015世聯(lián)舊村改造中確定凈容積率的思路和步驟

舊村改造中確確定凈容積率率的思路和步步驟世聯(lián)研究理論論確定凈容積率率——規(guī)劃思路通過經(jīng)濟(jì)測(cè)算算確定項(xiàng)目具具備常規(guī)開發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)的基準(zhǔn)容積率率分析影響容積積率的關(guān)鍵因因素各村受關(guān)鍵影影響因素的影影響程度分析析分別對(duì)各村基準(zhǔn)容積率進(jìn)行調(diào)整2確定凈容積率率——具體步驟基準(zhǔn)容積率修正容積率1修正容積率3容積率區(qū)間政策和經(jīng)濟(jì)平平衡修正其他因素修正正空間驗(yàn)證修正容積率2策略修正3基準(zhǔn)凈容積率率的確定思路路根據(jù)對(duì)以往城城中村和舊城城改造案例研研究，并通過過經(jīng)濟(jì)測(cè)算可可得出建設(shè)容容積率與現(xiàn)狀狀容積率有以以下規(guī)律：拆賠比1:1實(shí)現(xiàn)15%的利潤(rùn)賠償功能不變變居住+常規(guī)配套商業(yè)業(yè)基準(zhǔn)容積率建設(shè)容積率至至少應(yīng)達(dá)到現(xiàn)狀容積率的的2倍必須說明的是是，拆賠比只只是市場(chǎng)期望望值，而不是是規(guī)定值4修正凈容積率率1——降低拆賠比政府推動(dòng)城中中村改造不可可能按1:1的拆賠進(jìn)行。。根據(jù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算，在高密度度城中村改造造中，拆賠比比每下降0.05，在保證原經(jīng)經(jīng)濟(jì)平衡下容容積率可下降降0.15。拆賠比與改造造時(shí)序相關(guān)，，先期改造談?wù)勁须y度大，，政府議價(jià)能能力低，拆賠賠比可能偏高高，后期隨著著政府和市場(chǎng)場(chǎng)的作用，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)級(jí)，加工制造造企業(yè)外遷，，商品房銷售售價(jià)格的增長(zhǎng)長(zhǎng)等因素，將將降低談判難難度，從而降降低拆賠比。。5修正凈容積率率2——通過用地平衡衡和政策扶持持有效地降低容積率私宅和非私宅用地“打包”賠償功能置換政府補(bǔ)貼、扶持優(yōu)惠政策6修正凈容積率率3——基于城市規(guī)劃劃標(biāo)準(zhǔn)可能的的調(diào)整影響因素說明1.功能定位、功能配比商業(yè)（商務(wù)）功能比例大的可適當(dāng)降低容積率，而純住宅則容積率下調(diào)空間較小2.所處區(qū)位位于城市干道、地鐵上蓋以及商貿(mào)區(qū)的物業(yè)，容積率可適當(dāng)增加3.城市空間結(jié)構(gòu)和景觀影響城市空間結(jié)構(gòu)，對(duì)城市整體形象有較大影響的地段應(yīng)降低容積率5.土地市場(chǎng)價(jià)值被改造村所處區(qū)位土地價(jià)值越大，開發(fā)利潤(rùn)空間就越大，容積率下調(diào)空間也越大6.私宅控制情況考察各村私宅超占紅線的情況以及樓層的控制情況，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整7空間形態(tài)驗(yàn)證證——不同容積率狀狀態(tài)下的空間間形式容積率建筑形態(tài)3.0-4.0中層與小高層混合，平均高度20層，4.0–5.0小高層與高層混合，平均高度25-28層>5.0以高層為主，平均高度30層>5.03.0-4.04.0-5.08由以上分析過過程得出改造造的建筑增量量對(duì)建筑增量進(jìn)進(jìn)行校核，判判斷增量可行行性確定容積率區(qū)區(qū)間9建筑增量校核核——分析增量可行行性的思路增量對(duì)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的影響建筑量修正對(duì)房地產(chǎn)市