我國房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展論文

我國房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的探索【摘要】當(dāng)前，我國房地產(chǎn)中介市場存在的主要問題有：專業(yè)化水平低、誠信不足、入行門檻低、信息不對(duì)稱等。究其原因主要是因?yàn)閺臉I(yè)人員素質(zhì)低、相關(guān)法制不健全、有關(guān)管理部門之間缺乏溝通以及消費(fèi)者缺乏自我保護(hù)意識(shí)。要解決上述問題，必須加強(qiáng)專業(yè)人員培訓(xùn)、建立健全有關(guān)法律法規(guī)、加強(qiáng)行業(yè)透明度，并且建立誠信制度及完善的服務(wù)體系。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；中介市場；中介

引言：隨著中國房地產(chǎn)使用制度改革在各個(gè)地區(qū)的強(qiáng)力推進(jìn)，中國房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的終止和貨幣化分房制度的起動(dòng)，對(duì)全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

1我國房地產(chǎn)中介的發(fā)展現(xiàn)狀

進(jìn)入2009年以來,隨著房地產(chǎn)市場的逐漸回暖,處于低迷狀態(tài)的房產(chǎn)中介行業(yè)也開始復(fù)蘇。據(jù)各大中介公司行業(yè)數(shù)據(jù)顯示,2009年上半年在房地產(chǎn)中介市場的成交價(jià)格和成交量與2008年相比均有了較大提升。而房地產(chǎn)中介市場的交易熱也重新帶動(dòng)了房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展,很多中介公司又回到市場或逐漸擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場表現(xiàn)出良好發(fā)展勢頭,但從長遠(yuǎn)角度看,我國房地產(chǎn)中介的現(xiàn)狀中隱藏著發(fā)展危機(jī)。

2我國房地產(chǎn)中介發(fā)展中所存在的問題

房地產(chǎn)中介整體發(fā)展主要有以下幾方面的特點(diǎn)：1.特別是沿海開放城市發(fā)展較快，內(nèi)陸城市發(fā)展較慢。2.形成了包含房地產(chǎn)樓盤代理、評(píng)估、策劃、二手房出租買賣、抵押擔(dān)保等領(lǐng)域的相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)。3.房地產(chǎn)中介的外部制度環(huán)境正在積極地建立，人才流動(dòng)在加速，戶籍制度在逐步放松，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理在規(guī)范，住房抵押業(yè)務(wù)在不斷地增長，等等。而過快的發(fā)展在一定程度上又造成了房地產(chǎn)中介發(fā)育不良,因此在發(fā)展中暴露出諸多問題。

2.1盲目入市,競爭力不高

我國房地產(chǎn)中介數(shù)量眾多,但以中小型中介企業(yè)居多,而且大多是在市場刺激下應(yīng)勢而生的。而且由于房地產(chǎn)中介不需太多資金投入且當(dāng)前資質(zhì)認(rèn)證制度不全,因此產(chǎn)生了相當(dāng)一部分“夫妻店”或是“一臺(tái)電腦幾個(gè)人”的房地產(chǎn)中介,這些小規(guī)模的中介大多存在管理不得當(dāng)、機(jī)制不完善、專業(yè)性較差、服務(wù)項(xiàng)目單一、整體從業(yè)素質(zhì)低等問題。

2.2專業(yè)化水平低

房地產(chǎn)中介服務(wù)工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點(diǎn)，是多學(xué)科知識(shí)的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房地產(chǎn)中介服務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)法律等方面知識(shí)，而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧，同時(shí)，還要具備溝通溝通能力和敬業(yè)精神。因而，世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家對(duì)中介行業(yè)人員從業(yè)都有專門規(guī)定。

2.3誠信不足

一些不法中介商，鉆了委托方對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)、政策不甚了解的空子，在簽訂合同時(shí)簽了一些與中介服務(wù)不相對(duì)應(yīng)的服務(wù)條款，比如：向客戶收取超過物價(jià)管理部門所規(guī)定的中介費(fèi)用，利用執(zhí)業(yè)便利收取傭金以外的報(bào)酬，等等。這些現(xiàn)象嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)中介服務(wù)的信譽(yù)，而且也不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

2.3.1法制不健全

我國的中介市場正處在與國際對(duì)接的過渡期，能與國際接軌的、適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的法律法規(guī)還不夠健全，市場管理不夠嚴(yán)格、規(guī)范。我國與房地產(chǎn)中介有關(guān)的法規(guī)主要有：國家計(jì)委與建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，1996年建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介管理規(guī)定》，另外還有一些地方性法規(guī)。這些與房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相關(guān)的法規(guī)，執(zhí)行力度差，而且未構(gòu)成完整的法律體系，致使目前的法律法規(guī)滯后于市場的發(fā)展，主要表現(xiàn)在：標(biāo)準(zhǔn)難界定、主導(dǎo)權(quán)不明、法律責(zé)任不清、行業(yè)解釋不清楚。

2.3.2多頭管理，缺少溝通

對(duì)于房地產(chǎn)中介市場，除政府主管部門外，房地產(chǎn)管理局和工商局均有權(quán)管理，這兩萬方數(shù)據(jù)方面管理行政依據(jù)不同，在實(shí)際管理過程中，往往由于缺乏溝通而造成矛盾。比如，有的地方性法規(guī)規(guī)定，中介企業(yè)的設(shè)立須由設(shè)立人憑地方行業(yè)主管機(jī)關(guān)的執(zhí)業(yè)登記證明到工商局登記注冊。然而，由于執(zhí)業(yè)登記管理嚴(yán)格，有些設(shè)立人通過各種方法先到工商局拿執(zhí)照，避開執(zhí)業(yè)登記，而后非法執(zhí)業(yè)。

2.3.3入行門檻低

目前各地中介服務(wù)機(jī)構(gòu)眾多，除了巨大的經(jīng)濟(jì)效益的驅(qū)使，另一個(gè)原因就是入行門檻很低。我們很容易在一些城市小區(qū)的沿街門面找到幾家做房地產(chǎn)中介的，這些“中介公司”通常就是一兩個(gè)所謂的房地產(chǎn)中介人員坐在那里，再張貼一些周邊的房源信息。如今，房地產(chǎn)中介服務(wù)已從過去簡單的提供信息、撮合買賣轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾轿惶峁┬畔⑴c服務(wù)，這就要求中介機(jī)構(gòu)必須提高自身素質(zhì)，規(guī)范運(yùn)作。因此，提高房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的人行門檻，從源頭上規(guī)范市場行為是很有必要的。

3我國房地產(chǎn)中介的發(fā)展對(duì)策

3.1提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，壯大企業(yè)規(guī)模，樹立行業(yè)精品

由于我國房地產(chǎn)中介行業(yè)準(zhǔn)入門檻過低,導(dǎo)致房地產(chǎn)中介良莠不齊,因此要從兩個(gè)方面進(jìn)行加強(qiáng):一方面通過提高從業(yè)企業(yè)的資質(zhì)以減少類似“夫妻店”的存在;另一方面通過提高從業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)證以增強(qiáng)其競爭力和規(guī)范性。

3.2加強(qiáng)專業(yè)人員的培訓(xùn)

鑒于現(xiàn)今房地產(chǎn)中介市場人員素質(zhì)參差不齊，對(duì)中介人員進(jìn)行正規(guī)的、定期的、實(shí)用的培訓(xùn)顯得至關(guān)重要。對(duì)于高級(jí)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人更是要求嚴(yán)格，必須具有大學(xué)學(xué)歷，并在商業(yè)、法律、管理、公證等課程中再選修3門并通過考試。所以，各地的房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)及時(shí)、更好地采取措施，提高房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的素質(zhì)。

3.3完善法律法規(guī)，加大監(jiān)管力度

針對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的缺陷和問題,借鑒國外較為成熟的法律文件,進(jìn)一步完善我國現(xiàn)有的法律法規(guī),使之更具體化和更具有可操作性。尤其是對(duì)資金監(jiān)管、行業(yè)監(jiān)管中存在的漏缺加以彌補(bǔ)。而行業(yè)主管部門一方面要加大行業(yè)監(jiān)察力度,對(duì)各項(xiàng)違規(guī)操作給予更加嚴(yán)厲的懲罰措施,肅清行業(yè)的不良主體;另一方面要加大資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約等政策的執(zhí)行力度,使其真正落實(shí)到位。此外,要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。

3.4增加透明度

增加房地產(chǎn)中介市場的透明度，具體而言，就是房地產(chǎn)中介企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)中，必須做到公開經(jīng)紀(jì)組織的經(jīng)營范圍；公開執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人姓名、證號(hào)和照片；公開有執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人真實(shí)署名的租售信息；公開居間或者代理的服務(wù)內(nèi)容及傭金標(biāo)準(zhǔn)；公開消費(fèi)者申投訴電話；推出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本；推出房屋租售信息示范表；定期向當(dāng)?shù)毓ど滩块T申報(bào)已完成的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和業(yè)績。這樣使消費(fèi)者對(duì)所委托的中介機(jī)構(gòu)的資歷、經(jīng)營情況等一目了然。消費(fèi)者有權(quán)選擇自己感到放心的中介機(jī)構(gòu)，同時(shí)也不斷促使中介公司進(jìn)一步完善自身的服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，以此來吸引更多的消費(fèi)者。

3.5建立誠信制度

如何培育房地產(chǎn)誠信中介，只有政府主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)和中介企業(yè)各司其職，各盡其責(zé)，并借助社會(huì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)共同努力，才能營造一個(gè)優(yōu)化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

1、對(duì)政府來說，要加強(qiáng)房地產(chǎn)中介立法，健全和完善與國際接軌的、適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的、符合我國國情的房地產(chǎn)中介的法律法規(guī)體系，為國內(nèi)外房地產(chǎn)中介企業(yè)提供一個(gè)公開、公正、公平的外部競爭環(huán)境。同時(shí)還要加強(qiáng)執(zhí)法、監(jiān)管力度，這是培育房地產(chǎn)中介誠信的前提。

2、行業(yè)協(xié)會(huì)要發(fā)揮行業(yè)組織作用，自覺履行代表、服務(wù)、協(xié)調(diào)、自律的職能，制定行