房地產(chǎn)估價練習試題和答案解析精

..房地產(chǎn)評估復習題及答案<一第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)評估1.按房地產(chǎn)的<B來分,房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。☆A.收益性B.用途C.市場性D.地段2.出租或營業(yè)型房地產(chǎn)的評估可以采用:<☆A.比較法B.收益還原法C.假設開發(fā)法D.成本評估法3.人為引起火災或者碰毀他人房屋進行的損失價值或損失程度評估;其評估對象為:<A.已消失的房地產(chǎn)B.在建工程C.房地產(chǎn)的未來狀況D.房地產(chǎn)過去狀況與現(xiàn)在狀況的差異狀況4.從經(jīng)濟角度來看,土地利用選擇的一般順序是:<A.商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住B.商業(yè)、居住、辦公、工業(yè)C.商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)D.商業(yè)、居住、工業(yè)、辦公5.娛樂型房地產(chǎn)是按下列哪種方式劃分的:<☆A.用途B.開發(fā)程度C.是否產(chǎn)生收益D.經(jīng)營使用方式6.某土地使用權(quán)的有限期為40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年數(shù)為50年,則房屋的所有權(quán)為:A.50年B.無限期C.20年D.40年7.房地產(chǎn)交易很難采取樣品交易的方式,必須到實地觀察,房地產(chǎn)評估也要進行實地查勘,這是由房地產(chǎn)的<決定的A.不可移動性B.相互影響性C.數(shù)量有限性D.獨一無二性8.房地產(chǎn)的價值注重:<A.實物B.權(quán)益C.區(qū)位D.實物、權(quán)益、區(qū)位9.典權(quán)制度是中國特有的,下列闡述正確的為:<A.支付等于買價的典價,即可獲得房地產(chǎn)的所有權(quán),B.支付典價后只能獲得房地產(chǎn)的使用權(quán)C.支付典價后房地產(chǎn)的使用者不付租金D.出典人獲得典價后即失去房地產(chǎn)的所有權(quán)10.醫(yī)院、學校是屬于哪一類房地產(chǎn)<☆A.商業(yè)B.辦公C.特殊用途D.綜合第二章房地產(chǎn)價格1.最能說明土地價格水平高低的價格是:<A.土地單價B.基準地價C.樓面地價D.標定地價2.決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的,主要是<的供求狀況。☆A.本地區(qū)的房地產(chǎn)B.全國房地產(chǎn)C.全國本類房地產(chǎn)D.本地區(qū)本類房地產(chǎn)3.一套建筑面積100平方米、每平方米建筑面積3000元的住房,總價為30萬元,其實際交易約定在一年后付清<假設折現(xiàn)率為5%,則:<A.實際價格28.5萬元,名義價格30萬元B.實際價格29.28萬元,名義價格30萬元C.實際價格30萬元,名義價格不存在D.實際價格28.578萬元,名義價格30萬元4.采用比較法求得的價格通常稱為<A.路線價B.比準價格C.積算價格D.收益價格5.目前各地區(qū)的經(jīng)濟適用房所采用的價格,應屬<A.市場調(diào)節(jié)價B.政府指導價C.政府定價D.政府規(guī)定的最低限價6.在房地產(chǎn)銷售過程中,<是買賣雙方討價還價的基礎(chǔ),成交時要比此低。A.起價B.標價C.成交價D.均價7.下列價格闡述正確的是:<A.市場價格>抵押價值>征用價值>課稅價值B.市場價格>征用價值>抵押價值>課稅價值C.市場價格>課稅價值>征用價值>抵押價值D.市場價格>征用價值>課稅價值>抵押價值8.投資價值評估時所采用的折現(xiàn)率為:<A.根據(jù)市場現(xiàn)狀B.最低收益率C.最高收益率D.社會一般收益率9.房地產(chǎn)開發(fā)商有時留著已建成的房地產(chǎn)不賣,待價而沽,是因為<A.房地產(chǎn)供大于求B.房地產(chǎn)求大于供開發(fā)商對未來預期看好D.消費者對未來的預期看好10.成本租金不包括下列項目中:<A.貸款利息B.折價費C.管理費D.保險費1.C,2.D,3.D,4.B,5.B,6.B,7.B,8.B,9.C,10D第三章房地產(chǎn)評估原則1.把行政劃撥的土地當做有償出讓的土地來評估,違背了房地產(chǎn)評估的<原則A.合法B.公平C.替代D.最高最佳使用2.在同一個評估機構(gòu),在同一個城市,同一評估目的,同一時期,對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的評估結(jié)果應有一個合理的價格差,這符合<原則A.合法B.公平C.替代D.最高最佳使用3.如果與評估對象有利害關(guān)系,評估人員應當回避,這是遵循<原則A.合法B.公平C.評估時點D.最高最佳使用4.適合原理可以幫助我們確定房地產(chǎn)的<A.最佳規(guī)模B.最佳集約度C.最佳用途D.最佳經(jīng)濟效益5.當評估對象已做了某種使用時,且現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額,則該評估前提應為<A.保持現(xiàn)狀B.裝修改造C.重新利用D.轉(zhuǎn)換用途6.在房地產(chǎn)糾紛案件中,特別是對評估結(jié)果有爭議而引發(fā)的復核評估中,評估時點通常為<A.現(xiàn)在B.過去C.未來D.難以把握7.在評估房地產(chǎn)的預售或預購價格時,通常認為<A.評估時點為現(xiàn)在,評估對象為未來狀況B.評估時點為過去,評估對象為未來C.評估時點為未來,評估對象為未來D.評估時點為現(xiàn)在,評估對象為現(xiàn)在8.城市規(guī)劃規(guī)定某塊土地的用途可為商業(yè)、居住、辦公、工業(yè),根據(jù)最高最佳使用原則,該土地的用途為:A.居住B.工業(yè)C.商業(yè)D.辦公9.均衡原理是指房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡,它可以幫助我們確定房地產(chǎn)的<A.最佳集約度和規(guī)模B.最佳用途和規(guī)模C.最佳集約度和用途D.最佳規(guī)模和用途1.A,2.C,3.B,4.B,5.A,6.B,7.A,8.C,9.A第四章市場比較法1.市場比較法的理論依據(jù)是<A、替代原理B、生產(chǎn)費用價值論C、預期原理D、均衡原理2.在市場比較法中,建筑容積率修正屬于<修正A、交易情況B、交易日期C、房地產(chǎn)狀況D、實物狀況3.市場比較法的適用條件是<A、存在著發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場B、在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)交易C、存在著規(guī)范的房地產(chǎn)評估制度D、科學的房地產(chǎn)評估理論4.在比較法選取可比實例的數(shù)量上,一般要求選取<☆A、一個即可B、兩個也行C、三個D、三個以上、十個以下5.經(jīng)過交易情況修正后,可比實例的價格就變成了<☆A、評估對象的價格B、交易時點的價格C、正常價格D、與評估對象的房地產(chǎn)狀況相同的價格6.經(jīng)過交易日期修正后,可比實例的價格就變成了<A、評估對象的價格B、交易時點的價格C、正常價格D、與評估對象的房地產(chǎn)狀況相同的價格7.經(jīng)過房地產(chǎn)狀況修正后,可比實例的價格就變成了<A、評估對象的價格B、交易時點的價格C、正常價格D、與評估對象的房地產(chǎn)狀況相同的價格8.房地產(chǎn)狀況修正中的直接比較修正評分辦法是以<狀況為基準<通常設定100的☆A、可比實例房地產(chǎn)B、評估對象房地產(chǎn)C、交易實例房地產(chǎn)D、類似房地產(chǎn)9.房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法是以<狀況為基準<通常設定<100的A、可比實例房地產(chǎn)B、評估對象房地產(chǎn)C、標準房地產(chǎn)D、類似房地產(chǎn)10.某城市房地產(chǎn)交易中,買、賣雙雙應交納的稅費分別為正常成交價格的3%和6%,某宗房地產(chǎn)交易中買方支付給賣方2500元/平方米,應交納的稅費均由賣方負擔,則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為<A、2660元/平方米B、2294元/平方米C、2425元/平方米D、2427元/平方米1.A2.C3.B4.D5.C6.B7.D8.B第五章.成本法1.成本法中的"開發(fā)利潤"是指<A、開發(fā)商所期望獲得的利潤B、開發(fā)商最終獲得的利潤C、開發(fā)商所能獲得的平均利潤D、評估人員任意給定的利潤2.投資利潤是按一定基數(shù)乘以相應的平均利潤率來計算的,這里的"基數(shù)"是<A、土地取得成本+開發(fā)成本B、土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用C、土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用D、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值3."開發(fā)利潤"與"土地取得成本+開發(fā)成本"的比值稱為<A、直接成本利潤率B、投資利潤率C、成本利潤率D、銷售利潤率4.利用成本法所得到的評評估格稱為<☆A、比準價格B、積算價格C、收益價格D、實際上是成本5.重新購建價格是假設在<重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的評估對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應得的利潤之和A、評估對象在建造時B、現(xiàn)在某一時刻C、將來某一時刻D、評估時點6.通常情況下,對于同一舊有建筑物重建價格與重置價格相比<A、前者較低B、前者較高C、兩者相等D、兩者不可比7.成本法求取折舊中,建筑物的壽命應為<☆A、自然壽命B、經(jīng)濟壽命C、實際經(jīng)過年數(shù)D、有效經(jīng)過年數(shù)8.直線法中的殘值率是建筑物的凈殘值與其<的比率A、原始價格B、市場價格C、評評估格D、重新購建價格9.某住宅,在取得土地使用權(quán)<70年的當年開始建造,建造期2年,建筑物經(jīng)濟壽命60年,則該住宅建筑物的折舊年限是<A、70年B、62年C、60年D、68年10.某辦公樓建造期3年,在建成10年后改變了用途,同時補辦土地使用權(quán)出讓<年限50年,建筑物的經(jīng)濟壽命為45年,則該建筑物的折舊年限是<A、35年B、45年C、48年D、50年11.某商業(yè)房地產(chǎn),在取得土地使用權(quán)<40年的當年開始建造,建造期3年,建筑物經(jīng)濟壽命60年,則該住宅建筑物的折舊年限是<☆A、40年B、60年C、63年D、37年12.某辦公樓,在建成3年后改變商業(yè)用房,同時補辦土地使用權(quán)出讓<年限40年,建筑物的經(jīng)濟壽命為50年,則該建筑物的折舊年限是<☆A、40年B、43年C、47年D、50年13.經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)可分為<A、3類6等B、4類6等C、4類7等D、5類7等14.房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設備三個組成部分的各個項目完好、損壞程度來劃分的,可分為<☆A、3類B、4類C、5類D、6類15.根據(jù)房屋新舊程度判定標準,一般損壞房的成新度為<A、六、五成B、五、四成C、五成D、四成1.C2.B3.A4.B5.D6.B7.B8.D第六章收益法1.從收益法的觀點看,房地產(chǎn)的價值是未來<的現(xiàn)值之和?！預.潛在毛收入B.有效毛收入C.凈收益D.銷售收入2.收益法適用于<房地產(chǎn)的評估。A.學校B.商業(yè)C.公園D.政府辦公樓3.有一空置寫字樓,目前不僅無收益,而且要繳納房地產(chǎn)稅等,其收益價格估算可采用<。A.類似寫字樓的客觀收益B.該寫字樓的實際收益C.市場比較法D.無法估算4.評估房地產(chǎn)價格時,選取的資本化率越高,評估出的價格會<。A.越低B.越高C.不變D.符合客觀實際5.資本化率=<+投資風險等補償。A.平均利潤率B.經(jīng)濟增長率C.貸款利率D.安全利率6.剩余技術(shù)是依據(jù)<價格。A.土地收益求取土地B.房地收益求取房地C.建筑物收益求取建筑物D.房地收益單獨求取土地或建筑物7.某宗房地產(chǎn)正常情況下年總收益140萬元,年總費用40萬元,資本化率12%,出讓時的土地使用年限50年,現(xiàn)已使用了5年,則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價為<萬元。B.830.458.某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占7成,抵押貸款的年利率10%,購買者自有資本要求的年收益率12%,則該類房地產(chǎn)的資本化率為<%。9.某宗房地產(chǎn),凈收益每年50萬元,建筑物價值200萬元,建筑物資本化率12%,土地資本化率10%,則該宗房地產(chǎn)的總價值為<萬元。A.417B.500C.460D.45010.采用市場提取法求取資本化率時,應至少選取<宗以上的類似房地產(chǎn)案例。A.2B.3C.4D.511.有兩宗房地產(chǎn),A房地產(chǎn)使用年限40年,單價為96元/平方米;B房地產(chǎn)使用年限70年,單價為100元/平方米,資本化率為8%,則A單價與B單價的關(guān)系為<。A.A單價高于B單價B.A單價低于B單價C.A單價等于B單價D.無法確定1.C2.B3.A4.A5.D6.D7.C8.A第七章假設開發(fā)法1．假設開發(fā)法的理論依據(jù)是〔A、替代原理B、生產(chǎn)費用價值論C、預期原理D、均衡原理2．假設開發(fā)法中,正常情況下完成后的房地產(chǎn)價值是〔A、開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的價值B、在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的價值C、開發(fā)期間的某個時間的價值D、房地產(chǎn)全部租售出去時的價值3．假設開發(fā)法中,使用傳統(tǒng)方法時下列項目一般不需要計算利息〔A、待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B、管理費用C、銷售稅費D、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費1.C2.A3.C第八章長期趨勢法1．直線趨勢法要求房地產(chǎn)的價格時間序列〔A、完全在一條直線上B、大致在一條直線上C、呈某種波動式發(fā)展D、任何形式都可2．直線趨勢法中的a、b是由〔決定的A、房地產(chǎn)歷史價格資料B、房地產(chǎn)未來價格資料C、房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格資料D、評估人員預測3．平均增減量法要求房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量〔A、完全相同B、大致相同C、不必相同D、存在某種規(guī)律4．平均發(fā)展速度法要求房地產(chǎn)價格時間序列的逐期上升或下降的幅度〔A、完全相同B、大致相同C、不必相同D、存在某種規(guī)律5．直線趨勢法公式Y(jié)=a＋bX中,X表示〔A、價格B、常數(shù)C、價格變動率D、時間1.B2.A3.B4.B5.D第九章地價評估1.在路線價評估法中,〔只需深度價格修正率即可計算地價,不必進行其他修正?！預.一面臨街矩形地B.一面臨街三角形地C.一面臨街梯形地D.兩面臨街矩形地2.路線價法評估的第三個步驟是〔。A.設定標準深度B.劃分路線價區(qū)段C.選取標準宗地D.調(diào)查評估路線價3.路線價法的特別適用于〔需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行的評估。A.土地收益測算B.土地課稅C.土地經(jīng)濟評價D.土地定