳市國內(nèi)生產(chǎn)總值對比分析表表2、深圳市國內(nèi)生產(chǎn)總值較上年增長比例對比表◆深圳市國內(nèi)生產(chǎn)總值保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，表明經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)看好?！羯钲谑袊鴥?nèi)生產(chǎn)總值增長比例呈波浪式變化，但始終保持在兩位數(shù)的增長比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國7%-8%的平均增長水平，表明具有良好的發(fā)展?jié)摿Α１?、深圳市人均GDP增長情況對比表：◆深圳市人均GDP穩(wěn)定增長，表明深圳市居民收入穩(wěn)步提高。◆深圳市人均GDP增長率與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率同步。三、社會發(fā)展概況1、1996-2001年人口發(fā)展概況表4：深圳市人口構(gòu)成對比表

表5：深圳市人口構(gòu)成比例對比表表6：深圳市歷年人口增長率對比表◆深圳市暫住人口變動幅度較大。1997年深圳市出臺了關(guān)外購房入戶的政策，吸引了大批以入戶為目的的外地人的購房，而2000年以來出臺的對高新技術(shù)人才實(shí)行的優(yōu)先入戶政策等，這兩次政策的出臺直接導(dǎo)致了深圳市戶籍人口增長率的攀升。表明人口的構(gòu)成受政策的影響較大，而相關(guān)政策的出臺也直接促進(jìn)了深圳市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。◆常住人口中戶籍人口與暫住人口所占比例非常穩(wěn)定，非戶籍人口約占71%左右的比例，充分體現(xiàn)了深圳作為移民城市的人口構(gòu)成的特點(diǎn)，該部分人口將是深圳房地產(chǎn)市場購房的主力客戶群體。2、收入水平

2001年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23544元，恩格爾系數(shù)下降到27.1%。2001年末居民儲蓄存款余額1373.39億元，比年初增加290.75億元，增長26.9%，表明居民的收入增長較快；人均存款余額近3萬元。表明城市居民潛在的消費(fèi)能力較強(qiáng)。3、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)深圳市基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化指標(biāo)體系，到2005年人均居住面積為25M2，人口達(dá)到500萬；而1999年深圳市人口數(shù)為405.14萬人，人均居住面積為15.3M2，則在1999年到2005年的六年時(shí)間里，深圳市住宅增量為（500萬×25-405.14萬×15.3）6300萬M2，參照深圳統(tǒng)計(jì)局測算，商品住宅開發(fā)量占全市住宅開發(fā)的60%，則商品住宅增量為3780萬M2，剔除2000年—2002年3年的住宅銷售總量（556+594+730）1880萬M2，則未來3年時(shí)間里，深圳市住宅增量為1900萬M2，年均市場增量約為630萬M2。按國際標(biāo)準(zhǔn)發(fā)達(dá)國家人均30M2居住面積，未來五深圳市住宅市場仍有較大增長空間。預(yù)計(jì)到2005年，深圳市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到7600美元，根據(jù)國際慣例當(dāng)城市人均GDP達(dá)到8000美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將會步入一個平緩的發(fā)展階段。但深圳是一個典型的移民城市，城市人口平均年齡約28歲，正處于置業(yè)高峰期，故深圳的住宅市場仍有一個相對穩(wěn)定的增長空間。四、城市建設(shè)和城市規(guī)劃1、城市建設(shè)深港西部通道于2002年11月27日正式立項(xiàng)，預(yù)計(jì)到2005年建成。建成后香港與深圳和珠江三角洲的聯(lián)系會更加緊密，西部通道將聚集巨大的人流，極大地促進(jìn)南山、寶安區(qū)房地產(chǎn)外銷市場的發(fā)展。東部交通環(huán)境的改善，將對東部片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到較大的促進(jìn)作用。隨著梧桐山盤山公路、鹽壩高速公路的開通、梧桐山隧道取消收費(fèi)等措施的實(shí)施，鹽田房地產(chǎn)市場開發(fā)的外部環(huán)境將得到極大的改善?？梢灶A(yù)期的是，未來的鹽田片區(qū)將成為旅游、度假、休閑物業(yè)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域和富人度假的天堂。深圳市中心區(qū)建設(shè)自1996年以來，到2005年將完成中心區(qū)建筑總量的50%，約370萬M2的建筑規(guī)模。按照國際慣例，中心區(qū)建設(shè)約需要15-20年建設(shè)完成，未來五年中心區(qū)將是深圳市房地產(chǎn)開發(fā)的最熱點(diǎn)區(qū)域。地鐵開通、國際會展中心的啟用，將會帶動大量的寫字樓、酒店、公寓、商場的開發(fā)，中心區(qū)建成后，26萬就業(yè)人口、7.7萬居住人口，不僅給中心區(qū)內(nèi)自身的物業(yè)開發(fā)提供市場機(jī)遇，同時(shí)催生了作為中心區(qū)后花園的龍華片區(qū)的住宅開發(fā)，未來2-3年內(nèi)龍華將成為深圳工薪階層置業(yè)最集中的片區(qū)。2、城市規(guī)劃2002年8月《深圳市衛(wèi)星新城發(fā)展規(guī)劃》出臺按照一市多城、眾星拱月、特區(qū)內(nèi)外協(xié)調(diào)發(fā)展的思路，這一發(fā)展思路的確定將會直接導(dǎo)致居住郊區(qū)化、開發(fā)的規(guī)?；约吧逃梦飿I(yè)的大發(fā)展。根據(jù)衛(wèi)星城規(guī)劃，寶安區(qū)的新安、龍華、沙井、公明和龍崗區(qū)的布吉、橫崗、龍崗中心城、坪山新城、葵涌新城等區(qū)域確定為衛(wèi)星新城。而寶安中心城、龍華中心城和龍崗中心城將率先啟動，三座衛(wèi)星城將成為地產(chǎn)開發(fā)商追逐的重點(diǎn)區(qū)域。隨著衛(wèi)星城交通配套的改善，私家車的普及以及相比市區(qū)巨大的價(jià)格優(yōu)勢，居住郊區(qū)化時(shí)代將全面到來?！舻罔F中期規(guī)劃出臺2002年7月30日，調(diào)整后的《深圳市城市軌道交通近中期發(fā)展綜合規(guī)劃》方案公布。地鐵中期規(guī)劃將地鐵延伸至關(guān)外，軌道交通網(wǎng)將更大范圍地?cái)U(kuò)大所有市民的活動半徑，加上現(xiàn)在商業(yè)資本對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的快速跟進(jìn)，使郊區(qū)與城區(qū)的生活品質(zhì)差距縮小，從另一個方面極大地促進(jìn)住宅的郊區(qū)化。而隨著居住郊區(qū)化、交通網(wǎng)絡(luò)的完善以及實(shí)力雄厚的上市公司的加盟，在土地資源充足的關(guān)外市場將涌現(xiàn)出大盤甚至超大盤。大盤聚集的大量居民也將促進(jìn)關(guān)外市場商業(yè)物業(yè)的大發(fā)展，shoppingmall（大型購物中心）等大型商業(yè)模式將會在關(guān)外市場涌現(xiàn)。◆高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶西起南山前海片區(qū)，東至龍崗葵涌—大鵬片區(qū)一帶9片區(qū)，規(guī)劃用地約152.62平方公里?！羯钲诖蠊I(yè)區(qū)位于龍崗區(qū)坪山鎮(zhèn)，面積174.4平方公里，未來就業(yè)人口達(dá)到70萬。兩大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)將極大促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場的開發(fā)。五、行業(yè)與金融政策1、行業(yè)政策◆經(jīng)濟(jì)適用房銷售范圍擴(kuò)大，將會對商品房住宅市場產(chǎn)生沖擊。深圳市政府最近已在考慮將經(jīng)濟(jì)適用房的銷售范圍擴(kuò)大。分配對象的行業(yè)特征被弱化，強(qiáng)調(diào)收入線的劃分；住宅局放開經(jīng)濟(jì)適用房銷售，準(zhǔn)許非戶籍人口購買經(jīng)濟(jì)適用房。由于其相比商品房價(jià)格優(yōu)勢，將直接沖擊商品房市場最大的顧客群非深戶人口，分流量在目前占市場總量10%-15%的基礎(chǔ)有所攀升?！魻€尾樓的處理將對寫字樓市場產(chǎn)生沖擊。深圳市政府歷時(shí)2個月對全市房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了排查，共清理出已經(jīng)爛尾或存在問題的樓盤48個，其中羅湖、福田是重點(diǎn)。

這些問題樓盤中的絕大多數(shù)是寫字樓，寫字樓市場在未來2~3年的時(shí)間里，供應(yīng)量將大增，開發(fā)寫字樓市場風(fēng)險(xiǎn)加大?！舴康禺a(chǎn)被正式列入可典當(dāng)物品行列。廣東省近日正式實(shí)施新的《廣東典當(dāng)管理?xiàng)l例》，將不動產(chǎn)典當(dāng)列入可典當(dāng)物品行列之中。新條例的實(shí)施，給消費(fèi)者在盤活房產(chǎn)、迅速融資上多開了一道方便之門。房產(chǎn)典當(dāng)?shù)某霈F(xiàn)，增加了居民個人和中小企業(yè)籌措小額應(yīng)急性資金的渠道，使業(yè)主在緊急時(shí)期能夠?qū)⑹稚戏慨a(chǎn)快速變現(xiàn)，解決現(xiàn)金流不足的問題，成為金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的有益補(bǔ)充，在一定程度上會刺激置業(yè)者的投資熱情。2、金融政策◆央行信貸控制2002年11月，中國人民銀行總行發(fā)布了《關(guān)于對房地產(chǎn)貸款進(jìn)行檢查的通知》。通知要求對2001年6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行嚴(yán)格檢查，并特別提出對100萬元以上的高檔住宅的貸款進(jìn)行重點(diǎn)檢查。表明在全國范圍內(nèi)，尤其是一類城市北京、上海、廣州、深圳的商品房開發(fā)存在的結(jié)構(gòu)性失衡，即豪宅、大戶型住宅的供應(yīng)量偏大，繼續(xù)開發(fā)不僅有市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)金融政策的支持力度也不夠。但另一方面國家出臺《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，反映出普通住宅將是市場需求的主流產(chǎn)品?！粞胄薪迪楣膭蠲耖g積極投資，央行自1996年始已先后8次實(shí)行降息政策，最近一次降息于2002年2月份，本次降息已將個從長期貸款利息減少到5.76%，房地產(chǎn)按揭貸款利率比常規(guī)貸款利率低，其五年期內(nèi)的貸款利率為3.975%，超過五年的長期貸款利率4.2%。銀行貸款利率的不斷下調(diào)積極刺激了民間資本參與投資已是一個不爭的事實(shí)?！舴慨a(chǎn)證券化簡單地說，房產(chǎn)證券化就是要求銀行把自身的債權(quán)通過證券化的形式轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，以此加速銀行資產(chǎn)的流動。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場信貸資金不足的情況下，通過房產(chǎn)證券化可以增加商業(yè)銀行信貸資金，滿足消費(fèi)者的購房信貸需求，從一定程度上緩解按揭供需矛盾，最終將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，從而帶動整個宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從消費(fèi)者的角度來看，隨著銀行資金供給壓力的逐漸增大，在一定程度上會影響購房者貸款的流暢性?，F(xiàn)實(shí)情況是，大部分消費(fèi)者靠貸款購房。銀行提出比較苛刻的條件，一方面嚴(yán)格限定借款人資格，另一方面會縮短按揭期限，減少按揭成數(shù)。這無疑加大了貸款的難度，實(shí)際上也就是抑制了消費(fèi)者的購房意愿。反過來有效需求的不足也必將影響房產(chǎn)開發(fā)商的投資熱情，最終制約整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房產(chǎn)證券化的推出，銀行完全可以對符合條件的借款人提供最大限度的資金支持，如增加按揭成數(shù)、延長按揭期限等。因此，它的推出必將緩解銀行資金不足的問題，從而調(diào)動銀行發(fā)放貸款的積極性。此外，因?yàn)榘唇夜┙o方資金供給的增加會有助于降低按揭貸款利率，減輕購房人的還款利息負(fù)擔(dān)。因此，對房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者來說，房產(chǎn)證券化幾乎是有百利而無一弊。第二章、各級房地產(chǎn)市場分析一、土地市場供應(yīng)狀況分析1、總體供應(yīng)狀況分析1996年至2001年共出讓住宅、商業(yè)、辦公等房地產(chǎn)用地2478.98公頃，年均出讓面積413.16公頃，用地結(jié)構(gòu)基本均衡合理。表7：深圳市三種物業(yè)土地出讓面積對比表表8：深圳市三種物業(yè)土地出讓面積比例對比表◆2000年前土地出讓量一般以兩年為一波動周期，2000年以后土地的出讓量逐年遞減，政府在2003年土地出讓量會進(jìn)一步減少；◆近幾年市場供應(yīng)量偏大的主要原因是90年代末土地的出讓量過多，超過年均413公頃的出讓量，導(dǎo)致市場的供求失衡；◆從2000年以后土地出讓量逐年減少，有可能帶來未來幾年深圳房地產(chǎn)市場新一輪繁榮；◆從1997年開始，商業(yè)物業(yè)的土地出讓量基本逐年遞減，預(yù)計(jì)未來商業(yè)物業(yè)發(fā)展具有一定的市場前景；◆寫字樓土地出讓量在1998—2000年基本保持在20萬M2的出讓量，未來寫字樓開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。2、2002年土地交易區(qū)域分布分析由于特區(qū)內(nèi)可供開發(fā)土地較少，土地交易主要集中在關(guān)外，其中寶安區(qū)取代龍崗區(qū)，無論土地出讓還是轉(zhuǎn)讓面積都占據(jù)主導(dǎo)地位，表明寶安區(qū)房地產(chǎn)市場趨熱；特區(qū)內(nèi)土地出讓主要集中在鹽田，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地主要集中在南山。綜觀2002年土地交易市場情況，以鹽田梅沙片區(qū)、寶安新中心區(qū)最引人注目。由此預(yù)計(jì)未來兩年深圳市房地產(chǎn)競爭將發(fā)生變化。大小梅沙片區(qū)將成為海景項(xiàng)目的代表區(qū)域，而寶安房地產(chǎn)市場將隨著城市重心的西移、西部通道、高新產(chǎn)業(yè)帶、二線關(guān)的撤離而更加廣闊。二、二級房地產(chǎn)市場供應(yīng)及需求狀況分析1、房地產(chǎn)投資增長與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長對比分析從房地產(chǎn)投資及開發(fā)規(guī)?？矗?996年以來，深圳市商品房開發(fā)完成的投資額逐年增長，且開發(fā)面積逐年增加。表9：深圳市歷年商品房開發(fā)完成投資額對比表表10：深圳市歷年商品房開發(fā)完成投資額較上年增長比例表◆自1996年以來，深圳市商品房開發(fā)投資額逐年增長。◆1997年至1999年，商品房開發(fā)投資額較上年增長比例逐年大幅增加，到2000年則跌至歷史最低點(diǎn)，但2002年又有較大幅度的回升。預(yù)計(jì)未來2-3年，商品房開發(fā)投資額將仍會有一定比例的上升。2、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系從市場供求關(guān)系來看，房地產(chǎn)市場供求持續(xù)多年保持均衡。1995年以前，每年商品房竣工量與銷售量基本保持合理的比例，房地產(chǎn)市場供求保持均衡；1995至1997年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大空置，商品房空置率最高達(dá)到11.67%，超過了國際通行的10%空置警戒線；1998年以后，全市積極采取措施消化積壓商品房，商品房空置率持續(xù)下降。3、房地產(chǎn)價(jià)格分析根據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1995年前價(jià)格基本呈上升趨勢，1995年至1998年價(jià)格逐年下降，1998年后基本保持穩(wěn)定狀態(tài)。按2001年3月至2002年10月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全市住宅的平均價(jià)格為每平方米5295元（特區(qū)內(nèi)每平方米6514元，寶安區(qū)每平方米3542元，龍崗區(qū)每平方米3482元），房價(jià)合理。從市場主體構(gòu)成來看，深圳市以個人購房為主體，2001年個人購房比例為85%；從購買用途來看，絕大多數(shù)自住。房地產(chǎn)炒作現(xiàn)象不明顯，購房者比較成熟和理性。4、房地產(chǎn)市場存在的主要問題◆單位存量土地隨機(jī)入市，容易造成房地產(chǎn)供給過量，影響未來房地產(chǎn)市場供求平衡。單位存量土地（包括國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)）是指政府通過協(xié)議、公開招標(biāo)、拍賣以及市場價(jià)方式出讓的，但目前仍未開工建設(shè)而未來可進(jìn)入市場或可通過補(bǔ)辦手續(xù)進(jìn)入市場的住宅、辦公和商業(yè)用地。單位存量土地在利益驅(qū)動下的隨機(jī)入市，形成了市場供給過大的隱患，加大了市場壓力，對未來房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展造成不利的影響?！舴康禺a(chǎn)行業(yè)的高額利潤，吸引了大量其他行業(yè)的企業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)市場存在“盲目跟風(fēng)”等問題。從1998年至今，深圳房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個高漲的發(fā)展時(shí)期。由于國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)（把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)），金融政策的放松（固定資產(chǎn)貸款多次減息，個人住房貸款八次減息），近年來宏觀經(jīng)濟(jì)背景為房地產(chǎn)開發(fā)提供了寬松的資金環(huán)境，刺激了住宅需求，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)的增長。由于房地產(chǎn)開發(fā)利潤較高，眾多企業(yè)紛紛涌入房地產(chǎn)市場。但部分新進(jìn)入房地產(chǎn)的企業(yè)由于不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對市場缺乏科學(xué)、客觀的分析，難免在投資中盲目跟風(fēng)，其開發(fā)的產(chǎn)品不僅品質(zhì)不高難以適應(yīng)市場需求，也帶來了市場供給總量增加、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理等問題?！舴康禺a(chǎn)市場供給增長速度明顯快于需求增長速度，供求失衡的壓力增加。由于受近幾年市場需求旺盛的刺激，再加2001年市政府94號文關(guān)于自用房并軌享有補(bǔ)20%地價(jià)的優(yōu)惠，單位手中的存量土地近期紛紛開發(fā)建設(shè)，因此，近兩年商品房新開工面積、竣工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積等顯示商品房供給的指標(biāo)均出現(xiàn)了快速的增長。特別是今年前三季度，增長速度大大超過了商品房銷售增長速度。市場確實(shí)存在供給過大的跡象，這也使未來2～3年內(nèi)供求失衡的壓力增加。房地產(chǎn)市場存在的問題有關(guān)部門已有所察覺，并采取了適當(dāng)措施，同時(shí)將進(jìn)一步采取必要的調(diào)控措施，防止過熱的隱患，使深圳房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)、健康的發(fā)展態(tài)勢。三、三級房地產(chǎn)市場供應(yīng)及需求狀況分析表11：深圳市歷年商品房三級市場交易情況對比表(單位：宗、萬m2)年份合計(jì)羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)宗數(shù)面積宗數(shù)面積宗數(shù)面積宗數(shù)面積宗數(shù)面積宗數(shù)面積宗數(shù)面積1996年264940.61156020.634315.214165.991871.49557.291997年485155.23250831.5413969.766259.042413.16811.731998年5987100.4242339.00172024.00103422.001443.403673.002999.001999年7565149.4282053.60215147.70140822.201607.405428.4048410.12000年11277196.6456569.80282143.00202944.002072.7080115.985421.2深圳市三級市場交投活躍，推動了地產(chǎn)中介快速發(fā)展，“地鋪”多過“米鋪”的香港似的中介經(jīng)營方式在深圳出現(xiàn)；三級市場成交的增長量高于二級市場增長量，在一定程度上分流了二級市場的客戶；其最大的優(yōu)勢就是價(jià)格低，地段好，這一點(diǎn)從羅湖區(qū)在歷年的三級市場上的成交量最大就是最好的例證；南山區(qū)三級市場的成交量首次突破2000套/年，這與近幾年南山區(qū)二級市場的供應(yīng)急速放大密不可分。第三章商品房市場分析一、住宅市場分析1、住宅市場供應(yīng)分析本章通過對1996-2001年深圳市住宅的施工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積及相關(guān)變化情況、銷售量及相關(guān)變化情況的對比分析，總結(jié)六年來深圳市住宅市場發(fā)展概況，為未來深圳市住宅市場發(fā)展趨勢提供依據(jù)。表12、深圳市歷年住宅新開工面積及增長比例對比表◆1998年、1999年，深圳市住宅的新開工面積均有較大幅度的增長，其因是1996-1998年土地的出讓量過大。表13、深圳市歷年住宅竣工面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積對比分析表◆1997年—2001年住宅竣工面積、預(yù)售面積逐年穩(wěn)步上升，表示市場對住宅的需求較旺。2、住宅市場銷售狀況分析表14、深圳市歷年住宅銷售面積與商品房銷售面積對比表表15、深圳市歷年住宅銷售面積/商品房銷售面積比例表◆自1996年以來，深圳市住宅銷售面積持續(xù)增長；◆自1996年以來，深圳市住宅銷售面積占商品房總銷售面積的比例呈逐年上升的趨勢，在達(dá)到91%以后趨勢平穩(wěn)。表16：深圳市歷年住宅銷售率（銷售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積）對比表◆1996年以來，深圳市住宅實(shí)現(xiàn)的整體銷售率較高，表明住宅市場環(huán)境較好；◆1996年以來，深圳市住宅實(shí)現(xiàn)的整體銷售率呈波浪型變化，其最高值維持在96.3%。表17、深圳市1996年-2001年批準(zhǔn)預(yù)售總量與實(shí)際銷售總量對比表◆1996年以來，住宅平均銷售率為88.95%，明顯高于其他類型物業(yè)的總體銷售率。表18、深圳市歷年住宅銷售面積與樓花銷售對比表◆1996年至1998年，樓花所占比例逐年下降，但1999年有一個較大幅度的攀升，且所占比例加大，主要原因在于深圳市房地產(chǎn)市場逐漸規(guī)范，商品房預(yù)售條件提高，增強(qiáng)了客戶購買樓花的信心；◆1998年為深圳市住宅銷售的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由以現(xiàn)樓銷售為主轉(zhuǎn)為以樓花銷售為主。綜合以上分析，未來兩年深圳市住宅市場將會有如下發(fā)展趨勢：◆住宅市場供應(yīng)量將不斷增長，但增長幅度放緩；◆隨著房地產(chǎn)市場的日益規(guī)范，客戶對市場信心的增強(qiáng)，樓花銷售比例及整體銷售率都將保持較高比例；◆由于交通條件不斷完善，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的地段優(yōu)勢將漸趨模糊，各房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的競爭將成為企業(yè)品牌、產(chǎn)品質(zhì)素、產(chǎn)品附加值等綜合因素的競爭；◆隨著進(jìn)口建筑材料關(guān)稅的逐步下調(diào)和政府對房地產(chǎn)開發(fā)的多項(xiàng)費(fèi)用的減免，房地產(chǎn)市場價(jià)格在未來數(shù)年內(nèi)應(yīng)該不會有過多的上漲；但隨著發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目中加入更多高科技元素，建筑設(shè)計(jì)水平的不斷提高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)將更加實(shí)用、合理，功能也將日趨增多。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目性價(jià)比將有一個較大的提高；◆受深港24小時(shí)通關(guān)、西部跨海大橋的建成通車等各種利好消息的驅(qū)動，深港的地域界限也逐漸變得模糊，港人到深圳置業(yè)的興趣將進(jìn)一步增加，港人北上置業(yè)的比例也將會進(jìn)一步加大；◆福田中心區(qū)將成為新世紀(jì)深圳的新中心，其科學(xué)有序的規(guī)劃和較好的景觀將更有利于中大戶型住宅項(xiàng)目的開發(fā)；◆隨著人們對自身健康關(guān)注度的提高，對房屋的健康要求也隨之提高，健康住宅將會成為樓市的熱點(diǎn)?！艚Y(jié)合今年項(xiàng)目預(yù)售情況及土地公開招標(biāo)拍賣情況，2003年供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒅饕植荚谀仙?、關(guān)外，大盤將是未來開發(fā)的主角；◆隨著深圳市房地產(chǎn)相關(guān)主管部門的政策規(guī)定，各大發(fā)展商儲備的土地資源將會于接下來的2-3年陸續(xù)開發(fā)，因此，可以預(yù)見，未來2-3年深圳市房地產(chǎn)開發(fā)量將持續(xù)走高。PAGEPAGE23二、寫字樓市場分析（一）、1996年—2001年寫字樓市場發(fā)展概況1、寫字樓市場供應(yīng)分析本章通過對1996-2001年深圳市寫字樓的施工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積及相關(guān)變化情況、銷售量及相關(guān)變化情況的對比分析，總結(jié)六年來深圳市寫字樓市場發(fā)展概況，為未來深圳市寫字樓市場發(fā)展趨勢提供依據(jù)。表19、深圳市歷年寫字樓竣工面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積對比分析表◆竣工面積變化反映的是寫字樓投資狀況，從1996年—2000年逐年下降，在2001年出現(xiàn)拐點(diǎn)，表示寫字樓投資重新趨熱；◆預(yù)售面積反映的是市場供應(yīng)量的狀況，市場供應(yīng)量的逐年遞減，表示市場處于比較嚴(yán)重的供過于求的狀況。表20、深圳市歷年批準(zhǔn)預(yù)售商品房和寫字樓面積對比表在商品房竣工面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積逐年穩(wěn)步增長的情況下，寫字樓市場則逐年遞減，由此可見這六年深圳市寫字樓市場相當(dāng)不景氣。表21、深圳市歷年寫字樓與商品房竣工面積對比表表22、深圳市歷年寫字樓竣工面積/商品房竣工面積比例表◆深圳市寫字樓竣工面積在商品房竣工面積中所占份額逐年減小，到2000年到達(dá)谷底；◆深圳市商品房竣工面積中寫字樓所占比例在2001年出現(xiàn)拐點(diǎn)，主要原因有：A、中國加入WTO，寫字樓需求量增大；B、深圳市中心區(qū)建設(shè)步伐加快。2、寫字樓市場銷售狀況分析表23、深圳市歷年寫字樓銷售面積對比表表24、深圳市歷年寫字樓銷售面積/商品房銷售面積比例表◆自1996年以來，寫字樓銷售面積持續(xù)下滑；◆1999年—2001年，連續(xù)三年深圳市寫字樓銷售面積占總商品房銷售的比例都在3%以下，市場十分低靡。表25：深圳市歷年寫字樓銷售率（銷售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積）◆1996年以來，深圳市寫字樓實(shí)現(xiàn)的整體銷售率較低；◆過去六年中，1997年，2000年和2001年三年的銷售面積接近或高于批準(zhǔn)預(yù)售面積，說明在這三個年份，寫字樓市場銷售主要以消化存量為主。表26、深圳市1996年-2001年批準(zhǔn)預(yù)售總量與實(shí)際銷售總量對比表◆1996年以來，寫字樓總體平均銷售率為66.4%，明顯低于住宅89%的總體銷售率；◆1996年至1999年，深圳市寫字樓現(xiàn)樓空置面積逐年增加，但自2000年以來，寫字樓現(xiàn)樓空置面積逐年減小，說明一部分存量寫字樓得到了消化，這一現(xiàn)象與前文分析的這兩年寫字樓市場銷售主要以消化往年存量為主的結(jié)論相吻合。在目前空置的寫字樓中，部分寫字樓由于設(shè)施、檔次等方面的原因，在未來銷售市場上無法同新開發(fā)的寫字樓競爭，只能在租賃市場尋求出路。表27、深圳市歷年寫字樓銷售面積與樓花銷售對比表◆購買樓花的比例增加，主要原因是寫字樓品質(zhì)在提高，更加印證了“空置的寫字樓只能在租賃市場上尋求出路”的結(jié)論；◆2001年度的寫字樓銷售面積比2000年度趨淡，而且總銷售面積達(dá)到六年最低點(diǎn)，故寫字樓整體市場銷售在未來幾年將會趨好；◆寫字樓銷售面積持續(xù)看淡的趨勢短期內(nèi)不會徹底改觀。（二）、寫字樓市場變化趨勢分析1、未來寫字樓市場供應(yīng)量分析表28、深圳市2002-2005年寫字樓在售及待售統(tǒng)計(jì)表萬平方米萬平方米在售樓盤指目前市場正進(jìn)行公開發(fā)售或內(nèi)部認(rèn)購的寫字樓；待售指2005年前將陸續(xù)上市的寫字樓，目前尚未啟動市場；今后三年，將陸續(xù)會有20多個新寫字樓項(xiàng)目面市，供應(yīng)面積達(dá)1246283萬平方米，平均每年新增供應(yīng)量為41萬平方米，明顯大于前六年平均26.5萬M2的市場供應(yīng)量，市場競爭更加激烈；以上物業(yè)分布于深南大道兩側(cè)的典型寫字樓聚集區(qū)，其中羅湖區(qū)3個，福田車公廟6個，福田中心區(qū)11個。在未來新增的寫字樓物中減掉只租不售的物業(yè)4個，則待售項(xiàng)目16個，待售面積961465㎡，年平均可銷售面積32萬平方米。PAGEPAGE25（三）、市寫字樓整體銷售狀況分析1、寫字樓銷售均價(jià)分析表29、典型片區(qū)寫字樓物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)統(tǒng)計(jì)表元/平方米元/平方米◆深圳市寫字樓的重心主要在地王蔡屋圍組團(tuán)和中心區(qū)組團(tuán)，而且，正由地王蔡屋圍組團(tuán)向中心區(qū)組團(tuán)轉(zhuǎn)移。2、寫字樓銷售率分析表30、典型片區(qū)寫字樓物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售率統(tǒng)計(jì)表◆中心區(qū)和中心西區(qū)寫字樓實(shí)現(xiàn)的銷售率最高，從另一個方面應(yīng)證了深圳市的中心區(qū)西移的論證。PAGEPAGE31◆國貿(mào)東部組團(tuán)實(shí)現(xiàn)均價(jià)為9000-10000元/平方米左右，然而歷史的原因使得多數(shù)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及配套落后，形成了老物業(yè)永遠(yuǎn)空置的心痛局面，從而導(dǎo)致銷售率低，價(jià)格無法進(jìn)一步提高?！舨涛輫M團(tuán)由于規(guī)劃及功能的顯著性，本片區(qū)成為羅湖售價(jià)最高的寫字樓組團(tuán)。地王、發(fā)展中心售價(jià)高達(dá)13000-15000元/平方米，但是本片區(qū)高企的價(jià)位門檻沒有實(shí)現(xiàn)較高的銷售率，大量的空置成為本片區(qū)的一塊心病?！糍惛窠M團(tuán)由于地段的優(yōu)越性與行業(yè)的特殊性，行業(yè)集中度高，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)與銷售率均較為理想。另外，行業(yè)聚集的程度促進(jìn)辦公氛圍的專業(yè)化和商業(yè)化?！鬋BD組團(tuán)中心區(qū)造就了成熟的交通、景觀、通訊等綜合配套，城市面貌的極度優(yōu)越使得該片區(qū)寫字樓倍受市場追捧，因此達(dá)成深圳最高的銷售率及銷售均價(jià)?！糁行奈鲄^(qū)組團(tuán)辦公樓氛圍已經(jīng)形成，開始逐漸提升原工貿(mào)區(qū)形象，形成一種商務(wù)氛圍大于商業(yè)氛圍的專業(yè)辦公新戰(zhàn)場。◆南油組團(tuán)是由沿南油大道兩側(cè)的辦公物業(yè)組成的，其特點(diǎn)是辦公物業(yè)分散，辦公氛圍并不十分濃厚。然而由于其地理位置處于南山區(qū)中心，交通便利且配套完善，加上供應(yīng)量有限，所以租售狀況良好?！羯呖诮M團(tuán)憑借其良好的城市規(guī)劃布局和完善的配套設(shè)施，加上蛇口的優(yōu)美環(huán)境，以工業(yè)和港口貿(mào)易為地緣優(yōu)勢，有著穩(wěn)定而日益增長的市場基礎(chǔ)，隨著世貿(mào)的加入和外資的涌入，實(shí)現(xiàn)良好的租售態(tài)勢，十分有潛力。綜合以上分析，未來兩年內(nèi)深圳市寫字樓市場將呈現(xiàn)如下趨勢：◆寫字樓銷售市場經(jīng)過三年的持續(xù)走低后，在未來兩年內(nèi)寫字樓銷售比例將會有一定幅度的上揚(yáng)；◆未來市場增量中寫字樓部分的比重會加大，其銷售量將會從商品房銷售總量中2001年的3.1%占有額提升到5%左右，并將在這一比例上振蕩；◆將于2003年落成的羅湖商務(wù)中心和世界金融中心，位于深南東路與寶安南路交匯處的集甲級寫字樓及超大型娛樂購物廣場為一體的華潤中心項(xiàng)目的啟動，都將有效緩解深圳市甲級寫字樓有效供應(yīng)不足，成為深圳寫字樓市場的新“亮點(diǎn)”；◆隨著入世后行業(yè)逐步開放，物流、船務(wù)、金融和高科技行業(yè)將大放異彩，充當(dāng)寫字樓市場的需求主角，對于這類客戶的需求分析也將成為2003年深圳寫字樓市場的重要內(nèi)容；◆由于羅湖區(qū)的寫字樓物業(yè)地理位置優(yōu)越、商業(yè)配套良好、物業(yè)質(zhì)素較高，所以依然是外資企業(yè)和香港公司選擇的重點(diǎn)區(qū)域；◆中國入世后，深圳的寫字樓經(jīng)濟(jì)步入了一個嶄新的時(shí)代。隨著入世的深入，國際企業(yè)進(jìn)入深圳的速度加快，世界500強(qiáng)的近100家企業(yè)、30余家國際大型金融機(jī)構(gòu)已入駐深圳，而且將有更多的國際企業(yè)有意或正準(zhǔn)備進(jìn)入深圳，這些都將導(dǎo)致深圳市高檔次寫字樓需求量的增加。三、商用物業(yè)市場分析2001年是深圳商業(yè)快速發(fā)展，商貿(mào)流通業(yè)受到政府和社會各界的重視和扶持，商貿(mào)流通現(xiàn)代化步伐加快，連鎖商業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展迅速，步行街、商業(yè)區(qū)的進(jìn)一步改造和大型購物中心的建設(shè)等商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施相繼啟動，糧食、成品油、食品等重要商品和舊貨、拍賣等特種行業(yè)的流通體制得到了進(jìn)一步完善。商品市場秩序得到了整治，消費(fèi)環(huán)境日益改善。

◆社會商品購銷市場暢旺

2001年全市社會消費(fèi)品零售總額609.26億元，同比增長13.2%，居全國大中城市中第八位，增長速度居第三位。2001年全市商品銷售總額1254.48億元，增長19.9%。全年共舉辦各類展覽展銷會67次，累計(jì)共成交1684.78億元人民幣。

◆零售連鎖商業(yè)發(fā)展迅速。

商業(yè)開放步伐加快，繼沃爾瑪、家樂福之后，百安居、吉之島等國際知名商家先后落戶深圳，豐富了深圳的零售業(yè)態(tài)，其中沃爾瑪在深圳首開新型社區(qū)店，百安居大型建材超市填補(bǔ)了我市該類業(yè)態(tài)的空白。連鎖超市、連鎖便利店、連鎖專業(yè)店和專賣店等現(xiàn)代商業(yè)組織形式擴(kuò)張。隨著企業(yè)擴(kuò)張速度加快、新的外資繼續(xù)進(jìn)入，未來幾年將出現(xiàn)并購重組浪潮，深圳將出現(xiàn)重量級的商家?！粑锪髋渌脱杆倥d起

傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)正逐步實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)代物流技術(shù)的結(jié)合，東西部港區(qū)、筍崗、平湖等六大物流園區(qū)初具規(guī)模，一批有區(qū)域性品牌、集約化和規(guī)?；?jīng)營的專業(yè)市場、物流配送中心和第三方物流企業(yè)迅速興起，推動了采購分撥、批發(fā)配送、展覽批發(fā)、拍賣批發(fā)、代理批發(fā)和網(wǎng)絡(luò)批發(fā)等新型批發(fā)組織和批發(fā)形式的發(fā)展。全市連鎖企業(yè)批發(fā)配送中心已有34家，萬佳百貨配送中心、沃爾瑪采購中心、農(nóng)產(chǎn)品股份公司社會化配送中心等項(xiàng)目正在抓緊建設(shè)，招商物流、中海物流等企業(yè)已躋身全國同行前列。

◆商業(yè)設(shè)施建設(shè)日臻完善。

新城市購物中心、華潤購物廣場、世紀(jì)購物城等一批面向未來、具有國際水準(zhǔn)的大型購物中心已完成前期準(zhǔn)備工作，年內(nèi)開工；東門商業(yè)街、華強(qiáng)北、人民南等傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)在完成改造改建后，制定和完善了相應(yīng)的管理辦法；寶安、龍崗兩區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)鎮(zhèn)一級繁華商圈，推廣現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)。1、商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)分析本章通過對1996-2001年深圳市商業(yè)物業(yè)的竣工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積及相關(guān)變化情況、銷售量及相關(guān)變化情況的對比分析，總結(jié)六年來深圳市商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展概況，為未來深圳市商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展趨勢提供依據(jù)。表31、深圳市歷年商用物業(yè)竣工面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積對比分析表表32、深圳市歷年批準(zhǔn)預(yù)售商品房和商用物業(yè)面積對比表◆深圳市商用物業(yè)預(yù)售在商品房預(yù)售量中所占比例約在7%-14%之間，若超過14%，則市場風(fēng)險(xiǎn)較大，若低于10%以下，則市場前景較好。2、商用物業(yè)市場銷售狀況分析表33、深圳市歷年商業(yè)物業(yè)銷售面積對比表◆商用物業(yè)的銷售經(jīng)過1996-2001年的持續(xù)低靡不振，在2002年的銷售量增長迅猛，表明后續(xù)市場較為樂觀。表34、深圳市1996年-2001年商用物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售總量與實(shí)際銷售總量對比表◆1996年以來，商用物業(yè)總體平均銷售率為43.97%，明顯低于住宅89%和寫字樓66.4%的總體銷售率。說明商業(yè)物業(yè)投資市場需要時(shí)間來培養(yǎng)成熟的周期。◆商用物業(yè)整體銷售率最低。根據(jù)市場反饋的信息，商用物業(yè)的空置主要為住宅裙樓。從總體上看，街鋪銷售好過裙樓，商業(yè)中心的裙樓銷售好過非商業(yè)中心。表35：深圳市商業(yè)用房現(xiàn)樓空置面積對比表：◆1997年至1999年，深圳市商用物業(yè)現(xiàn)樓空置面積逐年增加，但自2000年以來，空置面積開始減小。商用物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積增加、銷售率降低的情況下，現(xiàn)樓空置面積減小，表明自1999年以來，深圳市商用物業(yè)銷售中，現(xiàn)樓銷售占有較大比例。表36、深圳市歷年商用物業(yè)銷售面積與樓花銷售對比表◆1996年以來，深圳市商用物業(yè)樓花銷售比例成逐年下降的趨勢，相反，現(xiàn)樓銷售比例卻成上升趨勢。表明商用物業(yè)的市場風(fēng)險(xiǎn)較低，客戶對現(xiàn)樓比較認(rèn)同。綜合以上分析，未來兩年內(nèi)深圳市商用物業(yè)市場將會有如下趨勢：深圳強(qiáng)大的消費(fèi)力使得以商鋪為代表的投資型物業(yè)發(fā)展?jié)摿υ龃?。深圳市場對商用物業(yè)的需求將主要表現(xiàn)為對現(xiàn)樓的需求。隨著各大盤的啟動，社區(qū)商用物業(yè)的需求量不斷增大，檔次也不斷提高，功能更加齊全；而社區(qū)商用物業(yè)也將成為深圳市商用物業(yè)市場的一支生力軍。隨著衛(wèi)星城的建設(shè)，關(guān)外將有大盤甚至超大盤出現(xiàn)，大量的居住人群將催生出諸如SHOPPINGMALL之類的大型購物中心在關(guān)外的出現(xiàn)。隨著人民南商圈的改造，深圳市場商用物業(yè)的開發(fā)將開創(chuàng)一個嶄新的局面，迎來新的商業(yè)開發(fā)的熱潮。PAGEPAGE45第四章：區(qū)域市場分析一、羅湖區(qū)區(qū)域市場概況羅湖區(qū)基本情況位處經(jīng)濟(jì)特區(qū)東部，區(qū)域定位為市金融、商貿(mào)中心，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)基地。東起蓮塘，西至紅嶺路，與福田區(qū)接壤；南臨羅湖橋與香港毗鄰；北到特區(qū)管理線公路，與龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)、沙灣村相連。全區(qū)總面積78.89平方公里。區(qū)域市場板塊劃分羅湖區(qū)為深圳市最早建設(shè)完成的區(qū)域，依地域及房地產(chǎn)市場分布，該區(qū)域分為東門片區(qū)、蔡屋圍片區(qū)、筍崗片區(qū)、翠竹片區(qū)、黃貝嶺片區(qū)、文錦渡片區(qū)、蓮塘片區(qū)、東湖片區(qū)、布心片區(qū)等九個片區(qū)，各片區(qū)情況如下表：價(jià)格支撐點(diǎn)便利的交通、完善的配套設(shè)施、良好的自然環(huán)境、優(yōu)美的自然景觀、濃厚的商業(yè)和金融商務(wù)環(huán)境、成熟的港人生活環(huán)境、濃厚的港人生活氛圍、高質(zhì)量的教育配套。片區(qū)功能定位價(jià)值支撐點(diǎn)市場綜述市場熱點(diǎn)東門片區(qū)濃厚的商業(yè)氛圍、便利的交通、完善的配套設(shè)施，良好的自然景觀本片區(qū)為深圳市繁華商業(yè)中心之一，商用物業(yè)和小戶型公寓住宅一直是片區(qū)市場的熱點(diǎn)。濃厚的商業(yè)氛圍使得商用物業(yè)成為片區(qū)市場的熱點(diǎn)，而片區(qū)的繁華和便利又推動了小戶型樓盤的建設(shè)與銷售。蔡屋圍片區(qū)濃厚的金融商務(wù)環(huán)境、便利的交通、完善的配套設(shè)施城市中央金融商務(wù)區(qū)和文化中心地帶，片區(qū)早期開發(fā)的多為寫字樓和大戶型住宅，近年則以小戶型樓盤為主。城市建設(shè)中心的西移導(dǎo)致本片區(qū)的寫字樓風(fēng)光不再，而片區(qū)內(nèi)成熟的環(huán)境和配套及便利的交通使得小戶型物業(yè)仍將是片區(qū)近幾年的開發(fā)熱點(diǎn)。筍崗片區(qū)現(xiàn)代化倉儲業(yè)、商業(yè)和交通運(yùn)輸也協(xié)調(diào)發(fā)展的配送中心型消費(fèi)物流園區(qū)交通便利片區(qū)內(nèi)部交通擁擠，可開發(fā)土地資源缺乏，片區(qū)內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目較少。舊城改造和物流園區(qū)的建設(shè)使得倉庫改商用物業(yè)成為片區(qū)熱點(diǎn)。翠竹片區(qū)以生活為主的綜合區(qū)配套完善、自然環(huán)境良好較低的價(jià)格、良好的自然環(huán)境和完善的配套使片區(qū)住宅成為羅湖白領(lǐng)置業(yè)居家的佳選。片區(qū)熱點(diǎn)表現(xiàn)在以投資及居家為主的商住型住宅開發(fā)。黃貝嶺片區(qū)便利的交通、完善的生活配套片區(qū)開發(fā)量較小，主要為舊城改造項(xiàng)目。片區(qū)未來市場仍將以舊城改造為主。文錦渡片區(qū)與香港近在咫尺，濃厚的港人生活氛圍由于緊鄰香港，片區(qū)內(nèi)物業(yè)多為以外銷為主的小戶型隨著深港24小時(shí)通關(guān)的實(shí)行，港人北上置業(yè)的增加，以港人為主要客戶的小戶型物業(yè)仍將是本片區(qū)市場的熱點(diǎn)片區(qū)功能定位價(jià)值支撐點(diǎn)市場綜述市場熱點(diǎn)蓮塘片區(qū)以生活為主的綜合區(qū)優(yōu)越的自然環(huán)境，良好的居家生活氛圍優(yōu)越的自然環(huán)境和較低的價(jià)位使得片區(qū)內(nèi)樓盤有著無法抗拒的誘惑力；但缺乏政府扶持，距離市區(qū)較遠(yuǎn)、交通不便等成為片區(qū)市場發(fā)展的羈絆。片區(qū)交通稍顯不便，配套欠完善，但自然環(huán)境優(yōu)越，成為生態(tài)、休閑、健康的高尚樓盤的聚集地，是白領(lǐng)置業(yè)的理想之所。東湖片區(qū)以生活為主的綜合區(qū)優(yōu)越的自然環(huán)境，良好的居家生活氛圍優(yōu)越的自然環(huán)境和較低的價(jià)位使得片區(qū)內(nèi)樓盤有著無法抗拒的誘惑力；但與市區(qū)的距離及交通制約了片區(qū)市場發(fā)展。未來片區(qū)市場主要為中大戶型的住宅開發(fā)。布心片區(qū)以居住為主，工業(yè)為輔，配套設(shè)施齊備的綜合性生活區(qū)優(yōu)越的自然環(huán)境，良好的居家生活氛圍優(yōu)越的自然環(huán)境和較低的價(jià)位使得片區(qū)內(nèi)樓盤有著無法抗拒的誘惑力；但與市區(qū)的距離及交通制約了片區(qū)市場發(fā)展。未來片區(qū)市場主要為中大戶型的住宅開發(fā)。水貝片區(qū)居住、商業(yè)、辦公，保留部分重點(diǎn)工業(yè)的綜合區(qū)片區(qū)市場主要為商住混合型的住宅開發(fā)。羅湖區(qū)區(qū)域市場熱點(diǎn)分析隨著城市中心區(qū)的西移，區(qū)域開發(fā)量急劇減小。未來市場的熱點(diǎn)主要體現(xiàn)在區(qū)域靠近二線關(guān)地區(qū)的居家型住宅開發(fā)，以及舊城區(qū)改造中的小戶型樓盤開發(fā)和人民南商圈改造中的商用物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)。二、福田區(qū)區(qū)域市場概況福田區(qū)基本情況位處經(jīng)濟(jì)特區(qū)中心地帶，是深圳市委、市政府所在地，市行政、文化、信息、國際展覽和商務(wù)中心。東起紅嶺路與羅湖區(qū)毗鄰；西至華僑城與南山區(qū)接壤；北靠筆架山、蓮花山與寶安區(qū)相連；南瀕深圳河、深圳灣與香港元朗隔水相望。全區(qū)面積78.04平方公里。福田區(qū)區(qū)域市場板塊劃分福田區(qū)為深圳市繼羅湖區(qū)后新的市中心區(qū)域，也是深圳市新的建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)域，依地域及房地產(chǎn)市場分布，該區(qū)域分為銀湖片區(qū)、中心區(qū)片區(qū)、皇崗片區(qū)、香蜜湖片區(qū)、八卦嶺片區(qū)、園嶺片區(qū)、華強(qiáng)片區(qū)、上步片區(qū)、新洲片區(qū)、景田片區(qū)、梅林片區(qū)、石廈片區(qū)等十二個片區(qū)，各片區(qū)綜合情況如下表：片區(qū)功能定位市場綜述價(jià)值支撐點(diǎn)市場熱點(diǎn)銀湖片區(qū)較早的別墅聚集區(qū)。自然景觀優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施完善。優(yōu)越的山景、湖景使本片區(qū)成為別墅的聚集地，未來幾年仍會是高檔次樓盤為主。中心區(qū)深圳市市級中心，體現(xiàn)國際性城市功能的中心商務(wù)區(qū)絕對尊貴的區(qū)位優(yōu)勢。交通便利，配套齊全，是深圳房地產(chǎn)市場的又一熱點(diǎn)區(qū)域。但片區(qū)內(nèi)商業(yè)與金融氛圍應(yīng)加強(qiáng)，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)與人的興旺。絕對尊貴的區(qū)位優(yōu)勢，地位彰顯。交通便利，配套齊全。高檔寫字樓、住宅及綜合性開發(fā)都是未來片區(qū)市場的熱點(diǎn)?；蕧徠瑓^(qū)功能完善、布局合理、環(huán)境優(yōu)美的中心區(qū)居住配套生活區(qū)中心區(qū)一級輻射片區(qū)，港人置業(yè)的熱點(diǎn)片區(qū)，具有濃厚的港人居住氣氛。但片區(qū)大環(huán)境有待改善?？诎秲?yōu)勢，自然景觀優(yōu)越，教育設(shè)施完善，通關(guān)及交通便利，隨著深港24小時(shí)通關(guān)的實(shí)行，港人北上置業(yè)的增加，以港人為主要客戶的小戶型物業(yè)仍將是本片區(qū)市場的熱點(diǎn)。香蜜湖片區(qū)綜合性旅游景區(qū)片區(qū)市場主要為高檔住宅，較少寫字樓和商用物業(yè)。但居住氛圍不夠濃厚，交通有弱勢。自然景觀優(yōu)越，交通便利。優(yōu)越的自然景觀使本片區(qū)成為豪宅的聚集地，未來幾年仍會是高檔次樓盤為主。八卦嶺片區(qū)遠(yuǎn)期以居住為主，含適量配套、商業(yè)辦公和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的生活性小區(qū)。近期以商業(yè)、辦公、工業(yè)為主。片區(qū)市場主要進(jìn)行老工業(yè)區(qū)改造，但進(jìn)展非常緩慢。交通便利長期以來片區(qū)內(nèi)主要開發(fā)小戶型住宅項(xiàng)目，未來仍將如此園嶺片區(qū)居住區(qū)片區(qū)房地產(chǎn)市場主要為對老城區(qū)的改造，以中大面積的住宅項(xiàng)目為主。成熟居住區(qū)，配套完善、交通便利、教育配套完善。片區(qū)市場以舊城改造為主片區(qū)功能定位市場綜述價(jià)值支撐點(diǎn)市場熱點(diǎn)華強(qiáng)片區(qū)繁華的華強(qiáng)北商圈既帶旺了片區(qū)的商業(yè)，也使片區(qū)市場價(jià)格持續(xù)高企，市場開發(fā)中商用物業(yè)與小戶型住宅開發(fā)齊頭并進(jìn)商業(yè)氛圍濃厚、位置優(yōu)越、交通便利、教育配套完善。片區(qū)市場主要為商用物業(yè)和小戶型公寓型住宅開發(fā)。上步片區(qū)位置優(yōu)越、交通便利、教育配套完善、人文氛圍濃厚。片區(qū)市場主要為居家為主的中大戶型的住宅開發(fā)及老城區(qū)的舊城改造。新洲片區(qū)完善組團(tuán)結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施、逐步加強(qiáng)為中心區(qū)居住配套的作用片區(qū)為中心區(qū)一級輻射區(qū)，推出新盤不斷增多，但規(guī)模都不大，且以小戶型居多。鄰皇崗公園、益田村，周邊配套齊全、居家氣氛濃厚、交通便利。小戶型住宅將是未來片區(qū)市場的熱點(diǎn)。景田片區(qū)以居住為主，兼有商業(yè)、辦公、金融等功能，配套設(shè)施齊全綜合住宅區(qū)近年來，本片區(qū)樓盤一直是中青年白領(lǐng)置業(yè)的首選，片區(qū)樓盤多以高層為主，規(guī)劃檔次較高。但商業(yè)氣息缺乏。本片區(qū)為交通便利、配套設(shè)施完善的成熟的高尚住宅新區(qū)商住型寫字樓及中高檔次住宅將是未來片區(qū)市場的熱點(diǎn)。梅林片區(qū)以居住、商業(yè)、辦公為主，同時(shí)保留部分重點(diǎn)工業(yè)的城市綜合區(qū)由于北環(huán)高速的隔離，本片區(qū)似乎與世隔絕，片區(qū)市場低廉的房價(jià)吸引了許多首次置業(yè)者的目光，片區(qū)市場也以小戶型樓盤為主。梅林公園建設(shè)、優(yōu)美的自然環(huán)境由于片區(qū)住宅租賃市場相當(dāng)活躍，片區(qū)內(nèi)市場熱點(diǎn)將為以本區(qū)域居民及首次置業(yè)者為主要客戶的宜商宜住的小戶型物業(yè)為主。石廈片區(qū)完善組團(tuán)結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施、逐步加強(qiáng)為中心區(qū)居住配套的作用片區(qū)為中心區(qū)一級輻射區(qū)，推出新盤不斷增多，但規(guī)模都不大，且以小戶型居多。鄰皇崗公園、益田村，周邊配套齊全、居家氣氛濃厚、交通便利中小戶型的商住型住宅仍將是片區(qū)市場的熱點(diǎn)。福田區(qū)區(qū)域市場熱點(diǎn)分析作為深圳市新的中心區(qū)，福田區(qū)房地產(chǎn)市場有香蜜湖、皇崗、華強(qiáng)、中心區(qū)和新洲石廈片區(qū)等熱點(diǎn)片區(qū)。中心區(qū)建設(shè)將以寫字樓及高檔住宅物業(yè)開發(fā)為主，按照國際大都市的發(fā)展來看，深圳市中心區(qū)經(jīng)過完善后其內(nèi)部將涌現(xiàn)眾多高檔寫字樓和住宅，而中心區(qū)的二十多萬人口將會極大地帶動周邊區(qū)域住宅及商業(yè)的繁榮與發(fā)展；香蜜湖片區(qū)仍將為高檔住宅的聚集地；皇崗片區(qū)則為港人置業(yè)和都市白領(lǐng)的理想置業(yè)場所；華強(qiáng)片區(qū)則以小戶型公寓及大型商業(yè)開發(fā)為熱點(diǎn)；新洲石廈片區(qū)仍是白領(lǐng)置業(yè)的樂園，中心戶型住宅仍將是片區(qū)熱點(diǎn)。三、南山區(qū)區(qū)域市場概況南山區(qū)基本情況位處經(jīng)濟(jì)特區(qū)西部，市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、高等教育基地和西部物流、旅游中心。東臨深圳灣，與福田區(qū)接壤；東瀕珠江口，與寶安區(qū)毗連；北靠羊臺山，與寶安區(qū)石巖鎮(zhèn)相鄰；南至蛇口灣、大小鏟島和伶仃洋，與香港元朗隔海相望。全區(qū)總面積為164.29平方公里，占特區(qū)總面積的42%。南山區(qū)區(qū)域市場的主要價(jià)值支撐點(diǎn)◆綠色人居環(huán)境。蛇口南油一帶的綠化率高達(dá)50%多，有不少公園、荔枝林和綠地，全區(qū)還有幾個高爾夫球場，華僑城更是一綠色生態(tài)環(huán)境取勝，并成為支撐樓市的“超級硬件”。◆藍(lán)色的海景資源。包括后海和前海?！羯骄百Y源。包括大南山、小南山、塘朗山等?！袈糜挝幕o論歷史的還是現(xiàn)實(shí)的旅游資源，都相當(dāng)豐富?！糨^低的價(jià)位。在濱海大道開通前，南油蛇口一帶的房價(jià)僅相當(dāng)于羅湖、福田的一半，甚至更低。濱海大道開通后，房價(jià)雖然有所提升，但仍低于市區(qū)價(jià)30%以上。南頭、西麗等地更低。◆教育文化特色。這里小學(xué)、中學(xué)眾多，還有國際學(xué)校和深圳大學(xué)、職業(yè)技術(shù)學(xué)院、虛擬大學(xué)等高小，教育文化特色十分顯著，這對那些注重后代教育的消費(fèi)者十分具有吸引力。◆深圳科技園的啟動。這里代表著社會的發(fā)展潮流，匯聚了高科技、高收入的精英，這對房地產(chǎn)開發(fā)是有利的?！裟仙缴虡I(yè)文化中心區(qū)的開發(fā)。該中心定位為深圳特區(qū)西部的商業(yè)中心、金融中心和文化中心，等于造一個現(xiàn)代化的城市，無疑增加了這一地段的長遠(yuǎn)價(jià)值、潛在價(jià)值?！簟按蠼煌ǜ拍睢?。包括濱海大道、深南大道、北環(huán)大道、廣深高速公路、西部鐵路、地鐵、蛇口港海運(yùn)、直升機(jī)場、國際機(jī)場等海陸空立體化交通。2005年深港西部通道建成通車后，更能促動南山地產(chǎn)發(fā)展。南山區(qū)區(qū)域市場板塊劃分本片區(qū)根據(jù)地域和房地產(chǎn)市場分布，通常分為：華僑城片區(qū)、南油片區(qū)、蛇口片區(qū)、科技園片區(qū)、南頭片區(qū)、西麗片區(qū)、后海片區(qū)、前海片區(qū)等八個片區(qū)。各片區(qū)綜合情況如下表：片區(qū)功能定位市場綜述價(jià)值支撐點(diǎn)市場熱點(diǎn)華僑城片區(qū)以觀光旅游、居住為主導(dǎo)功能，自然環(huán)境是該片區(qū)突出的優(yōu)勢，片區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善、交通便利。優(yōu)越的自然資源、便利的交通、完善的配套設(shè)施。多方位的優(yōu)勢使得高檔次豪宅一直是片區(qū)市場的熱點(diǎn)，未來幾年仍將持續(xù)下去。但市場定位應(yīng)進(jìn)一步明確。南油片區(qū)地段優(yōu)越，片區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善、交通便利，隨著濱海大道的建成通車，片區(qū)內(nèi)明星樓盤不斷涌現(xiàn)、南油商業(yè)圈也正逐步形成。地段優(yōu)越，片區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善、交通便利、濃厚的人文環(huán)境、完善的教育配套以及南山商業(yè)文化中心建設(shè)等。片區(qū)市場未來開發(fā)熱點(diǎn)主要為住宅和商用物業(yè)，而住宅的熱點(diǎn)主要為小戶型和以三房單位為主的中戶型樓盤。蛇口片區(qū)經(jīng)過多年發(fā)展，擁有山海優(yōu)勢的蛇口正以“最適合人類居住的地方”的面目示人優(yōu)越的山景、海景、濃厚的外銷環(huán)境、西部通道的建成通車。山景、海景樓盤將繼續(xù)作為市場熱點(diǎn)，隨著西部通道的建成通車，片區(qū)外銷市場將有較大的增長?？萍紙@片區(qū)以生物工程和電子信息產(chǎn)業(yè)為主，居住與商業(yè)為輔的，充分結(jié)合自然地形地貌的園林化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)園區(qū)。隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，片區(qū)內(nèi)物業(yè)租售日益升溫，商住兩用型物業(yè)成為市場新寵，但片區(qū)內(nèi)配套及內(nèi)部交通尚不夠完善。高新技術(shù)人才聚集便利的外部交通、獨(dú)特的地理位置及片區(qū)內(nèi)聚集的高新技術(shù)公司衍生了大批與之相關(guān)的小型公司，使得商住兩用型物業(yè)成為片區(qū)市場新的熱點(diǎn)。南頭片區(qū)該片區(qū)作為南山區(qū)開發(fā)較早的區(qū)域，片區(qū)開發(fā)已經(jīng)成熟，配套完善、交通便利、商業(yè)氛圍濃厚。但由于前期規(guī)劃不足導(dǎo)致片區(qū)整體形象較差。交通便利、配套設(shè)施完善、教育配套良好主要為舊城區(qū)改造項(xiàng)目，未來市場將以小戶型住宅和商業(yè)為主。片區(qū)功能定位市場綜述價(jià)值支撐點(diǎn)市場熱點(diǎn)西麗片區(qū)配套設(shè)施齊全的大型生活區(qū)。受對外交通的制約，片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較為緩慢，片區(qū)整體形象較差，但隨著對外交通的改善，片區(qū)房地產(chǎn)市場有了較大的發(fā)展，主要體現(xiàn)在住宅項(xiàng)目的個盤推出量增加，素質(zhì)有一定提高。綠色人居環(huán)境、優(yōu)越山景、旅游資源。隨著片區(qū)內(nèi)外部交通的改善，片區(qū)優(yōu)越的自然資源、良好的居住環(huán)境及相對低廉的價(jià)格將使片區(qū)物業(yè)成為都市白領(lǐng)置業(yè)的又一理想之地。片區(qū)市場也將以住宅建設(shè)為主，輔以適量的商業(yè)配套建設(shè)。后海片區(qū)在一批有代表性的高素質(zhì)樓盤的帶動下，后海已成為近年來南山樓市最吸引人氣的片區(qū)。南山中心區(qū)發(fā)展日趨成熟，擁有海景、生活配套齊全、價(jià)格適中使該片區(qū)樓盤成為高級白領(lǐng)和二次置業(yè)者最愛。優(yōu)越的海景資源、完善的教育配套、濃厚的生活氛圍、強(qiáng)大的置業(yè)群體；濱海大道的開通、南山商業(yè)文化中心建設(shè)、深港西部通道建設(shè)等。片區(qū)市場以中大戶型的住宅為主。但已不具備價(jià)格優(yōu)勢，市場競爭日趨激烈。前海片區(qū)南山組團(tuán)以港口、倉儲、臨港工業(yè)為主要功能的區(qū)域性物流中心南山商業(yè)文化中心區(qū)的一級輻射地帶，隨著知名地產(chǎn)商的先后進(jìn)入，房地產(chǎn)市場開始良好發(fā)展。發(fā)展?jié)摿Υ螅涮自O(shè)施缺乏，交通不便。優(yōu)越海景、巨大的發(fā)展?jié)摿?。片區(qū)市場以中大戶型的大盤為主導(dǎo)。南山區(qū)區(qū)域市場熱點(diǎn)分析隨著濱海大道的建成通車，南山市場已經(jīng)成為深圳房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)區(qū)域；受深港西部通道的立項(xiàng)、地鐵一號線的規(guī)劃、廣深濱海高速的立項(xiàng)以及中心區(qū)西移等利好的驅(qū)動，南山房地產(chǎn)市場將成為港人置業(yè)的又一熱點(diǎn)區(qū)域，居家為主的住宅開發(fā)和商用物業(yè)開發(fā)將成為未來區(qū)域市場的熱點(diǎn)。四、龍崗區(qū)區(qū)域市場概況龍崗區(qū)基本情況位處市區(qū)東部，經(jīng)濟(jì)特區(qū)管理線以北。市高新技術(shù)產(chǎn)品出口加工基地、物流配送基地和海濱度假旅游勝地。東至大亞灣；南臨大鵬灣；西與寶安區(qū)相鄰；北與東莞、惠州市交界。大亞灣、嶺澳核電站在轄區(qū)內(nèi)。全區(qū)總面積844.07平方公里。龍崗區(qū)區(qū)域市場的主要價(jià)值支撐點(diǎn)龍崗大工業(yè)區(qū)建設(shè)、優(yōu)越而豐富的海景資源、山景資源、交通配套的完善、地鐵的啟動、豐富的旅游資源龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場板塊劃分龍崗區(qū)依地域和房地產(chǎn)市場分布，通常分為布吉片區(qū)、中心城片區(qū)、葵涌片區(qū)、橫崗片區(qū)等四個片區(qū)。各片區(qū)情況如下表：片區(qū)功能定位市場綜述價(jià)值支撐點(diǎn)市場熱點(diǎn)布吉片區(qū)居住商貿(mào)新城由于與羅湖一關(guān)之隔，成為關(guān)外的又一個港人置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。片區(qū)內(nèi)大盤云集，住宅及商用物業(yè)均有較大發(fā)展。但配套設(shè)施的缺乏成為片區(qū)市場發(fā)展的桎梏。距羅湖中心較近、交通便捷、商業(yè)氛圍濃厚。由于配套設(shè)施的缺乏和交通配套的混亂，片區(qū)市場的舊城改造已迫在眉睫，根據(jù)市府規(guī)劃，舊城改造將成片區(qū)市場未來幾年新的熱點(diǎn)。中心城片區(qū)龍崗區(qū)行政、文化、科技和商業(yè)貿(mào)易中心配套設(shè)施完善，人氣暴露不足，開發(fā)空間廣闊，但仍需時(shí)間發(fā)展橫崗片區(qū)近期內(nèi)增加旅游業(yè)收入在國民生產(chǎn)總值中的比重；在遠(yuǎn)期內(nèi)成為集生態(tài)旅游、生態(tài)娛樂、生態(tài)購物于一體的多層次生態(tài)旅游城鎮(zhèn)。景觀資源優(yōu)勢、外部交通設(shè)施完善、教育配套完善隨著中海、卓越、振業(yè)等大公司的進(jìn)駐，本片區(qū)將掀起房地產(chǎn)開發(fā)的高潮。橫崗地產(chǎn)將進(jìn)入大盤時(shí)代，在近二年出現(xiàn)“井噴”龍崗區(qū)區(qū)域市場熱點(diǎn)分析隨著衛(wèi)星城規(guī)劃與建設(shè)、地鐵遠(yuǎn)景規(guī)劃的出臺以及加入WTO后汽車市場的放開，深圳市將會出現(xiàn)居住郊區(qū)化和關(guān)外市場開發(fā)規(guī)?；内厔?，而幾大上市公司在龍崗的圈地開發(fā)將催生龍崗大盤甚至超大盤的出現(xiàn)，相應(yīng)地也會促進(jìn)大型購物中心的產(chǎn)生，龍崗區(qū)住宅及商業(yè)開發(fā)都將有大的發(fā)展。五、寶安區(qū)區(qū)域市場概況寶安區(qū)基本情況位處市區(qū)西部，經(jīng)濟(jì)特區(qū)管理線以北。市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)工業(yè)、加工貿(mào)易、“三高”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游基地。北至羅田水庫；西至東寶河與東莞市交界；東至南頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)檢查站；西南臨珠江口及交椅灣養(yǎng)蠔保護(hù)區(qū)；深圳機(jī)場在該區(qū)轄區(qū)內(nèi)。全區(qū)總面積712.92平方公里。寶安區(qū)區(qū)域市場板塊劃分本片區(qū)依地域和房地產(chǎn)市場分布，通常分為公明片區(qū)、沙井片區(qū)、西鄉(xiāng)片區(qū)、新安片區(qū)、龍華片區(qū)等八個片區(qū)。各片區(qū)情況如下：片區(qū)功能定位價(jià)值支撐點(diǎn)市場綜述市場熱點(diǎn)沙井片區(qū)以發(fā)展資金、技術(shù)密集型工業(yè)為主，形成有一定區(qū)域影響的制造業(yè)基地隨著2002年沙井地王的成功拍出，沙井房地產(chǎn)市場將開始啟動。公明片區(qū)發(fā)展高質(zhì)量的商務(wù)、信心服務(wù)、科教功能和完善的居住功能。片區(qū)開發(fā)尚處于初級階段，市場較為沉寂龍華片區(qū)強(qiáng)化交通功能和居住生活功能、成為深圳市中心區(qū)的配套服務(wù)和功能拓展區(qū)距離福田中心區(qū)近、衛(wèi)星城規(guī)劃、四號地鐵延伸、二線關(guān)擴(kuò)關(guān)、汽車價(jià)格的放開也有利于片區(qū)市場的發(fā)展由于與福田中心區(qū)的聯(lián)系被統(tǒng)梅山分割，因此，龍華鎮(zhèn)中心、梅林關(guān)和福田分布者三個不連片、自成體系的市場板塊，戰(zhàn)線過長。隨著衛(wèi)星城規(guī)劃的出臺，片區(qū)市場相繼涌現(xiàn)的幾個超級大盤使得片區(qū)樓盤素質(zhì)有了較大提高，其日益成熟的配套建設(shè)、良好的居家環(huán)境對置業(yè)者有著巨大的吸引力。但市場開發(fā)有大于市場需求的趨勢。由于距離福田中心區(qū)較近，加上日益成熟的配套建設(shè)、良好的居家環(huán)境和低廉的價(jià)格，該片區(qū)成為都市白領(lǐng)階層置業(yè)的樂土。因此定位于居家自用的住宅開發(fā)仍將是片區(qū)市場的熱點(diǎn)，而且隨著片區(qū)住宅市場的日益成熟，商用物業(yè)的開發(fā)必然成為片區(qū)市場的另一熱點(diǎn)。新安片區(qū)大力發(fā)展商貿(mào)、房地產(chǎn)、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)，成為寶安區(qū)的行政、文化、商業(yè)中心和產(chǎn)業(yè)基地。基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)的居住配套都較為完善。二線關(guān)擴(kuò)展、寶安新中心區(qū)建設(shè)等都將大大促進(jìn)片區(qū)市場發(fā)展。房價(jià)較關(guān)外其他區(qū)域偏高，不具備競爭優(yōu)勢，且在地理位置上距離市中心較遠(yuǎn)，故客戶主要為區(qū)域內(nèi)購買。片區(qū)市場主要為住宅和商用物業(yè)的開發(fā)建設(shè)。寶安區(qū)區(qū)域市場熱點(diǎn)分析隨著地鐵遠(yuǎn)景規(guī)劃的出臺、衛(wèi)星城規(guī)劃以及二線關(guān)撤除等相關(guān)利好的出現(xiàn)，寶安區(qū)房地產(chǎn)市場將會迎來新的發(fā)展契機(jī)。預(yù)測未來寶安區(qū)市場熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒓性趯毎仓行膮^(qū)、沿海岸線及沿二線地區(qū)和龍華片區(qū)，市場熱點(diǎn)主要體現(xiàn)在海景物業(yè)、大型住宅開發(fā)和商業(yè)配套設(shè)施的開發(fā)。六、鹽田區(qū)區(qū)域市場概況鹽田區(qū)基本情況位處經(jīng)濟(jì)特區(qū)東部，經(jīng)濟(jì)特區(qū)管理線以南。西傍梧桐山；東臨大鵬灣。中國第二大集裝箱深水港——鹽田港在其轄區(qū)內(nèi)。該區(qū)也是國內(nèi)著名的海濱度假旅游勝地。全區(qū)總面積75.68平方公里。鹽田區(qū)區(qū)域市場板塊劃分鹽田區(qū)依地域和房地產(chǎn)市場分布，通常分為沙頭角片區(qū)、鹽田片區(qū)等二個片區(qū)。各片區(qū)情況如下表：片區(qū)功能定位價(jià)值支撐點(diǎn)市場綜述市場熱點(diǎn)沙頭角片區(qū)優(yōu)越自然景觀優(yōu)勢，與香港一步之隔。本片區(qū)項(xiàng)目的規(guī)模都比較大，而片區(qū)自我消化能力卻較弱鹽田片區(qū)山地海洋觀光綜合性旅游區(qū)優(yōu)越自然景觀優(yōu)勢，豐富的旅游資源本片區(qū)項(xiàng)目的規(guī)模都比較大，而片區(qū)自我消化能力卻較弱充分利用自然資源的酒店式公寓及高檔別墅等仍將是片區(qū)市場的持續(xù)熱點(diǎn)。梅沙地區(qū)以自然景觀為主的綜合性旅游區(qū)優(yōu)越自然景觀優(yōu)勢，豐富的旅游資源片區(qū)市場高價(jià)、底價(jià)并存，價(jià)格差距較大，市場對價(jià)格并不敏感；片區(qū)純粹的豪宅項(xiàng)目銷售情況并不樂觀；但旅游度假類物業(yè)情況卻不錯，可供應(yīng)量大；市場屬中等水平，中高檔投資、居住類住宅目前還處于起步狀態(tài)。充分利用自然資源的酒店式公寓及高檔別墅等仍將是片區(qū)市場的持續(xù)熱點(diǎn)。本片區(qū)項(xiàng)目可以瞄準(zhǔn)這個空白點(diǎn)。鹽田區(qū)區(qū)域市場熱點(diǎn)分析隨著梧桐山盤山公路通車、鹽壩公路的建成，鹽田房地產(chǎn)市場發(fā)展的瓶頸得以打開，鹽田區(qū)將迎來東部開發(fā)的熱潮，而片區(qū)內(nèi)的旅游度假物業(yè)的開發(fā)將是片區(qū)市場的一大熱點(diǎn)，片區(qū)也將成為富人們置業(yè)度假的天堂。PAGEPAGE51第五章：深圳市未來房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)預(yù)測結(jié)合以上分析，深圳市未來幾年房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下十二個方面：一、地鐵物業(yè)突現(xiàn)價(jià)值。地鐵的建成通車將有效改善地鐵沿線的交通狀況，相應(yīng)地其沿線物業(yè)特別是對人流量要求較高的商用物業(yè)的開發(fā)量將增加，而沿線的現(xiàn)有物業(yè)將有不同程度的增值。地鐵的遠(yuǎn)景規(guī)劃將有效縮短郊區(qū)與城區(qū)的距離，加快居住郊區(qū)化的進(jìn)程，同時(shí)將催生大盤甚至超級大盤的產(chǎn)生。二、西部通道拓寬外銷市場。為東角頭附近、深圳灣填海區(qū)乃至整個南山的房地產(chǎn)帶來巨大的升值潛力。同時(shí)，西部通道口岸將建成世界上最大的通關(guān)口岸，西部通道將聚集巨大的人流，為周邊房地產(chǎn)打開巨大的市場需求空間。西部通道最直接的效應(yīng)就是大大地拉近香港到深圳的距離。

距離的縮短帶來的是時(shí)間和效益。西部通道開通之后，將極大地刺激香港人到南山甚至寶安買房的積極性，從而逐步打開南山和寶安區(qū)房地產(chǎn)的外銷市場?？梢灶A(yù)見，在西部通道開通之后，南山和寶安區(qū)將成為新的港人置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域。三、豪宅競爭水落石出。2002年是深圳樓市的“豪宅年”，豪宅供應(yīng)量大且時(shí)間較為集中，香蜜湖片區(qū)、中心區(qū)、華僑城片區(qū)、環(huán)深圳灣片區(qū)豪宅的競爭徐徐拉開帷幕，豪宅一夜之間成為樓市最熱門的話題之一。2002年深圳豪宅的供應(yīng)量超過300萬平方米。由于競爭激烈，各片區(qū)豪宅在宣傳推廣時(shí)也紛紛拿出各自的“殺手锏”——地段優(yōu)勢或擁有稀缺性的自然資源等，并最終轉(zhuǎn)向了價(jià)格的競爭，在某一時(shí)段推出特價(jià)優(yōu)惠或以某種戶型作為優(yōu)惠促銷已經(jīng)成了主要的營銷手段。經(jīng)過一年多的拼殺，預(yù)計(jì)2003年深圳市豪宅市場的競爭將會水落石出。四、轎車家庭化帶動居住郊居化革命。隨著中國加入WTO以后國家對汽車市場的放開，家用小轎車的價(jià)格越來越平民化。轎車價(jià)位的平民化成為了關(guān)外房地產(chǎn)也發(fā)展的催化劑。關(guān)外市場低廉的房價(jià)對于置業(yè)能力不強(qiáng)的白領(lǐng)階層具有巨大的吸引力，但交通問題又是關(guān)外購房最大的障礙是，一是關(guān)外通往市內(nèi)的公交車輛有限，一是路途較遠(yuǎn)，上班族花在路上的時(shí)間過長，直接增加了關(guān)外居住的時(shí)間成本。這個因素在很大程度上制約了關(guān)外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。普及家用轎車是解決這個問題的有效途徑之一，但過去轎車的售價(jià)相當(dāng)高，非普通白領(lǐng)可以承受。加入WTO后國產(chǎn)轎車大幅降價(jià)以滿足普通家庭的消費(fèi)需求，這樣將大大普及家用轎車，使得關(guān)外購房的