金光華廣場(chǎng)案例分析課件

深圳金光華廣場(chǎng)

商業(yè)地產(chǎn)案例解讀1h深圳金光華廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)1h【提要】項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位建筑規(guī)劃剖析內(nèi)外部空間及休閑環(huán)境項(xiàng)目規(guī)劃理念闡釋項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布項(xiàng)目總結(jié)分析商業(yè)地產(chǎn)案例解讀2h【提要】項(xiàng)目概況商業(yè)地產(chǎn)2h地理位置:金光華廣場(chǎng)位于深圳市人民南路，與深圳地鐵一號(hào)線國(guó)貿(mào)站相連，在整個(gè)羅湖商業(yè)街區(qū)處于核心位置，是深圳市重大建設(shè)項(xiàng)目之一。此項(xiàng)目占地1.8萬(wàn)㎡，建筑面積12萬(wàn)㎡，樓高45m，由地下3層與地上8層的主體建筑及一個(gè)8500多㎡前廣場(chǎng)組成，總投資逾15億元。作為深圳首家地鐵無(wú)縫接口商場(chǎng)，業(yè)主將其定位為與國(guó)際高級(jí)商業(yè)中心接軌的大型現(xiàn)代ShoppingMall，建成后成為深圳最大的單體零售商業(yè)建筑，也是引領(lǐng)購(gòu)物時(shí)尚的“未來(lái)的購(gòu)物體驗(yàn)館”。

【項(xiàng)目概況】3h地理位置:【項(xiàng)目概況】3h發(fā)展商金光華實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司設(shè)計(jì)單位深圳市招商建筑設(shè)計(jì)有限公司（簡(jiǎn)稱招商設(shè)計(jì)）預(yù)計(jì)總投資15億元人民幣占地面積1.8（萬(wàn)㎡）總建筑面積12（萬(wàn)㎡）商業(yè)建筑面積12（萬(wàn)㎡）總層數(shù)10地上層數(shù)7地下層數(shù)3平均每層建筑面積1.2（萬(wàn)㎡）車位總數(shù)1700地下車位500廣場(chǎng)面積（㎡）8500㎡“羅湖之心”前文化廣場(chǎng)。電梯18部“太空穿梭”電梯、60部自動(dòng)扶梯項(xiàng)目指標(biāo)

【項(xiàng)目概況】4h發(fā)展商金光華實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司設(shè)計(jì)單位深圳市招商建筑設(shè)計(jì)有項(xiàng)目概況描述金光華廣場(chǎng)定位為大都會(huì)體驗(yàn)式購(gòu)物中心，占地面積1.8萬(wàn)平方米，總投資額15億元，樓高45米，創(chuàng)國(guó)內(nèi)商場(chǎng)層高之最，地下３層，地上８層，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)12萬(wàn)平方米，擁有占地10000平方米的羅湖之心文化廣場(chǎng)，可謂商業(yè)的巨無(wú)霸。

【項(xiàng)目概況】5h項(xiàng)目概況描述【項(xiàng)目概況】5h地鐵上蓋大型零售商業(yè)建筑

物業(yè)定位6h地鐵上蓋大型物業(yè)6h電梯配套18部“太空穿梭”電梯、60部自動(dòng)扶梯，帶給人們購(gòu)物的便利?！窘ㄖ?guī)劃】7h電梯配套【建筑規(guī)劃】7h日光、月光、星光三座主題天井，“心際空間”室內(nèi)巨型雕塑，８?jìng)€(gè)主題中庭，構(gòu)成了金光華廣場(chǎng)動(dòng)態(tài)魅力的精髓，也顯示了國(guó)際化購(gòu)物廣場(chǎng)的氣魄?！窘ㄖ?guī)劃】?jī)?nèi)部空間眩目多彩8h日光、月光、星光三座主題天井，“心際空間”室內(nèi)巨型雕塑，８?jìng)€(gè)【建筑規(guī)劃】外立面風(fēng)格光耀生輝，極具時(shí)代魅力9h【建筑規(guī)劃】外立面風(fēng)格9h外部休憩空間消費(fèi)者可在商場(chǎng)購(gòu)物，在廣場(chǎng)游戲，在懸空的“心際空間”小憩，看時(shí)裝表演，欣賞騎樓建筑。

【休閑環(huán)境】占地1萬(wàn)平方米的羅湖之心文化廣場(chǎng)10h外部休憩空間【休閑環(huán)境】占地1萬(wàn)平方米的羅湖之心文化廣場(chǎng)10集購(gòu)物、觀光、娛樂(lè)、餐飲、休閑于一體，成為南中國(guó)最具現(xiàn)代含義的商業(yè)中心。

【休閑環(huán)境】休憩空間11h集購(gòu)物、觀光、娛樂(lè)、餐飲、【休閑環(huán)境】休憩11h規(guī)劃理念

“四流”基本標(biāo)準(zhǔn)信息流物流資金流客流12h規(guī)劃“四流”信息流物流資金流客流12h多媒體系統(tǒng)100平方巨幅LED，百臺(tái)LCD構(gòu)成專業(yè)網(wǎng)站、VIP雜志，充分展示形象，提高認(rèn)知度。信息流13h多媒體系統(tǒng)信息流13h物流一般商圈表現(xiàn)為封閉的圈狀結(jié)構(gòu)，地鐵商圈呈現(xiàn)立體的放射性鏈狀。地鐵沿線商業(yè)，催生新的業(yè)種組合或創(chuàng)新業(yè)種。地鐵站點(diǎn)出入口形成獨(dú)特的“漏斗效應(yīng)”。這樣的變化是特征明顯的地鐵商業(yè)物流鏈。14h物流一般商圈表現(xiàn)為封閉的圈狀結(jié)構(gòu)，14h資金流消費(fèi)資金鏈的主要表現(xiàn)為地鐵影響到市民的消費(fèi)心理半徑，進(jìn)而引發(fā)消費(fèi)空間的位移，使得消費(fèi)資金流呈現(xiàn)鮮明的地鐵鏈狀特征。15h資金流消費(fèi)資金鏈的主要表現(xiàn)為地鐵影響到市民的消費(fèi)心理半徑，進(jìn)客流地鐵出入口直接接駁商場(chǎng)，18米寬出口與無(wú)縫鏈接的硬件優(yōu)勢(shì)，日吞吐客流10萬(wàn)左右，帶來(lái)大量人流；項(xiàng)目周邊高尚住宅、甲級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店林立；為項(xiàng)目帶來(lái)人流支持。16h客流地鐵出入口直接接駁商場(chǎng)，18米寬出口與無(wú)縫鏈接的硬件優(yōu)

功能上集“購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)、觀光、地鐵”于一體，室內(nèi)空間規(guī)劃合理，是南中國(guó)最具現(xiàn)代含義的商業(yè)中心之一。

在金光華廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)中，中高檔百貨占39％，餐飲休閑娛樂(lè)占30％。

【業(yè)態(tài)分布】17h【業(yè)態(tài)分布】17h分布示意圖18h分布示意圖18h功能空間19h功能19h地上八層核心布局知名電影院地下三層大型地下停車場(chǎng)潮流時(shí)尚品購(gòu)物區(qū)生活便利品購(gòu)物區(qū)國(guó)際名牌服飾

中高檔大型餐飲項(xiàng)目

中高檔百貨

20h地上八層核心布局知名電影院地大型地下停車場(chǎng)潮流時(shí)尚品購(gòu)物區(qū)生局部裝飾21h局部21h

六、案例總結(jié)分析

？？？

項(xiàng)目留給我們反思的若干問(wèn)題

22h六、案例總結(jié)分析？？？項(xiàng)目

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)亮點(diǎn)金光華廣場(chǎng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)12萬(wàn)方大型現(xiàn)代ShoppingMall品牌進(jìn)駐500知名品牌進(jìn)駐，其中國(guó)際知名品牌占總商戶的40％以上，

建筑規(guī)劃第一家地鐵無(wú)縫接口商場(chǎng)，18米寬出口地理位置火車站、地鐵口、羅湖口岸24小時(shí)通關(guān)過(guò)境港客和商務(wù)人士的休閑娛樂(lè)天堂；23h項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)金光華廣場(chǎng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)亮點(diǎn)金光華廣場(chǎng)區(qū)域環(huán)境深圳商業(yè)貿(mào)易、金融、文化、辦公的中心繁華的人民南商業(yè)圈核心地帶，周邊高尚住宅、甲級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店林立；為項(xiàng)目帶來(lái)人流支持

休閑環(huán)境8500多平方米的“羅湖之心”廣場(chǎng)娛樂(lè)空間LED顯示屏、89套數(shù)字化多媒體影音系統(tǒng)6個(gè)國(guó)際一流的電影廳內(nèi)部空間3大主題天井和8個(gè)陽(yáng)光中庭

24h項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)金光華廣場(chǎng)區(qū)域環(huán)境亮點(diǎn)------餐飲項(xiàng)目的主題規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目的組合上購(gòu)物與餐飲的比例接近70：30，餐飲-----不再是傳統(tǒng)購(gòu)物中心的搭配，而成為重要的業(yè)態(tài)因子。地下2層的便利性超市，結(jié)合了精巧的快餐類餐廳，并具有休閑業(yè)態(tài)；在地上高檔商品集中展示的樓層則安排有情侶含義的主題西式快餐；在最高兩層。將集中呈現(xiàn)中式酒樓、西式會(huì)所、商務(wù)餐廳的豪華概念25h亮點(diǎn)------餐飲項(xiàng)目的主題規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目的組合上購(gòu)物與餐飲

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)劣勢(shì)問(wèn)題

金光華廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的不足對(duì)我們的啟示

金光華廣場(chǎng)26h項(xiàng)目開(kāi)發(fā)劣勢(shì)金光華廣場(chǎng)26h導(dǎo)致目標(biāo)客戶定位過(guò)窄使其開(kāi)業(yè)后一直沒(méi)有形成主力客流

體量與業(yè)態(tài)定位的問(wèn)題金光華廣場(chǎng)體量大定位高業(yè)態(tài)重復(fù)目標(biāo)客戶面窄現(xiàn)狀問(wèn)題27h導(dǎo)致目標(biāo)客戶定位過(guò)窄體量與業(yè)態(tài)定位的問(wèn)題金光華廣場(chǎng)體量大定位

業(yè)態(tài)重復(fù)與動(dòng)線設(shè)計(jì)的問(wèn)題金光華廣場(chǎng)l業(yè)態(tài)定位方面附屬業(yè)態(tài)比較多，但沒(méi)有形成對(duì)主力業(yè)態(tài)的有利支持動(dòng)線設(shè)計(jì)欠專業(yè)沒(méi)有有效地利用各類業(yè)態(tài)的組合提高消費(fèi)者購(gòu)買欲望28h業(yè)態(tài)重復(fù)與動(dòng)線設(shè)計(jì)的問(wèn)題金光華廣場(chǎng)l業(yè)態(tài)定位方面28h

主力店設(shè)置方面的問(wèn)題l品牌戰(zhàn)略上沒(méi)有跳出求大求全的思維，高端品牌缺乏差異化定位，造成基本商圈缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力。29h主力店設(shè)置方面的問(wèn)題l品牌戰(zhàn)略上沒(méi)有跳出求大求全的思維，高端建筑規(guī)劃形態(tài)的問(wèn)題

金光華廣場(chǎng)追求容積率長(zhǎng)方體幕墻結(jié)構(gòu)平層面積大外立面單調(diào)，無(wú)流線動(dòng)感，視覺(jué)污染空間缺乏變化，封閉壓抑。購(gòu)物動(dòng)線長(zhǎng)，易生視覺(jué)疲勞現(xiàn)狀問(wèn)題30h建筑規(guī)劃形態(tài)的問(wèn)題金光華廣場(chǎng)追求容積率平層面積大外立面單調(diào)，商場(chǎng)入口問(wèn)題商場(chǎng)入口尺度過(guò)小出入口可識(shí)別性差

正佳商業(yè)廣場(chǎng)主要入口設(shè)計(jì)31h商場(chǎng)入口問(wèn)題商場(chǎng)入口尺度過(guò)小出入口正佳商業(yè)廣場(chǎng)31h中庭通透問(wèn)題中庭尺度較小，扶梯布置較密，遮擋陽(yáng)光，整個(gè)中庭通透感不夠。陽(yáng)光中庭不陽(yáng)光景觀電梯無(wú)景觀32h中庭通透問(wèn)題中庭尺度較小，陽(yáng)光中庭不陽(yáng)光32h中庭采光問(wèn)題（背景色調(diào)差異）上海恒隆廣場(chǎng)中庭效果（銀光色）金光華廣場(chǎng)中庭效果（暗綠色）33h中庭采光問(wèn)題（背景色調(diào)差異）上海恒隆廣場(chǎng)金光華廣場(chǎng)33h地鐵出入口問(wèn)題地鐵的地面出口建筑體量太大阻礙公眾視線

34h地鐵出入口問(wèn)題地鐵的地面出口建筑體量太大34h入口廣場(chǎng)問(wèn)題

商場(chǎng)入口廣場(chǎng)太“大”顯得“干”而冷清反而不聚人氣廣場(chǎng)效果圖實(shí)際效果35h入口廣場(chǎng)問(wèn)題商場(chǎng)入口廣場(chǎng)商場(chǎng)內(nèi)部平面布置問(wèn)題

賣場(chǎng)較封閉、不開(kāi)敞，可視性較差、易達(dá)性較差、不緊湊，可出租率較低。消費(fèi)者購(gòu)物動(dòng)線不便捷、有阻隔感。36h商場(chǎng)內(nèi)部平面布置問(wèn)題關(guān)于地下停車出口問(wèn)題地下停車入口道路較狹窄（5～6米），轉(zhuǎn)彎半徑過(guò)小，駕車者心理感受不愉快。37h關(guān)于地下停車出口問(wèn)題地下停車入口道路較狹窄37h

可視性差、位置不當(dāng)、內(nèi)容混亂、用材用料檔次底、無(wú)品味關(guān)于導(dǎo)視系統(tǒng)問(wèn)題38h可視性差、位置不當(dāng)、內(nèi)容混亂、關(guān)于導(dǎo)視系統(tǒng)問(wèn)題38hNEWMALL的使命：

做亞洲商業(yè)地產(chǎn)咨詢行業(yè)的領(lǐng)跑者NEWMALL的宗旨：專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、顧客利益至上NEWMALL的理念：實(shí)踐博學(xué)創(chuàng)新NEWMALL的習(xí)慣：尊重知識(shí)、尊重人材張揚(yáng)個(gè)性、倡導(dǎo)合作

新摩爾商業(yè)管理公司掘萬(wàn)千商業(yè)價(jià)值

創(chuàng)一流管理品牌39hNEWMALL的使命：新摩爾商業(yè)管理公司39h新摩爾商業(yè)策劃觀點(diǎn)掘萬(wàn)千商業(yè)價(jià)值

創(chuàng)一流管理品牌40h新摩爾商業(yè)策劃觀點(diǎn)40h

中日韓三國(guó)專家構(gòu)成業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)的黃金搭檔；業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)先行，再進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和招商工作；零售、餐飲、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)遵循黃金比例；核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多業(yè)態(tài)先行，零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套原則；租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚(yú)的原則；購(gòu)物中心的商品選擇須力爭(zhēng)選擇“主流商品”。新摩爾商業(yè)策劃觀點(diǎn)掘萬(wàn)千商業(yè)價(jià)值

創(chuàng)一流管理品牌41h

中日韓三國(guó)專家構(gòu)成業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)的黃金搭檔；新摩爾商業(yè)策劃觀點(diǎn)商業(yè)系統(tǒng)招商策劃有效業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)先行市場(chǎng)定位準(zhǔn)確營(yíng)銷創(chuàng)新持續(xù)新摩爾商業(yè)策劃觀點(diǎn)掘萬(wàn)千商業(yè)價(jià)值

創(chuàng)一流管理品牌42h商業(yè)系統(tǒng)招商策劃有效業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)先行市場(chǎng)定位準(zhǔn)確營(yíng)銷創(chuàng)新持續(xù)新摩

謝謝新摩爾商業(yè)管理公司做亞洲商業(yè)地產(chǎn)咨詢行業(yè)的領(lǐng)跑者43h

深圳金光華廣場(chǎng)

商業(yè)地產(chǎn)案例解讀44h深圳金光華廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)1h【提要】項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位建筑規(guī)劃剖析內(nèi)外部空間及休閑環(huán)境項(xiàng)目規(guī)劃理念闡釋項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布項(xiàng)目總結(jié)分析商業(yè)地產(chǎn)案例解讀45h【提要】項(xiàng)目概況商業(yè)地產(chǎn)2h地理位置:金光華廣場(chǎng)位于深圳市人民南路，與深圳地鐵一號(hào)線國(guó)貿(mào)站相連，在整個(gè)羅湖商業(yè)街區(qū)處于核心位置，是深圳市重大建設(shè)項(xiàng)目之一。此項(xiàng)目占地1.8萬(wàn)㎡，建筑面積12萬(wàn)㎡，樓高45m，由地下3層與地上8層的主體建筑及一個(gè)8500多㎡前廣場(chǎng)組成，總投資逾15億元。作為深圳首家地鐵無(wú)縫接口商場(chǎng)，業(yè)主將其定位為與國(guó)際高級(jí)商業(yè)中心接軌的大型現(xiàn)代ShoppingMall，建成后成為深圳最大的單體零售商業(yè)建筑，也是引領(lǐng)購(gòu)物時(shí)尚的“未來(lái)的購(gòu)物體驗(yàn)館”。

【項(xiàng)目概況】46h地理位置:【項(xiàng)目概況】3h發(fā)展商金光華實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司設(shè)計(jì)單位深圳市招商建筑設(shè)計(jì)有限公司（簡(jiǎn)稱招商設(shè)計(jì)）預(yù)計(jì)總投資15億元人民幣占地面積1.8（萬(wàn)㎡）總建筑面積12（萬(wàn)㎡）商業(yè)建筑面積12（萬(wàn)㎡）總層數(shù)10地上層數(shù)7地下層數(shù)3平均每層建筑面積1.2（萬(wàn)㎡）車位總數(shù)1700地下車位500廣場(chǎng)面積（㎡）8500㎡“羅湖之心”前文化廣場(chǎng)。電梯18部“太空穿梭”電梯、60部自動(dòng)扶梯項(xiàng)目指標(biāo)

【項(xiàng)目概況】47h發(fā)展商金光華實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司設(shè)計(jì)單位深圳市招商建筑設(shè)計(jì)有項(xiàng)目概況描述金光華廣場(chǎng)定位為大都會(huì)體驗(yàn)式購(gòu)物中心，占地面積1.8萬(wàn)平方米，總投資額15億元，樓高45米，創(chuàng)國(guó)內(nèi)商場(chǎng)層高之最，地下３層，地上８層，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)12萬(wàn)平方米，擁有占地10000平方米的羅湖之心文化廣場(chǎng)，可謂商業(yè)的巨無(wú)霸。

【項(xiàng)目概況】48h項(xiàng)目概況描述【項(xiàng)目概況】5h地鐵上蓋大型零售商業(yè)建筑

物業(yè)定位49h地鐵上蓋大型物業(yè)6h電梯配套18部“太空穿梭”電梯、60部自動(dòng)扶梯，帶給人們購(gòu)物的便利?！窘ㄖ?guī)劃】50h電梯配套【建筑規(guī)劃】7h日光、月光、星光三座主題天井，“心際空間”室內(nèi)巨型雕塑，８?jìng)€(gè)主題中庭，構(gòu)成了金光華廣場(chǎng)動(dòng)態(tài)魅力的精髓，也顯示了國(guó)際化購(gòu)物廣場(chǎng)的氣魄?！窘ㄖ?guī)劃】?jī)?nèi)部空間眩目多彩51h日光、月光、星光三座主題天井，“心際空間”室內(nèi)巨型雕塑，８?jìng)€(gè)【建筑規(guī)劃】外立面風(fēng)格光耀生輝，極具時(shí)代魅力52h【建筑規(guī)劃】外立面風(fēng)格9h外部休憩空間消費(fèi)者可在商場(chǎng)購(gòu)物，在廣場(chǎng)游戲，在懸空的“心際空間”小憩，看時(shí)裝表演，欣賞騎樓建筑。

【休閑環(huán)境】占地1萬(wàn)平方米的羅湖之心文化廣場(chǎng)53h外部休憩空間【休閑環(huán)境】占地1萬(wàn)平方米的羅湖之心文化廣場(chǎng)10集購(gòu)物、觀光、娛樂(lè)、餐飲、休閑于一體，成為南中國(guó)最具現(xiàn)代含義的商業(yè)中心。

【休閑環(huán)境】休憩空間54h集購(gòu)物、觀光、娛樂(lè)、餐飲、【休閑環(huán)境】休憩11h規(guī)劃理念

“四流”基本標(biāo)準(zhǔn)信息流物流資金流客流55h規(guī)劃“四流”信息流物流資金流客流12h多媒體系統(tǒng)100平方巨幅LED，百臺(tái)LCD構(gòu)成專業(yè)網(wǎng)站、VIP雜志，充分展示形象，提高認(rèn)知度。信息流56h多媒體系統(tǒng)信息流13h物流一般商圈表現(xiàn)為封閉的圈狀結(jié)構(gòu)，地鐵商圈呈現(xiàn)立體的放射性鏈狀。地鐵沿線商業(yè)，催生新的業(yè)種組合或創(chuàng)新業(yè)種。地鐵站點(diǎn)出入口形成獨(dú)特的“漏斗效應(yīng)”。這樣的變化是特征明顯的地鐵商業(yè)物流鏈。57h物流一般商圈表現(xiàn)為封閉的圈狀結(jié)構(gòu)，14h資金流消費(fèi)資金鏈的主要表現(xiàn)為地鐵影響到市民的消費(fèi)心理半徑，進(jìn)而引發(fā)消費(fèi)空間的位移，使得消費(fèi)資金流呈現(xiàn)鮮明的地鐵鏈狀特征。58h資金流消費(fèi)資金鏈的主要表現(xiàn)為地鐵影響到市民的消費(fèi)心理半徑，進(jìn)客流地鐵出入口直接接駁商場(chǎng)，18米寬出口與無(wú)縫鏈接的硬件優(yōu)勢(shì)，日吞吐客流10萬(wàn)左右，帶來(lái)大量人流；項(xiàng)目周邊高尚住宅、甲級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店林立；為項(xiàng)目帶來(lái)人流支持。59h客流地鐵出入口直接接駁商場(chǎng)，18米寬出口與無(wú)縫鏈接的硬件優(yōu)

功能上集“購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)、觀光、地鐵”于一體，室內(nèi)空間規(guī)劃合理，是南中國(guó)最具現(xiàn)代含義的商業(yè)中心之一。

在金光華廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)中，中高檔百貨占39％，餐飲休閑娛樂(lè)占30％。

【業(yè)態(tài)分布】60h【業(yè)態(tài)分布】17h分布示意圖61h分布示意圖18h功能空間62h功能19h地上八層核心布局知名電影院地下三層大型地下停車場(chǎng)潮流時(shí)尚品購(gòu)物區(qū)生活便利品購(gòu)物區(qū)國(guó)際名牌服飾

中高檔大型餐飲項(xiàng)目

中高檔百貨

63h地上八層核心布局知名電影院地大型地下停車場(chǎng)潮流時(shí)尚品購(gòu)物區(qū)生局部裝飾64h局部21h

六、案例總結(jié)分析

？？？

項(xiàng)目留給我們反思的若干問(wèn)題

65h六、案例總結(jié)分析？？？項(xiàng)目

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)亮點(diǎn)金光華廣場(chǎng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)12萬(wàn)方大型現(xiàn)代ShoppingMall品牌進(jìn)駐500知名品牌進(jìn)駐，其中國(guó)際知名品牌占總商戶的40％以上，

建筑規(guī)劃第一家地鐵無(wú)縫接口商場(chǎng)，18米寬出口地理位置火車站、地鐵口、羅湖口岸24小時(shí)通關(guān)過(guò)境港客和商務(wù)人士的休閑娛樂(lè)天堂；66h項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)金光華廣場(chǎng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)亮點(diǎn)金光華廣場(chǎng)區(qū)域環(huán)境深圳商業(yè)貿(mào)易、金融、文化、辦公的中心繁華的人民南商業(yè)圈核心地帶，周邊高尚住宅、甲級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店林立；為項(xiàng)目帶來(lái)人流支持

休閑環(huán)境8500多平方米的“羅湖之心”廣場(chǎng)娛樂(lè)空間LED顯示屏、89套數(shù)字化多媒體影音系統(tǒng)6個(gè)國(guó)際一流的電影廳內(nèi)部空間3大主題天井和8個(gè)陽(yáng)光中庭

67h項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)金光華廣場(chǎng)區(qū)域環(huán)境亮點(diǎn)------餐飲項(xiàng)目的主題規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目的組合上購(gòu)物與餐飲的比例接近70：30，餐飲-----不再是傳統(tǒng)購(gòu)物中心的搭配，而成為重要的業(yè)態(tài)因子。地下2層的便利性超市，結(jié)合了精巧的快餐類餐廳，并具有休閑業(yè)態(tài)；在地上高檔商品集中展示的樓層則安排有情侶含義的主題西式快餐；在最高兩層。將集中呈現(xiàn)中式酒樓、西式會(huì)所、商務(wù)餐廳的豪華概念68h亮點(diǎn)------餐飲項(xiàng)目的主題規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目的組合上購(gòu)物與餐飲

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)劣勢(shì)問(wèn)題

金光華廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的不足對(duì)我們的啟示

金光華廣場(chǎng)69h項(xiàng)目開(kāi)發(fā)劣勢(shì)金光華廣場(chǎng)26h導(dǎo)致目標(biāo)客戶定位過(guò)窄使其開(kāi)業(yè)后一直沒(méi)有形成主力客流

體量與業(yè)態(tài)定位的問(wèn)題金光華廣場(chǎng)體量大定位高業(yè)態(tài)重復(fù)目標(biāo)客戶面窄現(xiàn)狀問(wèn)題70h導(dǎo)致目標(biāo)客戶定位過(guò)窄體量與業(yè)態(tài)定位的問(wèn)題金光華廣場(chǎng)體量大定位

業(yè)態(tài)重復(fù)與動(dòng)線設(shè)計(jì)的問(wèn)題金光華廣場(chǎng)l業(yè)態(tài)定位方面附屬業(yè)態(tài)比較多，但沒(méi)有形成對(duì)主力業(yè)態(tài)的有利支持動(dòng)線設(shè)計(jì)欠專業(yè)沒(méi)有有效地利用各類業(yè)態(tài)的組合提高消費(fèi)者購(gòu)買欲望71h業(yè)態(tài)重復(fù)與動(dòng)線設(shè)計(jì)的問(wèn)題金光華廣場(chǎng)l業(yè)態(tài)定位方面28h

主力店設(shè)置方面的問(wèn)題l品牌戰(zhàn)略上沒(méi)有跳出求大求全的思維，高端品牌缺乏差異化定位，造成基本商圈缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力。72h主力店設(shè)置方面的問(wèn)題l品牌戰(zhàn)略上沒(méi)有跳出求大求全的思維，高端建筑規(guī)劃形態(tài)的問(wèn)題

金光華廣場(chǎng)追求容積率長(zhǎng)方體幕墻結(jié)構(gòu)平層面積大外立面單調(diào)，無(wú)流線動(dòng)感，視覺(jué)污染空間缺乏變化，封閉壓抑。購(gòu)物動(dòng)線長(zhǎng)，易生視覺(jué)疲勞現(xiàn)狀問(wèn)題73h建筑規(guī)劃形態(tài)的問(wèn)題金光華廣場(chǎng)追求容積率平層面積大外立面單調(diào)，商場(chǎng)入口問(wèn)題商場(chǎng)入口尺度過(guò)小出入口可識(shí)別性差

正佳商業(yè)廣場(chǎng)主要入口設(shè)計(jì)74h商場(chǎng)入口問(wèn)題商場(chǎng)入口尺度過(guò)小出入口正佳商業(yè)廣場(chǎng)31h中庭通透問(wèn)題中庭尺度較小，扶梯布置較密，遮擋陽(yáng)光，整個(gè)中庭通透感不夠。陽(yáng)光中庭不陽(yáng)光景觀電梯無(wú)景觀75h中庭通透問(wèn)題中庭尺度較小，陽(yáng)光中庭不陽(yáng)光32h中庭采光問(wèn)題（背景色調(diào)差異）上海恒隆廣場(chǎng)中庭效果（銀光色）金光華廣場(chǎng)中庭效果（暗綠色）76h中庭采光問(wèn)題（背景色調(diào)差異）上海恒隆廣場(chǎng)金光華廣場(chǎng)33h地鐵出入口問(wèn)題地鐵的地面出口建筑體量太大阻礙公眾視線

77h地鐵出入口問(wèn)題地鐵的地面出口建筑體量太大34h入口廣場(chǎng)問(wèn)題

商場(chǎng)入口廣場(chǎng)太“大”顯得“干”而冷清反而不聚人氣廣場(chǎng)效果圖實(shí)際效果78h入口廣場(chǎng)問(wèn)題商場(chǎng)入口廣場(chǎng)商場(chǎng)內(nèi)部平面布置問(wèn)題

賣場(chǎng)較封閉、不開(kāi)敞