保險(xiǎn)資金債權(quán)投資商業(yè)地產(chǎn)的法律問(wèn)題研究

保險(xiǎn)資金債權(quán)投資商業(yè)地產(chǎn)的法律問(wèn)題研究摘要本文通過(guò)一起在實(shí)務(wù)工作中的案例，對(duì)保險(xiǎn)資金債權(quán)投資商業(yè)地產(chǎn)涉及的債權(quán)投資合同的效力、擔(dān)保合同的效力、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)如何審查抵押登記等相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)展分析研究，以期促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的安康開展。關(guān)鍵詞保險(xiǎn)資金債權(quán)投資商業(yè)地產(chǎn)一、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同的法律效力第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，甲公司與乙公司簽訂的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同的性質(zhì)應(yīng)定性為借貸合同，按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)無(wú)效，理由和法律根據(jù)如下：1.甲公司與乙公司簽訂的合同屬違犯國(guó)家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)的行為，違犯了中國(guó)人民銀行?貸款通那么?規(guī)定。2.甲公司與乙公司簽訂合同的行為屬未經(jīng)中國(guó)人民銀行依法批準(zhǔn)，擅自從事金融業(yè)務(wù)活動(dòng)的行為，違犯了國(guó)務(wù)院?非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)取締方法?的規(guī)定。3.甲公司與乙公司簽訂合同的行為屬未經(jīng)國(guó)務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)視管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，從事銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)的行為，違犯了?銀行業(yè)監(jiān)視管理法?的規(guī)定。4.甲公司與乙公司簽訂的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資方案投資合同，實(shí)為企業(yè)借貸合同，違犯有關(guān)金融法規(guī)，根據(jù)?最高人民法院關(guān)于企業(yè)借貸合同借款方逾期不歸還借款的應(yīng)如何處理的批復(fù)?的規(guī)定屬無(wú)效合同。最高人民法院的批復(fù)至今仍然有效，司法理論中人民法院大都以此為根據(jù)判令企業(yè)之間借貸合同無(wú)效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同的性質(zhì)定性為借貸合同沒(méi)有爭(zhēng)議，但是按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)有效，理由和法律根據(jù)如下：1.1999年施行的?合同法?規(guī)定違犯法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定的合同無(wú)效?！胺伞⑿姓ㄒ?guī)〞是指全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)〞。?最高人民法院關(guān)于企業(yè)借貸合同借款方逾期不歸還借款的應(yīng)如何處理的批復(fù)?是最高人民法院1996年作出的，在二者沖突時(shí)應(yīng)根據(jù)新法優(yōu)于舊法、法律效力高于司法解釋效力的原那么適用?合同法?及其司法解釋。司法理論中，多數(shù)法院根據(jù)人民銀行1996年制定的?貸款通那么?第61條規(guī)定主張借款合同無(wú)效，而?貸款通那么?屬于部門規(guī)章，并不符合?合同法?及其司法解釋關(guān)于認(rèn)定合同無(wú)效的規(guī)定。2.已發(fā)生法律效力的最高人民法院〔2022〕民一終字第39號(hào)民事判決書認(rèn)定：上訴人鄭州廣廈置業(yè)與被上訴人鄭州佳德物業(yè)效勞公司的借款合同本質(zhì)上是一種為消費(fèi)經(jīng)營(yíng)所進(jìn)展的臨時(shí)性資金拆借行為，一審法院關(guān)于借款合同有效的認(rèn)定應(yīng)予支持。甲公司與乙公司簽訂的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同，其內(nèi)容本質(zhì)為企業(yè)之間的借貸合同，出借方甲公司并非以資金融通為常業(yè)，不屬于違犯國(guó)家金融管制的強(qiáng)迫性規(guī)定的情形，不應(yīng)認(rèn)定商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同無(wú)效。最高人民法院指導(dǎo)的講話也支持上述觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，司法理論中，最高人民法院指導(dǎo)的講話和最高人民法院審理案件形成的觀點(diǎn)〔特別該案件登載在最高人民法院公報(bào)上〕對(duì)全國(guó)類似案件的裁判具有普遍指導(dǎo)作用，甚至是裁判的根據(jù)。3.商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同雖然在內(nèi)容上類似于金融借貸合同，但此類投資方案是根據(jù)保監(jiān)會(huì)?保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行方法?的規(guī)定允許開展的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)品，不同于普通非金融機(jī)構(gòu)企業(yè)間的借貸合同。該方案已經(jīng)在保監(jiān)會(huì)注冊(cè)，并被認(rèn)為符合?暫行方法?等有關(guān)規(guī)定，因此在行業(yè)主管部門管理層面對(duì)此債權(quán)方案的可行性和效力已予以認(rèn)可。筆者傾向于第二種觀點(diǎn)，但是有一些事實(shí)和觀點(diǎn)尚需進(jìn)一步討論、交流：1.如何準(zhǔn)確界定“對(duì)不具備從事金融業(yè)務(wù)的資質(zhì)的企業(yè)之間，為消費(fèi)經(jīng)營(yíng)需要所進(jìn)展的臨時(shí)性資金拆借行為〞。筆者認(rèn)為，“臨時(shí)性〞已說(shuō)明了借款是短期的，臨時(shí)性資金拆借行為的時(shí)間判斷標(biāo)準(zhǔn)以不超過(guò)兩年為宜。2.筆者認(rèn)為，對(duì)于以下三種認(rèn)定無(wú)效的情形在實(shí)務(wù)中如何準(zhǔn)確界定，商需進(jìn)一步研究、討論：第一，不具備從事金融業(yè)務(wù)資質(zhì)，但實(shí)際經(jīng)營(yíng)放貸業(yè)務(wù)，以放貸收益作為企業(yè)主要利潤(rùn)來(lái)源的；上述案例中的甲公司系保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司，經(jīng)營(yíng)范圍很廣泛，其與乙公司簽訂的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同的性質(zhì)雖然定性為借貸合同，但是難以確定甲公司經(jīng)營(yíng)的是放貸業(yè)務(wù)，更是難以確定甲公司的主要利潤(rùn)來(lái)源是保險(xiǎn)資金債權(quán)投資商業(yè)地產(chǎn)。第二，未經(jīng)中國(guó)人民銀行依法批準(zhǔn)，擅自設(shè)立金融機(jī)構(gòu)或者擅自從事金融業(yè)務(wù)活動(dòng)的；上述案例中的甲公司系經(jīng)保監(jiān)會(huì)和中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)依法成立的金融機(jī)構(gòu)，毋庸置疑。但是其與乙公司簽訂的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同的行為是否屬于未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)擅自從事金融活動(dòng)的行為，筆者認(rèn)為在詳細(xì)實(shí)務(wù)中很難認(rèn)定。第三，未經(jīng)國(guó)務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)視管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，設(shè)立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)或者從事銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)的；上述案例中的甲公司雖然未經(jīng)銀行業(yè)監(jiān)視管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，但是經(jīng)過(guò)保險(xiǎn)業(yè)監(jiān)視管理部門的批準(zhǔn)，筆者認(rèn)為甲公司應(yīng)是合法成立的金融機(jī)構(gòu)。但是其與乙公司簽訂的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同的行為是否屬于未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)擅自從事金融活動(dòng)的行為，筆者認(rèn)為在詳細(xì)實(shí)務(wù)中很難認(rèn)定。3.甲公司與乙公司之間所進(jìn)展的資金拆借行為即使法律上認(rèn)定有效。筆者認(rèn)為，仍然屬企業(yè)之間違犯國(guó)家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)的行為，按照相關(guān)規(guī)定要受到相應(yīng)的行政處分。二、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)抵押合同的效力甲公司與乙公司簽訂的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押合同明確約定，?投資合同?及其附件或者其中所包含的任何條款在被依法認(rèn)定無(wú)效或者不具有強(qiáng)迫執(zhí)行力的情況下，均不影響本合同之法律效力。筆者認(rèn)為，按照上述甲公司與乙公司的約定和法律規(guī)定，即使商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資方案主債權(quán)合同無(wú)效，抵押合同亦可以單獨(dú)有效，理由和法律根據(jù)如下：1.?中華人民共和國(guó)擔(dān)保法?第五條規(guī)定：“擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效。擔(dān)保合同另有約定的，按照約定。〞?中華人民共和國(guó)物權(quán)法?第一百七十二條規(guī)定：“設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效，但法律另有規(guī)定的除外。〞筆者認(rèn)為，按照上述法律規(guī)定，在擔(dān)保合同沒(méi)有另行約定的情況下，主合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效。2.當(dāng)主合同無(wú)效，導(dǎo)致?lián)：贤瑹o(wú)效時(shí)，并不意味著擔(dān)保人對(duì)其擔(dān)保行為不承當(dāng)任何法律效果。根據(jù)?最高人民法院關(guān)于適用假設(shè)干問(wèn)題的解釋?的規(guī)定，在主合同無(wú)效而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o(wú)效的情況下，假設(shè)擔(dān)保人有過(guò)錯(cuò)的，需要承當(dāng)相應(yīng)擔(dān)保責(zé)任，賠償債權(quán)人的局部損失。3.?中華人民共和國(guó)擔(dān)保法?和〞?中華人民共和國(guó)物權(quán)法?均明確規(guī)定，在擔(dān)保合同另行約定的情況下，擔(dān)保人與被擔(dān)保人可以約定擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人因主合同無(wú)效而產(chǎn)生的擔(dān)保責(zé)任。甲公司與乙公司簽訂的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押合同明確約定，?投資合同?及其附件或者其中所包含的任何條款在被依法認(rèn)定無(wú)效或者不具有強(qiáng)迫執(zhí)行力的情況下，均不影響本合同之法律效力。筆者認(rèn)為，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人因主合同無(wú)效而應(yīng)承當(dāng)?shù)膿?dān)保責(zé)任是對(duì)主合同無(wú)效的債務(wù)人應(yīng)承當(dāng)責(zé)任的擔(dān)保。對(duì)主合同、擔(dān)保合同之間的關(guān)系“另有約定〞時(shí)，只能是擔(dān)保人與債權(quán)人就是否對(duì)債務(wù)人因主合同無(wú)效而產(chǎn)生的責(zé)任承當(dāng)擔(dān)保責(zé)任進(jìn)展約定，也只有在這種情況下，擔(dān)保合同的效力才能獨(dú)立，不因主合同無(wú)效而無(wú)效。在此情況下，擔(dān)保合同所針對(duì)的是主合同無(wú)效后的擔(dān)保責(zé)任，其法律效力自然不受主合同無(wú)效的影響。筆者特別強(qiáng)調(diào)的是，甲公司與乙公司簽訂的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押合同必須明確約定在甲公司與乙公司簽訂的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同無(wú)效的情形下，擔(dān)保合同仍然有效。三、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)如何審查抵押登記房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)〔以下簡(jiǎn)稱登記機(jī)關(guān)〕對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)抵押登記時(shí)提供文件、材料的要求，現(xiàn)行的法律、部門規(guī)章規(guī)定如下：1.?擔(dān)保法?規(guī)定辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提供主合同和抵押合同或者其復(fù)印件。2.?城市房地產(chǎn)抵押管理方法?規(guī)定辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料。3.?房屋登記方法?規(guī)定，申請(qǐng)抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交主債權(quán)合同。筆者認(rèn)為，乙公司提供的抵押物和文件材料符合?擔(dān)保法?、?城市房地產(chǎn)抵押管理方法?、?房屋登記方法?規(guī)定的前提下，雙方已進(jìn)展抵押合同單獨(dú)有效的約定，那么登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)當(dāng)事人的抵押登記申請(qǐng)受理并依法登記，不應(yīng)受主債權(quán)合同效力的影響，理由和法律根據(jù)如下：1.?擔(dān)保法?和兩個(gè)?方法?規(guī)定了相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)展抵押權(quán)登記需要提交的必要文件、材料，即需要符合以上形式要件。其中?城市房地產(chǎn)抵押管理方法?對(duì)可以用于抵押的房地產(chǎn)范圍和特定房地產(chǎn)的抵押方式應(yīng)由登記機(jī)關(guān)進(jìn)展本質(zhì)審查作出了規(guī)定，但?擔(dān)保法?和兩個(gè)?方法?均未規(guī)定登記機(jī)關(guān)有義務(wù)對(duì)主債權(quán)合同內(nèi)容及效力進(jìn)展本質(zhì)性審查。對(duì)債權(quán)合同效力的審查和判斷是司法機(jī)關(guān)和仲裁機(jī)關(guān)的權(quán)利，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不具有認(rèn)定債權(quán)合同是否有效的法定職能。詳細(xì)到上述實(shí)例，甲公司、乙公司簽訂的主合同即商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資方案投資合同，筆者認(rèn)為按照法律規(guī)定當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)提供的可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的主合同系債權(quán)合同即可。最高人民法院?關(guān)于經(jīng)濟(jì)合同的名稱與內(nèi)容不一致時(shí)如何確定管轄權(quán)的批復(fù)?規(guī)定，合同的名稱與合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不一致，那么以合同的名稱確定合同的履行地和法院的管轄權(quán)。甲公司、乙公司簽訂的主合同即商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資方案投資合同名稱上雖為投資合同，但是合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容為債權(quán)性質(zhì)，所以符合申請(qǐng)辦理抵押權(quán)登記的要求。2.按照?擔(dān)保法?、?物權(quán)法?的規(guī)定，抵押合同效力可由雙方當(dāng)事人約定為單獨(dú)