保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)案例

保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)案例第四章案例分析第一節(jié)資本結(jié)構(gòu)形成歷程一、公司上市前基本情況保利地產(chǎn)在上市前的項(xiàng)目儲(chǔ)備與土地儲(chǔ)備較充足，并且這些土地儲(chǔ)備大多在一些大中城市，土地儲(chǔ)備面積在800多萬平方米。公司在上市前幾年都保持了非?？斓脑鲩L，平均的利潤增幅都在100%以上。保利地產(chǎn)上市前的主要經(jīng)營地點(diǎn)為廣州，同時(shí)企業(yè)的戰(zhàn)略也是立足廣州布局全國，前期的利潤來源主要在廣州，隨著企業(yè)的發(fā)展后續(xù)不斷向其他城市發(fā)展，這些城市包括北京上海武漢重慶沈陽等地。根據(jù)多年后的房價(jià)看出，這些我國的大中城市都成為了房價(jià)上漲最快的地區(qū)，因此這些土地儲(chǔ)備與公司的整體戰(zhàn)略可以說為公司其后的發(fā)展立下了很大的功勞。可以看出上市前的保利地產(chǎn)具有良好的成長性，土地儲(chǔ)備較多，未來有較多的的地產(chǎn)項(xiàng)目可以建設(shè)，在2005年末，公司有60億的存貨，其流動(dòng)資產(chǎn)的總額只有78億，而房地產(chǎn)企業(yè)的存貨包括土地及商品房，均為變現(xiàn)能力較差的資產(chǎn)，而將這些存貨轉(zhuǎn)換成利潤仍需較多資金的支持與投入。另一方面，2005年房地產(chǎn)整體市場較好，企業(yè)面對(duì)發(fā)展好時(shí)期仍需不斷開辟新的地塊，所以企業(yè)對(duì)資金的需求比較大，因此保利地產(chǎn)上市的主要目標(biāo)是為了在以后的發(fā)展中獲得足夠的資本，以應(yīng)對(duì)未來的競爭同時(shí)搶占更多的市場份額。二、上市前后的資本結(jié)構(gòu)對(duì)比保利地產(chǎn)在2006年7月成功在上海交易所上市，這次上市對(duì)公司的發(fā)展有著重大的影響，一方面擴(kuò)大了企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，增加了公司的資產(chǎn)總額，改變了公司的資本結(jié)構(gòu)。另一方面，公司的治理也變得更加規(guī)范，管理水平也得到了提高。此次上市，保利地產(chǎn)發(fā)行了15000萬股，公司總股本為55000萬股，也就是說公司發(fā)行的股份占總股本的27.3%.上市的新股在上市前總股本的37.5%，每股的發(fā)行價(jià)為13.95元/股，募集的資金總額為209250萬元，除去7000萬元的發(fā)行費(fèi)用，募集的金額大約為20億，發(fā)行前公司的總資產(chǎn)只有80億，占了資產(chǎn)總額的20%。上市后資本結(jié)構(gòu)與同時(shí)期其他房企資本結(jié)構(gòu)對(duì)比，在對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)的選取上，為了能更好的比較同時(shí)為了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確，本文選取了萬科地產(chǎn)和中海地產(chǎn)這兩個(gè)房地產(chǎn)界的龍頭企業(yè)，同時(shí)又選取了公司規(guī)模相對(duì)小些的世聯(lián)地產(chǎn)，合肥城建。同時(shí)為了更方便的對(duì)比，采用的兩個(gè)角度進(jìn)行對(duì)比，一個(gè)是相同事件即這些公司上市的時(shí)間進(jìn)行比對(duì)，由于這些公司的上市時(shí)間不在同一時(shí)間，萬科在1991年就已經(jīng)成功上市，金地集團(tuán)在2001年就上市，合肥城建在2008年，而世聯(lián)地產(chǎn)在2009年才上市。為了能比較同一時(shí)間的各項(xiàng)數(shù)據(jù)因此，另一個(gè)是相同時(shí)間就是保利地產(chǎn)的上市時(shí)間2006年時(shí)的各公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。上市前2005年年度財(cái)務(wù)報(bào)告中，公司資產(chǎn)總額為801，447萬元，負(fù)責(zé)總額為681，255萬元，所有者權(quán)益為102，192萬元。資產(chǎn)負(fù)債率為85%，資產(chǎn)負(fù)債率明顯偏高，企業(yè)償債能力較差，風(fēng)險(xiǎn)較大，同時(shí)由于高負(fù)債，企業(yè)希望通過借貸方式來獲得資本難度更大，而05年至08年是房地產(chǎn)的大發(fā)展時(shí)期，房價(jià)上漲較快，大量土地在此期間出售，顯然資金的短缺，不利于企業(yè)未來在房地產(chǎn)市場的競爭。上市后2006年年度財(cái)務(wù)報(bào)告中，公司資產(chǎn)總額為1，650，789萬元，負(fù)責(zé)總額為1，248，952萬元，所有者權(quán)益為401，837萬元。資產(chǎn)負(fù)債率為75%，保利地產(chǎn)的上市對(duì)資本結(jié)構(gòu)最大的影響就是降低了資產(chǎn)負(fù)債率，有很高的85%降到了75%，雖然05年和06年均是房地產(chǎn)的大發(fā)展時(shí)期，較高的資產(chǎn)負(fù)債率可以最大限度的利用資金的價(jià)值，更好的股東回報(bào)率，但85%的資產(chǎn)負(fù)債率還是較高的水平，上市可以有效的優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。但相對(duì)于表中其他幾家房企，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率通過上市而降低的百分點(diǎn)較少，上市后資產(chǎn)負(fù)債率依舊較高。三、上市后至今的融資之路自2006年2011年又進(jìn)行了多次融資，包括在2007年8月9日的一次公開增發(fā)，發(fā)行了12617萬股，募集資金700000萬元，當(dāng)時(shí)的總股本為110000股，增發(fā)股份為原股本的11.5%。2008年7月11號(hào)發(fā)行了五年期的固定利率公司債券，募集資金總額430000萬元。2009年7月14號(hào)定向增發(fā)了33167萬股，募集資金800000萬元，原股本總額為351972萬股，增發(fā)的新股為原總股本的9.4%。至2011年年度財(cái)務(wù)報(bào)告中，公司資產(chǎn)總額為19，501，457萬元，負(fù)責(zé)總額為15，295，016萬元，所有者權(quán)益為4，206，411萬元。資產(chǎn)負(fù)債率為78.43%。實(shí)際上，這三次融資的規(guī)模都不是很大，對(duì)保利地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的影響都很有限，遠(yuǎn)沒有其公司自身發(fā)展過程中所增加的負(fù)債和所有者權(quán)益的影響大，但是，這三次公司確實(shí)是改變了資本結(jié)構(gòu)，只是兩次是增加所有者權(quán)益，一次是增加負(fù)債，所以對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響是一種抵消的作用。也可以看出保利公司是希望看到70%到80%的資產(chǎn)負(fù)債率的，是他們認(rèn)為對(duì)保利地產(chǎn)較有利的資本結(jié)構(gòu)。第二節(jié)保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分析保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)特點(diǎn)保利地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：資產(chǎn)負(fù)債率較高，大多在70%到80%之間，而其他公司在60%到70%之間。負(fù)債較高，股權(quán)資本較低，負(fù)債多在股權(quán)的2到4倍。從與其他公司資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)比可以看出，大型房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，規(guī)模相對(duì)較小的地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較低，保利地產(chǎn)，萬科，金地集團(tuán)這三家企業(yè)為過百億銷售額的大型房企，其資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，選取的銷售額只有十幾億的合肥城建及世聯(lián)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率均低于70%，上市公司中24家大中型房企的資產(chǎn)負(fù)債率為73%。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)本身的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)于其他行業(yè)也較，行業(yè)平均值為65%。資產(chǎn)負(fù)債率的變化不大，保利地產(chǎn)從上市前的資產(chǎn)負(fù)債率為85%，期間的波動(dòng)均在70%-80%之間，波動(dòng)相對(duì)平穩(wěn)。到了2012年為78%，相對(duì)于2006年的數(shù)據(jù)只是降低了7個(gè)百分點(diǎn)。而同為大型房企的萬科其06年資產(chǎn)負(fù)債率都為66%，但到了2012年其資產(chǎn)負(fù)債率為78%上漲了12個(gè)百分點(diǎn)。世聯(lián)地產(chǎn)及合肥城建2006年的資產(chǎn)負(fù)債率為50%和55%到了2012年分別為35%和69%，變化了15及14個(gè)百分點(diǎn)。二、保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)特點(diǎn)產(chǎn)生原因（一）地產(chǎn)企業(yè)為抓住機(jī)遇，搶占市場，大量負(fù)債獲取資金。我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，我國的房地產(chǎn)更是發(fā)展迅速，與之相伴的房價(jià)也是高速增長。所以這段時(shí)間的房地產(chǎn)企業(yè)只要通過拿地賣樓都獲得了高額的利潤，因?yàn)橥?dāng)企業(yè)儲(chǔ)備一塊土地時(shí)的價(jià)格在其后兩到三年的建設(shè)期間就已經(jīng)增長了一半以上，而其后當(dāng)公司的商品房開始出售時(shí)房價(jià)也比當(dāng)初拿地時(shí)高了很多，即使在商品房出售期間還會(huì)出現(xiàn)不斷漲價(jià)的情況。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)千方百計(jì)的想獲得土地資源與獲得土地所必須的資金支持。所以房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)融資問題一般都比較重視，不論對(duì)負(fù)債融資還是股權(quán)融資都有較大的興趣。而這么多年保利地產(chǎn)能夠比其他同行業(yè)更快的發(fā)展，除去經(jīng)營管理方面的原因，就是其大量融資的實(shí)力，保證了公司在發(fā)展中有足夠的資金支持，不論是開拓其他城市業(yè)務(wù)還是在一線城市奪得地王，都與其充足的資金支持密不可分的。可以說，保利地產(chǎn)的大量資金借入是踩準(zhǔn)了我國經(jīng)濟(jì)和我國房地產(chǎn)市場的步伐。以廣州為例，如果即使保利地產(chǎn)通過借款買的是其他公司的商品房，存放幾年時(shí)間，以每年10%到20%的房價(jià)上漲速度也遠(yuǎn)高于貸款的利息。而房地產(chǎn)企業(yè)拿地后再開發(fā)賣房本身也有很大的利潤空間，一個(gè)地塊在三年的時(shí)間就可以達(dá)到50%以上的利潤。財(cái)務(wù)管理的基本常識(shí)也可以看出，當(dāng)企業(yè)的項(xiàng)目所帶來的收益大于采用舉債方式帶來的利息成本時(shí)，為了保證凈資產(chǎn)收益，企業(yè)應(yīng)該選擇債務(wù)的方式獲得資金。所以保利地產(chǎn)會(huì)選擇大量的借入資金，不斷的拿地，建設(shè)出售。在良好的房地產(chǎn)大環(huán)境下，不止是以房地產(chǎn)企業(yè)都在大力建設(shè)，甚至許多不以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的公司都在成立自己的房產(chǎn)公司，這些企業(yè)都是看到房地產(chǎn)的高速發(fā)展及高利潤的機(jī)會(huì)而開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。當(dāng)然那些如保利在內(nèi)的以房地產(chǎn)為主營的公司更會(huì)抓住機(jī)遇擴(kuò)大規(guī)模，搶占市場。了三個(gè)地塊，其中還包括當(dāng)年上海起拍價(jià)最高的地塊楊浦區(qū)平?jīng)鼋值郎套〉兀韮蓧K是徐匯和濱江的兩個(gè)地塊。2009年保利共制作了11個(gè)地王，這個(gè)數(shù)字甚至超過了許多房企一年的拿地?cái)?shù)量。這些地王分布在北京，上海，杭州，南京，重慶，長春，長沙，佛山這九個(gè)城市?？闯霰＠玫剡€是集中在大中型城市的，這些地區(qū)的土地價(jià)格也都較高，需要充足的資金支持。因此企業(yè)會(huì)選擇較方便的通過負(fù)債獲得資金的辦法。（二）規(guī)模較大，地產(chǎn)行業(yè)，央企背景可以較容易的獲得信貸與借款支持。保利地產(chǎn)的最大股東為保利南方集團(tuán)，南方集團(tuán)控制保利地產(chǎn)42%的股份，保利南方集團(tuán)是中國保利集團(tuán)公司的全資子公司（中國保利集團(tuán)直接持有1.95%保利地產(chǎn)的股份），中國保利集團(tuán)公司是國務(wù)院國有資產(chǎn)管理監(jiān)督委員會(huì)控制的，所以雖通過了多次持股，保利地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是一家地道的大型央企。同時(shí)，保利地產(chǎn)在目前房地產(chǎn)企業(yè)中以銷售額為標(biāo)準(zhǔn)已排名前5，營業(yè)收入680多億，總資產(chǎn)兩千多億。這種大型央企的身份，對(duì)于從銀行獲得資金支持有非常大的幫助，一方面，銀行體系向來對(duì)大型企業(yè)比較支持，由于大型企業(yè)有較透明的財(cái)務(wù)制度，豐富的抵押品，和較低的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，所以大型企業(yè)的貸款都相對(duì)容易。另一方面，我國銀行基本是國有企業(yè)，實(shí)質(zhì)上和保利地產(chǎn)這些央企是同一大股東，所以在一定程度上是有關(guān)聯(lián)的，銀行體系自然會(huì)受行政影響而大力支持這些大型央企。億元，短期借款24.78億元，合計(jì)超過貨幣資金的六成。交行2010年的一份項(xiàng)目計(jì)劃書，指出了其與保利作為利益共同體的關(guān)系。而中信銀行在信貸收緊的2011年，依然是保利堅(jiān)定的支持者，提供貸款累計(jì)28億元。2012年中，最大的兩筆長期貸款分別來自保利財(cái)務(wù)借款額為19億，和國家開發(fā)銀行廣州分行借款額度為16億。保利財(cái)務(wù)是中國保利集團(tuán)公司的子公司，其對(duì)保利地產(chǎn)的貸款顯然是得到總公司的支持的。國家開發(fā)銀行也是我國的政策性銀行，其貸款大多是為了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，非普通企業(yè)可以得到貸款。保利公司還通過與子公司互相擔(dān)保的方式獲得貸款，2012年保利公司為其子公司共擔(dān)保余額為518億元，其子公司為保利公司擔(dān)保的余額為317億元。而這些子公司大多是保利公司在各地房地產(chǎn)公司。這在一定程度也看出了保利地產(chǎn)較強(qiáng)的貸款能力，和大公司的負(fù)債能力。保利成為通過信托融資次數(shù)最多的房地產(chǎn)企業(yè)，保利通過信托融資規(guī)模約有72億-82億。其中，與保利合作的信托公司包括華潤深國投、上國投、中信信托、五礦信托等。（三）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款較多。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在銷售的過程中大多采用先交錢后交房的方式進(jìn)行的，所以大量房地產(chǎn)企業(yè)就可以通過在前期的售房過程中獲得客戶的購房款，而這些購房款就形成了房地產(chǎn)企業(yè)的一筆可用資金，而與其他應(yīng)付款不同的是，這些購房款基本是沒有利息的，而房地產(chǎn)的真正交房時(shí)間大多在收取購房款后兩到三年后，所以大型房地產(chǎn)企業(yè)的賬上總有較大數(shù)量的預(yù)收賬款。公司節(jié)省了很多，僅2012年就節(jié)省了19.8億，相當(dāng)于當(dāng)年利潤的20%左右，所以還是有很好的稅盾作用的。符合MM理論基于有所得稅的假設(shè)下，應(yīng)該高負(fù)債的結(jié)論。（五）為了保護(hù)原股東的收益與保利集團(tuán)對(duì)保利公司的控制權(quán)保利地產(chǎn)上市前為南方保利集團(tuán)的一個(gè)子公司，南方保利集團(tuán)控制有保利地產(chǎn)75%的股份，上市后由于發(fā)行了占原總股本37%的新股，保利南方集團(tuán)的控股比例下降到54.59%，而持股數(shù)量沒有發(fā)生變化仍然是30023萬股。保利地產(chǎn)自上市后只進(jìn)行了兩次增發(fā)股票，保利南方集團(tuán)所占比例下降到了44.36%。而另一方面情況是保利地產(chǎn)進(jìn)行了多次轉(zhuǎn)增股的方案，假設(shè)某投資者在2006年購入100股。在2007年3月的一次10轉(zhuǎn)增10轉(zhuǎn)增股上就變?yōu)?00股，在2008年3月的十轉(zhuǎn)增十后就增加為400股，在2009年10送3送股中，增加為520股，在2010年和2011年的兩次10轉(zhuǎn)3后和2012年的10轉(zhuǎn)增2后，則增加為1054股。所以到了2012年保利南方集團(tuán)所持股份只是因?yàn)楣巨D(zhuǎn)送股而增加為300792萬元，也就是保利南方集團(tuán)的持有股票的凈資產(chǎn)為71154.51萬元。到了2012年，每股凈資產(chǎn)5.95元，乘以其通過多次配送股而高達(dá)300792萬股的持股數(shù)，也就是持有的保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)為1789712萬元，是2006年上市前的25倍。任何一個(gè)在上市前持有股份的人都有這個(gè)凈資產(chǎn)的增長率。在股東收益方面，保利地產(chǎn)2012年的每股收益為1.18元，而2006年，每股收益只有0.07元。也就是在2006年時(shí)，保利南方公司所持有的保利地產(chǎn)股份的總收益只有元，股份收益更是增加了169倍。可以看出，保利南方集團(tuán)在對(duì)保利地產(chǎn)的投資上收益是巨大的，因此可以說保利地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)對(duì)于股東來說，可以很好的保證他們的利益，并且?guī)砹司薮蟮氖找妫ū＠戏焦驹趦?nèi)的股東，應(yīng)該對(duì)保利現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)時(shí)滿意的。從控制權(quán)方面講，雖然保利南方集團(tuán)沒有達(dá)到所謂的理論控制權(quán)，但是高達(dá)42%的低，在保利南方公司之后大股東分別是廣東華美國際投資集團(tuán)，持股為2.09%，中國保利集團(tuán)公司，持股比例為1.95%，全國社?；鹚牧闫呓M合，持股比例為1.41%，國信證券股份，持股比例為1.15%。就算把保利南方集團(tuán)的母公司中國保利集團(tuán)公司合并計(jì)入其他前五大股東，其股本數(shù)量加起只能占到總股本的5.5%，難以形成有力的數(shù)量，但是我國的經(jīng)濟(jì)法律對(duì)上市公司的股東大會(huì)的規(guī)定是，以參加股東大會(huì)的股東所代表的投票數(shù)為基數(shù)，也就是說只要某個(gè)股東大會(huì)提案通過了參加股東大會(huì)總票數(shù)的一般即為通過，情況就是保利地產(chǎn)的股東人數(shù)較大，每人持股數(shù)量偏低，大量中小股東不會(huì)去參加股東大會(huì)，造成股東大會(huì)開始的時(shí)候，保利南方集團(tuán)公司就已經(jīng)有絕對(duì)的表決權(quán)了。（六）公司代理人的投資沖動(dòng)。由于我國國企的股份大多掌握在國家部委手中，而央企的管理者的個(gè)人發(fā)展與個(gè)人利益實(shí)質(zhì)上是由上級(jí)政府部門所決定的。而目前政府部門對(duì)管理者的評(píng)判是根據(jù)企業(yè)的規(guī)模和企業(yè)的發(fā)展速度，一個(gè)掌管著大型國企的領(lǐng)導(dǎo)人他的上升機(jī)會(huì)要遠(yuǎn)大于一個(gè)掌管小型國企的領(lǐng)導(dǎo)人，即使是大型企業(yè)都是在虧損中發(fā)展。通過在一個(gè)國企的領(lǐng)導(dǎo)身份轉(zhuǎn)身跨越為我國政府某個(gè)要職的情況也很常見，福建省省長蘇樹林在調(diào)任前為中石化總經(jīng)理，河北省省長張慶偉在調(diào)任前為中國商用飛機(jī)有限公司董事長。這些新的政府領(lǐng)導(dǎo)原所在的企業(yè)都是我國規(guī)模較大的國企央企。這種“商而優(yōu)則仕”的制度，必然會(huì)對(duì)很多國企的管理者有很大的影響，大多數(shù)管理者的目標(biāo)不只是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化，也不是實(shí)現(xiàn)股東利益最大化，而是想辦法將企業(yè)做大，通過在一個(gè)較大的央企的管理履歷可以很好的為其以后發(fā)展做基礎(chǔ)。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾在國防科工委任職，總經(jīng)理張振高曾在全國人大常委會(huì)辦公廳任職。所以難免不能排除這些公司的領(lǐng)導(dǎo)者會(huì)通過較好的在公司表現(xiàn)而重新回到政治舞臺(tái)。這時(shí)候，顯然對(duì)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張速度很重視，而相對(duì)的就會(huì)不重視高速發(fā)展所帶來的隱患。保利地產(chǎn)在2009年時(shí)，其董事長宋廣菊就曾提出“三到五年再造一個(gè)保利地產(chǎn)”，到了2012年底，保利地產(chǎn)的銷售面積要達(dá)到了千億。同時(shí)公司代理人對(duì)地產(chǎn)發(fā)展的評(píng)估不同，保利地產(chǎn)一直對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)都抱著看好的態(tài)度，不認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)較大的風(fēng)險(xiǎn)。而萬科等地產(chǎn)則一直對(duì)地產(chǎn)發(fā)展持有謹(jǐn)慎的態(tài)度，所以這些地產(chǎn)會(huì)采取較保守的資本結(jié)構(gòu)。第三節(jié)保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)缺點(diǎn)一、企業(yè)資金充足，發(fā)展較快由于保利地產(chǎn)采用高負(fù)債低股權(quán)的方式，所以當(dāng)公司的項(xiàng)目大于債務(wù)利率時(shí)，公司有很高的利潤率與增長速度。實(shí)際情況也是如此，保利地產(chǎn)預(yù)測到了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇期，在2002年確定了全國化戰(zhàn)略，可以說這時(shí)候的全國化戰(zhàn)略還是有一定的風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的保利規(guī)模并不足以應(yīng)對(duì)全國化戰(zhàn)略所帶來的風(fēng)險(xiǎn)的，但由于房地產(chǎn)市場的異?；馃幔@次全國化戰(zhàn)略取得了非常大的成功。2003年末，保利的總資產(chǎn)為18.54億，凈資產(chǎn)為4億，只是一家中等規(guī)模的地產(chǎn)公司，但到了2006年中期，公司總資產(chǎn)已經(jīng)擴(kuò)大到了110.6億，凈資產(chǎn)為11億。僅兩年半的時(shí)間公司規(guī)模就擴(kuò)大了496.76%，凈資產(chǎn)也增長了193%，其中2003年公司的存貨僅為14.49元，到了2006年公司的存貨已經(jīng)增長了73.68億，兩年半的時(shí)間存貨擴(kuò)張了408%。因?yàn)楸＠禺a(chǎn)是在2002年進(jìn)行的擴(kuò)張路線，到了2005年和2006年，多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入了銷售期。在表中，保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)增長率在2006年及2007年達(dá)到了100%以上極快的增長速度，同時(shí)2006年和2007年的凈利潤增長率也達(dá)到了100%左右的速度。就算是近年來，發(fā)展速度有所放緩，在總資產(chǎn)增長率和凈利潤增長率方面都達(dá)到了30%左右的速度。這種快速發(fā)展的成功，在很大程度上和其資本結(jié)構(gòu)有很大的關(guān)聯(lián)的，保利通過大量負(fù)債獲得了房地產(chǎn)黃金時(shí)期所需的資金，借助財(cái)務(wù)杠桿企業(yè)得到了迅速擴(kuò)張。二、股東收益較高,回報(bào)率較好由于采用了高負(fù)債低股本的資本結(jié)構(gòu)，大多數(shù)資金都是借款資金，所以這些資金所帶來的利潤除了償還給借款人的一些利息后，其所帶來的收益都?xì)w公司的股東所有，所以保利地產(chǎn)的高額營業(yè)收入和利潤都是在較低的股本中進(jìn)行分?jǐn)?，所以保利地產(chǎn)的股東回報(bào)率是比較高的。在表中，保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)增長率在2006年及2007年達(dá)到了100%以上極快的增長速度，同時(shí)2006年和2007年的凈利潤增長率也達(dá)到了100%左右的速度。就算是近年來，發(fā)展速度有所放緩，在總資產(chǎn)增長率和凈利潤增長率方面都達(dá)到了30%左右的速度。這種快速發(fā)展的成功，在很大程度上和其資本結(jié)構(gòu)有很大的關(guān)聯(lián)的，保利通過大量負(fù)債獲得了房地產(chǎn)黃金時(shí)期所需的資金，借助財(cái)務(wù)杠桿企業(yè)得到了迅速擴(kuò)張。二、股東收益較高,回報(bào)率較好由于采用了高負(fù)債低股本的資本結(jié)構(gòu)，大多數(shù)資金都是借款資金，所以這些資金所帶來的利潤除了償還給借款人的一些利息后，其所帶來的收益都?xì)w公司的股東所有，所以保利地產(chǎn)的高額營業(yè)收入和利潤都是在較低的股本中進(jìn)行分?jǐn)?，所以保利地產(chǎn)的股東回報(bào)率是比較高的。（一）宏觀經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)我國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)過30多年的高速增長過后，一方面是我國經(jīng)濟(jì)得到了質(zhì)的提高，成為第二大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國。另一方面卻是資源被嚴(yán)重破壞，人口紅利逐漸消失，城鄉(xiāng)差距大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失調(diào)，科技創(chuàng)新能力不足，品牌影響力較小。對(duì)內(nèi)而言，通過投資所帶來的回報(bào)將越來越低，但是我國的這種投資首先是建立在這種高增長上的，一旦經(jīng)濟(jì)增速下滑，必然導(dǎo)致各項(xiàng)投資難以得到預(yù)期的回報(bào)，而這些投資又都是建立在負(fù)債上的，必然又會(huì)出現(xiàn)大量壞賬，其后投資難以跟進(jìn)，投資所帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)就會(huì)下滑，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的整體下滑，人們收入的降低和物價(jià)的下降，房價(jià)必然會(huì)成為下降速度最快的產(chǎn)品。對(duì)外而言，世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系越發(fā)緊密，某一發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題，就會(huì)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，2007年的美國金融危機(jī)爆發(fā)后，就導(dǎo)致了全球的經(jīng)濟(jì)衰退，我國經(jīng)濟(jì)的另一個(gè)增長點(diǎn)就是對(duì)外貿(mào)易，由于國外經(jīng)濟(jì)的下滑導(dǎo)致國外消費(fèi)者購買力下降，使我國大量出口型企業(yè)銷路不暢，貨物積壓，而這些外向型企業(yè)又沒有研發(fā)能力和品牌效果，在危機(jī)中大量破產(chǎn)，導(dǎo)致了人員大量失業(yè)，上下游產(chǎn)業(yè)遭打擊，失業(yè)率上升又反過來導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的冷淡，大量房企難以維持。所以在2007年至2008年這段時(shí)間，成為我國房企最艱難的時(shí)間，一邊大量商品房銷售困難，一邊債務(wù)利息使地產(chǎn)企業(yè)大量資金流出，如果不是當(dāng)時(shí)國家推出了四萬億的救市計(jì)劃，很難說現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場會(huì)是什么樣的。（二）房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)雖然我國房地產(chǎn)的快速發(fā)展是有一定的經(jīng)濟(jì)社會(huì)原因的，但是過高的房價(jià)也已經(jīng)使房地產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)升高，由于目前買房的兩大主力為剛需消費(fèi)者和投資者。剛需消費(fèi)者在這么多年的買房后已經(jīng)大量透支了未來的收入和家庭的儲(chǔ)蓄，而房價(jià)卻一路飆升，所以這部分人群的再消費(fèi)能力就會(huì)不斷降低，剛需消費(fèi)者越來越少，另一方面卻是投資者的越來越多，這些人群并不是短期投機(jī)而是將房產(chǎn)作為對(duì)抗通脹的手段，但是沒有那種商品可以脫離使用價(jià)值而存在，房產(chǎn)的投資在推動(dòng)房價(jià)上漲的同時(shí)，也進(jìn)一步加大了風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)有一天房價(jià)難以上漲，投資的價(jià)值失效那也是房產(chǎn)暴跌的開始。在政策上，國家對(duì)房地產(chǎn)的限制越來越嚴(yán)，當(dāng)下因?yàn)榉康禺a(chǎn)還是我國經(jīng)濟(jì)的主動(dòng)力之一，所以不會(huì)較大的打壓，但是目前的政策已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生了很大的影響，一方面控制銀行的信貸投放，壓制地產(chǎn)行業(yè)和買房群體的資金需求，另一面通過稅收和行政命令大力限制買房需求，每次政策出臺(tái)時(shí)都對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生了巨大的影響。如果未來出現(xiàn)更強(qiáng)硬的政策，那么房價(jià)的上漲將被制止，房地產(chǎn)的黃金時(shí)間也將過去。房地產(chǎn)的發(fā)展很大程度是由于我國供需不平衡造成的，隨著越來越多的房企和越來越多的土地供應(yīng)，商品房的供應(yīng)必將超過需求，那時(shí)企業(yè)間就會(huì)開始競爭，競爭的途徑也主要是降價(jià)，但是那是必會(huì)有很多企業(yè)實(shí)力不足而倒閉破產(chǎn)。四、保利地產(chǎn)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力（一）在堅(jiān)持商品房的主營同時(shí)，發(fā)展其他房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。由于房價(jià)的過高，政府不斷出臺(tái)控制房價(jià)的政策，使房企對(duì)商品房的建設(shè)熱情降低，但是政府的調(diào)控政策都是針對(duì)住宅類商品房的，所以許多房企紛紛發(fā)展自己的商業(yè)地產(chǎn)以規(guī)避國家調(diào)控政策所帶來的負(fù)面影響。萬科計(jì)劃將持有的商業(yè)地產(chǎn)比例提高到20%，合生創(chuàng)業(yè)也表示近年重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，計(jì)劃逐步將商業(yè)物業(yè)對(duì)營業(yè)額的貢獻(xiàn)